【万科城市地图专题】城市进入策略研究(强烈推荐)

【万科城市地图专题】城市进入策略研究(强烈推荐)

2014-02-19房地产经理人联盟

城市进入策略研究分享

万科的研究思想(一)

大区域中的城市发展阶段

万科的研究思想(二)

以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；

通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；

根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；

借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市

七次筛选确定目标城市

我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区

第一次筛选：中国城市梯级划分

什么是城市群

城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在

经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。

为什么以城市群作为研究范围

城市群是区域经济的主要划分单位；

城市群是国际竞争的基本单位；

城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；

城市群划分标准

根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区

根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级

一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；

二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；

经济总量2000亿以下为四级城市群

根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序

中国代表城市梯级模型

同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；

同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；

城市发展阶段与进入建议

第二次筛选：集团发展要求

第三次筛选：

房地产市场价值实现潜力

计算说明：

城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；

城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。

第四次筛选：房价快速上升条件

城市研究总结：房价快速上升的指标关系

优选城市房地产指标

投资潜力指标

1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）

2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）

3、人口规模（常住人口、市区人口）

4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积）

5、供给规模（施工面积、竣工面积）

6、需求规模（销售面积）

7、购买力水平（人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）

投资风险指标

1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率

2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率

3、供求风险：施工/销售、竣工/销售

第六次筛选：城市群优势比较

促进城市群发展的六大主导因素

第七次筛选：成功经验借鉴

有了以上分析.

万科城市花园--物业管理服务方案

武汉市万科物业管理有限公司

目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18)

一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供）

万科拿地策略

五大拿地大法： ⊙万科城市进入策略研究方法 ⊙万科城市评价标准 ⊙万科城市地图编制工作思路 ⊙万科根据土地进行客户细分策略 ⊙万科获取利润最大化的方法 一、万科城市进入策略研究方法 思想： 1.大区域中的城市发展阶段： 2.以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市。 七次筛选确定目标城市：

我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 第一次筛选：中国城市梯级划分 ·什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。·Why？为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工 ·城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级 一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群

万科城市花园项目销售企划书

北京万科城市花园 百合园、云枫阁销售企划书 目录 1.万科城市花园项目简介 (3) 1.1.万科集团简介 (3) 1.1.1..................................... 万科集团3 1.1. 2..................................... 北京万科6 1.1.3................................. 北京万科物业6 1.2.北京万科城市花园 (7) 1.2.1..................................... 市场定位7 1.2.2..................................... 开发过程7 1.2.3..................................... 价格策略8 1.2.4..................................... 宣传方式8 1.2.5..................................... 前期总结8 2.百合园、云枫阁销售企划 (10) 2.1.市场二次定位 (10) 2.1.1............................... 客户群特征分析10 2.1.2................................. 竞争对手分析15 2.2.产品设计 (19)

2.2.2..................................... 户型介绍19 2.2.3..................................... 产品数量21 2.3.销售计划 (23) 2.3.1........................... 公司利润与回款要求23 2.3.2............................. 工程施工进度计划23 2.3.3..................................... 销售计划24 2.3.4..................................... 开盘准备25 2.3.5................................. 销售进度安排26 2.4.价格策略 (28) 2.4.1............................... 影响定价的因素28 2.4.2..................................... 价格策略28 2.4.3..................................... 滞销对策29 2.5.销售控制 (31) 2.5.1..................................... 价格控制31 2.5.2..................................... 整体楼盘31 2.6.促销方案 (31) 2.6.1..... 目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）31 2.6.2....................................... 诉求点32

(整理)万科文案大全.

万科西山庭院 万科西山庭院位于北京市海淀区风景秀丽的京密引水渠畔，自然眷顾的上风上水地，高华锋芒不显自露。京西北湖泊散布，西山蜿蜒如屏，百年来，深得皇家贵胄，文人学儒、名门大家厚赏。经百代历史蕴积，使得这块土地呈现出深远悠久的高华气质。 延续地脉环境优势，在这片深厚的、充满皇家意蕴的土地上，注定要有一种近乎艺术收藏价值的建筑，才可达到自然与人的有机交融！ 2003年，万科将在这块土地建筑北京万科的又一个奇迹，一个充满传统居住的内涵精神，而又洋溢着西方现代生活情调的建筑作品。本项目的建筑规划由北京市建筑设计院院长朱小地先生亲自主持，在谈到这块有着特殊情结的土地时，投资商和设计师不约而同的想到了记忆中具有北京特色的深宅大院——四合院的居住精神，院落与街坊，还有西山、运河和山后的稻香湖。小区的规划承袭了中国人对传统宅院生活的情感需求，社区由13个的“大院”组成，一条伸向西山景观的绿化休闲地带穿越宅院之间街区，打破传统宅院的封闭感，在社区

里能充分感受近在咫尺的天然山水。社区的建筑容积率控制在1.1，每一所宅院堪称建筑艺术精品，本身即是风景。这个新的住宅小区，将成为中关村低密度住宅的新典范。 为了使项目不仅能够承袭中国传统居住的内涵，更能赋予这块土地新的价值。万科西山庭院的住宅设计在国际范围招标，由全球知名建筑师事务所美国GBBN担纲，这是一家有着45年历史，拥有100名建筑师的资深事务所，自创办以来，超过2500个方案获国内和国际大奖。GBBN最擅长的是在自然和人文景观优越的土地上，建筑有机而和谐的建筑，在继承的基础上创新。景观设计由美国Bentley Koepke 景观设计事务所担任，首席设计师Martin C. Koepke希望令每位住户感受到环境所带来的物质和精神的愉悦。他本人曾成功的为美国较多富人区的别墅设计室内外环境。 万科西山庭院的产品设计有机结合了自然和人文的优势，崇尚文化和都市氛围，描绘自然风光（山、水、阳光、空气），体现空间艺术，享受视觉和景色的情趣，整个设计细致入微，带给人们物质和精神的享受。每个院子有自己独特的庭院景观，居中有院、院中有庭。令居者体会既现代又不失传统的庭院友居生活。一系列“家园”式庭院，由私密逐渐引向开阔的中心绿地——一片既可以容纳积极的户外活动又可以提供平静的家庭聚会的中心草地；喷泉；露天广场；树荫下的休憩空间；花园里的漫步空间；小山上的远眺；儿童游戏场地；雕塑。

万科城市地图——专为城市拿地之用

城市地图决策报告结构提纲 1、城市片区战略 1.1片区划分与片区选择 [精度要求] 要求有城市片区的划分，以及展示出对重点发展片区的判断。 [示例] 核心战略片区战略潜力片区关注片区 1.2该项目在城市中的位置，位于片区属性 [精度要求] 标出项目在城市所在的位置，同时叠加各属性片区划分。 [示例]

2、城市规划 [精度要求] 详细描述分析项目有关的城市规划内容。包括相关城市规划图片，说明文档等等 [示例]

3、土地基本情况 3.1.土地四至及基本情况 [精度要求] 标出土地的红线。并辅以四至现状照片。照片附有文字说明。 土地上需要标明土地面积、容积率等 [示例] 示例1、土地红线

示例2、土地情况 示例3、周边情况 3.2.周边配套情况及景观资源 3.2.1.交通配套 [精度要求] 标出土地四周的主干道路，周边的公交线路情况，适于私家车出行的道路情况，项目周边的地铁/轻轨情况，重点配套辅以照片。 标示出对地块有重大影响但位置较远的高速公路、铁路等其他出行交通需要说明的事项，重点配套均须辅以照片。 [示例]

3.2.2.商业配套 [精度要求] 标出项目周边三公里以内的超市，大型百货，便利店等商业配套位置、说明基本情况，重点配套辅以照片。 [示例]

3.2.3.教育配套 [精度要求] 标出项目周边三公里以内的中小学，幼儿园等教育配套的位置、说明等级与基本情况，重点教育配套辅以照片。 标出距离项目较远但对项目有影响的大学或其它教育设施。说明基本情况，重点教育配套辅以照片。 [示例] 3.2. 4.医疗配套 [精度要求] 标示出项目周边三公里以内的综合医院、诊所等医疗配套的位置、说明等级及基本情况，重点教育配套辅以照片。 标示出三公里外对项目有重大影响的相关医疗配套如大型综合医院、专业医院等。说明基本情况，重点教育配套辅以照片。 [示例]

鞍山万科城市花园简报(1)

鞍山万科城市花园简报 基本资料 规划设计思想 强调新都市主义设计思想，在设计中注重： ⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。 ⑵公共价值重于私有价值。 ⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。 设计理念 万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。 户型设计中均体现出以下几个特性： ○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。 ○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。 ○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。 ○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。 ○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。

一期面积配比 一期组团、户型、价格区间

优惠方式 （一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优惠。 （二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优惠外,其余均可享受100元/平方米的优惠。 （三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。 （四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。 销售动态 万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。 预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。 户型、价格分布及当日销控表 3－2＃栋

万科城市花园物业管理服务方案说明

武汉市万科物业管理有限公司 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08)

物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供）

万科地产城市板块研究模板

https://www.wendangku.net/doc/651991451.html,
坂雪岗片区城市地图
深圳地产项目发展部 2005年10月

目
录
9 写在前面 9 第一部分：城市地图说明 9 第二部分：片区概况 9 第三部分：片区、组团划分及客户匹配 9 第四部分：发展空间
https://www.wendangku.net/doc/651991451.html,

写在前面
1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研 究工作提供基础。 2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成： 9 坂雪岗片区城市地图：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布 图、组团详图 9 城市地图说明：对地图的补充说明和分析 9 评分说明：对要素影响程度和范围的评价标准 9 客户细分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分 3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为 现场考察取得，相关数据不够完善。 4、 本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WORD文本互为补充。
https://www.wendangku.net/doc/651991451.html,

第一部分：城市地图说明
https://www.wendangku.net/doc/651991451.html,

城市地图说明——组成
城
市
地
图
地
图
客户细分
评分标准
说明、分析
由于深圳市客户细分工作尚未完成，本次提交的片 区城市地图引用的要素权重仅为参考。
https://www.wendangku.net/doc/651991451.html,

城市地图说明——思路 客 户 细 分
要素1 景观图
要素2 医疗图
……
要素n XX图
土地分布图
楼盘分布图
评分标准
土地市场 分析 商品房市场 分析 竞争对手 分析
片区、组团划分图
宏观经济、人口
评分标准
客户细分
规划、产业 政府资源 目标和内部因素
城市地图
(客户匹配)
发展战略
https://www.wendangku.net/doc/651991451.html,

万科城市花园物业管理服务方案

$ 武汉市万科物业管理有限公司

目录 ， 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 【 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) ,

一、社区项目概况 ~ 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生

活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况： ^

全面解析万科-万科经营种类结构

全面解析万科(1)万科经营种类结构 说明： 分析方法： 1、A、B、C分类分析方法 2、时间序列分析方法 3、空间序列分析方法 4、归纳推理方法 5、演绎推理方法 6、波士顿矩阵分析方法 一、万科经营种类结构 1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。 2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。 3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。 4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。 异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。 时间行业主营业务收入（万元） 2007-12-31 房地产3517517.7 2007-6-30 房地产1093949.94 2006-12-31 房地产1766965.96 2006-6-30 房地产653978.77 时间行业主营业务收入（万元） 2007-12-31 物业管理21003.47 2007-6-30 物业管理15702.15 2006-12-31 物业管理17855.07 2006-6-30 物业管理7789.55 说明： 从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？ 5、房地产利润率与物业管理利润率

万科城市花园销售企划书

「 市 百合园、云枫阁销售企划书 1. 万科城市花园项目简介 1.1.万科集团简介 万科集团 北京万科 北京万科物业 12 北京万科城市花园 市场定位 开发过程 价格策略 宣传方式 前期总 结...... 2. 百合园、云枫阁销售企划 客户群特征分析 设计思想 户型介绍 产品数量 公司利润与回款要求 工程施工进度计划 2.3. 销售计划 2.1. 市场二次定位 22 竞争对手分析 产品设 计 .................

销售计划开盘准备 销售进度安排 24 价格策略 影响定价的因素价格策略 滞销对策 2.5. 销售控制 价格控制 整体楼盘 26 促销方案 目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）诉求点交通潜力各 销售阶段诉求点产品包装销售渠道主要宣传方式 年度宣传计划营销前台销售 2.7. 销售管理 1.万科城市花园项目简介 1.1.万科集团简介 1.1.1. 万科集团 万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并

进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、 青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以 “城市花园”命名的精品住宅系列。 秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产 以其注重 “家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建 筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内着名的房地产开发企业 城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。 万科集团 地产项目 深 北京万科星园 上海万科广场、优诗美地、西郊花园 天津万科都市花园 天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城 沈阳万科城市花园、紫金苑、东情苑 大连万科邮电大厦 鞍山东源大厦 成都万兴苑 北海万科城市花园 北京万科 北京万科企业有限公司是万科集团附属子公司， 现有北京万科城市花 园、 万科星园两个项目在建开发。 位于京城东北部空港开发区内的北京万科城市花园是北京万科在京城投 资开发的首个房地产项目，总占地面积为 389亩（约26万平方米），总建筑 面积约28万平方米。纵眼望去，小区一片红砖墙、坡屋顶的低层小楼，一 派欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相呼应，别具韵味，深受客户 喜爱。目前，城市花园已建成6个小区，销售率超过98%已入住1200余户; 在建中的丹桂园销售率也已超过 85% 万科星园是北京万科在京开发的第二个项目， 占地11.2万平方米，总建 筑面积约30万平方米。小区位于亚运村正北 2公里，处在亚北森林公园与 亚运村商务圈的交界地带，交通便捷、环境优雅、配套齐全。小区目前处于 规划设计阶段，将于1999年上半年破土动工，拟建成具有强烈现代都市风 格的咼尚社区。 1997年开始，北京被万科集团确定为跨地域投资的重点地区。北京万科 企业有限 公司以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提咼投资 开发水平，不仅为北京房地产市场提供一种高品质的产品，更以该产品为载 体提供一种全新的生活方式，以此为基础，谋求公司长远、稳定的发展。 1.13 北京万科物业 北 京: 上 海: 天 津: 沈 阳: 大 连: 鞍 山: 成 都: 北 海: 1.12. “万科 天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园 深圳城市花园-桂苑、 福景花园、万科彩园、金景苑 万科俊园、万科温馨家园、万景花园、 四季花城、万华豪情家园 北京万科城市花园、 上海万科城市花园、 天津万科城市花园、

万科城市花园大一期物业管理服务方案

万科城市花园大一期物业管理服务方 案 1

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武汉市万科物业管理有限公司 3

目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (18) 4

物业管理费测算 (22) 一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据),其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡,其中含较大规模的公共商业服务中心(8000㎡)和会所 5

(5000㎡)各一处,18班制学校,9班幼儿园各一所;保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地(脊)和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧,紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端,南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖,距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里,是连接城市中心、东湖风景区,众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一,集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体,是十分理想的”人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形,城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临,东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田),西南为郑桥变电站,提供项目施工用电以及生活用电,于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道,可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标(设计部提供) A．基本情况: 6

(整理)万科的品牌定位.

寻找万科的品牌定位 5月10日集团企划部品牌小组 我们首先需要解决的问题是，万科的目标客户群到底是怎样的人 现代社会，越来越丰富的商品充斥着商场货架，同质同效的产品令人眼花缭乱。 正是定位对貌似无序的市场进行了细分：同是香烟，却有了牛仔、绅士、情侣等不同的形象诉求；同是银行，汇丰银行诉求“患难与共，伴同成长”，恒生银行立足于充满人情、优质服务，中国银行则着力体现民族情结、雄厚实力…… 于是，商品找到了自己的位置，消费者找到了自己所需，皆大欢喜。 应该说，经过近7年专业化的调整，万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。一提起万科，很多人的反应是：“万科的物业管理不错”、“万科的规划设计比较细腻”、“万科的社区文化有自己特点”、“万科的管理很规范”……无论制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。 根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果： 在上海，万科的品牌知名度最高（提示后提及率为79％），但前三位知名度比较接近，万科的优势并不突出。值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝对比重，这和房地产业区域化的特征有关。 在北京，排在第一位的是华润置地（原华远），万科位居第二，然后万通、天鸿，四者并驾齐驱，在市场中占了优势地位。 在深圳，万科的知名度也是比较高的（提示后提及率为82％），其后几家均比较接近。相比其他城市，深圳消费者对发展商的认知程度比较高，说明深圳消费者更注重发展商的品牌。 在针对万科的品牌调研中，我们也发现，万科住户、竞争对手住户以及市场潜在消费者对万科品牌形象的理解有着明显差异。在万科住户心目中，万科是高品位、有内涵的亲切朋友；在竞争对手住户和