境外房地产案例研究—小城市区域型购物中心“城市焦点”(20110703)

小城市区域型购物中心——City Point Kassel

项目概况

项目名称：City Point Kassel （卡塞尔“城市焦点”购物中心） 项目地点：德国黑森州卡塞尔市中心的步行街上 项目类型：区域型购物中心 项目开业：2002年2月27日 营业面积：20,000平米 店铺个数：70

停车位：约220个（在地下二层）

建筑设计：Prof. Jochem Jourdan/ Büro PAS, Frankfurt 开发管理：ECE Projektmanagement GmbH, Hamburg 业主：Taurus Beteiligungs GmbH, P?cking 艺术概念：Prof. Thomas Bayrle, Frankfurt 项目总投资：3003万欧元

高通智库

境外房地产案例研究

Overseas Real Estate Case Study

高通智库

2011年7月3日 (双周一次)

城市焦点购物中心位于德国黑森州卡塞尔市（Kassel）。卡塞尔是黑森州北部地区经济、文化和社会中心，约有20万居民。城市焦点位于市中心国王广场的中央位置——步行街的核心区域。

该购物中心共五层，零售营业面积约2万平米，2002年开业，最初有大约60家商户。由于原主力店Hertie百货商店关闭，购物中心于2009年进行了调整。原有的7,000平米的Hertie百货由多个新的商户租用，如服装店Madonna，通讯服务店沃达丰（V odafone），鞋店Galipp和运动商品店Intersport V oswinkel等。而服装店New Yorker、家居店Depot 和电子超市Saturn在原有的基础上扩大了零售面积。现在的购物中心共有约70家商户，其中主力店铺有：连锁电子超市Saturn、音像书店Hugendubel、时尚服装服饰店Esprit、生活用品超市tegut。平均客流量30,000人/天，客流量最高时可达到100,000人/天（节日的时候）。

这个位于卡塞尔市中心的购物中心，覆盖了整个城市及周边地区共80万消费人群。它不仅仅作为一个购物中心，还是一个人们聚会的好场所。

开车时间覆盖居民

5分钟内到达约65,000

5-15分钟内到达约230,000

15-30分钟内到达约275,000

30-45分钟内到达约230,000

总数约800,000

项目位置及交通状况

项目辐射区域示意图

这个项目具有优越的地理位置，无论是开私家车、乘公共汽车还是有轨电车都能够方便到达。除了购物中心内有约220个停车位外，在购物中心所在区域还有约900个停车处。

项目规划与设计

City Point这个项目是由著名设计师Prof. Jochem Jourdan（法兰克福PAS设计工作室）设计的。这个新型“商场中的商场”购物中心的位置清晰可见，它就静静地立于国王广场，一个对于德国黑森州的卡塞尔意义非常重大的开放型广场。这个商场开设了4个主要入口。在其内部还有一个交叉口，这个交叉口利用在所有楼层上方建立的一个椭圆形房屋，容纳了一个场地开阔而又光线充足的交流中心和一个垂直的广场。

这个建筑以在广场的圆形构造中嵌入的引人注目的外立面为最大的特点，并在广场上呈放射形，通向四周的街道。通往广场的地段都被修建成圆形。其目的在于，使整个建筑群看上去有一种漂浮的感觉，而且那些镶有薄片形状玻璃的外立面进一步加深了这种感觉。

外立面建造了富有层次感的多层次结构。按照艺术家托马斯 拜勒（Thomas Bayrle）的主题概念，将来自卡塞尔这座城市的图片信息以光栅的形状印在整个玻璃面上。这样，在傍晚和夜间时分，人们都将看到这个按照光影概念设计的建筑。

项目平面图

业态规划

该购物中心共五层，零售面积为2万平米，有约70家店铺，其中主力店铺有：连锁电子超市Saturn，专业音像书店Hugendubel，时尚服装服饰店Esprit，生活用品超市tegut。另外还有New Yorker，H&M，s.Oliver，Vero Moda等时尚品牌。购物中心还有一个具有吸引力的美食区，及几家餐馆，可以作为人们聚会的好地点。

商铺分布及动线图

地下一层 首层

二层 三层

四层

各业态品牌数量占比

对于这个位于城市核心区域的购物中心来说，消费性较强，尤其是时尚、家居和餐饮业态相对较突出。

业态分类品牌名称所在位置

时尚服装服饰Bench

Colloseum

edc

Engbers

Esprit

Esprit Bodywear

Gerry Weber

Hallhuber

H&M

Hunkem?ller

Intersport V oswinkel

Madonna

mister*lady

New Yorker

Promod

s. Oliver

Tally Weijl

Vero Moda / Jack′n Jones

OG19

UG8

OG6

EG8

OG12

EG9 、OG8

EG13

OG7

EG1、OG2

OG4

OG14

OG25

UG4

EG2、OG1

EG12

OG20

OG3

OG24

鞋、皮具Galipp

Roland

Klauser

Sidestep

OG11

OG5

OG23

珠宝、首饰、配件Bijou Brigitte

Christ

Juwelier Paetow

pieces

EG4

EG10

EG11

OG10

文具、音像、书Mc Paper

Hugendubel

Weltbild Plus

Brzezina

UG3

OG18

UG7

EG18

玩具、家居用品MyToys.de

Das Depot

Nanu Nana

Saturn

Silit

DELUXE

UG6

OG15

UG5

OG27

OG16

OG9

电子通讯Eplus / Base UG9

生活食品店Hussel Confiserie

Rumpf & Schild Wurstwaren

tegut

UG10

EG15

UG1

餐饮Chicken & Chips

Coffeeshop Company

Eiscafé Zanetti é Cais

Schwaelmer cafe

Schwaelmer Brotladen

Haiky Asian Food

Nordsee

EG16

OG13

EG21、OG21

EG20

EG19

EG14

EG17

保健护肤、药店Apotheke

dm

Douglas

Wetzel Optik

EG5

UG2

EG3

OG17

服务Christa Gruber

CreHaartiv

Schuh- und Schlüsseldienst Soydan

V odafone

OG26

EG6

EG7

OG22

项目俯瞰图

项目以及周边的环境，中建圆形的就是国王广场

通往广场的地段都被修建成圆形，使整个建筑群看上去有一种漂浮的感觉

项目开业

项目夜景

灯光透过玻璃的外立面使这个购物中心显得格外透明

夜色下的购物中心灯火辉煌，成为整个城市中心区的亮点

项目和周边的双塔式建筑在夜色中相互辉映

项目外景

项目入口处

项目前广场上的喷泉，也是这座城市的一个景观

公共交通停车站就在项目的旁边，交通相当便利

外观颇具特色的玻璃幕墙外立面

外立面建造了富有层次感的多层次结构。按照艺术家托马斯 拜勒的主题概念，将来自卡塞尔这座城市的图片信息以光栅的形状印在整个玻璃面上。这样，在傍晚和夜间时分，人们都将看到这个按照光影概念设计的建筑。

项目内景

项目的中建有个交叉口，这个交叉口利用在所有楼层上方建立的一个椭圆形屋顶，容纳了一个场地开阔而又光线充足的交流中心和一个垂直的广场。

椭圆形的中庭种植了鲜花，还有音乐喷泉和灯光

中庭透明的椭圆形屋顶具有很好的采光作用；同时还能看见蓝色的天，给人一种身在大自然的感觉

项目解析

购物中心处于城市核心区，交通便利

购物中心所在的步行街也有很多的商铺，它们相互之间可以起到客群带动的作用

项目前方就是国王广场，这里通常是人们聚会和交流的场所，而该项目凭借其独特的建筑设计成为这个区域的建筑亮点，无疑能吸引更多的人来这里消费

项目所在地卡塞尔是黑森州9大城市之一，覆盖了周边10个区县的消费人群