(年度报告)东莞房地产市场报告

1~10月东莞房地产市场报告

【地产白皮书】

【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米

1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳

如今看来，东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期的那种理想情形：下跌。至于后市发展趋势，就要视各类型洋房供求关系以及各房企的资金链状况。当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。

市场

1—4月4月新政实施前成交稳定

开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。

单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际，开创的第一个新局面。其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极贡献不无关系。从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。

去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。时值春节前后，一些发展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。140平方米以上的户型，卖了688套。

2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。只要政府放宽货币政策，对于房地产来说，就是一个极大的利好。因为两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。

需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。发展商的良好市场预期，也并非一厢情愿：4月份，东莞普通住宅成交量达到1793套；140平方米以上的大户型，成交量也超过400套；别墅100套。

5—10月中等户型产品消化较快

转折点正式来临。4月下旬，一纸史上最为严厉的楼市新政正式落地，发展商美好的愿望正遭受来自现实的冲击。在紧接着来临的五一黄金周，城区各大楼盘均上演了惨败局面，甚至一些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到2000套，这种情形，让消费者不经意联系起2009年的5月份，商品住宅月度成交量超过5000套的数据，相形之下，一边是“红五月”，另一边则是“灰五月”。

从4—7月份买卖双方的心态来看，一方面，楼市新政实施后，在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划；另

外一方面，由于房企尤其是主流品牌房企资金压力不大。早在新政实施之前，他们抓住2008年底利好政策实施所波及的整个2009年消费力充分释放的大好前提，在2010年第一季度加紧销售进程，快速实现了资金回笼的渠道，以致房企在这期间都表现出不太紧张的心态。

房企普遍所表现出的淡定心态背后，则是成交量持续下探的事实。不过，这一现象，自8月份开始，开始得到扭转。

从数据来看，8月期间，每周住宅成交量平均超过800套，日均成交量超过100套，相比新政实施一段时间内日均成交量徘徊在50套，住宅成交量开始出现反弹特征。到了9、10月份，普通住宅成交量再度冲破2000套。值得一提的是，就在国庆前夕，包括银监会、国土资源部在内的多部门刚刚颁布楼市新政。

价格

1—10月市场并未出现降价跟随风潮

作为东莞本土房企大鳄，光大在2008年的市场表现可视为起到模范作用。在

它的积极参与和带动下，东莞房价从2007年的巅峰时期迅速降至2008年一个相对

合理的水平。

但正所谓彼一时此一时。今年4月下旬出台的严厉新政实施不到一周时间，光

大就高举“听党的话跟党走”大旗，对黄旗印象和景湖时代城两项目打出“83折”

优惠，在消费者中赚足眼球，并赢来喝彩。但事实上是，此举，光大并没有起到引

领整个市场大势跟随风的标杆作用。

一个多月时间过去后，作为深系房企的一个代表，深业地产也不经意发起“要在东莞市场上引起轰动”的豪言，对旗下5栋68套单位以5500元/平方米的价格分批推出市场，消费者趋之若鹜。

从数据来看，今年前10月份，普通住宅成交均价为5906元/平方米，140平方米以上户型的成交均价为8410元/平方米。从月度走势来看，1—10月份，东莞普通住宅成交均价基本维持在6000元/平方米，10月份达到6298元/平方米；140平方米以上户型成交均价在这期间变化相对大。9月份，该类型产品成交均价达到9084元/平方米，这与部分高端大户豪宅上市拉高整体均价不无关系。

年底

价格走势变数大

普通住宅、大户洋房后市价格走势将如何？

有一点需要认清的就是，真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；此外，还取决于发展商资金链的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。

从现阶段来看，政策从紧已经是一个事实，但一个重要的前提就是目前发展商资金链相对宽松，由此在今年内想让他们在价格上作出妥协，会存在一定的现实考验。从明年上半年来看，一些大户型单位会继续加大供应量，在供求关系制约的经济理论中，价格会有波动，也在正常中。至于普通住宅，尤其结合两次新政实施前后的节点来看，主力项目的成交均价表现相对稳定，由此可以预见的是，如果明年

上半年供应量依然从紧，那么，价格下调的可能性就不会太大。（记者蓝学才）【别墅类】独栋别墅最高价曾卖到7.5万/平米

1—10月份，东莞别墅成交均价为15044元/平米

2010年，对于房地产来说，是一个特殊的年份。就在今年，政府两度出台宏观调控政策，且被称为史上“最严厉”，在这期间，央行还祭出加息“杀手锏”，旨在通过此，来抑制住流入楼市的资金。但一个现实问题是，在人民币升值、通货膨胀预期影响越发强烈的当下，尤其是对于别墅的买家，他们还是将资金考虑投入稀缺性的物业中，这也就直接导致，进入9、10月份后，东莞别墅成交量开始出现明显上升的真实一幕。

市场

1—8月份成交量起伏变化较大

在2008年底各种利好政策的刺激下，2009年东莞楼市上演了量价齐升的局面。尤其是别墅市场，去年东莞别墅成交量为历年之最。有数据提到，2009年别墅销售套数超过2000套。这个数据，比楼市进入2007年的高峰期还要高。分析其背后原因，与去年货币政策宽松不无关系，由于当时别墅销售仍然可以做到两成首付，吸引了不少资金，从而使得别墅成交量大增。

进入2010年以来，从政策环境来看，有关别墅禁地令政策依然从紧。3月11日，国土部再次发出通知要求各地严格控制大套型住房用地、禁批别墅用地。事实上，类似的“禁地令”已不是第一次。早在2003年国土部就叫停别墅用地审批，其后多次强调。在这样的前提下，东莞别墅市场第一季度表现相对“抢眼”。今年1月份，别墅新增供应套数为278套，成交了218套，其中独栋别墅就有107套，成为成交主体。

4月份，号称史上最为严厉的“国十一条”正式落地。尽管这一旨在打击投资客的新政并没有直接指向别墅产品，不少业内人士也坚决认为它不会对别墅销售造成影响，但市场证明，别墅最终还是“深受其害”。从供应来看，5—8月份，别墅新增供应量维持在70套左右，其中6月份，新增供应还处于零供应状态。从成交量来看，在这期间，别墅成交套数仅维持在60套左右，与去年月度200多套成交量相比，呈现大幅下跌态势。

这种现象产生的背后，就是今年内第一次宏观调控政策出台后，对购房心理产生了不小影响。国务院出台的新国十条调控新政，明确提出了实行严格的差别化信贷政策、同时对外地人购房、境外人士购房均提出了明确的限制，这些政策的出台，对别墅市场的成交产生了较大的影响。因为，从以往的成交案例来看，东莞城区别墅市场上虽然外地客户比例不大，但是靠近深圳的一些镇街别墅项目，外地客户比例较大，这就造成从整体来看，所受到的直接影响不小。

另外，当时政策实施后，由于地产股不断下跌，股市受到重挫，许多投资者信心严重不足，进一步导致了购房者的观望行为发生。这些均导致期间别墅市场的败落。

9—10月份出现反弹继续突破百套成交量

一波未平一波又起。就在大多数开发商所预期看好的十一黄金周将要来临之际，9月29日，宏观调控政策再度被政府“祭出”。

也许是之前政策已经透支了预期，也许是居高不下的CPI影响，新一轮政策出台后，别墅成交量恰好在这期间又出现反弹特征。

东莞中原地产数据提到，9月份，别墅成交套数为127套，10月份为137套。开启机构策划总监张志芳说，由于别墅是属于稀缺品，之前政策出台后，大家并没有盼到别墅

价格下跌，再者，在通货膨胀预期影响下，一些有钱人还是会将资金流向别墅市场，这也就造成别墅成交量反弹的现象。

SOHO中国董事长潘石屹在其微博中说，现在市场上的资金过于充裕，通胀预期又十分强烈，富余资金急需寻找出口。无论是农产品、艺术品，还是商业地产、高端别墅，都有可能成为投资对象。

价格：1—10月份成交均价起伏变化较大

需要辨清的一个事实就是，目前在市场上流通的别墅产品，严格意义上来分为

两种：别墅和类别墅。即是传统意义上的独栋别墅、叠加别墅、联排和双拼别墅。

以叠加别墅为例，从今年1—10月份，其成交均价基本维系在10000元/平方米左右波动，最高峰出现5月份，为11971元/平方米，最低峰为9223元/平方米，出现在10月份；独栋别墅成交均价则基本维持在1.6万元/平方米左右，今年10月份，达到21900元/平方米，这其中与高端别墅加大供应量从而拉高当月均价不无关系。整体来看，截至目前，别墅成交均价今年10月份达到最高峰，为17459元/平方米，从1—9月份，月度均价表现出较大跳跃性的特征。

其实，从这几年别墅的成交价格来看，受别墅禁地令的影响，表现出不断趋高

的特征。以独栋别墅为例，2007年成交均价为1.4万元/平方米、2008年为1.38

万元/平方米、2009年为1.7万元/平方米。

纵观这几年别墅成交市场，最高单价曾卖到7.5万元/平方米，为松山湖一号樱花湖33—36栋单位，均价区间为6.5—7.5万元/平方米，不过，户型面积不大，

176平方米，成交总价一套单位为1300万元左右。

后市：别墅成中长期投资首选

从宏观经济角度分析，预计明年东莞出口持续复苏回升，带动第二产业经济的增长，同时东莞第三产业在产业转型升级中持续加快发展，整体而言，明年东莞经济增长的势头比较明显，同时也意味着东莞本土企业主的财富持续增值，加上明年通胀持续，对房产的投资需求热情仍然比较高；另外，预计在深圳限购令没有解除的情况下，同时明年广深港高铁的开通，深圳、香港甚至内地的投资资金将持续流入东莞市场特别是高端豪宅的别墅物业。因此，明年对别墅的需求仍然持续旺盛，特别是对山水资源、城市中心地段的别墅盘需求更加强烈。

在中原地产市场研究部经理车得锐看来，近四年别墅市场的供需相对比较平衡，预计明年别墅的供应比今年有所增加，但相对于旺盛的需求而言，供应上仍然趋向偏紧。明年别墅市场的供需状况决定了别墅成交价格整体呈现平稳上涨的势头。

因此，他预测：分别墅类型去看，由于独栋别墅愈发稀缺，而且户型面积趋小化，独栋别墅成交均价预计有较为明显的上涨；而随着独栋别墅的日益稀缺，双拼别墅逐步成为独栋别墅的替代品，需求日趋旺盛，因此预计双拼别墅的价格

【中小户型】1—10月份，东莞公寓均价为6200元/平方米左右

从8月到10月份，东莞的公寓市场已经连续三个月新增供应为零。而这种情形，就城区而言，零供应或许要延续到年底。一面是所谓的刚需要出手，一方面却担心在“市场不稳定期”遭冷遇。

小公寓市场，在动荡不安的2009年楼市中，度过最波澜不惊的一年。

市场

【1—4月】

签约均价高达7600多元/平方米

数据显示，在今年3月份，新增供应商品房面积23.32万㎡，供备案2220套，其中商品住宅19.99万平方米，其中公寓项目仅有一个，就是东城的迪纳酒店公寓项目。

今年三月份，由于迪纳酒店公寓的入市，签约均价从2月份的6400元飙涨到7669元，但签约面积并未出现太大变化。

小公寓曾深受打击。2006年6月，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90㎡以下的中小套型住宅，此即为“90/70”政策。

在这一政策制衡下，由于小户型公寓有着总价低、首付低等优势，直接导致目前市场上大部分小户型产品的客户群体都以投资为主。东莞小户型产品供应量也因此迅即不断增大。

来自东莞中原统计数据，2004年，东莞小户型供应总量为5152套，2006年为7666套，截至2007年9月，东莞小户型供应总量已经达到7818套，加上年底一些新项目，东莞小户型2007年供应总量突破1.2万套。东莞合富辉煌监测数据也显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，全市的公寓供应量达到138

万平方米，其中2007年新增供应69万平方米。

供应面积在不断加大，但在首付提高、收益率大幅下降的前提下，以投资为主

的小户型楼盘正陷入销售困境。

事实上，从2007年下半年开始，小户型公寓产品竞争开始非常激烈。

5—7月市场曾出现个别楼盘降价

尽管东莞城区公寓新增稀缺，受到政策的影响，2010年前10个月的东莞公寓

市场，价格平稳上升，并未出现大涨现象。不过，4月中旬的房贷新政，还是让不

少楼盘出现价格调整。

以南城天诚国际这个楼盘为例，据东莞合富辉煌监测数据显示，1-3月份，该

盘的成交均价为6700元/平方米，从4月份开始，成交单价出现大幅调整。今年8

月份，成交单价已经降为“5”字头，为5977元/平方米。不过，随着人气复苏，

市场回暖，9月份开始，该盘的成交均价再次调为6300元/平方米之上。

莞城的君悦2046这个盘也算个跨年销售项目，2009年1-6月份，成交单价均

在4800元/平方米左右，从去年9月份开始，单价缓慢提升，最高成交单价在今年

4月份，曾达到5500元/平方米。然而4月房贷新政让这一涨价趋势再次终止，5-8

月份，成交单价再回5100元/平方米；随着8、9月份的市场回暖，尾盘销售阶段

的君悦2046也适度抬高身价，成交价涨到了5400元/平方米。

8-10月连续三个月无新增项目

“在东莞买个合适的公寓真难。”宋歌在东莞某房地产开发公司工作，2008年大学毕业，她只身一人从广州来东莞。宋歌算了一笔账，单身公寓每个月房租在1000元左右，

买个30平方米的小公寓，总价也就20万元，20年供完，月供不到1000元，比租房要划算得多了。

从今年五一开始，宋歌在四大城区不停地看房，主要是找小户型公寓产品。“掰着指头都能数过来，迪纳酒店公寓、中信德方斯、城市风景、天诚国际，还有世纪城、上东国际推出的公寓。”在南城工作的宋歌说，这些项目不是有点远，就是有点偏，“有两个在犹豫要不要下定买的时候，又剩下尾货，还死撑着不降价。”

可选产品少，成交价格高。成了今年小公寓产品的主要特征。

据中原地产监控数据显示，由于政策调控，投机投资需求受到平抑作用，今年“金九银十”小户型公寓新增供应量比较小，占总体供应比例的1.83%，创近五年的新低。

对这一现象，瑞峰置业副总经理姚丽军解释为，经历2005-2007年三年的井喷后，东莞小户型公寓的开发投资热潮开始逐步退潮，市场回归理性。

其实，2009年新增公寓已经是急剧减少了。东莞合富辉煌相关数据显示，2009年东莞新增公寓面积仅约20万平方米，约3480套，同比2008年大幅减少53.7%。在三大住宅类型中，公寓为唯一供应减少产品。

年底

价格走势变化不大城区潜在新项目少

就城区而言，今年公寓供应得并不多。

年初，东莞中原地产提供的数据显示，2010年公寓潜在供应新项目有东城的星

河传说迪纳酒店公寓、东城红和花园商住小区，石龙的腾龙领寓和万江的润隆大厦，新增公寓面积约15万平方米。

事实上，仅有迪纳酒店公寓入市，其他三个至今都杳无音信。而2010年几个在售的公寓项目，比如城市风景、天诚国际、宜景康源等都是跨年项目。

而在下半年，城区最可能入市的项目即为南城三元里片区的中央财津。项目一楼将引进大型商超，楼上拟建公寓式住宅，大多是中小户型，包括单身公寓、一房一厅、两房一厅，面积在30~80平方米之间。

其实，早在2007年，开发商已在筹备该项目。目前，该项目工程已经封顶，但开盘拟定时间却一推再推。除了价格难定之外，市场屡遭“调控”，不利投资入市是一大主因。

“东莞城区的公寓可售量越来越少，逐渐成稀缺。”合富辉煌市场研究部经理李兴旺说，2009年，东莞公寓价格走势较平稳，波动较小，高端公寓较少，以普通公寓为主。2010年虽然受到政策影响，但供应毕竟偏紧，价格以平稳为主，稳中有升。

数据显示，2009年东莞公寓销售均价约6013元/平方米，同比略涨2.6%，上涨幅度相对较小，主要原因为2009年在售以普通公寓为主，高端公寓较少。今年，公寓价格或被星河传说等高端公寓拉升，但上升幅度或较平稳。(记者李前刚)

【二手】前10月东莞二手房成交均价5500元/平

1—10月份，二手市场曾出现三个月观望期

在未来两个月内，由于业主放盘积极性不高，而需求市场并未衰减，东莞二手房市场行情发生转折的可能不会太大。

市场

1—4月首次置业入市促成交升温

时至今日，不少二手房从业人员都对年后的3月份小阳春念念不忘。

“3月份东莞二手住宅市场出现了交投升温的态势，从2月份传统交投淡季回升至正常交投水平。”金信联行市场研究部罗平分析到，春节后，买卖双方逐渐走出观望，交投活跃度增加。

同样的，从合富置业监控的成交数据显示，3月份东莞二手住宅成交均价为5354元/平方米。

而这一次成交升温，首次置业人士入市积极性提升率先显现，3月份超过首次置业成交比例高达65%，首次置业人士比较青睐总价在30~50万元之间的二手房。

据合富置业统计数据显示，3月份出现超过四成的首次置业成交个案落在该总价区间段内。60-90平方米中小户型受到首次置业人士追捧，3月份该面积段成交比例达39%。由于经济能力所限，商业贷款仍是多数首次置业人士实现购房计划的途径，3月份约六成多首次置业人士选用商业贷款。东城区的中信阳光假日、中信阳光澳园、景湖春天，南城区的未来世界花园、金地格林小城等，都是3月份首次置业人士热求的楼盘。

改善型买家入市积极性紧随首次置业人士之后也陆续提升，面积在120-144平方米舒适型大户型物业受到改善型买家的青睐，占3月份改善型置业个案接近三成份额。景观

佳的物业受到改善型买家的垂青。据合富置业成交数据显示，3月份六成左右的改善型买家会选购望小区花园的园景物业。

5-7月有业主降价放盘

在房贷新政出台一个月后，就开始有买卖双方的博弈已令到部分业主不但不再反价，而且更会出现将放盘价调低的现象。受到一手市场打折风带动，二手房业主开始松口，不但调低放盘价，还有部分业主在遇到很有诚意的买家时，会有5%-10%的议价空间存在。

比如东泰、西平片区以及东城大道这些二手房成交的热门区域，均出现部分业主降价出售物业的情况。

总的来说，在这一期间，中小户型放盘价降价幅度约在几万元左右，而部分大户型物业降价放盘的幅度多达十万元起计。如中信凯旋城某个面积在208平方米的放盘单位，原放盘价为165万元，现在业主将价格调低10万元，希望能将物业尽快出售套现。

同样的，从金信联行市场研究部统计的数据来看，5月份东莞市区中心区二手房成交量出现了明显下跌，环比跌幅为27.40%，同比略降3.64%。由于性价比高的笋盘受到购房者的喜爱，拉低了成交均价，比4月份下降了12.5%，降至5285元，从数据来看，新政促进了中低价位的成交量，抑制了中高价位的成交。

8-10月9月份曾迎来一波成交小反弹

在5-7月份累积的市场需求终于在9月份慢慢释放出来，在东莞二手房市场中，又是自住需求继续释放令9月二手楼市交投热度得以保持。

不过，市场上流传着即将出台“二次调控”新政的消息，以及一手楼市推货旺

季的到来，令投资者和部分自住用家并不急着入市，从而令9月份二手交投势头并没有出现急剧升温的情况。来自合富置业的成交数据显示，9月份东莞整体二手住宅买卖成交均价为5319元/平方米，环比下降6.8%。

对于今年十一，也适逢“二次调控”出台后首个假期。

而“十一”黄金周二手楼市人气并未比平日出现明显增加。从以往的经验分析，东莞二手市场业主与买家对新政往往都需要一段时间进行消化，由于“二次调控”出台不久，市场仍处于消化阶段，而东莞二手市场投资客数量不多，新政令投资者处于观望。

合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉表示，无论是城区还是镇区，自住客的比例相当高，在十一黄金周期间看楼的大多都是刚性需求的买家。东泰花园、金地格林小城等成熟楼盘在十一黄金周期间受到用家追捧，入市的基本都是首次置业和改善型换房客，多选择两房或三房单位。在镇区方面，以常平为例，十一黄金周看楼的以外地人居多，50-80平方米的一房和两房比较多人关注。

价格

市场并未出现明显的下行态势

细心观察，就会发现，2008-2009年东莞二手楼价大致呈"V"字形的走势。

2008年在“9.27”新政以及经济不景气的双重影响下，深圳、香港等投资客大量撤出东莞楼市，东莞二手楼市旋即陷入低迷的状态：刚需买家深度观望、交投量剧减五成以上，业主或急需资金或心理恐慌，大幅降价出售，楼价快速下滑。

2009年国家救市政策出台，积累的刚性需求集中爆发，二手交投增幅在八成以

上，二手楼价迅速反弹，一路攀升。

罗平认为，与城区新盘万元的均价相比，10月东莞二手房成交均价6561似乎还处在低位，但却是近几月首次站上6500的新高位，与9月的5881元相比涨了680元。均价拉高与高端物业需求的初步复苏有关，在东莞不出台限购令的情况下，高端物业需求预计在未来数月可能进一步回暖，二手房成交均价有可能继续拉高。

但是未来中低价位物业仍会最受欢迎，二手房均价总体将保持小幅上扬态势。

年底

价格走势变数大

本轮调整从去年年末开始，一直到最近的“十一”前后，给楼市带来的影响，首当其冲的当属一线城市，东莞作为二线城市，似乎对新政不是很“感冒”。

罗平认为，成交量虽然无法企及8月的峰值，但是二手房市场总体仍然非常活跃。由于刚需对政策失去信心而纷纷入市，中低价位物业的需求显得较为强劲，加之广深两市出台限购令可能将部分购房者分流至东莞，因此预计接下来的几个月，市场行情不会发生转折。

“对有购房需求的群体来说，根据自身需求及支付能力，选择一套性价比较高的物业目前时机也比较适合。”罗平建议，对于业主，可能在物业的割舍上显得困难，从东莞近几年楼市的走向会发现，东莞楼市一直是不温不火，因此，即便是现在选择脱手也不会对收益产生太大影响。（记者李前刚）

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

2013年上半年全国房地产市场分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告 一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

房地产市场月度报告分析

青岛市房地产市场月度报告 2012年3月

一、本月导读 ?市场资讯 ?台柳路年内打通，新都心投亿元扩建6条路年底完工 ?胶南灵山卫规划敲定9片区，前海一线建公园广场 ?双山周边区域新布局，打造"一心""三片" ?中山路旧城改造范围敲定，西至火车站东至安徽路 ?李沧区杨家上流社区安置房项目规划问世 ?南京路220KV变电站将扩建 ?胶南汽车总站开建，开城路同时开工将贯穿胶南 ?崂山区松山后社区安置房规划公布 ?铁路青岛北客站安置区项目启动招标 ?山东大学青岛校区奠基 ?青啤麦芽厂将迁至平度，四方原址毗邻欢乐滨海城建城市综合体 ?世园会园区“扩容”，由1.64平方公里扩到2.41平方公里 ?青岛北岸新城范围初定，含城阳高新区 ?惠水路经适房规划公示，东李沧区域将建1843套经适房 ?政策信息 ?青岛首套房贷利率重回八五折时代 ?温家宝：房价还远远没有回到合理价位 ?姜伟新：“限购令”短期内不出新招不微调 ?土地信息 ?3月，全市共出让土地26幅，环比增长550%，出让土地总面积149.62万m2，环比

增长1100% ?3月，全市共通过招拍挂形式成交土地26幅，环比减少10.3%，成交土地面积77万m2，环比减少38.76% ?成交用途工业用地为主，所占比重均超过60%，住宅成交占20% ?住宅市场 ?3月，青岛市新增住宅供应面积54.1万m2，环比上月增加166.5%，新增供应套数4139套，环比增加118.5% ?供求比1.6，供大于求 ?3月份，青岛全市共有住宅套数108269套，环比增长0.6%，存量面积1171.1万m2，环比增长1.8% ?3月，青岛全市住宅成交套数3449套，环比下跌33.6%，同比下跌38.7%；成交面积 33.9万m2，环比下降27.9%，同比下降35.4% ?3月，青岛市住宅成交平均价格为9638元/m2，环比下跌0.3% ?3月，青岛市区市成交排行榜前三甲李沧区、黄岛区和胶州市 ?营销媒体 ?3月，全市共有44项目投放报纸广告，环比增长238.5%；总计投放62.5版面，环比增涨331% ?3月，报纸广告所诉求以形象推广、开盘、样板间开放为主，价格及优惠信息释放较少?附表 ?附表1：营销动态 ?附表2：土地供应一览表 ?附表3：土地成交一览表

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

全国房地产市场发展报告

更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要） 经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。 一、房地产政策导向以放松鼓励为主 上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。 房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。 二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长 受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告

2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告

▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

东莞长安地区房地产市场分析报告1

东莞长安地区房地产市场分析报告：报告撰写案例 东莞长安地区房地产市场分析报告：报告撰写案例 一、调研目的 通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行性的参考依据。 二、调查范围界定 本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。 由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。 三、项目片区描述 本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购物中心--长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集团办公大楼。 项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。 四、长安镇概况 （一）地理和人口 长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与大岭山镇接壤。东西横贯约15公里，西北约跨7公里，面积84平方公里，下辖13个村（居）民委员会，全镇统计人口约67万，其中户籍人口34700多人，外来员工60多万人，港台同胞3万多人。 （二）经济与工业 2001年，全镇国内生产总值19.1亿元；工农业总产值50.9亿元；农业产值201亿元。银行存款余额79.5亿元，其中居民储蓄存款49.5亿元，人均年收入达9576元。 长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外商投资企业，截至2001年底，外资投资企业共有1640家，利用外资总额达到16.83亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私营企业453家，投资总额１０亿多元。 （三）镇政建设 长安镇目前城乡一体化的城镇建成区30平方公里，全镇有二级以上标准的公路200多公里。现有三星级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调设备的影剧院７家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

东莞市房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

广东惠州房地产市场报告

当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻