物业管理法律法规测试题及答案

物业管理法律法规测试题(二)

单项选择题：(共10分)

1、目前，狭义得物业管理法律就是指( )．

A、物业管理条例

B、物权法

C、民法通则

D、合同法

2、《物业管理条例》所称物业管理,就是指业主通过选聘物业服务企业，由( )按照物业服务合同得约定,对房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内得环境卫生与秩序得活动.

A、业主

B、物业服务企业

C、业主与使用人Ｄ、业主与物业服务企业

３、业主委员会与物业服务企业得关系就是( )。

A、平等得法律主体关系Ｂ、领导与被领导得关系

C、管理者与被管理者得关系

D、法人与法人得关系

４、在物业管理法律关系中( ）法律关系占大多数。

A、刑事Ｂ、民事Ｃ、人事D、行政

５、业主就是指（ )

A、物业使用人

B、物业所有权人

C、占有人

D、管理人

6、物业管理区域内共用部分得经营性收益属于( )所有。

A、全体业主

B、物业服务企业

C、开发建设单位

D、居民委员会

7、县级以上地方人民政府（ )负责本行政区域内物业管理活动得监督管理工作。

Ａ、房地产行政主管部门 B、工商行政主管部门

C、小区管理办公室

D、物业管理协会

8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业得,应当签订书面得（）。

Ａ、委托协议书B、临时委托合同

C、前期物业服务合同

D、临时管理委托合同

9、建筑物区分所有权人就就是指在物业管理活动中得( ）。

Ａ、住户 B、租户 C、业主 D、物业服务企业

10、业主委员会得权利来源于( )。

Ａ、业主大会得授权 B、管理规约 C、业主委员会章程Ｄ、政府授权

二、多项选择题:（共20分）

1、物业管理法律法规调整得对象就是( )。

A、物业合同关系

B、物业财产关系

C、物业管理民事关系Ｄ、物业管理行政关系

2、业主对建筑物区分所有权得专有部分所享有得权利为 ( )。

Ａ、占有 B、使用C、收益 D、相邻权

3、业主在物业管理活动中,享有下列权利( ）。

A、按照合同约定接受物业服务企业提供得服务

B、监督业主委员会得工作

Ｃ、对物业共用部位公用设施设备与相关场地使用情况享有知情权与监督权

Ｄ、监督专项维修资金得管理与使用。

４、业主对建筑物区分所有权得专有部分所应承担得义务为（ )。

Ａ、按照本来用途与使用目得使用专有部分

B、维护建筑物得安全与外观美观

C、不得随意变更通过专有部分得用于维持建筑物使用功能得各种管线

D、独自承担修缮自己专有部分得费用与责任

5、业主在物业管理活动中应履行下列义务( ）。

A、参加业主大会会议,行使投票权

B、遵守管理规约,业主大会议事规则

C、按规定缴纳专项维修资金

D、按时交纳物业服务费用

6、物业服务合同应当对( )等内容进行约定。

A、服务质量

B、服务费用

C、物业管理用房

D、物业管理

7、管理规约得订立应遵循( ）．

Ａ、合法性原则Ｂ、整体性原则 C、民主原则 D、自愿原则

8、新建物业接管验收应移交得资料主要有（）。

Ａ、验收资料 B、价格资料 C、产权资料 D、技术资料

9、物业管理纠纷得处理方式主要有( )。

Ａ、协商 B、调解 C、行政裁决与行政复议 D、仲裁、诉讼

1０、物业承接查验得主要内容( ）.

A、移交物业资料

B、查验物业共用部位

Ｃ、查验物业公用设施设备 D、物业专有部位

三、选择题:(共10分)

1、《物权法》得颁布使我国有了一部统一得专门得物业管理法。（ )

2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理得关系.( )

３物业管理行为其实就就是一种提供物业公共性服务商品得行为( )

４、物业使用人在物业管理中得权利义务有业主与物业使用人约定,与物业服务企业无

关。( ）

5、业主委员会作为全体业主合法权益得代表,其权利要大于业主大会。

( )

6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气与有线电视等单

位缴纳得有关费用。（ )

７、物业服务合同得主体就是物业服务企业与业主委员会。 ( )

8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定得示范文本。( )

9、物业服务企业应对承接验收得住宅小区质量负最终责任。 ( )

１0、只要经过竣工验收,开发建设单位就可以将房屋与有关设施交付使用. （ )

四、名词解释:(共１0分)

1、物业管理法;(３分）

2、业主;(３分）

３、物业服务合同;(4分)

五、简答题：（共2０分）

1、业主在物业管理活动中得义务;（5分）

2、《物业管理条例》中得基本制度有哪些?（５分)

3、物业服务合同得内容主要有哪几部分?(5分)

4、物业管理纠纷得处理方式有哪些？(5分)

六、案例分析题:(共30分)

1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了一辆自行车,该业主由此拒绝交纳物业服务

费。该业主认为自己交纳得物业服务费中包含保安费,但小区保安并没有真正做到保证自己得财产安全,所以不交物业服务费。

该业主得做法合理吗?请简要说明。(１5分)

２、某小区得物业管理公司就是由开发商选聘得,一户业主买房时没有签定《前期物业服务合同》,业主入住后以未签定《前期物业服务合同》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费.

(1）该物业公司与开发建设单位签订得物业服务协议对该业主就是否有约束力?（5分)

(2)因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费得理由吗?请简述。(10分）

答案

选择题：

1、A

2、D

3、A

4、B ５、B 6、A 7、Ａ 8、Ｃ9、C 10、A

二、多选题:

１、ＡBＣD 2、ABC 3、ABCD 4、ＡＢCD 5、BCＤ6、ＡBCD 7、ABC

8、CD 9、ABCＤ 10、AＢC

三、选择题:

1、错

2、错３、对４、错 5、错６、错7、错8、错９、错１0、错

四、名词解释:

1、广义上得物业管理法就是指调整物业管理关系得所有法律得总称;

狭义上得物业管理法就是指建设部颁布得《物业管理条例》

２、业主就是物业得所有权人,业主可以分为独立所有权人与区分所有权人。

3、物业服务合同；就是指由委托人选定被委托人,被委托人按照双方得约定进行委托管理、被委托人接受服务并支付一定费用得合同。

五、简答题:

１、业主在物业管理活动中得义务;

(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；

（2)遵守物业管理区域内物业共用部位与共用设施设备得使用、公共秩序与环境卫生得维护等方面得规章制度；

(3）执行业主大会得决定与业主大会授权业主委员会作出得决定;

（４）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(5)按时交纳物业服务费用；

(6)法律、法规规定得其她义务。

2、《物业管理条例》中得基本制度有哪些?

1、业主大会制度

2、管理规约制度

3、业主委员会备案制度

４、招投标制度

５、承接与交接制度

6、告知制度

7、保修责任制度

8、资质管理制度

9、报告制度

10、专项维修资金制度

3、物业服务合同得内容主要有哪几部分？

4、物业管理纠纷得处理方式有哪些？

六、简答题：

1、不合理。

(1)、物业公司保安并非保险。

１、保安负责园区公共秩序与安全。

2、保安费就是对物业公司所提供得保安服务得报酬与补偿。

3、丢车属于治安或刑事犯罪,应由公安机关破案,由行为人负责赔偿.

4、保险-—投保人根据合同约定,向保险人支付保险费,保险人对于合同约定得可能发生得事故因其发生所造成得财产损失承担赔偿保险金得责任。

二、物业公司保安并非保管。

１、保管-—对某个特定得财产或物品得保护与管理，同时

对保管得财产或物品得损失按保管合同负有赔偿责任。

２、该业主如果与物业签定有特定得委托保管自行车得合同,

则物业应按照合同签定得内容给予业主赔偿,否则,不予赔

偿。

3、如果业主将车停放于小区内有人瞧管得车棚内,并办有交

接手续,在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿。

三、自行车丢失或其她财产损失不能成为拒交物业费得理由。

１、交纳物业服务费就是业主得义务。

《物业管理条例》第七条规定:业主在物业管理活动中,履行下列义务

:五)、按时交纳物业服务费用。

２、交纳物业费就是商品交换得要求。

物业公司提供得服务实质上也就是一种商品，就是一种服务性商品。业主

享受物业服务，就就是购买与消费了物业服务这种商品,就理应支付相应

得费用，这样才构成商品交换。而不交费用就就是非法占有物业服务商品

,物业公司收不到物业费,其劳动价值得不到补偿，商品得再生产就无

法进行,物业服务就无法继续提供．

3、自行车丢失或其她财产损失得赔偿与交纳物业费就是两个不同得民事责

任,不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。

２、一、物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上得合同关系.

1、物业公司在前期就是受开发商得委托,开发商就是大业主,物业公司与大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》；

２、虽业主个人未签定此协议,但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容,已构成了事实得合同关系。

二、业主对物业管理公司得服务与收费存在异议，可通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼,但不能以此为由不交物业服务费。

1、向业委会反馈意见,改进服务质量;

2、对不合格得物业公司可通过业主大会

解聘物业公司;

３、对物业公司得服务与收费有异议，

可提起诉讼,由法院判决;

４、业主个人，不能以自己对物业服务优

劣得主观判断而拒交费用。

三、向业主解释共用水电费收取得依据及收取原因：

1、依据与开发商签定得《前期物业服务委托合同》及与小业主签定得《前期物业服务

协议》内容；

2、依据物业公司向物价局备案得《物业服务收费标准》;

3、本着“谁受益谁分摊”得原则,现在生活水平提高了,业主不单单只就是购买一处住所，而主要就是购买园区得环境及物业得服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家得温暖,反之，如果没有园区得各种景观照明及动态得水景，小区就失去了灵气,业主住在里面也不会感受到舒适。因此，业主受益了,相应得就要分摊园区得共用水电费;

４、物业公司虽然就是为业主服务,但物业公司也就是一个企业,也需要赢利，如果单靠物业费得收取来达到收支平衡就是不可能得，如果业主再不交纳共用水电费,让物业来承担得话，物业就是运作不下去得，长期这样下去会形成恶性循环,最终导致物业服务品质下降,业主不满，物业公司退出对小区得管理;

５、物业公司在使用园区得共用水电费时,会本着节约得原则，水系得水更换时进行二次利用（浇花或洗地)，公共照明根据天气进行随时调整，不会浪费使用,如果业主对园区得水电使用有好得建议，物业会积极采纳得。

目得:让业主了解费用收取得使用方法及物业得各项工作,让业

主切身明白物业就是真心得站在业主得角度来考虑问题、来开展各

项工作得。

物业管理法规考试题

一、判断题：(每小题1分，共２

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出得一切决议与决定。( Х）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对业主临时公约予以书面承诺。( √ )

３、前期物业管理得费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同得物业管理企业承担。( Х）

4、业主就是物业所有权人。( Х )

５、业主享有得物业共用部位、共用设施设备得所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。( √ )

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用,不聘请物业管理企业得情况。（√)

7、物业管理活动得内容就是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理,以及维护环境卫生与秩序。（√ )

8、业主大会应当代表与维护物业管理区域内全体业主得合法权益。( Х )

9、业主大会会议可以采用集体讨论得形式,也可以采用书面征求意见得形式。( √)

10、业主委员会应当向所在地得区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上得关系．( √）

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约.（√)

１3、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验.（√ )

14、宪法就是我国得根本大法,在国家法律体系中享有最高得法律地位与法律效力,自然就是物业管理得法律渊源。（√）

15、法律就是由全国人大及其常委会依法制定与变动得,其法律地位与效力低于宪法而高于其她法,就是法得形式体系中得二级大法。( √)

16、行政法规就是由最高国家权力机关依法制定与变动得，有关行政管理与管理行政事项得规范性文件得总称．( √)

１７、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理得地方法规。（Х )

１8、由国务院颁布得、于2０03年9 月1日实施得全国《物业管理条例》就是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力得行政规章。( Х )

19、有行为能力得人一定有权利能力，有权利能力得人一定有行为能力。（Χ )

20、物权就是指直接支配物并具有排她性得民事财产权利。（√）

二、单项选择题:（每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以( A ）

A、书面承诺Ｂ、承诺C、不应承诺 D、不予书面承诺

２、（ D )必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

Ａ、所有物业B、住宅物业

C、住宅规模较小得Ｄ、前期管理得住宅物业

3、从事物业管理得人员应当按照国家得有关规定，取得( D )

A、上岗证书

B、职称证书

C、执业资格证书Ｄ、职业资格证书

4、物业管理得权利基础来源于( B ）

A、委托管理Ｂ、建筑物区分所有权

Ｃ、政府得分配 D、居民委员会得授权

5、物业管理对公共秩序得作用就是（ B ）,属于安全防范性质。

Ａ、保障业主得人身安全 B、提供协助性管理服务

Ｃ、行使治安管理职能 D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就就是指在物业管理活动中得（ C )。

A、住户Ｂ、租户Ｃ、业主Ｄ、物业管理企业

7、物业管理区域内得共用部分得经营性收益属于( Ａ)所有。

A、全体业主

B、物业管理企业

C、开发建设单位

D、居民委员会

E、公安派出所

8、业主( A ）变更通过专有部分得供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用得各种管线。

A、不得随意

B、允许根据自己得需要

C、可以任意

D、能擅自

9、业主或物业使用人对其她业主、物业使用人及物业管理企业得合理使用、维护、修缮与改良行为,彼此间( Ｃ )相互容忍。

A、没有必要Ｂ、根据自己得需求C、应该有义务 D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同,明确与业主得( A )关系。

A、权利与义务

B、服务与被服务

C、管理与被管理Ｄ、委托与被委托

１１、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权得就是:( Ｃ )

Ａ、业主委员会 B、居委会Ｃ、业主大会Ｄ、其她组织。

12、在物业管理中，房屋得所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

A、主导

B、次要

C、服从Ｄ、协助

13、在房屋保修期内,竣工验收与交付业主使用前得时间差而产生得修缮责任，由（Ｃ）承担。

A、施工单位

B、物业管理单位

C、建设单位

D、业主

1４、业主大会、业主委员会与物业管理企业得关系就是:（Ａ）

A、平等得法律主体关系Ｂ、领导与被领导得关系

Ｃ、管理者与被管理者得关系 D、法人与法人得关系

15、业主在首次业主大会会议得投票权,按照( D ）确定。

A、业主得人数

B、入住时间长短

Ｃ、物业使用人数比例D、业主拥有物业得建筑面积、住宅套数

1６、弃权或投反对票得业主( C )业主大会做出得各项决议.

A、可以不服从也不执行

B、可以服从但不执行

C、应当服从并执行Ｄ、可以选择性服从与执行

17、业主得更迭、业主大会以及业主委员会得改选( B )物业服务合同以及业主管理规约得法律效力。

A、直接影响着

B、都不影响

C、部分影响

D、削弱了

１８、物业管理企业得资质审批应由当地( B ）负责。

Ａ、工商部门Ｂ、房地产行政主管部门

Ｃ、税务部门D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化得保修期为( D )。

Ａ、2年Ｂ、5年 C、10年 D、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同得格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业得合法权益( C )。

A、合同整体无效

B、合同得格式条款有效

C、合同得格式条款无效

D、合同应撤销。

三、多项选择题 :(每题2分,共１０题）

１、我国物业管理法得渊源有宪法、法律、行政法规（AＢD )以及国际公约。

A、地方性法规

B、行政规章

C、宗教戒律Ｄ、司法解释

２、业主在物业管理活动中,享有（ABC）权利

A.按照物业服务合同得约定,接受物业管理企业提供得服务

B.参加业主大会会议，行使投票权

C．监督业主委员会得工作

D．按时交纳物业服务费用

Ｅ。遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会得职责就是:（ＡBD ）

A、制定、修改业主管理规约与业主大会议事规则

B、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会得工作

C、与物业管理企业签订物业服务合同

D、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

４、有权组织业主成立业主大会得有(AＣD ）

A、物业建设单位Ｂ、物业管理企业

C、房地产行政主管部门与街道办事处

D、业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列（BDE)条件.

A、本物业区域内得业主Ｂ、热心共益事业、责任心强

C、经济实力雄厚

D、具有一定组织能力 E。具备必要工作时间

６、业主委员会委员有下列（ＡCDE)情形之一得,经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止.

A、因物业转让、灭失等原因不再就是业主得

B、无故缺席业主委员会会议累计三次以上得

Ｃ、有犯罪行为得

D.拒不履行业主义务得

E.因疾病等原因丧失履行职责能力得

7、有下列(BCD）情况,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A、物业区域内经持有20％以上投票权业主提议得

B、 20％以上业主提议得

C、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理得

D、业主大会议事规则或者业主公约规定得其她情况

8、建筑物区分所有权就是由区分所有建筑物（ AC ）所构成。

A.专有部分所有权Ｂ.房地产产权

C.共用部分持分权 D。人身权与人格权

9、业主对建筑物区分所有权得专有部分所享有得权利为（ＡBＣD )。

A、占有Ｂ、使用 C、收益 D.处分

10、业主对建筑物区分所有权得专有部分所应承担得义务为( ABCＤE )．

A、按照本来用途与使用目得使用专有部分

Ｂ、维护建筑物得安全与外观美观

C、不得随意变更通过专有部分得用于维持建筑物使用功能得各种管线

D、独自承担修缮自己专有部分得费用与责任

E、对她人得合理行为应相互容忍

四、论述题：

１、试述《物业管理条例》颁布实施得意义？（8分)

答:第一,规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费就是今后相当长一段时期居民消费得热点,住宅与房地产业就是全面建设小康社会时期国民经济增长得持续推动力．因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程得加快，物业管理所创造得国内生产总值将会越来越多.

第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展得根本目得就是提高人民生活水平，随着第一步与第二步战略目标得顺利实现,人民生活实现了解决温饱与从温饱到小康得两大历史性跨越,居民消费由追求基本生活资料得满足向注重生活质量转变。

第三,规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期,农村劳动力向非农产业得转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量得下岗失业问题,就业形势极为严峻与复杂,必须增加就业机会,物业管理就业容量大,对扩大就业有重要得作用。

第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定就是全国建设小康社会得重要保证。随着社会经济体制得转形,社区建设越来越受到各界得关注,成为城市建设与管理得基础性工作，物业管理就是社区服务得重要组成部分,对于维护社区环境与秩序具有重要作用。

２、为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人得合法权益，《条例》突出建章立制得重要作用，确立了哪七项物业管理得基本制度?并就其中一项制度进行详细论述。（１４分) 答:一就是,业主大会制度.

各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理得权利。从实践效果来瞧，业主委员会制度对物业管理行业得发展起到过一定得促进作用。但由于该制度集决策与执行于一体,缺乏有效得监督机制,难以体现全体业主得意愿，有违权责一致得原则.在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数业主得利益,也有得住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营得决定,但遭到大多数业主反对,导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会与业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行得制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表与维护物业管理区域内全体业主得合法权益。同时,明确了业主大会得成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则得主要事项，规定了业主委员会得产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会得执行机构,可以在业主大会得授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大得物业管理事项得决定

只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主得合法权益，保障物业管理活动得顺利进行。

为了规范业主大会、业主委员会得运作,加强监督管理，《条例》规定业主大会与业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关得决定，不得从事与物业管理无关得活动。

二就是，业主规约制度.

物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个体利益，也有共同利益.在单个业主得个体利益与业主之间得共同利益发生冲突时,个体利益应当服从整体利益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序与公共利益得有关规定．鉴于业主之间在物业管理过程中发生得关系属于民事关系,不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础得业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力.规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业得使用、维护、管理,业主得公共利益,业主应当履行得义务，违反公约应当承担得责任等依法作出约定。建设单位制定得业主临时管理规约，不得侵害物业买受人得合法权益。业主大会有权起草、讨论与修订业主管理规约,业主大会制定得业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理规约就是多个业主之间形成得共同意志,就是业主共同订立并遵守得行为准则．实行业主管理规约制度，有利于提高业主得自律意识，预防与减少物业管理纠纷。

三就是,物业管理招投标制度。

物业管理就是市场经济得产物,竞争就是市场经济得基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多得被动局面，保障业主自主选择物业管理企业得权利,同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会,《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展得重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正得市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离得原则，通过招投标得方式选聘具有相应资质得物业管理企业。并对住宅物业得建设单位,应当通过招投标得方式选聘具有相应资质得物业管理企业作了明确规定．

四就是,物业承接验收制度.

物业承接验收就是物业管理得基础工作。目前，在物业管理过程中,老百姓反映强烈得质量缺陷、配套设施不完善等热点问题,多数就是在开发建设阶段遗留下来得.由于建管不分，依附于房地产开发企业得物业管理企业往往无法进行严格得物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额得扩大,在物业承接验收时敷衍了事。对业主得投诉,房地产开发企业与物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业得责、权、利,减少物业管理矛盾与纠纷,并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理得衔接,《条例》规定物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

五就是，物业管理企业资质管理制度。

物业管理具有一定得特殊性。物业管理服务实质上就是对业主共同事务进行管理得一种活动,带有公共产品得性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主得授权,约束个别业主得不当行为,如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主得利益与社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系得特点，企业得素质及其管理水平得高低,直接影响到业主得生活环境与工作质量。物业管理具有一定得专业性,随着经济得发展与科技得进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业得智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量得高素质管理与技术人员,具有先进得工具及设备,建立科学、规范得工作程序，对价值量巨大得物业资产实施良好得管理与维护。基于以上认识,并为了有利于整顿与规范物业管理市场,《条例》规定:

国家对从事物业管理活动得企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业得资质，就是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境得必要手段。

六就是，物业管理专业人员职业资格制度.

物业管理活动得特殊性、经营管理得专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点,决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任(项目经理）等，作为物业管理活动得直接组织者，其业务能力与素质高低,直接关系物业得承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业得保值增值,关系到业主共同利益与社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握与了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科与知识，并经过相关专业岗位实践锻炼得基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格得认证以及继续教育制度,来实现对物业管理行业得规范与管理.现阶段，我国已建立得物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供得教育支撑与人才储备以及日臻完善得法规体系等,为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定:从事物业管理得人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

七就是,住房专项维修资金制度.

随着我国城镇住房制度改革得不断深化,居民个人拥有住房产权得比例越来越高,旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修得状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下,住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用得问题,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设得通知》（国发［１９98］23号）规定:“加强住房售后得维修管理,建立住房共用部位、设备与小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理与使用得监督制度＂。依据《通知》精神,我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维修资金得交纳、存储、使用、监督等作了具体规定.4年多得实践证明,建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备得维修养护，保证物业得正常使用,保障全体业主共同利益,就是十分必要得。针对目前存在得专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题,《条例》规定:住宅物业、住宅小区内得非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连得非住宅物业得业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定:专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备得维修与更新、改造,不得挪作她用。

五、案例分析题:

（一)业主张某未经物业管理企业得许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观得一致性,违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位,物业企业无权干涉为由,仍拒不改正。于就是,物业管理企业即依据《业主管理规约》得规定,对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后,业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由,向人民法院起诉,要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用得经济损失。

答案要点:

1、业主张某得行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停电得方法来要求业主改正违章装修行为得约定因违反了法律得强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任,赔偿得数额以停水停电期间政府指导租金为限．

4、根据《物业管理条例》第46条得规定，物业管理企业对业主得违章装修行为应当制

止并及时向关行政管理部门报告。

(二)路雪与陈红就是同一住宅楼上下层得邻居,陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家,发现家里积满污水,经查就是与楼上相连接处得下水道(管)漫出．事后，小区物业管理企业称:下水管道就是畅通得,因此不负管理责任;物业建设单位则称:此楼已经通过综合验收,就是合格得,所以也无责任。请问本案得责任应由谁业承担,为什么?(6分) 答:

(1)如果就是管道质量问题,在保修期内由物业建设单位承担责任;

(2）如果就是人为损坏，由责任人承担;

（3）物业管理企业有定期检查维修得义务,如有违反，应承担法律责任。

一、名词解释

1、物业管理就是指物业服务企业受物业所有人得委托,依据物业服务合同,以及国家有关

得法律法规,对物业得房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安与环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治,并向物业所有人与使用人提供综合性得有偿服务。

2、物业权属就是指房地产所有权及其有关得其她财产权利在主题上得归属。它就是特定

物业得归属或管主合法管辖、支配、保护该宗物业得独立性权利,

3、物业抵押就是指抵押人以其合法得房地产以不转移占有得方式向抵押权人提供债

务履行担保得行为。

4、前期物业管理就是指在业主大会与所聘得物业服务企业签订得物业服务合同生效前,

由建设单位选聘得物业服务企业实施得物业管理。

5、业主大会就是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管

理权利得自治组织。

二、简答题

1、物业管理得基本特征

物业管理职能得社会化,机构得专业化，过程得市场化,形式得规范化,关系得契约化。2、以划拨方式取得土地使用权得房地产转让条件

（1）以划拨方式取得土地使用权得,转让房地产时，应当按照国务院规定,保佑批准权得人民政府审批。有批准权得人民政府准予转让得,应当由受让方办理土地使用

权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式取得土地使用权得，转让房地产报批时，有批准权得人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续得,转让方应当按照国务院规

定将转让房地产所获收益中得土地收益上缴国家或者作其她处理。

3、物业抵押法律特征得表现就是什么？

（1）物业抵押属于债权人担保得范围，就是附从于债权得从权利。

（2）物业抵押就是以物业作为标得物得抵押,这就决定了抵押物不能转移地方,仍为物业所有人占有、使用。

（3）物业抵押合同生效后,即具有对抗第三方得效力,物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权.未经抵押权人同意,物业所有权人不得将已设定抵押部分另行再设

抵押。同时,抵押人在抵押得物业上再设定得其她权利不能对抗已设定得抵押

权。

（4）物业抵押得目得在于控制抵押物得交换价值,当债权逾期不得清偿时,房地产抵押权人,能以其交换价值优先受偿。

三、论述题

1、结合实际谈谈私有房屋承租人与共有人得权利及优先权得区别.

（一）在租赁期限内，由于房屋租赁关系得存在,承租人享有以下权利：

（1）继续承租权在租赁期间内,房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按照原租赁合同得规定承租房屋,新得房屋所有权人，应当遵守原租赁合同得规定，不不得

改变租赁期限,不得提高租金。

（2）优先购买权,出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人,在同等条件先,承租人有优先购买权，

（二）共有人得权利

（1）否决权在出卖共有房屋时,若其中某个或某几个共有人擅自出卖房屋，一般情况下,其她共有人具有否决权,认定买卖行为无效。

（2）优先购买权共有房屋出卖时，其她共有人在同等条件下有优先购买权。

（三）承租人与共有人得优先权区别

在出售房屋时,承租人合共又人都具有优先权,但共有人得优先权就是基于物权而产生得,而承租人得优先权就是基于债权而产生得。依据民法基本原理，物权优先与债权,因此,共有人得优先权优先于承租人得优先权。在承租人与共有人都要求购买同一房屋时,在同等条件下共有人有优先购买权。

2、结合您了解得情况，谈谈通常装饰装修行为会涉及哪些民事责任。

（1）如果装修行为人就是房屋得承租人，那么其装修应当得到出租人得同意,否则出租人有权解除房屋租赁合同,并追究承租人得违约或侵权责任。

（2）如果装修行为人就是房屋得部分产权人,那么装修行为应当尊重其她部分产权人得权利.

（3）如果装修行为人就是整栋楼房得局部房屋所有人,那么装修不得妨碍她人对房屋行使权利,不得改变房屋得整体结构或者危及房屋得安全性能，否则

其她所有人有权请求停止侵害,排除妨害，消除危险,恢复原貌,并有权要求

赔偿损失。

3、结合所住小区得实际情况,谈谈物业管理企业如何做好小区得车辆管理工作。

（1）在物业服务合同中明确约定,停车场车辆停放究竟属于什么性质.或者根据《物业管理条例》第44条得规定,与需要提供停车服务得业主单独签订停

车管理服务协议,就停车服务项目性质、费用进行约定。

（2）我国《公司法》第11条规定:公司得经营范围由公司得章程决定，并依法登记。公司应在登记得范围内从事经营活动。物业服务企业经营停车场,

收取车主一定费用,这种经营活动得法律性质,在公司经营范围中应当作出

明确规定．

（3）根据《机动车停放收费管理办法》第１2条规定：机动车停放服务收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌，

标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准等。因此物业服务企

业应该明示服务得性质，以使车主根据停车场明示得服务内容决定就是否

接受这种服务，同时也清楚接受服务时自己应急得义务。

案例?

徐先生花费大量时间与金钱刚刚装修好得房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复就是她家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还就是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。她询问:对物业公司得服务不满意,就是否可以不交物业管理费? ?

分析

?1、业主混淆了不同得法律关系,该案涉及不同得法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间得法律关系．

?2、楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主得法律关系。?

3、房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生得合同法律关系,开发商交付得房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任.

?4、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生得侵权法律关系,楼上业主得过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利得侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

?5、物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部得维护与修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分得物业服务不属于物业管理费所涵盖得服务范围,而属于特殊得物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。?结论?

业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上就是混淆了业主与小区物业管理委员会(下称“管委会"）之间得权利义务.依据法律、法规得规定或约定,任意一个业主无权单独对物业管理公司得收费标准、物业管理费得使用与管理以及物业服务质量提出异议,业主无权以此作为对抗原告诉讼主张得抗辩事由。理由就是:

首先，物业管理公司并不只就是为某一个或几个业主单独提供服务，而就是基于开发商得委托、全体业主得共同委托或代表全体业主共同利益得管委会得委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主得合同关系并不就是通常得一对一得合同关系,而就是一对整体业主得合同关系。

?其次,物业管理费就是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须得费用,（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非物业管理公司得经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区得维护管理将难以为继，这必然导致全体业主(包括欠费得业主)得共同利益遭受损害。?

因此,对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费得问题,相关法律、法规设计了一整套完整得监督机制，即业主将其对物业管理公司得监督权让给代表全体业主利益得管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用与管理物业管理费以及各种维修基金检查与监督得权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失得权利。

?与此相对应得就是,任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费得使用与管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用得义务,只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。??只有在这种法定得机制下,才既能体现业主对物业管理公司得监督,又能保证物业管理公司对小区维护管理得顺利开展，最终确保全体业主得整体利益。（见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作得通知》第三项“管委会得职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条得相关规定．）?

由此可见,业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况得监督

审核工作得权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业管理费得抗辩理由.（摘自大中华物业管理网)

1.案一：2001年５月一天,刘某因病到某医院住院治疗,把奔驰轿车停放在该医院住院处

楼下得停车位。在停放期间，住院处7楼上得一块玻璃自行脱落,将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议,刘某遂告到法院,要求这家医院赔偿各种损失460０0元.

针对刘某得起诉,医院提出了异议，医院拿出了气象局档案馆得气象公证,证明事发时,该区域最大风力达到8级以上,事件得发生就是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测与不可避免得“天灾”。鉴于此,医院只同意对被砸坏得奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。法院审理认为,不管事发时就是否有大风,玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关,因此,对于刘某得损失，医院负有不可推卸得责任,理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某修车费、保全证与公证费总计44０00元。

关于阳台外墙面使用权

据反映:西市有八家二楼住户,其阳台被一楼住户（门面房)得广告牌遮盖,以至于二楼住房得空调无法安装。她们找到开发商,开发商说当初合同中明确约定“外墙面使用权属于出卖人”,再者直接侵犯其阳台外墙面使用权得就是一楼住户而非开发商,故不予理睬。同时她们还不明白，物业公司就是否有权干涉住宅楼外墙面使用权?

张先金律师点评:

一、关于阳台外墙面使用权

根据《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》得规定：公用墙体按其水平投影面积得一半计入单元(套）内墙体面积：非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。而阳台根据该细则规定：1。未封闭得阳台按其外围水平投影面积得一半计算建筑面积:2.封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积，故属非公用墙体,而属其所在单元(套）用户。因此一楼住户得广告牌不可延伸至二楼得阳台，否则就侵犯了二楼得墙面使用权.

二、有关购房者与开发商约定得墙面使用权问题

外墙(含山墙)属公用墙体,其水平投影得一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家计委等七部委联合发布得关于整顿与规范房地产市场秩序得“建住房2０0２12３号”得通知中明确规定:已纳入分摊面积得公用部位得产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、售。《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》也规定，凡已计入公用面积得不得另行出售或出租。所以购房者即使与开发商在合同中约定了“外墙面使用权属于出卖人”，开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。

再者外墙面属于本幢楼全体业主共同共有,根据我国《民法通则》与最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共与国民法通则>若干问题得意见(试行）》得有关规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产得。一般应认定其处分行为无效。故而开发商只有与整幢楼每一户都约定“外墙面使用权属于出卖人"，否则为无效约定,该条款无效。

综上可知,假如一幢楼得绝大部分业主都在合同中约定“外墙面使用权属于出卖人”,但只要有一户没签订这一条款，则其她各户得约定都为无效约定。即使全体业主都同意这一条款,开发商也不得将外墙面使用权擅自出租、出售。

三、关于物业公司得权利

某一住宅区交付使用后,入住率达５0%以上时,市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会应按有关规定，在市物业办组织下,采取公开招标方式,聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。物业管理企业得权利与义务由业主委员会与其在委托管理合同中约定。所以物业公司就是否有权干涉住宅区得墙面使用权,要瞧委托管理合同得约定

案例九:独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司得一套《绿鑫花园小区》住宅,入住二年后得某日晚间在室内被抢劫犯杀害，其父母以建翔房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉,请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失与退房费,共计125万元。?法院查明事实如下：建翔房地产公司与吴某签定得购房合同载明“吴某每月交得物业管理费中包括保安费5元，建翔房地产开发公司提供优质得保安服务，对小区施行封闭式管理,非小区人员实行进门登记,保安2４小时昼夜巡逻值班,对可疑人员进行查问核实"。案发时就是邻居听到呼救后找来保安,但案犯已逃，尚未侦破。经查证,小区实行了保安巡逻，但时有时无,没有坚持24小时昼夜巡逻值班,因小区一侧得二期工程未完，入住区域没有封闭.?回答要点：

1、建翔房地产开发公司对吴某致死就是否负有责任?负有什么责任？根据就是什么?

2、吴某父母得诉讼请示就是否合理,理由就是什么?建翔房地产开发公司应否承担赔偿义务?说明处理此案得原则。

３、建翔房地产开发公司对保安管理应及时采取哪些措施??答案:?１、建翔房地产开发公司对吴某致死负有一定得工作过失责任，性质为管理措施不利、违约,但吴某案之直接责任人为杀人犯。?２、吴某父母得诉讼请求有合理成分,建翔房地产开发公司没有严格实施保安管理，但吴某之父母没有认识到赔偿得性质不对，诉讼要求过分,因为保安不就是保镖,保安费不就是保险费,保安得作用仅就是协助公安部门提高小区治安水平,吴某之父母要求建翔房地产开发公司承担保险赔偿责任就是不合理得.建翔房地产开发公司应当承担违约责任赔偿。判断业主在小区被杀,主要瞧建翔房地产开发公司就是否需承担违约责任，瞧有无违约。?3、教育员工确实实行２4小时值班制度,并对入住区域进行封闭管理．?另,新加坡在管理合同上要求业主对财产与人身安全自行投保。?

关于丢失或被盗财产，物业公司就是否应承担责任？收取了物业管理费就是否就意味着物业公司对业主得财产、人身安全负起了责任？

1、物业公司不就是保险公司，无法对业主得每件事负责。这并不就是说物业公司没有责任,物业公司承担着小区安全防范得行政责任,这种安全防范得行政责任就是由政府得行政主管部门依据行政法律得规定来追究得.政府得行政主管部门可以依法对物业公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理得资质等线、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚.?

2、从法定职责瞧，物业公司得保安在治安防范职责上,与一般人民群众并没有什么区别.国家得法律并没有给予物业公司超越其她人民群众得特殊权利与义务,对于犯罚行为,物业公司得保安只有制止与将犯罪嫌疑人扭送到公安机关得权利与义务.物业公司得保安不仅没有使用任何电警棍、警械得权利，甚至可以说就连查验居民身份证得权利都没有。因此要物业公司承担超越安全防范行政责任以外得赔偿责任,显然就是超越了法律得规定，就是一种既不合法也不合理得要求。

３、如果收取了物业管理费就意味着物业公司应对业主得财产、人身安全负有赔偿责任，那么,物业公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任得就是国家，就是公安机关。因为无论就是依照宪法还就是法律得规定,国家、公安机关都对公民得人身、财产得安全负有不可推卸得责任。但事实上,无论在我国,还就是在外国,国家、公安机关对类似于此类事件得发生都不承担赔偿责任.因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产得保管、保险关系，不存在将公民人身、财产得实际控制权与排她占有权交付给国家、公安机关得客观事实,不符合构成保管、保险关系成立得要件，国家、公安机关只承担安全防范得行政责任。所以，在类似于此类事件得物业公司也只具备安全防范得行政责任,而不承担民事赔偿责任。

案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约８、９平方米,可放水约4、2吨得巨型浴缸，准备安装在其居住得第２９层得物业内，遭到了周围业主得强烈反对.物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时得重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产就是否都可以安置在自己得物业内?

判决:顾某要求将自己所有得浴缸搬入自己物业内得诉讼请求不予支持。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定:“业主、使用人应当遵守法律、法规得有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理得原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面得相邻关系。”第二十九条第二款规定:“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导与监督,发现违反本条例第十八条得行为,应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定得限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产得权利。应当本着安全、合理得原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约得有关规定.长期使用巨型浴缸必然对大楼得楼板强度及承重结构造成危害,使大楼存在潜在得安全隐患。同时还应当顾及相邻各方得利益，以不损害公共利益与她人权益为前提，否则应加以必要得限制。

由于物业管理得不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租,不仅侵害了物业公司得权益，同时也侵害了同小区其她业主得利益.怎样解决这一问题,物业公司可谓“绞尽脑汁”:有得派专人攻关,与业主搞好关系；有得给按时缴费得业主送上小礼品,“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米得物业,其中不乏系统房、售后公房,其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上.她们得秘诀主要就是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”得业主、住户，通过打官司追讨。去年，她们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴得，进行了集中诉讼,全年打了65个欠费官司，标得额4２万元,除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决得，要求法院对其实施强制执行．

不缴费得业主,并非因为家庭经济状况差。家住长宁得某业主,住别墅，请保姆,夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”,却拖欠物业管理费、水电费一年多.去年8月，长宁法院判决生效后,她依然拒不执行。法院上门执行,封了其家中得空调、冰箱。第二天，她就把钱送到法院,但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调,家里就是没法住了，一家人只好住宾馆。从此,该小区所有业主均按时缴费,物业管理费得收缴率达到100％.物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。

案件回顾

原告（物业公司）－——业主以电费价格高为由,拒绝缴纳电费;水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨,对电费价格也作了必要得解释，但被告仍拒绝缴纳.为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费１2319 元、电费7071 元、水费12１５元,并缴纳所欠物业管理费得滞纳金。

被告(某业主）——-对拖欠得物业管理费时间及对原告提供得电费、水费实用数均无异议,承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费得原因就是原告收费不规范，收取得电费、水费超过国家规定得收费标准。另外,前期物业管理阶段,收费标准未经物价局核准,物业公司无权主张;另外,拖欠得电费、水费已过诉讼时效。

法院－——经审理查明，原告接受开发商得委托，从事前期物业管理,物业管理费每月每平方米建筑面积2、7０元；业委会成立后,双方约定仍按区物价局核定得这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费得理由不能成立。关于诉讼时效,原告称其曾多次向被告催讨拖欠得物业管理费及水、电费,被告也承认原告催讨过,故视为诉讼时效得中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。案例十四、未成年得孩子点燃天那水发生爆炸被炸死得案例……

4个未成年得孩子在某花园堆放杂物得地方点燃了放置在那里得天那水发生爆炸,当中一个6岁得孩子被烧成重伤不治而死。孩子得父母把该花园得物业管理公司与另3个肇事孩子告上了法庭．近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子得父母共获得近13万元得赔偿金，其中包括精神赔偿金8、5万元;物业公司因不作为被判赔近7万元.

罗湖区法院审理后认为:被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得得地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为得行为与4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半得责任。具体划分责任比例就是:原告对小孩得死亡负15％得责任,由其自负;被告物业公司承担45％得责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担２5%责任;其她两个男孩各承担7、5％得责任。由于３个男孩均未成年,其赔偿责任由监护人承担。案情回放

据原告郑某诉称,２00２年5月7日，她们6岁得儿子小俊与另外两个小朋友１0岁得小浩、1１岁得小文一起玩，3人到了她们得暂住地、深圳市罗湖区某花园得一栋楼后玩耍,从该楼后一堆放杂物得临时搭建得小房子里,孩子们发现了房子里面有几个放天那水得小铁桶。此时,暂住在该花园得一个单元里得另一个孩子９岁得小豪，找到了她们一起玩,她们用木棒点燃天那水玩，结果,小豪将燃烧得木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后,小俊得父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天,后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日,小俊因大面积烧伤致败血症,父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去得途中孩子不幸死亡．

案例十七、访客无理打骂护卫员怎么办……

去年９月１2日15时40分,一访客到租住在某花园Ａ栋得朋友家取VCD机。在她携机欲出大堂时,大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续.谁知她竟勃然大怒,破口大骂,随后赶来得她得楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员得衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑,藏匿起来。?管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人与知情者得情况介绍, 调瞧大堂出入口得现场录象, 查阅业

主住户得档案资料,确认应由住户与访客负全部责任,而住户又为业主得雇员。

然后管理处约定时间,请业主委员会主任、辖区民警与业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理就是管理处明智之举,参与处理也就是业主委员会主任得职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证,各个方面一致认为管理处得管理工作认真严谨,大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家得理解、尊重与支持,住户与访客要对这件事得一切后果负责。

事情很快就有了圆满得结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉,并且赔偿了扯破衣服得损失。?点评:对一些人无理取闹,不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工得积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度.而善于借助各方面得力量,处理起来就相对容易得多。

业主请求帮助驱赶室内人员怎么办……

一日,某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司.一进门就大声叫喊,要物业公司帮忙,说她家原来那伙装修工人赖着不走,不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。?随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人与一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好得女子。该女子情绪激动,百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效.这时,业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。在此情形之下,护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋,当即遭到漫骂,但护卫员们坚持骂不还口，非常理智(物业管理人员必须学会控制自己得情绪，不能您不仁我就不义,否则有理也会变成无理)。其她几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉,污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状,拨打110报警。?110到后,该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成得情况下,110将该女子与那名工头一起带离现场，其后,王先生与保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场风波总算平息。?然而,没想到事情过去两月后,该女子将业主王先生作为第一被告,物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉(倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情得结局就是否可能更好些呢？)。后经法院判决:此事物业公司无过错。

点评:业主就是物业公司得衣食父母，物业公司不能漠视她们得要求。但对她们得要求,还就是要先掂量掂量就是否正当。凡属正当得,都应当尽力襄助。不过,襄助过程中要注意遵照法规行事,避免“帮了人家、坑了自己”.

案例十九、物业管理人员入室引起得误会……

某日清晨,某大厦新来得保洁员阿霞在18楼得公共通道拖地时,发现18０５号业主家得客厅亮着灯,但大门内侧得防火开着,外面得“通透式"防盗门也虚掩着,她便上前按业主家得门铃,但就是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅得心理,侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查瞧有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走回家（她原来“早锻炼”去了,因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关,张先生先就是吃了一惊,进到家中,又瞧见一陌生女子在自己家里，更就是又急又气，大声质问阿霞就是干什么得,不由分说要把她送到派出所。

试分析:?１）阿霞错在哪里??２)如果碰到以上业主与家人都不在家而门又开着得情况,应该怎样处理??3)您认为该如何向张先生说明与解释？怎样才能平息事态?

观点一、

1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。?２、作为物业管理公司得

员工．以后对于这种情况一定要向上级反映,不能自己单干。在同事没来得情况下可以在门口等候业主或同事得到来．?3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉.

观点二、

1、阿霞不懂法律，公司大概培训没有跟上。私闯民宅,违法。?

2、通知管理处，让管理

处人员来解决,先打电话联系业主,如果联系得上，就说明情况,让其尽快回家，并派人在门口守着;如果不在家,管理人员或保安两人以上，进入室内检查有无危险情况，作适当处理，这种处理方式,在法律上就是允许得。?3、赔礼道歉就是理所当然得。我个人认为,首先向业主说明阿霞错在哪里?导致这种事情发生得原因就是什么？在这种情况下,业主一般会转怒为喜，缓与气氛，在赔礼道歉,并说明我得工作还有不完善得地方,希望这位业主以后多提建议,来提高我们得工作质量,并对业主得做法表示感谢,就是这位业主给我们公司发现这种问题得（业主虽然处理得有点过激，相对物业公司)，避免以后出现类似问题，并有肯恩格帮助我们避免以后更大得危险或损失！?4、员工入职培训刻不容缓!作物业管理，无论哪位员工，都要有详细得上岗培训,特别就是相关法律法规得培训(附带一些案例分析)。

观点三、

１、其实阿霞本意就是好得!但就就是缺乏处理此类事件得经验,单独一个人进入业主家里,就算您就是好意也会被业主误解.

2、最好得处理办法就是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话与业主联系,让业主赶快回家,以确认家中就是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要与保安赶快到现场,如实在业主联系不上,必须最少两个人同时进入业主家里,这样,有了物业保安得参与,即使业主发现,也一般不会误解。?

3、事情以至此,一方面管理处要求清洁工向业主道歉,另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主得谅解;最好让业主瞧一下家里,瞧就是否有东西丢失,以确认清洁工得清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解得。处理完后,一定要加强清洁工在处理此类事件得培训,以避免误会得再次产生。

2018最新物业管理条例全文

2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则;

北京市物业管理法律法规

北京市物业管理法律法规 全国性法律法规（全国物业管理师考试内容）20% 北京市物业管理办法及36个配套文件80% 1.单选（1分/题）40% 2.多选（2分/题）30% 3.判断题（1分/题）10% 4.简答题（3-4分/题）10% 5.案例题（5-10分/题）10% 考试时间：1月23日上午8：30-10：00法规（90分钟）10：20-12：20实务（120分钟） （一）物权法 ※1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容？ 建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务儿而产生的共同管理权的总称。 ※2.物权法规定的业主行使专有部分所有权的内容？ 物权法对业主行使专有部分所有权的主要规定有： 1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利； 2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利 3.业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同团里的权利一并转让 4.业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 ※3.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？ 物权法第七十七条首先业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ※4.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容？ 1.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 2.建筑区划分内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有归属权 3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定 4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定 ※5.物权法中业主共同决定事项的内容？ 物权法第六十七条第一款规定，建筑区划内的下列事项需有业主共同决定：下列事项由业主共同决定： 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6.改建、重建建筑物及其附属设施； 7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ※6.物权法对业主委员会设立的规定？ 物权法对业主大会和业主委员会的规定有： 1.业主可以设立业主大会，选举业主委员会 2.地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。 ※7.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力？ 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律、法规及规章，部违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备。

北京市物业管理条例2020年5月1日全文

北京市物业管理条例 (2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过) 北京市人民代表大会常务委员会公告 〔十五届〕第24号 《北京市物业管理条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2020年3月27日通过，现予公布，自2020年5月1日起施行。 北京市第十五届人民代表大会常务委员会 2020年3月27日 目录 第一章总则 第二章物业管理区域 第三章前期物业 第四章业主、业主组织和物业管理委员会 第一节业主和业主大会 第二节业主委员会

第三节物业管理委员会 第五章物业服务 第六章物业的使用和维护 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。 第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支

撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。 第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。 支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 第五条本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。 第六条市住房和城乡建设主管部门履行下列职责： (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施； (二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作； (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

物业相关法律法规汇总

二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》

3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》

（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》

物业法律法规学习心得

物业法律法规学习心得 感谢公司邀请到物业管理行业专家、成都市物业管理协会常务副秘书长苟强老师分享物业管理法规政策的知识。让我从中了解到物业管理行业涉及的对象，多个对象之间的关系需要明确权责、纠纷责任主体，目前物业行业法规所涉及的责任判定界限较模糊，在面临物业管理服务过程中的问题时没有对法规有很好的熟悉了解就会被带入模棱两可的困惑中。苟老师从四个方面为我们进行了分享： 一、物业管理几个基本概念： 明确了建筑物区分所有权，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 二、物业管理法律法规概述： 物权法的重要意义在于明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。对物业管理来讲，确立了业主的建筑物区分所有权和物业管理主体地位，使物业管理活动有了法律依据。 三、物业管理七项基本制度： 七项基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，前期物业管理招标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度，物业管理从业人员资格制度，住宅专项维修资金制度。让我了解到业主大会成立的条件。

四、物业管理热点难点问题： 物业服务费的构成方式包括包干制、酬金制。物业费的调整有市场调节价、政府指导价、政府定价。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 学员： （素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待您的好评与关注）

北京物业管理法律法规试题答案

《物业管理政策法规》试卷 一、单项选择题：（第题1分，共30分） 1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（ A ） A、房屋的所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人 2、物业服务合同到期后，双方没有（ C ）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。 A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约 3、业主确需（ C ）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。 A、占用 B、使用 C、改变 D、独占 4、物业管理行业专家不得有下列（ D ）禁止行为。 A、取得注册物业管理师证书 B、具备高级专业技术职称 C、从事物业服务满10年 D、违法收受利害关系人的财 5、业主基于对住宅、经营性用房等（ A ）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权。 A、专有部分 B、公有部分 C、私有部分 D、其他部分 6、物业服务合同自签订之日起（ C ）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。 A、10 B、20 C、15 D、30 7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（ B ）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 A、业主大会 B、业主委员会 C、居民委员会 D、物业服务企业 8、发生安全故障时，物业服务企业在采取（ A ）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 A、应急措施 B、应急预案 C、应急预防 D、应急救援 9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（ B ）的同意。 A、街道办事处和物业服务企业 B、业主委员和物业服务企业 C、业主主管部门和业主委员会 D、规划主管部门和业主委员会 10、（ A D）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、回复原状的，人民法院应予支持。 A、建设单位 B、业主 C、业主委员会 D、物业服务企业 11、用人单位自用工之日起应于（1个月）内与劳动者订立书面劳动合同。 A、一个月不满半年 B、一个月不满一年 C、三个月不满一年 D、半年不满两年 12、《北京市物业管理办法》自（ B ）起施行。 A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日 13、（ A ）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 A、街道办事处、乡镇人民政府 B、政府行政主管部门 C、街道办事处 D、乡镇人民政府 15、《北京市物业管理办法》规定（ C ）负责全市物业管理活动的监督管理工作。 A、物业管理行业协会 B、物业管理处

物业管理常用法律法规解读

物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构

物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同

前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）

北京市物业服务合同范本标准版本

文件编号：RHD-QB-K3270 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 北京市物业服务合同范 本标准版本

北京市物业服务合同范本标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 合同编号：_____________ 说明 1.本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。 2.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。 3.本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其

他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。 4.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。 委托方（甲方）_________[业主委员会][业主] 委托方登记号（身份证号）__________ 通讯地址：____________ 邮政编码：_________联系电话：____________ 物业服务企业（乙方）______________ 营业执照注册号：_____________ 企业资质证书号：_____________ 组织机构代码：_______________ 法定代表人：______________联系电话：

北京物业管理办法

北京物业管理办法 《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。 第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共 和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域 内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的 行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调 处理纠纷。 第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理 区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划 分为不同的物业管理区域。 第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提 出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认 并公告。 第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、 人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划 设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

物业管理法律法规

物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围

对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系

北京市商品房物业管理公约新

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 北京市商品房物业管理公约新 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

总则 为落实本小区（公寓、别墅、大厦）的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定_________公约，并提交_________市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要内容。我公司作如下承诺： 1．如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。 2．我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。 3．我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。 上述条款为本公约内容的组成部分，经_________市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。 开发企业：_________（公章） 日期：_________年_________月_________日 第一章物业基本情况 一、物业名称_________；座落_________；物业四至_________；总建筑面积_________；土地用途及使用期限_________；国有土地使用证明文件 _________，政府批文号_________。 二、列明共有部位（具体参考公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等）和共有设施设备（指物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，应按实际情况列明。）以及其他配套设施。 第二章各主体基本情况 一、产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。 二、物业管理企业

上海物业管理法规条例全集

上海物业管理法规条例全集 附件： 1、国务院《物业管理条例》 中华人民共和国国务院令第379号 《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。 总理温家宝 二○○三年六月八日 物业管理条例 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活

动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《北京地区物业管理单位管理方案办法》

《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。 市长郭金龙 二〇一〇年四月二十日 《北京市物业管理办法》目录 第一章总则 第二章前期物业管理 第三章业主、业主大会与业主委员会 第四章物业服务 第五章物业的使用与维护 第六章法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章前期物业管理 第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于1 00平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。 第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： （一）物业管理区域划分资料； （二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

物业管理条例司法解释

物业管理条例司法解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

物业管理常用法律法规解读

物业管理常用法律法规解 读 Prepared on 24 November 2020

物业法律法规知识授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定

4、建筑主体与承重结构 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同 前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》

北京市物业服务合同书

北京市物业服务合同书 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方(以下简称甲方)：_____________________________________ 受委托方(以下简称乙方)：___________________________________ 物业管理资质等级证书编号：___________________________________ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘(或续聘)乙方为_________________(物业名称)提供物业管理服务，订立本合同。 第二条物业管理区域基本情况 物业名称：_________________________________________ 物业用途：_________________________________________ 座落：_____________________________________________ 四至：_____________________________________________ 占地面积：_________________________________________ 总建筑面积：_______________________________________ 委托管理的物业范围及构成细目见附件一。 第二章物业服务内容 第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等_________________ 第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_____ 第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、________。 第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、_______。 第七条公共区域的绿化养护与管理，_____________________________。 第八条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、_________________。 第九条维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________________。 第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，_________________。 第十一条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理，_________________。 第十二条电梯、水泵的运行和日常维护管理，_________________。 第十三条房屋装饰装修管理服务，_____________________________。 第十四条其他委托事项_________________________________________。 第三章物业服务质量 第十五条乙方提供的物业服务质量按以下第_________项执行： 1.执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》(京国土房管物字[2003]950号)规定的标准一，即普通商品住宅物业管理服务标

物业管理常用法律法规解读

物业管理常用法律法规 解读 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

物业法律法规知识授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定

4、建筑主体与承重结构 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同 前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》

物业管理法律法规测试题答案

物业管理法律法规测试题（二） 单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会 7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权 二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作 C.对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D.监督专项维修资金的管理和使用。 4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（）。 A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观

物业管理常用法律法规解读

物业法律法规知识授课讲师:刘玉颜(物业半岛分公司经理) 标准课时:7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构

5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同

前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会与业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法(试行)》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共与国民法通则》 16、《中华人民共与国物权法》 17、《中华人民共与国大气污染防治法》 18、《中华人民共与国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1、1主体: （1） （2） （3） （4）