物业管理收费难问题思考
物业管理收费难问题思考
《物业管理条例》的诞生,使物业管理行业有了一个国家性的规范文件,明确了业主与物业管理公司的关系,确定了各自的权利和义务。随着时间的推移和各项配套政策的出台,物业管理企业也会向健康、有序的方向发展。
物业管理收费难问题一直困扰着物业管理企业,成为物业管理企业健康发展的瓶颈。分析其原因主要有以下几点:一是没有一个规范性的文件,物业管理活动各方的权利和义务、物业管理服务标准不明确,发生纠纷后难以界定责任;二是与业主的沟通少、宣传少,业主不完全明了物业管理公司的性质、物业服务费应包含哪些内容、哪些应该列入维修基金范围内、哪些应该在有偿服务范围以内;三是部分业主对物业管理有一些误解,认为只要交了物业服务费,有事就得找物业管理公司。不管是公共部位、公用部位的维修,还是业主财物被盗,物业管理公司都必须承担责任;四是计划经济时代传统做法的后遗症,过去的物业管理费和取暖费都由所在单位报销全部或一部分,现在单位不再报销这笔费用,业主思想上转不过弯来。
如何解决收费难的问题,笔者认为应该对症下药,抓住主要矛盾,找出解决问题的办法。
一、物业管理企业与业主之间的问题
首先,是物业管理企业的自身建设问题,提高职工队伍素质,完善内部管理制度,制定达标要求,使业主看到一个规范文明的物业管理队伍。
第二,推进与业主的沟通,现在的业主对“物业管理”的含义并不真正理解,甚至有的物业管理公司员工也似懂非懂,遇到业主发问时解释含糊。所以建议物业管理行业发起一个宣传攻势,使业主明白什么是物业管理,交费后应该得到哪些服务,服务的标准是什么,业主有
哪些权利和义务,以此推进与业主的沟通。与业主沟通的方法包括:记住业主的姓名,见面时礼貌的呼出对方的姓名或称谓,会使对方感到非常愉快;尊重对方的习惯,了解不同民族、地区、国家、宗教的基本常识,关键时刻不失礼,会使对方感到温馨;微笑服务,物业管理人员必须让微笑去感染、沟通每一位业主的心灵,运用关怀沟通,如婚、丧、嫁、娶,送去一束鲜花、一份贺卡或几句温馨的祝福。在他们真正困难时,给他们一些实实在在的、力所能及的帮助,解决一些必要的、特殊的困难。
最后,在提高服务水平的基础上,积极做好业主的工作,让他们明白业主的义务包括什么,哪些服务项目是必须交费才能享受的。对少数无理取闹、拒不交费者,只有诉诸法律,使其得到应得的惩罚。
二、物业管理企业与周边部门的问题
1.代收代缴问题。
主要是水电费和取暖费,虽然《物业管理条例》已经明确规定:“…… 应当向最终用户收取有关费用”。以此明确了物业管理企业可以拒绝代收代缴水、电、暖等费用。目前,代收代缴对物业管理企业的最大隐患是不能足额收取费用的风险问题,业主欠费由物业管理公司垫交,一些物业管理公司将因此受到牵连,甚至导致破产。现在的文件都在讲“三表出户”,可是费用该由谁拿,在笔者访问过的几个用户中,大部分都说“不拿”或“拿不起”。新建小区供暖已基本改为单户串联,老小区供暖是串联网,不用说户与户分不开,就是单元与单元也很难分开。所以,老小区在没有资金改造单户控制的情况下,只有加大工作力度。
2.维修基金问题。
业主认为,我交了物业管理服务费,我水池坏了,屋面漏水了你应该给我修理,物业管理公司向其解释,由于是老小区,没有维修基金,要修理就需按有偿服务的原则收取费用。而业主一听还要拿钱,就产生不理解、不满意。虽然许多地方已经出台了维修基金管理办法,但还有一些相
关政策未出台,如老小区的维修基金筹集办法。等有了相关政策问题也就解决了。
3.财产失盗问题。
业主对物业管理公司不满意,其中主要原因之一就是财产失盗问题,摩托车失盗、自行车丢失、汽车也有的被盗。这是一个敏感的问题,很多部门不愿意触及。但我们要说:“物业管理不是万能的”。要让业主知道,物业管理是对相关物业的管理,不是对业主的人身安全和财产进行保险。根据建设部、公安部、民政部规定,小区治安首先由公安部门负责,其次是居民委员会要把小区综合治安抓起来,物业管理公司要配合把小区治安工作做好。另外,目前人们对车辆被盗要不要赔偿的问题也说法不一。比如,收了车位费的车辆被盗,一种说法是“有人看管,又收了看管费,车辆被盗是严重失职,必须赔偿”;另一种说法是“第一,我收的是车位占用费,不是看管费;第二,没有形成完全托管关系,我没有完全控制你的车;第三,车位费是统一的,而汽车的价值却不一样,应按多少赔偿,要赔偿的话,是否应按车的价值收费”。因此,为了有效规避汽车失盗带来的纠纷,应将失盗赔偿问题纳入保险公司理赔范围。一切存放车辆,必须有失盗保险手续。
综上所述,物业管理收费难的解决,既需要物业管理企业自身努力的工作,又需要社会各个方面的支持,更需要健全的政策作后盾。随着《物业管理条例》、《业主大会规程》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等
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物业管理收费难问题的探讨
物业管理收费难问题的探 讨 Prepared on 22 November 2020
关于物业管理收费难问题的探讨 摘要：物业管理收费，一个物业管理企业欲说还休、欲罢不能的话题。从历史的角度看，自从市场诞生的那天起。市场就由买方、卖方、监督管理者三方组成，三者之间博弈的最理想结果就是三方共赢，可在当前的物业管理市场，由于特殊的原因。物业管理收费难的问题始终是困扰物业管理企业健康发展的一道门槛。文章以某国有企业物业管理为例。从物业管理企业提供的服务、社会舆论氛围、居民对物业管理的认识、消费意识以及物业管理前期介入等方面入手，对当前物业管理企业收费难的原因进行了分析，并针对目前的管理现状，对症下药，提出通过科学的管理、优质的服务、提高员工素质、开发服务项目、实行物业管理前期介入等方式，改变物业管理收费难的现状。 关键词：物业管理收费解决之道 中国分类号：文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2008)07-279-01 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，其在发展的过程中遇到很多困难，其中最为突出的就是物业管理收费难的问题。所谓“物业管
理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：(1)物业管理企业员工工资及福利费；(2)公用设备、设施的维修养护费；(3)清洁费；(4)保安费；(5)绿化费；(6)物业管理企业的办公费；(7)物业管理企业固定资产折旧费；(8)税金；(9)利润。收费问题是消费者即业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点。如何解决收费难的问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务企业的健康发展，需要通过买方、卖方、监督管理者三方面的努力来共同实现。 一、物业管理收费难的原因 目前物业管理收费难的原因虽然是多种多样的，但对于我们国有企业物业管理来说，笔者以单位所管住宅小区为例，就其主要原因进行一些浅析： 1物业管理企业处在较低水平，提供服务不到位。由于作为国有企业后勤服务机构为基础组建而成的物业管理企业，我们的服务内容仅停留在卫生保洁、房屋设备维修、绿化方面，安全防范和公共秩序管理工作还很薄弱，这已成为居民与物业管理公司矛盾的焦点。自20世纪90年代以来，我们对设备实行状态修缮，职工工作常年处于不饱和状态，形成较严重的惰性思想，“守摊”思想，工作责任心较差。加之职工队伍年龄结构偏大，整体文化素质较低。各级员工传统思想观念不能及时转变，专业知识欠
物业企业收费自查报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除物业企业收费自查报告 篇一：物业自查报告 龙泉物业自检报告 根据上级各部门对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：在过去的时间里，龙泉物业在上级领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在： 一、投诉（需求）受理及业主满意度情况： 20XX年1月份至12月31日，共受理投诉（需求）电话及来访165件，其中需求咨询类56件，投诉类10件，售后
保修、维修类99件；已完成99件，未完成0件，综合完成率90%。 在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过客服部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95分以上。 二、收费情况：按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。 三、培训情况： 截止3月31日。共组织培训4次，培训总人数20人，人均培训24小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规 章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。 四、内部管理方面： 我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员进行考核评估，并在组织架构方面进行了优化调整，提高管理能力，不仅在公司内部范围内选拔优秀的管理和业务骨干，还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。通过一系列的优化调整，
物业服务收费管理办法
物业服务收费管理办法 国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格[2003]1864号 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法 第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《》，制定本办法。 第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
惠州市物业服务收费管理暂行规定
惠州市物业服务收费管理暂行规定 第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价〔2004〕22号），结合本市实际，制定本暂行规定。 第二条本暂行规定适用于本市行政区域内取得合法经营资格的物业管理企业的物业服务收费行为。 第三条本暂行规定所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条市价格主管部门会同市房产管理部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。 各县、区价格主管部门会同同级房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第七条我市辖内的住宅（不含别墅，下同）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区范围内的由市价格主管部门会同市房产管理部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，其他各县、区由当地价格主管部门会同房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据当地价格主管部门和房产管理部门公布的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费标准需要调整时，由物业管理企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理的重点和难点
物业管理的重点和难点 难点主要有以下几个方面 一、物业管理收费难的问题 原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。 解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、电梯运行收费及摊销的问题 解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 三、停车场责任承担的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。 在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。 四、物业管理费收费标准问题 五、物业管理的服务水平 六、停车收费问题 七、房屋质量问题和维修等问题 八、业主委员会维权途径不畅 重点有以下几个方面 1.物业类型多，管理上各有侧重。 住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强
我区物业服务收费管理调研报告
我区物业服务收费管理调研报告 物业服务管理，是指物业服务企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维修、修缮和整治，并向物业所有人、使用人提供综合性的有偿服务，其直接收取的物业服务费主要用于小区维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。因此，物业管理企业在管理中集中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作全部是通过有偿服务收费来实现。由此可见，物业服务市场的主体结构要求是“谁受益、谁交费”。目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房，城区居民小区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻不容缓。2003年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。以该办法为依据，**市政府于2007年6月下发了《**市物业管理办法（试行）通知》（下称办法），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《办法》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如居民小区、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。《办法》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说“这不是要我们提供无偿服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不齐，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再则业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法，导致物业的重新招标，形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。一、我市物业服务管理的现状1、物业管理内容主要是小区的公共部位。小区公用设置的维修，不涉及业主
物业收费员管理办法444
物业收费员管理办法 编制：鸿基实业物业管理部 审核： 批准： 2014年月日发布 2014年月日实施陕西鸿基实业有限公司发布
第一章总则 1.1目的 为进一步规范物业公司的各项收款操作，加强各环节的监督，保证公司资金安全，维护公司利益，特制定本管理办法。 1.2 适用范围 本管理办法适用于开发公司物业系统各岗位收费员。 1.3 各岗位收费员编制归属各项目，但其入职、调动、离职等，由开发公司统一安排。 1.4 收费岗位操作由集团财务部负责培训、检查、指导、监督。 第二章收费岗位要求 2.1 任职条件 2.1.1遵纪守法，热爱本职工作，忠于职守，坚持原则； 2.1.2大专以上学历，有一定的工作经验，工作细致认真； 2.1.3能熟练操作电脑、打印机、点钞机、刷卡机以及收费软件； 2.1.4须有本市有固定住所人员或公司已转正员工提供担保； 2.1.5经专业培训合格后，由实业公司分管副总批准后方可上岗。 2.2 岗位职责 2.2.1必须按地方法规、文件及公司规定的收费标准收取各项费用；
2.2.2严格执行公司现金管理制度的规定，现金收款执行“长缴短补”的规定，严禁接用收入补充短款，当日现金收款必须全额交给项目出纳； 2.2.3收款应即快又准、不错收、不漏收，对于各种面额钞票须验明真伪，不得徇私舞弊，严禁将营业款挪用、截留、随身携带、公款私存等； 2.2.4相关资料录入电脑时，必须逐一核对，确保数据的准确性； 2.2.5负责业主档案资料建立，应收款项的生成，水电费读数的录入及物业各项收费的录入及物业管理费的银行划款操作等，并按月（季）打印缴费通知； 2.2.6按月编制应收、已收、欠款及预交款冲抵等统计报表，并与财务部会计核对；2.2.7负责按票据管理的要求，领用、使用、核销、保管票据； 2.2.8未有文件依据及相关领导审批，不得进行预收款及费用调整、减免、删除等操作。 2.3岗位规范 2.3.1仪容仪表符合公司要求，统一着工装，干净整洁，仪态端正，奉行业主至上的服务宗旨； 2.3.2会讲普通话及地方方言，服务过程中必须使用礼貌用语，主动向业主问好； 2.3.3熟悉各项收费标准及物业服务流程，随时答复客户咨询； 2.3.4保持收银台整洁卫生，不得放置任何与工作无关的物品，且上班期间不得做与岗位工作无关的事情； 2.3.5上班期间不得擅离岗位，确需离开时，应知会客服主管并锁好票据及现金； 2.3.6不得与他人谈论收款情况及有关现金存取、保管等问题；不得在有顾客等待时打
物业收费管理规定
物业收费管理规定文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）
物业收费管理制度 根据集团及物业公司的工作实际情况，制定本办法如下： 1、物管公司收款使用的收款收据由集团财务管理中心统一登记发放，并可派驻专人负责。物管公司根据收费项目专人领取、保管收款收据，并按规定进行领用、退回登记。 2、收据保管人员对收据须妥善保管，如出现丢失、被盗现象，要及时向集团财务管理中心报告，由此造成集团损失，应追究当事人责任。 3、收款人员收到现金，须在当日下午下班前上交集团财务管理中心，或将现金缴存指定的公司银行账户，并须于次日上午上班时凭银行缴款回单到集团财务管理中心结账。如遇特殊情况不能按时到财务结账的，必须征得物业公司及集团财务总监的同意。 4、收费的同时须向业主开具集团统一的收款收据，杜绝出现收款不开票以及违规擅用白条代票的行为发生。一经发现，均视为贪污处理，除须追回相关款项外，将对当事人处以违规收款金额50%的罚款，并予以开除处理。 5、严禁出现收款不上交以及挪用公款行为的发生。一经发现，除相关款项外，集团将对当事人处以未交款项或挪用公款金额30%的罚款，情节严重的予以开除，直至追究刑事责任。 6、收取租金物管费须做到“一人开票，一人收款”，尽量减少现金交易，物管人员须告知经营户缴纳租金、物管费时，可直接到银行转账或者存现金到集团指定的银行账号上，经营户凭银行转账单或现金缴款单到物管部开票，物管人员再凭转账单或现金缴款单到财务结账，以提高工作效率，及避免收假钞和收缴双方的现金在途风险。 7、收款人员在日常收款过程中要认真鉴别钱币的真伪，收到伪钞由经办人自行负责。
浅谈物业收费难与对策
物业管理收费难的问题及对策 随着社会的发展，人民生活水平的不断提高，住宅小区不断涌现，许多物业中常见的纠纷也在日益增多。业主和物业公司的矛盾也越多，作为物业企业，服务是产品，盈利是目的，但业主不管你提供什么样的服务，收钱是越少越好，这是典型的业主心态，但要让业主认识到服务产品的存在，认为管理费值得交,应该交，这就要求物业企业拿出真诚、合理的服务产品，然后才能友好的化解这一矛盾。但怎样才能真正解决收费难，又让业主认识到管理费值得交呢？我司是从以下几个方面进行分析的: 首先要认识到物业管理收费困难的原因： 一、由于开发单位的直接影响缴费，也影响公开招投标 1、工程质量遗留的问题而导致收费难； 无论开发单位及建设单位的信誉、名气多大，但实际市场上都或多或少存在一些质量问题，比如常规常见的问题为屋面、窗台、下水道、玻璃幕墙、外墙渗水，或者在某些材质上的选购出现瑕疵等问题，都直接造成业主不满，并将这种不满直接带入到后期的物业管理中，从而产生间接性的矛盾。 2、承诺过多而没有兑现而导致收费难； 不管是商品房还是拆迁安置房，承诺多是大多数开发商的一种促销的方式，加大销售的宣传，一旦成交后就把承诺当成儿戏。比如承诺免物业费、装修时可以随意改动、赠送花园、天台等，但在实际交房时无法兑现，导致业主情绪不满，直接将罪过嫁接给物业公司。这种矛盾业主还认为只要自己交物业费，那开发商的问题也要物业公司去解决，否则就以不缴纳物业费来要挟。 3、开发单位与物业公司是“父子”关系导致收费难 目前大多数商品房的物业公司都是与开发商存在父子关系，这样就会出现很多问题。如果业主得知二者存在这层关系，出了问题更会找到物业公司，也就会将矛头全部指向物业公司。也就会同样和物业费扯上关系。 二、拆迁安置房业主对缴费的意识 拆迁安置房业主就是缺乏自觉缴费意识，认为自己的房子凭什么要受你们管，还要交那么多的物业管理费。还有就是认为只要缴纳了物业费物业公司就要对其各方各面都要服务与负责。还有少数部分业主存在侥幸心理，认为不交或拖
物业管理调查报告.成型稿
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。
收费管理制度
收费管理制度 为了规范物业公司的收费和管理，保障物业公司资金的安全，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务相适应的原则。 （一）. 物业服务的收费项目及流程标准如下： 1．押金费用：钥匙押金10元／把、一卡通押金30元／张、遥控器押金20元/个、水电卡押金50元／张，学生退寝时只要办理好相关手续后，可以凭收据到一站式服务中心办理，客服人员核实身份后，检查所交物品是否齐全完好，检查没有问题的情况下，收回票据，押金会如数退还； 2．水电费充值：按居民用水用电的标准给学生充值，电费单价0.6元／kwh,热水单价3.6元／m3，冷水单价2.6元／m3，学生凭水电卡至一站式服务中心 登记充值，并打印相应的费用收据，作为存档，以便核实； 3．开水费：按学期收取，每月5元／人，开出物业专用收据，客户联交给学生，存根联跟记账联由客服人员存档； 4．自行车租赁费：学生可以凭借一卡通，到一站式服务中心办理自行车租赁登记，并以本人的一卡通作抵押，身份核实后，发放自行车车牌号，并对讲自行车库管理员，准予该租赁人提取自行车，并把车牌号交给自行车管理员。归还时，租用人至停车房把自行车交给管理员查验合格后，领取该自行车停车牌，到一站式服务中心交费。自行车租赁的收费标准是：5小时内收费1元,5-24小时收费5元。租用时间不能超过24小时，超过24小时每增加1天按10元/天计费,并记违规使用1次； 5．投币式洗衣机费用：公寓一楼有洗衣房，洗一次至少投三元硬币，
运行时间为四十分钟； 6．施工保证金：凡是进入校区内施工人员，都要携带有效证件到一站式服务中心进行登记，办理人员出入证，并交纳不低于2000元的施工保证金，用于现场施工，清理担保及相关设备损坏担保，施工完毕，物业现场查验合格后，确定所有设施设备完好无缺，卫生已清理干净后，保证金如数退还给施工方，本表一式两份，以便查阅； 7.移动充值、宽带办理：需要办理移动宽带或移动业务的同学，携带有效证件及学生证，到一站式服务中心，由客服人员核对身份后，填写相关资料，办理业务； 8.水电费余额：将退寝学生的水电卡交由物业工作人员核查一下剩余的水电余额，记录下来，把余额退还给学生，再有新生入住时，所领取的水电卡如果有余额，要把费用交齐，以便合账。 9.乒乓球室：乒乓球室仅对研究生开放，研究生凭有效证件到保安室进行登记，并以一卡通抵押领取球拍，按每小时一元收取，不足一小时也按一小时收取。 （二）. 收费管理办法： 1.物业人员所收的押金，包括水电卡、钥匙、一卡通、遥控器和施工保证金，不计入收入类，学生退寝时押金全额退还，施工人完工后，保证金全额退还。以上有损坏公私财物的需按价赔偿。 2.学生的水电充值，物业人员只是代为办理，不收取任何费用，相关费用全部交给学校财务入账。 3.人才公寓一楼开水房的设施设备由紫宇公司提供，所收费用是物业
物业收费难的原因分析与对策
物业收费难的原因分析与对策 物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是全国很普遍的现象。物业管理作为构建和谐社区的细胞，在发达的城市、地区是没有物业管理不购房的。而在内地大多数县域人们心中，物管思想却还很为被动。房子是业主买的，买房花钱就不少了，现在还交上一笔不小的物管费？为何人家不缴费，我们小区要交费？我不要你们的服务！水电费我交，我就不交物管费！你就是搞搞卫生，找几个保安看看门，要哪么多人交物管费？物管费不是开发商出吗？凡此种种，导致物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。 一、当前物业收费管理状况。 最新抽样调查结果显示:南昌市商品房小区平均物业收费率仅为约65％。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。据统计，一般小区的物业收费率能达到75％，在南昌地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50％左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80％，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。 市消费者协会介绍，今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80％左右。与此同时，业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多，物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。最有名的事例是南昌贤士花园的业主充分行使自己的权力，炒掉原来的物业管理公司，聘请了新的物管公司，一时成了南昌的新闻。 当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因，努力从根源上解决物业收费难问题。 二、物业收费难的原因
物业管理服务工作调研报告
物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主
期望的“质价相符”。 三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
物业公司收费管理规定
物业公司收费管理规定 The pony was revised in January 2021
1．目的 为了规范城市物业公司各项目管理中心收费与财务工作相关流程，提高各城市物业公司项目综合管理水平，特制定本办法。 2．适用范围 本管理办法适用于物业管理公司所属各城市物业公司。 3．定义 无。 4．各部门职责 4.1 物业管理公司总部： 负责本办法的制定、修改和更新。 4.2 物业管理公司财务管理部： 对各城市物业公司财务部的执行情况进行监督，并不定期进行抽查。 4.3 城市物业公司财务部： 负责每半年对各物业管理中心的收费工作至少进行一次财务例行检查，日常对项目收费工作将进行不定期的检查。 指导及监督检查项目收费的工作流程及操作情况。
4.4 城市物业公司物业管理中心： 严格按本办法开展与收费相关工作。 按照相关收费标准及物业管理公司相关规定收取各项费用；并将相关的《收费项目及收费标准》（编号： WY-CW-JL-03-01）报所属城市物业公司财务部及品质部（或品管专员）备案。 4.5 城市物业公司收费员： 按照《物业项目收费员操作手册》进行所有收费工作。 5．方法与过程控制 各城市物业公司可根据项目的实际情况建立相关的收费管理流程及办法，但必须包含下列各项原则： 5.1 建立项目收费的责任人 5.1.1 项目经理为项目收费工作的第一责任人。 5.1.2 项目收费员负责项目所有收款的工作。 5.1.3 项目收费员应按合同约定或物价部门批准的收费标准收费，不得随意降低或提高收费的标准。 5.1.4 项目收费员将每日收到的款项汇总后，请所属项目经理予以确认。
物业管理收费难的原因与解决措施
物业管理收费难的原因与解决措施 随着经济的快速发展，人们的生活水平也得到了较大的提高，物业管理部门也运营而生，物业管理部门会根据物业管理规定来对建筑周围的环境进行有效的改善，但是需要业主缴纳一定的物业管理费用。物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人提供物业管理服务业主需要缴纳的资金，物业管理公司可以为业主提供最大程度的便利，并方便用户的生活。但是物业管理并不是无偿的，而是需要业主缴纳相应的物业管理费用，目前有些物业公司在物业管理的过程中并没有切实为住户服务，但是任然收取住户的物业管理费，所以就有部分住户拒绝缴纳物业管理费，因为住户觉得物业管理部门并没有较好的改善自身的居住环境。本来物业管理公司与住户之间可以实现双赢的，住户通过缴纳物业管理费来得到较好的居住环境，而物业管理部门通过收取物业管理费来获得自身的劳动报酬，可是由于部分物业管理公司的工作不够完善而使得用户拒绝缴纳物业管理费。 一、物业管理费的内涵 物业管理费指的是物业服务企业按照相应的物业合同要求，来对业主所居住的房屋周围设施以及场地进行维修以及管理，这样可以促使住户周围环境的卫生更加干净，而且保护了住户的正常生活秩序，但是需要对住户收取一定的管理费用。 物业管理费的构成较多，主要是由物业管理服务人员的工资、员工福利、公用设施维护费用、绿化养护费、办公费用、利润以及税金等部分构成，物业管理费用信息对住户是公开的[1]，这样使得用户能够知道自己缴纳的物业管理费的用途，方便住户缴纳下一次的物业管理费用。另外物业管理费用的测定标准是非常严格的，而且物业管理费用的测定对于物业管理工作是非常重要的，通常物业管理部门为了有效的对住户进行计费就先核算物业管理的总体成本，成本与市场行情是相对应的，然后物业管理部门再比较同类的物业管理，这样就可以更好的确定物业管理费用，使得用户更加了解物业管理费用的构成。 二、物业管理收费难的原因 目前的物业管理行业大多是不做实事的行业，因为有些物业管理部门在收取用户的物业管理费用之后并没有为用户提供相应的服务，这只是物业管理收费难的一部分原因，下面将详述物业管理收费难的原因。 1、业主方面的原因 目前还有不少业主不了解物业管理的有偿收费服务，在这些业主的认识中物业管理部门的运行费用是由开发商承担的，他们自己并不需要缴纳相应的物业管理费用，这种思想是错误的，而且不少物业管理服务是隐性的，业主在日常生活中很难看到，这样业主就认为自己并没有得到直接的便利就不需要缴纳相应的物业管理费用[2]。另外物业部门不可能由于少数用户不缴纳物业管理费用就停止相应的物业管理，这样没交钱的住户就认为不缴纳物业管理费用也能享受物业管理服务。此外住户在装修房屋的过程中会造成管道堵塞、噪声以及渗
2021年物业管理工作调研报告
2021年物业管理工作调研报告 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建 设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对 城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依 法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。 一、基本情况 我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的 影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。 总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是 物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心 城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管 理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务 公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得 到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元， 高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而 无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。 二、存在的主要问题 1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量 急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化文 秘杂烩网水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则 可降低成本，提高效率。 2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业 生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置 业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规 定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减 少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据 统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费 率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业 还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务 收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。 3、物业服务费收取难。主要表现在： 一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。
万科物业管理收费操作细则
万科物业管理收费操作细则 1．目的和适用范围 规范集团内物业管理公司的收款行为，为物业公司收费业务提供指导。 本规范适用于集团内全资及控股的所有物业管理公司（以下称公司）。 2．规范制订依据 本规范以《万科集团物业公司资金管理制度》和《物业收费管理规范》为指导，结合物业收费业务特点制订，各公司可根据本操作细则结合自身实际业务制订本公司的收费操作细则。 3．收费业务岗位职责 各公司应设置以下收费岗位，人员分工可一人一岗，也可岗位合并，但不相容岗位的合并，需经公司财务部批准。 3．1收费员 指经公司及管理处授权有权收取各类费用的人员。根据收费业务种类，收费员可包括：管理费收费员、停车场收费员、会所收费员、特约有偿服务收费员、泳池售票员、其他业务收费员等。 管理处出纳可兼任收费员，并同时按收费员岗位要求履行职责。 3．1．1收费员必须在授权收费业务范围内按规定的收费标准收款。 3．1．2保证所收款项真实、准确。 3．1．3正常工作时间内收款，工作日结束前将款项交于出纳；或直接将款项送存银行，凭银行缴款单与出纳结款；非正常工作时间或非银行营业时间收款，款项存入管理处指定的专用保险柜，并于下一正常工作日上班起两小时内与出纳结清。 3．2管理处出纳员（以下简称出纳） 3．2．1审核所在管理处收费员收款业务的合法性、合规性。 3．2．2督促收费员按要求及时结清款项、并审核票款一致性。 3．2．3与公司财务部进行款项交接。
3．2．4登记现金、银行存款日记账。 3．2．5管理处未设会计岗位时，负责编制管理处应收款台账或明细表。 3．2．6对所在管理处的收费员进行业务指导。 3．2．7协助公司按规定的时间和频次对各业务现场的收费情况进行检查。 3．3管理处票据管理员（以下简称票据管理员） 3．3．1收费员不得兼任票据管理员；出纳兼任收费员时也不可兼任票据管理员。 3．3．2负责向公司票据管理员领取各类收费票据，并办理领用登记手续。 若管理处确需自行领购收费发票，需经公司财务部审批同意。票据管理员领购后，需向公司财务部备案领购情况。 3．3．3负责向所在管理处的收费员发放各种收费票据并办理领用登记手续。除收费员外，严禁将收费票据发放他人。 3．3．4对收费员使用完毕的票据及相应的收款上缴情况进行核对，登记办理票据核销手续。 3．3．5将核销完后的票据存根向公司票据管理员进行核销，并登记办理核销手续。 3．4管理处会计（以下简称会计） 3．4．1负责所在管理处的收款管理。 3．4．2编制管理处应收款台账及明细表。 3．4．3定期不定期与出纳提供的收款凭证、日记帐、台帐进行核对，保证所有入帐的收款业务和出纳的收款记录完全一致。 3．4．4负责对收费员进行收款业务督导。 3．5公司财务经理 3．5．1制订和完善所在物业公司的收款管理制度。 3．5．2负责收费业务的岗位分工、业务指导与培训。 3．5．3定期不定期对各管理处的收款业务进行检查。 3．5．4对公司及所属各管理处的各项收款业务承担管理责任。 4。收费业务及管理 4.1．公共性服务收费及代收公共费用（以下简称公共性收费） 公共性服务收费包括物业管理费、电梯运行费、水泵运行费等；代收公共费用指公司代全体业主及住户或公共事业部门的收费，如公共维修基金、水、电、气、暖等。
郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)
郑州市物业服务收费管理实施办法(试行) 第一条 为促进我市物业管理服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，加快推进物业管理服务行业市场化进程，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》精神，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业管理企业，在我市及县(市)建成区范围内提供社会化、专业化物业服务的收费管理。 第三条 物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条 政府提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第六条 物业服务收费实行分级管理，市和县（市）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第七条我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅（指多层住宅、高层住宅）物业服务收费实行政府指导价(普通住宅区已成立业主委员会和业主在签定房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的除外)。 写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。 第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。无法约定的执行政府发布的基准价标准。 第九条实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。