百强商业项目案例之二--广州正佳广场(13页)

百强商业项目案例之二——正佳广场

正佳广场——亚洲体验之都

正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。

如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？

本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。

正佳广场概述

正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约

100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。

经济技术指标

占地面积：5.7 万平方米

总建筑面积：42 万平方米

总投资额：约40 亿元人民币功能

定位：大型都市MALL

停车位：1500 个

投资商：大鹏集团

发展商：广州正佳企业有限公司

物业管理：广州市正佳物业管理有限公司

建筑设计单位：美国捷得建筑事务所

广州市设计院

项目地址：广州市天河区天河路228 号

珠三角经济一体化的发展

1.1珠三角经济格局

珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。

向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天

河区在珠三角商圈占据重要的地位。

1.2 1小时经济商圈的构筑

根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想，珠三角将修590 多公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和规划标准，建成后的城际轨道网将贯通广州、深圳、珠海等珠三角经济区九个主要城市，以广州为中心，一小时内分别可达珠三角九个城市。

2 、天河第一商圈的形成

在天河5-10 年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以天河体育中心为轴心约10 平方米公里的地区将建设成为广州市的中央零售区，与珠江新城形成的广州中央商务区紧密联系，成“双环”结构。

按计划，到2010 年，天河区社会商品零售总额将达279.78 亿元，年均增长12%，因而天河区也将有实力成为华南“第一商圈”，发展潜力无限。

正佳广场处于目前广州第一大商圈核心地，有80 万强大的消费群体支持。同时交通比较便利，也带来了其它地方的消费群体。在它西边的天河城广场已开业9 年，从开始偶尔一天人潮超10 万/ 人次，到今年春节连续七天每天人潮超60 万/ 人次。9 年商圈的人气积聚，为正佳广场增添了商机无限的光环。

3、交通成熟——八位一体交通网点

正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通广州第一市民广场，具有优越的地理位置及交通状况。正佳广场集地铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通功能于一体，瞬间即通达全城与珠三角。

3.1 60多条公交线

正佳广场四面环路，有60 多条公交线路在广场前设站，公交线路幅盖广州八大区，在广州的任何地方都可以轻松到达正佳广场。

3.2 地铁第一大站+火车站点

■正佳广场交通图

正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉 6 米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号线唯一换乘站以及

地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层13 米宽的过道相连通，同时在广场的东北面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通，正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。

3.3 直通飞机场站点

在正佳广场的南面是一个约700 平方米的广场，设置大巴、村巴上落点，过境大巴将广州新机场、澳门新机场、香港新机场连成一体。

3.4 村巴广州第一大站

广州市郊及珠江三角洲的屋村村巴也将正佳广场变成到达广州的第一站。

3.5 出租车站点

正佳广场负一层在商场出口设有室内出租车上落客点，并通过负一层完全开放，挑高至七层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送服务。

3.6 1500个停车位

正佳广场地下2 层，设有1500 个停车位的大型停车场，全面满足自驾车的停车需求。

4 、消费群体的成熟

随着2001 年12 月中国正式成为世界贸易组织成员国，随着中国与国际社会的进一步接轨，对零售市场而言，这意味着将有更多的外资零售企业进入中国，进入广州。

从经济发展水平看，广州在2004 年的时候按户籍人口计算GDP 达到4141 亿元，远远超出了用来作为支撑一个地区和城市发展购物中心的300 0 美元的最低标准。现在经济更上一层楼。而一小时经济商圈的构筑，为正佳广场带了跨区域的消费者，正佳广场的发展前景无可限量。

天河是商住及写字楼密集区，如中信广场、大都会广场、市长大厦、金利来中心、建和中心、广州国际贸易中心、广东外经贸大厦等高层写字楼，据了解现天河区总人口约80 万人，远远超过一般大型购物中心市场份额覆盖面必须不少于50 万人的固定消费群的标准，而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。这一居民结构，使正佳广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。

竞争环境

目前正佳在广州的主要竞争对手有：天河城广场、中华广场、万国广场、广百广场，其中以中华广场的面积最大，天河城广场利润最高。根据地段和经营类型，以及正佳的目标分析，天河城是正佳的主要竞争对手。

根据目前珠江三角发展情况，天河城作为最早的MA LL 探索者，是迄今唯一一个收回成本并赚钱的购物中心，年租金收入为2-3 亿元人民币。广州天河城商业面积约为12 万平方米，投资总额为10 亿人民币；正佳广场约30 万平方米，投资额约为40 亿人民币，正佳广场在规模上与天河城类比，具有非常明显的商业竞争优势。

据统计，与正佳广场位于相同地位置的天河城消费者中7 0 % 都不是广州本地人，主要是珠三角乃至全国的客人，覆盖的是番禺、顺德、佛山等地的人口。现在佛山人只在当地消费日用品，多数珠宝、首饰等都到广州来购买，天河城就是一个主要的消费地。

如今，正佳广场成功开业，相对天河城而言，正佳广场无论是从规模上，还是功能组合、规划设计上，都更胜一筹，因而正佳广场的发展前景是无可估量的。系统定位

正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”融合，并以超前三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。依托南中国的核心商业位置、42 万平方米罕见浩大的规模、划时代的建筑设计，打造亚洲体验之都。让愉悦贯穿购物的每一个细节，让身心进入舒畅的旅程，让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客，尽情体验国际尖端的商业文明。

1 、目标客户群定位

1.1目标商户定位

正佳广场在目标商户定位时坚持招好租户，而不是付最高租金的租户。因此，正佳在挑选目标商户（经营商家）时相当严格，所挑选租户的经营内容是以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等品牌经营。

从目前正佳的商户组合来看，入驻正佳商户要么是老字号的品牌商户，要么是以个性特色独树一帜的魅力商户，这些都是优秀的商户。

但是这些优秀的商户愿意承受的租金是很有限的，因为这些优秀商户有品牌，有形象，通常是地主方主动邀请他们来为自已的商业项目增添光彩，提高档次，他们具备压低租金入驻的条件。

2 、目标消费群位

正佳广场定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的超区域性购物中心。因此，其目标消费群定位是：

主力消费层：3-60 岁的新世代家庭

次主力消费层：珠三角及港澳、境外旅游团体派生消费层：东南亚旅游团体

3 、承载客流量定位

日均客流量超过80万,可供40000人同场同时消费,每年吸引世界各地200万个家庭到场。

4、主题定位

开发商将正佳广场定位为“亚洲首个体验式购物乐园”，以巨无霸姿态扛起体验经济大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。

上面对比可看出，正佳广场虽然并不是规划最大的，但当其他购物中心还停留以购物为主题的第一代购物中心时，正佳已向前先迈进了一步，创新将主题定位为体验式游乐园，强调购物中的获得的休闲与娱乐，真正体验到购物的乐趣。

5 规模定位

天河城和其他购物广场一样，存在娱乐配套设施比率低的特点，在里面消费的多为白领阶层和游客，而且以购物为主，不能满足人休闲、娱乐的要求。因此，建筑面积30 万平方米，集休闲、娱乐、购物于一体的正佳广场，有最大的室内空间及最理想的设计让其有最大发挥空间去配置最完美的功能组合，这是其他商场无可替代的。

6.2经营方式定位

正佳广场除了专门规划的M 层商铺作为出售外，其余都采取只租不卖。

6.3经营功能定位

6.3.1正佳广场总功能布局

在国外，购物中心最大的特点就是休闲，顾客甚至可以在购物中心玩过山车。建筑面积达30 万平方米的正佳广场，借鉴国外购物中心成功的经验，增加了很多休闲配套设施，其购物设施的比例只占广场总面积的52％，剩下的48％为娱乐与餐饮场所。娱乐设施有1 万多平方米的游乐中心，1000 平方米的真冰溜冰场，还有10 个电影院，同时将不少室外的游乐设施搬进了室内，如冲浪等。餐饮总面积达 3 万平方米。总的来说，正佳广场由零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲八大功能组成，具体分析如下：

正佳广场F1 功能布局分析：

正佳广场F2功能布局分析：

正佳广场F3 功能布局分析：

正佳广场F4 功能布局分析：

正佳广场F5 功能布局分析：

正佳广场F6 功能布局分析：

正佳广场F7 功能布局分析：

正佳广场 M层功能布局分析：

百强商业地产项目案例之二十九合肥百大cbd

百强商业项目案例之二十九——合肥百大CBD CBD中央广场,由五幢建筑围合而成,其中在基地南侧分布三幢景观住宅,基地东、西两侧为一幢高近百米甲级纯写字楼，一幢酒店式公寓。所处‘长江中路三孝口”核心商圈的人文地脉，以高起点、高标准的规划设计尺度，为合肥缔造一座“根系合肥，胸怀国际”的首席全能生活特区。 CBD(中央商务区)是一个城市的功能核心，这一概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”。CBD一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行，是现代城市中的重要地区。位于合肥传统商业中心三孝口的CBD中央广场，就是这样的城市中心商务区。 ■ 中心商圈首席百货 安徽百大CBD购物中心是合肥百大集团倾力打造的现代精品百货店，是安徽省会合肥CBD中央广场的核心组成部分。建筑面积35000平方米，是安徽省最大的单体商场,于2006年元月21日开业。 百大CBD购物中心所在的合肥CBD中央广场，即合肥的中央商务区，地处合肥市三孝口商业中心，面向合肥市级商业中心中轴线长江路，占地面积14154平方米，总建筑面积131630平方米，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，提供办公、餐饮、购物、住宿等全方位服务，以先进的服务理念、高标准的配套设施领先市场。作为合肥市政府重点打造的首席形象建筑工程，合肥的城市名片，一个城市只有一个CBD。百大CBD更是承担着能使安徽商业水平上一个大台阶、本土商业更好的发展下去的引领责任。

百强商业项目案例之十北京盘古大观

百强商业项目案例之三十三——北京盘古大观 一、区位及周边情况 亚奥核心区·高端综合体盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。 二、基础数据： 项目总占地面积：3.90万㎡ 总建筑面积：42万㎡ 建筑容积率：7.00 小区绿化率：30.00% 超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米 盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平米，层高3.75-5米 商业龙廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米 盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米

三、建筑规划设计： 1、各种功能规模：写字楼：面积13.9万平米、公寓：面积20万平米、商业：面积2.5万平米、酒店：面积4.8万平米、 项目有四种业态，除公寓部分外，其他均为开发商自持，其中写字楼和酒店为主体。 2、内部交通体系：以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米的建筑底商--龙廊为纽带，将项目四种业态空间衔接在一起，而龙廊本身又因此表现出的建筑空间的大气恢弘。 3、内部空间布局：写字楼和公寓作为主体业态从空间结构上充分体现了项目的磅礴气质，写字楼整层十字分割，最小单位400平米，大平面布局灵活；住宅空间极为奢侈，单位面积600平米，客厅最小面积250平米，空间质感极强。 4、整体景观环境：项目建筑本身就是一个地标景观--玉龙，和奥林匹克公园一路之隔，与水立方、鸟巢、奥林匹克广场、绿地共同构成了北京亚奥板块的核心景观。

百强商业项目案例之十一北京银泰中心

百强商业项目案例之十一——北京银泰中心 北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，是长安街的地标性建筑。 基地面积：31,305平方米 建筑总面积：350,000平方米 地上建筑总面积：265,300平方米 地下建筑总面积：84,700平方米 酒店公寓楼：120,500平方米 酒店：31,700平方米 公寓：58,400平方米 商业配套：30,300平方米 办公楼A：72,300平方米 办公楼B：72,500平方米 大楼覆盖率：46% 绿化覆盖率：21% 容积率：8

世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑 建筑设计： 北京银泰中心由世界著名建筑师John C. Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。 景观设计： (1)立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。

(2)细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一。 (3)水景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。 最显贵的黄金旺地：位于北京CBD核心区； 长安街第一高： 中央主楼高249.9米，两侧配楼高186米；国际最著名的建筑设计：国际著名建筑设计大师John Portman &Associates约翰?波特曼建筑设计事务所设计； 中国最高的酒店： 凯悦酒店在大中华地区首家柏悦酒店,酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。

广州商业区域分析

二、广州商业区域分析 广州商业区域分布图 天河区商铺市场分析 区域特点： 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 区域市场分析： 天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。 天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。 天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。 越秀区商铺市场分析 区域特点： 越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。 北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种

重庆北城天街商业项目案例分析

重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：

2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房

地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

百强商业项目案例之二——正佳广场

正佳广场——亚洲体验之都 正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。 如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？ 本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。 正佳广场概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约 100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。 经济技术指标 占地面积：5.7 万平方米 总建筑面积：42 万平方米 总投资额：约40 亿元人民币功能 定位：大型都市MALL 停车位：1500 个 投资商：大鹏集团 发展商：广州正佳企业有限公司 物业管理：广州市正佳物业管理有限公司 建筑设计单位：美国捷得建筑事务所 广州市设计院 项目地址：广州市天河区天河路228 号 珠三角经济一体化的发展 1.1珠三角经济格局 珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。 向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天 河区在珠三角商圈占据重要的地位。 1.2 1小时经济商圈的构筑 根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想，珠三角将修590 多公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和

广州市商铺市场总体分析

天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 （一）分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的 IT 业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，

东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 （二）供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上 30~40 万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。 天河商铺交投活跃，从 98 年到 02 年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展， 2001 年天河商铺批出量 6.43 万㎡，成交量 8.5 万㎡； 2002 年批出

百强商业地产项目案例之二十三--苏州绿宝广场

百强商业项目案例之二十三——苏州绿宝广场 绿宝广场所在的苏州高新区位于古城区的西部，人口近35万。 拥有交通便利的特殊地理优势，通过区内沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏州绕城高速公路、沿江高速、苏嘉杭高速公路、苏沪机场路、312国道、230省道、苏虞张公路及京沪铁路（轻轨）等交通干线辐射整个华东地区。

绿宝广场是—— 苏州第一家综合性大型购物休闲广场 总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心La Piazza、酒店服务式公寓、星级酒店，将分期开发完成。其中一期建筑总面积约140，000m2，于2006年12月20日试营业。 它是当地商业，娱乐及办公中心。大型购物商场、美食街、休娱乐中心、酒店式服务公寓，时尚专卖店，各式餐饮美食，休闲娱乐，一应具全，尽显时尚气息。

商场沿街均为品牌餐饮店，（如好人民间小吃，KFC，味千拉面，必胜客等），两层独立商铺，其中第二层为半开放式构造（透明玻璃搭建），建筑面积95.3-354.8平方米，面宽4.2-6米，进深10-15米，底层层高5.2米，可分两层使用。 商场中心为时尚品牌专卖店，目前大部分已经开业，单层商铺，建筑面积44-179.6平方米，主要为100平米左右店面，面宽6米，进深12米，层高5.2米。 不夜城集娱乐餐饮为一体的休闲中心，一二层内部连接餐饮店，包括蜀味工坊，米萝咖啡，角斗士酒吧，韩国料理等，内部通过楼梯连接，采用小店面打通方式，店面面宽6米左右，进深15米左右，一层层高4.2米，二层层高3.6米（不含一二层中间夹层空调放置空间）。三层主要是娱乐店，包括超级玩家游戏厅，红磨房KTV，目前已经开业。

百强商业项目案例之十四--北京新光天地

百强商业项目案例之十四——北京新光天地 物业名称：新光天地 项目简介：百货商场 开业时间：2007-04-19 建设投资商：台湾新光三越百货公司与北京 华联集团（双方各占50%股份） 位置：长安街东段，大望桥东北角

新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币；坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利； 作为中国单体面积最大的百货公司，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个；新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品全国各地的特色消费品色。并以独特的造全新百货品牌新概念牌； 与众不同的新光天地文化会馆，定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办，让消费者购物之余，增加文化艺术的欣赏，从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化；新光天地运用国际先进的零售技术和管理方法，以及经营百货商店的成熟经验，以“真心诚意”的服务精神，整合多样化服务性业种，提供创新多元的人性化服务，给消费者带来最新消费信息、最丰富时尚的商品与服务，最大限度地满足顾客的需求，为广大消费者创造“天天都精彩”的全新购物体验。

项目所在区域环境介绍： CBD商圈概况：区域（CBD 商圈）概况 北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建 设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。

百强商业地产项目案例之六十四--南宁航洋国际城

百强商业地产项目案例之六十四——南宁航洋国际城 项目名称：航洋国际城 城市：南宁 物业类别：写字楼商务建筑综合体 建筑类别：5A级际级智能化写字楼 航洋国际城 物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面) 价格：均价5000元/平方米 开发商：广西东方航洋投资集团有限公司 预售许可证：南房预字2006第019号 售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面) 开盘时间：2004-11-28 入住时间：2006-12-01 容积率：4.97 绿化率：33% 楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层， 项目介绍： 占地面积:54000平方米 总建筑面积:400000平方米 停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场 开发商:广西东方航洋投资集团有限公司 代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司 整合推广单位:锐蓝传播文档收集自网络，仅用于个人学习

西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。文档收集自网络，仅用于个人学习

国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。文档收集自网络，仅用于个人学习 国际商务公寓[恒富中心、发展中心]： 恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。每栋6部电梯直达，

广州商业裙楼定位策划与分析报告

商业裙楼定位策划与分析 一、裙楼物业的现状 近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。 广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。而天河北一带，则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。

二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别 首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。 其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。 第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。 三、裙楼物业的运作方式 目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。

广州太古汇、友谊商店、天河城商业项目考察报告

广州太古汇、友谊商店、天河城商业项目考察报告

广州商业地产项目考察报告 ————以友谊商店、太古汇、天河城为例 一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广 州具有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。 二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好 的区位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。 此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项目定位，空间与立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。 三、项目特点： （一）太古汇 1、项目概况：太古汇（TaiKoo Hui）是香港太古地产在广州建立的一个国际优 质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。 太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心体量较大建筑面积10.4万㎡（不含停车场），地下2层（M层、MU层），地上3层（L1、L2、L3）。

2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核 心地段，商业发达，人流密集。购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。 3、建筑与空间设计： （1）外立面设计：太古汇购物中心由世界知名的建筑公司Arquitectonica 设计，采用现代时尚简约风格，与商用写字楼外立面大量使用玻璃幕墙不同，购物中心外立面由石材敷面，显得极具品质感和设计感。这种简约与品质感 也体现在大牌云集的太古汇在外立面上无任何LED与灯箱位等。

商业个案分析

一、案例策划背景 与其它商业项目比较，嘉华国际商业大厦有着明显的政府背景与政策背景。主要体现在以下几方面：一是政府关心。该项目是天津市政府为平衡发展两岸经济（河西、河东），填补河东区大型商业区空白点而投资建设的大型商业中心，规划定性为市政府重点工程。同时，项目得到了市、区主要领导的高度重视，中共中央政治局委员，天津市委书记张立昌等天津市主要领导曾多次视察该项目，因此，该案已成为拉动区域经济发展的政绩工程和形象工程，能否运作成功，关系重大。二是市民欢心。本案位于河东区华昌大街，区域周边5公里内居住小区众多。但因海河东岸是老城区，基础环境差，区域面貌落后，商业基础相当薄弱，商务配套几乎为零，整体商业环境的“先天不足”使项目的市场条件极不成熟，因此，这里的大型商业少，居民购物相对不便。对区域消费人群来讲，该项目的开发建设无疑是一项民心工程，担负着巨大的社会责任感；三是开发商倾心。该项目是天津河东房地产开发总公司开发建设的第一个大型商业项目，属开发商涉足商业地产领域的开山力作，因此，其倾注了巨大的财力、人力、物力，能否营销策划成功，直接关系到开发商的兴衰成败，责任重大。从政府关心、市民欢心、开发商倾心的角度来看，策划本案的压力可想而知。 二、整合优势资源 制定主攻策略 通过对项目区域资源及自身规划建筑品质的充分调研，我公司提炼出该项目可供推广利用的几大优势资源： 1、项目填补了区域市场的商业空白点，属市场稀缺资源，因此，市场空间巨大，适合案例生存； 2、项目周边汇集多个居民小区，固定消费人口多，市场基础好，利于项目后期的经营发展； 3、嘉华国际商业大厦原版引进了国际一流的大型商业形态——SHOPPING MALL，规划先进、服务功能齐全，项目自身市场感召力强，成为引领一方新兴商业形态的鲜明旗帜，有利于项目品牌的营造与推广； 4、开发商——天津河东房地产开发总公司是天津地产开发20强企业，资金实力雄厚，领导层年轻有朝气，敢于创新，市场意识强。开发理念先进，从项目规模、定位、功能配套、业态组合，品牌引进等方面均要求高标准，可确保项目在未来十几年内的不落伍性，项目精品开发有保障。 鉴于以上积极因素支撑，我们为该项目制定出营销推广的整体实施策略： 1、 品牌营销。以大势、求大市。

15个销售型商业地产项目成功案例分析.doc

销售型商业成功案例一、案例明细表

二、案例介绍 1、上海——周浦万达广场介绍 ）项目基本情况 上海周浦万达广场位于沪南路东侧、 年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、 办公为一体的大型商业综合体。项目总规 划用地约公顷，规划总建筑面积约万平方 米。广场总投资超过亿元，于年年初动工， 分两期开发：一期由大型购物中心和三栋 塔楼组成，其中购物中心面积近万平方米， 幢塔楼面积近万平方米；二期由幢高层和 餐饮酒吧街组成，面积分别为万平方米和 万平方米。 ）项目介绍 一期、、三栋为商业广场之上的塔楼，均为层，共户，为精装，主力面积平米，已经售罄，年月入伙；二期的栋位于广场的东面，层户，也规划为精装，主力面积平方米。位于广场西面的、栋为商务办公楼。栋、栋、酒吧街（间商铺，含栋底商间）将于月下旬开盘，、栋将于年月入伙，酒吧街将于月日开业。 大型购物中心总建筑面积约万平方米，已于年月日盛大开业。购物中心由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约米的室内步行街组成。其中主力店总面积近万平方米，包括万千百货、乐购超市、万达国际影城、永乐生活电器、一兆韦德、运动、新华书店、大歌星量贩、奇乐儿、大玩家超乐场、石浦大酒店、培正逗点、传奇桌球、小肥羊、德庄火锅十五家实力品牌，众多国内外知名商家强强联手，实现了一站式全方位购物。 2、上海——北上海商业广场 ）项目基本情况 北上海商业广场是位于宝山西城区的 核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段终 点站共富新村站，是目前北上海最大的集 购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、 多业态、综合型一站式的，总共有多个商 铺，总建筑面积达到万多平方米。投资方 是交大昂立，代理方则是上海中原地产。 ）项目介绍 北上海商业广场总建筑面积万多平方 米，地下一层，地上三层，总共有多个商 铺。业态分布如下：地下一层家居、建材城、家电大卖场；第一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼镜；第二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、内衣、睡衣、手机城；第三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、、茶坊。

广州市天河区商业网点布局发展规划策略

目录 第一章总则 (1) 第一条规划依据 (1) 第二条指导思想 (1) 第三条规划原则 (1) 第四条规划范围和对象 (3) 第五条规划期限 (3) 第二章商业发展定位、目标和战略 (4) 第六条发展定位 (4) 第七条发展目标 (4) 第三章商业总体空间布局 (8) 第八条总体空间布局 (8) 第九条市区级商业中心布局规划 (14) 第四章商业网点布局规划 (20) 第十条大中型零售商业网点布局规划 (20) 第十一条商业街布局规划 (25) 第十二条商品交易市场布局规划 (29) 第十三条物流中心布局规划 (37) 第十四条酒店会展设施布局规划 (38) 第十五条肉菜市场布局规划 (40) 第十六条社区商业网点布局规划 (43) 第十七条“城中村”、“退二进三”和“住改商”的商业规划策略 (46) 第十八条商业网点配套设施建设策略 (49) 第五章规划实施对策和措施 (52)

第十九条调控管理措施 (52) 第二十条制度保障 (53) 第六章附则 (55) 第二十一条 (55) 第二十二条 (55) 附录 (56) 附表一天河区重点规划的大中型零售商业网点 (56) 附表二天河区商业街布局规划 (56) 附表三天河区重点规划的商品交易市场 (61) 附表四天河区重点规划的物流中心 (62) 附表五天河区社区商业中心空间布局和业态规划 (63) 附表六天河区社区商业服务设施网点设置指标体系 (65) 附表七天河区肉菜市场按街道规划布局 (67) 附表八天河区肉菜市场规划布局控制指标体系 (68) 附表九天河区“城中村”用地的商业布局规划 (69) 附表十天河区“退二进三”用地的商业布局规划 (74) 附表十一天河区“住改商”地段和规划意向 (76) 附表十二天河区商业分级设置级次和指标 (77)

百强商业项目案例之一广州天河城

百强商业项目案例之一——天河城广场 天河城广场——只租不售的商业神话 项目概况 项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管理费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述 当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城

开发时机把握 主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况 开业时间：1996年2月9日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％ 物业开发融资方式：自有＋贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司 天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：

百强商业地产项目案例之二十五--安徽宝龙城市广场

百强商业项目案例之二十五——安徽宝龙城市广场 宝龙城市广场是复合商业地产中最先进的运作模式——SHOPPING MALL，是集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅游、酒店式公寓为一体的“一站式”超大型国际商业体验中心。作为安徽首座超大型全生活购物中心，宝龙城市广场极力打造蚌埠CBD核心区域的商业帝国，填补安徽商业空白点。项目占地288亩，总建筑面积：498908.5平方米，规划：商业地上四层，地下一层,共计32万平方米的商业；酒店式公寓十一层和十八层，住宅为十八层，共计11万平方米住宅和6万平米地下车库。 一、项目位置、面积 蚌埠?宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，

集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。 二、业态规划 大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓 三、停车位 地下：1800车位/非机动车3650车位 地上：405车位 四、项目商业定位 A、市场定位： 满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。 消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。 消费年龄层：全年龄层、全档次 业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。 B、目标消费客层定位 (1)、主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。 (2)、二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。 (3)、三级消费客层的定位：大众流行消费群消费。 C、功能定位 (1)、游乐功能定位：满足辐射区域内及旅游人士人们在购物的同时享受到一种欢乐与

百强商业项目案例之二--广州正佳广场(13页)

百强商业项目案例之二——正佳广场 正佳广场——亚洲体验之都 正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。 如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？ 本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。 正佳广场概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约 100000个国外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。 经济技术指标 占地面积：5.7 万平方米 总建筑面积：42 万平方米 总投资额：约40 亿元人民币功能 定位：大型都市MALL 停车位：1500 个 投资商：大鹏集团 发展商：正佳企业 物业管理：市正佳物业管理 建筑设计单位：美国捷得建筑事务所 市 项目地址：市天河区天河路228 号 珠三角经济一体化的发展

1.1珠三角经济格局 珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以为顶点，东西两翼发展，、为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。 向西延伸：——番禺——————向东管伸：——————是珠三角经济格局的核心，而天河区又是的商业中心，由此可见，天 河区在珠三角商圈占据重要的地位。 1.2 1小时经济商圈的构筑 根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想，珠三角将修590 多公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和规划标准，建成后的城际轨道网将贯通、、等珠三角经济区九个主要城市，以为中心，一小时分别可达珠三角九个城市。 2 、天河第一商圈的形成 在天河5-10 年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以天河体育中心为轴心约10 平方米公里的地区将建设成为市的中央零售区，与珠江新城形成的中央商务区紧密联系，成“双环”结构。 按计划，到2010 年，天河区社会商品零售总额将达279.78 亿元，年均增长12%，因而天河区也将有实力成为华南“第一商圈”，发展潜力无限。 正佳广场处于目前第一大商圈核心地，有80 万强大的消费群体支持。同时交通比较便利，也带来了其它地方的消费群体。在它西边的天河城广场已开业9 年，从开始偶尔一天人潮超10 万/ 人次，到今年春节连续七天每天人潮超60 万/ 人次。9 年商圈的人气积聚，为正佳广场增添了商机无限的光环。 3、交通成熟——八位一体交通网点 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通第一市民广场，具有优越的地理位置及交通状况。正佳广场集地铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通功能于一体，瞬间即通达全城与珠三角。 3.1 60多条公交线 正佳广场四面环路，有60 多条公交线路在广场前设站，公交线路幅盖八大区，在的任何地方都可以轻松到达正佳广场。 3.2 地铁第一大站+火车站点 ■正佳广场交通图 正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉 6 米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号线唯一换乘站以及