应用成本逼近法的例题解析

辅导内容：
应用成本逼近法的例题解析
一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题）
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2万元/亩，贷款利率为12%，假设土地开发周期为2年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。
（一）审题
明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。
（二）方法选择与解题思路
从题目所给条件，很容易判断出适用成本逼近法。
基本思路：第一步，根据条件计算土地取得费和土地开发费；第二步，计算利息、利润和土地增值收益；第三步，将以上各项相加得到积算价格；第四步，通过年期修正后得到所求土地价格。
（三）公式与计算步骤
1、基本公式
土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数
2、计算步骤
（1）计算方法选择：适用于成本逼近法
（2）计算土地取得费（注意换算为统一的单位）
土地取得费=3+2=5（万元/亩）=75（元/平方米）
（3）计算土地开发费，2（亿元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）计算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）计算利润，利润=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）计算成本地价
成本地价=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地积算价格
积算价格=成本地价×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）计算50年期地价
50年期地价=土地积算价格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）难点与常见问题分析
利息、利润计算基数及计息期的确定，年期修正（以利息率替代土地还原率）。
一、2002年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目：（出自2002年土地估价实务试卷计算题的第1小题）
某企业于2000年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地，总面积3000平方米，缴纳的土地出让金为30元/平方米，该宗土地开发程度已达到“五通一平”。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价

和总地价。
（一）审题
明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。同时考虑资料取舍，找出隐含条件（主要就是要确定土地出让金）。
（二）方法选择与解题思路
题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法。
基本思路：题目给出的条件比较见解，需要进行年期修正。首先根据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；然后将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；再将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格。
（三）公式与计算步骤
1、适用公式
土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数A+土地出让金×年期修正系数B
2、计算步骤
（1）选择计算方法：根据题意，适用于成本逼近法
（2）计算土地取得费（含税费）， 10（万元/亩）=150（元/平方米）
（3）计算土地开发费， 8（万元/亩）=120（元/平方米）
（4）计算利息（不超过1年，按单利计算）
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55（元/平方米）
（5）计算利润， （150+120）×10%=27（元/平方米）
（6）计算无限年期成本地价
成本地价=（2）+（3）+（4）+（5）=150+120+11.55+27=308.55（元/平方米）
（7）计算49年期成本地价
308.55×[1-1/（1+6%）49]=290.79（元/平方米）
（8）计算49年期的土地出让金
30×[1-1/（1+6%）49]/ [1-1/（1+6%）50]= 29.90（元/平方米）
（9）计算单位地价， （7）+（8）=290.79+29.90=320.69（元/平方米）
（10）计算总地价，
总地价=320.69×3000=96.21（万元）
（四）难点与常见问题分析
难点：一是土地增值收益以土地出让金形式出现；二是土地取得时间与估价时点不一致，需要进行年期修正。
常见错误：
（1）面积换算错误，这是成本逼近法的一个重要考点；
（2）利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误；
（3）年期修正错误，特别注意成本地价与土地出让金在使用年期上不同，进行年期修正的公式也不一样。
（4）解题步骤不够完整或不够清晰。