浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

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浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

【标 签】浙江省,土地增值税,若干政策问题

【颁布单位】浙江省地方税务局

【文 号】浙江省地方税务局公告2014年第16号

【发文日期】2014-09-12

【实施时间】2014-09-12

【 有效性 】全文有效

【税 种】土地增值税

中华人民共和国土地增值税暂行条例

为统一规范我省土地增值税清算管理，根据《》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税

发[2009]91号)等规定，现就土地增值税有关政策问题公告如下：

一、土地增值税清算单位的确定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

二、扣除项目的计算分摊 房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊：

(一)对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同)在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同)在多个清算单位之间进行分摊。

(二)对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。

三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除 对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米(含6米)的，其可售建筑面积按2倍计算。

四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

五、让渡无产权的车库(车位)、储藏室等使用权的征收 对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

(一)对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。

(二)对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

六、本公告自2014年10月12日起施行，即自2014年10月12日起，纳税人到主管税务机关办理清算申报的清算项目应按本公告规定执行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知

》(浙地税函[2009]222号)第二条规定同时废止。

关联知识：

1.浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财税-房企暂不预征土地增值税的情形

据财税政策，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。 一是当地税务机关规定不预征土地增值税； 二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税； 三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额； 四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。 对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。 纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴，避免财税风险。 情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类

保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。 情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定免征土地增值税。 如《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2015年第12号）第一条第四款明确，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 情形三武汉：预售工业园区内厂房车间经审批土地增值税暂不预征 《武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（武地税发〔2010〕62号）第一条第三款明确了土地增值税预收管理的问题：纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间，应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》，经主管税务机关税政部门审批后，土地增值税暂不实行预征，在土地增值税清算时据实征收。对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目中的其他房地产，应分开核算，并按规定预征土地增值税；凡未分开核算的，对该项目一律按规定预征土地增值税。

浙江省地方税务局浙江省国家税务局浙江省财政厅关于省内跨地区经

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浙江省地方税务局浙江省国家税务局浙江省财政厅关于省内跨地区经营建筑安装企业有关所得税管理问题的通知 【标 签】建筑安装企业 【颁布单位】浙江省财政厅,浙江省地方税务局,浙江省国家税务局 【文 号】浙地税发﹝2009﹞52号 【发文日期】2009-08-02 【实施时间】2009-08-02 【 有效性 】全文有效 【税 种】企业所得税 各市、县（市、区）地方税务局、国家税务局、财政局，省地方税务局直属一分局、省国家税务局直属税务分局： 为统一规范省内跨地区经营建筑安装企业的所得税管理，根据国家税务总局《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》（国税发［2008］28号）、《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知》（国税函［2009］221号）和《浙江省财政厅　浙江省国家税务局　浙江省地方税务局　中国人民银行杭州中心支行关于跨区域总分机构企业所得税分配及预算管理的补充通知》（浙财预字［2009］1号）的有关规定，现就省内跨地区经营建筑安装企业的有关所得税管理统一规定如下，请遵照执行。 一、省内跨市、县（含宁波，下同）经营建筑安装业务的总分机构，其二级分支机构的判定和企业所得税征收管理办法按国家税务总局和浙财预字［2009］1号的有关规定执行。 二、对不符合二级分支机构判定标准的非法人分支机构（如总机构直接设立的项目公司、工程部等），若同时符合以下三个条件，该分支机构在向施工地税务机关报验登记后，其经营所得由总机构统一计算缴纳企业所得税，分支机构在施工地不预缴企业所得税： （一）分支机构未在施工地领取非法人营业执照； （二）分支机构持有总机构主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）； （三）由总机构出具并由总机构主管税务机关确认的该分支机构在财务、业务、人员等方面纳入总机构统一核算和管理的证明（样式见附件一）。 三、对三级及以下分支机构（如二级分支机构设立的项目公司、工程部等），持《外管证》向施工地税务机关报验登记，并提供由总机构出具并经总机构和二级分支机构主管税务机关确认的该分支机构在财务、业务、人员等方面纳入二级分支机构统一核算和管理的证

浙江省地方税务局关于发布《欠税公告管理工作规范(试行)》的公告

浙江省地方税务局关于发布《欠税公告管理工作规范(试 行)》的公告 【法规类别】税收综合规定 【发布部门】浙江省地方税务局 【发布日期】2015.01.29 【实施日期】2015.03.01 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 浙江省地方税务局关于发布《欠税公告管理工作规范（试行）》的公告 现将《欠税公告管理工作规范（试行）》予以发布，自2015年3月1日起施行。 特此公告。 浙江省地方税务局 2015年1月29日 欠税公告管理工作规范（试行） 第一条为进一步规范全省地税机关的欠税公告行为，督促纳税人自觉缴纳欠税，防止

新的欠税发生，保证国家税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理 法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则、《欠税公告办法（试行）》等有关规定，制定本规范。 第二条欠税公告是指公告机关依法对欠缴税款纳税人的欠税情况，以正式文书的形式签发公告决定，在办税场所或者广播、电视、报纸、期刊、网络等新闻媒体上定期进行公告，督促欠税纳税人积极清理缴纳欠缴税款的税收管理行为。 第三条本规范所称公告机关为县（市、区）以上地税局（分局）（不含宁波）。 公告的欠税类型 第四条本规范所称欠税是指纳税人超过税收法律、行政法规规定的期限或者纳税人超过税务机关依照税收法律、行政法规规定确定的纳税期限（以下简称税款缴纳期限）未缴纳的税款，包括： （一）办理纳税申报后，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款； （二）经批准延期缴纳的税款期限已满，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款； （三）税务检查已查定纳税人的应补税额，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款； （四）税务机关根据《税收征管法》第二十七条、第三十五条核定纳税人的应纳税额，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款； （五）纳税人的其他未在税款缴纳期限内缴纳的税款。 本规范公告的欠税不包括滞纳金和罚款。

土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

2019山东春季高考财会类专业知识试题(二模)

2019年春季高考第二次模拟考试 财经类专业知识试题 本试卷分第Ⅰ卷（选择题）和第Ⅱ卷（非选择题）两部分。满分200分，考试时间120分钟。考生请在答题卡上答题，考试结束后，将本试卷和答题卡一并交回。 第Ⅰ卷（选择题，共100分） 一、单项选择题（本大题共50个小题，每小题2分，共100分。在每小题列出的四个选项中，只有一项符合题目要求，请将符合题目要求的选项字母代号选出，并填涂在答题卡上） 1. 甲公司2018年5月31日A商品的账面价值50万元，同期市场销售价格为48万元，估计销售该商 品需要发生销售费用等相关税费3万元。该种商品按可变现净值计价金额为（） A．47万元 B.51万元 C.45万元 D.48万元 2. 下列经济业务发生后，使资产和权益总额增加的项目是（） A.收取外单位货款 B.收到投资者投人的专利权 C.将资本公积转增资本 D.从净利润中提取盈余公积 3. 记账凭证汇总表账务处理程序的缺点是（） A.能反映账户间的对应关系 B.增加了登记总分类账的工作量 C.不便于检查核对账目 D.不便于进行试算平衡 4. 出纳人员登记银行存款日记账的依据不包括( ) A.现金收款凭证 B.现金付款凭证 C.银行存款收款凭证 D.银行存款付款凭证 5. 三栏式明细账的登记依据不可能的是( ) A.记账凭证 B.所附的原始凭证 C.所附的原始凭证汇总表 D.所附的购销合同 6. 下列关于结账的说法正确的是（） A.年度终了结账后必须更换所有的账薄 B.只需结出各种账簿的期末余额即可 C.年结时，部分总账账户应当结出全年发生额和年末余额 D.年结时，需要结计本年累计的，除在摘要栏注明“本年累计"字样外,还应在该行下面画两条通栏红 线 7. 下列账户的明细账，可在借贷双方栏目下分别设置多栏的是( ) A.制造费用 B.本年利润 C.其他业务收入 D.生产成本 8. 下列各项中属于收人的是（） A.销售商品收人 B.罚款所得 C.实收资本 D.捐赠所得 9. “研发支出”科目按所归属的会计要素分类,属于( ) A.负债 B.资产 C.所有者权益 D.成本 10. 差旅费报销单按填制的手续及内容分类，属于原始凭证中的（） A.一次凭证 B.累计凭证 C.汇总凭证 D.专用凭证 11. 下列关于实物资产清查方法的表述中不正确的有（） (财会类专业知识试题共8页) 第1 页

浙江省地方税务局关于进一步加强水利建设专项资金减免管理有关问题的通知

浙江省地方税务局文件 浙地税发〔2007 〕63号 浙江省地方税务局关于进一步加强 水利建设专项资金减免管理有关问题的通知 各市、县（市、区）地方税务局，省地方税务局直属一分局: 为了更好地促进全省水利建设专项资金征收管理，进一步规范全省水利建设专项资金的减免审批工作,经研究,对水利建设专项资金有关减免政策规定进行细化和补充，现明确如下： 一、减免条件的细化和补充 （一）安置下岗失业人员、残疾人和自谋职业城镇退役士兵，且与上述人员签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的单位，可按实际招用人数每人定额减免500元当年应缴的水利建设专项资金；减免额度当年扣减不足的，不得结转下年使用。上述人员从事个体经营的，按每户每年定额1000元为限额减免应缴的水利建设专项资金。 （二）经市(地)级以上政府部门认定的资源综合利用企

业，其资源综合利用部分的销售收入或营业收入，可减免应缴的水利建设专项资金；若企业不能分开核算资源综合利用部分和非资源综合利用部分收入的，一律按规定征收水利建设专项资金。 （三）大宗商品贸易企业，其销售毛利率在5％（含）以下的，可减免应缴的水利建设专项资金。 销售毛利率是指销售收入减去销售成本和税金之后的销售毛利润除以销售收入后得到的利润率。 （四）对承担粮油、食糖、盐、猪肉、饲料、药品、农资等政府指令性储备或销售任务的企业，其政府指令性储备或销售任务的收入可给予免征水利建设专项资金；若企业不能分开核算指令性项目和非指令性项目收入的，一律按规定征收水利建设专项资金。 （五）银行业的联行往来业务（即同一银行总分支机构或所属各分支机构之间的资金帐务往来）收入，对其中由于重复计算而虚增的业务收入，可给予免征水利建设专项资金。 （六）保险公司免征营业税险种的业务收入，可给予免征水利建设专项资金。 （七）同一集团公司内部合并报表范围内的企业由于管理体制原因，相互之间对产品进行平销或由总公司收购下属企业产品后统一对外销售。对由于这种情况造成重复计算而虚增的销售额，可给予免征水利建设专项资金。 （八）符合省政府《关于推进先进制造业基地建设的若干意见》（浙政发〔2003〕31号）规定支持的先进制造业企业，

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元

无产权车位涉及的土地增值税问题

无产权车库（位）涉及土地增值税问题 对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。 无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。 （一）普通车库（位） 1.转让——不计收入，不扣成本 按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 2.作为公共配套设施 作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一致，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。 3.自用

《<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。 4.出租 出租又根据出租的期限不同，分为几种情况。 （1）出租期限与商品房同等期限，计收入、扣成本 当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清算时，视同销售处理。 例如，湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）第十七条第四款规定：“对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用”。 （2）出租，不计收入、不扣成本

浙地税发〔2007〕69号

浙江省地方税务局文件 浙地税发〔2007〕69号 浙江省地方税务局关于发布 已失效或废止的税收规范性文件目录的通知 各市、县（市、区）地方税务局（不发宁波）, 省地方税务局直属一分局、外税分局、稽查局： 根据《国家税务总局关于开展全国税务系统税收规范性文件清理工作有关问题的通知》（国税函〔2006〕872号）、《国家税务总局办公厅关于开展全国税务系统税收规范性文件清理工作的补充通知》（国税办发〔2006〕92号）和《浙江省人民政府办公厅关于开展规章和行政规范性文件清理工作的通知》（浙政办发〔2007〕38号）的精神，我局对现行的税收（费）规范性文件进行了全面清理，现将有关清理结果通知如下： 一、全文已失效或废止的税收（费）规范性文件155件 1、《浙江省税务局关于房产税几个具体政策问题的答复》（〔87〕税政三1507号）。 2、《浙江省税务局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》（〔87〕税政三1922号）。

3、《浙江省税务局关于城镇土地划分等级等问题的通知》（〔89〕税政三040号）。 4、《浙江省税务局关于外籍人员的工资、薪金含有假设房租如何计征个人所得税问题的通知》（〔1989〕浙税外023号）。 5、《浙江省税务局关于土地使用税报批手续的通知》（〔89〕税政三336号）。 6、《浙江省税务局关于城镇土地使用税若干具体政策问题的通知》（〔90〕浙税三004号）。 7、《浙江省税务局关于交通运输部门用贷款购买的船征收车船使用税的通知》（〔92〕浙税三124号）。 8、《浙江省税务局关于征收治理太湖流域杭嘉湖骨干工程建设集资款若干问题的补充规定》（〔92〕浙税三143号）。 9、《浙江省税务局关于征收治理太湖流域杭嘉湖骨干工程建设集资款若干问题的补充规定》（〔92〕浙税三155号）。 10、《浙江省税务局关于中国物资储运公司所属物资储运企业征免土地使用税问题的通知》（〔92〕浙税三159号）。 11、《浙江省税务局关于外贸系统征收治理太湖流域杭嘉湖骨干工程建设集资款有关问题的复函》（〔92〕浙税三165号）。 12、《浙江省税务局关于交通运输部门用贷款购买的车辆征收车船使用税的通知》（〔93〕浙税三5号）。 13、《浙江省税务局关于港台艺员应邀来我省演出如何缴纳个人所得税问题的批复》（浙税外〔1993〕30号）。 14、《浙江省税务局关于对外商投资企业中的中方职工征收个人调节税有关问题的通知》（浙税外〔1993〕31号）。

土地增值税计算公式

土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

土地增值税计算例题,很有用哦

某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为： （3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为： （3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70％＝420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元） （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元） （5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％ （6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）

旧房转让土地增值税扣除项目分析

旧房转让土地增值税扣除项目分析 旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考： 什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。 经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项： 一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。 二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。 三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳

第浙江省地方税务局关于贯彻发票管理规定及其实施细则精编版

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浙江省地方税务局公告2011年第9号：浙江省地方税务局关于贯彻发票管理办法及其实施细则若干意见的公告 政策类别：税收法规?征 收管理效力区域：浙江法规所属行业：不限 发文单位：浙江省地方税务局发文字号：浙江省地方税务局公告 2011年第9号 发文时间：2011- 12-29 调整字体大小分享至 根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(国务院第587号令)、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》(国家税务总局令第25号)和有关文件的规定，我局制定了若干贯彻实施意见，现予以公告，自2012年1月1日起施行。 一、发票保证金问题 对外省、自治区、直辖市来本辖区从事临时经营活动的单位和个人领购发票的，主管地税机关可以要求其提供保证人或者缴纳保证金，保证金缴纳金额为1万元。地税机关在收取保证金时应按《国家税务总局财政部中国人民银行关于印发<税务代保管资金账户管理办法>的通知》()规定开具《税务代保管资金专用收据》，缴入税务代保管资金账户。

临时在本省以内跨县市从事经营活动的，可以凭《外出经营活动税收管理证明》向经营地税务机关申请领购发票，地税机关不得收取发票保证金。 纳税人按主管地税机关要求的期限缴销发票的，应及时退还发票保证金；纳税人未按主管地税机关要求的期限缴销发票的，由保证人或以发票保证金承担法律责任。纳税人未按期缴销发票，以发票保证金承担法律责任的，按“税务部门其他罚没收入”科目缴入国库。 二、发票真伪查询渠道 我省地税系统提供以下发票真伪查询、辨别渠道。 (一)可查看发票背面印制的防伪说明进行对照； (二)通过网络，普通用户登陆,手机用户登陆https://www.wendangku.net/doc/7b8468512.html,进行查询； (三)短信查询，发送“fp#十二位发票代码#八位发票号码#”到“12366”进行查询(目前限移动手机用户); (四)拨打12366纳税服务热线电话进行查询； (五)持发票直接向主管税务机关申请真伪鉴别，各级税务机关受理后负责鉴别发票的真伪，如鉴定确有困难的，提请发票监制单位协助鉴定。 三、跨市、县开具发票问题 发票只限于领购单位和个人在本市、县范围内开具使用。国家税务总局、浙江省地方税务局规定的特定情形除外。

地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析

《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款中，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则，第3项明确“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，其中包括地下车库，因为地下车位、地下室与地下车库特点相同，下文以地下车库为例进行分析。 地下车库属于稀缺产品，很多城市一库难求，必须摇号分配，销售收入能够和投入成本持平甚至是盈利。此时地下车库销售时土地增值税增值率一般为正值。 在二三线城市，地下车库收入和成本倒挂，即地下车库的销售收入一般低于其成本，以我们服务过的某房地产企业开发的某项目为例，企业每个地下车库建筑面积为36平方米，投入成本为3500元/㎡，不考虑分摊土地成本的情况下，投入成本为36*3500=126,000元，而销售收入为含税价10万元/个，收入和成本明显倒挂。 合理利用倒挂的特点，制定销售车库策略，是企业必须思考的问题。 以河北为例，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、

非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。 假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况： （1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值； （2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。 此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。 如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。 在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。

土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－ ＝万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），

土地增值税清算分期的确定

土地增值税清算单位与分期的确定 土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。 清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。 一、发改委立项 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。 例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。 2014年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定

分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。 需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。 二、会计核算单位 其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。 只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。 《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2015年第1号）第十六条规定，