我国农村土地流转若干问题研究

2010年第4期 山东社会科学 No.4

　总第176期 S HANDONG S OCI A L S CI E NCES General No.176

我国农村土地流转若干问题研究3

张宗亮

(山东警察学院,山东济南　250014)

[摘要]　农村土地承包经营权流转,是合理配置农地资源,实现土地适度规模经营,发展现代化农业的重要条件。但长期以来,由于农地产权制度固有的缺陷、农业比较收益较低

和我国城市化水平严重滞后,以及农村劳动力转移的“内卷化”等因素,严重制约了农村土地

流转的进程。同时,在农村土地流转过程中还存在侵害农民土地承包权益、违背农民意愿强

制或诱导流转、土地流转规范化程度低,以及流转土地的“非粮化、非农化”现象等不容忽视

的问题,影响了土地流转的健康发展。对于这些问题,我们必须采取有效措施加以解决,才能

保证土地流转的稳步推进。

[关键词]　农村土地流转;制约因素;农地产权制度;农业比较收益;社会保障

[中图分类号]F320　[文献标识码]A　[文章编号]1003—4145[2010]04—0116—06

改革开放以来,我国确立了以家庭联产承包责任制为主的农村基本经营制度。随着这一基本经营制度的逐步完善,农村土地流转问题日益突显出来。农村土地流转,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

对于农村土地流转问题,从家庭联产承包责任制开始实施起,中央就一直高度重视。自1984年中央1号文件首次提出允许农户经集体同意可以转包承包地给种田能手,到2002年颁布的《农村土地承包法》把土地承包经营权流转政策上升为法律规定。可以看出,中央的政策是明确地、连续的,而且是随着农村经济发展逐步完善的。特别是党的十七届三中全会在《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)中,又进一步提出在确保土地承包经营权长久不变的基础上,按照依法自愿有偿原则,允许农民以各种形式流转土地。从而使农村土地流转成为新一轮农村改革的核心问题。

尽管中央和地方政府部门始终支持和鼓励土地流转,但在我国并没有出现预期的大规模流转的局面。一方面,农村土地流转率低、进程缓慢。据农业部有关部门的调查统计显示,到2008年底,全国土地承包经营权流转面积仅有1.09亿亩,占农户承包耕地总面积的8.9%。①另一方面,农村土地流转发展极不平衡。东部沿海经济发达省市流转面积明显高于中西部省市。

一、我国农村土地流转何以如此缓慢

我国农村土地流转何以如此缓慢,究竟是什么因素制约了土地流转?对于这一问题,笔者认为以下几方面因素较为突出:

(一)现行农村土地产权制度固有的缺陷

目前,理论界基本一致的观点是:“农村土地产权制度内在的缺陷是制约土地流转的最大障碍”。笔者赞同这一观点。但也有学者提出了质疑,认为:“假定农地产权已经十分明晰,那么农地的流转就能够达到很高的程度。试问,这一命题能够成立吗?”②诚然,在当今中国现阶段,即使农地产权制度已十分完备也并不必然导致土地流转的加快。但是在我们看来,如果没有完善的农地产权制度作保障,农村土地流转就不可

3收稿日期:2010-01-25

作者简介:张宗亮(1963-),男,山东警察学院教授,主要从事法学研究。

①数据来源于《人民日报》2009年8月4日。

②肖文韬:《交易封闭性、资产专用性与农村土地流转》,《学术月刊》2004年第4期。

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能健康发展,更不会出现大规模流转的局面。因此说,土地流转需要以完善的农地产权制度为基础,这是一个涉及农业、农村的根本问题。这个问题不解决,农民经营农业的制度基础就不牢固。

对我国现行农村土地产权制度作进一步的考察就会发现,其缺陷突出表现在两个方面,严重制约着农村土地流转。一是农地产权主体虚置,所有权界定不明晰。我国《宪法》规定:农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。关于集体所有的主体,根据我国现行法律规定,其表现形式有三种:村农民集体、村民小组农民集体和乡(镇)农民集体。但实际情况是多数农民对土地究竟归谁所有并不清楚,据一项调查显示,认为自己耕种的承包地所有权属于国家的占41.91%,属于乡(镇)集体的占

3.56%,属于村集体的占29.57%,属于村小组的占6.23%,属于个人的占17.62%。

①这说明农民对承包地的所有权主体缺乏基本的了解。导致农民对集体土地所有权主体产生认知错误的重要原因,在于“农民集体”在我国现行法律中并没有明确界定,不是一个内涵确定的法律概念,这使得“农民集体”在现实中很难找到对应的载体。正是“农民集体”的这种不明晰性造成的所有权主体缺位,导致农民利益受损和农地纠纷频频产生,给土地流转带来了很大的负面影响。二是农村土地承包经营权权能残缺,缺乏稳定性、安全性和排他性。农村土地是通过缔结土地承包经营合同的形式划归农民使用的,然而,这一土地承包经营权是由国家

土地所有权间接派生和农民集体土地所有权直接派生的,并不具有真正意义上的独立性和完整性。

②承包经营权下的几种权利,如占有权、使用权、收益权和处分权,都受到不同程度的限制,这使得土地承包经营权权能不全,弱化了它本应具有的产权的稳定性、完全排他性和安全性。在这种土地权利制度下,农民对土地中长期投资的积极性不高,在土地经营上的短期化行为以及对土地的掠夺性经营在所难免,从而使农业生产条件改善乏力、农业经营效益偏低,进而降低了农民对农地的有效需求,一定程度上影响了农村土地流转。

(二)我国农业比较收益低下

在市场经济条件下,资本的本性就是追求利润的最大化。资本的逐利性决定了它总是从比较收益低的领域流向比较收益高的领域。资本在不同领域的流动会引起不同领域资源配置的改变。同样,在农业领域,农业的比较收益也是决定资本的投入,以及是否扩大土地经营规模的根本性因素。

农民作为理性的“经济人”,是否选择流转土地,要综合比较各种收益,从而选择比较收益最高的方面来进行决策。也就是说,当农业的比较收益高于其他部门时,投入到农业的资本就会相对较多;反之,投入到农业的资本就会相对较少。从这个意义上讲,农业比较收益高,土地流转需求就会相对旺盛,农业比较收益低,土地流转需求就会相对缺乏。

我国农业的比较收益偏低。农业本身属于弱质产业,除了要承担自然风险和市场风险之外,农业资源禀赋、劳动者素质和生产方式等往往对农业的经济效益有很大影响。与发达国家农业相比,我国农业人口众多、人均农业资源有限,农业基础资源禀赋要素较差,农村劳动力的综合素质和劳动技能低下,科技在农业领域的运用和贡献率还不高,直接导致我国农业综合生产能力不强,生产效率较低。农产品成本一直居高不下,而农产品价格却一直在低水平徘徊,在成本和价格的双重挤压下,农业比较收益一直较低。我国农业比较收益长期偏低的状况,使社会资本失去了向农业领域投入的愿望,导致农村土地流转市场需求严重不足。实际上,在沿海一些发展外向型农业的地区,社会资本向农业领域的投入是十分活跃的,社会资本通过订单式的农业生产,或公司加农户的经营模式使先进的农业生产技术得到了广泛运用,转包、租赁、股份合作等土地流转形式也得到迅速发展,农业的规模经营较为普遍,究其原因主要在于外向型农业的比较收益大大高于内向型农业的比较收益。因此,农业比较收益低下是影响农村土地大规模流转的重要因素之一。

(三)我国工业化、城市化发展水平严重滞后

相关研究表明,一个地区农村土地流转的规模大小与该地区工业化、城市化的发展水平正相关。城市化是吸纳农村劳动力的载体和桥梁。只有城市化及其相关二三产业的迅速发展,使农民真正离开土地融入城市,才能消除农民流转土地的后顾之忧。

尽管我国已处于工业化发展的中期阶段,城市化进程不断加快,但我国的城市化率仍相对较低,全国还有超过半数的人口居住在农村,从事农业生产的劳动力仍占到社会从业人员总数的50%以上。同时,虽然城市化提供了农民大规模迁徙和流动的条件与空间,但却因为城乡二元户籍制度、社会身份管理制度的存

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11①②胡新桥、余飞:《权利主体迷失,农地所有权急需立法厘清》,《法制日报》2010年1月6日第4版。

禹桂枝:《土地承包经营权流转与农地产权制度的》,《河南师范大学学报(哲学社会科学版)》2008年第2期。

在,而未能出现进城务工农民在城市中大规模结构性沉淀的社会效果。①在一定的历史时期内,相当一部分进城务工农民还不具备脱离土地能够生存的能力,农业收入仍然是其收入的重要来源,未能完全融入城市。这就决定了我国农村土地在短期内不可能出现大规模流转的局面,尤其是对中西部广大地区而言更是如此。有关调查显示,中西部地区土地流转面积要低于东部沿海经济发达地区,其原因就在于东部沿海发达省市城市化水平明显高于中西部地区,有着发达的二三产业,吸纳了大量的农村劳动力,并较好地解决了农民市民化的问题。而中西部地区不仅城市化水平滞后,而且二三产业发展缓慢,吸纳农村劳动力的能力不足,大量的农村剩余劳动力以到东部发达地区打工为主。因而,这类地区的土地流转一般发生在外出务工者和留守村庄的农户之间,要么是基于亲戚、朋友关系而由转入者无偿代种,要么是以较低的价格转包,大都以短期流转为主。由于土地流转大都限于一个村庄范围内,在国家土地政策不发生明显变化的条件下,熟人社会的一整套行为规则保证了土地协议的有效执行。流出土地的一方在回村后还可以根据当时的协议要回自己的土地。这样,在经济形势较好时,外出的农民能够在城市中打工,一旦因经济衰退而失业时,所承包的土地又成为他们生存的“避风港”。②因此,在我国城市化水平还明显滞后,还没有为农民创造更稳定、有更高收入的就业机会,以及农村社会保障体系还不健全的情况下,农村土地的大规模流转是很难实现的。

二、我国农村土地流转存在哪些问题

目前来看,我国农村土地流转不仅在制度和体制层面存在障碍性因素,而且在实践层面也存在不少问题。这些问题如果解决不好,同样会严重影响土地流转的健康发展。我们通过对大量实证研究的分析发现,土地流转过程中主要存在以下四个方面的突出问题:

(一)地方政府部门职能错位,侵害农民土地承包经营权益的现象时有发生

土地承包经营权是国家赋予农民的一项最基本的权利,任何组织和个人都不得干扰和侵害。但实际操作中,一些地方政府及有关部门和乡镇村级组织不按国家有关规定操作,存在着侵害农民土地承包经营权益的现象。有的基层政府没有全面落实土地延包、确权的规定,与农民签订的承包合同不规范,经营权证发放不到户,农民的土地承包经营权没有得到落实。有的基层政府以“搞规模化经营,发展现代农业”为由,靠行政手段违法强行收回农民全部或部分承包地,片面求规模,大搞土地兼并。有的基层政府采取“反租倒包”的形式,变相集中农民的承包地对外发包。这种“反租倒包”实质上是以乡镇组织或村级组织取代农户成为土地流转的主体,代替农民流转承包地,往往是先将农户的承包地包给开发商,再回过头来找农户办理租地手续。如据《半月谈》记者在河南省某地的调查,一些地方把村里的承包地围圈起来,逼迫群众把地反租给乡政府,由乡政府再转包给开发商。更有甚者,一些地方在土地流转中踢开农民,把“净地”整体流转给企业经营,这种做法虽然迅速形成了规模化种植,企业效益猛增,但出租土地的农民却因此收入下降。③还有的乡镇政府和村级组织把土地流转作为增加财政收入的重要来源,采取各种手段与民争利,随意截留、挪用、扣缴土地流转收益。如,在有些以股份制形式流转土地的过程中,农户按田亩入股可以获得租金和分红收益,但在租金和红利的分配中,由于缺乏明确的法律或条例监管,监督不力,部分租金和分红收益被村干部截留。在有些以村集体名义集中农民承包地流转的过程中,村集体只付给农户基本地租,而大部分级差地租和增值收益被村干部截留和挪用;还有的村集体以各种名目再扣缴农民的部分租金,农民实际拿到的收入所剩无几。这些损害农民土地承包利益的行为,在一定程度上挫伤了农民流转土地的积极性。

(二)地方政府有关部门及村级组织违背农民意愿,强迫、诱导农民流转土地

市场经济条件下,土地经营权的流转,是一个合意的契约过程。任何组织和部门,都不能代替农民,并违背农民的意愿进行强制性的土地流转。当前特别应该引起警惕的是,不少地方政府在现有的政绩目标压力和自身利益的驱使下,往往过多使用行政手段强制或诱导农民进行土地流转。如某市为了加快土地流转步伐,于2005年专门出台了“土地承包经营权流转考核奖励办法”,把土地流转工作列入年终对乡镇街道目标责任制考核,并每年安排专项资金用于土地流转工作奖励。2008年该市政府又出台了《关于加快推进农村土地承包经营权流转的若干意见》,规定从2008年起,市财政连续三年每年拨出1000万元资金专项用于土地流转补助和奖励。对当年新增连片规模流转土地在50亩以上,流转期限在5年以上,按实际流转面积一

811①

②

③

戚攻:《我国工业化进程中的农村土地流转》,《探索》2008年第3期。

郭亮:《土地流转的三个考察维度》,《调研世界》2009年第4期。

《土地流转:9亿农民的命根子能否“活”起来》,转引自新华网,2007年7月29日。

次性给予流出户每亩200元的资金补助,一次性给予所属镇村每亩60元的奖励。

①从有关调查来看,对这种变相定指标、限面积流转土地的做法,基层乡镇的态度同样是积极的。有的乡镇专门下发文件,对土地流转新增面积和期限达到上级要求的,给予村干部一定的奖励。乡镇街道之所以积极执行上级的相关政策规定,并主动出台加码式的鼓励政策,主要是完成政绩考核的需要和受经济利益的驱动。由于层层加码式的奖励是依附于农户流转面积的多少和期限的长短,容易导致基层工作人员在利益的刺激下,采取多种措施,动员农户签订长期合同,加大流转力度。特别是通过镇村委托流转的连片土地,遇有少数农户不同意流转而导致整个村的土地无法流转时,基层工作人员的损失会较大,不仅上级财政的补助无法享受,而且乡镇的奖励也无法获得,极易导致基层工作人员采取一些强硬措施迫使这些农户进行土地流转。如取消农户的低保待遇、各种荣誉评比,对农户自主流转土地设置障碍等。这些变相的强制或诱导流转的做法,不仅违背了农民的愿意,而且损害了土地承包经营户的利益,对土地流转产生了不利影响。

(三)土地流转规范化程度不高,流转纠纷有逐渐增多的趋势

近年来,涉及农村土地纠纷的案件呈不断上升的趋势,特别是因土地流转问题引发的纠纷所占比例越来越高。目前来看,导致土地流转纠纷不断增多的原因主要在于土地流转规范化程度低。一是没有签订合同。大多数农户之间的土地流转往往不遵循一定的程序以及履行必要的手续,也没有通过签订流转合同或者契约来规范流转双方的权利义务,通常采取“口头协议”的方式进行私下流转。据中国人民大学和美国农村发展研究所(RD I )2005年组织的17省农村土地调查数据显示,有86%的农户在转出土地时没有签订书面合

同,尤其是在不收取报酬、转出期限不定期或转出期限很短的情况下更是如此。②这种“口头协议”形式的流

转往往因利益问题引发纠纷。二是所签合同不规范。尽管有一部分农户在土地流转中签订了合同,但由于国家并没有规定统一的土地流转合同格式,多数合同是农户双方自己起草的,致使所签合同有许多不规范之处。有的内容不完整,合同条款、标的不明确,对于流转期限、双方的权利与义务、违约补偿等缺乏明确规定;有的所订条款甚至与现有的法律法规相抵触,影响了合同的法律效力。此外,大多数合同未经县乡合同管理机构审查、鉴证或公证机关公证,存在诸多法律漏洞,埋藏着较大的纠纷隐患。三是土地流转程序不合法。我国现行《土地管理法》和《农村土地承包法》规定:“土地承包方案以及土地发包给本集体以外的单位或者个人承包,应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。”但有的集体经济组织违反法律的强制性规定,未经村民大会三分之二多数同意任意发包;甚至有的乡镇违反集体土地所有权人

意志,越权发包土地,引起村民土地承包经营权纷争。

③有的发包方不按法律规定,随意变更合同主体,如针对村民出生、死亡、迁出、迁入等情况,未经村民大会多数同意而随意调整土地;有的因原承包费用较低而主张调整承包金未果,发包人随意解除原承包合同发包给他人经营等,上述随意流转土地的行为,引发了诸多

原承包户主张土地经营权侵权之诉和合同违约之诉。

④从有关实证数据来看,土地流转纠纷在农村耕地纠纷中占很大比例。如2003年3月1日至2005年3月1日,河南省唐河县法院共受理各类农村土地纠纷案件128起,其中,涉及农村土地承包经营权流转的案件94起,占全部农村土地纠纷案件的74%,且问题多出

在土地流转环节。

⑤目前,因土地流转不规范引发的大量纠纷已成为影响农村社会稳定的重要因素。(四)随意改变流转土地用途,“非粮化”和“非农化”问题突出

随着我国农村土地流转步伐的不断加快,随意改变流转土地用途的现象也日益突出。虽然中央一直强调土地承包经营权流转不得改变土地用途,但调查发现,在实际的土地流转中,大量耕地的农业用途性质发生了改变,出现了较为严重的“非粮化”和“非农化”倾向,一些本来种粮食的土地被流转为搞养殖业、花卉业、生态农业、观光休闲农业,甚至直接变为建设用地。据《经济参考报》记者的调查,目前农户对农户流转的土地基本还是用来种粮食,但农户对协会、农户对企业、农户对种养殖大户的流转,多数出现了土地“非粮化”趋势。例如以无锡为例,农户之间流转的土地有10.3万亩,基本以种粮为主,占总流转土地的17.6%;

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11①②③④⑤吴百花:《土地流转过程中的多元主体博弈分析》,《中共浙江省委党校学报》2009年第2期。

叶剑平、蒋妍、丰雷:《中国农村土地流转市场的调查研究》,《中国农村观察》2006年第4期。

如2004年2月25日,北京南安河村村委会未经村民大会同意,将2000亩耕地租赁给北京汇通诺尔狂飙运动休闲有限公司,土地使用年限为60年,年租金为70万元。村民对村委会的作法极为不满,多次上访,要求村委会解除与租赁方的租赁合同,并拆除租赁方在所租土地上的违章建筑。转引自杨正莲:《北京南安河村2000亩土地流转纠纷》,《中国新闻周刊》,2008年第48期。

谭峥嵘:《土地承包经营权流转纠纷及解决机制研究》,《湖南行政学院学报》2009年第4期。

刘强、贾黎威:《土地承包经营权流转纠纷调查报告》,《人大建设》2005年第7期。

农户流转给镇村、企业和种养大户的土地有48.6万亩,基本从事设施农业,改变了土地原有用途,占总流转土地的82.4%①。同时,占用农村耕地从事工业和城镇化建设等“非农化”现象也比较突出。据国务院发展研究中心的调查,1997—2004年,全国新增建设用地570万亩,占用农村耕地304万亩②。从全国范围看,以租代征、圈占耕地、未批先用、无证用地等违规违法流转土地的现象较为严重,2008年国土资源部在全国土地执法百日行动中,清查违规违法用地336.4万亩③。

土地流转过程中的这种“非粮化”和“非农化”现象,主要源于利益的驱动。一方面,尽管国家采取了各种粮食价格的保护政策,但我国粮食生产的比较利益仍然偏低,而非粮食等经济作物生产的收益较高。在比较利益的驱动下,土地的受让户会减少对耕地的粮食生产投入,而转向效益较高的经济作物。另一方面,非农用地的增值效应也大大高于农业用地。据测算,我国2005年每公顷耕地形成的农业产值为8412元,农民耕作土地的年均纯收入仅有2000多元,而同期每公顷工业用地形成的工业产值可达到2246万元。④这样以来,许多地方政府在政绩和利益的双重刺激下,往往不顾中央的三令五申,采取多种办法规避中央的行政控制和计划限制,违规将农用地转为建设用地。调查发现,近年来在一些市县土地出让净收入已占政府预算外收入的60%以上,成为名副其实的土地财政,这一现象不能不引起高度重视。国内有关政策研究专家警告,耕地的“非粮化”“非农化”问题已威胁中国的粮食安全。⑤

三、我国农村土地流转如何有序推进

农村土地流转事关农村的稳定与发展,如何保证其健康有序地稳步推进,是当前面临的最为紧迫的任务。从目前农村土地流转过程中暴露出来的问题看,既有宏观层面的也有微观层面的,这就需要我们既要消除制约农村土地流转的障碍性因素,也要解决好影响农村土地流转的突出问题。

(一)完善农村土地产权制度,确立农民土地承包经营权流转的主体地位

当前,要稳步推进农村土地流转,必须在坚持农村土地属于集体所有的基础上,完善农村土地产权制度,赋予农民承包经营的土地在市场上流转的权力。具体来讲,一是进一步明晰集体土地所有权主体。在坚持农村土地集体所有的前提下,要通过修正现行法律,科学界定“农民集体”的法律内涵,并在具体的制度设计上明确农民集体的民事主体地位,使农民集体成为真正的所有权人。同时,在立法上应理顺农民与农民集体之间的权利义务关系,使农民可以通过行使成员权积极参与农民集体土地事务,实现集体土地所有权主体的民主决策和顺利运行。⑥二是明确集体土地所有权权利的具体内容。要赋予集体土地所有权主体排他的占有权、收益权以及处分权,使集体土地所有权主体能够根据国家政策在承包期满后对土地进行调整,能从收益权中获得集体积累,增加农村集体为农民提供生活保障的能力。在土地流转过程中,所有权主体对农民流转土地的行为不得干预,但要做好引导、帮助以及地籍管理方面的工作。三是强化土地承包经营权权能。即要赋予承包者完整的土地承包权,使农民拥有对承包地的占有、使用、收益和有条件的处分权。要以《物权法》为依据在法律上确认土地承包经营权的物权性质,并使土地承包权商品化。要强化土地承包经营权的独立性,进一步明晰土地承包经营权的内容,将占有、使用、收益和转包、出租、互换、转让等明确规定在农民承包土地的权利当中,使其成为真正相对独立稳定的权利。赋予农民清晰稳定的承包经营权,能够稳定农民对土地经营的预期,增加对土地的中长期投入,提高农业的比较效益,从而拓展土地流转的空间。四是要制定统一规范的农村土地流转的格式合同。土地流转合同是一项技术性较强的合同,适用者多是农户,而农户本身就总体而言法律知识还比较欠缺,因此,建议修改《合同法》,在《合同法》分则中增加“土地承包经营权流转合同”专章。⑦要在基本条款、程序方面定型化,明确合同双方当事人的权利、义务,并规定违约连带责任。从而避免乡村组织以行政手段干预农户对土地的自主经营权和流转权,使农民的土地承包经营权益在根本上得到保障。

(二)建立健全中介服务组织,完善土地流转的市场化服务

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②

③

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⑥

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郭奔胜、陈先发:《新一轮土地流转出现“非粮化”冲动》,《经济参考报》2008年10月20日第4版。

蒋省三、刘守英:《土地制度改革与国民经济成长》,《管理世界》2007年第9期。

《全国土地执法百日行动中清查违规违法用地336.4万亩》,转引自新华网2008年4月14日。

钱昱如、邱道持、王玲燕:《农地流转中的耕地用途变化及原因分析》,《农村经济》2009年第3期。

王庆功、张宗亮:《农村土地征收中的利益博弈及其解决途径》,《东岳论丛》2009年第1期。

胡新桥、余飞:《权利主体迷失,农地所有权急需立法厘清》,《法制日报》2010年1月6日第4版。

禹桂枝:《土地承包经营权流转与农地产权制度的完善》,《河南师范大学学报(哲学社会科学版)》2008年第2期。

土地流转本质上是一种市场行为,是生产要素的重新配置。建立一个统一规范有序的土地流转市场,是农村土地流转健康发展的重要保障。因此,建立市场化的土地流转机制,规范土地流转市场,是当前应着力解决的问题。一是建立健全土地流转市场服务中介组织。建立市场化运作的土地流转中介服务组织,是我国农村土地有序流转的重要组织保障。目前,在我国经济比较发达的江浙沪已经出现了这种类型的组织。土地流转中介服务组织是在政府指导下,以市场为导向、自负盈亏的经济中介组织,它为土地供需双方提供土地流转交易平台,从而有效地解决土地供需双方因不能及时沟通而使土地流转受阻的问题。二是建立和完善农村土地流转信息网络系统。全面统计一定区域内的农村农户土地承包的状况、农村劳动力人数等资料,及时掌握村组农户土地流转的意愿、合意的价格,以及供需双方各种必要的信息,使双方能及时、准确获得土地流转信息,提高交易成功率,降低交易成本。三是积极探索市场化的土地流转价格制度。根据市场供求、宏观经济运行状况和土地经营者的投资变化情况,逐步形成土地流转的市场竞价机制,更准确地反映土地的动态价格变化,推动土地资源的合理配置。四是加强政府部门对土地流转市场的指导和管理。地方各级政府管理部门,要成立土地流转管理办公室,负责土地流转的政策研究、方案制订和业务指导等工作,加强对土地流转市场服务中介组织的管理和监督,保证土地流转市场的规范化。

(三)准确定位政府在土地流转中的角色,明确各部门的管理和服务职能

土地流转是一个渐进的长期的过程。各级政府部门在土地流转问题上不能拔苗助长,不能通过行政命令的方式推进流转土地,更不能与民争利。在推动土地流转中,各级政府和村级集体经济组织的重要职责是:一是必须维护农民的承包权益,保护农民对承包土地的占有、使用、收益等承包经营权。土地是否流转和以什么方式流转,完全由农民自己作主。要规范乡村组织在土地流转中的行为,把工作重点放在加强相关法律和政策的宣传方面,强化引导、服务、管理和监督,为农地的有序流转创造良好的条件。二是加强对流转土地用途的监管。各级政府要采取切实措施,确保流转的农用地不改变农业用途,属于基本农田的,流转后不得改作其他用途,促使流转土地向种粮方向发展,保证国家的粮食安全。三是必须坚决纠正和查处流转中的违法违规行为。土地管理部门要加强与纪检监察、司法、信访等部门的沟通协作,完善农村土地专项治理工作机制,重点纠正和查处侵害农民权益和随意改变流转土地用途的行为。

(四)完善农村土地流转的配套措施,为农地流转创造良好外部环境

农村土地的有序顺畅流转,受到一系列因素的制约。但最根本的是切实解决农民的非农就业之后的后顾之忧。因此,必须积极完善农村土地流转的各项配套措施,创造良好的土地流转外部环境。一是推进农业的产业化和农村城市化进程,进一步加快农村剩余劳动力转移的步伐。通过统筹城乡非农产业发展,在农村城镇的产业领域发展工业以及服务业,为农民获取非农就业机会提供产业基础;以优势产业促进农村城镇建设,提高农村城市化水平,为农村劳动力转移拓展空间。对进城务工农民要在制度上解决他们的住房、就业、子女入学等问题;对进城农民在农村的承包土地、房屋、宅基地,要通过创新体制机制,完善资产处置办法,使其顺利地离开农村和土地。二是加快建立多形式、多层次的社会保障体系,逐步弱化农村土地的保障功能。要加大对农村社会保障的财政投入力度,探索建立农村人口养老保险制度,进一步扩大新型农村合作医疗制度覆盖范围,将最低生活保障体系向农村延伸,让农民放心地流转土地。要对进入城市就业、自愿放弃土地承包经营权的农民给予补偿鼓励,并尽快纳入城镇社会保障体系,实现与城镇社保的对接,避免再次返乡与村民争地。同时,大力加强劳务培训和劳务开发,逐步实现农民收入渠道多元化、稳定化,弱化农民承包地的社会保障作用。

(责任编辑:亦木)

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大丰区农村土地流转现状分析

大丰区农村土地流转现状分析 国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转，农村土地流转发展迅速，有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础，但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状，认为土地流转取得了不俗的成果，但也存在发展不平衡等现象，并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。 标签：大丰；土地流转；农业供给侧改革；措施 近年来，农村土地流转速度加快、趋势向好，土地流转可盘活农村土地，提高土地利用率，增加农民收入，加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转，党的十八大和十八届三中全会都提出，要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转，发展多种形式适度规模经营，2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度，土地承包关系延长三十年保持不变，为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部，是江苏省面积最大的城市区，近年来，大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手，效果显著、成果斐然。所以，调研大丰地区农村土地流转的现状，总结其做法、经验，找出存在的问题，并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议，不仅有助于大丰区推进农业农村现代化，对全省乃至全国具有重要意义。 一、大丰区农村土地流转的基本情况 大丰区拥有农用地287.7万亩，其中耕地面积154.33万亩，现有农户20.74万户，农业人口50.29万人，人均耕地面积3亩余，为江苏省之首。迄今，已超50%耕地面积进行了土地流转。 （一）主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作，深入推进“三权分置”改革，并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》，制定四项措施：严格执行土地流转政策；严禁改变流转土地农业用途；严格规范土地流转手续；严明土地流转工作纪律，保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策，安排专项奖补资金，对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿，激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来，已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元，其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合

农村土地流转存在的问题及对策研究

农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位

第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合

农村土地流转调研报告

农村土地流转调研报告 农村土地流转调研报告 加强农村土地流转管理服务加快推进现代农业发展步伐 一、我县农村土地流转的现状 三十年前推行的以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，极大地解放和发展了农村生产力，调动了广大农民的生产积极性，推动了农业农村经济快速发展，农民收入稳步增加，人民生活水平显著提高，针对农业机械化程度不断提高，农户承包经营土地零星分散与集约经营、提高规模效益的矛盾日趋突出的实际，上世纪九十年代中期以来，我县农村土地经营权有偿流转逐步发展，取得了一定的成效。据初步统计，目前，全县农村土地经营权流转面积达万亩，其中，耕地万亩，占耕地面积的%，林地万亩。流转形式主要有入股、出租、互换、转包等四种基本形式。入股形式的典型有普满乡石角塘村，以组为单位，对耕地进行连片发包，收入归本组村民。出租形式的典型有坦坪乡的松艳生态农业发展园、龙潭镇的众鑫农工贸公司、塘村镇邓林养殖小区和湖南盛丰生态农林有限公司、广东宸宇营林有限公司、湖南郴州香满楼

畜牧有限公司等，流转的土地主要为林地。互换形式主要为农村居民建房用的宅基地。转包形式主要为外出务工人员承包经营的耕地请亲朋好友代耕和跨区域连片种植烤烟的农户。实践证明，农村土地流转是流出方、转入方"共赢"及社会效益显著的好事实事。流出方在保证承包土地收入的同时，可以放心地务工经商，部分农民还可以在租用土地的企业或大户里打工，增加务工收入。转入方对转入的土地，在经营期内，可以充分整合自身的技术、信息、资金优势，放心大胆的进行投资开发，形成适度规模经营，辐射带动周边区域生产的发展，加快农业产业结构调整。同时，通过土地流转，使土地相对集中，减少了田土边界纠纷矛盾隐患，引进工商资本和社会闲散资金及先进的农业理念进入农业领域，解决农业资金"瓶颈"问题，增强现代农业发展理念。 二、我县农村土地流转中存在的困难和问题 我县农村土地流转虽然取得了一定的效益，但流转不畅的问题仍然十分突出，农村土地抛荒现象在各地仍然不同程度存在，究其原因，主要有三个方面：一是流转的市场机制不健全。总体来说，我县的农村土地流转基本上是农户间的自发流转。虽然县外的几大公司租地面积达10多万亩，但也存在着合同手

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题

土地流转项目可行性研究报告

专业编写 土地流转项目可行性研究报告 《十三五规划》 核心提示：土地流转项目投资环境分析，土地流转项目背景和发展概况，土地流转项目建设的必要性，土地流转行业竞争格局分析，土地流转行业财务指标分析参考，土地流转行业市场分析与建设规模，土地流转项目建设条件与选址方案，土地流转项目不确定性及风险分析，土地流转行业发展趋势分析 提供国家发改委（甲、乙、丙）级资质 中投信德——专业编写各类商务报告 【主要用途】发改委立项、政府批地、贷款融资、环评、申请国家补助资金等【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式、PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商 【工程师】高建（先生）会给您满意的答复 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、批地、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能

性、有效性、技术方案及行业政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可 行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 可行性研究报告大纲（具体可根据客户或法改委大纲进行调整） 为客户提供国家发委（甲乙丙）级资质 专业编写： 土地流转项目建议书 土地流转项目申请报告 土地流转项目环评报告 土地流转项目商业计划书 土地流转项目资金申请报告 土地流转项目节能评估报告 土地流转项目规划设计咨询 土地流转项目可行性研究报告

农村土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、

经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因

2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料

2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。

农村土地流转现状及研究

农村土地流转现状及研究 我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 （一）、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定，该阶段为禁止流转阶段 （二）、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，

不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 （三）、xx年8 月29 日，第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》，于xx 年3 月1 日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 （一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 （二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力 大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。

农村土地流转存在问题及对策研究

农村土地流转存在问题及对策研究 李瑞刘兴姝 (陕西省地产开发服务总公司陕西西安710075) 【摘要】当前，我国农村土地流转处于较低层次的发展阶段，在其发展过程中存在着农民缺乏依法转让意识、流转过程不够规范等系列问题，因而，要实现农村土地合理合法流转，政府就必须建立规范有序的土地流转机制，严格保护农民的合法权益，建立健全社会保障制度。 【关键词】农村；土地流转；权益；社会保障机制 一、农村土地流转的内涵 农村土地流转又叫农村土地使用权流转，它是指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的使用权让渡给其他农户或经营组织的过程。它是实现农村资源优化配置的有效形式，促进了土地承包经营权在流转过程中与生产要素的紧密结合，实现农业生产的精细化和现代化。农村土地流转的范围既包括耕地、荒地、鱼塘、山地等其它农业用地。其主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。它是土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素相结合，实现农业生产利润最大化的一种重要方式和途径。 二、当前农村土地流转存在的问题 1、农村土地流转程序不规范 农村土地流转在我国虽然经历了一些岁月，但无经验和规律可循，在摸索中进行，因此在实际土地流转的过程中往往出现流转程序不规范等问题。一方面，农民缺乏依法转让意识，大多数流转的土地往往进行的是口头协议，因而流转双方容易发生争执和纠纷。另一方面，我国虽然颁布了《农村土地承包法》等法律，允许农民依法流转土地，但对农村土地的流转的程序价格和管理缺乏明确的规定，这样就导致许多经营户虽然签订了合同，但合同内容和条款不明晰，流转双方缺乏在责、权、利关系上的明确规定，为以后的合同纠纷留下了许多隐患。 2、在农村土地流转过程中，权益保护意识不强 当前，在农村土地流转过程中，随意改变土地承包关系，破坏土地经营权。有些地方政府将土地流转作为增加收入的手段或作为地方“政绩”的形象工程，严重地损害了农民的利益，更有甚者，有些地方政府为了短期利益，在农民不知情的情况下，引入商户或大户进行经营，如当前很多外来农家乐的经营，使得失地农民的基本生活和生产失去了保障。 3、土地“惜转”现象较为普遍 在我国，由于根深蒂固的思想束缚，农民普遍存在“离土不离地”等现象。这样就使得很大一部分农民人不在，但不愿意放弃土地的经营权，一方面，农民无精力经营土地造成土地的大量荒废也不愿意流转，另一方面，有能力经营土地的人又缺乏经营的土地，存在着土地资源的大量破坏和浪费。“惜转”现象普遍存在。这种现象严重制约着农村生产力的发展，制约着土地资源的优化配置。 4、土地收益较低，招商引资困难较大

土地流转调研报告

土地流转调研报告 土地流转调研报告 随着人们自身素质提升，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。写起报告来就毫无头绪？下面是整理的土地流转调研报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 土地流转调研报告1 近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。特别是xx年，县委、县政府按照市委、市政府“农业结构调整、土地流转和生态旅游三篇文章打捆一起做”的总体部署，依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户，采取公司租赁、合作社承包、农户自发流转等形式，按照依法、自愿、有偿的原则，强化引导，示范带动，促进了土地流转规模化经营。为进一步推进我县农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收，根据县领导指示，农业局组织人员对全县农村流转情况做了专项调研，现将调研情况汇报如下： 一、土地流转相关政策 农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事

农业生产经营，简称农村土地使用权流转或土地流转。xx年3月日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第五节第三十三条规定土地流转应遵循的原则： 平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； 流转的期限不得超过承包期的剩余期限； 受让方须有农业经营能力； 在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 xx年3月日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 二、我县土地流转的现状 我县共有 6个乡镇3 8个行政村，农业人口50.2万人，耕地面积46.7万亩。人均0.9亩。目前全县已实现农村土地流转57747亩，土地流转率达 2%。其中，转包27 4 亩，占47%；出租 9634亩，占34%；转让3465亩，占6%；互换23 0亩，占4%；入股xx55亩，占

农村土地流转存在的问题及建议

农村土地流转中存在的问题及建议 摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。 关键词：土地流转规模经济保障制度 农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。 解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。 一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体

农村土地流转现状面临的困难及对策建议

农村土地流转现状面临的困难及对策建议近年来，随着我镇外出打工人员的逐年增多和二、三产业的不断发展，一部分农民的基本生活保障在很大程度上已经不再依赖土地，这就造成农村土地承包经营权流转的现象比较普遍。现将我镇土地流转情况汇报如下： 一、我镇土地承包经营权流转现状 自去年，全区土地流转工作会议以后，罗村镇通过土地流转服务平台，大力推进农村土地承包经营权流转，鼓励种养大户通过承租、承包、转让、入股等形式进行土地流转，建设现代家庭农场，开展适度规模经营。目前，全镇整建制的对聂村村和罗村村承包耕地进行了土地流转，合计流转的2144.2亩。通过土地流转，实现规模经营需要一定的产业支撑。罗村镇作为传统的工业镇，目前农业比重小，农业产业化水平还不高，农业效益较为低下，农业产业作为农村土地流转的一种内在动力的作用还很弱。 二、土地流转的政策建议 （一）加强农村土地承包监督管理，稳定和完善土地承包关系。我县是一个人多地少和农业人口比重大的农业县，农村土地不仅是基本的生产资料，也是农民的基本生活保障。因此，政府工作各部门必须对农村土地问题给予高度的重视，要健全严格规范的农村土地管理制度，把党的农村土地承包政策落实到位，维护好农民的根本利益。加强我县农村土地承包合同的管理，重点要从宣传、规范、完善、解决四个方面来抓。一是要宣传《农村土地承包法》，增强干部群众法

律意识。《农村土地承包法》正式实施以来，我们就把宣传贯彻这部法律作为农村土地工作的一件大事，积极组织编印《农村土地承包法律法规汇编》，免费发放到千家万户；二是要规范土地承包经营权流转管理和服务，搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；三是要完善土地承包流转程序，维护农户的利益。在具体工作中，我们要做到充分尊重农户的意愿，规范土地流转手续，保护农民的合法权益四是要解决好农村土地承包纠纷，积极开展农村土地承包仲裁活动。 （二）多种方式推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营发展。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和政策，根据我县农业产业化发展规划，积极引导农户通过转包、转让、出租、互换、入股、委托流转等多种形式流转土地承包经营权，鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户，鼓励农业企业、农民专业合作社、农业科技人员等单位或个人通过接包、租赁、入股、委托经营等形式连片经营农户流转的土地，开展土地规模经营。探索农村土地股份合作制，鼓励农户以土地承包经营权入股的形式进行农业合作生产。在土地仍是农民收入主要来源，土地流转基本条件不够具备的地区，要围绕当地主导产

我国农村土地流转的现状与对策研究

我国农村土地流转的现状与对策研究

中国农村土地流转的现状与对策研究 引言 农业、农村和农民问题是中国社会经济发展具有全局性、战略性的重大问题。土地问题是影响“三农”问题解决的关键，而如今土地问题的核心是农村土地流转问题。新中国成立以来，中国农地变迁经历了从土地改革，到农业合作化，再到人民公社，最后到家庭联产承包责任制的过程。家庭联产承包责任制还原了农业家庭经营最优的特征，经过让家庭成为自身经济活动的剩余索取者，家庭成员成为财产的股东，并赋予家长配置资源、协调生产和应用激励手段的权力，其结果是“一个家庭责任制下的劳动者劳动激励最高，这不但是因为她获得了她努力的边际报酬率的全部份额，而且还因为她节约了监督费用”。家庭联产承包责任制的制度绩效是显著的。林毅夫在分析1978－1984年间中国农业增长的源泉时，运用生产函数法测算，此间农业产值增长42.23%，在各种解释变量中，制度变量的贡献约占46.89%，相当于同期化肥、资本、劳动力、土地投入的总效应。可是，作为一项制度创新，家庭联产承包责任制不可能一劳永逸地解决农业增长中的全部问题。因为，家庭联产承包责任制在运行过程中逐渐暴露出一些缺陷和不足：其一，家庭经营规模细小，土地零碎，既妨碍了土地的适度规模经营，又妨碍了农业的机械化；其二，随着第二、三产业的发展，农户兼业化日益严重，农业生产成为许多农户的副业，这既不利于传统农业向高效的现代农业转变，也不利于农地的可持续利用；其三，农民对土地的依恋心理增强，给具有现代意义的农民离土离乡增添了新的困难；其四，农民的组织程度降低，农户分散化，使现代农业科技和先进生产经验、先进耕作技术的传播与推广变得比

关于土地流转的调研报告(完整版)_1

报告编号：YT-FS-7345-30 关于土地流转的调研报告 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

关于土地流转的调研报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 浙江省临海市小芝镇是“全国环境优美乡镇”，是 个以农业为主的农业山区小镇。关于土地流转，浙江 已经试验过一段时间了，针对这次xx届三中全会《决 定》的精神，本人实地下村调查农村土地流转情况。 一、小芝镇农村面临的形势 小芝镇目前有常住人口3.4万，人均耕地面积仅 为0.8亩。小芝镇地处临海市东部山区，四周群山环 绕，是典型的山区小镇。在75省道改造好之前，小芝 镇受地形地貌的限制，与外界交流很不方便。长期受 交通、信息、资金投入等因素的影响，我镇目前的情 况是：村集体经济普遍薄弱，第二、第三产业发展落 后，农业经济依赖传统经营模式，现代高效农业发展 缓慢。

作为全国环境优美乡镇，我镇将生态农业，休闲观光农业以及农家乐建设作为今后工作重点。 二、目前我镇存在的土地流转形式 乌岩村是小芝镇第一行政大村，以此村为例，根据我的调查，发现目前存在的土地流转方式有： 1、村集体所有的林地，果园，以投标形式划片承包给经营能手。经营能手根据市场信息来运作，达到一定的规模后，再将项目上报有关部门，争取资金补助。此类情况大多为种植户，承包的林地都为种植水果、苗木及中药材等。我镇作为省十大新兴花卉种植基地，此前的土地流转面积达到了近6000亩，土地承包合同为23年，如此大面积，长时间的土地流转是我市比较特殊的土地流转方式。 2、农田承包 许多不从事第一产业的农民将土地承包给种粮大户统一经营，种粮大户根据市场信息，搞特色效益农业。我在调查中发现，目前农民的种粮积极性并不高，一户人家基本是种一年粮食，就够吃两年，加上化肥，

关于土地流转问题的研究

关于土地流转问题的研究 土地流转要坚持“一具前提”和“五个有利于”： 农民自愿、自主，关键要自主。 有利于粮食安全；有利于巩固和完善农村基本经济制度和村民自治制度；有利于 农业机械化和劳动力转移；有利于农民共同富裕和全面小康；有利于增强中国转型进展的“韧性”。 20xx年中央一号文件提出：全党务必居安思危，切实防止忽视和放松“三农”工作的倾向。怎么贯彻降实中央精神，关键在于稳定和完善党在农村的基本政策，要始终把实现好、维护好、进展好广阔农民全然利益作为农村一切工作的动身点和降足点，进一步完善农村土地承包法律法规和政策，做好土地承包经营权流转治理和服务工作，健全流转市场。惟独如此，农民致富才干实现，粮食安全就有保证，“三农”咨询题才干解决，农村的繁荣稳定和农民全面小康也就有了希翼。 土地流转的过去：伴随着承包制，农村的土地开始流转 从承包制开始的那一天起，农村的土地流转就开始了。 20世纪80年代初到xx初的土地流转，受承包期短的限制，土地流转普通在村组内农户之偶尔亲戚朋友之间进行，流转费在200－300斤/亩谷子或玉米。80年代的土地流转，动因要紧有：部分农民加入乡镇企业和流通领域就业；专业化养殖等多种经营的进展；少量的农民进城。那个阶段的土地流转是自发的，自主自愿的，也就是公平交易。 xx年代中期开始，由于农民负担日益加重，很多农民种地亏本，撂荒现象日益严峻。各地政府为了禁止农民撂荒，普遍向撂荒农民加征100元/亩左右的撂荒费。于是浮现了两种形式的流转：一种是亏本转包，承包农户把自己的承包地给他人种，别仅别收租，反而倒贴100－200元/亩；另一种是承包农户为躲避沉重的负担，将承包地一撂了之。对这些撂荒地，村干部别得别将其调整集中，以“合同”的形式集中转租给种地大户，承包期普通10年以上。这种流转在20xx年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠纷咨询题，回乡要地的农民依据的是《土地承包法》，别愿还地的租地大户依据的是《合同法》。一时刻搞得最高法也别得别出台“司法解释”，规定此类土地纠纷由地点政府调解和仲裁，基层法院别得受理。最后，《承包法》大胜《合同法》，种地大户有条件退出了土地，重新实现了“均田地”。 xx年代中期开始的土地流转，和80年代有本质的别同，部分农民流转土地尽管也是自主的，但是被迫的，同时是亏本流转；部分农民一撂了之，其土地由村干部转租给“大户”，更别是自己的意愿。 土地流转的如今：新农村建设热潮，催生各地别同的土地流转试验 当下土地流转要紧有三种形式： 一种是类似80年代的土地流转，都是在村内农户、亲戚朋友之间流转。这种流转方式最近3年有了新进展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转。例如，20xx年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6个村民发起创办了资金互助社，205人入社，每人互助资金500元。互助社成立后做的第一件事是集中团购农资，一亩地（两季）胖料廉价150元。互助社做的第二件事是土地流转，将村民从土地上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩350元/年，如今流转给互助社，500元/亩。两年时刻别到,全村有980亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村85％的劳动力离开了土地。别仅粮食产量增长25％，全村人均纯收入xx00多元，翻了一番多。互助社两年积存40多万元。 第二种土地流转形式叫“占补平衡”或“建设用地指标异地流转”。有些地点利用国家“土地占补平衡”政策，鼓舞村庄在新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村

浅谈我国农村土地流转出现的问题及探析对策

浅谈我国农村土地流转出现的问题及探析对策农村土地流转是解决“三农”问题的现实选择，是建设现代农业、新农村的 基础工作，促进和规范农村土地流转是全面建成小康社会，提高农民收入水平，缩小城乡差距的重要手段。但是在实施农村土地流转的过程当中，还有许多问题有待解决。 标签：农村土地流转问题对策 一、传统思想观念的束缚 农民把土地作为命根子来看待，认为只要有了土地，生活就有了保障。一部分农民宁可选择分散经营，也不愿将土地流转出去。就目前来看，农业目前还是一个比较效益低、市场竞争力弱的弱势产业，既面临市场风险，又面临自然灾害的风险，投入多、产出少，若依旧一家一户则面临着生产结构单一，缺乏吸纳现代科技的内在动力，农产品科技含量低、农业科技成果转化率低，农民从纯农业中增收的空间极少甚至为负。严峻的现实表明，如果不解决土地分散经营这个根本问题，不抓住农村土地流转这个根本途径，农民增收就只是一句空话。 二、土地流转程序不很规范 个别农户之间只有口头约定，未依据法律程序办理规范的流转手续，订立必要的流转合同，以至于在流转过程中产生较多矛盾，比如土地租赁关系不明确、土地使用关系混乱。在土地流转价格上也没有一个明确的规定，土地流转价格不断上涨，土地承包期限较短且不稳定。大部分土地承包合同的时间为1-3年或3-5年（含口头约定），由于承包期短承包户很难进行长期种养殖计划，承包户很多人不愿意购买大型农业机械、进行农业基础设施的整修，而粮食生产中的大型农业机械购置农业基础设施的改造、农田土壤结构的改良等都需要进行长期投资，这影响了农业的可持续发展。 三、农业科技培训体制不完善 从2012年中央一号文件提出了“科技兴农”至今已经有三年了，但现有的培训体制还不能适应“科技兴农”的新要求，还是单一的有政府部门主管的各类农业科技推广机构进行科技推广，仍停留在办班培训、技术咨询、印发材料等最基本的层面，科技推广服务的深度和广度远远满足不了农民对新农业技术的需要，无法满足新形势下现代农业发展对科技服务的新需要，农业新科技推广的长效机制还没有形成；专业的高素质的农业科技人员比较稀缺；农业科技的中介机构功能不完善；适合农民自身的、易读易学的农业科技书还比较少等等。 四、我国农村土地流转出现的问题，对此提出了以下对策 1.创新观念，提高土地流转的积极性

土地流转调研报告[工作范文]

土地流转调研报告 土地流转促使农村部分土地向农业企业、种养能手和农村经济组织集中，实现了土地分散经营向集约经营的过渡，进一步推动了农业生产的规模经营，下面是XX为大家收集的土地流转调研报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友! 为全面了解贺州市农村土地流转现状、特点以及存在的困难和问题，更好地促进农村土地流转健康有序发展。根据市政协工作安排，市政协黄少雄副主席带领农林界别的委员组成专题调研组，于今年5月至7月，深入各县(区、管理区)以及部分乡镇、村屯开展农村土地流转情况专题调研。通过召开座谈会、听取汇报、实地察看、采集数据、走访企业和种养大户等形式，深入了解全市农村土地流转的基本情况。现将调研情况报告如下： 一、贺州市农村土地流转的现状及特点 据统计，贺州市农用地面积1188.6万亩，其中耕地面积186.5万亩，林地面积907.6万亩。截止20XX年底，按照“依法、自愿、有偿”的原则，全市农村土地通过出租、入股、转让、转包、互换等形式流转面积达306.5万亩，涉及农户10.3万户，分别占农用地面积和农户总数的25.8%和20.0%。其中，流转耕地29.3万亩，林地252.4万亩。按

流转形式分，出租243.3万亩，占流转面积的79.4%;入股8.5万亩，占2.8%;转让41.8万亩，占13.6%;转包10.1万亩，占3.3%;互换1.1万亩，占0.4%。从目前贺州市土地流转现状看，主要有“四多四少”的特点： (一)林地流转多，耕地流转少。至20XX年底，全市林地流转面积占土地流转面积的82.3%，耕地流转占9.6%，而水田流转仅占5%。 (二)出租的形式多，转让、合作等形式少。目前，虽然全市农村土地流转有出租、入股、转让、转包、互换等多种形式，但主要以出租形式为主，占土地流转面积的79.4%，入股、转让、转包、互换等形式相对较少。 (三)流转后土地用于种植林木的多，种植农作物的少。20XX年，中共中央、国务院下发了《关于加快林业发展的决定》后，种植林木经济效益大幅度提高，许多林业公司到贺州市大面积租赁集体林地种植桉树，一些种植大户也加入到租地种桉树的行列，形成了一个租地种树高潮。至20XX年底，土地流转用于种植林木面积达243.8万亩，占流转土地面积的79.5%，而用于种植农作物的为19.2%。 (四)流转经营主体为外地老板多，本地农民少。农业是弱势产业，抵御市场风险和自然灾害的能力较弱，通过土地流转发展规模生产投资大，而本地农户一般底子较薄，既不能将土地使用权作为贷款抵押，又没有贷款担保单位，很难