[房地产管理]房地产经纪人理论与实务

（房地产管理）房地产经纪人理论与实务

（二）经纪人的特征

经纪人具有与其他行业不同的特性，其主要特征有：

1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。

2、经纪人以信息为资本，不占有买卖的商品，无须支付贷款，也无须承担商品交易的经济风险责任。

3、开放性与适应性。开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度；适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客

户的需要。

4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。

5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型：按职业特点可分为专业经纪人和兼职经纪人；按行业不同可以分为若干不同经纪人；按

素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。

（三）经纪人在中介服务活动中不同服务的区别

经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等，都有其共同之处，但由于各自从事的具体业务关系不同，并且根据不同业务签订不同的合同，其法律关系、权利和义务也不所不同。

1、代理服务与居间服务

根据《民法通则》第64条，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，从事中介服务活动的代理人一般为委托代理人。我国一些经纪管理规定，将代理人也列入经纪活动经营范围，但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别，根据委托代理合同与经纪（居间）合同的法律关系，对委托代理

人与（居间）人的主要特征进行区别比较。

（1）代理人以委托人的名义，在委托人授权范围内进行代理活动，由此产生的法律后果由委托人承担；而经纪（居间）人则是处

于独立地位，以自己的名义来从事经纪活动，其法律后果由自

己承担。

（2）代理人在交易活动中，代表委托人（买方或卖方）与第三人（买方或卖方）发生直接买卖关系，而经纪（居间）人在其经纪活动中，必须由买卖双方发生直接关系，进行交易。

（3）代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志，有一定权利控制商品的价格及销售条件等，并可代理委托人签订交易合同；而经纪（居间）人则向交易双方表达的是买卖双方的意志，无权控制商品价格及销售条件，也无资格签订交易合同。（4）代理人只行使委托人委托的权利和义务，对第三人不具有任何权利和义务；而经纪（居间）人则独立对当事人双方负有同等权利与义务，但无权替交易双方的任何一方行使权利。

（5）代理人的服务范围较经纪人要窄，代理人同委托人之间是一种较固定的、连续性的关系，代理人只能为一定的委托人进媒介行为，而不能为其他人进行；经纪（居间）人则同交易双方之间没有固定的连续性关系，可以根据自己的意志为其他人从事中介服务活动。

（6）代理人只能向委托人索取报酬，在获取服务报酬上，有较大的弹性，代理人可以与委托人商量，根据代理完成量的程度及结

果决定报酬数额，经纪（居间）人则可同时向交易双方或任何一方索取报酬，收费标准一般按政府有关规定或行业惯例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取报酬，否则只能收取成本费。

2、咨询服务与经纪（居间）服务

中介服务活动包括咨询服务和经纪（居间）服务。咨询服务的内容包括政策、法规、信息咨询、市场调查、市场预测、投资分析、可行性研究、项目策划、营销策划等活动，专业性要求较高，经纪（居间）服务中也包含有一定的咨询服务内容，但经纪（居间）活动中不包括咨询服务活动。在我国的一些经纪人管理规定中，将咨询服务也列入经纪活动，但实质上有一定的区别。根据委托咨询合同与经纪（居间）合同的法律关系，对两者进行区别比较：

（1）咨询委托人在法律关系上只涉及委托人，直接独立对委托人先使自己的权利和义务，不存在交易中的第三人；而经纪（居间）

人或代理人都会涉及到第三人。

（2）咨询委托人在其经济活动中，向委托人直接提供自己的劳动产品；而经纪（居间）人在其经济活动中则是去促成买卖双方完成交易而提供居间服务。

（3）咨询委托人向委托人收取的是咨询服务费；而经纪（居间）人收取是中介费。咨询委托人根据合同向委托人提供真实可靠的信息，或回答正确的咨询意见，或提供咨询报告书后，无论这些信息、意见或报告结论对委托人是否适用，都不影响委托人

取得报酬；虽然经纪（居间）人也给交易双方提供信息或估价等咨询服务，但如果只是为促成交易而提供一般性市场信息，要等到交易双方订约成功后，经纪（居间）合同才告成立为依据，经纪（居间）人才能取得佣金。否则只能收取成本费。二、房地产经纪人

（一）房地产中介服务

狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行房地产租售的经纪活动、委托代理精力或价格评估等。

广义的房地产中介服务，则覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。

房地产中介服务，包括房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、律师、仲裁、投资监理、贷款监理、工程监理、物业管理等。房地产中介服务与房地产开发、交易活动同属于房地产经营的范畴，都是房地产经济运行过程中不可缺少的环节。但是，我国房地产中介服务业务开展较晚，现阶段也只是刚刚起步。根据《城市房地产管理法》的规定，目前我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介服务作了狭义的理解。

（二）房地产经纪人概念

《深圳经济特区房地产行业管理条例》中，明确“房地产经纪人，是

指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。”

（三）房地产经纪行业特点

由于房地产属于特殊的超高档商品，使房地产经纪行业具有区别于其他经纪行业的特点：

1、政策性强

房地产业受政策影响比较大。政府对房地产业采取相关的政策与措施，并通过制订一系列法律、法规影响和控制房地产业，以保证房地产业健康、直辖市发展，为人民安居乐业以及国民经济的发展提供物质的相关的保障。政府对房地产经纪行业的管理也有相应的规定。房地产经纪人要有较强的政策意识，时刻关注各种政策的变化，以便顺应形势，进行相关的调整。

2、专业性强

由于房地产涉及面广，相关法律性、经济性、使用性、技术性都要高于一般商品，凡从事房地产经纪行业的经纪人要求具有一定专业基础知识和较强的能力。

3、地域性强

由于房地产是不动产，其地域的固定性已决定了房地产交易方式不同于其他商品，一般来说，无论是买方还是卖方，都与其交易物所在地域有着一定的联系，而经纪人也只以在本地从事经纪活动，国内各省市睥经纪人管理规定都明确规定，在当地申报房地产经纪人执业资格的公民必须是具有当地常住户口的居民。

4、标的物价值高

不动产的交易，除零散租赁以外，每一笔交易的成交额都是巨款，而从事房地产行业的经纪人，其佣金收入也相对较高。

5、从业人员人员职业道德要求高

房地产不但是高档商品，而且社会涉及面广，影响大，房地产经纪人的职业道德品质高低直接影响到其行业以及经纪人的发展，因此从事房地产的经纪人要具有良好的职业道德。

6、工作时间弹性大

由于房地产交易双方有很多是个人买卖，往往选择业余时间洽谈业务，房地产经纪人也要相应的将就客户的时间。

7、成交难度大

由于房地产是超高档商品，同时购房地产对于中国的大多数消费者来说，是人生中的一件大事，有不少的人也许一生只有这么一次，而且所购买的房屋可能永远会伴随消费者一生。因此消费者在选择房屋、价格、购买备件等方面需要反复慎重的比较和考虑，再加上目前国内大多数房地产经营者和消费者对经纪行业的认识不足，受传统观念影响较深，商品经济意识淡薄，经常发生买卖双方见面后，抛弃经纪人而直接成交的现象。这就需要房地产经纪人既要有耐性说服客户，又要注意保护自己的合法权益。

8、受宏观因素、区域因素、市场因素影响较大

由于房地产交易涉及金额大，其市场的供需变化受政治性、政策性、经济性等宏观因素的影响较大。如某地区的房地产市场一旦受到政府

形势的影响，或中央地方某些政策的影响以及当地社会经济发展的影响，房地产经纪行业的经营状况也将伴随这些变化出现阶段性的兴衰，一般来说商品经济越发达的地区和经济发展速度越快，房地产经纪市场越活跃。

9、行业竞争大，淘汰率高

由于房地产经纪资金投入低，佣金收入高，从事房地产经纪行业的人员和机构在市场成熟的地区也相应增多，而导致竞争激烈。由于专长性强，操作难度大，从业人员人员及机构的淘汰率比较高。（四）目前我国房地产经纪人的类型

由于各省市房地产市场发展水平不同，房地产经纪人类型的划分也有不同，但一般来说大致划分如下：

1、按职业划分

房地产经纪人按职业划分，有专业房地产经纪人和兼职房地产经纪人。这两种经纪人只要服务于政府批准成立的房地产经济机构，或经当地政府有关部门批准允许成立持照经营的，都是合法的，否则为非法经营。深圳市只允许经纪人在一家经纪机构执业，不能兼职和跨机构执业。

2、按素质划分

房地产经纪人按素质划分，可分为一般房地产经纪人，专家型房地产经纪人。前者主要从事二级市场和三级市场的房地产买卖、租赁以及市场信息咨询；专家型经纪人由于具备较高文化水平、专业水准和丰富的市场经验，可以充当专业顾问，其专业活动可以贯穿整个房地产

市场。一般来说，主要从事房地产一级市场和二级市场的市场研究、投资分析、决策建议、土地转让、项目转让、合作开发、项目策划、规划设计建议、项目融资、营销策划、工程代理、销售代理、三级市场的房地产整盘收购，转让租赁、项目改造等方面的咨询和经纪活动。（五）房地产经纪人作用

随着商品经济的发展，生产社会化和社会分工专业化的程度越来越高，房地产经纪作为一个专业性较强的行业，在房地产市场流通的动作中起到了较为重要的作用。

1、促进房地产市场流通

房地产经纪人把涉及面较广的繁杂事务集中到专门的工作中来完成，对房地产交易双方来说，省时省事，便于促成交易。另一方面由于房地产经纪人运用其专业手段提高了市场交易动作的效率，加速了市场流通和资金周转，促进了市场的繁荣。

2、传播房地产知识和政策法规

房地产经纪人在经纪活动的交往中，必然不断运用自己的专业知识向交易双方传播有关的房地产知识和政策、法规以及相关的法律知识，从而有效地规范和培育了房地产市场的发展。

3、传递房地产市场信息

房地产经纪人在动作过程中，随时不断收集、处理、反馈和传播房地产市场信息，为政府决策，房地产投资商，房地产经营企业，建筑规划、设计院、建材市场、广告商、消费者等等，及时提供了丰富的房地产市场信息，并为政府及社会各界广泛利用，尤其是在反映房地产

市场供需变化和消费趋势方面，有效地调节房地产市场供需关系和产品结构。是调节房地产市场供需的晴雨表。

4、提供房地产专业服务

房地产经纪人在房地产决策、投资、动作等一系列的过程中，提供专业的服务，为投资者解决很多专业性问题，促进房地产市场良性发展。

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房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：

房地产经纪人职责及要求

房地产经纪人职责及要求 一、房地产经纪人应具备的知识体系 （一）、房地产经纪人入门基础知识： 1、房地产行业发展史（略）及行业基本概念、原理、方法 2、职业生涯规划 A、个人优势分析 B、愿景规划 C、目标制定与实施计划 D、个人目标与团队目标关系 3、房地产经纪人必备素质、EQ A、职业道德与行业规范 B、服务意识、 C、敬业精神、 D、同理心、感恩之心、爱心 E、自我激励能力、人际关系能力、情绪控制能力、沟通协调能力 4、房地产经纪人必备基础知识 A、房地产法规及相关的法律知识 B、房地产估价知识 C、建筑规划设计基础知识 D、市场营销知识 E、房地产产品知识 F、房地产金融知识 5、房地产经纪人必备法律知识和法规 A、关于土地知识； B、产权知识； C、建筑结构知识； D、相关专业术语； E、相关法规； （二）、经纪人必备专业技能： 1、关于房地产经纪 A、房地产经纪人概念 B、房地产经纪机构服务范畴 C、房地产经纪行业特点 B、房地产经纪人作用 C、房地产经纪人收入来源 2、房地产经纪人日常工作内容 A、房地产经纪人日常工作事项 B、房地产经纪人业务流程 3、房地产经纪应具备的交易知识 A、房地产税费须知 B、二手楼交易流程及风险防范（一次性付款、按揭付款）

C、二手楼赎楼流程及风险防范 （三）、经纪人必备业务技能： 1、有效跟盘：有效找盘、接盘、谈盘。 2、初级谈判：谈判原则、谈判注意事项。 3、有效跟客：看房前、中、后。 4、客户需求分析：挖掘需求、培养需求、满足需求。 5、成功签约与财务基础、 A、签约须知、 B、签约原则、 C、签约风险规避、 D、财务常识 6、地产经纪人服务价值链、 A、地产经纪人服务的本质 B、差异化服务 C、服务利润链 7、地产经纪人商务礼仪 A、个人仪表： B、职场礼仪：站、坐、走姿 C、接听xx的礼仪： D、接待礼仪： E、交谈的礼节： （四）、经纪人团队凝聚力 A、经纪人责任感 B、团队意识 C、大局观 D、团队协作能力 （五）、经纪人目标管理（业绩、收入倍增公式） 1. 我本月目标业绩是多少？ 2. 我每天要完成多少业绩？ 3. 我平均完成一件销售的金额是多少？ 4. 我几天完成一件销售？ 5. 我必须面谈一个客户才能完成一件销售？ 6. 我必须每天最少拜访（面谈）多少客户才能达成本月的业绩目标？ 7. 我本月需要改进的方面是什么？ 8. 我上月做得最好的方面是什么？ （六）、经纪人的销售日志 1.今天xx访问的人数 2.今天老客户xx回访的人数 3.今天约定新客户的人数 4.今天新完成的面谈人数 5.今天成交的人数 6.今天签约的金额 7.今天赚到的收入 如果不天天纪录，你的后续跟进能力等于“0”

2008房地产经纪人考试《房地产经纪实务》真题及答案

2008房地产经纪人考试《房地产经纪实务》 真题及答案 一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.下列关于市场营销和推销之间关系的表述中，正确的是( )。 A.市场营销就是推销 B.市场营销最主要的部分是推销 C.推销是市场营销几个主要的职能中最主要的一个 D.推销是市场营销几个职能中的一个，但通常不是最重要的 2.市场营销的第一步骤一般是( )。 A.生产职能 B.市场调研 C.组建销售队伍 D.确定销售价格 3.当企业出现市场需求不足、销售下降、成本上升等情况时，管理者在资源配置、职能部门决策权重等方面应向( )部门倾斜。 A.生产技能 B.财务技能 C.营销技能 D.人事技能 4.目标消费者分析过程包括市场细分、目标市场选择和( )三个步骤。 A.产品定位 B.价格定位 C.市场定位 D.形象定位 5.在对房地产市场环境调研时，着重于购物条件、居民素质、交通便捷程度、安全保障程度等方面的调研属于( )的内容。 A.政治法律环境调研 B.社区环境调研 C.社会文化环境调研 D.经济环境调研 6.在房地产市场经销活动调研中，对房地产市场供求情况变化趋势的调研属于( )的内容。 A.市场竞争情况调研 B.价格调研 C.促销调研 D.营销渠道调研 7.在房地产市场调研时，处于未促成供求双方一致意愿阶段所搜集的资料是( )。 A.交易资料 B.准交易资料 C.初级资料 D.次级资料 8.二手房经纪业务中的商圈是指房地产经纪人或房地产经济公司从事房地产经纪业务和服务对象的( )。

A.地域范围 B.业务种类 C.时间期限 D.辐射能力 9.商圈调查中使用最多、最主要、最有效的方式是( )。 A.访谈法 B.问卷法 C.观察法 D.现场勘查 10.如果消费者对商品房的区域和配套规模都有几乎相同的需求和偏好，表明消费者具有( )。 A.同质性偏好 B.异质性偏好 C.分散性偏好 D.群组性偏好 11.市场细分不仅为开发企业带来良好的经济效益，而且也创造了良好的社会效益，这说明市场细分具有( )的作用。 A.有利于集中使用企业资源 B.有利于企业发现新的市场机会 C.有利于增强企业的应变能力 D.合理优化社会效益 12.按影响消费需求的各种因素，由粗到细逐步进行市场细分的方法是( )。 A.单一标准法 B.综合标准法 C.系列标准法 D.分类标准法 13.通常情况下，企业进行市场细分的第一步是( )。 A.选定目标市场 B.确定市场细分标准 C.明确企业经营方向 D.对整体市场初步细分 14.确定最佳房地产目标市场的方式是( )。 A.价格一产品矩阵图 B.产品一渠道矩阵图 C.产品一市场矩阵图 D.产品一营销矩阵图 15.企业向同一顾客群供应不同种类产品的目标市场选择模式是( )。 A.产品集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.市场集中化 16.研究“如何找到房地产项目特有的、能通过广告表达的特征”，属于项目( )。 A.市场定位 B.形象定位

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

企业法律实务课程教学大纲

《企业法律实务》课程教学大纲 （0７年修订版） 一、《企业法律实务》课程说明 （一）课程代码：02130025 （二）课程英文名称：Practice for enterpyises law （三）开课对象：法学专业本科生 （四）课程性质：法学专业方向课程。经济法是国家调整、规范和保障经济关系的法律规范的总和。从广义上讲，这种经济关系又包括国家对企业的经济管理关系；企业内部的经营管理关系和企业对外的经济交易关系。在所有法律部门中，与经济法联系最为密切的是民法和商法。无论是民法、商法还是经济法，都是企业经营管理人员必须掌握，也是经常用到的，现代企业经营过程中会遇到很多法律问题，这就需要专业人员为企业解决这些问题，需要这些专业人员懂得有关法律，掌握有关法律应用技能，本课程就是面向将要成为企业法律顾问的学生开设的，以便这些学生掌握有关企业法律实务技能，毕业后能够很快上岗，适应岗位需要。 （五）教学目的：使法学专业的学生在有限的课时内掌握与企业经营管理相关的法律实务知识，使学生掌握交易规则、防范交易风险、追求交易稳定的知识和技能。 （六）教学内容：教学内容突出实务性，主要介绍：设立企业时应注意的法律问题、合同订立、履行过程中应注意的法律问题、企业从事担保活动时应注意的法律问题、企业购置、租赁和使用房地产过程中的应注意的法律问题、企业知识产权保护中法律问题、企业生产经营活动中应注意的其他法律问题、企业参与诉讼活动时应注意的法律问题 （七）学时数、学分数及学时数具体分配 学时数： 32 学时 分数： 2学分 学时数具体分配：

（八）教学方式：本课程的教学由课堂教学、课外作业两部分组成。 课堂教学主要以课堂讲授为主，教学手段采用讲授、多媒体课件展示、观看录像、案例讨论、技能训练等教学手段。教学方法以启发式为主，适时将典型案例与理论分析结合在一起，通过课堂讨论等方式加强理论与实践的有机结合，培养学生分析问题和解决问题的能力。 通过作业及课堂提问加深学生对所学内容的理解，了解和掌握学员的学习动态，及时调整教学方法，提高授课质量和效果。

房产经纪业务操作流程

房产经纪业务操作流程(标准） 一：客户接待 1、工作人员看到门外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2、在询问客户问题时，工作人员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确、快速。 3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到办公室做详细了解。 4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。） 5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求： A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1、拨通客户电话，告知客户房源信息 2、询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3、简单讲述房源基本信息。 4、和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1、设计带看线路 2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3、列出物业的优缺点 4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5、整理该物业相关资料。五：如何带看 1、空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2、理清思路，按照自己的看房设计带看。 3、询问客户买房目的。 4、询问客户居住状况等。 5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6、赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。六：房源内场操作 1、进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路，时时把握主动权。 2、留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3、控制时间，不要留给客户太多的思考空间，销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4、让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问，认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。 5、为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品，不可能去返工或是定做，所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不

房地产经纪操作实务房地产经纪人考试实务模拟考试卷考试卷模拟考试题

《房地产经纪人考试实务模拟试卷》 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、现代市场营销以（ ）为中心。（ ） A.蓉户 B.产品 C.利润 D.成本 2、在客户关系管理中， 客户的当前价值是指 客户（ ）。（ ） A.过去为公司创造的利润现值 B.过去为公司创造的利润总和 C.未来为公司创造的利润现值 D.未来为公司创造的利润总和 3、“房地产市场参与者较少，并且房地产交 易情况不为多数人所知”表明房地产市场具 有（ ）的特征。（ ） A.区域性 B.交易复杂性 C.不完全竞争性 D.供给滞后性 4、下列调查项目中， 属于房地产消费动机调 查内容的是（ ）（ ） A.地段要求 B.购买意向 C.户型要求 D.经济收入水平 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线---------------------- ---

5、为掌握高档住宅需求情况，房地产经纪机构选择大户型需求的客户作为调查对象的调查方法是（）。（） A.重点调查 B.抽样调查 C.典型调查 D.全面调查 6、房地产经纪机构针对片区内大学刚毕业、以租房居住为主的年轻人，制订 较长时期的营销战略，说明该细分市场具有（）。（） A.赢利性 B.稳定性 C.可进入性 D.可衡量性 7、针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房 地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是（）。 （） A.市场分析定位法 B.SWOT 分析定位法 C.建筑策划定位法 D.目标客户需求定 位法 8、某房地产经纪机构增设了代办业务的咨询业务，这是该机构在产品组合（）上的拓展。（） A.长度 B.宽度 C.密度 D.深度 9、某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为 2000 万元，单位变动成本为 3000 元/m2，销售税费率为 20%，该项目保本售价 应为（）元/m2。（） A.4167 B.6250 C.10000 D.25000

房地产法学-参考书目-12-2-1[1]

推荐参考书 1、城市土地立法研究，荆月新著，中国检察出版社 2、中国土地权利研究，王卫国著，中国政法大学出版社 3、城市房屋拆迁及城中村改造的法律适用，康宝奇主编，人民法院出版社； 4、中国土地制度研究，【日】长野朗著，中国政法大学出版社 5、房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，王达编著，知识产权出版社； 6、房地产审判实务与典型案例评析，北京市第一人民法院民一庭编著，中国检察出版社 7、最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社 9、最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 10、中国土地法操作的实务，张庆华著，法律出版社； 11、论我国土地利用管理制度改革，刘国臻著，人民法院出版社； 12、房地产开发中的利益冲突与平衡，吴清旺著，法律出版社； 13、农村土地法律制度研究，陈小君著，中国政法大学出版社； 14、房地产开发法律实务，朱树英著，法律出版社； 15、建设工程法律事务，朱树英著，法律出版社； 16、美国法精要系列丛书——Real Property，法律出版社； 17、房地产交易法律问题研究，刘武元著，法律出版社； 18、中国土地法理论研究，刘俊著，法律出版社。

19、最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 20、《最高人民法院关于公司法司法解释（一）、（二）理解与适用》，人民法院出版社 21、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》，人民法院出版社 22、商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，法律出版社 23、农村土地承包法律、司法解释导读与判例，人民法院出版社 24、房地产法研究，金剑著，科学出版社 25、房地产法研究，李延荣著，中国人民大学出版社

房地产经纪人工作流程

房地产经纪人工作流程 一：客户接待 1：看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。 2：在询问客户问题时，有精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等）。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源，销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到,此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求：A 列出意向客户； B 按客户购买意向排序； C 按客户购买力排序； D 选定主要客户； E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 —45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

房地产经纪人理论与实务

房地产经纪人理论与实务 第一节经纪人概述 一、经纪人概念 （一）经纪业 “经纪”表示一种营业或职业性的行为，是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。 经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业，其中经纪人是实施经纪行为的主体。经纪业的活动范围较广，涉及各行各业，各个区域，但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动，进行专业经营限制，如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。（二）经纪人 经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动，以获取佣金的中间商。它主要包括3个方面的含义； 一是经纪人是以买卖双方为服务对象的； 二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用，不能成为商品买卖任何一方的当事人，也无权签订其买卖合同，其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的； 三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的； 经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。经纪是一种中介服务活动，从产业结构来说是属于第三产业，从法律角度来看，是既可属于商法，又可以属于民法的法律行为。 经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。 （三）经纪人的特征 经纪人具有与其他行业不同的特性，其主要特征有： 1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。

2、经纪人以信息为资本，不占有买卖的商品，无须支付贷款，也无 须承担商品交易的经济风险责任。 3、开放性与适应性。开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度； 适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客 户的需要。 4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。 5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型：按职业特点可分为专业 经纪人和兼职经纪人；按行业不同可以分为若干不同经纪人；按 素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。 （四）经纪人在中介服务活动中不同服务的区别 经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等，都有其共同之处，但由于各自从事的具体业务关系不同，并且根据不同业务签订不同的合同，其法律关系、权利和义务也不所不同。 1、代理服务与居间服务 根据《民法通则》第64条，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，从事中介服务活动的代理人一般为委托代理人。我国一些经纪管理规定，将代理人也列入经纪活动经营范围，但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别，根据委托代理合同与经纪（居间）合同的法律关系，对委托代理人与（居间）人的主要特征进行区别比较。 （1）代理人以委托人的名义，在委托人授权范围内进行代理活动， 由此产生的法律后果由委托人承担；而经纪（居间）人则是处 于独立地位，以自己的名义来从事经纪活动，其法律后果由自 己承担。 （2）代理人在交易活动中，代表委托人（买方或卖方）与第三人（买方或卖方）发生直

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

房地产开发与管理

房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

房地产经纪人考试真题-经纪实务

2002年房地产经纪人考试试题-房地产经纪实务 一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1、根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和（） A、租赁市场 B、抵押市场 C、销售市场 D、投资市场 2、最接近完全竞争的房地产市场是（） A、土地市场 B、增量市场 C、存量市场 D、抵押市场 3、一般情况下，由开发商主导定价的房地产是（） A、存量房地产 B、土地 C、增量房地产 D、房屋 4、房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的（）入手 A、土地状况 B、交通状况 C、周边景观 D、社会需求 5、房地产销售阶段市场调查的要点是（） A、市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查 B、竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查 C、竞争项目销售信息调查、成交需求调查 D、价格调查、客户需求调查 6、房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有访问法、观察法和（） A、定性调查法 B、抽样法 C、实验法 D、重点调查法 7、不属于房地产市场供给调查的内容是（） A、区域在售项目推出的单位、面积、户型调查 B、区域总体环境质量状况调查 C、总体供给的预测调查 D、房地产细分市场供给调查 8、按照（）来划分，市场调查分为全面普查和重点调查。 A、调查的侧重点 B、选择调查对象的方式 C、抽样法 D、调查所采用的模型 9、随机抽样的方法有分层随机抽样、分群随机抽样和（） A、简单随机抽样 B、任意随机抽样 C、就便随机抽样 D、配额随机抽样 10、房地产市场调查的目的可以通过探测性调查、描述性调查、因果性调查和（）来确定。 A、现时性调查 B、定性调查 C、预测性调查 D、回顾性调查 11、房地产项目定位的核心内容是（） A、对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想中产生共鸣 B、通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售 C、通过对市场、消费者的分析，拟定建筑设计任务书 D、产品定位、客户定位和形象定位 12、对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（）方法

法律实务书单

书单 一、最近两个月新书： 《劳动法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社 《劳动合同法律纠纷处理及依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《房屋买卖法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司案件法律适用关键词与典型案例指导》俞秋玮编着 《新三板操作实务及分析解读》李慎波、毛伟编着 《中小企业资本梦：新三板挂牌实务操作指南》高慧编着 《中国涉外商事仲裁实务指引》许进胜陈曦编着 《公司法疑难问题解决：412个实务要点深度释解》张远堂编着 《调解实务与技巧》梁海明主编 《中国律师业务：开拓与创新》中华全国律师协会编着 《证券交易异常情况的法律规制》陈亦聪编着 《婚姻、劳动司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《合同、侵权司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《民事司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《金融司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《公司、企业司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《知识产权、不正当竞争司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室 《公司案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编

《担保案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编 《合同案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编 《律师事务所管理实务》中国人民大学律师学院组编 《婚姻家庭与继承律师实务》中国人民大学律师学院组编 二、高杉峻律师整理的民商实务书单： 根据大家推荐的书目和自己阅读的体验，现制作此《民商法实务书单》，筛选标准为：1、读过觉得好的，列入；2、没有读过、但广泛推荐、且少人强烈反对的，列入；3、全国人大法工委的法律释义书和最高院的司解理解与适用书，属当然书目，就不一一列入了。 具体书单如下，谨供大家参考： 一、民商法实务核心书目（六本） 《民事诉讼法学》（第二版）（江伟、傅郁林） 《民法总论》（朱庆育） 《合同法总论》（韩世远） 《侵权责任法》（程啸） 《中国担保制度与担保方法》（曹士兵） 《亲属法原论》（余延满） 二、执业技能类 《公司并购文件撰写指要》（史凝祯，中信社） 《法律意见书的研究与制作》（张庆、刘宁） 《法律尽职调查指要》（康?、谢菁菁） 《合同与法律咨询文书制作技能》（吕立山、江宪胜） 《律师之道:新律师的必修课》（君合所） 《律师之道（2）：资深律师的11堂业务课》（君合所） 《律师执业基本技能》（律协培训配套教材） 《律师业务操作指引》（律协培训配套教材） 《Essential Lawyering Skills》（Stefen Krieger & Richard Neumann） 《英文合同阅读与分析技巧》（范文祥） 《英文合同解读》（王辉） 《平易英文法律写作教程：课文与练习》（布莱恩·A·加纳） 《The Redbook: A Manual on Legal Style》（Bryan A. Garner） 三、部门法实务类 《<中华人民共和国民事诉讼法>修改条文理解与适用》（最高人民法院民事诉讼法修改研究小组）《新民事诉讼法理解适用与实务指南》（江必新） 《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》（江必新等） 《新民事诉讼法与律师实务》（蒋勇） 《民事证据规则应用》（沈志先）

房地产开发和管理

房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：

房产经纪人考试《经纪实务》真题与答案

2008 年房产经纪人考试《经纪实务》真题与答案一、单项选 择题(共50题，每题1分。每题的备选项中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1. 下列关于市场营销和推销之间关系的表述中，正确的是( ) 。 A. 市场营销就是推销 B. 市场营销最主要的部分是推销 C. 推销是市场营销几个主要的职能中最主要的一个D. 推销是市场营销几个职能中 的一个，但通常不是最重要的 2. 市场营销的第一步骤一般是 ( ) 。A. 生产职能B. 市场调研C. 组建销售队伍D. 确定销售价格3. 当企业出现市场需求不足、销售下降、成本上升等情况时，管理者在资源配置、职能部门决策权重等方面应向( ) 部门倾斜。 A. 生产技能 B. 财务技能 C. 营销技能 D. 人事技能 4. 目标消费者分析过程包括市场细分、目标市场选择和( ) 三个步骤。 A. 产品定位 B. 价格定位 C. 市场定位 D. 形象定位5. 在对房地产市场环境调研时，着重于购物条件、居民素质、交通便捷程度、安全保障程度等方面的调研属于( ) 的内容。 A. 政治法律环境调研 B. 社区环境调研 C. 社会文化环境调研 D. 经济环境调研 6. 在房地产市场经销活动调研中，对房地产市场供求情况变化趋势的调研属于( ) 的内容。 A. 市场竞争情况调研 B. 价格调研 C.促销调研 D.营销渠道调研7.在房地产市场调研时，处于未促成供求双方一致意愿阶段所搜集的资料是( ) 。 A. 交易资料 B. 准交易资料 C. 初级资料 D. 次级资料8. 二手房经纪业务中的商圈是指房地产经纪人或房地产经济公司从事房地产经纪业务和服务对象的( ) 。 A. 地域范围 B. 业务种类 C. 时间期限 D. 辐射能力9. 商圈调查中使用最多、最主要、最有效的方式是( ) 。 A. 访谈法 B. 问卷法 C. 观察法 D. 现场勘查10. 如果消费者对商品房的区域和配套规模都有几乎相同的需求和偏好，表 明消费者具有( ) 。 A. 同质性偏好 B. 异质性偏好 C. 分散性偏好 D. 群组性偏好11. 市场细分不仅为开发企业带来良好的经济效益，而且

2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料 市场法的基本原理： (1)市场法的概念 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近 期交易的类似房地产实行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当 的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (2)市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 (3)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、 普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存有着较多的类似房地产 的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 市场法的原理和技术也能够用于其他估价方法中相关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等; (4)市场法的操作步骤 使用市场法估价一般分为下列7个步骤实行：①搜集交易实例;② 选择可比实例;③建立价格可比基础;④实行交易情况修正;⑤实行交易 日期调整;⑥实行房地产状况调整;⑦求取比准价格。 【篇二】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料 市场比较法：

(1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。 (3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各 项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。 (5)比较修正的方向错误。 (6)可比实例不符合条件。 (7)区域因素与个别因素混淆不请。 (8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对 象与可比实例的差异。 (9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象 的特点结合起来。 (10)比较修正项目有漏项。 (11)间接比较与直接比较混淆不清。 (12)区域因素比较修正的内涵理解错误。 【篇三】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料 交通流量资料的搜集： 交通流量常能带来人口流量，使人流驻留地点的商业价值提升。 交通流量因道路形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用目的而有不同的发展，所以道路形态与交通流量有互 为因果的关系存有。一般所指的交通流量资料包含：小客车流量、大 客车流量、货车流量、双向行人道流量等，以及这些流量的路线及其 可到达的区域。每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、