国有建设用地使用权首次登记

国有建设用地使用权首次登记

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、土地权属来源材料，包括:

（1）以出让方式取得的，应当提交国有建设用地使用权出让合同、土地出让价款凭证、契税缴纳或减免凭证等相关材料；其中在围填海形成的土地上以出让方式取得的，还应当提交围填海造地的批准（验收）文件、原记载海域使用权的权属证书，土地供应前已办理土地登记的除外；

（2）以划拨方式取得的，应当提交国有建设用地划拨决定书、建设用地批准书或历史上相关用地批准文件等；

（3）以租赁方式取得的，应当提交国有建设用地使用权租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料；

（4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交建设用地使用权作价出资（入股）决定书或省级以上国土资源管理部门批复的土地资产处置文件，涉及企业改制等以已登记土地作价出资或者入股的，还应提交原不动产权属证书、土地使用权处置批准文件；

（5）以授权经营方式取得的，应当提交国土资源部等有权部门准予以授权经营方式使用土地的批复；涉及企业改制等以已登记土地授权经营的，还应提供原不动产权属证书和有关批准文件；

4、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；土地供应前已办理土地登记的，只提交原权属证书；

5、依法应当纳税的，应提交完税凭证；

6、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

不收费

国有建设用地使用权变更登记

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、国有建设用地使用权变更材料，包括：

（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料，具体包括：①机关、事业单位名称变更的，提交编委等有批准权主管部门的批准文件；②企业名称变更的，提交工商部门出具的企业法人更名核准通知书或其他名称变更证明；③社团名称变更的，提交民政部门核发的社会团体法人登记证书及名称变更证明；④自然人姓名变更的，提交公安部门等有权部门出具的姓名变更证明；

因国有企业改制导致名称变更的，原以划拨方式取得的土地如继续保留划拨还应提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；改制后以有偿方式使用土地的，还应提交出让合同、土地出让金及契税缴纳凭证等；

（2）因地界调整导致土地面积、界址范围变更的，提交出让补充合同或有关批准文件；因自然灾害导致部分土地灭失的，提交证实土地灭失的材料（包括现场查看记录）；

（3）同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交国土资源主管部门同意分割或合并的出让合同补充协议或有关批准文件；

（4）坐落发生变更的，应当提交地名管理部门出具的地名确认文件；

（5）土地用途变更的，提交国土资源主管部门出具的批准文件，以出让等有偿方式取得国有建设用地使用权的，应当提交土地出让合同补充协议；依法需要补交土地出让价款的，还应当提交缴清土地出让价款的凭证；

（6）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国土资源主管部门出具的批准文件或出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交缴清土地出让价款的凭证；

（7）共同共有转为按份共有或者按份共有转为共同共有的，提交共有性质变更合同书或生效法律文书；夫妻共有财产共有性质变更的，还应提交婚姻关系证明；

（8）划拨国有建设用地使用权补办出让手续的，提交国有建设用地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证；

5、依法应当纳税的，应提交完税凭证；

6、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；

7、有抵押权、地役权、异议登记或被查封的，按照《天津市不动产登记规范》4.2.4规定提交相关材料；

8、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

不收费

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

5、不动产登记申请书；

6、申请人身份证明；

7、不动产权属证书；

8、国有建设用地使用权转移的材料，包括：

（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交赠与合同；

（2）因继承、受遗赠取得的，按照《天津市不动产登记规范》1.8.7条的规定提交材料；

（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；

（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；

（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；

（6）分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书以及国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书；

（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；属于单方申请的，还应提交协助执行通知书；

5、申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件；

属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

6、依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证；

租赁方式取得国有建设用地使用权转让的，应当提交土地租金交纳凭证；

7、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；

8、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料；有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

不收费

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理登记申请之日起5个工作日内完成审核

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、国有建设用地使用权消灭的材料，包括：

（1）国有建设用地灭失的，提交其灭失的材料（包括现场查看记录）；

（2）权利人放弃国有建设用地使用权的，提交权利人放弃国有建设用地使用权的书面文件。被放弃的国有建设用地上设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的，需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人或查封机关同意注销的书面文件；

（3）依法没收、收回国有建设用地使用权的，提交人民政府的生效决定书；

（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

5、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

不收费

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、原不动产权利注销证明；

4、土地整理储备计划；

5、不动产权籍调查成果。

四、税、费、金收取及依据

不收费

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、整理储备类国有建设用地使用权变更的权属来源文件：

（1）属于拟以划拨方式供地的，应当提供建设用地规划许可证、规划核定用地图等相关文件；

（2）属于拟以出让或作价出资（入股）方式供地的，应提供规划条件通知书、规划核定用地图等相关文件；

（3）属于土地整理机构变更名称的，应提交原颁发身份证件机关出具的姓名或者名称变更的证明文件；

5、测绘成果；

6、有抵押权、地役权、异议登记或被查封的，按照《天津市不动产登记规范》4.2.4规定提交相关材料。

四、税、费、金收取及依据

不收费

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书或者土地权属来源材料；

4、建设工程规划许可证及附件、附图，建设工程规划验收合格证；

5、经建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合签署的竣工验收备案表，或者天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书，或者天津市建设工程质量证书；

6、标准地名证明文件；

7、房屋测绘成果和地籍测绘成果。属于原土地登记成果无解析坐标等需进行不动产权籍调查的，应提交不动产权籍调查成果；

实施土地收购整理中属于规划保留的房屋，原权利人放弃权利并已办理注销登记，在土地供应后，应按新建房屋办理首次登记，可以提交规划部门批准房屋予以保留的证明等文件，不再提交符合规划和竣工验收的相关文件；规划部门批准保留的证明中注明地名未改变的，不再提交地名证明文件；房屋未发生改建的，不再提交房屋测绘成果。

8、属于商品房项目的，已办理预售登记并领取预售登记证明的，应提交预售登记证明；需要确认建筑区划内属于全体业主共有的物业服务用房、其他公共场所、公用设施等情形的，还应提交相关证明材料或有相关约定条款的合同；

9、按规定应由市或区人民政府所有的非住宅房屋，还应提交相关接管协议或市公用公房管理部门出具的认定文件；

10、相关税费缴纳凭证；

11、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住房，权利人按每件550元交纳(按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）文件规定，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记,登记收费标准为零；申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的，免收登记费；小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的，免收登记费)。

2、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

3、印花税：不动产权属证书每本5元。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：

（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料，具体包括：①机关、事业单位名称变更的，提交编委等有批准权主管部门的批准文件；②企业名称变更的，提交工商部门出具的企业法人更名核准通知书或其他名称变更证明；③社团名称变更的，提交民政部门核发的社会团体法人登记证书及名称变更证明；④自然人姓名变更的，提交公安部门等有权部门出具的姓名变更证明。因国有企业改制导致名称变更的，原以划拨方式取得的土地如继续保留划拨还应提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；改制后以有偿方式使用土地的，还应提交出让合同、土地出让金及契税缴纳凭证等；

（2）土地或房屋面积、界址范围发生变化的，需提交：①属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；②改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交建设工程规划许可证及附件、附图，建设工程规划验收合格证件，建设工程竣工验收合格证明材料；③因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料（包括现场查看记录）；④其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地出让合同补充协议和土地价款缴纳凭证；

（3）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件;

（4）坐落发生变化的，提交房地产坐落的街道、门牌号等名称发生改变的证明文件；

（5）用途发生变化的，提交城市规划部门出具的批准文件、与国土资源主管部门签订的土地出让合同补充协议或有关批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证；

（6）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国土资源主管部门出具的批准文件或出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款缴纳凭证；

（7）共同共有转为按份共有或者按份共有转为共同共有的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书；

（8）配偶之间变更房地登记权利人的，提交婚姻关系证明文件，配偶之间变更房地登记权利人的协议；

5、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于房屋改建，房屋分割或者合并等涉及房屋状况变动的，还应该提交房屋测绘成果；

6、有抵押权、地役权、异议登记或被查封的，按照《天津市不动产登记规范》4.2.4规定提交相关材料；

7、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费。权利人交纳，住房80元/套；非住房550元/件。（按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）文件规定，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记,登记收费标准为零；因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的免收登记费；小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的，免收登记费；因不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的及同一权利人因分割、合并不动产而申请变更登记的减半收取登记费；夫妻间不动产权利人变更，申请登记的，只收取不动产权属证书工本费）。

2、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

3、印花税。不动产权属证书每本5元。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

二、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、天津市商品房买卖合同；

4、购房交款凭证；

5、契税缴纳凭证（查验原件）；

6、首次登记时开发企业领取了不动产权属证书的，还应提交不动产权属证书;已办理预告登记的，应提交房屋所有权预告登记证明，不再提交天津市商品房买卖合同和契税缴纳凭证；

7、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

8、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳，非住房，权利人按每件550元交纳(按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）文件规定，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记,登记收费标准为零；小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的，免收登记费)。

2、契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税；对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、印花税：商品房按合同记载金额的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核（企业办理已登记的独用宗房地产转移登记，不涉及补办土地有偿使用手续和抵押的，自受理申请之日起5个工作日内完成审核）。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、存量房屋买卖的，提交天津市房产买卖协议；购买拍卖的房屋，申请人提交拍卖成交确认书；

5、契税缴纳凭证（查验原件）；

6、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

7、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺

8、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的,应提交房屋测绘成果；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳(按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）文件规定，小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的，免收登记费)。

2、契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税；对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

5、个人所得税：个人转让住房符合津地税所[2006]10号文件规定的，应缴纳个人所得税。暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税。

6、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

7、土地出让金：住宅房屋按照《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》规定，私房交易缴纳的国有土地使用权出让金标准为私房实际成交金额的1％，由受让方缴纳。私房每交易一次，则按前述标准缴纳一次国有土地使用权出让金。

房改售房的转移登记

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、公有住房买卖协议书；

5、出售公有住房价格评估审核表；

6、天津市出售公有住房专用票据；

7、出售单位产公有住房的，售房单位应提交公有住房出售批准书；

8、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料；有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

9、部分房屋转移登记引起面积变动的，还应提交房屋测绘成果。

10、法律、法规规定的其他材料

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳。

2、印花税：按合同记载金额的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

3、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

房屋还迁安置的转移登记

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、房屋还迁协议或证明文件；补交购房款的，还需提交购房交款凭证；

4、首次登记时开发企业领取了不动产权属证书的，还应提交不动产权属证书；

5、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料；有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

6、补交购房款的契税缴纳凭证；

7、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳，非住房，权利人按每件550元交纳。

2、契税：受让人按补交购房款的3%缴纳契税；对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

二、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、互换协议；

5、互换价格不相等的还应提交差额的契税缴纳凭证；

6、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

7、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

8、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的，应提交房屋测绘成果；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住房，权利人按每件550元交纳。

2、契税：多支付款项一方按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、赠与合同；

5、契税缴纳凭证（查验原件）；

6、国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

7、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料；有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

8、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的，应提交房屋测绘成果；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳。

2、契税：受让人按市场价格的3%缴纳契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、个人所得税：个人转让住房符合津地税所[2006]10号文件规定的，应缴纳个人所得税。暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税。

5、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

6、土地出让金：住宅房屋按照《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》规定，私房赠与缴纳的国有土地使用权出让金标准为私房评估价值的1％，由赠与方或者受赠方交纳。

房地产继承、受遗赠的房地产转移登记

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、经公证的材料或者生效的法律文书的，可直接作为权属来源材料。

5、申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，需要提交：

（1）所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

（2）被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

（3）所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

（4）放弃继承的，应当在不动产登记机构设立的登记场所，在不动产登记经办机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

（5）继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

（6）被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

（7）被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；

（8）被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

6、受遗赠的还应提交契税完税凭证；

7、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

8、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料；有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

9、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的，应提交房屋测绘成果；

10、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳。

2、契税：受遗赠的，受让人按市场价格的3%缴纳契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不

动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、以房抵债的协议或者证明文件；

5、契税缴纳凭证（查验原件）；

6、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

7、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；;

8、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的,应提交房屋测绘成果；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳(按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）文件规定，小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的，免收登记费)。

2、契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、接管房屋协议或者市公用公房管理部门出具的认定证明文件；

5、契税缴纳凭证（查验原件）；

6、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

7、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺

8、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的,应提交房屋测绘成果；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳。

2、契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

一、设定依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《天津市不动产登记条例》

二、登记时限

自受理申请之日起10个工作日内完成审核。

三、申请材料

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权属证书；

4、授权经营的批准文件；

5、契税缴纳凭证（查验原件）；

6、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同；属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变；

7、有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

8、按《天津市不动产登记规范》1.4.1第二款第2项规定提交地籍测绘成果或不动产权籍调查成果；属于部分房屋转移登记引起面积变动的,应提交房屋测绘成果；

9、法律、法规规定的其他材料。

四、税、费、金收取及依据

1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住宅权利人按每件550元交纳。

2、契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税。

3、印花税：按成交价格（或市场价格）的0.5‰的税率计税，各自全额贴花；不动产权属证书每本5元；对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、工本费：核发一本不动产权属证书的，免收证书工本费；向一个以上权利人核发不动产权属证书时，每增加一本证书，按每本1 0元交纳证书工本费。

国有建设用地使用权出让合同2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。

建设用地使用权题库1-0-8

建设用地使用权题库 1-0-8

问题： [单选]关于建设用地使用权的“土地”的范围表述正确的是（） A.A、仅限于土地的地表 B.B、仅限于土地的地上 C.C、及于土地的地表和地上 D.D、可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 本题考查的是建设用地使用权的的设立。 《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

问题： [单选]关于建设用地设用权抵押叙述不正确的是（） A.A、建设用地使用权的抵押行为必须订立书面合同 B.B、抵押合同订立后,还需在土地登记部门进行抵押登记，登记后，抵押权才正式设立 C.C、地上建筑物、其他附着物也随着建设用地使用权抵押 D.D、建设用地使用权抵押不经登记，不可对抗第三人 本题考查的是建设用地使用权流转的要件。 根据《物权法》的规定，建设用地使用权的转让、抵押、出资等流转必须进行登记方能生效

问题： [多选]建设用地使用权人对其土地享有哪些权利（） A.A、有权占有、使用土地 B.B、有权利用该土地建造建筑物、构筑物 C.C、有权获得土地上的收益 D.D、有权利用该土地的附属设施 本题考查的是建设用地使用权人的权利。 《物权法》第135条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 (辽宁11选5 https://www.wendangku.net/doc/687122446.html,)

问题： [多选]关于建设用地使用权的取得，说法正确的是（） A.A、取得建筑用地使用权，必须订立建设用地使用权出让合同 B.B、设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记 C.C、建设用地使用权自登记时设立 D.D、建设用地使用权自建设用地使用权出让合同订立时设立 本题考查的是建设用地使用权的设立 根据《物权法》第139条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权人自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

国有建设用地使用权管理办法 - 制度大全

国有建设用地使用权管理办法-制度大全 国有建设用地使用权管理办法之相关制度和职责，第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人... 第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,制定本管理暂行办法。 第二条下列项目用地不得改变土地用途: (一)保障性安居工程项目用地。 (二)划拨国有建设用地使用权的项目用地。 (三)工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。 (四)分期建设的工业项目用地。 (五)土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。 (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。 (七)共有土地使用权,未经其它共有人书面同意的。 (八)土地使用权属存在争议的。 (九)法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。 本条第(一)至(五)项,为实施城乡规划确需改变土地用途的,经依法批准后予以收回土地使用权,对原土地使用权人依法予以补偿,纳入政府储备库。 第三条申请改变国有建设用地使用权用途的,应符合以下条件: (一)依法取得的国有建设用地使用权。 (二)拟改变的用途符合城市(镇)总体规划和控制性详细规划。 第四条国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理: (一)用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请,说明改变用途的理由。 (二)对符合土地管理政策改变用途的,市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见,城乡规划部门根据城市(镇)总体规划和控制性详细规划进行论证。 (三)市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的,提出具体规划设计条件致函国土资源部门,其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》(眉府发〔〕45号)规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算,提交同级规划委员会审议。 (四)规划委员会审议通过的,市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案,报同级人民政府审批。 (五)经同级人民政府批准后,用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金,逾期未缴清土地出让金的,批准改变用途事项失效。 (六)用地业主缴清土地出让金后,国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件,与用地业主重新签订土地出让合同。 第五条除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外,在依法取得的国有建设用地上,原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的,市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续,并按本办法第六条规定征收土地出让金。

建设用地法律法规汇编

建设用地法律法规汇编 1、中华人民共和国土地管理法(2004修正) 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订） 3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 7、建设项目用地预审管理办法 8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016.11） 9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11） 11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 16、协议出让国有土地使用权规定 17、划拨土地使用权管理暂行办法 18、划拨用地目录 19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见 20、闲置土地处置办法 21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布 22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正) 23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正） 25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 27、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 28、国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函 29、国土资源部办公厅关于作价出资（入股）土地使用权转让有关问题的复函 30、最高法院：政府收回国有土地时未引用法律条款，无效！（指导案例）

建设用地取得方式.doc

建设用地取得方式() 1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使 1）、出让取得 取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。 土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

（2002年7月1日）起施行，以下简称《规定》），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。土地使用权出让的招投标活动，应当适用《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 2）、转让取得 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。 转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这一规定主是要为了防止炒卖地皮。 土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。 3）、租赁取得 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权

人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

国有建设用地使用权出让合同(GF—-20xx—-2601)标准版本

文件编号：RHD-QB-K9240 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 国有建设用地使用权出让合同（GF—- 20xx—-2601）标准

国有建设用地使用权出让合同（GF—-20xx—-2601）标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 （示范文本) 中华人民共和国国土资源部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 国有建设用地使用权出让合同使用说明 一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图)、附件2（出让宗地竖向界限)和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。 二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米。 五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划

浅谈建设用地使用权的产生和期限

浅谈建设用地使用权的产生和期限导读：本文是关于浅谈建设用地使用权的产生和期限，希望能帮助到您！ 浅谈建设用地使用权的产生和期限 苏佰林 （一）建设用地使用权的产生 建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： （1）划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可

以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。 （2）出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；

建设用地使用权转让合同

土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、

构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑

国有建设用地使用权出让实施方案(最新)

国有建设用地使用权出让实施方案 为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案： 一、出让宗地基本情况 平地（G）〔X〕-17号 1?权属情况。 该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x〔X〕150 号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。 2?宗地位置、面积及出让条件。 该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x 平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x 平方米，净地出让。 3?规划用途及设计条件。

按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16# 地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为： 投资强度：》625万元/公顷； 容积率：》1.1 , <1.2 ; 建筑密度：》30% , <40% ; 绿地率：》15% , <20% ; 行政办公及生活服务设施所占比重：< 7%。 4.土地出让年限、建设时间。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。自取得土地使用权之日起一年建设完成。 5?出让宗地价格、竞买保证金。 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39 号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/川。 经研究，决定该宗地以31元/川出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。增价幅度为Y 2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。 二、出让方式 按照《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》的规定, 委托xxx公共资源交易服务中心向社会公开出让以上宗地国有建设

第14讲_建设用地使用权的取得、建设用地使用权的期限

第五单元建设用地使用权 本单元考点框架 考点1：建设用地使用权的取得（★★）（P58） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 【2017年·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。 A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权 B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 【答案】BD 【解析】（1）选项ACD：参考上文；（2）选项B：参考本单元考点2。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。 （2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。 【2016年·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（）。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上 【答案】ABC 【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。 考点2：建设用地使用权的期限（★）（P60） 1.期限 （1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。 （3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （5）非住宅建设用地 ①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期； ②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金； ③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

国有土地建设用地使用权规定

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。 部长徐绍史二○○七年九月二十八日 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订） 第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。 本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。 第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。 第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。 第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。 前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。 第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

2021年注册会计师高频考点《经济法》：建设用地使用权的取得

2021年注册会计师高频考点《经济法》：建 设用地使用权的取得 （2021最新版） 作者：______ 编写日期：2021年__月__日 【高频考点】建设用地使用权的取得 1.创设取得(一级市场) (1)除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设

用地使用权。 (2)创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 (3)用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 (4)建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得(二级市场) (1)以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书; ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成

开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 (2)以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批; ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 (3)不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的; ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; ③依法收回土地使用权的;

时代光华-建设用地使用权

建设用地使用权、地益权等用益物权 课后测试 如果您对课程内容还没有完全掌握，可以点击这里再次观看。 观看课程 单选题 1. 建设用地使用权是用益物权的一种√ A正确 B错误 正确答案：A 2. 土地使用权出让主要方式不包括（）：√ A协议 B招标 C拍卖 D划拨 正确答案：D 3. 以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限制，商业、旅游、娱乐用地的最高期限为√ A40年 B50年 C60年 D70年 正确答案：A 4. 以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限制，工业用地的最高期限为√ A40年 B50年 C60年 D70年 正确答案：B 5. 地役权是（）的一种√ A用益物权

C相邻关系 正确答案：A 6. 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人可以以口头形式订立建设用地使用权出让合同。√ A正确 B错误 正确答案：B 7. 处分土地使用权的权利，包括：（1）转让（2）抵押（3）出租，但必须投资达到25％（4）出租，但必须投资达到50％√ A（1）（2）（3） B（1）（2）（4） C（1）（4） D（1）（4） 正确答案：A 8. 需要利用他人之土地的土地被称为：（）√ A供役地 B需役地 正确答案：A 9. 需役地的权利人必须是土地所有人。这种说法是？√ A正确 B错误 正确答案：B 10. 以下哪个关于地役权的特征描述是错误的？× A地役权是使用他人土地的权利。 B地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。 C地役权从属于需役地 D地役权从属与供役地 正确答案：D 11. 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。√

浅议土地使用权取得时间的界定

浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设

起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让

建设用地使用权一种重要的用益物权

建设用地使用权：一种重要的用益物权 韩光明 物权法解读解决私人如何利用国家所有的土地问题 ●《物权法》第135条规定，建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有、使用和收益，可以在该土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施。 ●《物权法》第136条明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 在《物权法》之前，关于土地国家所有的法律制度，在我国《宪法》及相关法律中都有明确的规定，如《宪法》第10条中明确规定，城市的土地属于国家所有；《土地管理法》第8条规定，城市市区的土地属于国家所有。此次《物权法》在第47条中再次明确重申规定，城市的土地，属于国家所有。当然，国家所有的土地并不仅仅包括城市的土地，还包括有关法律规定的属于国家所有的农村和城市郊区的土地，这主要在《土地管理法》中予以明确。在确定了国家所有的土地范围后，一个最为重要的问题是私人如何能够利用国家所有的土地呢？在利用国家所有的土地时，私人享有何种权利呢？这便是《物权法》第12章第135条到151条规定设置的“建设用地使用权”制度所要解决的基本问题。 国有土地上的建设用地使用权 建设用地使用权是我国《物权法》规定的一种重要的用益物权。按照《物权法》第135条的规定，建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有、使用和收益，可以在该土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施。由此可知，建设用地使用权的客体仅为国家所有的土地，而在集体所有的土地上不存在建设用地使用权，对此，第151条规定集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地之使用权不得出让、转让或出租于非农业建设。集体所有的土地只有在经过征收转化为国家所有之后才能设立建设用地使用权，而在集体所有的土地上的建筑物的建造，譬如住宅，则适用《物权法》第十三章的宅基地使用权予以规范。这其中的关键问题是集体土地的使用权利如何进入市场，但涉及到目前正在进行的改革，《物权法》无法作出统一规定，而需要给制度变迁保留一定的发展空间，这也是在我国目前转轨经济中很多立法存在的过渡性特点。

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确