江苏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：餐饮房地产估价的技术路线及难点处理试题

江苏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：餐饮房地产估价

的技术路线及难点处理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。

A：中位数

B：众数

C：平均数

D：分位数

E：工业用地的监测点评估价格

2、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍

3、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。

A：35

B：37．8

C：38．4

D：73．4

E：借款合同

4、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

A．助理

B．决策

C．技术

D．文职

6、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A

：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格

7、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。A：50％

B：25％

C：20％

D：15％

E：执行层的组织协调

8、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

9、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：机场

B：单纯建筑物

C：住宅

D：房地产保险

E：工业用地的监测点评估价格

10、建设用地使用权出让，是土地级市场。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。

A．两个方面：租金和物业增值

B．三个方面：租金、物业增值和股权增加

C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加

D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大

12、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质

13、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。

B．42

C．48

D．50

14、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。

A．独立方案

B．互斥方案

C．净现值法

D．等额年费用法

15、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A．科学

B．客观

C．准确

D．全面

16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。

A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

A：用途专业的房地产

B：价值较大的房地产

C：独立使用的房地产

D：不可分割的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

18、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于．【2005年考题】

A：536万元

B：549万元

C：557万元

D：816万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当|Ed|＝0，称需求为__。

A．单一弹性

B．缺乏弹性

C．富有弹性

D．完全无弹性

20、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题) A：500.0

B：537.5

C：612.5

D：650.0

E：借款合同

21、某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由__确定。

A．出租方

B．承租方

C．房地产管理局

D．租赁双方

22、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。

A．95

B．100

C．120

D．175

23、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。

A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

E：执行层的组织协调

24、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。

A：300

B：213．50

C：171．19

D：500

E：工业用地的监测点评估价格

25、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15

B．30

C．45

D．60

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间

D：按年度编制的财务会计报表也称为年报

E：以一年确定的会计期间称为会计年度

2、房地产价格构成中的开发成本包括．【2003年考题】

A：取得土地使用权时的出让金或转让金

B：基础设施建设费

C：公共配套设施建设费

D：勘察设计和前期工程费

E：管理费

3、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满

B：保险公司因解散、破产等原因而终止

C：保险标的因除外责任原因而灭失

D：当事人解除保险合同

E：保险人未履行赔偿或给付义务

4、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由负责。

A：住房和城乡建设部、国土资源部

B：住房和城乡建设部行政主管部门、土地行政主管部门

C：人事部、房地产行政主管部门

D：住房和城乡建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调

5、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。

A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工

B：城镇个体

C：城镇工商户

D：城镇自由职业人员

E：农民

6、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有．(2008年试题)

A：恶意欺诈

B：市场疲软

C：项目拖期

D：质量纠纷

E：违法预售

7、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57%

B．4.00%

C．6.56%

D．10.56%

8、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度

30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

9、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地

B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地

C：专用绿地

D：专用园地

E：专用林地

10、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。

A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D．尚未使用即发现下水管道堵塞

E．下雨时发现外墙渗水

11、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A．240

B．622

C．312

D．874

12、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。

A：使用一年后发现屋面漏水

B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D：尚未使用即发现下水管道堵塞

E：下雨时发现外墙渗水

13、根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用．【2006年考题】

A：与外部环境最协调

B：达到规模递增

C：内部构成要素的组合最适当

D：外部环境与内部因素相关联

E：外部环境要素为最适当的组合

14、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A：15

B：30

C：60

D

E：执行层的组织协调

15、房地产部门规章包括等。(2002年试题)

A：《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

B：《城市房地产转让管理规定》

C：《房地产估价师注册管理办法》

D：《房地产估价规范》

E：《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

16、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。

A：城市化水平的提高

B：房地产开发建设的技术进步

C：房地产本身价格的提高

D：消费者收入水平的提高

E：房地产开发建设要素价格下降

17、资产具有的特点包括。

A：资产能够给企业带来经济利益

B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的

C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的

D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务

E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿

18、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类．其中，属于经济折旧的有【2006年考题】

A：功能落后

B：功能缺乏

C：环境污染

D：交通拥挤

E：正常使用的磨损

19、对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb’）之间的关系是（）。

A．Pb

B．Pb≤Pb'

C．Pb=Pb'

D．Pb>Pb'

20、程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为元。

A：1320

B：1440

C：3960

D：4320

E：执行层的组织协调

21、__建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A．砖木结构

B．砖混结构

．钢筋混凝土结构

D．钢结构

22、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

E：执行层的组织协调

23、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用。

A：与外部环境最协调

B：达到规模递增

C：内部构成要素的组合最适当

D：外部环境与内部因素相关联

E：外部环境要素为最适当的组合

24、房地产市场的参与者包括__。

A．开发商

B．政府

C．金融机构

D．建筑师

E．专业顾问

25、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。

A：物业管理

B：设施管理

C：房地产资产管理

D：房地产组合投资管理

E：借款合同

（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!）

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