商品房买卖一般流程
商品房买卖一般流程
导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋权予买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。
各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。
1.签订《认购书》
《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼
盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。
2.签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》
购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。
《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。
3.与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》
为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银
行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。
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⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法。
○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明1 二、报表目录3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8
一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。
关于办理商品房初始登记和转移登记的程序和要件
关于办理商品房初始登记和转移登记的程序和要件2012-06-13 15:57:41 来源：包头房地产网 - 政务版浏览：1831次 一、开发商在依法取得的房地产开发用地上建成房屋后，按照房地一致的原则，首先应当申请房屋所有权初始登记（房屋所有权初始登记是房屋权利的第一次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力），需提供以下要件： 1、房屋所有权登记申请书； 2、国有土地使用证的原件、复印件； 3、建设工程规划许可证正、副本的原件、复印件； 4、规划验收合格证正、副本的原件、复印件； 5、建设用地规划许可证正、副本的原件、复印件； 6、建设工程竣工验收备案表原件、复印件； 7、单位组织机构代码证原件、复印件；房屋所有权人身份证原件、复印件； 8、房屋平面图； 9、其他必要材料； （备注：个人委托代办的，应出具经公证的授权委托书及经办人身份证原件、复印件；单位委托代办的，应出具单位的授权委托书及经办人身份证原件、复印件。） 二、购房人应当在开发商办理完初始登记后，才能申请办理分户产权登记（转移登记）。办理分户产权时，买卖双方应共同申请并提供以下要件： 1、加盖开发商公章的房地产买卖合同和房屋所有权转移登记申请书； 2、商品房销售结算单（网上商品房不需提供）； 3、购房凭证； 4、房屋平面图； 5、房屋专项维修基金缴交证明； 6、个人身份证原件、复印件，单位组织机构代码证原件、复印件； 7、契税完税凭证； 8、
其他必要材料； （备注：个人委托代办的，应出具经公证的授权委托书及经办人身份证原件、复印件；单位委托代办的，应出具单位的授权委托书，经办人身份证原件、复印件。）
商品房销售网上签约办法
商品房销售网上签约办法 第一条为规范商品房销售行为，提高房地产市场信息的透明度和共享度，维护当事人合法权益，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号) 、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、建设部《关于印发房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）的通知》（建办住房[2004]116号），结合本市实际，制定本办法。 第二条本市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区内的新建商品房销售（包括预售和现售，下同），签订商品房买卖合同、定金协议，应按本办法规定在www.**************上进行网上签约。其他区县（自治县、市）具备条件的，可以按本办法的规定实行商品房销售网上签约。 第三条市国土房管局负责商品房销售网上签约的组织实施及其相关管理工作。 第四条预售商品房在办理商品房预售许可证前、现售商品房在办理新建商品房所有权设定登记前,应当向市国土房管局申请办理用户入网手续，申报以下房地产开发企业信息，并提交相关证明资料：企业名称、工商登记注册号、注册资金、企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话。房地产开发企业需委托代理销售机构销售商品房的，应办理代理销售机构入网手续并申报以下信息：代理销售机构名称、工商注册号、注册资金、单位地址、联系电话、法定代表人姓名、联系人、机构资质等级和证书号。办理用户入网手续的具体办法由市国土房管局另行制定。 第五条房地产开发企业预售商品房申请办理商品房预售许可证或现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前应向市国土房管局办理项目入网手续，申报以下项目（楼盘）信息，并提交相关证明资料： （一）项目（楼盘）基本情况：项目（楼盘）名称、座落、联建单位名称及分配方案（包括分配方式及分房面积、位置）；施工许可证号、建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号、建设用地红线图、物业管理区域的平面布置图；绿化率、容积率、间距，共有共用部位及设施；开工日期、竣工日期、开盘日期，预售资金监管银行名称、工程监理公司名称，前期物业管理企业名称、前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。
⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法。
房地产价格统计报表制度 （简明版本） （年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 年月
本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。
目录 一、总说明 ···················································································································· 二、报表目录 ················································································································· 三、调查表式 ················································································································· 四、主要指标解释 ··········································································································· 五、附录························································································································
长沙市商品房买卖合同通用版
合同编号：YTO-FS-PD522 长沙市商品房买卖合同通用版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards
长沙市商品房买卖合同通用版 使用提示：本合同文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利，经共同商议并达成协议，签署成为文件资料，实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 长沙市商品房买卖合同 (合同编号：20120574903) 合同双方当事人：_________ 出卖人：湖南湘天房地产开发有限公司 营业执照号：430000000084217机构代码证：72252192-4 注册地址：长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园15栋108房 联系电话：85079998 法定代表人：段志旭受托人：_________ 买受人：_________ 证件类型及号码：身份证_____________ 联系电话：_________ 联系地址：___________ 共有人：___________ 证件类型及号码：___________ 联系电话：___________联系地址：___________
商品房初始登记流程
商品房初始登记流程 一、预售商品房抵押登记办理完毕后可以办理初始登记，如果在抵押手续未全部办理完毕前进行初始登记的话，尚未进行抵押的房屋将作现房处理。 二、前往房产局领取表格，包括《武汉市商品住宅维修基金（开发建设单位）缴存申报单》、《武汉市房地产权属登记申请表》并用U 盘拷贝下发信息。 三、填写《武汉市房地产权属登记申请表》并将房屋清册附在表格后；计算相关费用，填写《武汉市商品住宅维修基金（开发建设单位）缴存申报单》，在表格最后一列后面加上“单元数”一列。将费用合计写在第一页上方。 四、在商品房合同备案管理系统中输入每一套房屋的实测面积，上报房产局接收。 五、前往房产局提交相关证件（查原件收复印件）和U盘信息，证件包括： 1、申请表 2、工商营业执照复印件 3、法人代表身份证复印件 4、授权委托书及代理人身份证复印件 5、房地产开发资质许可证
6、土地使用权属证件 7、用地红线图 8、建筑工程规划许可证（或规划补办、处罚证明） 9、建设用地规划许可证 10、商品房销（预）售许可证 11、建筑施工许可证 12、建筑红线定位图 13、竣工验收证明（备案证） 14、白蚁防治合同 15、建筑工程规划验收合格证 16、房屋平面图（测绘队出具的盖章原件要收回） 17、房屋实测面积清册 六、、等候房产局核算费用和核对信息并通知缴费。 七、缴纳相关费用，包括维修基金、产权费、手续费。 费用标准见附件《交易税费调整说明（暂行）》和《新政策调整条件说明（一）》。 八、房产局相关部门进行初始登记资料下发商品房权属证明书。 此过程需要开发企业人员前往房产局粘贴产权附图。 初始登记完毕。
房地产开发项目行政审批流程
房地产开发项目行政审批流程流程始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和验收三个阶段。 一、供地前置环节 供地前置环节，分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作、土地招拍挂组织实施、固定资产投资项目备案3个环节。 分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作：国土资源部门，提供具备出让条件的土地；环保部门，提供环境规划影响评价文件；地震部门，提供地震安全性评价文件；规划部门，提出土地招拍挂的刚性规划设计条件。 土地招拍挂组织实施阶段，国土资源部门完成国有土地使用权出让（招拍挂）、建设用地审批等工作（期间，政府清欠部门要核实开发企业资信度，出具未拖欠施工企业工程款的证明），出具《国有建设用地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有建设用地使用证》。 土地“招拍挂”，到国土资源局获取挂牌出让文件后提交：①营业执照副本②组织机构代码证③资质证书④招拍挂申请⑤股东会决议⑥法人身份证明、法人身份证复印件⑦委托代理人授权委托书⑧委托代理人身份证明及其身份证复印件。 招拍挂报名后向土地资源局①交纳竞买保证金②签订成交确认书③签订土地出让合同、填写呈报表④补交土地出让金⑤契税⑥公证费⑦代征道路费⑧代征道路管理费。 其中向财政局交纳契税阶段需要提交①成交确认书复印件1份
②国有土地出让合同③土地出让金④组织机构代码复印件。 土地相关费用缴纳完成后到国土资源局地籍处进行土地证办理。所需材料：1、呈报表2、出让金发票复印件3、契税票蓝色原件4、法人身份证复印件5、①公司章税②组织机构代码复印件③营业执照复印件④代理人身份证复印件⑤委托书6、土地登记申请书7、法人身份证明8、缴纳土地登记费。 首先向国土资源部门提供：1.申请人有效证明材料；2.规划设计条件；3.投标、竞买保证金；4.未拖欠施工企业工程款的证明。其中未拖欠施工企业工程款的证明包括：①加盖施工总承包企业公章建设单位申请；②第一次开发工程的建设单位提供资金到位的证明；③工程建设单位无拖欠工程款证明。核发建设用地批准书、国有土地使用权证书。提供材料后，办理建设用地批准书，国有建设用地出让合同，国有建设用地使用证后，到发改部门进行核准证的办理。所需材料①国有土地使用权证书②建筑规划设计条件③环评报告④营业执照副本⑤组织机构代码证⑥无拖欠款证明⑦核准证申请⑧项目申请报告。(以下所需文件均为复印件，其中⑥需要财务部配合提供资金到位证明)尽快进行项目用地审批环节集中缴费阶段。进入下一工作流程。 审批过程及办理流程 房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和竣工验收三个阶段。审核和办理总用时15天，启用审批专用章9枚。 （一）规划许可阶段。分为建设用地规划许可、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批、施工图设
重庆市商品房网签系统用户入网办理说明_适用于远郊区县
重庆市房地产市场信息系统 ——商品房网签系统 区县用户入网办理说明 目录 1开发企业办事流程 (2) 1.1新办 (2) 1.2变更 (4) 1.2.1钥匙盘人员信息变更 (4) 1.2.2开发企业名称变更 (4) 1.2.3开发企业资质信息变更 (4) 2提交资料 (5) 2.1新办 (5) 2.1.1管理员盘 (5) 2.1.2操作员盘 (5) 2.2变更 (6) 2.2.1钥匙盘人员信息变更 (6) 2.2.2开发企业名称变更 (6) 2.2.3开发企业资质信息变更 (6) 3收费标准(代东方中讯数字证书认证有限公司收) (7) 3.1新办 (7) 3.2变更 (7) 3.3次年更新（续费） (7) 3.4遗失补办 (7) 3.5东方中讯服务热线： (7)
1开发企业办事流程 1.1新办 第一步：网上注册 注册地址：http://61.186.206.40/yjqxkfs登录页面，点击“企业注册”按钮，进入企业信息录入页面，录入内容有：企业基本信息、法定代表人信息、组织机构代码证信息、资质信息、营业执照信息、管理员信息、操作员信息，待注册完成后请打印房地产开发企业注册申请表、操作人员申请表、授权委托书。 第二步：提交资料到区县国土房管局信息科审核 提交资料详见2.1，信息科根据开发企业提交的资料进行审核，具体内容为： （1）纸质资料是否提交齐全； （2）网上注册时信息是否填写正确、完整，填写内容与所提交的纸质材料是否一致 ①基本信息：组织类型、单位名称、是否本地企业、单位性质、组织机构代码 ②资质信息：资质类型、资质等级、资质证书号、资质批准日期、截至日期 ③法定代表人信息：姓名、证件类型、证件号码 ④管理员信息：姓名、证件类型、证件号码、登录名、密码、手机 ⑤营业执照信息：注册资本、营业执照号码 （3）经办人是否为授权委托书上的受委托人； （4）数字证书申请表上所填写的信息与所提供资料是否一致 ①单位名称、营业执照号、单位地址与营业执照、公章 ②经办人姓名与盘名 ③所填身份证号与人员证件号码 ④办公电话、移动电话、签名、日期、选项等必填项是否填写 第三步：信息科办理网签钥匙盘
最新长沙市商品房买卖合同
长沙市商品房买卖合同 （示范文本） （合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 营业执照号：机构代码证： 注册地址：联系电话： 法定代表人：受托人： 买受人： 证件类型及号码 联系电话：联系地址 共有人： 证件类型及号码 联系电话：联系地址 共有情况： 根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，出卖人和买受人在平等、自愿、诚实信用的基础上，就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目基本情况 出卖人经批准，在地块上建设商品房，项目名称为，规划用途为。 出卖人以方式取得位于编号为 土地使用权证，土地使用权面积为____________㎡，使用权起始日期为，其中住宅用地终止日期为，其他用地终止日期为。 买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为，批准机关为长沙市住房和城乡建设委员会。该建设工程预计竣工日期为。
买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为。 第二条买受人所购商品房的基本情况 该商品房所在楼栋主体建筑结构为，建筑层数层，其中地上_____层，地下____层。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于 第 [幢] [单元] [层] 号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一），规划用途为。 该商品房_____(1、合同约定2、产权登记)建筑面积㎡，其中套内建筑面积㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积________㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。 该商品房层高为________ 米。有 ______ 个阳台，其中阳台为封闭式，________阳台为非封闭式。 第三条抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为：___________ 。 1、该商品房未设定抵押。 2、该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为，抵押权登记日期为 _____________。 出卖人保证：该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。 第四条预售款的监管 买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预售款监管账户。 该商品房的预售款监管机构，预售款监管账户名称为，账号。预售款应按法律法规的有关规定监管和使用。 第五条计价方式及价款 出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）元/㎡，总房价元（￥元）。
商品房的网上签约操作流程
网上签约操作流程指南 网上签约操作主要包括：期房签约和联机备案、期房签约和联机备案解除、现房签约、现房签约注销。 一、期房：（期房签约和联机备案） 1、登录交易权属系统在“交易管理”类别下，选择“期房签约和联机备案-〉期房签约”模块，点击“签约内容填写”。 2、在绿色的楼栋信息中找到需要签约的楼栋，鼠标双击楼栋，进入房屋选 择界面。点击“返回楼群表”可回到楼群表界面。 注：灰色的楼栋信息是不能选中进行签约的，灰色楼栋信息代表房屋全部售出或者未售房屋被占用，预售许可到期等。
3、点击楼盘表里需要进行签约房号下的“签约”两个字。 4、点击“签约”后，进入填写信息步骤。首先需填写房屋信息，这些房屋信息都会输出在合同内容里，房屋信息中一些证件信息是必选的。
5、房屋信息填写保存后，点击“下一步”或者直接点击页面左侧的“双方情况”，进行“双方情况”填写。
（1）出卖人默认为开发企业信息，在双方情况里自动生成。签约人员需填写买受人或买受人共有权人信息，若有代理人的还需对代理人进行新增录入。 （2）签订经济适用住房或者限价商品房合同的，还需要在新增权利人时录入“经济适用房/两限房备案编号”，其他版本的合同则不需要填写。
(3)在录入买受人信息时，选择“权利人角色”、“证件类别”等信息后，按顺序先录入“证件号码”，然后点击“权利人名称”填写框。 如果系统中存在权利人信息，权利人名称则会自动生成，且为灰色不可修 改状，如上图。如果系统中不存在买受人信息，需要手工进行录入，如下图。 （4）双方情况填写完成保存后，还需要在买受人信息后点击“问卷调查”，进行填写。若买受人等信息还需要修改时，可点击需要编辑的权利人，然后点击“编辑权利人”，修改后保存。
新建商品住宅销售价格指数的计算方法。
—— ○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明 1 二、报表目录 3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8
一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。
(参考)长沙市商品房买卖合同(系统合同)
长沙市商品房买卖合同 （合同编号：20120574903 ） 合同双方当事人： 出卖人：湖南湘天房地产开发有限公司 营业执照号： 430000000084217 机构代码证： 72252192-4 注册地址：长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园15栋108房 联系电话：85079998 法定代表人：段志旭受托人： 买受人： 证件类型及号码：身份证 联系电话： 联系地址： 共有人： / 证件类型及号码： / 联系电话： / 联系地址： / 共有情况： / 根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民 共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，出卖人和买受人在 平等、自愿、诚实信用的基础上，就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目基本情况 出卖人经批准，在 / 地块上建设商品房，项目名称为南贡雅苑（长沙 奥林匹克花园贡院三），规划用途为住宅用地。 出卖人以出让方式取得位于雨花区万芙路编号为长国用（2012） 第072250号.土地使用权证，土地使用权面积为_37927.19 平方米，使用权起 始日期为 2012 年 12 月 13 日，其中住宅用地终止日期为 2082 年 5 月 25 日，其他用地终止日期为 / 年 / 月 / 日。
买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为 2012- ，批准机关为长沙市住房和城乡建设委员会。 买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为 / 。 第二条买受人所购商品房的基本情况 该商品房所在楼栋主体建筑结构为框剪结构，建筑层数 18 层，其中地上 18 层，地下 0 层。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于长沙市雨花区万芙北路南贡雅苑栋 [幢]N [单元] [层]号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一），规划用途为住宅。 该商品房_1__(1、合同约定2、产权登记)建筑面积㎡，其中套内建筑面积㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。 第三条抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为：第2种。 1、该商品房未设定抵押。 2、该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为兴业国际信托有限公司。 出卖人保证：该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。 第四条预售款的监管 买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预售款监管账户。 该商品房的预售款监管机构兴业银行股份有限公司长沙分行，预售款监管账户名称为湖南湘天房地产开发有限公司，账号368160100100165278。预售款应按法律法规的有关规定监管和使用。
房地产初始登记流程图
房地产初始登记流程图
（一）预检 ①办事指南――静安区房地产交易中心 办公地址：昌平路403号电话：62554188－255、256、233投诉电话：62553500 接待时间：周一至周日（国定假日除外） 上午8:45～11:30 下午13:00～16:30 申请人应提交资料：参照上海市房地产交易中心统一制定的客户告知 单 总办事期限：自受理登记申请之日起20日内完成登记。如补件，文 件补齐日为受理日。 ②职能依据―― 《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第22至27条。 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第 3.1.1至3.1.8节。 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(2003)026号、沪财预(2003)061号第1条第1款第3项。 ③岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。 ④办事期限――即时。 ⑤责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟 （二）受理 ①职能依据―― 《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第22至27条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第 3.1.1至3.1.8节。 ②岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。 ③办事期限――2天。 ④责任人：静安区房地产交易中心受理部负责人：陈亦伟 （三）收费 ①职能依据―― 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(2003)026号、沪财预(2003)061号第1条第1款第3项。 ②岗位职责――《财务登记工作人员岗位职责》（尚在修订中）。 ③办事期限――即时。 ④责任人：静安区房地产交易中心财务部负责人：马嫣 （四）初审 ①职能依据―― 《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第22至27条。 《上海市房地产登记业务规则(试行)》（上海市房屋土地资源管理局）第 3.1.1至3.1.8节。 ②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》（尚在修订中）。 ③办事期限――6天。 ④责任人：静安区房地产交易中心审核部负责人：杨复初、钟德铭 （五）复审 ①职能依据―― 《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)
地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告模版
链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告 研究周期：2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同) 样本围: 2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据 商品房历经十年发展，不仅大幅改变了的城市面貌与生活型态，更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时间，随着商品房的大量入市，二手房市场亦随之蓬勃发展，时至2009年，二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。 在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度估算二手房市场的合理交易量。 一、购买难易度分析 购买二手房难度更小 1．新建商品住宅总价更高
图1 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）： 附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表 时间新建商品住宅总价二手住宅总价价差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25% 2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20% 2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80% 2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41% 三年半月均涨幅 6.18 2.36 3.81 161.52% (单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析新房与二手房还款方式比较 2.1新房月还款压力更大
长沙市商品房买卖合同
长沙市商品房买卖合同 （合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 营业执照号：机构代码证： 注册地址： 法定代表人： 委托人：联系电话： 买受人： 证件类型及号码 联系电话：联系地址 共有人： 证件类型及号码 联系电话：联系地址 共有情况： 根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和
国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以方式取得位于、编 号为 _________________ 的地块的土地使用权。土地使用面积为______________ 亩，使用权起始日期为，其中非商业用地终止日 期为商业用地终止日期为。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称。该项目的建设用地规划许可证为，建设工程规划许 可证号为，规划用途为，施工许可证号为。 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为长沙市房屋产 权管理局，商品房预售许可证号为。 买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为 ___________ 项目中的第［幢］丄单元］［层］ _________________ 号房。该商品房的设计用途为 ______________ ，属_____ 结构，该幢房屋建筑层 数地上 _____ 层，地下___ 。 该商品房 ____ （1、合同约定2、产权登记）建筑面积共________ 方米， 其中，套内建筑面积 ________ 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 _______ 方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 第四条计价方式及价款 出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1?按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米 _____________ 元,
房屋所有权初始登记流程图
房屋所有权初始登记流程图 申请 申请人（代理人）应向房地产登记机 构提交房地产登记申请材料，申请材 料应齐全、形式规范、内容合法、真 实有效。 受理、初审 1 查验申请主体； 2 查验申请材料； 3 核对申请登记事项； 4 询问申请人（代理人）； 5 录入相关信息； 6 签署受理意见。 终审 1 审核申请材料的一致性、合法性； 2 进行实地查看； 3 公告登记事项； 4会审重大疑难事项； 5 签署审核意见。终审后缮证前自动生成权证号码、生成登记簿 缮证 制证人员按规定打印房屋权属证书和相关材料，移交至相关科室。 发证 申请人(代理人)持收件清单、收费收据至发证窗口领取权属证书归档 登记材料归档 不符合条 件退回，一 次性告知 补齐 不符合规定 出具不予登 记、暂缓登记决定通知申请人。必要时勘仗工作人员到现场勘测
国有土地房屋所有权初始登记提供申请材料 1登记申请书； 2、申请人（代理人）身份证明； 3、建设用地使用权证明； 4、建设工程符合规划的证明； 5、建设工程施工证明； 6、房层已竣工的证明； 7、房屋测绘报告； 8、规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权人的书面约定（建设单位申请业主共有 的房屋所有权初始登记）； 9、合作（联建）协议和产权分割清单（合作修建、联建建筑工程） 10、询问及实地查勘记录； 集体土地上房屋所有权初始登记申请材料 1、登记申请书； 2、申请人（代理人）身份证明； 3、宅基地使用权证（村民申请房屋所有权初始登记）； 4、集体所有建设用地使用权证明（集体经济级织和乡镇（村）企业申请房屋所有权初始登记）； 5、房层符合城乡规划的证明； 6、房屋测绘报告或村民住房平面图； 7、申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明（村民申请）； 8、经村民会议同意或村民会议授权经村民代表会议同意的证明（集体经济组织申请）； 9、合作（联建）协议和产权分割清单（合作修建、联建建筑工程） 10、询问及实地查勘记录；
房地产开发前期手续办理流程
房地产开发前期手续办理流程 房地产开发前期手续办理流程 房地产开发项目行政许可事项 办理简明流程 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
新建商品住宅小区交付使用管理规定精编版
新建商品住宅小区交付 使用管理规定精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
物业公司 新 建 商 品 住 宅 小 区 交 付 标 准 及 使 用 管 理 办 法 编制日期：年月日施行日期：年月日 目录 第一章编制依据........................................................ (3) 第二章交付标准 (4)
第三章单项工程验收标准 (6) 第一部分主体结构工程验收 (6) 第二部分住宅分户质量和功能检查标准 (7) 第三部分单元（单体）公共部分 (13) 第四部分单体公共部分 (15) 第五部分公建配套工程 (15) 5-1 室外排水工程 (15) 5-2 行车道路和停车位 (15) 5-3 小区景观 (16) 5-4 绿化 (16) 5-5 水泵房 (17) 5-6 电梯 (18) 5-7 消防设备 (19) 5-8 弱电系统（有限电线、电话、网络） (20) 5-9 分质供水 .................................................................. (20) 5-10 游泳设备 (21) 5-11 弱电智能化………………………………………………. .21 5-12 小区交通标识、标牌、指示系统 (23) 5-13 路灯 (23) 第四章检查表 (23) 第五章使用管理办法 (38) 第一章编制依据 1、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月2日国务院令第 248号发布） 2、《建筑工程质量管理条例》（2000年9月25日国务院令第293号发布）
商品房销售合同及网上签约操作实务
商品房销售合同及网上签约操作实务 第一章商品房销售合同 1．北京市房地产交易管理网https://www.wendangku.net/doc/7211701917.html, 2．对合同示范文本中未约定、约定不明或不适用的内容，买卖双方当事人中以根据具体情况签订书面补充协议。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。 3．在房屋交易管理部门进行合同预售登记备案（一式四份）后，开发企业应当交买受人一份加盖“预售登记专用章”的合同原件。 4．出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三章北京市房地产交易管理系统用户管理 1.管理系统实行实名注册制度。 2.单位用户应持营业执照、法人代码证及注册 申请书等办理注册手续。 3.授权用户应持有效身份证件、授权委托书及 注册申请书等办理注册手续 4.个人用户在其签订合同行为发生时取得用 户名和密码。 5.管理系统授权用户的管理实行流程权限管 理（即使用权限）和权限分级管理（即权 限分配）的多级管理模式。 6.个人用户的权限是可查询所购买或租赁房 屋的业务输状态。 7.管理系统统一派发客户端软件并实施统一 加密技术，每个授权用户均使用加密钥匙。 8.如果加密钥匙遗失，须及时告知北京市建设 委员会，以便注销其加密钥匙。 第四章商品房预售合同网上签约和预售登记管理一．商品房认购书网上签订的程序：————简答1．房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款； 2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号； 3．房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及标明该单元（套）商品管已预订。 认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合 同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为 认购人在其同一户籍内的或是预订时已明确 的其他人员的不视为合同主体变更。 4．房地产开发企业与认购人应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同，按照规定，通过管理系统输商品房预售合同网上签约手续。 超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。 二、掌握商品房预售合同网上签约的程序：————问答 1．房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款； 2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；3．房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；4．楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。 三、商品房预售合同预售登记的程序： 房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记： 1．网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）； 2．网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份； 3．房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、 授权委托书原件各一份； 4．国有土地使用权原件及复印件各一份；5．买受人身份证明复印件，包括： （1）买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提 交（暂住证）或（工作居住证）的复印件；（2）买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件； （3）向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外 项目国家安全审查批准文件； （4）预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。 预售的商品房已抵押的，预售登记应当同房地产开发企业和买受人双方共同申请。 市或者县区、县房屋行政管理部门对申请材料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。 四、商品房预售合同网上签约和预售登记管理的其它重要规定（部分重要内容）： 1．房地产开发企业在申请商品房预售许可时，预售楼栋应以独立栋为单位。房地产开发企业可申 请部分房屋做为企业自留用房，自留用刻在取得 房屋所有权证后方可销售。 2．《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认 购书》示范文本由北京市建设委员会、北京市工 商行政管理局联合制定。 3．申请预售许可信息的项目经审核符合预售许可 条件后，在北京建设网和北京市房地产交易管理 网对该项目预售许可信息和楼盘表基本进行一 天的预告后，方可领取许可证。 在取得预售许可证前，房地产开发企业不得以预 订、认购等方式进行预售 4．预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证 后，通过北京建设网（https://www.wendangku.net/doc/7211701917.html,）和北京市 房地产交易管理网（https://www.wendangku.net/doc/7211701917.html,）及时向社 会公布下列信息： （1）商品房预售许可证的相关信息； （2）预售商品房的楼盘表信息； （3）开发企业选择使用的商品房预售合同和商品 房认购书的文本样式； （4）楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识； （5）商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已 签约合同的成交均价。 5．以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打 印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续； （1）该商品房不在预售许可范围内； （2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工 备案表超过四个月； （3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售 登记； （4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售 人名称不一致； （5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或以其他方式限制房地产权利。 北京市房屋交易管理制度 第一章房屋交易管理 1. 房地产转让包括下列方式： （1）买卖； （2）赠与； （3）交换； （4）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人 成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变 更的； （5）因法人或者其他组织合并、分立，使房 地产权属发生变更的； （6）以房地产清偿债务的； （7）法律、法规和规章规定的其他方式。 2.本市关于房地产转让的一般规定： （1）转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使 用权同时转让。 （2）按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房 屋，不得分割转让。住宅不能分割转让。 （3）房地产转让时，相应的共用部位、共用设备 的权利份额一并转让；按照国家和本市规 定可以单独转让的地下停车库等附属建 筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地 产转让合同中载明；没有载明的，视为一 并转让。 （4）共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享 有优先购买权。 出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前 3个月通知承租人。在同等条件下，随租 人享有优先购买权。出卖人未履行通知义 务的，应当承担相应的民事责任。 （5）房地产转让时，转让人应当如实告示知受让 人转让房地主的抵押、租赁等有 关情况。转让人不履行告示知义务的，应 当承担相应民事责任。 （6）房地产转让时，房地产转让人和受让人应当 依法纳税。 （7）房地产开发企业应当对其出售的新建商品房 承担质量保修责任。房地产开发企业应当 与受让人在转让合同中约定保修范围、保 修范围、保修期限和保修责任。约定的保 修期限不得低于国家规定的最低期限。保 修期限自商品房交付之日起计算。 新建商品房在保修期限内再转让的，房地 产开发企业应当继续承担对该商品房的 保修责任。 3. 商品房预售应当符合的条件：房地产开发企业 取得预售许可证后，方可预售商品房。预售商品房， 应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金并取得国 有土地使用权证，属于预售经济适用房 的，应当取得城镇建设用地批准书； （2）取得建设工程规划许可证件和施工许可 证件； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发的 建设资金达到工程建设总投资的25%以 上； （4）已确定竣工日期，且满足市国土房管局 公布的预售最长期限。 4. 商品房预售许可其他重要规定： （1）房地产开发企业按《建设工程规划许可证》 规定的楼栋和建筑面积申请预售许可，若 《北京市国有土地使用权出让合同》约定的 相关楼栋的出让建筑面积与规划不一致的， 需变更出让合同高速相应部分的地价款后 方可申请预售。房地产开发企业可凭申请密 码在北京市房地产交易管理网上查询预售 许可证办理情况。预售许可证批准后，在北 京市房地产交易管理网上进行公示。 （2）2004年7月1日后，按成片小区或多栋楼 签订出让合同的，受让方在同时交纳出让合 同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费 后，可申请核发该栋楼的商品房销售许可 证。 5. 商品房预售计价方式及合同面积误差处理方 式：（2003年12月1日后按套内面积） A商品房预售计价方式及合同面积计价，也可以 按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。 但预售经济适用房、普通住宅、公寓及其他高 档住宅等居住类型房屋的预售，应当按照套内 建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。 B面积误差处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的， 根据实测面积结算房价款。 （2）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退 房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购 人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人 已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面 积大于合同约定的，面积误码率差比在3%以内 （含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3% 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预 购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝 对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地 产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款 由房地产开发企业双倍返还预购人。 ６．房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之 日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商 品房预售登记。 ７．商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产 权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日 起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备 案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。 法定预售期限。 ８．房地产开发企业交付预售商品房应符合的条 件： （1）取得建筑工程竣工验收备案表 （2）取得商品房面积实测技术报告 （3）预售合同约定的其他交付条件 ９．稳定房价、加强住房交易管理相关规定（部分 重点条款，非全部）： （1）禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预 售商品房再次转让。 （2）继续推行商品房预售合同网上签约联机备 案制度，并严格实行网上实名制认购，防范 私下交易行为。 已取得预售许可证的开发项目，方可签订商 品房认购协议。买卖双方须在北京市房地产 交易管理系统上进行网上认购，从网上打印 商品房认购书，同时与管理系统联机备案。 房地产开发企业与认购人签订认购书后7 日内未正式签订商品房预售合同的，视为推 订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为房 屋可售状态。 （3）2005年6月15日起，市建委将在北京市房 地产交易管理网上公示开发企业同一预售 项目的退房、退订情况。 （4）房地产开发企业在取得商品房预售许可证 之前，不得擅自预售房屋，也不得将房屋以 预订、认购等方式进行预售，不得向买受人 收取任何预定款性质的费用。 10．加强商品房销售价格检查，坚决依法查处不明 码标价或标价内容不全、在房屋买卖合同外收 取未标明或未约定的费用、在房价之外强行收取应 计入开发成本的费用、强制或变相收取代理服务 费、超过规定标准收取费用等价格违法行为。 １１．市建委相关部门对企业违规行为的处理措 施： A. 对企业发生违规行为的，市建委相关部门将采 取以下处理措施： （1）企业经检查或投诉举报有违规行为的，市建 委相关部门通知违规企业和从业人员15日 之内上报整改方案和整改结果。 （2）企业违规行为转给企业15日内未按期整改 或整改不合格的项目，市建委将对其项目的 预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不 低于1个月的限制直至企业整改且完成验 收后方可解除限制；测绘、销售代理和物业 管理企业违规未整改的，也将对其从业行为 进行限制。 （3）企业、从业人员违反相关法律、法规、规章 依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队 依法进行处罚。 （4）对违规行为查证属实的，市建委在北京市房 地产交易管理网项目信息公示的楼盘信息 中进行违规行为公示。 B. 开发企业对销售代理房屋经纪机构，测绘机构、 物业管理企业在其委托范围的违规行为负有 连带责任；商品房销售人员违规行为的结果由 其从业的房屋销售代理机构、开发企业或售房 单位承担。 １２．北京市商品房销售机构实名注册备案与销售 机构、销售员信息网上公示制度，在北京市 房地产交易管理网（https://www.wendangku.net/doc/7211701917.html,）公示。 １３．目前我市所有在售项目的销售代理机构或开 发企业的销售部门均须在5月31日前到市建委 办理注册备案手续。 １４．自2006年5月1日起新申请预售许可或初 始登记后进行现房销售的项目，应当在网上 签约之前办理销售机构注册备案手续。 １５．自2006年9月1日起，必须持有经市建委 注册备案的《合格证》的销售人员方能从事商品房 销售业务。 １６．销售员注册的有效期限为两年。两年内销售 员应至少参加一次继续教育，不参加继续教育的不 予以续期注册；考试合格超过两年未从业的，须参 加继续教育后方可予以注册。 第二章房屋权属登记 1.登记种类 （1）初始登记 （2）转移登记 （3）变更登记 （4）他项权利（抵押权）登记 （5）注销登记 （6）补证、换证登记 2.房屋权属登记申请人身份资格 （1）申请人是自然人的，应具有完全民事行为 能力。无民事行为能力人或者限制民事行 为能力人，应由其监护人代理申请人是法 人的，应具有法人资格；申请人是其他组 织的，应具有相应资格。 （2）申请人为自然人的，姓名应与身份证件一 致；申请人为法人的，名称应与法人营业 执照一致；申请人为其他组织的，名称应 与登记证书或组织机构代码证一致。 3.抵押信息公示相关规定： （1）预售项目抵押信息确认后，北京市建设委 员会将在交易网上即时公示预售项目土地 使用权及在建工程抵押情况，并在预售楼 盘表上对抵押房号进行标识。 （2）房屋买受人与房地产开发企业签订商品房 预售合同时，房地产开发企业用面将预售 项目设定抵押的情况在预售合同中书面告 知买受人。已签订预售合同的须在补充协 议中告知买受人，未告知买受人抵押情况 的，发生的纠纷由开发企业负责承担民事 责任。 （3）在办理商品房预售合同登记备案时，房屋 已设定抵押的，开发企业应先办理抵押注 销登记，开发企业未办理抵押注销登记的 应由房屋买受人在《商品房预售合同签约 证明和预售登记备申请书》上签署已告知 所购房屋有抵押且同意预售登记的书面文 字。 4.权属登记工作时限规定：符合登记条件的， 初始登记、抵押登记应当自受理之日起30 个工作日内完成登记工作；其他登记应当自 受理之日起20个工作日内完成登记工作。 登记部门认为需要公告的，公告时间除外。 5.新建商品房买卖与新建经济适用住房买卖 转移登记应提交的证明文件： （1）新建商品房买卖（首次） 登记条件：开发项目区的房屋所有权证、国 有土地使用证（有偿用地） 1)房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的 合同） 2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实 测面积和房价结算的确认书 3)房屋登记表、分户平面图两份 4)专项维修基金专用收据（1999年1月1日后 签订购房合同的） 5)契税完税或减免税凭证 6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购 买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审 查批准文件 7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交 部批准购房文件 （2）新建经济适用住房买卖 登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国 有土地使用证（划拨用地） 1)房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的 合同） 2)经济适用房购房资格审核表（2001年5月1 日后签订购房合同的） 3)房屋登记表、分户平面图两份 4)契税完税或减免税凭证 5)专项维修基金专用收据 6)超标部分补交综合地价款的收据 7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实 测面积、房价结算得确认书 第三章房地产测绘 1.预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立 预售单位；商业了、工业和办公等按“层” 或每层中按“单元”建立预售单位位按“个” 建立预售单位（不能提供每个车位预测面 积的，可按整层提供车位预测面积及该层 车位总个数）。 2.房屋预测技术成果应符合以下条件： 1