拆迁补偿项目资产评估方法

拆迁补偿项目资产评估方法

一、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最可能的价格：

(一)用法律许可的货币进行交易。

(二)有自愿的卖方和自愿的买方。

(三)一次性付款，且无附带条件下完成交易。

(四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。

(五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。

(六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制情况下进行自由交易。

二、评估基准日

本项目评估基准日为2013年6月30日。

本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。评估基准日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素，由【XX】确定。

三、评估依据

(一)行为依据

签订了《资产评估服务协议书》（XX评协字（2013）第015号）。

(二)法规依据

1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）；

6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常委

员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72号公布）；

7.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会

第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28号公布）；

8.国家现行的有关税收法规。

(三)专业规范及准则依据

1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；

4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；

5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；

6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；

7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；

8. 7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；

9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；

10.中国资产评估协会制定的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

11.《中华人民共和国国家标准—房地产估价规范》GB/T50291-1999（国家质量技术监督局、建设部1999年6月1日联合发布）；

12.中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。

(四)产权依据

1.【XX】提供的《企业法人营业执照》复印件；

2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有关事项的说明》；

3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件；

4.【XX】提供的房屋产权证书复印件；

5.【XX】提供的评估申报表。

(五)主要取价依据及参考资料

1. 辽宁建筑工程预算定额（2009）；

2. 辽宁安装工程预算定额（2009）；

3. 辽宁装饰装修工程预算定额（2009）；

4. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283)；

5. 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法的通知》（计价格[2002]1980号）；

6.《工程建设勘察设计收费标准》（国家计委、建设部：计价格[2002]10号文）；

7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；

8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评定标准》；

9.沈阳市土地储备交易中心网站；

10.《机电产品报价手册》（2013年）；

11.《机电设备评估价格信息》（2013年）；

12.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；

13.评估人员现场调查、收集的有关资料。

四、评估方法

(一)房屋建(构)筑物拆迁损失

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为：

评估值=重臵成本×成新率

1.重臵成本的确定

重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本

建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。

前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。

房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。

综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重

2.成新率的确定

建筑物按综合法确定成新率。计算公式：

综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40%

理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。

(二)管道沟槽拆迁损失

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为：

评估值=重臵成本×成新率

1.重臵成本的确定

重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。

(1)建安工程造价

由于无竣工决算资料，无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。

(2)工程建设前期费用及其他费用

包括工程建设前期费用、其它费用。具体如下：

2.成新率的确定

管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

3.评估值的确定

评估值=重臵成本×成新率

(三)机器设备拆迁损失

评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。

对由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备，确认为不可拆迁设备。

对主体部分可拆卸，且搬迁后经安装、调试及修复后可达到原生产工艺要求的设备，确认为可拆迁设备。

对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备的评估范围。

1.不可拆迁设备的拆迁损失

本次采用重臵成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行评估，计算公式为：

不可拆迁设备拆迁损失的评估价值＝不可拆迁设备的重臵价值×成新率－不可拆迁设备的残余价值＋不可拆迁设备的清理费用

⑴设备重臵价值的确定

①国内设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费和安装调试费（含基础费）等部分构成。Ⅰ.设备购臵价

通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；

使用替代的方法确定设备的现行市场价格：对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理确定设备的现行市价；

采用综合估价法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧设备和自制设备、非标设备，通过测算设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润和税金，合理确定设备的现行市价。

Ⅱ.运杂费

设备运杂费是指设备从生产厂或交货地点运至安装现场或工地仓库所发生的包装、装卸、运输、采购和保管费、供销部门手续费和其他有关费用。

设备运杂费按下列公式计算：

设备运杂费=设备购臵价×设备运杂费率

Ⅲ.安装调试费（含基础费）

对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的购臵价为基数计算其安装调试费（含基础费）。

设备安装调试费（含基础费）按下列公式计算：

设备安装费=设备购臵价×设备安装费及基础费率

以上安装费及基础费率包括调试费用、基础费用、距设备1.5米管路、由设备至配电箱之间的电气线路等。

②进口设备重臵成本的确定

由于进口设备的购入时间较长，且我国已经能生产该类型设备，因此本次评估按国内同等功能的设备购臵价确定其重臵成本，以防止汇率换算及国外物价指数变化产生的误差。

⑵设备成新率的评定

①年限法成新率的确定

年限法成新率( K)=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％

已使用年限按实际投入使用年限乘以设备利用率来确定；尚可使用年限是以设备的耐用年限和已使用年限为参考依据，并考虑设备的保养情况、设备完好率、利用率、工作环境、外观、大修记录，根据实际鉴定情况确定的，对一些旧设备考虑了功能性贬值。

②打分法成新率的确定

打分法是对设备的主要部位确定其分值，各部位相加后总分为100分，通过对各部位新旧程度进行打分评定，最后得出总分数，以总分数占100分的比例作为成新率。

③采用综合法确定成新率。

结合使用年限法和观察打分法加权平均确定成新率。

公式如下：

成新率=年限法确定成新率×40%+观察法确定成新率×60%

年限法确定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％

⑶不可拆迁设备的残余价值的确定

对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同类型设备选取相应的残余价值比率，以设备的重臵价值为基数计算其残余价值。

设备残余价值按下列公式计算：

设备残余价值=设备重臵价值×设备残余价值比率

⑷不可拆迁设备的清理费用确定

对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同类型设备选取相应的清理费用率，以设备的重臵价值为基数计算其清理费用。

设备清理费用按下列公式计算：

设备清理费用=设备重臵价值×设备清理费用率

2.可拆迁设备的搬迁损失

可拆迁设备的搬迁损失指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可拆迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用，具体包括：拆卸费、运杂费和安装调试费（含基础费）。

可拆迁设备搬迁损失评估值的计算公式为：

可拆迁设备搬迁损失的评估值＝拆卸费＋运杂费＋安装调试费（含基础费）

＝设备购臵价×(拆卸费率+运杂费率+安装调试费及基础费率)

⑴设备购臵价

以与不可拆迁设备相同的方法确定设备购臵价。

⑵运杂费

考虑搬迁运输里程的实际情况，可拆迁设备的运杂费参照最新《资产评估常用数据与参数手册》中有关当地生产设备运杂费的取费标准选取；同时考虑简易包装、吊装及设备构造、重量及精度要求等因素并参考全统施工机械台班费用定额辽宁省单位估价表适当修正后确定设备的运杂费率。

⑶安装调试费（含基础费）

对于需进行安装调试的可拆迁设备，以与不可拆迁设备相同的方法确定其国产设备安装调试费（含基础费）。

⑷拆卸费

对于需进行拆除后搬迁的设备，主要针对其必备的措施和程序，进行市场调查，结合其作业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定，一般设备拆除费以设备购臵价为基数，按其安装调试费的50%计算。

(四)土地使用权

国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。

市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似宗地，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

基本公式：PD=PB×A×B×C×D×E

PD___待估宗地价格;

PB___比较案例价格；

A___待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数;

B___待估宗地估计期日地价指数/比较案例宗地估计期日地价指数;

C___待估宗地年期指数/比较案例宗地估年期指数;

D___待估宗地区域因数条件指数/比较案例宗地区域因数条件指数;

E___待估宗地个别因数条件指数/比较案例宗地个别因数条件指数。

五、评估程序实施过程和情况

本次评估工作的开始时间为2013年7月16日，至出具评估报告日结束。其中外勤截止日为2013年7月21日。

(一)接受委托及前期准备阶段

1.评估师对项目进行预备调查，在了解评估目的和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程并制订评估工作计划；

2.对被评估单位前期准备工作进行培训辅导。评估师对被评估单位资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估单位提供的资料清单、资产清查核实工作的要求和评估明细表的填报说明等。在此基础上，填报评估申报明细表，收集并整理委估对象的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料，并向被评估单位了解委估资产的有关情况；

3.配合被评估单位进行资产清查、协助被评估单位进行资产评估申报工作，收集评估所需文件资料。

(二)现场勘察及资料收集分析阶段

1.听取【XX】对涉及评估目的经济行为的有关介绍；

2.听取被评估单位有关人员介绍评估对象的历史及现状，了解固定资产技术状态等情况；

3.对被评估单位提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与被评估单位有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同被评估单位做出调整；

4.根据资产清查评估申报明细表，按评估准则的要求，对资产进行了全面清查核实；

5.查阅收集委估资产的产权证明文件；

6.根据评估对象的实际状况和特点，确定评估对象的具体评估方法；

7.对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料；对机器设备，查

阅相关技术资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；

8.对被评估单位提供的权属资料进行查验；

9.对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。

(三)评定汇总阶段

评估人员对从勘查现场收集的资料，进行必要而可能的调查和验证，选定评估方法和计算公式，进行评定估算。

(四)提交报告阶段

在上述工作基础上，在核实确认各具体资产评估结果准确合理，评估对象没有重复和遗漏的基础上，进行资产评估数据的汇总，并根据汇总分析情况对总体资产评估结果进行调整、修改和完善，确定评估结论，编制资产评估明细表、起草资产评估报告书，与【XX】就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校正、修改，最后出具正式资产评估报告书。

六、评估假设

本报告系在一般假设和特殊假设下完成的：

(一)一般假设

1.所有申报评估的资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，即【XX】合法拥有其所申报资产的完整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他瑕疵；我们已经对【XX】所申报评估的资产的产权给予了必要的关注并在评估报告中进行了相应的披露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见，也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在评估报告中已经披露了该等资产或其中部分资产的产权已设臵了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结论的具体影响程度做出特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实际影响程度。

2.【XX】所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有效的；

我们的评估在很大程度上依赖【XX】所提供的有关本次评估的资料，我们未对这些资料进行逐一查验，我们相信这些资料是真实、完整、合法、有效的，但对其准确性不作保证。

3.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方、被评估单位之间充分揭示的前提下做出的；

4.所有资产均采用人民币计算价值或价格。

(二)特殊假设

1.除本说明中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定；

2.本次评估结论是假设在房地产按现用途，现状条件下使用前提下做出的，假设未来的政治、法律、法规将不会有重大的变动，国家宏观经济环境不会有重大变化；

3.除本说明中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任何有利或不利之影响：

(1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或其他对产权的任何限制等因素。

(2)未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变化。

(3)各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情况之改变，或资产占有方有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、计划或安排等（如管理方式、管理团队和职工队伍等）发生变化。

(4)特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。

(5)因产权变动等产生的非经常性收益或支出。

(6)出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。

(7)资产占有方未列报或未向我们做出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等。

4.除在本说明中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：

(1)所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建(构)筑物基础和管网等资产均被认为是正常的。

(2)所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。

(3)所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因子均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。

尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。

在本次评估中，评估人员根据资产评估的要求，认定上述假设前提条件在基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同的评估结果的责任。

资产评估的基本方法介绍

第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本

资产评估的基本方法

资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条

国有资产评估管理办法

国有资产评估管理办法 第一条为适应建立和完善现代企业制度的需要，规范经济结构调整中的国有资产运营行为，维护国有资产合法权益，贯彻落实《国务院办公厅转发财政部的通知》(国办发［XX］102号)，根据国家及某某关于国有资产评估管理的有关规定并结合某某地国有资产行政管理的具体情况，制定本办法。 第二条本办法适用于本某地各类占有国有资产的企业和事业单位(以下简称占有单位)。 第三条占有单位有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估： (一)整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； (二)以非货币资产对外投资； (三)合并、分立、清算； (四)除上某公司以外的原股东股权比例变动； (五)除上某公司以外的整体或者部分产权(股权)转让； (六)资产转让、置换、拍卖； (七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； (八)确定涉讼资产价值； (九)法律、行政法规规定的其它需要进行评估的事项。

第四条占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估： (一)经某地人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转； (二)国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业(事业单位)之间的合并、资产(产权)划转、置换和转让。 第五条占有单位有其他经济行为，当事人认为需要的，可以进行国有资产评估。 第六条占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： (一)购非国有资产： (二)非国有单位置换资产； (三)受非国有单位以实物资产偿还债务。 第七条占有单位有本规定所列评估事项时，应当委托具有相应资质的评估机构进行评估，注册资产评估师及评估机构对其出具的资产评估报告承担法律责任。占有单位应当如实提供有关情况和资料，并对所提供的情况和资料的客观性、真实性和合法性负责，不得以任何形式干预评估机构独立执业。 第八条国有资产评估项目实行核准制和备案制。 第九条经某地政府批准实施的重大经济事项涉及的国有资产评估项目，实行核准制，由某地财政局负责核准；某

资产评估的基本方法习题(含答案)

一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 B.18423

5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 B.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 .1160 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关

8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为2 5％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 .76 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率

国有资产评估项目招投标工作程序及要求

国有资产评估项目招投标工作程序及要求 一、招标项目职能单位的确定： 招标项目由资产评估委托方提出招标申请。 招标项目由市国资委出资监管单位或委托监管单位及有关部门等市属一级单位担担招标人组织招标。 二、招标项目范围性质的确定 须以招投标方式委托资产评估机构的招标项目： （1）账面总资产1亿元以上的国资占有单位企业产权变动涉及的经济行为； （2）占有单位账面资产1亿元以上的非货币资产处置涉及的经济行为。 须将招标材料向市国资委评估处报备的重要招标项目： （1）市属一级单位和其他未纳入市国资委监管范畴的市属企业集团的企业产权发生变动的项目； （2）市属一级单位和其他未纳入市国资委监管范畴的市属企业集团主体资产重组行为的项目。 三、项目招投标应当遵循以下程序： （1）市属一级单位公开项目信息。 （2）评估委托方向市属一级单位提出招标申请；市属一级单位将重要招标项目的招标申请材料报市国资委。 （3）市国资委审批重要招标项目；市属一级单位审批其他项目，同时将招标人告知承诺表反馈评估委托方确权。

（4）招标项目批准后，招标人公布招标公告。 （5）评估机构购取招标书，提交竞标书。 （6）招标人组织收标，建立评标委员会，召开评标会。 （7）招标人组织核标并将重要招标项目的招投标结果向市国资委报告。 （8）核标确定后，招标人向中标机构发中标通知书，签定评估业务合同；向未中标机构发项目招标答复函。 （9）招标人公布中标公告。 四、项目招投标一般会涉及如下材料： （1）重要招标项目的招标申请材料包括：招标申请表、招标书、招标公告、招标人告知承诺表。 （2）信息公开的材料至少包括：项目信息、招标公告、中标公告。

资产评估的基本方法习题(含答案).

第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保

持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限

资产评估基础-资产评估方法复习题

第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。 A、市场法 B、直接比较法 C、间接比较法法 D、账面价值法 2、已知与被估资产完全相同的某参照物资产在一年前的正常交易价格为80000元，该种资产已不再生产，一年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。 A、82500 B、72000 C、88000 D、75800 3、被评估资产已使用2年，预计尚可使用4年，参照资产已经使用3年，预计尚可使用3年，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A、26.67 B、20 C、40 D、13.33 4、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。 A、15 000 B、55 550 C、11 429 D、18 356

5、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，按照直接计算法，生产线的经济性贬值额约为（）元。 A、1790568 B、2235678 C、88482.1 D、3389230 6、资产评估专业人员一般应当选择（）进行评估。 A、一种评估方法 B、两种以上评估方法 C、三种以上评估方法 D、所有可行的评估方法 7、下列有关成本法的表述中，错误的是（）。 A、采用成本法进行企业价值评估时，要求各单项资产和负债均采用成本法进行评估 B、成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值 C、成本法通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产 D、在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估 8、如果我们把资产视作投入资金总额，则企业资产可以理解为（）。 A、流动负债与所有者权益之和 B、金融负债与所有者权益之和 C、长期负债与所有者权益之和 D、长期负债与所有者权益之和减去金融资产 9、成本法的基本思路是（）。 A、将资产的成本进行折现 B、重建或重置被评估资产 C、将资产的未来收益进行折现 D、按市价价格确定重置成本 二、多项选择题

《国有资产评估管理若干问题的规定》

国有资产评估管理若干问题的规定 财政部第14号令发布 第一条为了适应建立和完善现代企业制度的需要,规范经济结构调整中的国布资本运营行为,维护国有资产合法权益,根据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)和《国务院办公厅转发财政部<关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见>的通知》(国办发[2001]102号),制定本规定。 第二条本规定适用于各类占有国有资产的企业和事业单位(以下筒称占有单位)。 第三条占有单位有下列行为之一的,应当对相关国有资产进行评估 (一)整体或部分改建为有限贡任公司或者股份有限公司, (二)以非货币资产对外投资, (三)合并、分立、清算, (四)除上市公司以外的原股东股权比例变动, (五)除上市公司以外的整体或者部分产权(股权)转让, (六)资产转让、置换、拍卖,

(七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位, (八)确定涉讼资产价值, (九)法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。 第四条占有单位有下列行为之一的,可以不进行资产评估, (一)经各级人民政府及其授权部门批准,对整体企业或者部分资产实施无偿划转 (二)国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业(事业单位)之间的合并、资产(产权)划转、置换和转让。 第五条占有单位有其他经济行为,当事人认为需要的,可以进行国有资产评估。 第六条占有单位有下列行为之一的,应当对相关非国有资产进行评估 (一)收购非国有资产, (二)与非国有单位置换资产, (三)接受非国有单位以实物资产偿还债务。 第七条占有单位有本规定所列评估事项时,应当委托具有相应资质的评估机构进行评估。

企业国有资产评估管理暂行办法

【法规分类号】216301200503 【标题】企业国有资产评估管理暂行办法 【时效性】有效 【颁布单位】国务院国有资产监督管理委员会 【颁布日期】2005.08.25 【实施日期】2005.09.01 【失效日期】 【内容分类】国有资产评估 【文号】国务院国有资产监督管理委员会令第１２号 【题注】（２００５年８月２５日国务院国有资产监督管理委员会第３１次主任办公会议审议通过，自２００５年９月１日起施行） 【正文】 第一章总则 第一条为规范企业国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进企业国有产权有序流转，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第３７８号）和《国有资产评估管理办法》（国务院令第９１号）等有关法律法规，制定本办法。 第二条各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业（以下统称所出资企业）及其各级子企业（以下统称企业）涉及的资产评估，适用本办法。 第三条各级国有资产监督管理机构负责其所出资企业的国有资产评估监管工作。 国务院国有资产监督管理机构负责对全国企业国有资产评估监管工作进行指导和监督。 第四条企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。 经各级人民政府批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，分别由其国有资产监督管理机构负责核准。 经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由国务院国有资产监督管理机构负责备案；经国务院国有资产监督管理机构所出资企业（以下简称中央企业）及其各级子企业批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由中央企业负责备案。 地方国有资产监督管理机构及其所出资企业的资产评估项目备案管理工作的职责分工，由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况自行规定。 第五条各级国有资产监督管理机构及其所出资企业，应当建立企业国有资产评估管理工作制度，完善资产评估项目的档案管理，做好项目统计分析报告工作。 省级国有资产监督管理机构和中央企业应当于每年度终了３０个工作日内将其资产评估项目情况的统计分析资料上报国务院国有资产监督管理机构。 第二章资产评估 第六条企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： （一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （二）以非货币资产对外投资； （三）合并、分立、破产、解散； （四）非上市公司国有股东股权比例变动； （五）产权转让； （六）资产转让、置换； （七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （八）以非货币资产偿还债务； （九）资产涉讼；

森林资源资产评估基本方法

森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： E n =W—C — F E n—林木资产评估值 w—销售总收入 C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） F—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资

产评估价值的方法。其计算公式为： E n=K?K b ?G^M E n—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米） M—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： B u=K?K b ?G^S E u—林地评估值 K—林地质量综合调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元/hm 2） S—被评估林地的面积 ㈢、景观评估中市场法的应用 以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格，经过直接比较或类比分 析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。其计算公式为：式中：E ——森林景观资源资产评估值 K1 ——景观质量调整系数

资产评估项目管理暂行办法

资产评估项目管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范1（以下简称“集团公司”）系统企业资产评估行为，促进企业国有产权有序流转，防止国有资产流失，根据《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）和《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权［2006］274号）等有关文件规定，结合集团公司系统企业的实际情况，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司及所属各级全资、控股子企业（以下统一简称“企业”）。 第三条本办法所称“资产评估项目管理”，是指企业就经济行为所涉及的资产评估项目提出申请、委托评估、审核评估，并将资产评估报告（包括评估报告书、评估说明、评估明细表等，下同）报请有关主管部门、机构进行备案或核准等过程的管理行为。 第四条资产评估项目管理实行核准制和备案制。 国务院批准的重大经济事项的资产评估项目，由国务院国有资产监督管理机构负责核准。 经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，其中包括采用协议转让方式转让企业国有产权事项涉及的资

产评估项目和股份有限公司国有股权设置事项涉及的资产评估项目，由国务院国有资产监督管理机构负责备案。 由集团公司及所属各级全资、控股子企业批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由集团公司负责备案。 经国务院国有资产监督管理机构批准进行主辅分离辅业改制项目中，资产总额账面值5000万元（不含）以下资产评估项目由集团公司办理备案；资产总额账面值5000万元（含）以上资产评估项目由国务院国有资产监督管理机构办理备案。 第五条集团公司及所属各级全资、控股子企业应当建立资产评估管理工作制度，完善资产评估项目的档案管理，做好项目统计分析报告工作。 集团公司下属一级全资、控股子企业应当于每年度终了15个工作日内将其下属各级企业的资产评估项目情况汇总、分析，形成统计分析报告上报集团公司。 第六条集团公司财务产权部负责制订集团公司资产评估有关规定和制度，组织实施集团公司系统企业的资产评估项目，指导监管所属企业的资产评估工作，按规定办理企业评估项目的备案，负责应由国务院国有资产监督管理机构核准或备案的评估项目的上报工作。 第二章资产评估

2018年电大 资产评估第四次作业 正确答案

资产评估第四次作业 单选题。（共20道试题，每题2分） 1、关于企业价值评估中的折现率，说法错误的是( ) A.折现率不高于投资的机会成本 B.行业基准收益率不宜直接作为折现率 C.贴现率不宜直接作为折现率 D.折现率和资本化率在本质上是相同的，都属于投资报酬率 2、用于企业价值评估的收益额，一般不使用( ) A.利润总额 B.净利润 C.净现金流量 D.无负债净利润 3、在下列收益率中，可作为企业价值评估折现率中的无风险报酬率应以( ) A.行业销售利润率 B.行业平均成本利润率

C.企业债券利息 D.国库券利率 4、运用收益法进行企业价值评估，其前提条件是( ) A.企业具有生产能力 B.企业各项资产完好 C.企业能够持续经营 D.企业具有商誉 5、从本质上讲，企业价值评估的真正对象是( ) A.企业的生产能力 B.企业的全部资产 C.企业整体资产 D.企业获利能力 6、对企业整体资产评估一般采用( ) A.收益现值法 B.重置成本法

C.市场比价法 D.破产清算法 7、整体资产是指由一组单项资产组成的具有( )的资产综合体。 A.可确指状态 B.独立权益 C.获利能力 D.综合成本 8、从市场交易角度，企业的价值是由( )决定的。 A.社会必要劳动时间 B.建造企业的原始投资额 C.企业获利能力 D.企业生产能力 9、不属于企业价值评估中折现率的测算方法的是( ) A.风险累加法 B.资本资产定价模型 C.加权平均资本成本模型

D.系数法 10、需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于( ) A.现值性评估报告 B.评估复核报告 C.追溯性评估报告 D.预期性评估报告 11、资产评估报告完成( )环节后，可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。 A.资产评估师撰写出正式的评估报告 B.和委托方交换意见，对评估报告进行修改 C.撰写出正式评估报告，并审核 D.资产评估报告签发盖章 12、广义的资产评估报告书是( ) A.一种工作制度 B.公证性报告 C.资产评估报告书 D.法律责任文件

国有资产评估管理办法施行细则试行版.doc

国有资产评估管理办法施行细则试行版 国有资产评估管理办法施行细则是为了有效的管理国有资产。下文是国有资产评估管理办法施行细则，欢迎阅读! 国有资产评估管理办法施行细则全文 第一章总则 第一条根据国务院发布的《国有资产评估管理办法》(以下简称《办法》)，第三十八条的规定，制定本施行细则。 第二条《办法》第二条所说的法律、法规另有规定，是指全国人民代表大会及其常务委员会发布的有关资产评估的法律和国务院发布的有关资产评估的行政法规。 第三条《办法》所说的国有资产是指国家依据法律取得的，国家以各种形式的投资和投资收益形成的或接受捐赠而取得的固定资产、流动资产、无形资产和其它形态的资产。 第四条《办法》第三条所说的国有资产占有单位包括： (一)国家机关、军队、社会团体及其他占有国有资产的社会组织; (二)国营企业、事业单位; (三)各种形式的国内联营和股份经营单位; (四)中外合资、合作经营企业; (五)占有国有资产的集体所有制单位; (六)其它占有国有资产的单位。 第五条《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条

款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。 第六条《办法》第三条所说的情形中： (一)资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。 (二)企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。 (三)企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其它整体性资产的出售。 (四)企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产和其他资产投入组成的各种形式的联合经营。 (五)股份经营是指企业实行股份制，包括法人持股企业、内部职工持股企业，向社会公开发行股票(不上市)企业和股票上市交易的企业。 联营、股份经营的企业进行资产评估时，应对联营及合股各方投入的资产进行全面评估。 (六)企业清算是指依据中华人民共和国企业破产法的规定，宣告企业破产，并进行清算;或依照国家有关规定对改组、合并、撤销法人资格的企业资产进行的清算;或企业按照合同、契约、协议规定终止经济活动的结业清算。 第七条《办法》第四条中所说的情形中： (一)抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的的经济行为。

《资产评估学》练习题：第三章资产评估的基本方法

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案 第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额 2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。 A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本 3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（）。 A．200万元 B．280.5万元 C．300万元 D．350万元 4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定 5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数） A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元

资产评估-资产评估的基本方法(三)

资产评估-资产评估的基本方法(三) (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：15，分数：15.00) 1.运用重置核算法确定的重置成本可以是( )。 （分数：1.00） A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.复原重置或更新重置成本√ D.两者都不是 解析：运用重置核算法确定的重置成本可以是复原重置或更新重置成本。 2.某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，统计该企业评估基准日起第一、第二、第三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.1103 B.1114 √ C.1147 D.1310 解析： 评估值＝ 100×(1+4%)/(1+10%)+100×(1+4%)2/(1+10%)2+100×(1+4%)3/(1+10%)3+100×(1+4%)3/[10%×(1+10%)3]＝1114(万元) 3.运用成本法评估时，下列方法中属于实体贬值测算方法的是( )。 （分数：1.00） A.成本市价法 B.规模经济效益指数法 C.类比调整法 D.观测法√ 解析： 4.某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.178 B.180 C.188 √ D.200 解析： 评估值＝20/10%×[1-1/(1+10%)30]＝188.54(万元) 5.复原重置成本与更新重置成本之差表现为( )。 （分数：1.00） A.超额营运成本 B.超额投资成本√ C.功能性贬值 D.与功能性贬值无关 解析：

广东省省属企业国有资产评估项目评审专家管理办法

广东省省属企业国有资产评估项目评审专家管理办法 第一章总则 第一条为加强对我省省属企业资产评估项目的监督管理，规范评审专家行为，维护国有资产出资人权益，依据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）和《广东省省属企业国有资产评估管理实施办法》（粤国资产权〔2005〕265号）以及有关法律法规的规定，制定本办法. 第二条本办法所称企业国有资产评估项目评审专家（以下简称评审专家），是指符合本办法规定条件和要求,以独立身份从事和参加广东省人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称省国资委）组织的或省国资委履行出资人职责的企业及其各级子企业（以下统称省属企业）组织的国有资产评估项目专家评审工作的人员. 省属企业国有资产评估核准（备案）项目相关评审活动的组织和开展适用本办法. 第三条评审专家一般实行“统一条件，统一管理，资源共享，随机选取”的管理办法. 第四条省国资委会同省资产评估协会等单位共同建立企业国有资产评估项目评审专家库，设立企业国有资产评估项目专家咨询平台.评审专家名单在省国资委网站上予以公告. 第五条省国资委负责对省属企业国有资产评估项目的监督管理，建立和管理企业国有资产评估项目评审专家库.省国资委会同省资产评估协会等单位切实规范专家评审行为，评审专家接受本办法的管理. 第二章评审专家资格管理 第六条根据《广东省省属企业国有资产评估管理实施办法》（粤国资产权〔2005〕265号）的规定，评审专家应当具备以下条件： （一）在资产评估或相关专业技术领域具有丰富的知识和经验，有较强的业务能力； （二）能够认真维护资产评估的客观公正，坚持原则，实事求是，勤勉尽责，清正廉洁； （三）符合下列条件之一：（1）取得注册资产评估师、注册房地产估价师、

资产评估的基本方法和基本程序

资产评估的基本方法和基本程序 资产评估的基本方法主要有以下四种： 1、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。 2、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。 3、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。 4、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。 资产评估基本程序: 《国有资产评估管理办法》规定，必须进行的资产评估，应按以下法定程序和步骤评估： 1、资产评估立项的申报和审批。依法需要进行国有资产评估单位，按隶属关系向国有资产管理行政主管部门提出资产评估申请书，经审核，作出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予评估立项。 2、委托资产评估机构。申报单位在接到资产评估立项通知后，按规定委托具有资产评估资格的机构对立项通知书规定范围内的资产进行评估。 3、清查核实资产、收集准备资料。申报资产评估的单位在评估机构的指导下，全面清查待评估资产和债权债务，登记填报，准备资料。评估机构负责抽查核实资产和债权债务的清查情况，收集准备资料。 4、评定估算。资产评估机构独立、公正、科学、合理地评估确定资产的现时价格，提交资产评估报告书。 5、资产评估结果确认的申报和审批。申报资产评估单位收到资产评估报告书后，按隶属关系向批准评估立项的国有资产管理部门申请进行资产评估结果确认，并附报资产评估报告书和有关附件。由国有资产管理行政主管部门进行审核验证，并下达确认通知书或不予确认通知，要求修改评估报告或重新进行评估。若通知不予确认，则需再修改报告

资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。 第一节市场法 一、市场法的基本含义 市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。 二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:（1）要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1）参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。 三、市场法的基本程序及有关指标 (一)选择参照物 对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平、而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。 (二)在评估对象与参照物之间选择比较因素 从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等L但具体到每一种资产}i寸，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。(三)指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标。尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数址化和货币化。

资产评估工作实施方案(投标)

工作方案 本机构投标响应XXXXXXXX单位2017-2018年度审计机构及资产评估机构入围招标公告，根据《资产评估法》、《招投标法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产评估报告指南》和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、委托方基本情况 二、服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 三、服务依据 （一）法规类依据 1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布）

3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 4.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12月31日)； 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.《中华人民共和国房地产管理法》(2007年8月30日)； 13.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；