房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式

第一部份物业管理业务

房地产集团旗下的物业管理系统,作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节,有开发商和业主两个服务客体,相应地肩负着两个重要职能，其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主／住户提供物业管理服务。从房地产集团的生存、发展角度（或市场角度)看,服务业主的主要目的是维系客户关系、创建并维护市场品牌，同样是间接地服务于集团，因此可以得出这样的结论:对于房地产集团旗下的物业管理系统,开发公司是第一客户,业主是第二客户。服务好开发公司是房地产集团旗下的物业系统最重要的职能。

一、物业系统的定位

物业管理系统对房地产集团其价值何在?

简单地说：能够发挥什么作用？应该发挥什么作用？

解决这个命题,将决定着集团对物业系统的整体定位，决定着如何挖掘物业系统的潜力,如何充分发挥物业系统对房地产业务的支持作用。这关系到物业系统管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制、经营理念、服务理念等等多方面的重要内容。

物业系统能够且应该发挥的作用如下：

1、前期介入，优化产品（物业系统不仅要做管理维护者、使用人,还应发挥规划师、设计师的作用)

物业系统直接且长期接触产品使用人——业主／住户，比较了解客户对房地产产品的反馈意见,同时，物业公司作为产品的使用人对其管理、服务、使用功能是否完善有切身体会。物业系统充分介入到规划、设计、施工几个阶段，对优化产品将发挥较大的促进作用。

２、协助建设、配合销售(物业系统不仅要做建设、销售的支持，甚至直接参与建设与销售）

这是物业系统的常规工作,建设施工阶段的现场安全管理、末期的开荒清洁,销售阶段的样板房管理、售楼部、销售通道管理、人员车辆的进出管理、销售活动的现场管理等，甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。

3、维系客户、推广品牌、促进销售(物业系统能且应该发挥“房地产集团企业的物业管理现象”的作用。)

简单的说就是“海尔现象”在房地产集团企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品,究其根源,在于公众充分信赖海尔的售后服务。房地产行业也有类似的现象出现，万科、中海、金地等知名企业都有一批“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例比较高。通过老业主再次置业或介绍新客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。

４、人才储备、培养基地（物业系统可作为房地产集团的人才培训、培养基地）

如今，诸多的物业管理人注入到房地产开发建设管理团队的现象并不鲜见。尤其是房地产集团,物业管理高层次人才经过多年历练已经具备房地产项目管理能力或专项工作能力等，这些人通常谙熟企业发展规律及要求、认同企业文化理念，并因长期供职得到企业的认可，可担重任而不辱使命。

5、利润增长点（物业系统是一个长期稳定的利润增长点）

物业管理是劳动密集型服务行业，低利润甚至于入不敷出是比较普遍的现象。但物业管理接触的客户面比较宽,有偿服务的拓展空间较大，只要是管理费收费标准适中,确保收支平衡且略有盈余并不难。如果有偿服务项目拓展的好，也会有比较可观的盈利空间。

6、把控接管验收关,避免不必要的损失（物业系统可扮演“工程质量”监理的角色)

接管验收是房地产产品的一道质量关口，物业系统可以为开发商发挥施工质量最后一道把关的作用。严格验收各分项工程，避免浑水摸鱼给开发商带来的损

失及负面影响。反之，如果物业系统没有扮演好自己的角色，给房地产集团企业带来的负面影响也是难以估量的。

物业系统对房地产业务的支持力度,取决于集团对物业系统的价值定位，而价值定位是通过管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制等各项政策表达出来的。

可以用一个公式表达：

针对物业系统推出的政策≡对物业系统的价值定位

≡赋予物业系统的使命

≡物业系统能够给集团带来的价值。

从行业现状来看，有一个比较普遍的现象困扰着企业:企业对物业系统要求很高,在特定的环境或时段物业系统的确也能有超常的发挥,但时好时坏,无法长期有效地保持良好的状态，尤其是刚起步或已经有了一定发展历程的公司,这样的现象尤为明显。很多公司曾尝试聘请高端物业管理人加盟,但始终无法从根本上解决问题。

同行业领先企业仔细比对就会找到问题的根源。

中国物业管理行业从起步至今近30年了,做什么、怎么做、做到什么标准才能得到公众的认同大家都很清楚，各企业对物业系统的要求并没有太多的差别。真正的区别在于:不同的企业对物业系统的价值定位不同，即给予物业系统的政策不同,从而物业系统发挥的作用也不同。

二、物业系统的组织架构搭建

物业系统直接面对的是客户，各管理层次的直接管理半径不宜超过2个小时车程（特殊情况除外）,这是物业管理企业搭建组织架构的一般规则。

因此，房地产集团搭建物业系统架构时通常采用以下两种模式:

1、矩阵管理(或称作双线管理）见下图:（略）

在这样的管理结构下：

物业公司直属项目地产公司管理,集团物业管理部门仅做业务监管。

规模较大的企业会在集团下设区域公司,区域公司下设区域物业管理部门，集团物业管理部门对区域物业公司是职能管理,区域管理部门对项目物业公司也是职能管理。

优点是:房地产项目公司集开发、建设、销售、物业管理于一身，便于项目内部资源整体统筹，从一个项目管理角度来看，会提高物业管理资源的效率。

缺点是：物业系统整体效率低下，系统性较弱,规范化、标准化建设不易落实。对项目房地产公司的支持仅限于项目物业公司而非物业系统整体。物业公司各自为战,管理水平、专业素质参差不齐,不便于发挥物业系统整体资源优势，对物业系统整体的新政策、新制度等的推行不利,不利于物业系统整体的管理及发展。另外，不确定因素较多，物业公司的经营效果难以具体衡量。

2、专业化管理（也称直线管理）见下图:(略）

在这样的管理结构下：

物业系统专业化直线管理,系统性较强，便于规范化、标准化建设的开展。对于新政策、新要求可以直线贯彻，系统的执行力比较容易得到保证。总公司及分公司可以调配、调动系统内的所有资源，对于物业系统各一线部门的整体均衡发展非常有利。

同时,专业化管理可以利用物业系统的整体资源形成对房地产系统的支持，最大限度的发挥物业系统对房地产开发、建设、销售的支持作用。

另外,专业化直线管理便于整合各方面资源,在专业技术、管理服务水平方面实现优化组合，在增收节支方面有更大的空间,便于经营、管理、服务方面的结构调整，促进企业经营与服务的平衡,最大限度的争取盈利空间。

专业化直线管理结构为多数企业所采用。如上所言,其优势是非常明显的，但也有其劣势。物业系统直线管理,则原项目物业公司与房地产公司由原来的上下级关系转变为兄弟单位，若合作关系处理不好，对相互之间的互助关系有可能构成障碍。这是直线管理必须重点关注并予以解决的问题。

三、物业系统与其它系统的职能明确

物业管理业务与其他业务一样，有其身特定的发展规律，同时又有其必须严格遵循的游戏规则。

?? 劳动密集型行业，人员素质普遍不高，即“生产”物业管理服务“产品”的设备具有天生的质量不高、精度较低的缺陷。

?? 物业管理服务消费与其他服务性消费不同,是长期稳定的服务提供与服务授受关系，一步棋错将导致全盘棋输。

?? 服务对象是变数不断的不同层次、不同背景、不同习惯的人,对症下药需要老火炖汤的功夫。

?? 从业主的角度看，物业公司是兑现销售承诺的“红娘”，稍有不慎则陷开发商于不利。

?? 从政府的角度看，物业公司不单纯是企业,须承担更多的社会责任,是社区稳定、构建和谐社区的载体。

?? 业主对物业公司的收支帐务有清查的权利，牵扯较多。

上述等等,是物业管理行业的主要特点，当然还可以列举更多，这里不再一一赘述。总之,作为房地产企业旗下的物业公司稍有不慎则会对开发商带来诸多的麻烦,因此,无论是直线管理还是矩阵管理,物业管理业务模块尽可能与房地产业务有一个明确的切分。

应该做出明确的主要有物业公司与房地产的关联业务、关联帐务、管理职能、考核指标等。只有各业务面切分清楚，物业管理作为一块独立的业务模块，其经营、管理、服务状态才能够得以清晰，方能度量自身之长短,找到哪些东西可以继承和发扬,哪些东西需要及时调整改进。便于逐步调整提高，为能够对房地产业务提供尽可能多的支持奠定基础。

另外，无论是房地产开发、建设、销售、物业之间的关联业务,还是物业系统内部各部门、各岗位，责、权、利的明确都将对工作质量、工作效率的提高发挥其重要的作用。

四、物业系统的经营、管理、服务职能明确

对于物业系统来说，经营是生存发展的基础，服务是其本职,管理是确保经营及服务正常运行的枢纽,三者并重,缺一不可。

1、房地产集团旗下的物业系统必须具备独立生存的能力,不能长期依靠房地产输血，这就要求物业系统有较强的经营意识及经营能力。

充分征求销售部门的意见,根据楼盘的市场定位及当地政府收费指导标准,充分利用政策,按“以收定支”的原则,从收支平衡略有盈余的角度,明确物业管理服务提供标准,确定相关收费标准。这是物业系统独立经营及生存的基础。

在规划设计及方案、图纸会审等阶段即要有足够的经营意识贯彻其中，充分考虑日后管理服务提供的成本投入优化。

日常管理要时刻关注“开源节流”以简支增效。

另外，物业管理对开发建设、销售环节的支援帐务须理清，以便正确评估物业系统的经营效果。

2、管理方面会在第五部分简述，此略。

3、服务是物业系统的本职，较高的境界就是前面提到的“房地产集团企业的物业管理现象”，这里不再赘述。对于服务质量要求需要强调一点:业主对物业管理服务质量的要求可以摸不到边际，就物业管理企业自身生存、发展的市场角度来看，服务质量与管理费标准的平衡是把握的尺度,也就是说:物业公司向业主提供的是有限资源配置下的服务质量,而非不计成本或忽视成本投入的服务质量。

五、物业系统的管理浅析

为保障物业系统的正常有序运营以致平衡发展,需要服务提供体系、服务提供保障体系、服务提供支持体系三套管理体系的建立、维护与有效运行。

1、服务提供体系

对于具备一定规模之企业的物业系统来说：规范化、标准化、系统化建设是确保系统正常有效运行的基础。

规范化建设:解决内部管理规范、服务提供规范、服务规范等问题。

标准化建设:解决资源配置标准、对外形象标准、服务标准等问题。

系统化建设:解决系统管理技术、专项业务技术的平衡互补、系统整体资源的统筹共享等问题。

2、服务提供保障体系

主要解决“执行力”系列问题。

如何确保公司的规范、标准以及对资源的统筹能够有效运行？

公司内部“法律”即规章制度的建立、维护与运行是不可或缺的，必需清晰表明各业务模块职能、各岗位职责,尤其是绩效考核、奖罚、加薪、晋升制度,是公司“核心价值观”的具体体现,客观、公正、透明、严肃是使得这些制度长期有效运行的基础,也是执行力的有效保证。

3、服务提供支持体系

主要解决“资源配制”系列问题。

熟话说“手巧不如工具妙”。人才、工具、设备、资金等等资源的合理配置是各项工作保质、高效运行的基础。

对于劳动密集型的物业行业来说,人力资源政策极为重要,如何吸引人才、留住人才、高效运用人才是现代企业生命力的重要体现。工作环境、人文环境、薪酬、福利、激励、发展空间、价值观等等诸因素对人力资源的管理发挥着重要作用。

企业必须树立正确的价值观并贯彻始终,正确的引导每一位员工的价值取向及行为取向。正所谓“上有所好,下必兴焉”，集团的价值导向、上司的习惯、兴趣就是员工行为取向的最佳教材。

另外，对于企业运行的整体而言，质量、效率、效益、资源配置四个方面永远是相互制约的平衡关系,单独强调任何一方都会打破这种平衡，带来短期的冲突，一段时间后又会在新的平衡点上稳定下来。

总之,对于任何一个业务模块而言，对其价值的准确定位是发挥其应有之作用的前提，科学合理的资源配制与组织架构以及明确的责、权、利关系是其高效运行的基础，清晰的作业标准、规范完善的管理体系是其正常运行的保障，执行力则是其生命线。

第二部份物业管理的盈利模式

知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍。深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫延到物业管理的输出上了。可是大多物业公司是亏损。我们集团的物业系统也不例外,探讨物业管理的最新经营趋势，帮助我们摒弃错误的思想，建立一支盈利的物业管理部队，显得非常迫切。

一、明确物业管理定义

物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境,并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分,即交付使用前后两种服务。

（一）物业交付使用前,管理公司的服务对象是第一客户,即发展商，此阶段的服务内容包括:

1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议

2、制定物业管理计划包括计算管理份额

3、制定物业管理组织架构

4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划

5、制定第一年度物业管理财务预算

６、参与工程监理

7、参与设备购置

8、参与工程验收

9、拟定物业管理文本

（二）交付使用后的物业管理服务对象是第二客户,即个体业主和用户,基本内容通常包括以下几方面：

1、楼字及设备维修保养

２、楼字保险事宜

３、保安服务

4、清洁服务

５、绿化环境保养

6、紧急事故处理

７、处理住户投诉

8、财务管理

9、根据住户要求还可提供一些有偿服务,如代理租售业务、户内维修、清洁，送水、邮递、复印等商务服务等等。

二、组织物业管理的严密架构

一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证,管理公司的日常工作都是比较简单的。因此,对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。

管理公司的组织架构通常包含以下几个部门:

１、行政部:总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。

负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。

2、财务部：经理,会计师,出纳，采购员。

负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。

3、工程部：经理,电脑工程师，机电工程师，技术员。

负责所有设备的日常操作及维护保养;处理突发事故。

4、保安部:经理，保安员。

负责日常保安工作；处理突发事件

5、清洁部：经理，园艺师,清洁员。

负责公共地方之清洁工作；垃圾处理;绿化维护。

6、业务部:经理,业务员,公关员。

负责租售代理及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。

在实际运作时,可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置,如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。

三、进行物业管理定位

（一）物业管理定位的考虑因素

物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置,人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此,物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼,物业管理服务的重要性更加突出。

物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调,否则就会帮倒忙。比如,项目定位是高级别墅,而物业管理费每户每月只收5０元,这样就牛头不对马嘴了。反之,低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗？体现物业管理定位的无外乎三个内容:

一是收费标准;

二是服务内容;

三是管理水平。

收费标准是直接体现档次的,这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了,凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的,但这并不意味着就说不清楚,看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理,该公司人员的素质、以往的业绩,就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平,但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众,也可以大致反应管理水平。总而言之,只有将以上这三方面内容都交代清楚了,才算是完善的物业管理定位。

（二）物业管理品牌效应

物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。物业管理不同于口香糖，它是一项实在的服务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营,日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。

物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外,其他的能免则免,关键是要收费低。而有钱人家则不同,交多些钱无所谓,关键是要舒服，还要让人羡慕;高档写字楼因为设施先进，

浅说房地产开发和物业管理的关系

浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管

理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，

物业管理对房地产经营的影响只是分享

1、房地产物业管理的概念 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。 2、国内的物业管理的发展 近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。 从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。 作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国21世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。 3、房地产的主要内容 物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面：1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。 2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。 3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，

房地产全程营销策划全套表格

第一部分基础表格类 项目置业顾问销售业绩动态表 第二部分上报表格类 第三部分重大节点类 第四部分营销方案类 项目月度推广费用明细表 第五部分行政管理类 表格目录 项目来电客户登记表 项目来访客户登记表 客户需求调查表 来访客户分析表 项目回访客户登记表 成交客户情况明细表 项目合同统计表 项目大定统计表 老带新推荐看房表 月度目标任务及奖惩办法模板 公司月度销售情况报表 项目大定逾期情况汇总 项目周工作总结与计划 项目销售日报表 项目月（周）报表 项目按揭办理情况汇总 项目公积金未到帐客户明细 认筹前客户跟踪回访筛选表 认筹客户选房当天跟踪检查表 项目开盘选房前认筹客户回访表 月度营销方案模板

项目日常工作自检表 阶段性销售任务奖惩明细表 项目月度日常开支明细表 表格使用说明 、此套表格为项目日常用表格，填报时应按照公司要求的时间完整填写。 二、填报时应按照标准格式填写：带有XXLOGO 的页眉；标题为黑体小三字体，表格项目类为黑体五号字体，内容为楷体小四; 涉及合计栏的，为黑体五号，数字部分应加粗。 三、填报时，如表格部分填写不下的，可另附文字说明，并在表格内备注说明。 四、每个表格可单独使用。 五、该系列表格自2007年8月份启用，解释权归项目管理中心。不明白或有异议的，请致电咨询。 六、各项目在使用过程中，应根据实际情况提出改进意见和建议，然后发送至: 客户需求调查 工作联系单模板 项目提成统计表 XX

项目日常工作自检表阶段性销售任务奖惩明细表项目月度日常开支明细表

年月置业顾问填表日期 来访客户分析表 置业顾问: 意向类型: 时间: 年—月—日

物业管理与房地产开发

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 物业管理与房地产开发 第一节房地产经营 一、房地产与房地产业 (一)房地产的含义 房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分为六大类： 1.住宅 住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。 2.生产用房 生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

物业管理的房地产必要性

物业管理的房地产必要性 【摘要】房地产物业管理涉及的领域非常广，是一种集社会化和现代化的管理服务产业，是房地产综合开发大生产的生产方式、产品特性与功能相适应的后续服务产业。有效地提高房地产物业管理质量具有非常重要的作用，其不仅能够进一步协调房地产物业管理的整体功能，同时也能够更好地获得更大的经济效益以及社会效益，对于企业的发展具有非常重要的作用，因此进一步加强对其的研究非常有必要。基于此本文分析了物业管理在房地产中的必要性。 【关键词】物业管理;房地产;必要性 一、物业管理在房地产中的必要性 一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地

产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。 二、房地产物业管理发展现状和存在的问题 （一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全 目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。 （二）对房地产物业管理的认识与责任模糊 物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式精编版

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式 ? 第一部份物业管理业务 房地产集团旗下的物业管理系统，作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，有开发商和业主两个服务客体，相应地肩负着两个重要职能，其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主/住户提供物业管理服务。从房地产集团的生存、发展角度（或市场角度）看，服务业主的主要目的是维系客户关系、创建并维护市场品牌，同样是间接地服务于集团，因此可以得出这样的结论：对于房地产集团旗下的物业管理系统，开发公司是第一客户，业主是第二客户。服务好开发公司是房地产集团旗下的物业系统最重要的职能。 一、物业系统的定位 物业管理系统对房地产集团其价值何在 简单地说：能够发挥什么作用应该发挥什么作用 解决这个命题，将决定着集团对物业系统的整体定位，决定着如何挖掘物业系统的潜力，如何充分发挥物业系统对房地产业务的支持作用。这关系到物业系统管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制、经营理念、服务理念等等多方面的重要内容。 物业系统能够且应该发挥的作用如下： 1、前期介入，优化产品（物业系统不仅要做管理维护者、使用人，还应发挥规划师、设计师的作用）

物业系统直接且长期接触产品使用人——业主/住户，比较了解客户对房地产产品的反馈意见，同时，物业公司作为产品的使用人对其管理、服务、使用功能是否完善有切身体会。物业系统充分介入到规划、设计、施工几个阶段，对优化产品将发挥较大的促进作用。 2、协助建设、配合销售（物业系统不仅要做建设、销售的支持，甚至直接参与建设与销售） 这是物业系统的常规工作，建设施工阶段的现场安全管理、末期的开荒清洁，销售阶段的样板房管理、售楼部、销售通道管理、人员车辆的进出管理、销售活动的现场管理等，甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。 3、维系客户、推广品牌、促进销售（物业系统能且应该发挥“房地产集团企业的物业管理现象”的作用。） 简单的说就是“海尔现象”在房地产集团企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。房地产行业也有类似的现象出现，万科、中海、金地等知名企业都有一批“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例比较高。通过老业主再次置业或介绍新客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。 4、人才储备、培养基地（物业系统可作为房地产集团的人才培训、培养基地） 如今，诸多的物业管理人注入到房地产开发建设管理团队的现象并不鲜见。尤其是房地产集团，物业管理高层次人才经过多年历练已经具备房地产项目管理能力或专项工作能力等，这些人通常谙

房地产物业管理表格全套

房地产物业管理表 格全套 1

荣罡物业管理制度表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 2

15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本20．挂号邮件退件登记表范本21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本26．每月应收水费明细表范本27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本

34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本4

浅说房地产开发和物业管理关系

浅说房地产开发和物业管理关系 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。 因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。 物业管理对房地产企业的促进和推动。 它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。 第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。 万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万

房地产物业管理前期全套标准范本大全

房地产物业管理标准范本大全

目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明

02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书 第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知

第４章物业验收与接管管理标准图表 04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单

房地产物业管理制度(知识与联络)

物业管理有关条例及规定目录 ●《xx 房产物业管理公约》 ●《xx 房产物业管理公共契约》● 《xx房产物业管理委员会章程》● 《xx房产物业管理工作人员守则》● 《xx房产业主装修管理规定》● 《xx 房产治安管理规定》● 《xx房产绿化管理规定》● 《xx房产卫生管理规定》● 《xx房产交通管理规定》● 《xx房产停车场管理规定》● 《xx房产园区消防管理规定》● 《xx 房产会所管理规定》

xx 房产业主入住注意事项 简介 一一一物业管理知识与联络 一一一装修改建注意事项 一一一清洁服务 一一一保安、防火及防风注意事项 一一一公建及娱乐健身设施的使用 一一一停车库与汽车清洁服务 一一一停车场管理规定 一一一区内交通管理规定 一一一其他责任与保养事项 简介 《xx 房产业主入住注意事项》的产生，旨在向xx.德加公寓（以下简称本小区）各业主阐述《物业管理公约》的要点及一般守则。 浙江xx 物业管理公司（以下简称本公司）将竭诚为业主和住户提供最佳的管理服务，使业主能享受到各项设施的最佳运用，保持小区持久、高尚的格调与优美的环境。 要成功达到上述目的，有赖于业主的真诚合作。

（一）物业管理知识与联络 1．1管理人 浙江xx 物一管理公司已被聘为本小区的管理人。业 主赋有全权无偿或有偿享用小区内各种公共设施的 权利。 作为管理人，本公司将负责本小区的保养和维修，包括公共区域、公共设施等。任何业主（或住户）均不可擅自更改或干扰公共设施。 1.2管理费用 如《物业管理公约》所述，管理费用以支付下列各项费用： 1.2.1 区内公共区域保安服务。 1.2.2 区内公共区域清洁服务。 1.2.3 区内公共区域花草园艺。 1.2.4 区内公共区域及设备的保养、维修。例如机电设施、水泵、给排水系统、消防、通风、电力、交通工具及保安设施等系统。 1.2.5 区内公共区域的用水、用电。 1.2.6 交通运输、通讯及邮物。 1.2.7 文件及宣传品印刷。 1.2.8 制服制作及洁净保养。

房地产营销常用表格大全

第一部分基础表格类 项目来电客户登记表 来访客户分析表 项目合同统计表 项目置业顾问销售业绩动态表第二部分上报表格类 月度目标任务及奖惩办法模板 项目周工作总结与计划 项目按揭办理情况汇总 第三部分重大节点类 认筹前客户跟踪回访筛选表第四部分营销方案类项目来访客户登记表 项目回访客户登记表 项目大定统计表 市调计划表 公司月度销售情况报表 项目销售日报表 项目公积金未到帐客户明细 认筹客户选房当天跟踪检查表 客户需求调查表 成交客户情况明细表 老带新推荐看房表 项目大定逾期情况汇总 项目月（周）报表 项目开盘选房前认筹客户回访表表格目录 月度营销方案模板项目月度推广费用明细表

工作联系单模板 表格使用说明 一、 此套表格为项目日常用表格，填报时应按照公司要求的时间完整填写。 二、 填报时应按照标准格式填写：带有XXLOGO 的页眉；标题为黑体小三字体，表格项目类为黑体五号字体，内容为楷体小四; 涉及合计栏的，为黑体五号，数字部分应加粗。 三、 填报时，如表格部分填写不下的，可另附文字说明，并在表格内备注说明。 四、 每个表格可单独使用。 五、 该系列表格自2007年8月份启用，解释权归项目管理中心。不明白或有异议的，请致电咨询。 六、 各项目在使用过程中，应根据实际情况提出改进意见和建议，然后发送至： XXx@https://www.wendangku.net/doc/6816980753.html, 第五部分行政管理类 项目日常工作自检表 阶段性销售任务奖惩明细表 项目月度日常开支明细表 项目提成统计表

客户需求调查

置业顾问：________________ 来访客户分析表

______________ 项目回访客户登记表

房地产开发与物业管理的关系

房地产开发与物业管理的关系 摘要：人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 关键词：房地产开发物业管理基础重要位置作用 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位 规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的

传统房地产与物业管理的区别

目录: 1.前言 2.物业管理的概念和性质 3.物业管理的作用 4.我国房地产存在的误区 5. 物业管理的发展趋势 ６. 传统房地产与物业管理的区别 7. 物业管理相关的盈利模式 8.结论

论物业管理与传统房地产管理的区别 摘要:业主购买或使用某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长,确保其设计功能发挥作用,这就是实施物业管理的意义所在。并通过与传统房地产管理的不断比较来逐步的完善市场经济下的物业管理。改革开放以来，市场经济高度发展,从传统、现代及将来等多个角度系统的了解物业管理与传统房地产的区别。物业管理随着人们的需求不同日益成熟，它的发展趋势逐渐明显。优质的物业管理企业是最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值,最重要的是能为企业带来更多的盈利机会。 Summａｒy：Thｅownｅrs buyｓor usｅsａcertain ｐropertｙ,all hoｐe tｈａt ｔh ｅre are a safｅaｎd cｏmfｏrｔablｅlife ,woｒking eｎvｉrｏnment ，how enｓｕre riｇhts aｎd inｔerestｓｏf owner, in ｍanagｅanｄmaiｎtaｉn properｔyｔwｏtheｓe nｏt to ofｆｅr good seｒvice, make commuｎｉtｙｆaciliｔｉes improve cｏｎｓｔantly,maｋe property sｅｒｖiｃe lｉfe ｌengthｅn , ｇuａrａnteｅtheｉr design fｕnctiｏn ｆunｃtion, ｔhis ｉs ｔｈe meaning oｆimpｌemeｎting ｅstate mａnaｇement. Anｄtｈe estａte manaｇeｍenｔｕndｅr the comｐletiｏｎmarｋｅｔecｏnoｍy of reｌａtｉvely coｍｉng ｃonsｔantｌy progｒessiveｌy witｈｍaｎａgｅmenｔｏｆｔh ｅtrａdiｔｉonal ｒeal estaｔｅ. Siｎce tｈeｒeform and opｅｎing-uｐ,maｒket econｏmy ｈｉgh deveｌopmenｔ, from traditiｏnal, modern aｎd ｓuｃh a ｌot of angle undｅrstａｎdiｎg ｂetween ｅsｔate management anｄｔraditiｏnal ｄｉfferencｅof ｒeal eｓtate of ｓyｓtｅｍｓas in the ｆuture. Tｈe ｅｓtａｔｅmanagｅmｅnｔis di ｆfeｒｅnt aｎd ripe day ｂｙｄaｙwｉthｐeople＇s demands，its ｄeveｌopｍent ｔrｅnｄｉs obｖious graduａlly. Higｈ-ｑuality estaｔｅmanagementｅnterpｒise most effeｃｔｉveｐropagandａmeans,can ｍake wholｅreａl eｓtate aｐprｅciaｔｉon ｏf ｄisｔriｃｔａlready, the most importａnｔthingｉs thａt ｃan bｒｉnｇmore profiｔchａnces to enterpriｓes. 关键词：物业管理区别发展趋势盈利模式 Keｙｗｏｒd: Ｅsｔate mａnagemeｎｔDistｉnguish Ｄeveloｐmentｔrｅnd Ｐro ｆiｔmｏdｅ 前言 从２0世纪80年代初,我国物业管理在一些沿海城市被相继引用,随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显示出来的优越性越来越明显,这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力,居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高,另方面，居民的技资意识增强,深知住房作为一种稀有而昂贵的商品，不仅可以居住,而且还可以投资,正是基于这种考虑,居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理，越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。 物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的行政部门,而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来,就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务——“物业管理服务”。 《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了，物业管理中的各种关系就可以理顺。?所谓物权，是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也

房地产物业管理法

房地产物业管理法

第十章物业管理法 一、学习指南 通过本章学习，学员应掌握物业管理的概念、了解我国物业管理立法的现状。 二、重点难点 什么是物业管理？ 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。 一、选择题 1、物业管理公司管理权源于（） A行政机关 B业主大会 C业主 D开发商 2、业主大会的常设机构和执行机构是（） A业主 B物业管理公司 C居民委员会 D业主委员会 3、物业管理的基本业务工作应该是（） A针对性专项服务 B常规性公共服务 C委托性的特约服务 D行政性管理 4、对物业管理委托合同享有批准权的是（） A居民委员会 B业主委员会 C房产管理部门 D业主大会 5、物业管理和服务不应该是（） A统一 B全方位的 C多层次的 D行政性的 6、首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由下列哪一个机构选聘（） A城建主管机关 B居民委员会 C建设单位 D房管部门 7、下列以业主委员会作为常设机构和执行机构是（）

A业主大会 B开发商 C物业行政管理部门 D物业管理公司 8、物业管理的最高决策机构是（） A物业管理公司 B业主委员会 C业主大会 D物业行政管理部门 9、具体进行物业管理行为的主体是（） A物业管理公司 B全体业主 C业主大会 D物业行政管理部门 10、物业管理委托合同的生效须经（） A工商行政管理部门批准 B业主委员会批准 C业主大会批准 D城建主管机关批准 11、物业管理的基本主体是（） A业主 B物业管理公司 C业主大会 D业主委员会 14、物业管理与业主委员会的关系不应当是（）A委托人和受委托人关系 B服务人和被服务人关系 C平等关系 D管理和被管理关系 15、物业管理最基本，最经常的内容是（） A日常综合服务与管理 B系统的协调 C物业管理人员的监督管理 D规章制度的执行 16、下列不属于业主委员会的权利的是（） A通过业主委员会的章程 B召集和主持业主大会 C代表业主签订物业管理委托合同 D监督物业管理公司的物业管理工作 17、以下不属于现代化物业管理特点的是（）A专业化 B行政化 C社会化 D市场化

EXCEL电子表格与房地产销售管理的关系(一)

EXCEL电子表格与房地产销售管理的关系(一) 一．信息管理与控制在房地产销售管理中至关重要 信息沟通是企业内部控制的一个重要方面，涉及现代企业管理的各个环节，作用至关重要。高效迅速的信息交流，准确完整的信息传递与反馈，各种有用的信息通过适当的渠道汇集给企业管理层，有助于其对经营活动进行正确判断，采取措施，保证企业经营活动顺利进行，防止产生偏差。 对房屋销售的信息控制与管理，是房地产开发企业内部管理的重要内容。及时、真实、有用的楼盘销售信息的掌握与传递，能够保证销售部门、财务部门及企业领导对项目的销售状态及过程细节进行监督检查，适时调整销售政策，应对市场形势，保证项目正常运行。 房地产行业销售信息的管理内容主要包括下列几个方面：(1)房价信息，包括基准价及楼层、朝向差价，调价信息与成交价格，预计总销售额等；(2)房屋数量信息，包括销售总面积与总户数，累计销售户数与面积及剩余可售房源数量等；(3)资金信息，包括预计总销售额，已销售金额，剩余房源可销售额。已销售额中累计回笼资金额及应收款金额等信息。此外，对楼盘全部房屋，还应按待售、大定、签约、拒收房、

已交房、已产办等所处状态汇集分析。 为满足房地产行业房地产销售管理需要，软件公司设计了相关的管理系统供房产公司选购使用。每个房地产公司在销售楼盘及管理细节上都各有特点，外购的通用软件常有不适用之处，某些功能本企业不需用，而本企业需要的信息系统不能提供。因此，有些大型的开发企业委托软件公司针对本公司需要设计专门的系统，但成本投入较大，一般的房产公司无此必要。 某商业地产楼盘总计开发1，400多套精装修公寓房及10，000多平方米商铺，其中一期748套住房，二期284户住房从06年开盘至今年9月交付，三期382户住房及10，000多平米商铺预售中，运用EXCEL 电子表格工具，根据房地产销售管理要求设置报表格式，工作人员将销售数据随时录入报表，对销售活动进行信息管理及控制。 二．运用电子表格对房地产销售管理中价格的管理与控制 房地产销售管理在监管房屋销售价格，必须运用必要的管理工具及方法，保证随时取得以下管理信息。(1)销售楼盘按公司定价政策确定的房屋基准定价；(2)根据各套房屋所处楼层、朝向及位置按定价策略设定的楼层差价及位置差价；(3)根据市场变化及销售进展状态对各次调

房地产物业管理调研报告

房地产物业管理调研报告 一、基本情况 （一）全州物业管理概况。目前，全州物业服务企业有63家，其中一级资质1家（有托管项目外地备案企业的“**江绿城物业”），二级资质1家（本地的企业特变物业），三级（含暂定）资质61家。从业人员4630人，物业服务总面积1178.38万平方米，有住宅、商业、工厂、医院等物业类型。2002年之前建设的住宅小区物业管理费为10-15元/户?月,2003年至今新建住宅小区物业管理费为0.30-0.50元/平方米?月，高层为0.80-1.50元/平方米?月。物业服务存在的主要形式包括：开发企业和下属物业服务企业“父与子”的托管、专业服务企业的委托管理、大企业或国有企业的下属物业服务企业自管（如玛电物业公司和特变物业公司）及业主自治管理。 （三）物业管理新体制建设情况。我州于2004年建立“将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制，突破了行业管理的局限，将管理重心下沉到街道及社区，明确街道、社区负责物业管理的日常监管职责，由行业主管部门单枪匹马管理的体制转变为与基层组织齐抓共管的新体制，从而基本解决了物业管理与社区建设重复管理的问题。物业服务与社区管理结合的平台建设调动了各部门积极性，通过整合相关资源，开展“卫生进小区、文化进小区、物业管理进小区、城市居民进小区、规划进小区及法制进社区”的“六进”活动，提高了业主对加强小区物管工作的认同感和齐抓共管的积极性。 二、存在的问题 近年来，我州物业管理工作取得了较显著的成效，但目前还存在着诸多问题，需要认真研究解决。 （一）物业管理认识不到位。物业管理是一个复杂的社会系统工程，不是靠哪一个部门就能解决好的，需要政府相关职能部门、业主、物服企业等共同配合，相互协作。在物业管理发展过程中，认识不到位的现象依然存在。主要表现有：一是一些县市的有关街道（社区）对物业管理重心下移体制认识有偏差。一些县市的社区居委会对其参与物业管理的重要意义缺乏认识。《关于进一步加强**市物业管理工作实施意见》（昌市政办发【2011】76号）中也明确规定：各街道办事处、社区要把物业管理纳入社区建设工作中，指导并监督业主委员会工作，根据需要，社区居委会负责人可受聘于业主大会并担任业主委员会职务，从而形成社区、行业主管部门、业主委员会及物业服务企业“四位一体”的管理模式。物业管理新体制在**市的实践证明，实行“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制是科学的，是切实可行的。二是业主履行义务意识淡薄。由于业主自治自律能力与物业管理市场化要求不相适应，因不交物管费以及抵制物管费调整的矛盾屡屡发生。如**市光明苑小区因业主自行管理失败后，通过招投标选聘新的物管企业，物业服务费中标价为0.30元/平方米?月，但少数人提出种种理由不愿交纳，导致物管企业撤出，搞得小区物管工作难以正常开展，只好暂由街道物业服务中心代管。三是

房地产管理表格

关于重新发布工程及相关业务管理表格的通知 集团各工程管理业务部门、项目单位及工程相关单位： 根据集团管理机构和职能调整的现状，经相关管理部门提议，集团企管委员会研究，决定对工程及相关管理表格重新修订，以适应当前管理的需要，现正式发布实施。 各项目单位、工程管理部门及相关单位自发布之日起必须使用新的表格，相关的工作流程也须据此做相应调整；原先发布的相应工程、采购用表格同时废止。 规章制度是企业正常、有序运行的重要保证，各部门、项目单位必须不折不扣地执行，为体现制度的严肃性和权威性，从而切实发挥制度应有的作用，特申明如下事项： 1、工程项目中所用的各类管理业务表格必须使用企划部发布的最新制式表格（详表附后），任何单位和个人不得私自改动； 2、工程及相关管理表格会签时，各部门根据各自职责对应负责的内容进行审核，签字备查，并对应审核的内容负完全责任。 3、各单位如果认为确实需要改动某种表格或相关规定的，须由其单位提出书面申请和详细理由，由单位负责人签字后提交企划部，经专题研讨后确定更改与否。 4、凡未经批准擅自改动制式表格或相关规定的，限令更正并对相关责任人及其主管领导各罚款500元。 特此通知。

二○○七年八月十日 工程施工合同会签单 GC-01-1 编号：

注：1、会签单与合同无骑缝章者，合同无效。2、本会签单适用于施工、

装修、监理、设计、勘察等各类合同，由合同承办单位确定需会签的单位，无关单位不需参加会签。 设计合同会签单 GC-01-2 编号：

注：1、会签单与合同无骑缝章者，合同无效。2、本会签单适用于施工、装修、监理、设计、勘察等各类合同，由合同承办单位确定需会签的单位，无关单位不需参加会签。 工程进度款支付申请表 GC-02 编号：

房地产开发与物业管理

房地产开发与物业管理 李晓林 面向21世纪， 人类住区的可持续 发展是我们的必由 之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展具有积极作用。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。 一、房地产开发是物业管理的基础 房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。 有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌