个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范

个人住房信贷“假个贷”

的成因及风险防范

随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n 快和居民收入持续快速增长居民购房消费需求将进一步增强个人住房信贷业务的发展空间巨大作为成长性和厚利性的个人金融产品个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务在个人住房贷款规模急剧扩张的同时其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解在此笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式（1）个人住房信贷“假个贷”的定义目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义笔者认为个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请骗取银行信贷资金的行为（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式在个人住房信贷操作实务中碰到的“假个贷”的形式多种多样笔者从“假个贷”给银行造成危害程度

的角度对“假个贷”的形式进行归纳①恶意套取银行资金的“假个贷”这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”开发商在资金到手后迅速转移资金对项目的后续建设臵之不理或注销公司或携款潜逃给银行、购房人、社会造成重大不良影响还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员实施“假个贷”骗取银行信贷资金在获利后进行提前还款如炒房失败则携款潜逃②融资用于项目建设的“假个贷”这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付于是就以假购房者的名义申请贷款解决资金短缺在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧从而轻松套取银行贷款资金用于后续项目的建设后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立

的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款③债权债务抵冲的“假个贷”如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷通过房子的抵债债权人再将房子向银行申请按揭贷款最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款往往会将房子作价抵作工程款给施工队施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现在房子找到新买主后或转按或提前还款由于施工队的流动性很强一旦在当地的工程结束没有新的项目施工队便会逃废债将房子留给银行进行处臵2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因可以发现地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利（1）地方行政部门的原因①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强众所周知房地产行业属资本密集型行业对资本的要求相对较高一个房地产项目的成功运作需要成千万乃至上伍元的资金住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施也关系到社会的安定团结地方行政部门对关系国

计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强主要表现在一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定一级房地产开发企业需要注册资本5000万元二级房地产开发企业需要注册资本2000万元三级房地产开发企业需要注册资本800万元四级房地产开发企业只需要注册资本100万元1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占项目总投资的比例不得低于20%这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患二是房地产市场秩序尚需进一步规范房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止②预售资金管理制度设计不合理根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设但商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定”这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户由银行履行资金监管职能由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”在房地产金融业务

竞争日益激烈的情况下房地产开发企业要求支用自己账户的资金银行不可能真正起到监管的作用地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款广大购房群体的利益得不到应有的保护同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤③融资渠道单一房地产行业属于资金密集型行业同时它又属于资源消耗型行业它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感从房地产行业发展历程分析发现每一轮的宏观调控首当其冲受影响的就是房地产行业追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足大部分的房地产开发企业资金实力弱都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因目前房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金在操作实务中这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件④诚信缺失社会信用制度不健全市场经济是信用经济、契约经济完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求但长期以来信

用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺骗股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规使得个人信用信息的采集与利用无法可依社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生（2）银行内部的原因①对风险与发展的把握不到位个人住房贷款因其收益稳定、成长性好已经成为各家商业银行的必争之地但在激烈的市场竞争环境中受粗放经营时代形成的信贷文化的影响各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主经营个人类贷款的时间不长、经验不足对个人住房贷款的市场风险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节得不到市场和客户的认同不利于业务的发展因此树立新型科学的风险管理文化正确把握风险与发

展的平衡点是商业银行面临的重要课题②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位对房地产开发企业和项目的审查分两种情况一种情况是银行无开发贷款支持的项目一种是有银行开发贷款支持的项目对前一种情况由于银行处于弱势地位只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面特别是对企业预收售房款的估计过于乐观在二手房按揭贷款中由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设③对借款人的审查不到位对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求但在以效率取胜的激烈市场竞争中绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一或流于形式敷衍了事或将面谈的内容格式化千篇一律让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计

的措施④贷后管理不到位个人住房贷款期限长严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高但在以规模论英雄的今天在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求“重营销轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中主要表现在一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏二是贷后管理制度的执行不力按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查每季度要对房地产开发企业和项目进行回访但这些制度的规定没有落实到行动上3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策（1）地方行政部门方面①加强对房地产开发企业的监管规范房地产开发企业的经营房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益关系到国家建设和谐社会的大局因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天加强对房地产开发企业的监管规范房地产开发企业的经营提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例抬高房地产行业的入门门槛加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另

一方面规范房地产—市场秩序将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素提高房地产开发企业不讲诚信的成本以此规范房地产开发企业的经营行为②加强对预售商品房的管理改革商品房预售资金的管理制度一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记增加商品房预售相关信息的透明度有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈同时改革商品房预售资金的管理模式要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时由资金需求方提供相关证明并进行支取等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意骗贷行为的发生切实保护购房者的切身利益③拓宽房地产项目的融资渠道改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面房地产行业属于资金密集型行业因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业必须拓宽其资金筹措渠道提高

整个行业的资金实力一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求二是适时推出房地产产业投资基金将社会上的分散资金集中形成资金规模优势由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目客观上形成了对有限资源的配臵有利于行业龙头企业的脱颖而出有利于整合国内房地产业加快房地产开发企业的结构性调整优胜劣汰增强整个行业的实力三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大在提高融资能力的同时提高企业的透明度利用社会的力量规范上市企业的发展通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力减少对银行贷款资金的依赖④加强诚信建设建立起失信惩罚的机制社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石是经济秩序和谐运行的前提是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程因此加强诚信建设刻不容缓一方面加强诚信法制建设尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作使诚信的建设和利用有法可依另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信

系统连通进一步扩充个人征信系统的内涵同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度提高法人和个人失信的成本使其不敢轻易拿自己的信用作赌注（2）银行方面①创新营销模式大力推广直客式营销模式自主选择贷款客户长期以来银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源在这种传统的营销模式中由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理占住卖方市场银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权为改变这一被动局面银行必须创新营销模式一是推出直客式个人住房贷款营销模式对符合条件的非按揭合作个人购房客户在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下直接给客户提供贷款这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管

理等中后台环节业务的处理通过直销客户经理深入目标客户的上门服务一方面扩大银行个人资产产品的影响另一方面抢占未来社区金融服务市场先机三是进一步优化“百易安”产品将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合使其更具可操作性和适应性同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务②创新思路大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行经过多年的发展已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流将极大影响居民的生活质量同时考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势以住房贷款为平台以住房为载体大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途实现“个人贷款账户一户通”改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面③加强对房地产开发企业和房

地产中介公司的审查对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验三是要重点了解企业的组织架构通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”对房地产中介公司要重点了解其经营范围掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.④加强对购房人的审查坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度重点从以下几方面对购房人进行审查一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”二是要重点审查购房人购房的真实性除了灵活设计面谈问题外还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性使房地产开发企业无法真正

掌握银行调查的方式方法三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”因此银行必须加强贷后管理与监控一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查三是提高贷后管理的科技含量通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类使贷后管理人员能一目了然地了解情况为贷后管理人员及时采取措施准备条件

我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题：商业银行个人住房贷款的风险及其防范

二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题 （一）商业银行个人住房贷款发展现状分析 我国个人住房贷款业务产生于上世纪80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用，但是在2014年以来，我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点： 首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5.63 万亿元，同比增长22.6%，个人购房贷款余额为11.52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14.18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高。在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图3-1所示：

图3-1 2000—2014年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元） 数据来源：2014 年金融机构贷款投向统计报告 （二）商业银行个人房贷存在的问题 1.融资渠道单一 从各大商业银行披露的财务数据看，2011年至2014年的各大商业银行的个人住房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行，2014年贷款余额居于首位，达到22538.15亿元，占总贷款金额的比例高达23.79%，这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响。我国银行的盈利模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国的资本市场结构相对健全，不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道，为银行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了 0.3380.56 0.83 1.18 1.59 1.84 1.99 2.7 2.98 4.76 6.2 7.147.5 9 11.52 14.18 2 4 6 8 10 12 14 16 2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

(完整版)财务报表分析识别与信贷风险防范

财务报表分析识别与信贷贷风险防范 第一节分析企业财务报表的意义 企业财务报表是综合反映企业一定时期资产负债和所有者权益的情况及一定时期的经营成果和现金流量的书面文件。编制财务报表的主要目的是如实地提供有关企业财务状况、经营业绩和现金流量等方面的有用信息，以满足有关各方的信息需要，有助于财务报表使用者作出经济决策，并反映管理层受托责任的履行情况。商业银行是企业财务报表信息的使用者，分析企业财务报表对于信用等级评定、企业授信、贷后检查监督和防范风险具有重要意义。 一、是商业银行作为企业，与一般工商企业相同，面临的主要风险有财务风险、商业风险、 管理风险和操作风险。 （一）财务风险 财务风险主要体现在企业资产和现金流的充足性是否有保障，即企业是否有充分的资产偿还债务，是否有足够的现金流量来满足它的操作费用，包括以下两个方面： 1、偿债风险 如果企业负债率较高，在经营亏损或投资失误的情况下，可能发生没有足够的资金按时偿还债务或利息的情况，引发财务危机（或称为财务困境），甚至破产。财务危机的发生会对企业的经营活动造成巨大伤害，并严重影响企业声誉，所带来的损失往往是难以弥补的，对于商业银行来说这是导致经营失败最直接的风险。 2、流动性风险 这种风险不论是对金融企业还是工商企业都有很大影响。有很多企业的倒闭，并不是因为资不抵债，而是由它的流动性不足引起的。我们通常讲的资金链条断裂，其实就是企业的流动性出了问题。 流动性风险有融资性流动风险和市场性流动风险两种。 融资性流动风险是指企业还有资产，但在需要资金的时候没有办法融到足够的资金。例如某公司资产还有10亿买了土地储备、盖了楼盘之后，因为楼盘还没有完工还不能交付使用，并不能在市场上销售。带来现金流量，但这个时候，按照合约该给银行还利息或还钱了。尽管企业的投资将来肯定会有很多收益，但是无钱还债已构成了违约，因为那些土地和楼房现在还不能卖。银行如果在工程变现以前就强行要款，企业界就有可能破产。这种流动性风险就叫做融资性流动性风险。从财务管理角度来说这种风险影响很大。因为这种情况迫使企业不得不采取割肉补疮、拆东墙补西墙的做法，会对企业的经营运作造成很大的负面影响。市场性流动风险是指资产变现时可能导致的价格损失。我们知道，企业的非现金资产如果想在短期内变卖，往往很难获得理想的价格。一般而言，一种资产的交易越不活跃，个性化程序越高，则资产的市场性流动风险越大。 足量的流动资产是降低企业流动性风险的保障。对一个企业来讲，流动资产包括一年内可以变现的资产，包括企业的现金、应收账款、存货等。企业的流动负债就是在一年内到期的负债，包括应付账款、应付工资、短期借款等。企业的流动资产除以它的流动负债叫做流动比率。现在通常要求流动比率要达到1。5~2。0的水平。 （二）商业风险 商业风险是市场风险、法律风险和经济环境变化而引发的企业风险，主要包括以下四个方面：1、信用风险信用风险是指在商业活动当中，由于对方不能按照相关的合约、协议去履行相关的义务，从而可能给企业造成损失的风险。例如根据贷款协议，企业必须按时给银行付利息和本金。如果企业不能及时做到这一点，银行就会面临损失，对银行来说这就是信用风险。对一般企业来说，一种典型的情况是自已的应收账款不能按时收回，甚至收不回来，这对企业来说是一个重要的风险。

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

P2P网贷风险分析及防控对策研究

P2P网贷风险分析及防控对策研究 摘要：近来，随着“借贷宝”、“人人贷”等越来越多的出现在人们的视野中，P2P网贷也被越来越多的人所熟知。到2016年2月，我国P2P网贷公司已多达3944家，几乎每天都会产生几家新的网贷公司，由此可见P2P网贷发展速度之快。然而在此同时，行业内接连发生的“跑路”、“诈骗”等事件值得我们去思考，目前这一平台的发展前景如何还不确定，但行业内法律规范不明确、监管不到位、参与人员信用水平参差不齐等问题是不容忽视的，文章重在指出P2P网贷发展过程中存在的风险并加以分析，继而提出几点防控对策，以引导P2P网贷行业的有序发展，维护互联网金融的发展秩序。 关键词：P2P网贷；风险分析；防控对策；金融服务；互联网金融 一、概述 （一）P2P网贷平台的概念 P2P网贷是peer-to-peer lending的缩写，是互联网金融产品的一种。其传统的模式是，网贷平台仅作为借贷双方信息流通交互的中介，由借贷双方自由竞价，撮合成交，资金借出人获取利息收益，并承担风险，资金借入人到期偿还本

金，网贷公司收取中介服务费。 （二）P2P网贷平台的发展 2007年我国第一家P2P网贷平台产生以后，P2P的发展就越来越火热。截至2015年年底，2015年全年网贷成交量达到了9823.04亿元，相比2014年全年网贷成交量（2528亿元）增长了288.57%。2015年10月网贷历史累计成交量首次突破万亿元大关，而截至2015年12月底历史累计成交量已经达到了13652亿元。 然而，在P2P爆发式发展的同时，其行业内跑路倒闭诈骗等现象也大量发生。据网贷之家数据显示，2016年短短不到三个月时间已经有182家公司出现问题。根据出现问题的类型来划分，2011 年至2012年大部分是跑路和诈骗，2013 年大部分是资金链出现问题导致提现困难，到2014年，又是诈骗案居多。相对于2014年，2015年跑路、停业类型的问题平台数量占比出现了增长，分别为55%和15%，而提现困难、经侦介入的问题平台数量占比出现了下降，分别为29%和1%。因此在P2P网贷平台给很多人带来便利的同时，由于法律体系的不够完善，内部监管的不到位，参与者的信用等问题，P2P网贷平台仍然还存在着一定的风险。 二、国内外P2P网贷平台的运营模式 （一）国内P2P的几种主要运营模式 1. 传统的纯中介模式。网贷平台仅作为双方信息交互的

商业银行信贷风险防范及对策分析

商业银行信贷风险防X与对策分析 目录 摘要.............................................................................................I 一、商业银行信贷风险隐患的主要表现 (1) (一)信贷风险削弱了商业银行的持续发展能力 (1) (二) 削弱了商业银行经营的流动性 (1) (三)违规经营、违章操作造成信贷资产损失 (2) 二、商业银行信贷风险的成因分析 (2) (一)社会因素 (2) (二)企业因素 (3) (三)银行因素 (3) 三、商业银行信贷风险对策分析 (4) (一)建立科学的考评机制 (4) (二)建立贷款风险预警机制 (4) (三)完善经营人员激励机制 (5) (四) 健全和完善商业银行内部控制机制 (5) (五)完善对信贷企业的制度建设 (7) (六) 完善国家有关法制建设，加强与政府的沟通 (8) 参考文献 (10)

【论文摘要】信贷风险是我国国有商业银行经营中面临的一个非常突出的问题，也是制约国有商业银行建立现代金融制度的主要障碍。本文通过对商业银行信贷风险隐患的主要表现来分析其原因，从而制定出商业银行信贷风险的对策分析。【关键词】信贷风险不良资产信贷资产商业银行管理成因分析【Abstract】Credit risk is one of the important issues facing the state-owned mercial banks, is the main obstacle for state-owned mercial banks to establish a modern financial system. This paper mainly for mercial bank credit risk to analyze the reasons, so as to formulate a strategy analysis of credit risk of mercial banks. 【Key Words】Credit risk;Non-performing asset;Credit assets;mercial bank management;genetic analysis ;

银行对个人住房抵押贷款的风险管理

毕业设计（论文） 题目银行对个人住房抵押贷款的风险管理系（部）经济管理系 专业国际金融 班级 姓名 学号 指导老师

系主任 摘要 我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业务转型过程中需要重点发展的业务之一。 关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理

第一章绪论. (1) 1.1、选题的背景 (1) 1.2、选题目的 (1) 第二章银行信贷风险管理研究的理论基础 (2) 2.1、银行信贷风险的基本内涵 (2) 2.2信贷风险管理的策略 (2) 第三章住房抵押贷款的风险管理 (4) 3.1、加强银行的风险管理 (4) 3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 (5) 第四章东亚银行的住房抵押贷款 (6) 4.1、东亚银行的简介 (6) 4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 (7) 第五章我国个人住房贷款风险管理框架的构建 (7) 5.1、商业银行内部风险控制 (7) 5.2银行外围配套基础环境建设 (8) 参考文献. (9) 致谢 (10)

第一章绪论 1.1选题意义及背景 1.1.1选题的背景 2007年4月，美国第二次抵押贷款机构( Sub-Prime Mortgage )—新世纪金融公司(NewCemtury Finan cial Crop),因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产业最大的抵押贷款机构破产案,掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前, 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低(约7%),有些专家预测此次危机 不会引起全面危机。但是,次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多,包括借款人、贷款机构、基金、银行和保险公司等主体,因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大,它的蔓延对经济发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失, 而且还破坏一个国家和地区的经济稳定,引起社会动荡。 房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20世纪 90 年代以来,我国房地产市场逐步发展并迅速壮大,已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来,个人住房抵押贷款业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品,在不 断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷 款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势,在房价不断攀升的背景下, 个人住 房抵押贷款一直是银行的核心业务,个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款,违 约率较其他贷款低的多。但是,我国房价持续单边上涨已经成为了历史,在经历了2008年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌,同时又经历了美国次贷危机引起的全球经济和金融的危机,我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的 核心问题——风险控制。 1.1.2选题目的 住房贷款,是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主,是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款,即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。 个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种,短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求,引发行业内的营销扩张热潮,商业银行在对风 险未做深入剖析的情况下就盲目跟进,缺乏成熟的风险管理技术相配合,这种思想 上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。风险管理是银行经营活动中永恒的主题,本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的 基础上,提醒商业银行对此引起重视,同时借鉴西方先进的风险管理技术, 初步探

浅析个人住房贷款风险及对策

浅析个人住房贷款风险及对策 随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。 据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。 一、个人住房贷款的含义及系统性风险 个人住房贷款是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方

人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。根据前述定义，个人住房贷款最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同，三方当事人是指开发商、购房人和银行。 个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种。 1.现房贷款风险的防范要点 (1)对个人住房现房贷款个人身份的准确认定：按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证、军官证,外籍人士需要提供护照、签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定，但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性，例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证、户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封，银行

P2P网络借贷的发展现状、风险及对策

目录 P2P网络借贷的发展现状、风险及对策 (1) 前言 (2) 一、P2P网络借贷概述 (3) （一）、P2P网络借贷平台定义 (3) （二）P2P网络借贷的运行模式: (3) P2P网络借贷平台的主要运行模式主要有以下四种： (3) 二、P2P网络借贷运行现状分析 (4) 三、P2P网络借贷的发展前景 (6) （一）P2P网络借贷的积极作用 (6) （二）P2P网络借贷的发展前景 (7) 四、P2P网络借贷的风险分析 (8) 五、P2P网络借贷的风险防范对策 (9) （一）政府角度 (10) （二）P2P网络借贷平台的角度 (10) （三）行业角度 (11) 参考文献 (12) 致谢 (13) P2P网络借贷的发展现状、风险及对策 摘要P2P网络借贷（Peer to Peer Lending）是互联网创新的金融产物，互联网是借贷双方的资金融通交易的媒介。它的创造者是2006年诺贝尔奖得主孟加拉国的尤努斯教授。2007年我国成立了第一家P2P网络借贷平台，截止到2017年中国有平台5888家，其发展势头甚是迅猛。但是其在发展过程中，存在着，政策法律风险不完善、监管风险不严、存在洗钱风险、操作存在风险、网络存在风险和信用风险等，本文针对这些风险，从政府角度、P2P网络借贷平台角度、P2P网络借贷行业及借贷个人等角度提出建议予以消除风险，促进P2P 网络借贷的发展。 关键字P2P网络借贷；风险；对策 The Current Situation, Risk and Countermeasures of P2P Network Lending Abstract P2P Network Lending (Peer to Peer Lending) is an innovative Internet financial product, and the financial transactions of borrowing and lending are accomplished directly by the Internet. Its pioneering is the 2006 Nobel Prize winner in Bangladesh, Professor Yunus. 2007 China set up the first P2P network lending platform, and now China has 5,888 platforms, its development momentum is very rapid. But in

(完整版)信贷风险防控学习心得

信贷风险防控学习心得 2015年9月3日，我有幸参加了我行在杭州举办的“？？？？？”的学习班，在为期一周的培训中，我认真地学习了信贷风险防范和财务报表分析等内容。其中，老师对信贷风险防控的理论基础进行了深刻讲解，并组织了实际案例的讨论、演示和点评，既有实务操作又有理论讲解，使我对信贷风险防控有了更多的认识和理解。 一、贷前调查是风险防控的第一道关口。 贷前调查不全面、资料收集不全;轻易采用企业提供的报表数据，欠核实，缺乏对假信息、报表的防范;存在由社会上不正常现象引发的道德风险问题，对企业信誉调查重视程度不够，未能及时发现借款人注册资金未到位或抽逃公司注册资金。有可能导致贷前调查报告流于形式，失去保证贷款安全性的意义。 二、贷时审查是风险防控的再保险。 若贷款审批机制不完善，轻信信贷调查结论，对贷款主体的资质、信用、财产状况缺乏全面系统的审查，就会让不符合贷款条件的企业轻易获得贷款资格。审查人员应根据相关政策制度，从基本要素、主体资格、贷款条件、本行的信贷产业及行业政策、信用等级评定、授权授信等方面，逐一核实贷款调查人员提供的贷款申请资料和调查报告是否完整有效，是否符合本行的贷款准入条件和现行的制度政策，这是贷款初步审查的关键环节。对应该由调查人员及经营行提供而没有提供的信贷业务材料，审查人员应当列出单子，及时通知调查人员

及相关行补充完善，说明情况，提出审查意见，限期予以补充回复。原则上凡是贷款调查人员调查认定的内容，审查人员都应当重新审核，看其是否真实有效是否符合信贷准入条件和相关政策制度。全面初审的目的，是解决贷款资料的完整性及合规合法性问题。全面初步审查的主要内容，同贷款调查阶段收集借款申请资料的内容基本一致。 三、贷后管理是监控风险的重要环节。 贷款实行全流程管理，即从贷款发放至贷款收回进行全面跟踪检查，发现风险隐患及时采取相应的防范措施。为此，各级信贷管理人员必须树立起贷后管理和贷前决策同等重要的观念，克服“重放轻收，重放轻管”的倾向，将贷后管理做到实处，处理好贷款营销和风险防范之间的矛盾，以贷后管理推动业务的稳健发展。同时，实地进行贷后检查，能及时识别和弥补贷款潜在风险，确保贷款的安全性、流动性、盈利性。 总之，我觉得开展业务知识学习是银行从业人员的的一项本职工作。我们要将学习内容落实到今后的工作，找准薄弱点各个击破，不断健全我行信贷防控体系。

个人贷款的风险分析与风险防控

个人信贷业务的风险分析与风险防控 第一节风险防控概述 一、风险与风险防控 （一）风险 风险是未来发生潜在损失的可能。风险的存在并不一定造成损失的发生，而只是潜在可能的损失。只有符合一定条件之后，这种可能的损失才转化为现实的损失。银行可以通过及时识别、衡量并处理风险，将损失控制在可知、可承受范围之内。 风险是影响现代商业银行经营绩效的重要因素。传统的经营绩效目标以盈利的绝对水平（如利润）为依据，现代商业银行业绩评价采用的是风险调整后的收益指标——经济增加值，以体现风险与收益平衡的原则。银行在追求价值最大化目标下，必须处理好业务发展与风险控制之间的关系，只有风险可控条件下的发展才是可持续的发展，只有经风险调整后的收益才是反映真实经营效益的指标。 （二）风险防控 对银行来说，风险防控是指银行进行风险识别、风险评价、风险控制，以减少风险负面影响的决策及行动过程。一般包括识别、评估、控制、监测四个步骤。 二、银行面临的主要风险类型 银行面临的风险类型包括系统性风险（第一类风险）、商誉风险、竞争风险和制度风险（第二类风险）以及信用风险、市场风险、操作风险（第三类风险）等。其中，系统风险包括大的社会动荡、发生战争、出现金融危机等，它对银行的经营影响大，但却是银行不能控制的风险。商誉风险、竞争风险、制度风险对银行的经营也很大，银行可以影响但很难控制它们。第三类风险是影响银行经营遇到的主要风险，也是银行可以控制的风险，因而成为银行风险管理的主要对象。《塞

巴尔新资本协议》将信用风险、市场风险、操作风险纳入银行风险管理框架中，并要求银行为其配置相应的资本。 （一）市场风险。是指由于市场条件如利率、汇率、宏观经济形势等发生不利变化而给银行带来损失的可能性。市场风险通常发生在交易过程中，是交易组合的实际价格偏离其以市价计算的价值而形成的一种风险。利率风险、汇率风险、流动性风险都属于市场风险。在银行风险管理框架内，对市场风险的研究和控制技术目前是最丰富、最完善的。 （二）信用风险。信用风险是客户违约行为形成的一种风险。违约是指客户没有对到期债务按合同规定偿本付息，它可能会造成贷款人的债权全部或部分损失。影响信用风险的主要因素是借款人的还款能力和还款意愿。对信用风险的控制技术目前比较常用的是标准评级法和内部评级法。 （三）操作风险。是指由银行不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括战略风险和声誉风险。《塞巴尔新资本协议》第一次将操作风险纳入风险管理框架，并要求配备资本，这反映了操作风险对商业银行的影响日益突出。 三、个人信贷业务的主要风险在银行面临的市场风险、信用风险、操作风险三种主要风险中，对个人信贷业务影响最突出的主要是信用风险和操作风险。 在个人信贷业务中，信用风险主要表现为个人客户的信用风险和合作机构的信用风险。虽然个人业务的信用风险符合大数定律，但是，在目前我国个人信用制度环境不完善、房地产开发与交易以及汽车经销市场秩序不够规范的情况下，个人客户与合作机构的信用风险是个人信贷业务的最大风险。 根据国外银行发展的经验，相比公司信贷业务，个人信贷业务更多被视为操作风险主导的业务。而公司信贷业务是信用风险主导的业

我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范

本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级别 学院 专业 班级 学号 二0一年月日

我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行

关于防范网贷风险的经验分享

关于防范网贷风险的经验分享 近日P2P网贷行业负面消息铺天盖地，媒体的过分解读促使投资人人心惶惶。在监管细则尚不明朗之前，我们也只能胡乱猜测，但是能存活下来的P2P平台必是有优秀的基因支撑。 网贷行业作为互联网金融领域内一个全新又极为重要的分支，在摸索与实践中一步步成长起来。p2p网贷行业因其低门槛与便捷的投资优势积聚了一大票粉丝，但高速发展的行业，害群之马不断，投资人稍有不慎就会蒙受损失，所以P2P理财防范风险极为重要。 怎么防范P2P投资风险呢？古代战术中，擒贼先擒王，投资战术也同样适用。想要最大化降低风险，就要事先从源头抓起，选择一家安全靠谱的P2P公司是关键。那么该从哪些方面来评估一家P2P公司的风险系数呢? 首先可以观察下网站的管理团队及网站页面设计，如果管理团队长得都是歪瓜裂枣的类型，那么这个平台的实力也肯定是不济的。此外，经营地址可以在工商网站上查询核对，越高大上的地址，至少说明平台拥有一定实力的，这是最基本的辨识方法。 其次，平台的资金流向。存在即合理，一个平台能持续运营下去就是最好的运营证明。投资人至少要了解自己借出去的钱是运用在什么项目之上，只要平台把钱花在刀刃上，就不成问题。以做中国p2p透明风控的倡导者为宗旨的房易贷平台为例，该平台网站上披露平台成交数据诸如成交金额、待收总额等数据，而且平台上所有的标的信息也全部公开，包括借款人身份证、房产证、抵押合同、房屋抵押登记回执、他项权证等，这种做到了公开透明化的平台，至少在小编看来，还是非常值得信任的。 最后，网贷平台的发展势态也需随时关注，多关注金融政策是每一个明智的投资人必须做的。监管政策施行之后，或许会有一大批P2P平台倒闭或转型。资金是自己的，投资人自身才是最大的风险防范掌控者。

商业银行信贷风险防范研究开题报告

商业银行信贷风险防范研究 200709级金融学学号:070962883370011学习中心：庆阳财校姓名:段建梅 信贷风险的形成是一个从萌芽、积累直至发生的渐进过程。在还款期限届满之前，借款人财务商务状况的重大不利变化很有可能影响其履约能力，贷款人除了可以通过约定一般性的违约条款、设定担保等方式来确保债权如期受偿之外，还可以在合同中约定“交叉违约条款”。交叉违约的基本含义是：如果本合同项下的债务人在其他贷款合同项下出现违约，则也视为对本合同的违约。一般来说，债权人都是以当事人未履行其在本合同项下的义务为由，追究债务人的违约责任，但交叉违约条款突破了这一限制，它颇有“先下手为强，后下手遭殃”的味道，即试图赶在借款人其他贷款合同项下的债务出现偿还危机之前采取救济措施，以避免自己处于比其他债权人更糟的处境。此种违约形态在我国现行法上虽无明确规定，但它并不违反合同法的有关法理及法律精神，现行《合同法》中的不安抗辩权可以作为其适用的法理依据。因此，交叉违约条款可以作为约定条款订入合同之中，以使贷款人能够及时全面的掌控借款人的信用水平。 论文提纲： 一、信贷风险的形成 二、次贷危机的警示 三、如何防范信贷风险 1、要加强宏观经济运行的分析，高度关注经济周期波动可能带来的风险。 2、要科学设计信贷产品。 3、要把握宏观经济走势与具体产品的关系。 4、要做好预警，控制规模与风险。 5、是金融创新要坚持“谨慎经营”原则。 参考文献: [ 1 ]易宪容.“次贷危机”对中国房市的启示[ J ]. 人民论坛,2007, (17) : 32 - 33. [ 2 ]付敏. 我国资产证券化问题讨论综述[ J ]. 经济理论与经济管理, 2006, (4) : 75 - 79. [ 3 ] [芬兰]大卫·G·梅斯等著. 方文等译. 改进银行监管[M ]. 北京:中国人民大学出版社, 2006. [ 4 ]徐孟洲,徐阳光. 论金融机构破产之理念更新与制度设计[ J ]. 首都师范大学学报(社会科学版) , 2006, (1) : 26 - 32.

商业银行个人住房贷款风险管理

商业银行个人住房贷款风险管理 摘要 当前房地产市场走势扑朔迷离，而个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。 关键词：个人住房贷款；风险管理 一、我国商业银行个人住房贷款的现状 （一）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患 在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。 （二）房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者从中获得大量利益，伴随着利益驱使，许多企业尤其是中小企业经营者放下了手上的主业，纷纷投向房地产行业，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。事实上，人们目前对于房地产投资的收益预期已过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧了该行业的泡沫风险。随着国家相继出台各项房产新政，人们之前对于未来房价的预期也发生了巨大的变化，继日本及美国经历房地产泡沫之后，中国房地产是否存在同样的泡沫以及泡沫何时破灭已成为当今人们关心的焦点问题。 二、我国商业银行个人住房贷款面临的主要风险

关于加强校园不良网络借贷风险防范和教育引导

关于加强校园不良网络借贷风险防范和教育引导 工作的通知 各学院： 随着网络借贷的快速发展，一些P2P网络借贷平台不断向高校拓展业务，部分不良网络借贷平台采取虚假宣传的方式和降低贷款门槛、隐瞒实际资费标准等手段，诱导学生过度消费，甚至陷入“高利贷”陷阱，侵犯学生合法权益，造成不良影响。为加强对校园不良网络借贷平台的监管和整治，教育和引导学生树立正确的消费观念，根据《教育部办公厅中国银监会办公厅关于加强校园不良网络借贷风险防范和教育引导工作的通知》（教思政厅…2016?15号）精神，现就有关事项通知如下： 一、加大不良网络借贷监管力度。建立学院不良网络借贷日常监测机制。辅导员、学生骨干队伍要密切关注学生异常消费行为，及时发现学生在消费中存在的问题。建立学院不良网络借贷实时预警机制。及时发现本学院不良网络借贷苗头性和倾向性，及时以电话、短信、网络、橱窗、电子屏等多种形式向学生发布预警提示信息，加强监管和风险提示。建立校园不良网络借贷应对处置机制。对侵犯学生合法权益、存在安全风险隐患、未经学校批准在校园内宣传推广信贷业务的不良网络借贷平台和个人，第一时间上报学校学生工作处和保卫处。 — 1 —

二、加大学生消费观教育力度。教育引导学生树立文明的消费观。加强社会主义核心价值观学习教育，深入开展“三爱”“三节”等主题教育活动，培养选树勤俭节约、自立自强方面的先进典型，营造崇尚节约的校园文化环境，帮助学生养成文明、健康的消费习惯。教育引导学生树立理性的消费观。关心关注学生消费心理，纠正学生超前消费、过度消费和从众消费等错误观念。在生活消费、人际消费、娱乐消费等方面，教育学生不盲从、不攀比、不炫耀，引导学生合理消费、理性消费、适度消费。教育引导学生树立科学的消费观。帮助学生科学制定消费计划，结合实际，量入为出。加强与家长的沟通与联系，合理支持、适当控制学生的消费支出。鼓励学生利用业余时间开展勤工俭学，通过诚实合法劳动创造财富，培养节俭自立意识。 三、加大金融、网络安全知识普及力度。大力普及金融、网络安全知识。结合相关公共基础课或选修课，邀请金融机构、网信安全等专业人员开展金融、网络安全知识普及教育，帮助学生了解金融行业发展前沿动态，掌握逾期滞纳金、违约金、单利与复利等基本金融常识。切实增强学生金融、网络安全防范意识。利用主题班会、微信平台、微博等多种渠道向学生推送校园不良网络借贷典型案例。在重要节庆日、购物狂欢日等时间节点，开展金融、网络安全宣讲活动，强化学生对网络借贷风险的理解和认识，帮助学生增强金融、 — 2 —

商业银行贷款风险防范法律制度探析

商业银行贷款风险防范法律制度探析 我国商业银行对于贷款风险防范和化解问题已经高度重视，并取得了比较显着的效果。然而，防范和化解贷款风险的形势依然非常严峻，贷款风险管理的新情况和新问题不少，潜在风险时有产生和爆发，需要进一步加强和改进风险管理。特别是在中国加入世贸组织之后，金融的风险不是缩小了而是加大了。面对挑战，在经济体制转轨之后尚来不及改革和完善的金融体制，对即将向世界的中国金融市场，其风险也在不断加大。面对全球化程度不断加大的世界经济，面临由此带来的世界金融对中国金融市场的冲击，很好地探析中国金融业建筑施工的风险及法律，在此基础上，有针对性地采取必要的防范和法律应对措施，这对中国金融业具有非常重要的现实意义。 二、商业银行贷款风险种类及现状风险源于事物的不确定性，是一种损失或收益的机会。贷款风险即是商业银行在提供金融中介和交易服务中损失发生不确定性，即在债权已届清偿期而无法收回本息的一种可能性。贷款风险产生的原因是多方面的，概括起来讲，违法放贷、贷款管理不到位是贷款产生风险的重要原因。 当今社会，经济与金融的全球化已成为必然趋势，而金融的地位与作用亦日益突出，金融在成为现代经济的核心的同时，其风险也在不断地积累并造成毁灭性的损失。中国最危险的金融风险在哪里？专家定位：银行风险。中国在加入世界贸易组织以后，银行业将面临巨大的冲击，特别是以信贷为主要职能和业务的商业银行。当前，国有

商业银行普遍存在着不良资产高，风险隐患大的问题，这严重削弱了国有商业银行的竞争力，危及了银行的生存与发展，引起了业内人士、理论界和政府高层的广泛关注。强化信贷风险管理，提高资产质量，降低不良贷款比例已成为国有银行当前面临的紧迫而又繁重的任务。为了克服和消除信贷风险的最大隐患，防范和化解信贷风险，就必须加强法治建设，努力实现金融法治化。 （一）贷款风险种类贷款风险是商业银行在具经营过程中由于各种不确定的因素，使实际收益和预期收益发生一定的偏差，从而蒙受损失和获得额外收益的机会或可能，它包括两个方面，其一为损失风险，其二为收益风险。在这里我们主要是讨论贷款风险的防范，即损失风险的防范。商业银行贷款风险的防范，主要又是不良贷款的防范。根据国际惯例按照风险程度将贷款划分为五种不同的档次：（1）正常（2）关注（3）次级（4）可疑（5）损失。后三种为不良贷款，其主要的表现形式有以下几种。不能正常还贷： 不能还贷指商业银行在贷款款项拨出后，在采取所有可能的法律措施和一切必要的法律程序之后其本息仍然无法收回或只能收回极少的一部分。不能还贷款大多是因关系贷款或政府性指令拨款或工作人员违规放款造成的，是最严重的不良贷款，往往是银行款项拨出时就注定呆帐的贷款，应坚决予以杜决。 、抵押不能变现抵押不能变现即抵押权的不能实现，是指抵押财产所担保的债权已届清偿期而债务人未履行债务时，由于抵押物的损坏、严重缺失，债务人的违法行为至使抵押物被收缴或征用，抵押