不动产经营租赁营改增政策要点明细表(0414)

纳税人资格类型出租不动产类型

发票开具

申报

预缴

《增值税预缴税款表》普通发票专用发票

一般纳税人

单位

老项目

（简易计税）

本地

自开自开

全额申报，5%征收率不预缴

异地

全额申报，5%征收率，

扣减预缴

含税销售额÷（1＋5%）×5%

老项目

（一般计税）

本地全额申报，10%税率不预缴

异地

全额申报，10%税率，扣

减预缴

含税销售额÷（1＋10%）×3%

新项目

（一般计税）

本地全额申报，10%税率不预缴

异地

全额申报，10%税率，扣

减预缴

含税销售额÷（1＋10%）×3% 个人个体工商户

老项目（不含住房）

（简易计税）

本地全额申报，5%征收率不预缴

异地

全额申报，5%征收率，

扣减预缴

含税销售额÷（1＋5%）×5%

老项目（不含住房）

（一般计税）

本地全额申报，10%税率不预缴

异地

全额申报，10%税率，扣

减预缴

含税销售额÷（1＋10%）×3%

新项目（不含住房）

（一般计税）

本地全额申报，10%税率不预缴

异地

全额申报，10%税率，扣

减预缴

含税销售额÷（1＋10%）×3% 住房（简易计税）

本地

全额申报，5%征收率减

按1.5%

不预缴

异地

全额申报，5%征收率减

按1.5%，扣减预缴

含税销售额÷（1＋5%）×1.5%

小规模纳税人

单位全部

本地自开

机构地国税

代开

全额申报，5%征收率不预缴

异地自开

不动产所在

地国税代开

全额申报，5%征收率，

扣减预缴

含税销售额÷（1＋5%）×5% 个人

个体工商户

非住房

本地自开

机构地国税

代开

全额申报，5%征收率不预缴

异地自开

不动产所在

地国税代开

全额申报，5%征收率，

扣减预缴

含税销售额÷（1＋5%）×5% 住房

本地自开

机构地国税

代开

全额申报，5%征收率减

按1.5%

不预缴

异地自开

不动产所在

地国税代开

全额申报，5%征收率减

按1.5%，扣减预缴

含税销售额÷（1＋5%）×1.5% 自然人

非住房

本地

不动产所在地地

税代开

不动产所在

地地税代开

不区分本地异地，不动产所在地地税机关全额申报，含税

销售额÷（1＋5%）×5%

异地

住房

本地不区分本地异地，不动产所在地地税机关全额申报，含税

销售额÷（1＋5%）×1.5%

异地

注：1.表中“异地”指跨县（市、区），下同。

2.向自然人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

3.纳税人（除自然人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴

税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4.自然人出租不动产均由不动产所在地地税部门负责征收。

5.异地出租不动产：除自然人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并向不动产所在地国税部门申请代开增值税发票，取得不动产所在地国税部门开具的完税凭证，作为回机构所在地主管国税机关申报扣减预缴税款的凭证。

6.纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

7.起征点以下的小规模纳税人，无法自行开具增值税发票的，可以向机构所在地国税机关或不动产所在地国税机关申请代开增值税发票。

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型

营改增最新20条政策内容及依据

营改增最新20条政策内容及依据 一、简并发票领用次数 国家税务总局公告2016年第71号公告规定：纳税信用A级的纳税人可一次领取不超过3个月的增值税发票用量，纳税信用B级的纳税人可一次领取不超过2个月的增值税发票用量。以上两类纳税人生产经营情况发生变化，需要调整增值税发票用量，手续齐全的，按照规定即时办理。 二、扩大取消增值税发票认证的纳税人范围 国家税务总局公告2016年第71号公告规定： （1）纳税信用C级的增值税一般纳税人，也可以使用增值税发票选择确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息： （2）对2016年5月1日新纳入营改增试点、尚未进行纳税信用评级的增值税一般纳税人，2017年4月30日前不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票选择确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。 三、全国住宿业小规模纳税人可自行开具专票 国家税务总局公告2016年第69号公告规定：全国范围住宿业小规模纳税人自行开具增值税专用发票，月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的住宿业小规模纳税人提供住宿服务、销售货物或发生其他应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，主管国税机关不再为其代开。 住宿业小规模纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关申请代开。 四、境外提供建筑服务免税手续备案资料简化 国家税务总局公告2016年第69号公告规定：境内的单位和个人为施工地点在境外的工程项目提供建筑服务，按照国家税务总局公告2016年第29号第八条规定办理免税备案手续时，凡与发包方签订的建筑合同注明施工地点在境外的，可不再提供工程项目在境外的其他证明材料。 五、国际运输服务免征增值税政策备案资料简化 国家税务总局公告2016年第69号公告规定：受国际运输服务免征增值税政策的境外单位和个人，到主管税务机关办理免税备案时，提交的备案资料包括：

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业

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全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房 地产业 【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理 【业务主题】增值税 【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。 二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。 海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。 三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。 土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。 拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

关于房地产企业的营改增税收政策解读分析

房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法

1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法

营业税改征增值税政策指引

营业税改征增值税政策指引（五） 一、请问实行营改增政策后，融资租赁的售后回租方式 如何开具增值税发票？租赁物原值是否在发票中开具，原值 部分是否缴纳增值税，税率多少？ 融资租赁的售后回租方式，发票开具金额应为从承租方 取得的全部价款和价外费用，租赁物原值应包含上述费用 中，一并按照融资租赁17% 税率征收增值税。 二、我单位是交通运输业。营改增后，我公司发票的货 物名称除了写运费外，还可以写什么？ 根据《中华人民共和国发票管理办法》（国务院令 587 号）第二十二条，“开具发票应当按照规定的时限、顺 序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章” 三、集贸市场和商场出租柜台给个人或单位收取的租金 收入是否属于营改增范围缴纳增值税？我们所出租的柜台是否属于有形动产？ 集贸市场和商场出租柜台给个人或单位收取的租金收 入不属于有形动产租赁，暂不纳入本次营改增范围。 四、营改增纳税人都要去国税局领税务登记证吗？商务 培训的时候说是，地税和国税统管的不用领，是什么意思？ 原来属于地税机关单独管辖，营改增后变为国地税共同 管辖的纳税人，需要到国税局领取税务登记证件。简单说， 如果纳税人现持有的税务登记证件只盖有地税机关一个章，

营改增后，税务登记证件需要盖国地税机关两个章。 地税和国税统管的纳税人的税务登记证件已由国地税机关联合发放，即税务登记证件同时加盖了国地税机关的公 章，所以就不需要领取新税务登记证件了。 五、我公司现在购入一批固定资产，对方开的专用发票，现在是否可以去税务局认证？认证了的话，可以在8 月1 日后抵扣吗？ 根据现行规定，在具备增值税一般纳税人资格前，取得 的增值税抵扣凭证，不得抵扣进项税额。因此，营改增实施 前（2013 年7 月31 日前），你公司购进固定资产并取得增值税专用发票，由于你公司尚未取得增值税一般纳税人资格，不得抵扣进项税额。营改增实施后（2013 年8 月1 日后），在你公司取得增值税一般纳税人资格之后，取得合法 增值税抵扣凭证，可以抵扣进项税额。 六、我公司已经提交营改增申请，已经被列入营改增范 围的小规模纳税人应该何时申购货运普通发票，那原在地税 缴销的普通货运发票8 月份后还能不能使用？，之前的税控设备还能否使用？需要购买新税控设备吗？什么时间可以进行这些变更？之前申购的普通货运发票未开的空白发票应怎样处理？ 自2013 年8 月1 日起，纳税人属交通运输业的，不 再开具地税部门监制的发票，改为开具国税部门监制的

2016年营改增最新政策之房地产业营改增税收指引

2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目

下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

房地产业营改增税收指引

房地产业营改增税收指引 1.纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2.征税范围 1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 （一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目； （二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 2.不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3.税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%

二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%. 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4.计税方法 1.基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2.一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3.简易计税方法的应纳税额 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 （二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 5.销售额的确定 1.基本规定

营改增对房地产企业的影响及应对以万科为例

西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例

摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增

Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the

交通运输营改增

1.什么是交通运输业？ 交通运输业：是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。 2. 为什么要营改增? 营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是我国一项重大的税制改革举措，2012年11月1日起，我市开始实施“营改增”试点改革，将交通运输和部分现代服务业纳入增值税管理。“营改增”既促进了增值税链条的完整，又有效消除了营业税的重复征税现象， 减轻了纳税人负担。 3. 营改增有什么影响？ 实施交通运输业“营改增”以来，试点行业投资增速明显加快，试点纳税人聚集明显，企业税负逐步减轻，经济活力得到增强，试点改革收到预期效果 4.交通运输业实施“营改增”后存在的问题 1）经营模式多样，业务类型复杂，管理难度大。 交通运输业不同于其他的行业，业务发生地流动性很强，在本地从事运输的车辆，有本地注册登记的也有外地的；同时本地注册登记的车辆也有长期在外从事运输的，导致从事交通运输业的车辆其车籍所在地、企业注册地和实际经营地往往不一致，跨区经营的现象普遍存在。另外，从事交通运输企业往往兼营物流辅助、运输代理、货运配载等其他业务，“营改增”后，需准确划分各类型业务的收入和适用税率，更令企业在经营管理特别是财务核算的难度加大。 2）纳税遵从度有待进一步提高。 一是个别交通运输企业为规避一般纳税人认定，人为地拆分成多间小规模运输企业进行避税，“化整为零”现象多发。 二是个别试点一般纳税人人为地调节税收。个别兼营货物运输代理业的交通运输企业利用现行“营改增”行业增值税税率差（货物运输代理业的税率为6%，交通运输业的税率为11%）的政策漏洞，将外包部分的运输收入人为地调整为货运代理收入按6%申报纳税，而从对方取得货运专票按11%进行抵扣，出现“低征高扣”现象，造成国家税款流失。 三是交通运输零散税源分散、隐蔽，难以规范。很多小规模的交通运输企业的车主采用松散型挂靠经营，仅车辆手续在交通运输企业，其合同签订、车辆保险等相关事项均为车主个人行为，与被挂靠企业无关。挂靠方发生经营行为能不开具发票的，尽量都不会开，被挂靠企业对其取得收入不开发票，不如实报账的行为难以掌握，更难以规范。 四是个别关联运输公司之间运输业务错误适用“差额征税”，侵蚀增值税税基。如，客运公司受托为省内的关联公司代售客运发票，可取得售票收入10%的服务费，委托方应按受托方代售收入的全额申报计缴增值税，但实际中委托方却按减除服务费后的差额开票并申报，侵蚀了增值税税基。 3）.财务核算有待进一步规范 按照现行增值税管理规定，一般纳税人需进行准确、规范的财务核算，但面对目前交通运输业的经营现状，运输企业对挂靠车辆的经营业务难以全面掌控管理，企业根本无法做到

房地产业营改增主要政策

房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。

（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

营改增对万科地产影响分析

营改增对万科地产影响分析 ［摘要］随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提升,房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业 税改增值税的改革措施不但受到国家的广泛注重，也成为各大房产开 发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析 了解“营改增”对我国地产行业影响，进而解决该影响对我国地产行 业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。 1“营改增”的内容和意义 “营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税， 这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分实行纳税进而减少重复征 税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业实行试点，进一步扩展到其他行业领域。从2011年11月《营业税改征增值税试 点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施， 体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实 施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有 所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正 式实施。截至当前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在

“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增”时代。而全面覆盖这个举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这个方案对自身的利弊关系，有效使用这个政策的优势即时预防这个政策的劣势所带来的影响促动企业持续发展壮大。 2“营改增”对万科地产产生的影响分析 2．1万科地产简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。 2．2“营改增”后万科地产纳税变化

“营改增”最新政策解读与税务筹划--胡文霞

“营改增”最新政策解读与税务筹划 会务组织：一六八培训网 时间地点：2016年05月27-28日广州 06月04-05日上海 06月25-26日深圳 学员对象：总经理、高管、税务专员、财务人员等企业税务方面专业人员 授课方式：案例研讨、角色演练、小组讨论等形式的互动式，要求全员参与。 元/人（包括资料费、午餐及上下午茶点等） 1 月 1 日交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点以来，试点范围和行业逐 3 月 5 日李克强总理在政府工作报告中明确，房地产、建筑施工业、金融保险业和生活服务业将在 2016 年 5 月 1 日起“营改增”。如何应对“营改增”带来的好处，享受结 “营改增”税收法规的大范围变化给企业的 布局中的重要作用。通过寻求战略布局及税务筹划的创新思维和方法，来提升企业税收策略和对策，同时防范由税务引发的法律风险。具体培训收益可以主要概括为以下几点： 1、全面了解“营改增”的最新政策法规变化 2、了解“营改增”的最新政策变化对企业的影响 3、掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法 4、掌握企业日常经营管理的税务管理与避税方法 5、掌握增值税的会计核算和“营改增“的特殊处理 1、“营改增”最新税收法规政策的解读 2、“营改增”政策变化给企业带来的新契机 二、 “营改增”最新税收法规政策分析 1、营业税改增值税的政策解析

2、营业税改增值税的税收优惠政策 3、一般纳税人和小规模纳税人的区别 4、可抵扣与不得抵扣进项税 5、“营改增”过渡政策如何执行 第二讲：“营改增”带给企业的机遇与挑战 一、“营改增”政策带来哪些发展机遇 1、全面降低纳税成本的深度分析 2、节税效益促发商业模式的创新和升级 二、“营改增”政策带来哪些严峻挑战 1、企业财务管理难度加大 2、企业涉税风险进一步增大 第三讲：“营改增”企业经营应对策略 一、商业模式与经营流程的规整与设计 1、不同的商业模式（经营流程）决定税负的轻重。 2、如何创新商业模式（经营流程），从而获得节税效益的最大化。 二、组织结构的梳理与设计 1、如何选择和调整企业组织结构，从而改变企业的纳税待遇。 2、设计和调整组织结构的有效路径与方法。 第四讲：“营改增”财务管控方法 一、企业内部管理流程的思考与设计 1、采购环节涉税流程的管控 2、销售环节涉税流程的管控 二、销项税额中的管控与疑难问题处理 三、进项税额抵扣疑难问题的管控 四、“营改增”票据管理涉税风险防范 第五讲、房地产、建筑业“营改增”税务筹划与案例分析 一、“营改增”政策要点与筹划思路 1、“营改增”政策税务筹划要点 2、“营改增”税务筹划思路 二、纳税人的税务筹划 三、税率的税务筹划 四、应纳税额的税务筹划 五、“营改增”税务筹划方式

建筑行业政策及会计分录

建筑业营改增实施细则与筹划案例建筑业营改增实施细则容较多，对于建筑行业营改增后相关的政策细节，不少人是不清楚或是只了解一部分的，本文将溯本清源。 2016建筑行业营改增细则 纳税人的适用税率《实施办法》第十五条规定，一般纳税人提供建筑服务的税率为11%，但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税法，对于小规模纳税人及特殊项目适用征收率为3%。计税法适用简易计税法计税的，可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。新老项目的划分老项目是指合同开工日期在2016年4月30日的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工可证》的按照建筑工程承包合同注明的开工日期作为判定。 【免征增值税的有哪些】 税费的减免是很多人关注的一个重点，就新颁布的"营改增"细则而言，目前部分项目可以免征增值税。包括： (一)工程项目在境外的建筑服务。 (二)工程项目在境外的工程监理服务。 (三)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。 关于材料提供的问题 原材料的税率大都是17%，建筑业、不动产业的税率是11%，这个相当于用17%的增值税进项税来抵扣11%的销项税。对于甲供材的工程项目，文件提到全部或部分材料甲供，建筑业即可选择适用简易计税法.而在甲供材料较少时，应选择一般计税法，这样既保证与甲工程报价的优势，又可以保持较为合理的税负。

关于进项税额抵扣的问题 已抵扣的进项税额后续出现新政中罗列的七种不得抵扣的法定情形，将面临"应当将该进项税额从当期进项税额中扣减"的法律后果。在签订合同时应注意的问题没有实行营业税改征增值税前，营业税属于价税，合同收入中包含营业税，这样不用提示是否含税。而实行营业税改征增值税后，增值税是价外税，如果没有特别注明，合同收入中应当是不包含增值税的。 为了避免歧义，企业最好在合同中明确交易额是否含税，并明确提供多少税率的发票。增值税发票的处理抵扣的是增值税专用发票(非货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票)上注明的增值税额，与专票上的税率无关.一专票开具多个税率，也是抵扣票的"增值税额"。 【建筑业营改增税收政策指引】 一、建筑业增值税纳税人 (一)在中华人民国境提供建筑服务的单位和个人，为建筑业增值税纳税人。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。 (二)单位以承包、承租、挂靠式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 (三)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为(包括在境销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析

关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析 关于营改增，房地产开发企业面临着一场狂风骤雨，面对铺天盖地的营改增文件，房地产开发企业该何去何从？通用的规定大同小异，可是作为一名房地产开发企业财会人员，要想了解关于房地产企业的特殊规定，就要在大篇的规定中“慧海拾珠”，这不仅浪费时间，而且还记忆不深。因此本文将国家税务总局发布的关于营改增的文件和公告中有关房地产企业特殊规定的内容一一列示，帮助财会人员查找相关规定，有的放矢，顺利过渡到增值税。 营业税改征增值税试点实施办法 第一章纳税人和扣缴义务人 第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 解析：奠定了以销售不动产为主业的房地产开发公司增值税纳税人的身份。 第三章税率和征收率 第十五条增值税税率：

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%. 解析：明确了销售不动产的增值税税率为11%. 销售服务、无形资产、不动产注释： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 解析：解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策 （三）销售额。 10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项

房地产业营改增主要文件

房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，

征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价

营改增对房地产企业的影响及研究——以万科集团为例

编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始

“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be

营改增相关政策内容

“营改增”政策 根据财税〔2016〕36号公告，自2016年5月1日开始，全面实行营改增政策，即原交营业税的改交增值税，结合我司的实际情况，跟我们直接相关的主要是服务类和建筑安装工程类的合同会有不同程度影响，现与大家一起讨论以下问题。 增值税：是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。 1、其征税范围主要有： 1）销售货物（生产销售、批发销售、零售销售）、进口货物、 2）提供应税劳务（受托加工、修理修配劳务） 3）提供应税服务（销售服务即交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务；销售无形资产；销售不动产）。 2、增值税税率主要有：17%，13%，11%，6%，5%，3%，0。 3、计税方法： 1）一般计税方法：当期应纳增值税额＝当期销项税额-当期进项税额； 2）简易计税方法：当期不含税销售额*征收率5%（进销均不能抵扣）； 由以上计税方法可以看出，同等收入的前提下，减少销项税额或增加进项税额是增加利润的最直接的办法,即我们在以下环节都需要注意： 1：销售合同的拟定： 1）销售货物、提供劳务、维修，适用税率17%，服务类适用税率6%，安装工程类总包适用税率11%清包适用6%。在报价前需确认相关业务所属类 别，避免低税率类按高税率类执行（同一合同中勿同时出现“维修服务”。 字样，服务业务合同勿出现“配件材料”，必要情况下可另附材料清单，但发票不能开具材料或清单）增加税负的同时也增加了公司税收风险。 2）合同中应当明确名称、规格、单位、数量、（含税 X%）价格,单项价格和总价准确到2位小数点。 3）发票提供、付款方式等条款的约定。发票分增值税专用发票和增值税普通发票二种，提供发票类别和税率必须注明。付款方式应该与发票提供 时限一致。

四大行业营改增税收指引——生活服务业

四大行业营改增税收指引——生活服务业 1.纳税人 在中华人民共和国境内提供生活服务的单位和个人，为增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 在境内销售提供生活服务是指生活服务的销售方或者购买方在境内。 2.征税范围 1、生活服务的征税范围，依照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。 2、生活服务税目注释 (一)生活服务税目 生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。 1.文化体育服务。 文化体育服务，包括文化服务和体育服务。 (1)文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，组织举办宗教活动、科技活动、文化活动，提供游览场所。 (2)体育服务，是指组织举办体育比赛、体育表演、体育活动，以及提供体育训练、体育指导、体育管理的业务活动。 2.教育医疗服务。 教育医疗服务，包括教育服务和医疗服务。 (1)教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。 学历教育服务，是指根据教育行政管理部门确定或者认可的招生和教学计划组织教学，并颁发相应学历证书的业务活动。包括初等教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。 非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。 教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务。 (2)医疗服务，是指提供医学检查、诊断、治疗、康复、预防、保健、接生、计划生育、防疫服务等方面的服

营改增对房地产行业的影响及应对策略

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署,从2016年5月1日起,房地产业将纳入营改增试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战,因此本文结合实际情况,从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析,为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。 【关键词】营业税增值税房地产行业应对策略 2016年3月23日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,规定从5月1日起全面实施营改增,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响?这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。 一、营改增对房地产行业的影响 本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。 (一营改增对房地产企业税负的影响 营改增的相关政策表明,房地产企业在销售开发不动产时,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,按11%的税率缴纳增值税。 以应税房地产企业为例,假设当期的营业额为100万元(含税额,土地成本占40%,建安成本占30%,毛利润占30%。附加费(城建税、教育费附加为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税,应交税负=营业税+附加费=100*5%*(1+10%=5.5万元。 营改增实施后企业按11%缴纳增值税,但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除,因此销售额=(100-40/(1+11%=54.05万元,销项税额=销售额*税率

=54.05*11%=5.95万元,进项税额=30/(1+11%*11%=2.97万元,增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元,应交税负=增值税+附加费=2.98*(1+10%=3.28万元。 从以上的简单计算可以看出,实行营改增后房地产企业的税负相对减少,这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除,这个政策大大降低了企业的税收负担。 (二营改增对房产市场的影响 由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成,且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除,因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说,在建安成本不变的情况下,土地成本越高的企业在营改增后获益越大,因为营改增将土地成本扣除,大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担;在土地成本不变的情况下,建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大,也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多,企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。 由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%,并且可以分两年在销项税中予以抵扣,因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产,可抵扣的税额 =1000/(1+11%*11%=99.1万元,其中第一年可抵扣60%为59.46万元,第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情,有助于商业地产和产业地产的销售,对办公写字楼去库存起到了促进的作用。 (三营改增对二手房的影响 此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定,具体方案如下:对北上广深一线城市,购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税,普通住房免征增值税;对非一线城市,购买不足两年按5% 的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上免征增值税。