城市规划与房地产开发的关系浅议
城市规划与房地产开发的关系浅议
—以广州市为例
宜春学院生命科学与资源环境学院资源环境与城乡规划管理叶丹
指导教师：陈路扬
摘要：城市规划是城市生长的需求和体现。城市的形成和发展是一个时空过程，具有继承性，对一个城市的空间扩展状态的研究和对城市扩展的时空规律和动力机制的探讨可以使人们正确把握其在城市化进程中所处的阶段，预测城市发展趋势。本文以广州市为例探讨了其在1980年以来城市空间扩展及结构演化的现象和特点。
关键词：城市规划;城市空间扩展;广州市。
Abstract：The city planning is the requirement and materialization of urban development，and the expansion is a space-time process。The research on urban spatial expansion，its space-time discipline and its impetus mechanism can make us to grasp the period in urbanization process of the city。And can help us to forecast the trend of the development of the city。This paper takes the case of Guangzhou，focuses on the phenomenon and characteristics of its urban spatial expansion and evolution of urban spatial structure since 1980s.
Keyword：The city planning；urban spatial expansion；Guangzhou city。
随着城市化进程的加速和商品房的大规模开发，房地产业与城市的发展存在着不协调之处：规划的滞后造成了房地产开发的无序，而房地产的无序开发也违背了城市规划的初衷，影响着城市的空间布局。本文以广州市为例，探讨城市规划与房地产开发的关系。广州市作为全国商品房率先发展的城市，城市规划与房地产开发的进程以及出现的问题具有代表性，其经验教训值得深入探讨。
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域[1]。房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。
城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。
1 城市规划与房地产开发的内在联系
1.1 城市规划对房地产开发的区位选择产生重大影响
城市规划为房地产开发的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式[8]。2000年国务院正式批复番禺、花都撤市设区纳入广州，广州市总体发展战略规划由此确定了“南拓、北优、东进、西联”的城市战略布局。这一发展规划大大激发了房地产商的开发热情，如海珠区原为工业区，房地产业一直不发达，随着广州市总体发展战略规划的提出，新会展中心、生物岛、信息港、新客运港等陆续落户该区，一些大型房地产开发商纷纷在海珠区斥巨资
开发，目前，滨江路沿线、宝岗大道、广州大道南和琶洲已成为广州商品房建设和销售的热点区域；广州成功申办2010年亚运会的规划前景，也使黄埔区东圃镇奥林匹克体育中心周围的楼盘开发量大大增加；番禺区新火车站和地铁、大学城、南沙新城的建设，使番禺区连年成为全市十区中的商品房销售第一。
1.2 城市规划主要通过改变城市空间结构和改善城市配套设施、道路交通网络来影响房地产商品价格
城市空间结构的发展趋势指引交通规划方案，预示处于城市发展方向的地区其道路交通网络和城市配套设施将大为改善，而交通及配套设施与房地产价格的关系紧密相联，通达性是确定土地价值的最大因素[5]。在追逐利润的目标驱使下，房地产自然向交通便捷处集中。在一定程度上，商住价格的空间分布规律反映了城市的功能结构与形态结构的地区差异。
20世纪90年代，海珠区通过大量房地产开发逐渐从工业型城区向生活型城区的转变。但在这一转变过程中，城市建设明显缺少目标导向和统一部署，导致“重开发，轻配套”现象出现，始终没有形成市一级的商业中心，因此“居住在珠江以南，购物到珠江以北”的局面没有得到根本改变。该区最新的发展概念将其未来结构规划成“一城两片，绿新蓝带”，东部为创业组团，西部为居住和商业组团，以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区，这将大大改善该区的居住环境和商业条件，并带来海珠区房价的不断攀升。
连接番禺区的华南快速干线带动了华南板块郊区大盘的兴旺，随着地铁三号线、新光快速干线的建成，该地区楼价必将继续上涨；黄埔区由于地铁五号线的利好消息，出现了金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园等颇具规模的楼盘项目，均价已在3700～4000元／m2之间。
1.3 城市分区规划和详细规划对房地产开发起到必要的管制作用
城市分区规划对土地性质、开发用途做出明确规定，划分居住区、小区、组团的用地范围和人口规模；详细规划则对房地产开发强度、形体景观、环境容量、设施配套进行控制，以及对建筑退缩红线距离、容积率、密度、绿地率、建筑高度等做出限定[8]。所以，分区规划和详细规划是控制土地供应量、保护土地资源、避免房地产无序开发及维护城市良好景观风貌的重要保证。
与此同时，房地产开发是城市规划的落脚点和得以实施的执行者，城市规划应对房地产市场做出及时反映，根据房地产开发的实际情况做出修改和调整。总之，房地产在城市规划指导下进行开发的同时，城市规划也要充分考虑开发商利益，增强规划弹性和应变能力。
2 现阶段我国城市规划与房地产开发的主要矛盾及原因
2.1 城市发展方向不明确造成了房地产开发的无序和随意性
回顾广州城市空间发展过程，从1954年至今已修编过15轮总体规划方案，规划用地一直向城市东部（天河区、黄埔区）扩展。由于行政区划的制约，广州1996年修编的第15轮总体规划提出向东、向北两个方向发展的方案，并以江高镇为基础，建设北部城市副中心。实际上，本次总体规划没有提出明确的空间发展策略，导致广州市的城市土地开发在90年代中期表现出一种无主导方向的、分散的用地扩张特征，房地产开发也呈现出遍地开花的现象【9，10】。同时，用地向北扩展也对白云山风景区和流溪河水源的保护形成威胁。直到2000年6月广州确定最新的总体规划为“北优南拓、东进西联”，城市空间和居住空间才开始向东、向南扩展。
2.2 城市规划缺乏超前意识造成房地产开发强度的不合理和城市景观的破坏
由于缺乏超前意识，控制性详细规划未能合理预测建筑红线、建筑密度和容积率等指标，而道路规划也没有对交通流量做出准确的预测，导致城市局部开发强度过大，交通阻塞问题严重。天河区是伴随广州市1986年举办第六届全国运动会发展起来的新城区，然而这里如今已是高楼林立、建筑密度大、容积率高、道路交叉口多，通行不畅，居住环境较差。例如位于天河区广州城市新轴线上的中信大厦是广州的地标性建筑，然而，这栋近400米高的写字楼入口紧邻天河北道路红线，没有出租车候车道，更不用说广场了，出租车只能占用人行道等候，严重影响交通和城市景观。令人遗憾的是，新修编的广州市规划细则仍将建筑红线退缩道路红线距离定为≥5米，部分地段仍将重蹈覆辙。
2.3 城市的迅速发展与城市规划滞后的矛盾导致房地产开发失控、交通与配套设施滞后
现阶段，城市规划特别是控制性详细规划滞后往往是房地产开发背离城市规划的一个重要原因。先有建设项目再去考虑规划，以项目来指挥规划是当前较普遍存在的问题。因此，在利益驱动下，往往出现开发规模过大、交通与配套设施滞后等现象[2]。
广州华南板块是番禺北部众多大盘形成的巨大居住群，该区八大楼盘共占地两万五千多亩，可供开发的建筑总面积超过一千五百万平方米，光是祈福新邨，建成后总人口将达到20万，基本上是一个小城镇的规模。但该板块基本上是自发形成，广州向南拓展的总体规划是在该地区楼盘已具规模后才确定的，没有对其发展做出及时的指导。规模巨大且自我封闭的大型居住区割裂了城乡景观生态环境的连续性，也破坏了城市空间的有机增长【11】。另外，由于政府配套不足，开发商被迫承担起修路、办学校、建医院的任务，小区内部的基本服务设施虽然相对完善，但却不能共享，小区对外的交通主要依赖社区大巴等。医疗、教育设施的不足和服务水平较低，导致居民向市区“回流”现象突出。目前这些大盘各自为政、圈地造城、大量服务设施重复建设并低效运转，既增加了开发商的负担（这部分成本自然转嫁到业主身上），又造成了资源的浪费，影响了住区的可持续发展。
2.4 城市规划管理水平有待提高
规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。
20世纪90年代初，在房地产大规模开发热潮中，城市规划和土地管理出现了依靠土地获取短时利益的行为，导致土地批租总量失控，土地供应用地结构失调，以及社会、生态效益低下。从1992年~1999年广州市土地供应（表2）情况来看，住宅用地占29.53％，比例较高；公共设施用地占12.85％，相对较少；绿化用地只有4.76％，明显不足。近些年广州加大了对公共设施与绿地用地的供应，但规划中的短视现象仍然存在。例如，珠江是广州的母亲河，对广州构建“云山珠水”的生态城市具有重要意义，沿江两岸的土地本应合理开发、慎重批租。然而，随着近些年珠江南岸大规模房地产开发热潮的兴起，南岸沿江地带已被房地产商开发得所剩无几，沿江楼盘越盖越高，越建越密，城市景观和生态格局遭到了破坏。
【6】
另外，由于规划管理法规不健全和监督机制不够完备，政府和开发商肆意改变用地性质的情况也时常发生；造成无法按规划进行或规划形同虚设的状况。例如，利用住宅首层做商铺经营，临街住宅、学校、公园或机关破墙开店。由于住宅改作商用，容易带来废水、油烟、噪音扰民、占道经营等城市环境问题。近两年广州市政府加大了对“住宅经商”的管理力度，但这种现象在某些地方仍旧存在。
3、解决我国城市规划与房地产开发的矛盾的建议
3.1 改进规划管理思路，提高规划管理工作效率。
社会、经济、生态效益三位一体的规划设计及规划管理思路是规划实现可持续发展的根本出发点。广州市新出台的土地投标政策中，土地出让不再是价高者必得，开发商所提供的规划设计方案成为重要的衡量因素，开发商的实力、诚信和经验也将综合考虑。
城市管理信息化的建设和应用大大提高了规划管理效率，应进一步推动数字化、网络化技术在城市规划中的广泛应用。另外，合理建构与分解城市规划权力体系、减少和改进行政性审批事项也十分必要。比如在有效的监督体系下将报建图审批权利下放给各区规划局。
3.2 加强法制体系与监督体系建设。
关键要建立起规划机构与开发商、社区居民的沟通渠道将公众参与纳为城市规划管理的一项重要制度。2004年《广东省城市控制性详细规划管理条例》规定，审查后的详细规划草案应当公开展示，城市规划行政主管部门还应通过召开座谈会、听证会等方式对公众提出的重大异议进行论证，并根据公众的意见及论证结果对规划草案进行修改和完善。今后，不但要继续通过城市规划管理信息网和座谈会等方式展示规划成果，还要在平时通过各种顾问或非专业组织与社区建立密切联系，落实公众的知情权、参与权和监督权，增强市民对城市建设的认同感、关切感。
3.3 合理选择新区居住空间建设模式，变单一居住功能为社区功能复合化
由于功能性分区造成某区域土地利用性质的单一和消费者定位简单化，引起居住与工作分离，并进一步引发楼盘开发的同质化危机，这是目前城市新区开发容易出现的问题。解决的办法是避免单一的居住模式，提倡社区功能复合化，将生活、居住、工作综合考虑。
20世纪90年代前，广州城市地域的扩展是工业扩展带动住宅和商业服务业扩展，90年代后，城市地域的扩展更多表现为房地产开发的扩展，居住与产业空间的转移并不同步。针对这一情况，近几年来，广州市在城市扩展中将部分功能转移到城市外围，如在番禺建设大学城、火车站，在南沙布置重化工业、汽车生产、物流港口基地等，这一系列举措将创造更多的就业机会，改变番禺区单一的居住功能。
3.4 运用联合开发模式解决新区开发中公共服务与配套设施建设与营运问题
城市规划滞后和政府投入欠缺造成了新兴住宅区基础配套设施整体欠缺、局部效益不良的现象。房地产开发与交通结合的联合开发模式（joint development）为实现交通与公共服务设施建设的有效融资、统一规划、合理布局以及可持续发展提供了良好思路。20世纪70年代美国开始研究联合开发，在费城商业街、华盛顿特区国际广场等项目中获得了成功。它依赖于运输设施所提供的市场活动及区域利益，与大众服务和车站设施紧密相连。目前，广州市向东、向南城市外围开发，应大力发展快速、大运量交通体系，利用快速干道、地铁交通形成轨道交通建设与公共服务设施建设的融资互动，以及紧凑、混合的土地利用形式。但由于地铁投资大、建速慢，建议在城乡结合部、人居密度低的地方修建城际轻轨，可加快广州市老城区与新城区交通连接进度。
另外，对于已自行配套的社区应鼓励开放化经营，实现“大开放、小封闭”，即将一定的生活配套设施如医院、超市放到社区外以充分利用社会资源，而将一些配套设施中必不可少的托儿所、便利店等设于封闭小区内，实现可持续经营。
4结语
在探索城市规划与房地产开发的协调发展时，必须本着规划先行的原则，而在加强城市规划调控力度的同时也要增加规划的灵敏度与灵活性；联合开发和“职住一体化”的新区居住空间建设模式为解决城市新兴住区中的基础配套设施建设和营运提供了思路。目前，内地许多大中城市正处在房地产大规模开发的初期、城市快速扩张的阶段。吸取已有的经验和教训，研究城市规划与房地产开发的协调发展，是促进房地产业可持续发展的必由之路。
参考文献
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谢辞
本论文课题在选题及研究过程中得到陈路扬老师的悉心指导。陈老师多次询问研究进程，并为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。他循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。
感谢俞雷老师、杜国平老师等对我的教育培养。他们细心指导我的学习与研究，在此，我要向诸位老师深深地鞠上一躬。
在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！
外文资料译文
中国的政策，土地法规与农村土地改革
中国的决策者通常承认，加深农村土地改革的过程，需要发展一个完善的法律体系来引导和管理农村土地关系。然而，发展一个完善的法律体系将要求更多的制定新的立法。它需要发展在中国乡下的法规和改变中国在法律和政策之间的历史的相互作用，尤其是在农村地区。
政策实现和表达的价值。法律运作产生一个固有的由政府建议的结果。在西方大多数国家,法律和政策的关系一般被设置和用于最大的功能。即政策，由一个政党, 行政或立法个体投入, 或财团, 服务通知和引导随后颁布法律、规则和章程。政策, 在法律方法的统治下, 不作为一种机制使用(很大程度上) 实施在这些国家自身。相反, 法律(和其它工具) 被使用作为实施的工具。
中国共产党(CCP) 政策声明和方针之间的关系和中国发展的法律和法律基础设施没有被完全解决。历史上, 中国共产党政策的概念是法律的基础，并且，法律是中国共产党政策的一个成熟形式，不仅通知了但用许多方式定义了中国法律周围环境。在许多情况下, 中国共产党政策被使用(而不是法规) 作为实施机制。然而, 最近在中国(著名地和成功的)为农村经济改革和市场经济发展的努力伴随着平行的大步，这就是中国乡下的法制系统向着更强作用的改革。著名地, 1998 土地管理法律(LML)通过明确地要求土地利用权利由法律保护对农村法律改革和法规做出一个具体承诺, 由托管制订合同来指定法定权利和义务, 提供解决争端机制和要求实施监视和法律责任。而且, 江泽民主席在1999 年6月11 日关于农村发展和法规的讲话展示了一个促进中国农村法规建设的持续的中央承诺。敦促中国的官员促进在农村地区的法律规范。江主席要求,法律的起草和实施调控所有农村社会加速发展，而且，在农村改革中显示效率承诺的政策和方法要调整进入法律。可以很清楚地看到, 中国从政策规则到法律法规正在做出一个增长性的承诺。
然而, 尽管有这些新的发展, 在政策和法律之间，历史的不断的相互作用使得中国的法律和司法机构的效率还是低于他们能够达到的水平。例如, 1999 年6月18 日中国共产党政策通报和人民日报文章指出了中国农田的不断流失转向非农业用途，同时指出了需要使用法规(和具体地土地管理法律) 加强土地管理规范。通报认为, 利用法律管理国事是各级政府跟随效仿的途径。
如果能够产生和实施在最高统治效力的法律之内组成法规和制度环境的特性，那么中国向法律规范的转变就能够前进。这种努力要求, 中央政府继续要求所有政府的水平明确的变动和行动。
这个报告在大体的上下文当中讨论了法规和它与政策的关系的最重要的特性。第二部分比较和对比了涉及经济, 社会, 和政治目标—法律对政策—并且详细描述法律和政策的特征, 包括每个的强项和弱点。第三部分讨论了在中国法律和政策的相互作用, 以及中国为什么和怎样进行法规建设。第四部分描述了一些事情，那就是中国应该采取一些措施来完成法规建设，包括大体上的和就农村土地关系而言。第五部分提供了一个能够追求在中国制订更高级的法规，并且产生更符合大众意愿和中央政府意图的司法结果的建议的概要。
外文资料原文
Policy, the Rule of Law, and Rural Land Reform in CHINA
Chinese decision-makers generally acknowledge that deepening the progression of rural land reform requires developing an improved legal framework to guide and govern rural land relations. Developing an improved legal framework, however, will require much more than enacting new legislation. It requires developing the rule of law in China's countryside and changing the historical interaction between law and policy in Chin a, especially in rural areas.
Policies embody and convey values. Laws work to create the outcomes that are inherently suggested by policies. The relationship between law and policy in most Western countries is generally set and for the most part functional. That is, policy, which is put forth by a political party, an executive or legislative entity, or an interest group, serves to inform and guide the subsequent promulgation of laws, rules, and regulations. Policy, under the rule of law approach, is not used (for the most part) in these countries as a mechanism to implement itself.Rather, laws (and other tools) are used as the implementing vehicles.
The relationship between Chinese Communist Party (CCP) policy statements and directives and C hina’s developing legal and statutory infrastructure has not been entirely resolved. Historically, the notion that CCP policy is the foundation of law and that law is a mature form of CCP policy has not only informed but in many ways defined the Chinese legal milieu. In many cases, CCP policy has been used (rather than the rule of law) as an implementation mechanism. However, recent (and notably successful) efforts toward rural economic reform and the development of a market economy in China have been accompanied by parallel strides toward reform of China’s legal system to better function in the countryside.1 Notably, the 1998 Land Management Law (LML) makes a specific commitment to rural legal reform and the rule of law by expressly calling for land use rights to be protected by law, by mandating that contracts be issued to specify legal rights and obligations, by providing for dispute resolution mechanisms, and by calling for implementation monitoring and legal liabilities. Moreover，President Jiang Zemin's June 11, 1999, speech about rural development and the rule of lawdemonstrates a continuing central commitment to promoting the rule of law in China'scountryside. Urging officials across China to promote the rule of law throughout the rural regions, President Jiang demanded that the drafting and implementation of laws regulating all of rural society be accelerated and that the policies and methods that show promise of being effective in rural reform be adopted into law.3 Clearly, China is making an increasing commitment to move from a rule of policy to the rule of law.
Yet, despite these recent developments, the historical and continuing interaction between policy and law makes China’s laws and legal institutions less effective than they might otherwise be. F or example, a June 18, 1999, CCP policy circular and Renmin Ribao article decried the ongoing conversion of China's farmland to non-agricultural uses and pointed out the need to use the rule of law (and specifically the Land Management Law) to enforce land management regulations. The circular says that the management of state affairs by use of law is the path to be followed by all levels of government.
China's transition to the rule of law can move forward if the characteristics that make up the rule of law and the institutional environment within which the law can reign supreme are created and implemented. This effort will require that the central government continue to mandate specific changes and actions at all levels of government.
This report discusses the most important characteristics of the rule of law and its relationship to policy in a general context. Section II compares and contrasts two methods of reaching economic, social, and political
goals—law versus policy—and describes in detail the characteristics of law and policy, including the strengths and weaknesses of each. Section III discusses law and policy interactions in China, as well as how and why China has moved towards the rule of law. Section IV describes some of the things that China might do to achieve the rule of law, both generally and in terms of rural land relations. Section V provides a summary of recommendations that might be pursued to further institute the rule of law in China and to create legal results that are more consistent with public desires and central government intent.
浅谈城市规划的意义与原则
浅谈城市规划的意义与原则 1城市规划的意义 1.1城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划的基本作用是作为建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。 2城市规划前言 2.1要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项系统性、科学性、政策性和区域性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，做好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展达到技术先进、经济合理、内外协调、环境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。 2.2城市规划又叫都市计划或都市规划，是指对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。其对象偏重于城市的物质形态部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排等。 3城市规划编制总体原则 3.1人工环境与自然环境相和谐的原则；历史环境与未来环境相和谐的原则；城市环境中各社会集团之间社会生活和谐的原则。 4城市规划遵循原则 4.1简介 4.2城市规划的原则有五项，包括：整合原则，经济原则，安全原则，美学原则和社会原则。城市规划的原则是正确处理城市与国家、地区、其他城市的关系、城市建设与国家建设的关系、城市建设的内部关系等的指导思想。在城市规划编制过程中，应遵循和坚持以下原则： 5整合原则 5.1城市规划要坚持从实际出发，正确处理和协调各种关系的整合原则。 5.2、应当使城市的发展规模、各项建设标准、定额指标，计发程序同国家和地方的经济技术发展水平相适应。
房地产开发过程中的规划管理
房地产开发过程中的规划管 理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开 发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的 计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任 务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成 不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度 施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协
浅谈城市设计与城市规划 孙立军
浅谈城市设计与城市规划孙立军 发表时间：2018-12-25T11:02:12.867Z 来源：《基层建设》2018年第31期作者：孙立军 [导读] 摘要：城市设计与规划工作的开展，能够直接影响城市的精神风貌，对城市经济的发展产生重要影响。 大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院黑龙江大庆 163316 摘要：城市设计与规划工作的开展，能够直接影响城市的精神风貌，对城市经济的发展产生重要影响。随着社会经济的持续增长及人们生活质量的改善，对城市设计与规划工作提出了更高要求。城市设计与规划体系构建期间，需要结合城市中各类建筑物建设的情况、城市发展的需求等进行综合分析。合理利用各类资源，科学分配资源能源，发挥城市设计与规划体系整合运作的价值。文章将结合当前城市设计与规划的实际情况进行分析，希望能够为相关研究活动带来一定借鉴价值。 关键词：城市设计；城市规划；概念 1城市规划与城市设计的概念 城市发展中所涉及到的内容十分广泛，其中不可忽视的内容就是城市的规划与设计工作，是保证一个城市整体发展合理的关键所在，同时也与城市居民工作及生活的正常进行紧密相连。城市的规划与设计工作是针对很多因素开展的，比如：建筑、空间、公共设施、功能等等一系列问题，以此将城市良好的精神面貌与经济实力体现出来。城市规划与设计工作实施的最终目标是为居民营造一个优质且良好的居住环境，以此得到广泛城市居民的认可。与其他工作相比较，城市规划更加的复杂且繁琐，该项工作实施的前提必须要全面的掌握城市空间布局情况，从而保证空间之间的协调发展，为城市树立一个良好的外在形象，让城市的居民能够更切实的感受到城市所散发出来的文化魅力与生活动力。城市规划中有一些不能忽视的公共建筑，即医院、学校、宾馆、图使馆等进行针对性的规划设计，不管是在位置还是其他方面都要保证符合城市居民的各项需求。城市设计工作主要是针对城市的建筑外形、景观及各项目所实施的，其概念具体体现在：城市设计能够对城市自身的机能与形态规则进行约束，保证城市建筑造型与结构的统一规范性；城市设计关系到城市外在形象的创建，关系到一个城市在其他城市与国家中的形象是否良好；城市设计也是一种行为艺术的体现，是想要通过设计将城市的魅力展现给外界，能够让所有人看到城市中各项设施都得到了合理的安排，能够有效的满足城市居民不管是对美观、经济还是生活等方面的需求。 2我国城市规划现状 城市规划法规是整个城市规划体系当中的重要核心，是保障我国实行依法治国的主要依据。目前我国早已制定相应的规划法规，但是其核心内容仍然是全国人大所颁发的城市规划律法。因此其与发达国家的规划法规体系相比较，仍然存在明显的差距。具体表现为以下方面：法律体系方面，由于城市规划法规并未形成完整性的体系，因此其尽管有了母法，但是仍然严重缺乏全面深化、细化的辅助法；法规内容方面，难以体现出市场经济发展下的城市规划特点及要求。其主要缺乏从国家、地方、部门及个人等多方面利用的综合考量；所制定的城市规划难以和经济发展充分结合，主要要求城市规划至少应当积极的为经济发展创设一个良好的环境，要做好对环境的投资，这样才能缓解社会就业问题，与此同时，城市方面的公众参与性明显和不足，严重对城市规划工作召开及城市规划和公正执法的公共利益造成一定影响；而城市规划编制体系方面，主要结合当前先后愿意在当前的城市规划编制工作当中，主要是结合相应结构与方法，具体针对城市规划工作进行分阶段的安排，确认好内容及目标设定的规划工作。 3城市规划设计 城市设计与规划体系建设期间，可以通过明确城市规划设计重点，建立系统化思维模式；创新城市规划设计理念，彰显城市建设的功能及综合考虑城市发展需求，有效的利用城市资源等方式，为城市经济的持续发展奠定良好基础。 3.1明确城市规划设计重点，建立系统化思维模式 城市设计以空间景观为重点研究对象，通过特色化城市的构建，提升城市中居民的生活质量，为其带来全新的居住体验。城市设计与规划体系构建期间，需要重视空间立体性、平面协调性以及个性彰显性原则，结合城乡规划与管理的要求展开城市设计与规划工作。可以在明确研究目标的基础上，分析国内城市规划与设计的案例、国外案例等，收集相关资料，借助图书、电子网络等丰富设计经验，且可以通过问卷调查的形式了解当前市场发展现状、居民的实际城市生活需求等。结合调查的结果进行问题总结、经验分析等，为现代城市设计与规划体系的科学构建奠定良好基础。城市设计与规划体系构建期间，需要建立系统化的思维模式，结合城市发展期间的相关影响因素进行分析，对城市构建的要素、结构以及功能等进行综合探究，明确城市发展中的阻碍性因素。城市设计中需要对城市功能进行定位，明确建设与管理的内容、文化特色彰显的方式等，规划编制需要与居民的实际需求相互融合，可以邀请建设方、规划单位以及市民群众等参与到城市设计与规划体系构建活动中。积极听取市民的建议，引导其表达自己的想法，将时代元素、当地文化特色等融入到城市设计与规划中，积极倡导绿色元素、环保性材料的应用，彰显城市独有的文化特色、地域风貌。 3.2创新城市规划设计理念，彰显城市建设的功能 城市设计与规划体系建设期间，需要将“精细化”的理念融入其中，创新城市规划设计的理念，彰显城市建设的功能。城市规划与设计期间需要转变简单、粗放的管理理念，更加关注空间品质、居民生活方式的引导，凸显历史文化的魅力，城市的特色风貌等，增加社会居民的城市设计参与度，且将“低影响”、“微治理”等理念融入到城市设计与规划中，实现城市的创新与发展，为城市经济效益的持续增长奠定良好基础。根据当前城市规划与设计的要求，可以将城市设计划分为三个层级，即为总体城市设计、重点地区详细城市设计、重大项目实施性城市设计。总体城市规划设计期间，重点根据城市的分区以及整体进行规划，明确总体性的空间格局、风格特征等，对城市形象进行清晰定位，制定明确的空间景观系统结构。重点地区详细城市设计期间，则需要结合城市中的重点地区进行设计，比如可以将新城区、河道口或者是旧城区等纳入到重点规划设计工作范围中，对其空间景观特征、景观特色等进行设计。重大项目设计期间，则需要结合已经建设的项目进行整体性分析，制定建设的规划，且需要分析空间的利用情况。城市规划与设计期间可以将各类色彩多样、形式丰富的内容融入其中，更好地呈现地域文化特色，彰显城市特点，强化工程设计方案的审查，针对于重大公共建筑设计活动，可以通过专家决策、公众参与的方式保证其规划与设计的整体效果。 3.3综合考虑城市发展需求，有效的利用城市资源 城市设计与规划过程中，需要充分考虑城市未来发展的需求、时代发展的因素等，为城市未来发展制定针对性的目标，做好协调规划与设计的工作，使城市规划与设计工作的价值更加突出。城市设计与规划期间所涉及的内容较多，比如建筑项目的分配、城市资源的有效利用等。在综合分析相关因素的基础上，需要积极展开城市设计服务工作，为城市规划体系的清晰性、合理性构建奠定良好基础，使城市
对城市设计的认识及思考
对城市设计的认识及思考 [摘要]当前,我国的城市设计存在“编制数量不断增加而实施效果依然含糊”等现象。在城市设计中,应既重视技术性因素,又注重制度性因素;应提高城市设计的合理性和合法性;应在实证研究的基础上建立我们的城市设计的理论。 关键字：城市设计，技术性，制度性 在城市建设以大规模物质形态建设为特征的时代背景下，在传统城市规划学科具有浓厚建筑学科色彩的氛围中，城市设计作为一种规划形式，作为一种宣传手段，作为一种研究议题，作为一种发展策略被广泛地运用。自20世纪90年代中期开始，至今已有十多年的时间，城市设计一直是一个热门话题。 1 城市设计现状与存在的问题 1．1 城市设计的操作主体存在分歧 作为一门新兴的边缘学科，城市设计主要通过两种途径来实现。一是通过直接设计具体的城市建筑物及其外部空间，其操作主体是建筑师；二是通过拟订城市设计指导大纲对具体的空间设计提出建议或规定，其操作主体是规划师。因此，将不可避免地涉及这样两个问题：①建筑师设计城市空间，如何超越建筑专业本身的视野，克服无系统性，使之不流于建筑空问的简单相加；②规划师拟订的城市设计指导大纲，如何才能在实践中得到相对具体的贯彻落实。 事实上在具体实践中，不同的专业角度必然会使得建筑师和城市规划师在从事城市设计研究中有着各自的相对局限性。对于建筑师而言，单纯从建筑角度出发设计城市空间，往往流于建筑空间本身的自然膨胀，各个建筑单体之间往往缺乏有机的联系，由此形成的城市空问给人的感觉往往是切割的片断，被动的形成，而非有意识的主动创作。在目前大量缺乏城市设计的状况下，建筑整体效果的成败，往往寄希望于建筑师的素质和视野。这种完全依靠建筑师的方式毕竟是一种冒险的选择，何况建筑师可以对现状的建筑和地形作出判断，却难以了解今后规划的情况，即今后规划对该项目的形体要求。从这个意义上讲，建筑师在实践中很容易将城市设计狭隘地“建筑化”，城市设计的范围也就此被硬性地缩小。另一方面对规划师而言，相对广阔的知识背景使得他们往往把城市看成是一个由经济社会、文化等因素在空间的综合立体投影，从而能够从一个相对宏观的角度来把握城市，做出的城市设计往往更能够在整体上突出城市这个复杂统一体的大致轮廓。但由此形成的城市空间有时仅仅停留在虚空、形而上的层面上，细节的缺乏常常使得城市空间显得苍白、空疏、无着落。无疑，在这里，大量的经济学、社会学等方面的术语仍有待建筑形态层面上的具体化。于是常常会看到，建筑师和规划师相互诉说对方的不是，可最终却无任何结果。 1．2 城市设计存在的问题
浅谈对城市规划的认识
浅谈对城市规划的认识----从城市规划的发展及作用谈谈 了解城市规划，首先从了解城市和城市的发展开始。城市是以非农业产业和非农业人口集聚为主要特征的居民点。在中国，包括按国家行政建制设立的市、镇。城市的出现，是人类走向成熟和文明的标志，也是人类群居生活的高级形式。城市的起源从根本上来说，有因“城”而“市”和因“市”而“城”两种类型，因“城”而“市”就是城市的形成先有城后有市，市是在城的基础上发展起来的；而因“市”而“城”则是由于市的发展而形成的城市，即是先有市场后有城市的形成，这类城市比较多见，是人类经济发展到一定阶段的产物，本质上是人类的交易中心和聚集中心。城市的形成，无论多么复杂，都不外乎这两种形式。而城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。在中国，城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段。随着社会经济的发展、城市的出现、人类居住环境的复杂化，产生了城市规划思想并得到不断发展。中国古代的城市规划学说散见于《考工记》、《商君书》、《管子》、《墨子》等典故之中。《考工记》确定了“都”、“王城”和“诸侯城”的三级城邑制度，用地的功能分区和道路系统等。中国古代城市规划强调战略思想和整体观念，强调城市与自然结合，强调严格的等级观念。战国时期，列国都城采用了大小城制度；西汉长安城将宫室与里坊结为一体；南北朝时代的洛阳城则加强了全面规划；宋开封城是按照五代的周世宗柴荣颁发的诏书，有规划地进行扩建的要例；北宋中叶，开封城已走向较为开放的街巷制体系，形成了中国封建社会后期的城市结构形态；清代在北京城远近郊区大力经营园林和离宫别馆，使北京成为中国封建时代都城规划和建设的最辉煌实例。而在西方，在古希腊城邦时期已出现了希波丹姆规划模式。古代罗马建筑师马可·维特鲁威的《建筑十书》阐述了城市选址、环境卫生、纺机建设、公共建筑布局等方面的基本原则。中世纪社会发展缓慢，城市多以教堂为中心。到了文艺复兴时期，建筑师阿尔伯蒂、安德烈亚·帕拉第奥、斯卡摩锡等也提出了一些反映当时商业兴盛和城市生活多样化的城市理论和城市模式。产业革命前的欧洲城市城市规划多侧重于防御功能和政治需要，封闭性强。19世纪上半叶，一些空想社会主义者提出设想，把改良住房、改进城市规划作为医治城市社会病症的措施之一。19世纪和20世纪之交，霍华德倡导“田园城市”。至今，城市规划仍是采取上面所说的旧城改建和新城建设两种基本形式。19世纪90年代，西欧各国已逐渐形成以公共投资改进市政建设和控制私人用地相结台的城市发展战略概念。制定城市建设法规最初的目的是维持整齐、清洁、安定的城市环境，以保障居民健康。城市建设和管理要有相应的法律体系，严格的城市建设法规可以提高城市规划和建设的质量。产业革命后，城市内部结构发生了根本的变化，促使人们从理论上研究城市的结构和形态，寻求最佳模式。1922年法国建筑师勒·柯布西耶主张充分利用技术成就，建造高层高密度的建筑群，使城市集中发展，以求得最好的生活环境和最高的工作效率，这种思想被称为城市集中主义。美国建筑师赖特提出的“广亩城市”认为城市应与周围的乡村结合在一起，平均每公顷居住2.5人，被称为城市分散主义，这两种城市模式影响甚广。从城市功能要求出发提出各种城市布局形态，如带形城市、同心圆式的环状城市、楔子状结构城市、多核心城市等；从城市中各种系统的组织出发，宏观地研究城市所在的地区的空间结构与城市形态的关系；从微观上对构成城市的单元细胞进行剖析来研究城市的形态。 通过研究前人对于城市规划的研究，我们知道要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项系统性、科学性，政策性和区域性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、环境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。而城市规划就有着有它无法取代的作用: 城市规划师宏观经济条件调控的手段。在市场经济体制下，城市建设的展开在相当程度上需要依靠市场机制的运作，但纯粹的市场机制运作会出现“市场失效”的现象。因此需要政府对市场的运行进行干预，这种干预的手段是多样的，既有财政方面的，也有行政
浅论建设绿色生态城市的必要性和重要性
浅论建设绿色生态城市的必要性 本文从可持续发展的角度提出并分析了建设绿色生态城市的必然性，并对绿色生态城市的规划提出了发展构想，从自然和社会两方面分析并阐述了创建绿色生态城市的有关观点和手法。随着经济的发展，城市人口的增加，资源的减少，工业化的大量生产，环境遭到严重的破坏，以人口、资源、环境为重点的生态危机日益加剧，土地的大量开发，在山河壮丽的祖国大地上，令人痛心疾首的那些恣意开山毁林、削石、拓直路、填河塘、掘古树、破坏自然环境的事件时有发生，在钢筋混凝土的从林里蜗居“鸽笼”，在被“现代文明”污染的空间里惶恐于“城市病”的人们心底的声音呼唤着返朴归真，寻求协调经济发展、资源供应、环境保护、改善城市环境质量、建设绿色生态城市、促进环境可持续发展成为社会各界，特别是城市规划人员的伟大使命。 一、建设绿色生态城市的必须性 建设绿色生态城市是可持续发展的客观要求“可持续发展”作为一个全球性的发展战略，在当今世界已越来越受到各国政府的重视。人类享有追求健康而富有的生活权利，但在发展中应坚持环境、社会、经济三者的和谐统一，而不是凭借人们手中的投资采取耗竭资源、破坏生态、污染环境的方式来追求经济的发展，当代人的创造和追求今世发展与消费的时候，应当努力做到使自己的机会与后代的机会相平等，不能允许当代人一味片面的追求短期的超高速发展与消费而剥夺后代人本应合理享有的同等发展与消费机会。具体而言，可持续发展
就是使环境、经济、社会协调发展，资源能得有效使用，城乡发展有序推进。由此可以看出，走可持续发展之路，建设经济与环境协调发展的城市，保护自然环境，高效组织社会生活有着十分重要的意义。 绿色生态城市的起源及含义绿色代表自然，象征生命，又象征和谐，绿色能给城市和建筑带来舒适、优美、清新和充满生趣的环境。因此，千百年来人类一直在追求着城市生活中的绿色理想。保护自然生态环境和社会环境生态化的区域范围，并将生态学、美学、社会学原理与城市、园林绿化工作相结合，从自然生态和社会心理去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供较高的特质和文化生活水平。因此绿色生态城市要有健全的绿地系统和稳定的绿色文明的社会环境，使人们身心健康、安居乐业，这正是人类的理想追求，也是人类社会发展的客观需要和必希归宿。 建设绿色生态城市的然性城市是人类聚居的主要载体之一，是人类经济、政治和精神活动的中心。城市不仅是一个物质环境的实体，还是一个社会文化环境的实体。社会环境相对自然环境而言是一种更深层次，更复杂的环境体系，它涉及到社会秩序、社会政治、社会保障体系、社会公共场所、社会生活等诸多方面。良好的社会环境是一种更高层次的追求，在历史上，许多发展中地区由于一味追求物质环境的改善，忽视社会综合环境质量的提高，从而导致社会丑恶现象泛滥，犯罪率居高不下，甚至政局动荡，制约社会进步的例子举不胜举，教训惨重。因此创造良好的社会环境，促进社会环境的生态
城市规划与房地产开发的对立与统一
城市规划与房地产开发的对立与统一 内容摘要：随着城镇化建设的快速推进，城市规划与房地产开发的矛盾日夜凸显，二者既对立又统一，既排斥又相互依存，如何正确处理好二者之间的矛盾，成为城市建设中亟须解决的问题。本文从城市规划、房地产开发的定义及特征说起，分析二者之间矛盾与统一的关系，促进城市规划与房地产的合理、协调、健康发展。 关键词：城市规划房地产开发对立统一 一、城市规划与房地产开发的定义及特点 （一）城市规划的定义及其特点 城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。 （二）房地产开发的定义及特点 房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。 房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设, 提高城市化的建设水平,使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取收益。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约，并对城市建设有很大的积极作用，是城市化进程的重要表现与必然产物。 二、城市规划与房地产的对立 （一）城市规划与房地产开发的利益出发点不同
浅谈现代城市规划理论
浅谈现代城市规划理论与设计 摘要：城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理，属于宏观的，它的研究对象是整个城市和城市所在的区域，如何进行合理的城市规划，又如何设计出特有的城市理念，是摆在城市建设设计人员面前一项紧迫而又富有挑战性的课题。 一、现代城市规划的背景 大约公元前1000年，对自由生活的向往造就了古希腊人独立意识和优雅的生活态度。当时的城市规划和建筑中，突出的特征是追求人的感受以及同自然环境的协调。这可以说是后来整个人本主义的思想历史的发展。17世纪开始的工业革命席卷欧美，大量劳动力涌入城市，城市生活质量日趋下降。另一方面，贫富差距加大，地租成为支配土地利用的重要因素。由此引发的各种社会问题催生了现代城市规划。人认识到这样无序的城市建设所带来的灾难性结果，并试图提出一个合理的城市模型以解决这一系列问题，改善居民生活状况。可以说自城市规划理论发展之初，对人的关怀就成为其紧扣的核心与主题。 到了上个世纪末本世纪初的逆城市化浪潮使城市管理者认识到问题的严重性，加上城市边缘地区的开发，使理论的实践成为可能。从而在这个时期出现了早期的现代城市规划理论。英国的E·霍华德提出的“田园城市”，他的基本思想是现在的城市和农村各有有利和不利的条件。通过有计划地分散工人和就业岗位来实现把城市集聚的有利条件整个地移到新的居民点上；翁温在1922年，又进一步提出了他的“卫星城规划理论”。其思想认为卫星城是大城市的有机组成部分。卫星城的职能是接纳大城市过于拥挤的人口和产业，以减少在中心城市急剧膨胀所带来的问题。之后佩里提出的“邻里单位”，盖迪斯的《进化中的城市》，赖特的“广亩城市”等，均为早期现代城市规划理论的产物。 早期的现代城市规划思想有着巨大的贡献，早期的城市规划师们提出了城市结构模型，开创了技术主义的理论和实践，居住区街坊的规划也得到了进化，同时带动了城市美化运动和城市设计运动。但早期的现代城市规划理论也有很大的局限性，由于其处在一个战后的转性时期，不免流露出不少的时代局限性，如他们大多数只偏于绘制蓝图，陈述结果，但私有力量很大程度上左右着城市建设，从而产生很多矛盾；他们大多进行的是物质环境实体方面的规划，缺少社会经济文化方面的考虑。 二、现代城市规划的现状及出现的问题 1、城市规划的管理不完善 在城市发展过程中，很多城市规划不能展现当地的人文、历史、地理等风土人情，不能和当地的实际情况有效的结合，导致城市规划出现了急功近利的情况，对当地经济的发展也会带来很大的阻碍。有些决策者对城市规划的理解只是一种政绩的体现，不能更好地促进社会发展，格外重视眼前的利益。很多房地产以及土地开发项目在实施过程中经常会出现规划滞后而施工超前的情况，资源配置问题没有进行重视，同时用地结构也出现了比较松散的问题。 在市场经济体制下，城市规划的主体已经不再是开发商，而是出现了不同的利益群体对有限的空间资源进行争夺。城市规划规程中更多的是对多元素、多因子、多利益群体的需求体现，规划的过程需要政府和人民群众进行参与，实现各种利益和公共利益的最大化。但是在实际中，公众参与并没有得到很好的体现，人们的权利没有得到重视，利益集团的参与导
对重庆城市规划的初步认识与理解
对重庆城市规划的初步认识与理解 前言 11月22日，我们前往朝天门广场下面的重庆城市规划展览馆参观，在大沙盘前，整个重庆版图尽在脚下，此刻我知道我已经爱上了这座城市。跟随者讲解员，我们一一参观了江北嘴中央商务区、雄伟气势的重庆江北国际机场T3航站楼、造型独特的马戏团表演场、创意百分百的重庆自然博物馆新馆等模型，还看到了巧妙设计于地下的长江三峡、嘉陵江及两者汇集后的轨道，还观看了环幕影像。结合在展览馆的所见，及老师课堂上所讲，查阅相关资料后，对重庆有了进一步的认识。 摘要：本文主要从重庆的整体布局及局部渝中区的发展规划两方面来谈谈对重庆城市规划的初步认识。对重庆的整体布局的认识包括对山水格局、绿化系统格局、城市空间分布格局、城市产业发展格局、城市功能分区等的认识，对渝中区规划的认识主要是对渝中区中心商务区的认识与理解。 对重庆的整体印象 山水格局 重庆地处四川盆地东南缘,北部和东南部分别靠大巴山、武陵山
两座大山脉,西北部和中部以丘陵、低山为主。地形沿河流、山脉起伏,地势南北高、中间低,由南北向长江河谷倾斜,构成以山地、丘陵为主的地形状态。主要形成“一岛、两江、三谷、四脉”的山水格局。“一岛” ，即渝中半岛；“两江” ，即长江、嘉陵江；“三谷”即缙云山与中梁山之间的西部槽谷、中梁山与铜锣山之间的中部宽谷，铜锣山与明月山之间的东部槽谷；“四脉”即缙云山脉、中梁山脉、铜锣山脉、明月山脉—东温泉山脉。 绿地系统 根据都市区山水城市的特征，整体形成“两带”、“四楔”、“多廊”、“三区”的空间结构体系。“两带”即对长江、嘉陵江流经市区地段水位标高187米以上的江岸进行全面绿化，在江岸结合地形，按需布置公园绿地、防护绿地及湿地等，构筑两带滨江绿带；“四楔”即保护由南北向平行排列的缙云山、中梁山、铜锣山、明月山，形成贯穿都市区的四条楔形绿地；“多廊”即沿主城对外交通干线两侧建立宽带状绿色廊道网络，使城市绿地系统与四山林地和城郊大绿化系统相衔接，形成都市区一体化绿化空间，以城市绿化分隔主城十二个组团；“三区”结合城市用地布局特色和用地性质对绿地布局的不同要求，规划按主城区、郊区小城镇、非建设区三个区域层次分别布局城市绿地。此外，在建设路岸林带体系与城市绿地系统的过程中，通过逐步丰富原有林带的单一树种结构，使防护林带单一的功能向综合的多功能城市绿地转化。 城市空间分布格局
浅谈城市规划对城市建设的重要性及其影响
浅谈城市规划对城市建设的重要性及其影响 发表时间：2019-06-14T16:05:50.760Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年2期作者：赵学阳[导读] 确立科学合理的市场行为准则，有助于维护投资市场的秩序，降低投资风险。 烟台毅德国际商贸城有限公司山东烟台 264000 摘要：经济发展是城市规划与城市建设中的重要基数，按照城市的发展水平来对城市进行科学合理的建设。良好的经济发展会有效的带动人们的生活品质，也会促进城市化的发展，保证社会和谐稳定的发展。但是在城市规划与建设的过程中，也要对城市发展内容进行多方面的协调，使其城市发展的协同健康性作用。 关键词：城市规划；城市建设；重要性；影响 一、简述城市规划管理的实际意义 1、规范市场行为准则 确立科学合理的市场行为准则，有助于维护投资市场的秩序，降低投资风险，让投资者可以全身心的投入投资活动中，为城市经济的可持续发展创造有利条件。在全球经济一体化风暴的影响下，我国社会主义经济体制逐步深化变革，这不仅给经济投资提供了广阔的发展平台，也使其投资行为面临着巨大风险。一旦盲目追求经济效益或内部管理出现漏洞，就会严重影响投资准确性，带来无法挽回的经济损失。而高效落实城市规划管理工作，不仅可以建立健全编制体系，提高审批制度的标准化水平，还能约束投资者的实际行为，规范城市市场秩序，从而促进城市经济的快速发展。 2、助力政府部门发挥宏观调控职能 通过积极开展一系列城市规划管理工作，可以全面反映当地政府部门的职能效率和管理水平，而科学合理的规划也有助于政府部门发挥宏观调控职能优势。政府部门可以通过与社会企业、投资者等保持良好的信息沟通和协调配合，推进统筹规划，平衡权利与义务。另外，规划管理工作也有利于协调城市经济建设，促进城市经济的迅速进步。 二、城市建设的作用 1、城市建设是城市管理的重要组成部分 城市建设应以规划为主要依据，通过建设，使其对城市环境进行改造，对城市系统内各种设施进行建设，城市建设的内容包括城市系统内各个物质设施的实物形态，是为管理城市创造良好条件的基础性、阶段性工作，是过程性和周期性比较明显的一种特殊经济工作。 2、城市规划对城市发展的负面作用 1）过分的追求现代化将破坏城市古貌。在现实生活中，许多拥有悠久历史的城市，其悠久的城市风貌已经成为当地的一张名片，但是城市规划一般都追求现代化的建设，对于属于古迹的建筑也不采取有效地保护措施。比如我们嫩江县的老建筑，也有几十年的历史了，但是在城市规划中，由于要进行土地的商业开发，要发展经济，这些建筑就得不到有效地保护，而进行了拆迁。2）传统城市规划所产生的问题。随着近年来我国国力的提升，市场经济体制更加完善，外部各种环境已发生了相当大的变化，我国各级城市规划管理机制更需要不断进行调整。传统意义上的城市规划体制已相对过于陈旧落后，已经不能适应当代社会更好更快的发展，跟不上城市发展进度，严重的制约、阻碍了城市扩展。这种计划经济时代城市管理方法体现出过于传统、陈旧，那时的城市规划主要还是以政府为核心，体现出的是政府意志和想法，没有考虑社会各方面因素，造成没有很好的融合，使其城市规划与经济建设形成两条平行线。3）现有的城市规划管理缺乏相关规范法律约束。目前缺乏有效法律法规，让许多投资者承担着很大程度的意外风险，这种现象就也就造成更多的不确定因素，同时也给行政腐败提供了滋生的空间，影响了城市发展的建设。这就造成对城市规划管理投资影响最大的问题，表现出的是没有一个良好的法制环境，就不可能有效约束不法的行为，虽然国家层面上有宏观意见，但在具体城市执行和管理上，没有针对某些规定，整体约束力不够强，后果就导致了城市管理力度较弱。 三、城市规划与建设管理的问题探讨 1、城市规划发展的区域协调性不足 通过对我国城市规划与建设管理现状的分析，明确区域协调性不足，是城市规划与建设管理呈现的主要问题。以我国大中型城市为例，较多的大中型城市在规划与发展期间，其经济、政治和文化等发展，主要集中于东部或南部地区，而西部与北部的发展呈现出相对落后的趋势。由此，突出了在规划与发展期间，东部与西部、东南部与西北部的区域发展协调性有待提高。区域明显的发展倾向，在一定程度上导致我国大中型城市结构、城市化总体水平的发展，受到较大的影响。可见，城市规划发展区域协调性的不足，限制了我国城市的协调性发展。 2、缺少较为合理的规划管理实行方法 城市缺少较为合理的规划管理实行方法主要体现在以下方面：（1）城市规划方案确定以后没有让相关部门进行的审批，根据国家的明确规定可知，城市在进行规划建设时一定要通过相关部门的审批才可进行实施，但是现在很多的企业在没有得到相关的审批合格文件，就已经开始进行改建、超建这种违规行为，导致整体的城市规划布局遭到破坏；（2）城市规划管理方面的投入资金短缺；城市在进行规划管理时，对这一部分的使用资金投入较少，基本没有归纳到正常的财务预算中，所以导致规划管理部门出现人员少、素质低、工作质量差的现象，而且很多专业人才在得知这一情况以后也不愿意来到规划管理部门工作，造成管理部门人才短缺；（3）缺少人才、资金等方面的支持导致城市规划管理工作落实不到位，影响管理工作的实施质量。 四、如何有效地做好城市规划 1、注重以人为本 城市规划最终目的就是为市民服务的，所以在开展此项工作过程中，就一定要加强对于人性化的思考，要注重以人为本，国力的提升，目前大中小城市中，高层建筑正在逐渐增加，所以我们就更要加强对高层建筑的关注度，在高层建筑的视角设计或者是布局设计上，都需要合理的统筹规划。
浅谈城市规划管理面临的问题及解决措施
浅谈城市规划管理面临的问题及解决措施 浅谈城市规划管理面临的问题及解决措施 摘要：良好的城市规划管理能够通过协调城市空间布局来改善人居环境,以达到促进城市经济和社会的可持续发展。随着我国城市化进程的不断发展,在城市规划管理方面也出现了一些急需解决的新问题。本文对当前城市规划管理中的主要问题进行了详细分析，并提出了一些解决对策，以使城市规划管理能够迎接新形势下的挑战，最终促进城市规划科学管理目标的实现。 关键词:城市规划管理；投资环境；解决对策 中图分类号： TU98文献标识码： A 引言 改革开放以来，我国的城市建设进入了一个快速发展的新时期，面对一系列激烈的社会经济变革，城市的经济体制转轨及城市化进程日益加速都使得传统的城市规划受到了空前的挑战，本文就此进行了相关探讨，以使得我国的城市规划管理能够不断适应时代的发展。 1城市规划管理的重要性 城市规划是管理城市的基本依据, 是保证城市的土地实现合理开发利用的前提和基础，城市规划对投资环境的影响是全方位的，其实施必须依靠科学合理的规划管理来实现。 1.1引导作用 城市的规划管理对投资具有重要的引导作用，这种引导作用主要通过公共政策制定、规划的编制和规划信息的管理来实现。通过制定控制性的详细规划和专项规划来实现对城市自然资源的优化配置。规划的制定还能体现出自然环境的利用要求和对城市基础设施和公共设施建设的安排，在城市功能布局和城市土地的开发方式上也做出详细的规定来引导投资方向。 1.2调控作用 政府实现经济调控的主要手段之一就是城市规划管理。通过进行城市的规划管理来协调政府与投资者以及投资者之间的不同利益主
体的利益关系。还能通过城市规划管理有效的控制投资开发的速度。实践中主要通过规划的编制和规划项目的审批来实现调控功能。 1.3 规范作用 如果没有一个规范的市场行为准则就会导致市场秩序的混乱和投资的失败。所以建立规范的市场秩序才能使投资者产生安全感，而城市的规划管理对投资行为的规范作用主要是通过城市规划的编制管理和规划的审批管理来实现的。 1.4 保障作用 科学的城市规划管理能够实现对投资者合法利益的有效保障，而这一保障作用主要是通过规划的审批管理和规划的监察管理来实现。当投资者已获得土地的合法开发权利时，如果他人在该土地上进行违法建设，导致投资者在资金等方面出现的损失，这时就通过对违法建设的查处来保护投资者的合法权益。 1.5 服务作用 城市的规划管理是一种服务，它主要是通过城市规划行政主管部门来实现对投资者的服务。所以规划机构的设置及城市规划管理人员的服务质量优劣就关系着城市规划管理部门的形象，这也会直接影响投资者的心理行为和投资效果，实践证明良好的城市规划管理服务能够增加投资的成功机会。 2城市规划管理面临的主要问题 良好的城市管理规划能够实现城市的合理布局，还能有效的综合安排城市各项工程建设的综合部署，是城市管理的重要组成部分和管理依据。 2.1缺乏法制保障导致城市规划管理的缺位 城市规划的缺位一方面有城市规划自身的缺陷，另一方面也与我国的城市规划缺乏完善的法规体系支持有关。由于没有建立健全的城市规划管理体系，使得城市规划的行政许可自由裁量权过大，这就增加了开发商对项目开发的不确定性和投资风险，也会产生寻租空间导致规划行政管理领域产生腐败。 2.2传统城市规划管理机制的负面影响 计划经济下的城市规划是国民经济计划的继续和延伸，因此城市
浅谈城市规划设计中的居住功能
浅谈城市规划设计中的居住功能 摘要：随着人们住房消费水准的迅速提高，住宅环境设计的作用日益突出，住宅设计已不仅停留在美化生活、满足观赏的层面上，而是更多的考虑人的各种细致需求，并以此为出发点，变静态的、封闭的环境为积极的、开放的环境，为人提供服务，并引导人开始一种新的生活方式，这是住宅设计与环境设计的趋势。 关键词：与环境的结合流行趋势 前言： 随着生活水平的提高，人们对住宅空间设计要求也越来越高。现代住宅空间相对而言，可分为动态空间、静态空间、流动空间、虚拟空间、共享空间等。当然，从另一角度分又分为：外部空间和内部空间。所谓的外部空间是指住宅排列组合与外部环境的结合所体现的气氛和关系，而内部空间则是指居室内部的处理手法。动态空间、静态空间、流动空间、虚拟空间、共享空间是融入其中的。 一、与环境的结合 如何使建筑与环境完美地结合，创造出中国古人所寻求的“天人合一”艺术境界，一直让设计师们煞费苦心。改革开放前，由于财力所限，一般住宅根本就无环境、绿化可言，设计中只注重房屋的户型设计，不考虑外部空间。近年来，小区环境绿化逐渐被建筑师所认识，并逐渐成为住宅中最重要的元素之一，它已由以往割裂住宅实体与小区环境的设计方法转变为现代的整体系统的设计方法。 外部空间环境营造的立体化、复合化。运用了“挖、填、堆”等传统的造园手法，力求在竖向上有层次、有变化，并且尽可能地利用地形本身的高差避免环境设计平面化、图纸化。“复合化”则是近几年来很多明星楼盘提出的新概念。多种功能的复合，增加了小区环境视觉上的兴奋点，比如在小区中将退让红线部分做成小型滑草场，在假山设计中引入探险谷的构思等，把旅游与居住两大概念较好地结合起来。 植物布置与搭配多元化。在植物的布置与搭配中充分运用中国园林中“借景”手法，除充分利用周边的自然环境，也在小区内创造出逼真的人工景观，使业主从各个角度都能欣赏到小区的优美环境，有较好的视觉效果。 过渡绿化空间模式这种模式尤其适用于裙房是商场而主楼是住宅楼的建筑，在裙房屋面布置大面积的公共绿地，设有一个总的住宅入口，大厅内有集中的电梯将人引导到裙房屋面架空层，在架空层各单元均有各自入口。这样既解决了人流问题，又补充了小区绿地的不足，这是当容积率较高时处理绿化与住宅关系的较好方法。
浅谈城市规划对城市发展的影响
浅谈城市规划对城市发展的影响 【摘要】城市的良好发展离不开合理的城市规划，它在城市发展中起到了配置城市资源、调控城市布局的重要作用，为城市的发展描绘出一幅美丽的蓝图，在一定程度上揭示了城市的发展规律与现状，本文主要从城市规划的概念、阶段及其对城市发展的影响等方面入手，进行简要分析与描述。 【关键字】城市规划；城市发展；重要性；影响 1978年11月，我国在经济上开始实行改革开放政策，在而后的三十多年里，我的经济的发展果然不负众望，经济增长成为世界第三大经济体，取得了举世瞩目的成就。与此同时，在经济迅速增长的带动下，我国城市建设的发展也在飞速进行中，无论是东部、中部、西部还是沿海内地，城市的面貌都在发生着翻天覆地的变化，高楼林立、华灯璀璨。在建筑设计者、城市规划设计师以及行政主管部门工作者们的辛苦努力下，我们生活的城市的环境与形象变得越来越美好，居住的家园变得越来越温馨。 一、城市规划的概述 （一）城市规划的概念 在早期，人们的生活没有固定的场所，三五成群，靠捕鱼打猎为生。后来，随着社会、经济的不断发展，城市开始崛起，人们也开始由此进入到群居的最高级模式，逐渐的走向了成熟与文明的时代。当然，伴随着城市的出现与发展，一个新的名词也开始进入人们的视野，那就是城市规划。 谈及城市规划，每个民族对其都有属于自己独特知识的组成。所谓城市规划，顾名思义就是科学预测城市未来的发展走向、处理城市与其周边区域的经济、社会、土地利用布局以及城市各项工程建设的综合部署，它侧重于研究城市物质形态的部分，是城市建设和管理的根据，在城市管理规划、建设、运行三个阶段中位于最首要的地位，是城市管理的龙头。 （二）城市规划的发展分析 城市的发展水平和建设随着时代与地区的变化而变化，所以城市规划的研究重点也是因时制宜、因地制宜，并且紧跟城市的发展而发展。对城市规划的研究自古以来就存在了，而因为各个学科的参与，也为城市规划提供了一个强有力的后盾，例如地理学科、社会学科、历史学科以及考古学科等知识文化对研究城市
城市规划与房地产开发关系
城市规划与房地产开发关系探究 摘要：城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。它包括：城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。而这些规划的制定，恰恰决定了一个十分重要行业的发展——这就是房地产。 房地产行业的每一步发展，都与一个城市的城市规划密切相关，房地产的开发必须要以城市规划的用地为依据，任何一项违背城市规划的房地产开发都是不允许的。城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的。 关键字：城市规划房地产开发城市服务社会发展 一、城市规划与房地产开发之间的关系 1、城市规划的概念 城市规划研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。 在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。 2、房地产开发 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是