房地产项目计划书
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锦西花园二期—西延锦绣项目计划书
前言
四川聚仁房地产有限公司和成都航宇房地产有限公司均是从事房地产开发的专业公司，已经在本市成功开发锦西花园一期、锦西花园三期、锦江公寓、升和苑等工程，通过这些工程的开发，建立了符合市场规律具有实效和操作理念和完善的经管体系，为公司发展打下了坚实的基础。目前，我们两家公司合作开发的锦西花园二期（西延锦绣）工程，前期工作已经完成，现将本工程详细情况及实施计划报以贵行，以作为贵行分析评估工程可行性的依据。我们真诚希望能以贵行携手合作，共创辉煌。
第一部分工程简况
一工程名称：锦西花园二期商品房
二建设地点：成都市金牛区营门口乡红色村一、三组
三工程性质：商品房住宅开发
四工程主要技术指标：
1占地面积：355401.37平方M
2总建筑面积：67898平方M
其中：
总用地面积：35541.37平方M
净用地面积：33530.99平方M
代征地面积：2010.38平方M
总建筑面积：67898平方M
地上总建筑面积：60323平方M
建筑密度：28.55%
容积率：1.799
绿地率：46.3%
总户数：470
大门建筑面积：53平方M
地下停车库建筑面积：3855平方M
地下小气车停车库车位数：99个
地下自行车停车位数：1050个
室外小汽车停车位数：176个
商铺：709平方M
物管：604平方M
住宅：62677平方M
五开发建设条件
1土地权属明晰
2开发手续齐备
3场地拆迁基本结束
外部条件基本具备
六工程开发商简介
1公司名称：
四川聚仁房地产有限公司
成都航宇房地产有限公司
2法人代表：
聚仁房产：王松江
航宇房产：郭航
3法定地址：
聚仁房产：成都市蜀汉中路259号宏亚大厦航宇房产：成都市成华区万年场双桥三幢
4注册资本：
聚仁房产1000万元人民币
航宇房产1000万人民币
5经营范围：
聚仁：房地产开发、物业经管、装修等业务
航宇：房地产开发、物业经管等业务
6公司简介：
四川聚仁房地产开发有限公司是由省建委批准，省工商局登记注册，具有房地产三级开发资质的房地产开发经营的专业公司。公司成立于1999年2月4日。经过不断发展，公司已经具备了科学的经管体系和现代化企业运行机制，汇纳了业界精英。公司股东及高层经管人员均具备本科以上学历，在北京、上海、成都等地从事多年经营，并创下骄人的经营业绩，已开发工程“锦西花园”一期32044平方M，已实现销售100%。现正在开发的有22000平方M。
成都航宇房地产发展有限公司是由成都市建委批准、成都市工商局批准注册的房地产经营企业。注册资金1000万元，实收资金1600万元。开发工程有：锦江公寓、千和苑、兴隆苑（东、西）。已开发完成51000平方M，现正在开发有30000平方M。七工程效益分析
锦西花园二期工程是聚仁公司和航宇公司经过认真、全面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境，认真归纳总结锦西花园一、三期工程和其他工程的成功经验的基础上顺应现代居家呼唤开发的精品住宅小区，因而准备工作充分，符合市场竞争规律和房地产发展形式，符合国家有关政策和法规。
1、该工程开发优势明显，地理位置优越，交通便捷。该工程位于成都市羊西线侧的红色村。羊西线乃是成都交通的一条黄金旅游主干道，也是目前成都市污染较小，最适宜居住的环境之一。在这一地区周围汇聚了众多著名的小区名园，已经形成了浓厚的商业氛围和人文氛围。
2、该工程之前的西延锦绣花园一、三期销售良好，深受业主喜爱，获得了一致的好评，已经被金牛区政府纳入“锦西名宅”的标志性住宅。这为本工程创造了良好的舆论氛围和基础，有利于工程将来的宣传和营销。
3、该工程由成都市两大实力雄厚的房地产公司，四川聚仁房地产开发有限责任公司和成都航宇房地产有限公司携手合作完成，风险小，技术力量和资金力量更为雄厚。除了两个单位投资6000万元的工程资金外，还可以通过工程的分期开发，预售房屋收回资金再行投放，也可以通过寻求金融支持获得工程运作的贷款，确保资金的到位。
总之，锦西花园二期地处成都市黄金的居住区域，周边环境及交通状况良好，市政配套设施相当完善。根据评估分析，该工程完全具备开发中高档住宅的客观条件，经济效益和社会效益显著。投资开发锦西花园二期工程完全可行。
第二部分锦西花园二期工程可行性分析主要内容
秉承“踏实、负责、科学、客观”的工作作风，我们对锦西花园二期工程进行了认真的市场调研和周密详尽的论证分析，认为该工程无论从外部环境或是内部条件都已经具备了开发的可能性和可行性。为了更好地论证该工程的情况优势，我们将从以下的几个方面来分析。
第一章工程背景分析
一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析，国家政策利好为房地产发展带来了新的发展契机。
1中国加入WTO对房地产业的巨大冲击和挑战。
2001年，我国成功加入了世界贸易组织。这一历史性的事件将从根本上改变我国现有的市场竞争方式和情况。随着外来资本进入中国市场，将导致市场竞争更加激烈。一部分实力弱小的经济实体必定将在竞争中被对手淘汰或兼并。对于本来就风云突变的房地产行业来说，入世就意味着更大的挑战和机遇。而成都房地产处于西部大开发的中心地位。从近年党中央、国务院对西部大开发的政策和法规来看，十分有利于成都房地产的蓬勃发展。因为房地产早被纳入了国民经济的新的增长点的范畴。国家要以此刺激消费需求，推动西部大开发的进一步发展。可以知道，在入世之后，人们的消费观念和消费水平都将会和国际接轨。成都房地产竞争也将从以前的狭隘的区域性竞争上升到国际市场的竞争。成都房地产业处于西部大开发的洪流之中，又要迎接国际竞争的风暴，在国家宏观政策的调控与扶植下，必将迎来新的高潮。
2国家新一轮的降税降息举措将带动消费的进一步发展，从而给房地产市场带来新的机遇
不久前，国家有关部门又一次调整了税收政策和银行存款利息，让税收和利息再次降低。这一方面显示了我国政府在为适应入世后情况而努力，另一方面也说明国家正通过这些措施，进一步刺激消费，拉动市场，以此带动国民经济的发展。房地产作为我国消费这一个主要的消费支撑点，也将因此而享受到各种政策的优惠待遇。国家的降税降息措施为房地产开发开辟了全新的，更加广阔的环境，有利于房地产市场的发展，为房地产的开发竞争提供了更加活跃的大舞台。
二、中国的入世带给人们消费观念的根本变革，人们对城市住宅的认识有了新的变化，即规模化、生态化、智能化、专业化特征，这些将是房地产发展的内在需求和动力。
1、人们的消费观念向欧美流行风格靠拢
中国入世，不仅对国民经济带来重大影响，同样会影响着老百姓的生活观念和消费观念。随着国外流行和先进的生活观念的传入，中国的消费者将会对商品房住宅进行重新的评估和审视。欧美风格的概念正在被各个开发商引用和热炒，也在逐渐被中国消费者接受。而所谓欧美流行风不过是一个概念的刻意拟造。简单而言，这种国际化趋势其实就是一种规模化、生态化、智能化和专业化的复合。这种复合的概念极为强烈的打动了购房者追求时尚，讲究品位的心理，满足了他们的崇洋欲望。未来的房地产因为这些消费者的情感变化而出现更加宽阔的发挥空间。
2、房地产建筑规模及规范正在和国际流行时尚接轨
前面一点说过，现在的房地产建筑正在朝着规模化、生态化、智能化、专业化的国际化规范靠拢。这一方面受消费者心理需求的影响，另一方面也是房地产开发商主动适应房产新变化的结果。规模化即是借鉴和参考国外的先进建筑理念以及规划操作方式，使小区建设突破了单纯的居家概念，而是朝着营建多功能、规范化的小区转化。通过导入整合资源的规划思路，按照人与自然生态和谐共存、物质需求与精神需求紧密结合的运行方式进行规模开发。突出以人为本、表现个性的设计理念，在规划居住区的范围内对住宅、市政和公建配套等设施进行总体优化的规划设计，一般会在理想的地块上进行深度开发，而必要条件就是交通便捷、配套齐全、功能优化。
生态化在于住宅关注生态环保，小区绿化性强，充分体现“人与自然和谐相处”的概念。要充分解决人们对空气、绿化阳光以及园林景观等功能需求，达到居住环境的功能优化，汇聚更多的人气，推动住宅小区尽快成型
智能化是指住宅除了硬件设施的投入，增强功能的优化设计，更把导入优秀的物业经管作为小区开发的软件。
3、房地产开发必须要和人们消费需求保持一致
从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。它当然应该和人们的消费观念保持一致。从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求保持一致，不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积极地去引导消费者的消费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。尤其是入世后的今天，各个房地产商对市场的争夺，其实可以看着是对消费者心理和感情的争夺。这种情况同样为入世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。
三、房地产作为一种投资手段正在被越来越多的人接受
1、房地产作为一种投资手段被人接受的内在原因
随着社会经济的持续发展，房地产已经由原来的单纯的满足人们的居住需求向着其他需求演变。对一部分投资者而言，房地产是一个不错的投资领域。导致这一现象的原因在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层的潜在消费需求旺盛，消费的品质和价位等呈现出多样化特征。消费者的观念一日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也开始向中、高档转移，特别是一些注入环境、生态概念的地产工程得到了越来越多的消费者。于是房地产作为一个投资工程，风险正在减弱，利润回收周期不长，利润也可观。
2、房地产作为一种投资手段的市场前景
房地产作为一种投资手段的前景一直被有识之士所看好。随着国家政策的进一步完善，房地产市场的进一步规范化，会有更多的资本投入这一工程之中。特别是现在已经入世，预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。这一情况会让房地产开发的资金得到更好的保证。
综上所述，随着我国国民经济的进一步发展，随着世界贸易组织的大门徐徐打开，以及西部大开发的进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中产阶层的增加而变大。同时，它的相关带动效应强，对国家经济增长具有直接的
推动作用。而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。有关专家分析到，我国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深远的影响。随着住房制度的进一步改革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。国家的新的降税降息，将是新一轮房地产高潮到来前的先兆。仍何一个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。
第二章成都房地产市场形式分析
一、现阶段成都房地产的市场情况和特点
成都房地产市场有着独特的个性，通过对成都市中、高档住宅市场的基本状况的调查，可以对本市房地产市场特点做以下归纳总结：
1、用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不多，容积率偏高，建筑密度大。由于大多数开发商利用所处区域位于市区，各种配套齐备的特点来减少小区公建设施，以降低成本。
2、房地产已经进入了“概念地产”运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费、激活市场，开发商在开发过程中尽可能地释放各自楼盘的能量，展示与众不同的个性，以此赢得更多的消费者。
3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用瓷砖外墙、铝合金窗、防盗门、使小区规划建设得整洁、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨额利润。
4、随着西部大开发的进行和中国加入世界贸易组织，房地产竞争在成都日趋激烈。外地开发商纷纷入主成都进行规模化开发，对本地开发商构成了巨大的压力。同时，可供开发的地块正在减少，特别是一环路以内的更是少之又少。
二、成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下成都市房地产市场需求状况特点
1、消费者对住宅需求的状况，对位置考虑的居多，占27.7%，对价格考虑的占23%，对交通考虑的占22%，对小区环境优美的占20%，对户型考虑的占19.7%，房屋质量好坏考虑的占18.3%。
通过数据分析可以发现，消费者对于价格的敏感度已经减弱，而更多追求的是对住宅地理环境和交通环境等综合因素的考虑。这一方面证明成都房地产市场已经成熟，消费者对商品放的经济承受力有所提高。另一方面也显示了现代住房条件正向国际化规范靠拢。
2、我市商品房的价格趋向成熟和稳定，而且中档价格的商品房正在占据主流。从数据显示结果来看，中档住宅每套价格在30万到50万，高档住宅价格在50万到100万。通过调查，34%的样本倾向于选择跃层式房屋，24%愿意选择庭院式别墅，23%愿意选择普通多层住宅，还有12.3%的调查样本愿意选择高层电梯公寓，5.7%的愿意选择复式房屋。
这些数据说明，我市市民对不同户型住宅的爱好和接受比较平均，这种情况对很多房地产开发商的发展带来了空间，可以延缓开发商在某一户型上的激烈竞争，避免盲目投资。在整个中档价格户型中，跃层式是目前比较受欢迎的一种样式。如表格所示：
不同收入阶层对房屋结构的期望选择偏好比较
房屋结构平均个人月收入（元）平均家庭月收入（元）普通多层单元房1779 4000
复层1829 4544 高层电梯公寓1964 4682
庭院式别墅2224 5050
跃层式2094 4889
其他1733 3750
3、调查显示的另外一个结果就是，38%的被访者希望选择三室二厅的户型，29.7%愿意选择四室二厅，三室一厅的选择率为14.7%，三种户型的期望选择绿总计达82%左右。这些结果表明，传统的二室一厅、二室二厅户型正在被抛弃，消费者更希望在更为广阔和相对独立的空间生活与学习。
不同收入阶层对房屋户型的期望选择偏好比较
房屋结构平均个人月收入（元）家权平均家庭月收入（元）
二室一厅1733 4166
二室二厅1902 3900
三室二厅1786 4295
三室一厅1739 4427
四室一厅2241 5032
四室二厅2310 5444
4、被访者对配套功能需求，65.7%的人希望有一个大的阳台，64.3%需要双卫生间，62.7%需要书房，对电脑网络布线提及率为54.7%，车库为41.7%，屋顶花园、电梯和工作提及率只占25%左右。这些数据表明，人们在对住房要求中，对私人空间更加讲究。
不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较
房屋结构平均个人月收入（元）平均家庭月收入（元）
双卫生间2091 4884
书房2026 4707
工作室2161 5114
大阳台1974 4469
电梯2085 4918 屋顶花园1978 4618
车库2200 5118 电脑网络布线2106 4972
5、在装修要求上，52.3%的人愿意清水房自己装修，有20%的愿意由房地产公司同一装修，有13.7%愿意由房地产公司部分装修，其余的自己装修，有9%愿意由房地产公司同一装修卫生间和厨房，只有4.5%的人愿意自己装修卫生间和厨房。这说明在装修问题上我市消费者的自主性较强。
不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较
房屋结构平均个人月收入（元）平均家庭月收入（元）
房地产营销策划书前言怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
房地产开发计划书
房地产开发计划书 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行,且符合国家和地方相关法律、法规,特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的,要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划,具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作,- 房地产前期工作计划 3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方,与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文,并取得控股公司的《立项批复》。 4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书,到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计,提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图,上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查,取得工程项目扩大
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房地产公司项目管理计划书
房地产公司项目管理计划书
目录 1、第一部分总则……………………………………………1～3 2、第二部分项目管理部组织机构……………………………3～10 3、第三部分项目管理主要任务及计划措施…………………10～17 4、第四部分项目管理工作制度………………………………17～18 5、第五部分项目工程管理部的工作要求……………………18～19
第一部分总则 一、项目工程管理的工作围：从施工阶段开始至项目完成进行全过程工程管理工作。 三、项目工程管理主要通过组织与管理、施工成本控制、进度控制、质量控制、职业健康安全与环境管理、合同与合同管理、信息管理来控制工程项目的各个组成部分，按照计划、执行、检查、处理的循环工作方法，不断持续改进的工作过程来实现每一项工作，从而达到实现总目标。 四、项目工程管理的依据： 1、建设工程相关的法律、法规及项目审批文件； 2、与建设工程项目有关的标准。设计文件和技术资料； 3、与建设项目相关的合同文件。 五、项目工程管理的目标： （一）总目标：按照总公司要求：做好现场各施工单位的协调工作，保证施工正常有序进行；做好施工质量、进度、成本控制、安全与环境管理，确保工程质量、进度、成本控制、安全与环境管理在总公司要求的目标完成。 （二）目标分解 1、工期目标 控制在施工合同工期，力争提前竣工。 2、质量目标
确保工程整体质量达到国家验收规要求的合格标准，其中； 建筑安装单项工程和单位工程合格率100%； 分部工程一次验收合格率100%； 关键工序合格率100%； 工程竣工资料有效、规、完整； 不发生重大质量事故，使工程总体一次投运成功。 3、成本控制 工程成本控制在决公司批准的费用计划之。 4、安全控制 不发生重大人身伤亡事故； 不发生重大设备、火灾及环境污染事故和重大垮（坍）塌事故，努力实现“事故零目标”。 5、文明施工 文明施工符合市现场文明施工的管理要求。 第二部分项目工程管理部组织机构 一、管理模式 项目工程部实行项目工程经理负责制； 二、项目管理部人员 项目工程部经理： 现场项目工程部成员：
房地产项目策划书怎么写
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产项目开发策划书(完整版).
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
某房地产项目销售计划书
武宁项目――――清水湾销售计划书 １、项目产品定位 １）产品定位策略 在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。 通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。 本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。 ２）产品定位阐述 （1）闹市静区环境的概念 一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。 （2）水岸栖居文化概念 水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。 （3）中国房产品牌概念 “中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。 ２、项目的目标客户定位 由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。 ３、项目的价格定位（详见附价格表） 由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。 ４、项目的功能定位 １）设电子可视防盗门 ２）电话及idsl入户 ３）有线电视入户 ４）水、电一户一表 ５）老年健身器材、儿童娱乐设施 ６）庭院灯 ７）石凳、石桌 ５、项目身份定位
万科地产项目策划书
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
房地产年度目标计划书怎么写
房地产年度目标计划书怎么写 房地产年度目标计划书篇一(一)企业文化建设:始终把优秀的企业文化作为企业发展的核心竞争力,把三十二字方针融入到具体的工作中,导入CIS系统;提前规划和准备十五周年大庆活动,做好宣传、展示形象。 (二)经济指标及考核盈余:继续坚持以项目为中心,以变现为核心,突出重点,变现、变现、再变现,始终把变现工作放在工作的首要位置。 1、在优质、高效完成在建项目开发、回笼资金的同时,要深入调查、认真研究,适时变现湖天花园村、鸿运楼、湖天一色12#楼、三角坪停车场、世纪文体街的变现,完成湖天商业广场的部分招商工作。 2、总结湖天一色___酒店在销售、装修、开业等方面的典型经验,形成___产权式酒店的标准和模式,先后在4月份、6月份和10月份推出会同___酒店、顺天国际___酒店、洪江___酒店。 3、认真调研,抓住城市南扩、工业园建设、中方全面搬家、高速公路通车的契机,全面推进中方生态城的项目建设。第一,按照建设鹤、芷、中、洪一体化的思路,由中方县政府牵头、企业组织实施,邀请专家、行业参与大怀化城区规划的讨论和宣传,让生态城和怀化后花园的概念深入人心。第二,项目开发以住宅为主、商业为辅,走以项目带动和土地转让相结合的变现方式,杜绝发生已征土地的法律风险。
4、主楼征地拆迁工作要必须加大力度、加快步伐,争取时间,规避由于《物权法》出台新增加的阻力,在8月底前完成主楼拆迁和可行性研究报告,力争在10月份推出主楼的住宅部分,在12月份推出商业部分,全力打造怀化第一楼。同时还要确保在6月份前解决湖天一色五期重合地问题。 5、洪江、会同、靖州加快已开楼盘的建设,准确把握市场,抓住时机,及时调整销售政策,确保资金就地平衡。认真研究百货业态的管理,精细测算,搞好冷水江___国际的整改。 (三)完善考核机制、任务分解到位,确保完成20XX年度各项经济指标。由于受宏观政策大气候的影响,20XX年房产公司的产值和考核盈余与XX年保持一致。要2月底完成任务分解工作,到部门(项目)、到处室、到个人。3月份完善考核机制。 (四)认真落实产品优、成本低、服务好的各项措施。3月份完成房地产服务手册;5月份完成定额设计和定额施工方案,并在此基础上围绕集团产业战略,加大对产品的研发力度,研究符合酒店和超市经营管理的产品,为主楼的开发建设提供宝贵经验; 6月份成立客户俱乐部和房屋超市。 (五)确保工程进度,争取如期完工,为销售任务的完成创造条件。 (六)资金是项目开发的生命线,既要加速变现,又要加大融资力度,做到两条腿走路。在做好按揭贷款、争取项目贷款的同时,认真研究和利用银行新的金融产品,推动销售。
房地产开发项目投资计划书
房地产开发项目投资计划书 某项目概况 某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元
4.建设投资估算
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表
地产项目商业计划书
市x山项目分析报告 目录 目录 (1) 一、总论 (2) 1.1项目简介 (2) 1.1.1项目概况 (2) 1.1.2 项目规划总体要求 (2) 1.1.3 项目建筑面积指标 (2) 1.2编制依据 (2) 1.3主要经济技术指标 (3) 1.4结论 (3) 二、市场分析 (4) 2.1宏观环境分析 (4) 2.1.1 城市概况 (4) 2.1.2经济发展状况 (4) 2.1.3 居民生活水平 (5) 2.2、房地产市场分析 (5) 2.2.1 房地产市场综述 (5) 2.2.2 板块特征 (6) 2.2.3 未来发展趋势 (7) 三、项目周边环境 (7) 3.1项目周边环境分析 (7) 3.1.1 周边环境 (7) 3.1.2 SWOT分析 (8) 3.2竞争性楼盘分析 (8) 四、项目定位 (9) 4.1总体定位 (9)
4.2产品定位 (10) 4.3客户定位 (10) 4.4价格定位 (11) 五、财务效益 (12) 5.1销售收入测算 (12) 5.2建设投资估算 (12) 5.3不确定性分析 (13) 5.4经济效益评价 (13) 一、总论 1.1 项目简介 1.1.1项目概况 项目地块位于金山区金山新城中心城区湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。 项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。 1.1.2 项目规划总体要求 项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1, 其中多层1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。
房地产项目计划书范本
房地产项目计划书范本 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时
的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）
第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）
某房地产项目投资计划书
1.某项目概况 某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 表一销售进度计划表单位：万元 续表一销售进度计划表单位：万元
4.建设投资估算
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下: 投资计划表
房地产营销计划书范文
房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、
产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消
房地产项目商业计划书(完整版)
房地产项目商业计划书 房地产项目商业计划书1 5 开发资质证书1 6 项目五证 1 6 项目公司信用评级证书 第四篇： 房地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 0 公司介绍 1 项目公司与关联公司 2 公司组织结构
3 财务经营状况 4 管理与营销基础 5 公司地理位置 6 公司发展战略 7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 房地产开发目标 3.2 房地产开发思路 3.3 房地产开资源状况 3.4 项目建设基本方案 3. 4.1 规划建设年限与阶段 3. 4.2 项目规划建设依据 3. 4.3 房地产开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4. 1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4. 1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划 4. 3.1 城市总体规划的布局与定位 4. 3.2 城市中心城区的五大问题 4.4 城市土地和房地产市场供需4. 4.1 城市市土地出让情况 4. 4.2 房地产市场供需 4.5 城市房地产供需 4. 5.1 商圈分布 4. 5.2 商业业态分析 4. 5.3 城市商业现状分析 4.
5.4 居民消费特征分析 4. 5.5 城市商铺价格分析 4. 5.6 商业房地产供需分析 4.6 消费者调查 4. 6.1 居民消费特点 4. 6.2 房地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析 4. 7.1 竞争分析的方法 4. 7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及qb区选择 5.1 及qb区项目 5. 1.1 的开发背景 5. 1.2 项目
某房地产工程项目策划书
某房地产工程项目策划书 ---《项目策划书》编制的意义--- 项目策划书的编制是为了在项目开发的整体过程中，公司各职能部门和项目公司紧紧围绕项目开发进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保项目顺利完成。 项目策划书的编制为开发过程中的设计计划、合约招标计划、工程施工组织等提供依据；为进行报批报建策划提供依据；为优化施工方案，有效控制、节约成本提供依据，等等。 项目策划书的编制使项目实施更好满足公司分期销售进度指标的要求，使工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的周转率。
一、项目概况 （一）项目背景 1、项目周边环境： 项目位于钟楼经济开发区，毗邻大型青枫公园，东侧为茶花路、南侧为合欢路（建设中）、西侧为玫瑰路、北侧为香樟路，工程总占地面积：93700M2，总建筑面积：约223100M2。 2、项目背景： 项目所处地块称1#地块，已于2007年4月完成收地并围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成《地质勘察报告》。 目前，地块一期工程已经建设完毕，并入伙使用； 3、项目现状： 位于二期区域的28005 M2集中地下车库和地下人防工程已完成土建工作量约70%； 二、三期所有房号桩基工程已实施完毕； 二、三期地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；场内主要道路部分涉及到集中地下车库的回填，应为序进行施工中计划2009年8月底前全部完成，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施。 ?（二）、项目规划主要技术经济指标和主要配套公建设施规划控制表： 1、地块规划主要技术经济指标： 项目计划 单位 数值备注项目 计量 单位 数值备注 居住用地内 居住总户数户1679 建筑密度% 21.9 9 居住总人口人5373 绿地率% ≥35 户均人口人/户 3.2 停 车 地下室停车辆993 总建筑面积万M226.35 室外地面停车辆152 其 中 住宅建筑面积万M219.35 非机动车停车辆3400 按1.5M 2辆 计公建面积万M2 2.95 户均停车率0.6 用地面积万M29.372 注：1、非机动车停车位于住宅楼下地下室内 机动车停车位含商业停车位容积率 2.38
房地产计划书范本
金屋置业房地产计划书 一、商业前景 据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。 二、人员构架（核心人员） 为了面对复杂的商业环境以及公司能够灵活运行，我公司核心构架暂时只设立两个职位，分别是业务总监和平台运营总监。业务总监应有从事行业五年直销销售经验，以及有带领230人业务团队的能力；平台运营总监应有从事行业四年行业经验，涉及运营板块多年擅长驻场，渠道，项目拓展，平台运营等多方面的能力。 三、酬薪体系 合理的高报酬不仅能为员工提升工作的热情还能为组织的未来发展吸引更多的优秀人才。薪酬效率目标的制定其本质就在于要用适当的薪酬花费给组织带来最大的收益。 我公司采用多劳多得，阶梯薪酬体系，分为为六个阶梯。第一阶梯；经纪人:有底薪2800+40%提成无底薪55%，根据工龄每年递增5%，70%封顶。第二阶梯；高级经理:5500+任务完成阶梯通提（10%，11%，12%）+分红（待定）。第三阶梯；区域经理:8000+任务完成比例阶梯通提（4%.5%.6%）+分红（待定）。第四阶梯；总监:10000+任务完成比例阶梯通提+分红（待定）。第五阶梯；副总:15000+分红
（待定）。第六阶梯；总经理:20000+分红（待定）+股权（待定）。 四、股权分配 股权投资分配要做到：一个核心：股权分配的核心是要让各个创始人在分配和讨论的过程中，从心眼里感觉到合理、公平，从而事后甚至是忘掉这个分配而集中精力做公司。两个关键点：一是保证创业者拥有对公司的控制权;创始人最好具有绝对控股权，能达到67%以上的股权最好，达不到这个比例，也得超过50%以上，因为公司需要有一个能够拍板的领导者，这样才能更好地把握公司的发展方向，也能激发团队做大企业的信心和动力。二是要实现股权价值的最大化(吸引合伙人、融资和人才)。俗话说“财散人聚”，股权就代表着未来的财，散一部分股权，才能聚起来优秀的合伙人和人才。因为相较于固定的薪资，股权更具有长远的投资价值。一般来说，随着公司的发展壮大，合伙人手中的股权很有可能会翻好几倍，远不是固定薪资可以比拟的，创业者可以以此来说服和吸引优秀人才。 我公司股权分配分为四部分：股东、董事会、管理人员、基层。其中，股东占30%；董事会占55%；管理人员占10%；基层占5%。 五、发展方向 团队的发展大致会经历如下五个阶段：组建期、磨合期、稳定期、成效期、衰退期（终结期）。而我们现在不考虑衰退期（终结期），集中精力放在前四个时期。 组建期：团队成员虽然是经过了精心的筛选，但团队成员刚进入到一个新的团队，还是会对职责规则和团队的期望还不熟悉，可能成员之间的经历与能力彼此也不太了解。我们组建期的目标是：1.5个月团队建及磨合期80人。 磨合期：团队领导要在团队中，快速树立起自己的威信以排解冲突，如遇事情要进行及时的沟通与反馈，尽量将成员领到同一个步调上。让所有人都共同努力，相互磨合。我们在磨合期的目标是：2-3个月团队拓展期发展至200人。 稳定期：成员经过一段时间的磨合，团队成员彼此有了更深的了解与配合，
房地产中介项目及公司创业计划书
房地产中介项目及公司创业计划书
目录 第一章概述 (3) 一、房地产中介项目及公司简介 (3) 二、商业模式及盈利模式 (3) 三、产品/服务描述 (3) 四、市场营销策略 (4) 五、管理及运营 (4) 第二章房地产中介项目商业模式及盈利模式 (5) 一、商业及经营模式概述 (5) 二、商业及经营模式 (5) 三、盈利模式 (5) 第三章房地产中介项目公司介绍 (6) 一、公司成立与宗旨 (6) 二、公司核心优势 (6) 三、公司远景和发展规划 (6) 四、企业文化 (7) 第四章产品/服务 (8) 一、主营产品/服务简介 (8) 第五章组织及管理 (10) 一、组织架构及管理机制 (10) 二、薪酬与绩效 (10) 第六章投资计划及财务预算 (15) 一、投资估算及盈亏平衡 (15) 二、资金退出 (16) 附件一：《组织架构》 (16) 附件二：《人事制度》 (16)
第一章概述 一、房地产中介项目及公司简介 XX年XX商品房总销售量为1337.6万平方米，于XX年同比增长了99.97%。XX年上半年XX房地产商品房供给仍呈现供不应求的格局；XX年下半年虽然行业面临政府对房价的调控行为、信贷规模限制、加息预期等问题，但居民购房的刚性需求依然非常旺盛，并且由于人民币升值造成资产膨胀，以及出口下滑，那么国内的闲散资金将大量进入房市。 作为“国际化大都市”预备役的XX，在各种经济环境以及人文环境下，房地产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，随之而来定然是房地产中介行业也日趋繁荣，因此在XX二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得 二、商业模式及盈利模式 1、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方式。 2、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润： 1) 主营业务：为多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅 的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。 2)衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公 司、家政公司、搬家公司等等简历战略合作关系，围绕房 地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全 面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司创造 更多的利润。 注：具体业务品种请详见产品服务描述部分。 三、产品/服务描述 如今企业经营服务模式的“同质化”日趋严重，不仅在华中地区，甚至全国范围内斗造成了行业内的竞争加剧。
商业地产项目商业计划书
商业地产商业计划书 目录 摘要........................................................... 错误!未定义书签。目录 . 0 第一部分公司基本情况 0 第二部分公司管理层 (3) 第三部分产品/服务 (6) 第四部分研究与开发 (9) 第五部分行业及市场情况 (11) 第六部分营销策略 (13) 第七部分产品制造 (15) 第八部分管理 (18) 第九部分融资说明 (20) 第十部分财务计划 (23) 第十一部分风险控制 (24) 第十二部分项目实施进度 (25) 第十三部分其它 (25) 第一部分公司基本情况公司名称________________________________________ 成立时间____________
注册资本____________________________ 实际到位资本____________________ 其中现金到位________________________ 无形资产占股份比例____________% 注册地点_____________________________________________________________ 公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，并说明其中国有成份比例、私有成份比例和外资比例。 公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权、注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况。 股东名称出资额出资形式股份比例联系人联系电话甲方 乙方 丙方 丁方 戊方 目前公司部部门设置情况：以组织机构图来表示。 本公司的独资、控股、参股的公司以及非法人机构的情况：以图形方式表示，如。