事后评估-参考案例

AAR事后评估会议纪要

（二〇〇八年第一次）

会议议题：关于建筑外门窗雨水渗漏及外墙、屋面、地下车库渗水的AAR

议题级别：A级

评估类别：业务类——工程管理类

案例背景：

顶秀青溪项目出现多处外门、窗雨水渗漏问题，情况较严重。为了找出渗漏原因，寻求有效的措施及解决方案，同时也为了总结经验教训，避免重复出现类似情况，整体提高公司管理水平，特此召开本次AAR 会议。

时间：2008年10月24日（星期五）上午9时

地点：泰福恒公司大会议室

主持人：常娜

出席：泰福恒总部：张洪越

品质管理部：王柯峥

北京顶秀置业：郑福海、梁衍忠、刘立、李旭晨

天津顶秀置业：白建明、宋震、俞昊

北京华捷监理公司：赵群、徐文更、尹立彬

北京鸿路泽物业公司：赵双、张红涛

记录人：王柯峥、刘立、李旭晨

主要议定事项：

一、总结窗漏水问题

（一）因窗本身造成漏水原因

1、窗扇泄水孔堵塞，或被纱扇阻挡。

2、断桥铝合金窗扇四角（45度角对拼）加工拼装不精密。

3、窗主、副框之间缝隙打胶不密实及胶因耐候性差，易开裂。

4、窗主框连接孔处渗水。

5、窗扇橡胶压条变形造成渗水。

6、主、副框安装过程中半成品被破坏。

（二）预防措施

1、窗扇泄水孔数量或孔径应在原有基础上增加一倍。

2、窗框四角在打胶时应将胶挤出，并保持压力一定时间，直至胶达到粘接强度。

3、针对窗扇及主副框之间缝隙打胶工序加强检查力度，并使用耐候性较强的胶。

4、纱扇安装避让出泄水孔。

5、窗主框连接孔处换成橡胶帽增加其柔韧性。

6、窗扇玻璃外侧打耐候性较强的胶，内侧采用橡胶压条，压条四角焊接严密。

7、教育施工人员，提高主、副框安装过程中的成品保护意识。

8、纱扇尽量使用固定纱扇。

9、与门窗厂家在签订合同时即提出要求，并将门窗主材、副材（密

封胶、结构胶、帽钉、橡胶条等）封样保存，以备核查。

（三）其它造成窗漏水原因

1、窗副框与结构墙连接处不密实，形成空腔造成雨水渗漏。

2、窗口外侧保温砂浆层裂缝，倒坡。

（四）预防措施

1、副框与结构预留洞口之间使用防水砂浆堵实。

2、外保温与副框交接处使用保温砂浆代替挤塑板、聚苯板。

3、保温砂浆与主副框之间打结构胶。

4、加强副框与结构连接处的检查验收力度，单独进行隐检。

5、设计方面，里窗台必须高于外窗台，加大外窗台找坡，将渗漏水导出。施工方面，先安装副框粗收三面口（留下口不收），再安装主框后收下口。

6、保温砂浆与窗框留3毫米缝隙，再打胶密封。无论保温砂浆还是防水砂浆，均不得有空鼓、开裂等质量问题。

7、窗上口混凝土压顶防治裂缝等质量问题。

二、总结外墙保温漏水问题

（一）主要原因：外墙保温面层漏水问题，多为材料防水性能达不到要求。

（二）对因其它原因出现问题的预防措施

1、外保温基层

（1）在外墙尤其迎水面穿墙洞眼处穿墙眼要堵实并涂刷防水涂料。（2）外墙施工缝做防水处理。

（3）外墙迎水面如飘窗板、阳台板等做防水，阴角处增做防水附加层。

2、涂料：建议选择有弹性的面涂（但此涂料吸附尘土能力强）。

3、保温结构突出部位、窗台、阳台板根部作防水，坡度要大。

4、聚苯保温板材料出场时间一定要有60天固化，防止安装后过度变形。

5、保温材料搭接必须紧密。

6、面层抗裂砂浆厚度及强度按照规范要求。

7、柔性腻子注意材料质量。

8、建议各项目，凡具备条件的结构后砌陶粒混凝土外墙面均增加外墙抹灰层。

三、总结地下室及车库防水问题

（一）主要原因

1、地下室外墙防水收头不严密。

2、防水被回填土破坏，污水管被回填土拉断。

3、设计、施工变更，进楼管线后穿墙，破坏防水层。

（二）预防措施

1、地下室外墙防水上口收口方式必须严密，采用钉粘结合，节点做法应与设计仔细推敲。

2、控制回填土质量，防止回填土下沉拉裂，回填时间要严格控制。防水材料保护层与回填土间最好用沙子等作中间层，降低其摩擦系数。

3、各专业管线，避免后穿墙，并提前制定施工方案。进楼管线虽有套管，但此处回填通常由专业公司施工，须加强检查控制。

4、及时进行肥槽回填，保证灰土回填质量，保证肥槽回填完成后再进行管线安装施工，这样可以避免由于回填土下沉切断管线。

5、地下外墙防水要做好防根刺准备，必要时增加水泥砂浆等硬质保护层。

6、后浇带尽量早施工，预留沉降量，做好防水施工同时做好防水成品保护工作。

7、车库顶面做好导水设计、施工，同时要保证其上种植乔木的养护要求。

8、今后项目如有覆土的地下车库顶面，建议使用导水板，提高排水性能。

9、防水施工工期一定要有合理保证。

10、各项目均要注意，防水高度要和园林设计协调好，防止个别部位（暗散水、花池、坡地）防水高度不到位。

11、控制车库顶部大面积回填土质量，避免只回填不压实的现象，避免回填建筑软性垃圾。

四、总结屋面屋顶漏水问题

（一）主要原因

1、雨水自老虎窗上口裂缝渗进。

2、雨水自斜屋面施工缝渗进。

（二）预防措施

1、天窗使用威卢克斯品牌专业天窗。

2、烟风帽推荐无动力风帽（从土建专业防雨角度考虑推荐该产品，请其它专业提供各自意见）。

3、结构有洞口处的部位，除做防水外，需增加批水板。

4、老虎窗增加批水板。老虎窗上斜屋面坡度要加大，防止人踩上去施工时踩塌，形成积水。屋面是否增加上人检修步梯，视项目具体情况而定。

5、屋面构件根部增加防水高度及防水延伸面积。

6、建议平屋面防水层做在保温层上（即正置式屋面），斜屋面屋面瓦材质选择重点是防水性能。

7、檐沟排水在设计时就要考虑细部节点与材质选择。避雷针安装交叉施工也要注意避免破坏防水。

五、总结

1、本次AAR会议对公司今后各项目开发工作有很大帮助，可以固化的经验规则很多。

2、本次AAR会议给我们的一个提示：重大的决策，尤其涉及隐蔽工程、材料、设备设施变更时，一定要在谨慎探讨的基础上，再行决定。各项目尽量用已经被证明成熟的产品或已经成熟的施工工艺。

3、品质管理部将本次会议固化下来的经验转发给各公司。希望各公司在实际工作中，汲取以往的经验，并将效果反馈给品质管理部，提高公司整体品质管理水平。

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

企业公司风险评估分析与实践

【经典资料，ＷＯＲＤ文档，可编辑修改】【经典考试资料，答案附后，看后必过，ＷＯＲＤ文档，可修改】风险评估分析与实践 [摘要] 风险评估的极端重要性已经越来越被用户认同。在四年多的风险评估实践中，在从覆盖政府，以及电信、金融等众多行业的逾百个大小用户的风险评估实践中，我们可以清晰地感受到用户安全意识的提高，以及安全需求的不断明确。 一、前言 风险评估的极端重要性已经越来越被用户认同。在四年多的风险评估实践中，在从覆盖政府，以及电信、金融等众多行业的逾百个大小用户的风险评估实践中，我们可以清晰地感受到用户安全意识的提高，以及安全需求的不断明确。在2000－2001年，大多数用户的安全评估需求主要集中于系统脆弱性评估和渗透性测试；在2001－2002年，多数用户的安全评估需求已经侧重于整个管理体系的评估和对特定应用系统的评估；从2002年开始，许多行业用户对全面风险评估和等级化评估提出了要求。 二、标准与理论 我们在风险评估实践中，主要参考了BS 7799（ISO/IEC 17799）、ISO/IEC 15408-1999（等同GB/T 18336-2001）、ISO/IEC 13335、SSE-CMM等标准。另

三、风险评估模型 资产由于自身的脆弱性，使得威胁的发生成为可能，从而造成了不同的影响，形成了风险。换句话说，风险分析的过程实际上就是对影响、威胁和脆弱性进行分析的过程，而且都紧紧围绕着资产。在风险评估中，资产的价值、资产被破坏后造成的影响、威胁的严重程度、威胁发生的可能性、资产的脆弱程度都是风险评估的关键因素。 在ISO/IEC 13335中描述了非正式风险评估、基线风险评估、详细风险评估、综合风险评估等四种方法。国内目前推行的《信息系统安全等级保护评估指南》接近于基线评估方法。 基线风险评估是指通过对信息系统实施一些标准的安全防范措施使其达到一个最基本的安全级别。这种评估方法不考虑系统所面对的具体风险有多大，而是对安全风险模型中系统资产所面临的威胁、脆弱性及其受破坏后造成的影响直接进行问题分析，为客户信息系统建立系统安全基线或更高一级的安全要求。采用基线风险评估方法，因为涉及到安全基线或某一级别安全要求的建立，实施时通常需要参照相关标准、规范和政策。基线风险评估的优点是不需花费太多的人力、物力和财力，尤其是在安全需求相同时比较有效。基线风险评估的主要缺点是通用安全标准针对性不强。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产评估案例

房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。

该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率

房地产评估案例1

1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目各种因素条件下修正系数条件分值 基础设施供水条件分值较忧O．012 电讯条件分值优O．024 排气条件分值优O．048 通讯条件分值一般O 购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O 环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068 宗地条件街画位置一般0 建筑物朝向较优O．012 形状无影响0

ISO-9001-2015版-风险评估程序实例

1.0 范围 适用于公司生产制造过程中影响产品交付和产品质量的风险识别和控制因素策划及实施。 2.0 目的 为了控制可能会影响产品交付和产品质量有关的风险，为风险识别、评估和降低 确定技术、工具和对其应用，特制定本程序。 3.0 设备要求 不适用 4.0 职责 4.1 设备部负责对生产过程中产生质量风险、检验文件的制定和更改以及设 备设施的可利用性、可维护性的风险进行评估和控制; 4.2 营销主料采购和供应链辅料采购部负责对原辅材料采购、外包方和供方 业绩进行评估和控制；负责供方变化及其质量管理体系变化产生的风险 进行评估和控制； 4.3 销售/客服部和工程部负责不合格产品交付产生的风险进行评估和控制 4.4 质量安全部负责产品的检验与试验过程、检测设备的使用和维修 可能产生的质量风险进行评估和控制； 4.5 人事行政部负责对人员能力、专项技能的符合性、组织机构变更以及关 键或重要人员的改变产生的风险进行评估和风险控制。 5.0 程序 5.1 定义 5.1.1风险：有可能发生并有潜在负面结果的局面或境况 5.1.2 风险评估 评估来自可能发生的风险，考虑现有控制的适当性和决定该风险是否可接 受的过程。 5.2 风险辨识和风险评估过程 1)评估准备----收集资料，制定计划 2)风险识别----事故类型，影响因数及机制 3)风险评估----事故发生的可能性，事故的严重程度，风险值的确定，风险分级 4)风险控制----制定方案，落实风险防范措施 5)登记重大风险项目 6)定期检查提出整改方案 5.3 风险源的识别 5.3.1 风险源的识别应考虑以下方面： 5.3.1.1与产品交付相关的风险评估应包括： 1)设施/设备的可用性和可维护性 2)供应商绩效以及材料的可用性/供应

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

风险评估与应对案例分析

风险评估与应对案例分析 玉风公司为我国江西景德镇地区的一家大型企业，主要业务为生产和销售青花瓷器。该公司2006年末未经审计的财务报表显示的资产总额为35543万元，销售收入为12560万元，利润总额为2300万元。自2003年以来，玉风公司历年的财务报表均由中天华正会计师事务所审计。2006年3月，在执行完玉风公司2005年度财务报表审计业务、提交了无保留意见审计报告后，中天华正会计师事务所与玉风公司签订了其2006年度财务报表的审计业务约定书，并委派执行2005年度财务报表审计的A和B注册会计师继续负责该项审计业务。基于玉风公司2006年度的经营计划，该公司在本年度将进行全方位的改革。新的管理层上任时，向公司治理层及股东代表大会做出了将本年度销售收入比上年增加20%，否则将扣发全体高层管理人员全年奖金的承诺。中天华正事务所的业务负责人意识到这些情况将全面影响玉风公司的环境，故特别要求A和B注册会计师对玉风公司及其环境进行全面、深入的了解，并根据了解的情况于2006年末制订玉风公司2006年度财务报表的审计计划。 资料一：在了解玉风公司及其环境、评估重大的错报风险时，A和B注册会计师发现玉风公司2006年度主要发生了下列事项和情况： （1）2005年以来，玉风公司所在地用于生产优质瓷器所需的特殊泥土初步显现出枯竭的迹象。为维持正常的经营，玉风公司自2005年8月起派出专家在全国各地寻找该种特殊泥土。2006年2月，经专家建议，并经董事会决定，玉风公司出资5000万元在四川省广远地区设立分公司，利用当地泥土生产瓷器。 （2）2006年初，为提高存货管理水平，玉风公司出资200万元为各个仓储部门配置了计算机信息系统，该系统使玉风公司各仓库之间实现了内部联网，出库单、入库单由原先的人工填写改为计算机打印。 （3）为寻找新的生产原料，玉风公司决定出资1000万元建立F研究基地，用于研究在当地泥土中添加化学原料，以改善泥土的品质的试验。该基地已于2006年4月份开始运行。 （4）2006年5月，为开展多种经营，玉风公司与L、G两家上市公司签订合作协议，联合开发新型卫浴产品。协议规定L公司出资8000万元作为研发及宣传经费、G公司出资3000万元建立营销网络，而玉风公司则以其拥有专利权的高薪技术使用权出资，并派出5名工程师作为研发的主要人员。这5名工程师的工资仍由玉风公司负责。开发成功后，玉

房地产评估案例二

房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103

号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产评估案例1

房地产评估案例1

1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处

2.1房地产评估案例一(重要教学评述)

房地产评估案例2.１ 房地产评估案例一 案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2０03年２月2１日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估. 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产. 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的［沪房地×字(２002）第×××号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号：（略) 土地使用期限:1996—０４-0５至2046－0４－04止 土地总面积：２9,0322m

建筑面积：6，7９１2m 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥3０公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站４5公里，距浦东国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司. 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为６，791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 (二)影响因素说明 1、个别因素分析 （１)建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

房地产评估案例分析报告参照

《房地产评估》案例分析 案例一 一、估价对象概况 本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积13６2.５826 m2, 建筑面积１135９．1784m2,用途为办公。估价对象地处繁华地段，交通便捷,市政配套设施齐全.估价对象建于２0０3年，为１7层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。 二、估价目的 转让。 三、估价时点 本项目的估价时点为２012年３月。 四、估价依据 《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准ＧＢ/T50２９1-199９）； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 五、估价原则 1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价； 2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格； 3、遵循估价时点原则,估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。 六、估价方法 由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价. 七、估价测算过程 一、市场比较法 由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多,能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。市场比较法是指将估价对象与在估

价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。 市场比较法计算公式为： 00000D D C C B B A A V V ? ??? = 其中： V ＝ 待估房地产价值; ? Ｖ0 = 比较实例房地产价格； ??A = 待估房地产交易情况指数； A0 = 比较实例房地产交易情况指数； ??Ｂ = 待估房地产估价期日房地产价格指数； ? B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； ??C = 待估房地产区域因素条件指数； ?C ０ = 比较实例房地产区域因素条件指数； ???D = 待估房地产个别因素条件指数； D ０ = 比较实例房地产个别因素条件指数。 选取比较实例（见表1)

基于收益法的房地产评估案例研究

【摘要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。 【关键词】收益法；房地产评估；具体案例 说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。 一、什么是收益法 1.收益法的定义 收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。 2.收益法的适用对象 预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。 举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。 3.收益法的作用 收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。 二、收益法的评估步骤 1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。 2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。 3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。

房地产评估案例5

丹阳公路隧道房地产评佑 一、评估对象概况 丹阳公路隧道工程位于x x经济特区东部的xx山下，隧道穿越xx山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通xx市与东部玉泉镇、西溪港等地区的唯－通道。隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括公和山中行隧道2257.69米，葛岭上行隧道118米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。二期工程正在策划中。 隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。 该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东地区的开发建设。 二、评估目的 某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市xx实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点价值。 三、评估基准日 评估基准日为2000年1月4日。 四、评估方法及过程 采用成本法评估该房地产的价格 （一）重置价值计算 丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。 1．工程部分的重置价值估算。一期工程决算总造价为81万元人民

币。因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，三部分在工程造价中所占的比重分别约为0.4, 0.3, 0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5一17,5一18, 5一19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。 历年建筑材料价格指数变动表（上年＝100) 年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年 指数105.6113.4123.699.6106.1111.1 由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100)。 历年职工工资指数变动表（上年＝100） 年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年 指数109.8119.7110.8110.6109.3115.9 由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100） 历年零售物价指数变动表（上年=100) 年份11994年1995年1996年1997年1998年］999年 指数107.3118.5117.8102.1102.9107.5 由此可知， 1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数 ＝(173.0.3*0.4+204.03*0.3＋169.17*0.3)*100%＝181.47% 工程部分的重置价值＝8080 * 181. 47 % = 14663(万元) 2．土地重置价值计算。估算土地重置价值 （即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点： 根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），属xx区 范围内的二级地段。在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的

信息系统安全风险评估案例分析

信息系统安全风险评估案例分析 某公司信息系统风险评估项目案例介绍 介绍内容：项目相关信息、项目实施、项目结论及安全建议。 一、项目相关信息 项目背景：随着某公司信息化建设的迅速发展，特别是面向全国、面向社会公众服务的业务系统陆续投入使用，对该公司的网络和信息系统安全防护都提出了新的要求。为满足上述安全需求，需对该公司的网络和信息系统的安全进行一次系统全面的评估，以便更加有效保护该公司各项目业务应用的安全。 项目目标：第一通过对该公司的网络和信息系统进行全面的信息安全风险评估，找出系统目前存在的安全风险，提供风险评估报告。并依据该报告，实现对信息系统进行新的安全建设规划。构建安全的信息化应用平台，提高企业的信息安全技术保障能力。第二通过本次风险评估，找出公司内信息安全管理制度的缺陷，并需协助该公司建立完善的信息安全管理制度、安全事件处置流程、应急服务机制等。提高核心系统的信息安全管理保障能力。 项目评估范围：总部数据中心、分公司、灾备中心。项目业务系统：核心业务系统、财务系统、销售管理统计系统、内部信息门户、外部信息门户、邮件系统、辅助办公系统等。灾备中心，应急响应体系，应急演练核查。

评估对象：网络系统：17个设备，抽样率40%。主机系统：9台，抽样率50%。数据库系统：4个业务数据库，抽样率100%。 应用系统：3个（核心业务、财务、内部信息门户）安全管理：11个安全管理目标。 二、评估项目实施 评估实施流程图：

项目实施团队：（分工） 现场工作内容： 项目启动会、系统与业务介绍、系统与业务现场调查、信息资产调查统计、威胁调查统计、安全管理问卷的发放回收、网络与信息系统评估信息获取、机房物理环境现场勘察、系统漏洞扫描、系统运行状况核查。 评估工作内容： 资产统计赋值、威胁统计分析并赋值、各系统脆弱性分析、系统漏洞扫描结果分析、已有安全措施分析、业务资产安全风险的计算与分析、编写评估报告。 资产统计样例（图表）