万科精细化“设计宝典”

万科精细化“设计宝典”……

全面家居解决方案的设计功能介绍■产品房型优点解

析

●各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造良好好居住环境。过渡区——分隔室内外，保持户内整洁及私密服务区——后勤系统活动区——交流休闲场所缓冲区——书房，分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区——保证安静、私密1、玄关独立玄关设计，起着承上启下的作用，具有复合功能使用特点，是家务流线、起居流线、客访流线的起始；室内与室外分隔的介质空间，满足保护家庭生活私密性的空间功能诉求

■精细划分玄关空间（提供可收纳50-60双鞋的玄关收纳）玄关收纳的内部划分充分考虑了各种收纳需求，相同体积可多储藏约30%的鞋子，还可收纳其他家具用品，满足储物需求。对外观和展示的关心，又使它超越了简单的收纳功能，成为进入家门的第一道亮丽风景线。

■自由组合的收纳空间可自由拆装的层板，根据收纳需要调整板间高度，也方便日常清理，小空间大创意。●身高和收纳物,高度的关系玄关柜体设计符合人体工程学，让您轻松收纳鞋物

■体贴的换鞋预留座位空间●预留座位空间在鞋柜旁预留

有换鞋座位空间，方便家人特别是老人和小孩换鞋时使用。

●日后的收纳空间鞋柜旁的预留空间，自己加一个储物柜就可变为收纳空间，可满足日后家庭结构改变人口增加时的储物需求。

■方便打理的玄关地面考虑到玄关容易沾染污垢，采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。采用暖色调，既有温馨感又与家具配色协调。采用与室内木作相同材质、颜色的踢脚板，统一室内装饰风格，保护接地墙面不易沾污。密实基层、防潮性能表层，经久耐用又方便日常擦洗。

■布局便于使用的灯具开关玄关顶灯位于入户门门边，出入使用方便。品牌顶灯，光色柔和，美观节能。

2、厨房厨房紧接玄关及餐厅，方便日常生活，提放物品不用换鞋就可直接进入厨房；每日餐饮下厨可与餐厅形成最近距离的互动。合理的厨房家务流线，料理也可轻松从容；独立厨房布置，不与起居流线、访客流线打搅，油烟问题也可完美解决。

■节省空间的U型橱柜这里的厨房不大但是实用有效，U型橱柜充分利用了每一寸空间，且流线合理，操作方便。时尚现代的颜色，给人赏心悦目之感。

■合理方便的使用流线由中意给您的家量身定做的最专业

的橱柜及其配套产品，按“洗-切-炒”的顺序安排功能流线，减轻劳动负担，增添烹饪乐趣。洗：临近冰箱，取出食物直

接清洗。靠近窗边，光线充足。切：面对窗户，满足精细操作的光线需求。炒：切好的食物就在手边，可直接烹饪。■符合人体工程学的柜体结构橱柜是参照东方人特别是女性

的身高及使用习惯来进行设计的，细节处都考虑周到。

■完备的储物空间储藏功能强大，常用不常用的、锅碗瓢盆都有分别放置的区域。轻松解决厨房收纳。

■易于清理的面饰材料

■体贴实用的电器配置●高档次厨房家电配送根据中国人

的多种烹调习惯，特别选用功率强大的抽油烟机、火力强劲的炉灶。不论是在在使用的便利还是环保、节能、安全、防护都有充分的考虑，外观时尚，清洁方便。预先安装到位，解决了您自己采购安装的复杂程序。嵌入柜体尺度合适，且电源位置准确，电源线不外露，安全美观。●电器预留空间，细致的设计考虑厨房台面上设有多个电器电源位置，在家煲饭、煨汤都可同时进行，节约时间且轻松从容。布局实行避火防水的原则，使用安全。有老人和小孩的家庭消毒柜是少不了的，在橱柜底柜预留有消毒柜的空间及电源，日后需加装消毒柜的，只需拿掉门板放置消毒柜即可。

■柔和的顶灯照明厨房配置品牌灯具，光色温暖，能让人烹调时有好的心情，食品也呈现出良好质感，节能光源在光照的同时兼顾节能。嵌入式灯具，灯具底面与吊顶表面齐平，不仅美观又易清洁。

3、客餐厅客餐厅一体设计，满足空间视觉感受，提升居家档次；南向竖厅结合宽景阳台，通风良好，室外风景尽收眼底。

■紧凑舒适的客厅开间根据国际无线电咨询委员会（CCIR）对最佳视距的定义：当观看距离为屏幕高度的三倍时，高清晰度电视系统显示效果应该等于或接近于一名正常视力者

在观看原视景物或演示时的临场感觉。观看16：9的46英寸液晶电视的最佳视距为1.8~3米，搜建筑网整理，客厅的开间完全满足客户在家观看大屏幕电视的需求。

■精细划分餐厅空间●灵活组合就餐区餐厅位置布局靠近

厨房，布局合理，它可以同时缩短膳食供应和就座进餐的交通线路，同时也可避免菜汤、食物弄脏地板。餐厅和起居室之间可采用过道做分隔，灵活处理，恰到好处。●收纳\展示空间餐厅是人群聚集的场所，不仅全家人在这里共同进餐，而且宴请宾朋，交流小憩也是在此进行，桌椅的安排，色彩的配搭，格调的营造均影响家人对这个用餐空间的观感，轻松的布置与愉快的气氛。

■简洁的电视背景墙，实现功能和效果的集成横向的视觉设计增加了空间的通透，两种材质的融合提升客厅的品位，设计合理解决视听的功能诉求。背景墙木纹装饰板与黑镜互相映衬，打造宽敞无限、个性鲜明的客厅空间。餐厅与客厅形式一致的背景墙，营造一体感的空间，打造豪华气派的氛围。

●功能齐全的电源布置电视背景墙的电位布置除了考虑电

器挂装的高度还考虑到使用的数量和种类，DVD、放大器、音响、机顶盒、电视，都有各自相应接口。减少电视柜上的电线器材，整洁安全。考虑到您视听的功能诉求的设计

■简洁吊顶装饰客厅和餐厅采用局部吊顶，结构简洁明了，且整体吊顶，凸显客厅豪华档次。吊顶藏有灯带，起到补足空间照度的功能。窗边吊顶暗藏窗帘位，整体美观。

■地面大尺寸的抛光砖的平滑及铺贴，最大限度的减少因墙地砖缝与平整度给厨房打理带来的困扰。米黄的色调营造轻松、温馨的厨房气氛。玄关地面使用瓷砖，易于清洁，简洁实用。与室内高差的设计，更方便尘污物的清扫。木制踢脚线独特弧形倒角凹槽设计，易打理。

■方便的开关、插座布位·灯控分级节能入口及床头处设双控开关，在家也能享受舒适的酒店生活。主灯和辅助光源的设计，让卧室更加温馨、安详。

·位置便操作床头合理配置插座，同时在卧室设置网络接口和电视接口，方便在主卧室上网、看电视。

·插座走道设5孔插座，方便使用吸尘器。

■大尺度观景阳台门窗大尺度观景露台，给与家庭更多阳光与空气。同时增设给水点，解决家政功能的同时，满主人对园艺的爱好。大落地推拉门，将室外景观容纳进室内享受、访客、实用

4、主卧室■房间功能可根据使用需求转换房间设计上充分考虑今后家庭的可持续长时间使用，各功能配备齐全、房型方正，满足日后家庭结构改变时转换房间使用方式。■使用功能精细划分的主卧室空间，营造方便舒适的起居环境

■充满温馨感觉的卧室，突显柔和舒适的家庭气氛不受流行趋势影响的简洁设计，具高品质、便利性、豪华感，设计上充分考虑今后家庭的可持续长时间使用。

房间设计考虑：*年轻夫妇,首次置业（第一次购房的人群）*购房后,预计2年后生孩子*书房也可变为父母房，方便夫妇的父母为照看孙子暂住一段时间。

■电器家具预留位理容镜位置留白，为客户个性化需求做了铺垫预留洗衣机位，满足家庭的晾晒要求。尺度的设计也满足了晾衣和观望功能.

■采光窗、观景通风·落地飘窗·大尺度观景露台·书房具备良好的采光条件，选择朝南、东南向或西南向采光充足的方位。保证主人在阅读时对光线的需求.

■床头柜由中意给您的家量身定做的最专业的柜品.

■空调位预留空调位

5、卧室/书房房间布局于整个流线的最里端，学习休息时可免于被打扰。房型方正规整，实用功能齐全，可满足不同家庭结构的客户使用。

■空间功能齐全，满足多种家庭结构■充满温馨感觉的卧

室，突显柔和舒适的家庭气氛卧室采用的衣柜收纳可存放大约60件夏装，优质的房门更是高品质生活的象征。简洁线条分割的现代造型设计，尽显个性时尚的简约风采，提升主人的生活品味。

宽大的储衣空间使您储放的衣物显得井井有条。平开门结构，让柜子里的衣物一览无余，方便挑选。■书房系统的功能：1.书房的功能正日趋多元化，它是居家办公的佳处，是上网聊天、休闲放松的境地，也可是主人创造财富的宝地。

2.此书房的设计兼备客卧的功能。

3.书房具备良好的采光条件，选择朝南、东南向或西南向采光充足的方位。保证主人在阅读时对光线的需求，书桌的摆放要注意避免电脑屏幕的眩光及光线的角度，推门而入即能使用。

6、卫生间卫生间实现两分离，并融入家政空间，使用功能齐全，可满足多人同时使用；于整个流线的中间区域，方便使用，为夜间起居提供了便利；入口设置隐蔽且可保证通风良好。

■布局方便实用，人性化的卫浴空间细腻的功能化设计，使您充分享受居家的温情。

·大面镜柔和明亮的采光·干湿分区·独立家政空间

部品篇：针对客户对质量和功能的诉求，我们对产品品牌的选择和功能的考虑更贴近家居实用，提升性价比。

1、柜■门板用在玄关收纳柜、整体橱柜、壁橱收纳、洗面

化妆柜上，门板材料要符合环保要求。■台面用在整体橱柜、洗面化妆柜处。

■铰链用在玄关收纳柜、整体橱柜、壁橱收纳处，俗称合页，连接柜体和门板的主要构件。

■搁板置于柜内或固定壁上用以安放物件的板。主要用在玄关收纳柜处。■五金件2、门■房门大多数均采用板式门，强调空间的私密性，简洁的线条凸显大气与尊贵。■卫生间门和其他内门统一风格的板式门，既能保证私密性避免打扰，又能在视觉上让人觉得空间宽敞整洁。

■厨房间门独特的上导轨设计，隐蔽而大方美观，不碰脚。采用垂直受力轴承滑动，保证拉动轻便流畅。开启量大便于通风，节约空间的同时，也大大增加采光率。密封性能好美观及使用寿命长。■壁橱门卧室空间的大小，决定了衣柜的高度、宽度和深度。柜内框架可根据您的喜好跟特点来定制。住宅的标准化为木制品框架的标准化、多样化提供最基础的木制品平台，为您家的未来的升级做了铺垫。

■五金件

3、装饰背景墙■装饰背景墙电视背景墙吸塑板材与玻璃的组合，为客厅增添生气的同时，增强了室内空间的纵深感。平板电视和多媒体系统的线路均隐藏在电视墙上铺设的多

媒体线路管道内，搜建筑网整理，沙发后预埋音响线，轻松实现家庭环绕立体声效果。

4、厨房部品■厨房大水槽大多数均采用板式门，强调空间的私密性

5、洁具龙头■洗面化妆柜龙头及水塞大多数均采用板式门，强调空间的私密性

6、瓷砖

7、地板实木复合地板，是将优质实木锯切刨切成表面板、蕊板和底板单片，然后根据不同品种材料的力学原理将三种单片依照纵向、横向、纵向三维排列方法，用胶水粘贴起来，并在高温下压制成板，这就使木材的异向变化得到控制。由于这种地板表面漆膜光泽美观、又耐磨、耐热、耐冲击、阻燃、防霉、防蛀等，铺设在房间里，不但使居室显得更协调，更完善，而且其价格不比同类实木地板高，因而越来越受到消费者欢迎。

8、天花扣板

9、灯具/开关插座

10、乳胶漆环保配方，反复擦洗不留痕迹，轻松擦洗多种墙面污渍，遮盖力强，附着力佳，优质防霉，良好的抗碱性，优良的施工性能采用创新的原料配方和先进生产工艺，充分过滤有害杂质，令产品更环保,气味更清新。同时保持一贯的高科技“超耐磨因子”，在漆膜表面形成独特结构的保护层, 漆膜更坚硬,即使经受更多次的反复擦洗，也不留痕迹,墙面始终完美如新。

三、关于精装修住宅产品的设计定位（一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位精装修房设计的定位首先

取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二~三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。

（二）、如何建立精装修住宅的分级体系1、基础级装修成本造价：300~500元/平方米2、标准级装修成本造价：500~800元/平方米3、尊贵级装修成本造价：800~1200元/平方米4、豪华级装修成本造价：1200元/平方米以上5、别墅级装修成本造价：3000元/平方米以上

（三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准1、基础级完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。

2、标准级在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。

3、尊贵级在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。

4、豪华级在尊贵级之上，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。

5、别墅级在豪华级之上，开始考虑更多的机电系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置。（四）、什么样的装修要慎重选择精装修1、销售总价低的楼盘2、市场对精装修认知度低的楼盘3、大城市的郊区楼盘4、大户型楼盘（如果考虑装修应选择较高的分级体系）5、别墅类产品

适合精装修的物业：1、中小户型的楼盘2、商务中心区附近的楼盘3、地铁上盖的楼盘4、大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘5、旅游度假产品

（五）、别墅项目如何实现精装修交楼别墅精装修策略：1、样板房引导策略装修风格指引、家具配饰指引，统一技术配置。2、设计师定制式组建装修专家设计、施工团队，提供专业配套服务。3、业主自行装修的相关约定与业主签订装修管理约定，保护社区及其他业主的利益。

四、精装修住宅的设计范围及设计方法（一）、精装修住宅的设计范围设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。

精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的

全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。

（二）、精装修住宅的设计方法1、客户分析、产品定位（参见客户分析资料）确定住宅精装修的标准、范围。2、在户型设计阶段介入精装修设计内容厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。3、在施工图阶段与设备专业的对接给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。4、装修设计与公共空间及户外空间的对接入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。

（三）、住宅公共部分空间的精装修1、入户大堂的精装修设计公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置2、公共走道及电梯间的装修设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计3、消防疏散楼梯的装修设计栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计4、住宅架空层的装修设计与园林绿化设计的衔接、与地下车库

的衔接、天花装饰

（四）、精装修住宅的设计流程精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。

（五）、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略已完成毛坯房住宅的精装修设计：1、户型优化设计2、水电修改设计

竣工验收后住宅精装修设计：1、土建部分的完善设计2、水电部分的连接设计3、装修部分的连接设计

精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活

方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。

户型优化设计案例：优化前平面：

优化后平面一：

优化后平面二：优化前平面图（79平）：优化设计后的平面：五、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计

（一）、精装修住宅部品的主要分类与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。

3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。

4、家用电器：电

视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。

（二）、如何与部品供应商完善产品设计1、厨房区域厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设备空间。2、卫生间区域卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间3、厅房区域厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。4、三大工业化部品橱柜、地板、室内门系统5、电器配置人性化布置是关键（开关、插座位置）。

厨房、卫生间案例：深圳兰溪谷二期某户型厨房、卫生间布置：

厨房橱柜的收纳系统：某别墅一层平面的厨房布置：某别墅主人卫生间布置：衣柜的设计：

男士衣柜设计：

六、住宅精装修实施阶段的经验提示（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等

布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；

核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！

住宅户型设计时考虑家具等各种布置：

外立面空调机位的装饰处理：

（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。（三）、如何选择工业化的专业施工如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。

可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、

空调及新风系统安装、弱电系统安装等。

装修零部件工厂化装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息，以最快的速度，最低的成本，生产出高质量的工程市场上需求的产品，或为装饰企业的核心目标。装饰工程中的木制品不同于活动家具，活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式，而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工

条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。随着家具行业的大力发展，技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点，正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。

木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义: 1、保证质量由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。

2、缩短工期由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场

施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。

3、有利于控制成本木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。

如何实现装修工厂化工厂化装修的信息同步示意图装修工

厂化技术实施方案：装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程：

（四）、精装修住宅中新技术及设备的选择1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统住宅新风体统示意图：同层后排水系统：直饮水系统示意图：

万科集团战略分析修改

万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：

一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住

万科管理模式

万科与鑫苑房地产最佳管理模式 一个是中国房地产企业“大鳄”——万科，一个是在美国纽交所上市的首家房地产企业 ——鑫苑置业。 一个从2000年开始加大投入信息化管理建设，一个从2009年才开始进行整体IT规划。 一个通过EAS平台集成了第三方系统与金蝶财务、资金、成本等管理系统实现协同集团管控，一个是在单一平台上建立有机联动的协同管理平台。 一个是房地产行业IT建设的老牌标杆企业，一个是新型房地产企业争相效仿的对象。 一新一旧的鲜明对比，成就了中国房地产行业信息化建设的两个典型案例。 四月一天，https://www.wendangku.net/doc/5e7985411.html,记者有幸采访了两家房地产企业信息化建设的合作伙伴——金蝶软件集团的建筑与房地产行业事业部总经理周华锋（下称“周总”），听听他对两个案例的点拨，以及中国房地产企业的最佳管理模式。 解读万科：摆脱包袱，打造老房企集团管理新模式 众所周知，万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，在过去的二十年，凭借其雄厚的实力先后成为“全球200家中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”等荣誉称号，并在中国房地产市场上占有绝对龙头的地位。 IT技术作为企业管理的支撑工具在万科成立之初便占据了举足轻重的地位，公司先后购买了售楼、财务、物业收费等管理软件，对各个业务环节的数据进行梳理。 但这东一榔头，西一棒子，哪里有需要，哪里就上系统的状态终究还是被打破了。 由于开始没有进行集团整体IT规划，企业购买的都是部门级业务软件，彼此间相对独立，老总们无法对公司整个运作流程进行系统化的管理与控制，无法清晰的掌握企业运营状况；加之海量数据没有得到有效的利用，各个系统间存在严重的“信息孤岛”，这就无法给 老板们提供相关信息决策支持…… “出现这些情况的原因有很多，也不能单一归咎为万科没有进行整体IT规划，因为在几年以前，房地产软件提供商还没有一体化平台的概念，市场上的产品单一独立。在这样大环境的影响下，即便是同一家厂商的多个产品之间也没有整合，从一定层面上而言，当时万科企业内部总账、资金中心和成本三套系统间的财务数据都相对独立，这些问题严重制约了 信息系统作用的发挥。”周总说。 种种现象交织在一起，最后，万科决定加大信息化建设投入，建设一个能随时提供企业关键经营数据，并支持各个业务部门高效运作的统一平台。 正如前边所提，当时国内房地产软件发展比较落后，市场上并没有适合类似于万科这种

万科集团精细化管理.docx

精细化管理 随着社会不断进步，近几年来建筑工程项目数量逐渐增多，对工程质量的要求也不断提高。而科学精细化管理在工程质量的控制中是十分重要的，他是保证企业健康发展的重要原因。 施工企业只有不断提高科学管理水平、最大限度降低工程成本， 才能在残酷的市场竞争中存活下来。因此，建筑施工企业积极推广精细化管理势在必行。 一、基本简介： 精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本 20 世纪 50 年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以 及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方 式。“”认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二 个层次是精细化，第三个层次是个性化。 二、主要特点： 精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它 要求每一个管理者都要到位、尽职。一次性就把工作做到位，工作要 日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及 时处理等等。

精细化管理是整个企业运行的核心工程。企业要做强，需要有效 运用文化精华、技术精华、智慧精华等来指导、促进企业的发展。只有 深谙和运用管理精髓的企业家或企业管理者才能在企业成功发展 中充分运用。它的精髓就在于：企业需要把握好产品质量精品的特性、 处理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量精品形成的体 系，为企业形成核心竞争力和创建品牌奠定基础。它的精密也在于：企 业内部凡有分工协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需 要精密；与企业生存、发展的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的 机构、客户、消费者的关系需要精密。 精细化管理的本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落 实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径。一个企业在确立了建设“精细管理工程”这一带有方向性的思路后，重要的就是结合企 业的现状，按照“精细”的思路，找准关键问题、薄弱环节，分阶段进行，每阶段性完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并牵动修改 相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细管理工程在企业发展中的功能、效果、作用。同时，我们也要清醒地认识到，在实施 “精细管理工程”的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合 的意识。“精细”的境界就是将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细管理工程具有把企业引向成功的功能和可能。三、管理方法：

现场精细化管理制度

公用工程中心现场精细化管理制度 1、各班组应按车间统一划分的现场管理区域（包括设备及设备附件、地面、明沟、消防设施等）认真清理；各班长有及时安排、督促清理的责任。 2、现场管理工作中，各班组责任区域应做到沟见底，轴见光，设备见本色； 3、各班组责任区内设备附件（包括压力表、阀门手轮、联轴器护罩等）齐全，安全达标，如发现一处不到位，扣罚班组绩效分1-5分。 4、现场如有土建、安装、动火等施工情况时，当班班组应安排人员盯守监护，确保施工现场的安全及施工质量合格，确保施工完成后现场应工完料净现场清。 5、因现场管理不到位被相关职能部门查处并予以通报整改的，现场负责班组应立即按要求进行整改，扣罚班组考评绩效分3-5分；当月第二次被通报的加倍处罚；职能部门提出整改要求未及时整改的，扣罚班组绩效分5-10分，班长属工作不到位，经济处罚50-100元。 6、因现场管理不到位被相关职能部门查处并予以通报扣分的，扣班组考评绩效分5-10分，并追究班长管理责任，如与岗位个人有直接关系的，同时追究责任人个人责任。 7、各班组土地面，标准要求是无杂物、无石块，尽量趋于平整，班长根据实际情况充分安排各岗位分阶段、分片域进行。

8、循环水加药桶空桶定位摆放，待加药的实桶定位摆放，摆放整齐。 9、现场各岗位在巡检过程中及时发现跑冒滴漏（包括大小漏点），及时处理，不能处理的及时上报车间，车间当时不能处理的挂漏点牌，当班现场有跑冒滴漏未及时发现的，扣班组绩效分1-10分，督促一次不整改的追究相关责任人。 10、对公共卫生区域，例如操作室内及门外两边、休息室内、门前及周围、交接班室、公共道路等区域卫生，由当班班组负责清理并交接。 11、空压制氮休息室门前严禁停放自行车、拉车，严禁堆放杂物，当班清理，自行车、拉车、推车、扫帚、F扳手等工具归为、定位管理，F扳手严禁乱扔、乱放，除空压制氮厂房外，其它岗位门随时关好，如发现一处不到位，扣罚班组绩效分1-5分。 12、操作室等公共区域卫生要求每班及时、按时清理，要求操作室地面无污渍、油渍，桌面、操作台及台上物品等无灰尘、杂物；车间每日抽查，不合格的情况，扣班组绩效分1-5分。 13、车间配发的工具设置两个工具箱（气柜、火炬、中水回用公用一个，设到气柜操作室，空压制氮一个），车间建立台账，贴至工具箱门内面，用于交接班，各班严格交接，车间不定期抽查，发现缺失当班负责购买补偿。 14、车间每月检查两次，月初、中旬各一次，检查前三天交接班室黑板上通知，清理不到位的根据实际情况扣班组绩效分1-5分，三

李军老师房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析

房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析 ---暨以大视角来破除工程现场管理的谜局 【课程背景】 您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦？是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划？是否觉得无论自己多么尽心尽力，仍有一些事情防不胜防？是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？ 目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节，本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享，结合国内大型房地产企业工程管理体系建立，工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因，提出有针对性的技术解决方案，全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病。实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。全盘掌握的现场管理大局观，以大视角来破除工程现场管理的谜局。 提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。 【课程收益】 1、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力； 2、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成； 3、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓； 4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治； 5、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系； 6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档，快速运用到日常工程管理工作； 7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。

【课程特点】 实战性强：基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性； 针对性强：基于课前对客户单位需求的充分调研，确保内训对客户企业的针对性； 【课程对象】 房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。 【课程大纲】 第一讲：房地产公司治理 (头脑风暴篇) 第二讲：项目工程现场 (初窥门径篇) 第三讲：项目工程准备阶段 (登堂入室篇) 第四讲：项目工程实施阶段 (破釜沉舟篇) 第五讲：项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 回顾总结：最后研讨及经验交流 其中第一讲：房地产公司治理 思考：白银时代房地产公司该如何“洗脑？” 第一部分：简析中国房地产形势 1）、2014年房地产市场回顾 2）、 2015年房地产行业预测 3）、市场关键词---风险与机遇并存 4）、行业关键词—大企业、多元化、互联网

万科采购流程精细化管理(参考模板)

万科采购流程精细化管理 同万科相比，其他房企体制，发展规模，区域布局和管理模式都不一样，无法照搬万科的一些做法，但每年都需要完成大量招投标工作，都需要面对很多合作伙伴。 在面临普遍的采购问题方面，万科解决得很好，值得我们参考学习。 一、完善的制度流程体系 万科对于工程采购制定了一个办法和三个细则，分别是《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略合作实施细则》等。这些办法和细则都进行了任务分解和流程化，具有强烈的可操作性。

二、开放的电子操作平台PDC 万科除了人防、消防、供水、供电、燃气、电信等工程，以及地方垄断的土石方工程不适宜在电子平台上进行招投标外，其他90%以上的招投标工作都是放在电子平台上进行，完全做到了无纸化办公。正是因为有了开放的电子平台，万科的采购才进行的高效、有序。 有了这电子平台，万科人一打开电脑，都知道自己要干什么。在万科，是事情推着人往前走，而不是人推着事情往前走。如果事情靠人来推动，积极主动型的人和消极依赖性的人结果便不一样，万科的制度设计和电子平台的应用将此问题解决得很好。

万科人在利用电子平台办公时，量化的考核已经在自动进行。这有点像某宝网，那些钻石级、皇冠级的卖家并非一蹴而就，而是靠一笔笔生意所获得的好评慢慢积累起来的。所以电子平台每天都在对每个人、每个部门进行着悄无声息的绩效考核。 三、阳光透明的采购机制 开放的电子平台带来的另外一个好处就是阳光透明的采购机制，这是万科引以为豪的地方。很多介绍万科的书籍都会提到“阳光照耀的体制”。在万科的采购领域，这一点也不例外。电子平台的应用，为阳光能照到这一敏感领域创造了条件。 万科的电子采购平台分为前台，后台。在后台，不同的部门和人员又严格依照制度流程要求设置了不同的审阅权限。你只可以看到你可以看的部分，你只可以对你应该评审的内容进行评审。在阳光照耀的同时，又做到了一定程度的保密。 最后的中标结果除了电脑编程人员可以更改外，其他人都无法更改。 四、强大的跟踪评价体系

(万科企业管理万科成功之精髓

万科：专业化、精细化制胜 万科成立于1984年，1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为企业的核心业务，目前已发展成为中国最大的专业住宅开发企业，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。 万科致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。经过20多年的努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”旗下的“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的认可和钟爱，研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利，创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。 2007年公司实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元。在国家税务总局公布的2007年度中国企业纳税排行榜中，万科以集团纳税总额53.1亿元，位列“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”第一名、“中国企业集团纳税五百强排行榜”第49名。 一、发展历程：中国房地产历史的缩影 在超过20年的发展历史中，万科已成为中国房地产行业的缩影。凭借对中国经济发展脉搏、行业发展形势的准确把握，针对社会经济环境的变化，万科果断地聚焦于房地产行业特别是住宅市场，并凭借其专业化、精细化管理，保持稳健成长、跑赢大市，成就了中国房

地产行业的标杆地位。 1、1999年之前，混沌时代的摸索 （1）1984年-1988年，初创期 时代背景：改革开放初期，深圳作为改革开放的热土，整个社会处于混沌和快速变化之中，吸引了全国的关注。王石于1983年来到深圳，开始了万科最早的探索。 企业基本情况：由于特殊的时代背景，万科起源于深特发，并借助这一优势获得了最初的快速发展。通过涉足贸易领域积累的第一桶金，万科取得了初步发展，并积极向文化、广告等多种行业进军。 关键时间节点： 1984年9月，万科前身——深圳现代科教仪器展销中心成立； 1988年11月，定名为深圳万科企业股份有限公司，完成股份制改造。 （2）1988年-1992年，加速加法期 时代背景：改革开放逐步深化，不同行业的各种机遇接踵而来，为万科扩大业务领域提供了有利条件。 企业基本情况：万科很好地把握了当时的社会背景，提出“综合商社”设想，广泛涉足多种行业，形成了以贸易、工业、房地产、文化传播四大支柱、包括13大类、参股30家企业战线广布38个城市。 关键时间节点： 1988年11月，“天价”拍得深圳威登别墅用地，进入房地产行业； 1991年，实施多元化和跨地域战略，涉及10个行业的集团公司，并提出“综合商社”设想； （3）1992年-1999年，艰难减法期

万科采购流程精细化管理

万科采购流程精细化管 理 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

万科采购流程精细化管理 同万科相比，其他房企体制，发展规模，区域布局和管理模式都不一样，无法照搬万科的一些做法，但每年都需要完成大量招投标工作，都需要面对很多合作伙伴。 在面临普遍的采购问题方面，万科解决得很好，值得我们参考学习。 一、完善的制度流程体系 万科对于工程采购制定了一个办法和三个细则，分别是《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略合作实施细则》等。这些办法和细则都进行了任务分解和流程化，具有强烈的可操作性。 二、开放的电子操作平台PDC 万科除了人防、消防、供水、供电、燃气、电信等工程，以及地方垄断的土石方工程不适宜在电子平台上进行招投标外，其他90%以上的招投标工作都是放在电子平台上进行，完全做到了无纸化办公。正是因为有了开放的电子平台，万科的采购才进行的高效、有序。 有了这电子平台，万科人一打开电脑，都知道自己要干什么。在万科，是事情推着人往前走，而不是人推着事情往前走。如果事情靠人来推动，积极主动型的人和消极依赖性的人结果便不一样，万科的制度设计和电子平台的应用将此问题解决得很好。 万科人在利用电子平台办公时，量化的考核已经在自动进行。这有点像某宝网，那些钻石级、皇冠级的卖家并非一蹴而就，而是靠一笔笔生意所获得的好评慢慢

积累起来的。所以电子平台每天都在对每个人、每个部门进行着悄无声息的绩效考核。 三、阳光透明的采购机制 开放的电子平台带来的另外一个好处就是阳光透明的采购机制，这是万科引以为豪的地方。很多介绍万科的书籍都会提到“阳光照耀的体制”。在万科的采购领域，这一点也不例外。电子平台的应用，为阳光能照到这一敏感领域创造了条件。 万科的电子采购平台分为前台，后台。在后台，不同的部门和人员又严格依照制度流程要求设置了不同的审阅权限。你只可以看到你可以看的部分，你只可以对你应该评审的内容进行评审。在阳光照耀的同时，又做到了一定程度的保密。最后的中标结果除了电脑编程人员可以更改外，其他人都无法更改。 四、强大的跟踪评价体系 在万科《供应商管理细则》当中，万科为不同专业的供应商分门别类建立了包括项目全过程的动态评估体系。最终的评估结果，决定哪些承包商可以升级（比如由项目级依次升到公司级、区域级、集团级等），哪些承包商应该降级。 除了万科对承包商进行评价外，承包商也反过来对万科进行评价。万科想通过承包商对自己的评价来知道哪些方面是需要提高的。 万科每年一度的合作伙伴大会举行得热烈而隆重。虽然万科的单价不高，条件也很苛刻，中间也有很多纠葛，但是很多承包商在这一刻都获得了极大的被认同感。很多时候，万科的苛刻是建立在认真履行合同基础之上的。 五、文化输出培植伙伴互利共赢

2020年(万科企业管理)万科成功之精髓

（万科企业管理）万科成功 之精髓

万科：专业化、精细化制胜 万科成立于1984年，1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为企业的核心业务，目前已发展成为中国最大的专业住宅开发企业，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。 万科致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。经过20多年的努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”旗下的“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的认可和钟爱，研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第壹个专利产品和第壹项发明专利，创立的万客会是住宅行业的第壹个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，且被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号俩栋工厂化住宅楼已向市场推出。 2007年X公司实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元。在国家税务总局公布的2007年度中国企业纳税排行榜中，万科以集团纳税总额53.1亿元，位列“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”第壹名、“中国企业集团纳税五百强排行榜”第49名。 一、发展历程：中国房地产历史的缩影 在超过20年的发展历史中，万科已成为中国房地产行业的缩影。凭借对中国经济发展脉搏、行业发展形势的准确把握，针对社会经济环境的变化，万科果断地聚焦于房地产行业特别是住宅市场，且凭借其专业化、精细化管理，保持稳健成长、跑赢大市，成就了中国房地产行业的标杆地位。

万科集团精细化管理

精细化管理随着社会不断进步，近几年来建筑工程项目数量逐渐增多，对工程质量的要求也不断提高。而科学精细化管理在工程质量的控制中是十分重要的，他是保证企业健康发展的重要原因。 施工企业只有不断提高科学管理水平、最大限度降低工程成本，才能在残酷的市场竞争中存活下来。因此，建筑施工企业积极推广精细化管理势在必行。 一、基本简介： 精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。“”认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二个层次是精细化，第三个层次是个性化。 二、主要特点： 精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管 理者都要到位、尽职。一次性就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。 精细化管理是整个企业运行的核心工程。企业要做强，需要有效运用文化精 华、技术精华、智慧精华等来指导、促进企业的发展。只有深谙和运用管理精髓的企业家或企业管理者才能在企业成功发展中充分运用。它的精髓就在于：企业需要把握好产品质量精品的特性、处理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量精品形成的体系，为企业形成核心竞争力和创建品牌奠定基础。它的精密也在于：企业内部凡有分工协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需要精密；与

企业生存、发展的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的机构、客户、消费者的关系需要精密。 精细化管理的本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径。一个企业在确立了建设“精细管理工程”这一带有方向性的思路后，重要的就是结合企业的现状，按照“精细”的思路，找准关键问题、薄弱环节，分阶段进行，每阶段性完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并牵动修改相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细管理工程在企业发展中的功能、效果、作用。同时，我们也要清醒地认识到，在实施“精细管理工程”的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合的意识。“精细”的境界就是将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细管理工程具有把企业引向成功的功能和可能。 三、管理方法： 精细化管理是一种管理理念，一种管理文化，其以“精、准、细、严”为基本原则，通过提升改造员工素质，加强，强化链接协作管理，从而从整体上提升企业整体效益。 1、精细化不能单从字面来理解，其包含了以下四个方面特征： 精是做精，求精，追求最佳、最优。 准是准确、准时。 细是做细，具体是把工作做细，管理做细，流程管细。 严就是执行，主要体现对和流程的执行与控制。

赢在案场房地产销售案场精细化管理实例解析恒大万科李想老师

赢在案场房地产销售案场精细化管理实例解析 恒大万科李想老师 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

（房地产案例讲解+互动+训练+实操经验分享） 来访量低、来访质量不高、成交率下滑、管理难度加大；是困扰销售案场的四大通病。 在日益加剧的2015年房地产市场竞争中，对于案场管理人员，如何提高销售员工作积极性、如何迅速提升售楼员专业技能、提高成交率，如何系统化做好客户管理、竞品监控、人员激励是摆在营销经理、销售经理面前的几大难题。 李老师通过多年一线TOP10房企实战经验，总结出《赢在案场-精细化案场管理方略》，用标准化案场管理流程、系统化销售技巧提升、人文化团队激励，一套完成的销售经理管理手册，带您跑赢市场，跑赢竞争对手。在业绩就是尊严的时代，让市场上最后一套房子是我们卖的。 ◆销售案场标准化、系统化、精细化管理； ◆解决成交率下滑难题，系统提升销售技巧、提高成交率； 前言： ◆标准化新人培养方略，为团队管理开辟新思路；

1、 2、分享：华润中央公园项目尾盘推新品团队整合案例 3、 4、分享：万科2015年去库存关用大招盘点 3、案场管理几大通病思考 来访量低、成交率下滑、新人培养、销售团队激励、管理难度增大4、小故事：销售经理和上帝谁厉害，引入销售经理的基本内容 模块一：销售经理工程全流程管理 一、销售经理工作全流程梳理 从接洽项目到开盘，岗位职责 （一）、进场前销售经理重点工作 ■了解项目、了解竞品、撰写必读、说辞、答客问 ■人员招募、团队组建 ■分组PK （二）、进场后销售经理的重点工作 ■明确对接人 ■销售经理必会 1、早会、安排培训工作，接待礼仪、销售流程对练、表单模板检查

恒大恒大恒大万科集团精细化管理

恒大恒大恒大万科集团 精细化管理 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

精细化管理随着社会不断进步，近几年来建筑工程项目数量逐渐增多，对工程质量的要求也不断提高。而科学精细化管理在工程质量的控制中是十分重要的，他是保证企业健康发展的重要原因。 施工企业只有不断提高科学管理水平、最大限度降低工程成本，才能在残酷的市场竞争中存活下来。因此，建筑施工企业积极推广精细化管理势在必行。 一、基本简介： 精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。“”认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二个层次是精细化，第三个层次是个性化。 二、主要特点： 精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。一次性就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。 精细化管理是整个企业运行的核心工程。企业要做强，需要有效运用文化精华、技术精华、智慧精华等来指导、促进企业的发展。只有深谙和运用管理精髓的企业家或企业管理者才能在企业成功发展中充分运用。它的精髓就在于：企业需要把握好产品质量精品的特性、处理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量

精品形成的体系，为企业形成核心竞争力和创建品牌奠定基础。它的精密也在于：企业内部凡有分工协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需要精密；与企业生存、发展的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的机构、客户、消费者的关系需要精密。 精细化管理的本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径。一个企业在确立了建设“精细管理工程”这一带有方向性的思路后，重要的就是结合企业的现状，按照“精细”的思路，找准关键问题、薄弱环节，分阶段进行，每阶段性完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并牵动修改相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细管理工程在企业发展中的功能、效果、作用。同时，我们也要清醒地认识到，在实施“精细管理工程”的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合的意识。“精细”的境界就是将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细管理工程具有把企业引向成功的功能和可能。 三、管理方法： 精细化管理是一种管理理念，一种管理文化，其以“精、准、细、严”为基本原则，通过提升改造员工素质，加强，强化链接协作管理，从而从整体上提升企业整体效益。 1、精细化不能单从字面来理解，其包含了以下四个方面特征： 精是做精，求精，追求最佳、最优。 准是准确、准时。

万科集团营销费用管理办法

1. 目的： 对集团营销费用管理统一口径、规范流程、加强内控，提高集团营销费用使用效果。2. 范围： 本办法适用于集团内房地产开发企业。 3. 职责： 集团财务管理部、产品品类部负责本规范的制订、解释、修改，并会同风险管理部检查执行情况。集团内房地产开发公司负责具体实施。 4. 营销费用的界定 4.1营销费用的定义：营销费用指因产品销售及售后服务而发生的营销行为所产生的费用， 不同于会计口径的营销设施建造费及营业费用。具体包含内容参见附件1--《营销费用归集与分类指引》。 4.2 各一线公司可在本规范分类基础上进行更为明细级别的分类。 5. 营销费用的管理原则 5.1 额度控制原则：营销费用管理应按事先确定的额度进行有计划的使用，有效控制额度不 被突破；额度确定时应充分考虑项目情况、可能风险等因素。 5.2 有效使用原则：对各项营销费用使用有效性应有及时的后评估，对无效用的营销活动应 及时中止； 5.3 实时反馈原则：营销费用的统计应做到营销部、财务部、成本部口径统一、及时反馈、 统计数据准确。 6. 营销费用管理规定 6.1 额度管理 6.1.1 额度的确定 6.1.1.1 各一线公司应按项目、年度分别编制营销费用计划。 ?为保障项目利润计划实现需按项目编制营销费用计划； ?为满足公司经营计划编制与实施需按年度编制营销费用计划。 6.1.1.2 额度审批 ?集团年度总体及各区域的营销费用率由集团办公会确定； ?各区域确定区域内一线公司的营销费用率并报集团产品品类部、财务管理部备案。 6.1.1.3营销费用确定时间 项目分期营销费用额度与使用计划在分期实施方案确定完成后15日内确定，即：项目分期营销

现场精细化管理改善与提升

现场精细化管理改善与提升 现在市场竞争日趋激烈，要在产品的同质化竞争中胜出，制造现场的精细化管理是必经之路。作为一名合格的基层管理者，制造现场的管理活动的是其核心业务，不仅要掌握具体的作业技能，更需要掌握科学的管理知识和管理技能。提高现场管理水平，系统理解和应用常见的管理方法是本课程的目的。 培训目标： --正确理解基层管理者的角色和承担的责任； --建立正确的工作、改善思路和逻辑； --掌握现场常见的管理工具和方法。 适合人数：30名以内（视培训场地而定） 课程大纲： 1破冰 2精细化管理的必要性 2.1制造业从现场出发 制造业的突破之路 现场在供应链中的定位 理想的现场是怎样的？ 案例分享：粗放的现场 2.2精细化管理概述 从规范化到精细化的必要性 精细化管理的重要逻辑 ?PDCA-SDCA ?“三现”主义 ?数据量化 案例分享：标准化、“三现”、量化管理 2.3现场精细化体系的构建 现场管理之屋 ?4M、PQCDSM ?七大浪费 全面拉动系统图 小组讨论：现场管理的职能要点 3制造现场精细化管理推进方法 3.15S管理 正确认识5S ?5S的目的和意义 ?走出5S认识的误区 5S各阶段方法要点

5S管理如何量化？ 3.2目视化管理 什么是目视管理？ 目视管理的不同层次 小组练习：目视管理方法的运用 ?各层次目视管理工具认知 目视管理实例 3.3安全管理——“零事故” 灾害发生机理 安全管理的三原则 “惊吓事件”记录法 危险预知训练（KYT）活动 ?KYT讨论分析四步法 练习：识别危险因素 手指口述安全确认法 3.4POKAYOKE（防错法）与自働化——“零缺陷” 工序内打造品质 POKAYOKE是质量利器 ?防错十大原理 ?防错的四种模式 练习：防错法的运用 自动化和自働化 案例分享：丰田的自働化 3.5设备管理——“零故障” 故障发生机理 “零故障”的对策 自主保全6步法 案例分享：OPL、C/F及改善活动 设备综合效率（OEE） 6大LOSS改善分析 案例分享：生产线工时改善分析对策 3.6标准作业管理 什么是标准作业？ 标准作业三要素 ?生产节拍 ?工作顺序 ?标准在制品数 标准化工作整合表