房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录与市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其她费用（含税费）3万元/亩，开发费用1、5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资得3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本得10%，试估算该地产得市场价值。
解：
（1）估算每平方米土地取得费用与开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米
其她费用：30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用与开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米
（2）计算利息：
第一期利息：270×3／4×10％×2×0、5＝20、25（元）
第二期利息：270×1／4×9％×1×0、5＝3、0375（元）
每平方米土地取得费用与开发费用应承担得利息费用为23、29元。
（注:由于第一年投入总投资得3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，
所以需要乘以0、5。第二年同理。）
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23、29+27＝320、29（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
320、29×（1+10％）＝352、32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352、32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地得使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地得容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划得要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地得最佳开发方案为建设一幢25 000平方米得大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
(1)将待估宗地开发成七通一平得建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;
(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积得建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金得60%，第二年投入所需资金得40%，各年投资均匀投入;
(3)专业费用为建筑费用得10%;
(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积得年租金为 2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分得1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2、5元，写字楼平均空置率约为10%;
(5)管理费用为租金得5%，税金为租金得17、5%，保险费为建筑费及专业费用得0、1%，维修费用为建筑费用得1%，年贷款利率为5%，复利计息;
(6)开发商要求得利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之与得
25%;
(7)房地产综合资本化率为8%;
(8)每年按365天计算：
(9)本项目不考虑所得税因素。
解：(1)1—2楼面积：3 000×2=6 000=0、6(万平方米)
(2)3—5层面积：1 900×3=5 700(平方米)=0、57(万平方米)
(3)6层及以上面积2、5-0、6-0、57=1、33(万平方米)
(4)年总收入(万元)
=0、6×2 000+0、57×2×365×0、9+1、33×2、5×365×0、9
=2 666、75(万元)
(5)年总费用
=2 666、75×(5%+17、5%)+2、5×3 000×1、1×0、1%+2、5×3 000×1% =683、27(万元)
(6)年利润=2666、75-683、27=1983、48(万元)
(7)大厦价值=1983、48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355、83(元)
(8)建筑费用=3 000×2、5=7 500(万元)
(9)专业费用=7 500×10%=750(万元)
(10)开发商利润=(7 500+750+500+地价)×25%
=2 187、5+0、25×地价
(11)利息
=0、1576×地价+64、86+375、85+81、49=0、1576×地价+522、20
(12)地价
=23 355、8-7500-750-500-2187、5-0、25×地价-0、1576×地价-522、2 =11 896、13-O、4076×地价
地价= =8451、36(万元)
3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方得租赁合同规定，租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内得收益现值就是多少？
一、解：（2）计算过程：
前五年得租金收益分别为：R1=8（万元）
R2=8×(1+2%)=8、16（万元）
R3=8×(1+2%)2=8、32（万元）0
R4=8×(1+2%)3=8、49（万元）
R5=8×(1+2%)4=8、66（万元）
后五年得租金收益均为：R=15（万元）
折现率为：r=10%
（3）将（2）中得数据代入（1）中得公式中，求得P=66、75（万元）
二、
参考答案：1）、公式：P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）
n-t]} ×[1/（1+r）t]/r 2）、收益现值= 8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]} ×[1/（1+10%）5t]/10% =66、76（万元）
4、待估地块为一商业用途得空地，面积为600平方米，要求评估其2011年5月得市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目 A B C 待估对象
坐落略略略略
所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区
用地性质商业商业商业商业
土地类型空地空地空地空地
价格总价25、2万元49万元43、5万元
单价1500元/m21400元/m31450元/m4
交易日期2010、10 2010、12 2011、1 2011、5
面积168m2350m2300m2 600m2
形状长方形长方形长方形长方形
地势平坦平坦平坦平坦
地质普通普通普通普通
基础设施完备较好较好较好
交通通讯状况很好很好很好很好
剩余使用年限35年30年35年 3 0年
已知以下条件：（1）交易情况正常；
（2）2010年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C得区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目 B 分值 C 分值
自然条件相同10 相同10
社会环境相同10 相同10
街道条件稍差8 相同10
繁华程度稍差7 稍差7
交通便捷程度稍差8 稍差8
规划限制相同10 相同10
交通管制相同10 相同10
离公交车站稍远7 相同10
交通流量稍少8 稍少8
周围环境较差8 相同10
注：比较标准以待估地块得各区域因素标准，即待估地块得区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格得影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
解：（1）进行交易情况修正。从评估人员得调查中发现交易实例得交易没有什么特殊情况，均作为正常交易瞧待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1、07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1、05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1、04
（注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1
月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1、163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1、075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象得面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格得影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块得剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0、9659
交易实例A得个别修正系数＝1、03×0、9659＝0、995
交易实例B得个别修正系数＝1、03
交易实例C得个别修正系数＝1、03×0、9659＝0、995
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×1×1、07×1×0、995＝1597（元／平方米）
B＝1400×1×1、05×1、163×1、03＝1761（元／平方米）
C＝1400×1×1、04×1、075×0、995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）
因此，这一地块得评估值为994200元。
5、有一宗“七通一平”得待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2、5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费得10%，建筑费与专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价得2、5%，销售税费为楼价得
6、5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求得投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前得单位地价与楼面地价。
解：(1) 现已知楼价得预测与各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
(2) 计算楼价：
楼价=2000×2、5×9000=45,000,000(元)
(3) 计算建筑费与专业费
建筑费=3000×2000×2、5=15,000,000(元)
专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)
(4) 计算销售费用与税费
销售费用=45,000,000×2、5%=1,125,000(元)
销售税费=45,000,000×6、5%=2,925,000(元)
(5) 计算利润
利润 = (地价 + 建筑费 + 专业费) × 10%= (地价 + 16，500，000) × 10% （注:16，500，000由15，000，000 + 1，500，000取得、)
(6) 计算利息
利息 = 地价× [(1 + 6%) 2-1] + （15,000，000 + 1，500，000) × [(1 + 6%) 1 1]
= 0、1236 ×地价 + 990，000
(注:地价就是在两年前就投入得,故要用2次方、而建筑费与专业费就是在两年内均匀投入得,故只用1次方)。
(7) 求取地价
地价 = 45，000，000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0、1 ×地价
-1,650,000-0、1236 ×地价 9,900,000
地价=21,810,000/1、2236=17,824,452(元)
(8) 评估结果
单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)
楼面价格=8912/2、5=3565(元/平方米)