房地产估价案例与分析
二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记
《房地产估价案例与分析》
目录
第一部分房地产估价原则 (1)
第二部分估价程序 (2)
第三部分房地产估价技术路线 (3)
第四部分估价方法 (3)
一、市场比较法 (3)
二、收益法 (5)
三、成本法 (7)
四、假设开发法 (9)
五、基准地价修正法 (11)
第五部分不同估价目的下的估价 (11)
一、土地使用权出让价格评估 (11)
二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12)
四、房地产抵押价值评估 (13)
五、房地产保险估价 (14)
六、房地产课税估价 (14)
七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)
八、房地产的分割、合并估价 (15)
九、房地产纠纷估价 (16)
十、房地产拍卖底价评估 (17)
十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)
十二、损害赔偿估价 (18)
第六部分各种类型的房地产估价 (18)
一、居住房地产估价 (18)
二、商业（含餐饮）房地产估价 (18)
三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18)
四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19)
五、工业房地产估价 (19)
六、特殊用途房地产估价 (19)
第七部分估价报告格式 (19)
估价报告常见错误 (21)
第八部分估价报告案例 (23)
第九部分投资分析 (23)
第十部分网上下载 (24)
案例分析解题思路
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面
①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类
型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？
①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）
②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标
准及估价方法均有影响。
※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉
④房地、未
来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）
④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：
①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。
二、房地产估价方法
1、各方法之间的关系
①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。
②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34
③各方法相互引用P54
比较项目比较法成本法收益法假设开发法
价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方
价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价
价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格
价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在
3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？
4、估价方法的选用《规范》P8
三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。
1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。
B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。
C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。
④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权
2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）
3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。
不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。
（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。
（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比
4、估价时点原则《原理》P97
5、公平原则
四、估价目的（核心）
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招
标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）
2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）
3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；
5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；
6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。
7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；
2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）
3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）
4、带租约的房地产转让价格；
5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）
7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。
六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、一般资料：
（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；
③项目有关文件。
（2）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、特殊物业）
（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4）估价对象区域条件资料：①交通。②环境。③繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。
2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）
（1）市场比较法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数及汇率方面的资料。④房地产状况修正的有关技术资料。
（2）成本法：①土地取得成本方面的资料。②土地开发和房屋建设方面的资料。③管理费用方面的资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的
资料。⑥建筑物的折旧方面的资料。
（3）收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。②估价对象房地产和
似房地产的经营费用资料。③折旧、剩余收益年限等资料。④资本化率方面的资料。
（4）假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同
类
项目开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。
七估价报告
（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依
据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
（二）错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人
员现场调查；④估价结果。
2、不规范。①术语不规范；②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。①时间修正未
说明市场状况分析。②比准价格的未说明理由。如加权、平均。③各种方法最后综合取值的理
论依据。
4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
５、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）
（三）常见错误
A、封面
B、目录
C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）
D、估价师声明
E、假设和限制条件：①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；②他项权利
（抵押权对资产的影响）；③特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途
不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证
载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
F、估价结果报告（１）委托方（一般无误）（２）估价方（看是否超级评估）
（３）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。
（４）估价目的；（５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）
（６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）
（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）
（８）估价原则。
（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）
（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。
（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。
（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。
G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）
（１）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况
（２）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（３）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应
（４）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张
（５）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定
（６）估价方法的选用：①思路②方法③采用方法的理由④方法适用的条件和范围
（７）测算过程
H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。
I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料
八、运用各种估价方法时应注意的问题。
●市场比较法●
①可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年）
②建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）
③交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）
④交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）
⑤房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。
●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）
①计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误
②收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）
③收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）
④费用也要客观（P199教材）a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）
⑤带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明
⑥纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明
⑦资本化率的确定要充分说明理由；⑧收益年限的确定；⑨公式运用是否正确。
●成本法●
①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；②开发成本的确定要有依据；
③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；
⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
⑶四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错；⑥税费；
⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。
⑧折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。
⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧；⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。
●假设开发法●（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）
①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本
④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算
⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。）
九、几个概念
1、房地产可视为实物、权益和区位的结合。
①实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。
②权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。
③两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。
④两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。
⑤两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。
2、相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。
3、一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
4、对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。
5、从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。
6、在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。
7、在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
8、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。
9、地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。
10、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
第一部分房地产估价原则：
一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的
2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。
3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。
4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。
最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：
1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。
3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。
5、上述情形的某种组合。
三、替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
四、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
1、估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。
2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。
3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。
4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。
5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。
五、公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)
第二部分估价程序
一、获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。
二、受理估价委托及明确估价基本事项。
1、明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委托人认可。
2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。
3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。
4、签订书面委托合同。
三、拟定估价作业方案。
主要包括以下内容：⑴拟采用的估价技术路线和估价方法；⑵拟调查搜集的资料及其来源渠道；⑶预计所需的时间、人力、经费；⑷拟定作业步骤和作业进度。
四、搜集估价所需资料。
主要有：⑴对房地产价格有普遍影响的资料；⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。
如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。
搜集资料的途径有：⑴委托人提供；⑵实地查勘；⑶到政府有关部门查阅；⑷询问有关当事人、咨询公司等。
五、实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。
六、选定估价方法计算。
七、确定估价结果。
检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。⑴计算过程是否有误；⑵基础数据是否准确；⑶参数选取是否合理；⑷公式选用是否恰当；⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑹是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。
八、撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。
九、交付估价报告。
十、报告的有效期和责任期
十一、估价资料归档。归资料包括：①委托估价合同；②向委托人出具的估价报告（包括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况；⑤估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；⑥估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。
估价资料的保存时间一般应在15年以上。
第三部分房地产估价技术路线的确定：
即确定价格内涵和价格形成过程。
一、房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程
1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。
①技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
②用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。
二、估价技术路线与估价方法
1、市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。
2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。
3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。
4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。
三、不同估价对象的估价技术路线。
1、估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。
2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。
3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。
4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房的产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。
我的案例笔记（03年z续）
第四部分估价方法：（《估价理论与方法》）
一、市场比较法：难点是交易修正。
1、适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。
2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；
②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况；
③成交日期；
④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况；
⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容；
⑥交易情况。（见下面5）
3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）
①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。
③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）
④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）。
⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。
⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。
⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。
⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。
4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。
5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（a 有利害人之间的交易；b 急于出售或急于购买的交易；c 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d 交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g 相邻房地产合并交易；h 受债权债务关系影响的交易。）对于交易税费非正常负担的调整方法：
①正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
②正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。
6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。
①采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=在估价时点的价格
②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）=在估价时点的价格
在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率。
在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。
7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。
思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比较和间接比较）；最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况。
8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过2 0%，综合调整不得超过30%。
******9、方法应用过程中容易出现的问题：⑴可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；⑵基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正常负担。⑶影响因素的选择是否合适；注意修正的方法是用直接比较还是间接比较；⑷各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。
二、收益法：难点是求取净收益时扣除项目的准确界定和资本化率的确定。
1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。
收益性房地产的价值高低取决于：①可获得收益的大小；②可获得净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。
2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。
3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。
4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。
运营费用率=运营费用/有效毛收入
7、净收益的求取：
①出租型房地产。净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－租赁代理费
租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入
在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础
上决定。应该注意租约约定税费由谁负担，从而确定扣除项目。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献。
②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润。Ｂ、工业生产型房地产。净收益＝产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。
③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。
④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。
估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
8、资本化率的确定。
⑴市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在V=a/r情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情况下，通过试错法或内插法求取。C、在在V=a/(r－g)情况下，是通过r=a/V+g来求取r。
⑵安全利率加风险调整值法（累加法）：安全利率选用同一时期的一年期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。
⑶投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
⑷投资组合技术：①抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=M•RM+（1－M）RE
RM—抵押贷款收益率RE—自有资本要求的正常收益率L—抵押贷款额度（比例）
②土地与建筑物的组合。R0=L•RL+（1－L）RB RB—建筑物资本化率RL—土地资本化率
资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收益率。
9、剩余技术。①土地剩余技术。VL=（Ao－VB×RB）/ RL，土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。
②建筑物剩余技术。VB=（Ao－VL×RL）/ RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。
用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。
10、收益年限的确定：
①对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；
②对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；
③对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不
扣除建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。
②实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
12、收益法计算房地产价格。（预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式）
t
V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
i=1
V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下（注意每种公式的假设条件和适用范围）。P197、202、221-225例
******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；⑵运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；⑶资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；⑷收益年限的确定是否正确；⑸模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。
三、成本法：难点是折旧的求取。
成本法的理论依据，从卖方的角度来看，是生产费用价值论。其价格基于“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格；从买方的角度来看，是替代原理。即买方愿意支付的最高价格。
1、成本法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、计划开发建造或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估价通常也采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。
*现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。也就是说，成本的增加并不一定增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。
2、运用成本法时注意：①要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本。②要结合市场供求分析来确定评估价值。
3、操作步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算折旧；④求取积算价格。
4、价格构成：
⑴土地取得费。①征用农用地，土地取得成本包括农用地征用费[土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%~3%）、政府规定的其他有关税费]和土地使用权出让金等。
②房屋拆迁的，土地取得成本包括拆迁补偿安置费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费）和土地使用权出让金等。
③在市场上“购买”的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括
购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
⑵开发成本。分为土地开发成本和建造成本。包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。
⑶管理费用。通常可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。
⑷投资利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。（注意计息基础、期限、利率、计息方式）
⑸销售税费。①销售费用（广告费、销售代理费等）、②销售税金及附加（两税一费）、③其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费等）。通常是按售价的一定比例计算。
⑹开发利润。估算开发平均利润时应掌握：①开发利润是所得税前的
开发利润=开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费
②开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。具体有以下几种：
Ⅰ计算基数=土地取得成本+开发成本相应的利润率为直接成本利润率
直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）
Ⅱ计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用相应的利润率为投资利润率
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
Ⅲ计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用相应的利润率为成本利润率
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）
Ⅳ计算基数=开发完成捕捞的房地产价值（售价）相应的利润率为销售利润率
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
5、成本法的基本公式：
积算价格=重新购建价格－折旧有3种情况：一是新开发的土地；二是新建的房地产（包括房地、建筑物）；三是旧有房地产。
新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。
①适用于新开发土地的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本
+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
②适用于新建房地产的基本公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造
成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
③适用于旧房地产的基本公式：
旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
必要时，还应扣除由于旧建筑的存在而导致的土地价值减损。
6、重新购建价格：
⑴重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。特别注意：①重新购建价格是估价时点的。并非总是现在，可也能是过去。②重新购建价格是客观的。是社会一般的公平耗费，是客观成本。③建筑的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。
⑵重建价格和重置价格。①重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。②重建价格：采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。适宜于
有特殊保护价值的建筑物的估价。
通常重置价格低于重建价格。
7、建筑物重新购建价格的求取方法：
①单位比较法（单位面积法和单位体积法）②分部分项法③工料测量法④指数调整法
8、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧。
①物质折旧。即物质磨损、有形损耗。有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。
②功能折旧。即精神磨损、无形损耗。是由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。
③经济折旧。即外部性折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等。
9、建筑物折旧的求取方法：
⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。
⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。
⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。
⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。P163
10、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：
①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。
②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。
③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。
④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。
⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。
11、现行商品房价格构成：
⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；
③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。
⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③建筑安装工程费；
④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%—3%）；⑥贷款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。
⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6—10倍/亩）；②安置补助费（4—6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；
⑦征地管理费；⑧其它。
⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有
关税费。
12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：
①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：A钢筋砼结构0；B砖混一等2%；C砖混二等2%；D砖木一等6%；E砖木二等4%；F砖木三等3%；G简易结构0。
②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般损坏房，五、四成；D 严重损坏房及危险房，三成以下。
******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴土地取得成本包括购地款和有关税费；⑵土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。⑶利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；⑷利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；⑹销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；⑺模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；⑻计算是否有误。
四、假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。
1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。
2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：
⑴是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。
3、假设开发法的操作步骤：
①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；
④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；
⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税
费；⑥进行具体计算。
4、假设开发法进行估价的公式：
①求生地价值的公式：A 适用于将生地建成房屋的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
B 适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
②求毛地价值的公式：A 适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费
B 适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
③求熟地价值的公式：
熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
④求在建工程价值的公式：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费
－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费
⑤求旧房价值的公式：
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费
－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
6、假设开发法各项费用的求取：
⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。
确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。
⑵开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于出租和直接经营的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。
⑶开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用可采用比较法来估算；销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
⑷投资利息。应把握：①应计利息的项目。包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费（一般假设在估价时点一次性付清），开发成本和管理费用（通常假设为在所发生的时间段内均匀发生，视同发生在该时间段的期中）。销售费用一般不计息。②计息周期的长短。③计息方式（单利或复利）；④利率的高低；⑤计息周期；⑥名义利率和实际利率。
⑸开发利润。通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
⑹投资者购买待开发房地产应负担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比率估算。
⑺折现率。是采用现金流量法时确定的一个参数。与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。
⑻计算中的其他问题。在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。
P239-249计算
******7、方法应用过程中容易出现的问题：⑴开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；⑵折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；⑶利息的计算是否有误；⑷费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；⑸利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑹估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；⑺公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。
五、基准地价修正法：是建立基准地价的过程。基准地价的价格内涵，是出让？划拨？生地？熟地？
第五部分不同估价目的下的估价：（《基本制度与政策》《案例分析》）
针对不同的估价目的进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
一、土地使用权出让价格评估（法规P31-35）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
2、出让方式及价格管理。采取拍卖、招标、协议方式出让。采取协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
3、国有土地使用权出让评估的特点：
①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖；与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。
②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日；招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日；协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日；以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。
③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法。国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法；协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。
④搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
4、成本法在国有土地使用权出让价格评估上的应用。
《规范》规定，土地取得费用包括：①征地（土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费）和房屋拆迁补偿费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁服务费及管理费、政策规定的其他有关税费）；②土地使用权出让金或者地价款；③有关土地取得的手续费和税金。
二、房地产转让价格评估（法规P128-136，P129-P133新）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、转让方式。买卖、赠与和其他方式。包括：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。
3、转让评估的特点。
①从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
②从委托人和评估主体上讲，委托人既可能是买方或卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，是一种自愿行为。
③从估价目的上看，只是为了了解、掌握房地产交易行情，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，带有一定的咨询性。估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
4、宜采用的评估方法。宜市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
5、以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时，应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定（土地出让金按规定全额上交财政。相当于土地出让金和价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。），同时在报告中予以说明。
三、房地产租赁价格评估（法规P137-145）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、不同用途房屋租赁价格管理规定。
住宅用房地租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策；租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
3、私房租赁价格管理规定。
房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。
4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。
5、租赁价格评估特点。
①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。
住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。
②租约对租金估价有一定的影响。
租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准；如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大（或高或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。
③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。
④几种租金内涵。成本租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税）、商品租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润）、市场租金（商品租金根据供求关系形成）。
6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。
①收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。
②成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。
四、房地产抵押价值评估（法规P145-156）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、价值标准。应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
3、下列房地产不得设定抵押。
①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。
4、设定抵押的原则。
①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押；③以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；④以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时国有土地上的房屋同时
抵押；⑤乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
5、设定抵押的限定条件。
①以享受国有优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；
②有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限；
③以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；
④以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
⑤预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
⑥以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
6、房地产抵押评估的特点。（本部分是在报告中说明时出现，不改变评估价值，即公开市场价值）
①注重预期风险。抵押评估业务一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会在一年以上的时间，一旦发生清偿，实现抵押权却在未来某一日，所以要注重预期风险。估价时，对预期不确定的因素要充分考虑。
②分析市场变现能力。尤其对有价无市的状况进行分析。
③考虑抵押期间的耗损。对抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分在估价时应予以分析、考虑。
④一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会有一年以上，应说明在估价报告有效期内如果市场变化不大价值不变，或市场变化较大时（超过某一变化率），其价值需要重新评估的事项。
7、抵押评估中常见的类型与方法。
①整体商品房抵押时，可根据情况采用成本法、市场比较法或收益法估价。
②划拨土地上的房地产抵押评估时，可采用A房产与土地开发费用分别估价再综合的方法，可采用成本法、市场比较法。也可采用B先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场比较法或收益法进行估价，最后扣除土地出让金的方法。
③部分房地产抵押评估时，应注意该部分房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题。可采用成本法、市场比较法或收益法。要注意部分在整体中的作用，如果是辅助部分，则不能单独抵押，如大堂、厕所等。
④乡镇企业用房抵押评估时，应注意其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该宗用地的规划限制条件。获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，估价时考虑补交土地征用费、土地出让金等因素。可用成本法、市场比较法或收益法。注意集体土地使用权抵押条件。
⑤在建工程已完工部分抵押评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用。采用成本法中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，估价时应采取保守原则。估价可采用成本法、假设开发法和市场比较法。
五、房地产保险估价(不包括土地价值)
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保险法》以及其他有关规定。
2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险。土地不能成为房地产保险合同的标的；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。
3、房地产保险估价，分为：
①房地产投保时的保险价值评估。应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包括土地价值。常采用成本法、市场比较法。
房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
②保险事故发生后损失程度或损失价值的评估。应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于
其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。按不可修复评估时，结果中扣除残值（拆除重建）。
4、直接损失和间接损失。①直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。
②间接损失是指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。如：当一建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失；间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。净收入下降的损失是指在被损坏的财产被修复完全好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。
5、保险价值和保险金额。①保险价值是指保险标的订立保险合同时估定的实际价值或在发生保险事故时所具有的价值。②保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的的实际投保金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。
六、房地产课税估价（法规第十章）
1、营业税。①法律依据。《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。②计税依据。营业额。③为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。
2、城镇土地使用税。①法律依据。《中华人民共和国城镇土地使用税条例》和当地制定的实施细则。②主要是合理地划分土地等级。
3、土地增值税。①法律依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。②关键是扣除项目金额的估算。
4、房产税。①法律依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则。②计税依据。房产余值或租金收入（注意租金收入的内涵）。③房产余值是房产原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余额，按房产余值的1.2%征收，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金收入征收税率为12%，适用于事业单位出租房产的房产税征收。
5、契税。①法律依据。《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则。②计税依据。契约价格，即成交价格、市场价格和交换价格。③估价时点：签订契约的时间。
对于申报的成交价格明显低于房地产实际价值又无正当理由的，应按房地产转让的估价方法重新评估其客观合理价格或价值，并以此作为计税依据。
七、征地和房屋拆迁补偿估价（法规第三章）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。
3、征地补偿估价。①土地补偿费（前三年平均产值的6—10倍）；②征用耕地的安置补助费（4—6倍）；
③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤房屋拆迁补偿费。
4、房屋拆迁补偿估价。①补偿对象。房屋所有人（被拆迁人）；②补偿方式。货币补偿和产权调换；③补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定；④估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。
5、几种拆迁类型的处理方法。①在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。
②依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。
③依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和
房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
房地产估价师案例与分析试题与答案
2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
房地产估价案例与分析报告
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
房地产估价师-案例分析笔记
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （一）封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 （二）目录 估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 （三）致委托人函 致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 （四）估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 （五）估价假设和限制条件
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产估价师《案例分析》模拟题及答案
房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
2016房地产估价师案例与分析真题及答案
问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价师考试案例分析大总结
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
房地产估价案例
房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方：房地产评估事务所有限公司 估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处
估价作业日期：估价报告编号：
目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件
致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日
附表
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期
房地产估价常见错误案例分析
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误