小区房屋及公用设施维修养护方案(标准版)

( 安全技术 )

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小区房屋及公用设施维修养护

方案(标准版)

Technical safety means that the pursuit of technology should also include ensuring that people

make mistakes

小区房屋及公用设施维修养护方案(标准

版)

1、提要：

制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。

定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。

1.1建筑物结构特色

XX*华庭住宅小区，位于XX县城，长安路东侧、海兴中路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧，用地规整，交通便利。总建筑面积约97802.54㎡，由多层16栋、3栋18层（不含地下部分1层）及SOHO 楼1栋。

1.2房屋本体和公用设施维修养护目标

我们对XX*华庭住宅小区房屋本体和公用设施维修养护的目标

是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。

1.3对XX*华庭住宅小区房屋及公共设施的管理策略

为做好XX*华庭住宅小区的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：

1.3.1预防性保养策略

重视XX*华庭住宅小区房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。

1.3.2重点服务策略

根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。

1.3.3技术先行策略

我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。

1.4建筑物管理的重点及对策

1.4.1管理重点之一：玻璃幕墙维修养护

XX*华庭住宅小区大量使用玻璃幕墙，根据市建筑幕墙检测曾对市玻璃幕墙工程的现状进行的调研，结果发现随着幕墙使用时间的推移，目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题，涉及调查的931个建筑，有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以，玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。

对策：

(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的"动风压三性能检测"检测一次。

(2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和

质量保持一致。

1.4.2管理重点之二：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护

对策：

(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。

(2)针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。

(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。

(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损

小区公共设备设施管理方案

设备设施管理方案 一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 二、验收管理 1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。 2、验收的主要内容 （1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料； （2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。 3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。 三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类： A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。 B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。 四、设备的运行管理 1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。 2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上 岗操作。 3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行 记录和值班记录，认真做好交接班。 4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责 旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。 五、设备设施的维修保养 1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 （1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 （2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。 （3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。 （4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。 六、设备设施维修 1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 （1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； （2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

小区项目公共秩序维护管理措施方案

编号：SM-ZD-90904 小区项目公共秩序维护管 理措施方案 Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改

小区项目公共秩序维护管理措施方 案 简介：该方案资料适用于公司或组织通过合理化地制定计划，达成上下级或不同的人员 之间形成统一的行动方针，明确执行目标，工作内容，执行方式，执行进度，从而使整 体计划目标统一，行动协调，过程有条不紊。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅 读内容。 一、安全形式分析 XX.凤凰城地处城郊结合部，在治安防范方面存在以下一些难点和重点，如： *在入伙期间小区内将存在大量的临时装修施工人员。 *周边多个新近开发的小区和小型工厂、出租屋等，闲杂人员及外来务工的流动性大、数量多。 *小区建筑密集，在消防方面的管理压力大。 *公共设施的安全使用方面需要特别关注。 上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在安全护卫员的素质培养、安全防范体系的设定等方面采取对应措施，确保小区内的安全秩序。 二、安全管理的措施及对策 1、努力保证安全护卫员的综合素质

*素质管理。对护卫员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套安全人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。 *意识培养。努力培养护卫员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的有机统一体。 2、安全管理体系的建立 *我们将采用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安全管理。机动巡逻我们重点在小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。 *在巡逻上，采用电子巡更系统，通过科技手段保证巡逻工作效果。 *在防范的策略上强调与周边小区的联防联动。 *强调全员安全管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“安全护卫为主，全员联动支援”体系。

老旧小区改造方案.docx

为进一步提升居民居住环境质量，改善老旧小区居住环境，完成老旧小区改造整治提升工作，为确保如期全面完成改造整治提升目标，特制定如下实施方案。 一、指导思想 深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。 二、主要目标 在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。 三、基本原则 （一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等；提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化”改造内容。 （二）综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼治。 （三）政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。 四、整治内容 （一）完善基础设施 1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。 2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。 3.疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，

房屋的日常养护与管理

房屋的日常养护与管理 第一节房屋维修与房屋维修管理 一、房屋维修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 二、什么是房屋维修管理 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。 三、房屋维修管理三原则 （一）“经济、合理、安全、实用”的原则 房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。 （二）“区别对待”原则 根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。 （三）“服务”原则 在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。 第二节房屋维修管理的内容 一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。 房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、 暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。 一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。

XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限

一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管

理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

20房屋及维修养护方案

第章房屋建筑的维修和养护 一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 在管理期内管理处将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 管理处将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上 5)房屋零修、急修及时率为100%

6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡； 15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。 三、房屋建筑日常定期维护的实施细则 根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护

小区公共设施管理养护方案

小区公共设施管理养护方案 1、公共设备设施运行、维修、保养服务内容 （1）供配电 1）总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。 2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 （2）公共照明 1）院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。 2）保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。 3）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。 （3）电梯 1）配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次。 2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完

好，轿厢内整洁。 3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。 4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救治；物业服务企业保存相关记录。 （4）给排水 1）生活供水 ①泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。 ②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。 ③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。 ④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并安好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。 ⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动

房屋维修养护制度

房屋维修养护管理制度第一条目的明确房屋维修养护责任，规范房屋维修养护管理。 第二条适用范围 本办法适用于物业竣工验收接管后、质保期内的房屋维修。质保期外的房屋维修，由物业公司按有关国家法律、法规执行。开发建设方现场代表实行全程责任制，不因维修主体的变更而免责。 第三条工作职责 1、房屋维修：物业接管前由公司工程管理部组织施工单位进行维修，物业接管后由物业公司负责组织维修。 2、施工单位应在与公司签订项目施工合同时签订《质保期内维修承诺书》。 第四条业主投诉及报修的受理 1、特指物业接管后且在质保期内业主对房屋的投诉及报修。 2、业主投诉的受理方为物业公司，物业公司应当配备专人负责处理有关房屋维修的客户投诉。 3、物业公司客服人员在接到客户投诉后做好客户报修记录，并通知相关部门和人员到达现场查看和组织整改工作。 4、公司客户服务中心负责对各物业服务中心的投诉处理进行业务指导和监管。物业服务中心每月提交一次投诉处理台帐及相关资料报公司客户服务中心存档备查。 第五条装修流程

（一）现场勘察 1、物业公司组织相关人员进行现场勘察、鉴定，做出初步责任认定，留有相关影像资料并做好勘察记录。 2、属于工程质量问题在施工方委托维修范围内的，由物业公司填报《维修申请单》（附件2），经审批后进场维修处理。 3、属于公司方工程质量问题但不在施工方委托维修范围内的，由物业公司客服人员通知施工单位维修，并记录施工单位通知情况。从受理业主投诉到通知施工单位，时间不得超过24 小时。 4 、不属于公司方工程质量问题的，24 小时内答复业主，并做好解释工作。 （二）维修组织 1 、施工单位接到通知后24 小时内未安排维修处理，物业公司填报《维修申请单》，经审批后进场维修处理，发生费用从原施工单位质保金中扣除。 2 、施工单位接到通知后24 小时内安排维修处理的，由物业公司跟踪其维修情况。同一维修情况经2 次维修后仍然达不到业主要求的，物业公司填报《维修申请单》，经审批后进场维修，发生费用从原施工单位质保金中扣除。 3、从收到业主投诉到维修开始，除非是重大、疑难问题（因客观原因，经2 次维修仍无法完全修复）或应待天晴后方可处理的维修项目，否则时间不超过5 天。 4、对于重大、疑难问题的维修项目，由物业服务中心上报公司

房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

物业共用部位及共用设施设备维修养护计划及实施方案 一、建筑的日常养护维修与计划 房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。 建筑物主要指标 (一)、基础结构养护及巡检 1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不 少于两次)进行检查。 发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。 制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。 2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。 3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构 进行改造。 (二)装饰工程养护: 1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。 保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。 对于使用中发生小的损坏,要及时修补。 制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。 2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大, 五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。 3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。 发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。 对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。 4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 ◇对设备系统的了解: ◇自来水变频泵系统 ◇自动喷洒供水泵 ◇消火栓稳压泵 ◇排污潜水泵 ◇雨污井排水化粪池系统 1、管道漏水修理 2、管道堵塞排堵 3、水龙头与阀门的维修 4、水泵保养及维修 5、压力表的校验 6、潜水泵的检查保养 7、管道的防锈防腐保养 8、雨污井排水化粪池系统清理 (二)供电设备管理维护 供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修 对设备系统的了解 ◇变压器 ◇高压柜

房屋维修规范标准方案计划

房屋维修方案 一、目的 保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。 二、适用范围 适用于项目的维修工作。 二、维修方案： (一) 渗漏 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）渗漏： 1.1 问题原因：管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。 1.2 维修方案： 1.2.1 剔凿管道周边、烟道周边装饰面及地坪混凝土至结构层； 1.2.2 继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2~3cm； 1.2.3 清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层5-8mm，大于管道周边5cm； 1.2.4 管道及烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭接15cm。 1.2.5 厨卫间满闭水24小时检查是否渗漏； 1.2.6检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。 2、厨卫间地面（结构板裂缝导致渗水）: 2.1 原因：结构板有贯穿裂缝导致渗漏（渗漏痕迹线性分布）。

2.2 维修方案： 2.2.1 根据渗水位置剔凿装饰面层及地坪混凝土至结构板面，找到结构板裂缝（剔凿宽度需要保证周边10cm防水搭接）。 2.2.2 将结构板裂缝凿成V型槽，宽2-3cm，深2cm，并将槽内清理干净； 2.2.3 用堵漏剂对V型槽进行封堵，高于结构层5-8mm，大于槽边5cm。 2.2.4 裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜，与原防水搭接10cm。 2.2.5 厨卫间蓄水24小时做闭水试验； 2.2.6检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。 3、厨卫间墙面（预埋管渗漏导致）： 3.1 渗漏原因：墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏(通过管道打压、关闭室内上水管观察等方法判断）。 3.2 维修方案： 3.2.1 将墙面渗漏部位凿开，检查管道情况（若已经装修，则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿，避免破坏厨卫间墙地砖）。 3.2.2更换有问题的管道和弯头； 3.2.3 用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞； 3.2.4沿线管开凿位置挂抗裂钢丝网或玻纤网，恢复墙面抹灰层、 腻子和涂料。 4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）

老旧住宅小区基础配套设施改造实施方案

新疆兵团第七师124团 老旧住宅小区改造配套基础设施建设项目 （2016-2018年） 实施方案 （代可行性研究报告） 项目建设单位：新疆兵团第七师124团 项目编制单位：奎屯农七师勘测设计研究院（有限公司） 项目编制时间：2016年05月

建设地点：第七师124团高泉镇 项目建设单位：第七师124团 项目建设单位负责人：杨建（团长） 项目编制单位：奎屯第七师勘测设计研究院(有限公司)项目编制单位法人：桂军荣（董事长） 项目总负责：王振（副总经理） 技术总负责：焦玉峰（总工程师） 项目编制负责人：顾卫东（主任）（高级工程师）项目编制人员：任蒸（工程师） 江祥盛（助理工程师）

目录 第一章总则...................................... 错误!未定义书签。 、项目背景及基础资料........................... 错误!未定义书签。 、编制的重点对象............................... 错误!未定义书签。 、项目建设原则................................. 错误!未定义书签。 、建设的必要性................................. 错误!未定义书签。 、社会效益..................................... 错误!未定义书签。 、范围和期限................................... 错误!未定义书签。 、改造规模..................................... 错误!未定义书签。 建设总投资估算................................ 错误!未定义书签。第二章现状需求分析.............................. 错误!未定义书签。 、建设单位概况................................. 错误!未定义书签。 、棚户区城镇基础设施，公共服务设施配套情况..... 错误!未定义书签。 、棚户区、危旧住房存在的问题................... 错误!未定义书签。 、项目建设风险分析............................. 错误!未定义书签。 、技术经济指标和改造方式....................... 错误!未定义书签。 、年度计划..................................... 错误!未定义书签。第三章棚户区改造建设方案........................ 错误!未定义书签。 建设理念..................................... 错误!未定义书签。 建设原则..................................... 错误!未定义书签。 规划总体布局................................. 错误!未定义书签。 、改造的总体任务及年度计划..................... 错误!未定义书签。 、建设方案..................................... 错误!未定义书签。第四章改造规划管理规定、实施措施.................. 错误!未定义书签。 、改造规划管理规定............................ 错误!未定义书签。

民政部房屋日常维修养护方案

一、房屋日常养护维修方案 (一)楼地面工程的日常养护维修（详见下表） 楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面： １.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 ２.避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。

房屋维修处理施工方案

XXXXXXXXXX 维修处理施工方案 编制单位：XXXXXXXXXX有限公司 编制人： 审核人： 审批人： 编制日期：2018年1月

目录 第一章、工程概况 (2) 第二章、编制依据 (2) 第三章、施工进度计划及劳动力安排 (3) 第四章、施工总体部署 (3) 第五章、施工准备 (11) 第六章、施工方案及技术措施要求 (12) 第七章、质量及工期保证措施 (29) 第八章、安全文明施工目标及保证措施 (34)

第一章、工程概况 XXXXXXXXXX（原名XXXXXXXXXX）位于XXXXXXXXXX，该建筑约2003年竣工投入使用。结构形式为砌体结构，该建筑为丙类建筑，建筑物安全等级为二级，基础安全等级为二级，建筑物基准使用期为50年；该建筑基础采用人工挖孔桩基础，基础持力层为中风化砂岩，泥岩单轴抗压强度标准值≥4.16MPa，基础嵌岩深度不小于2.0 m；该建筑厨房、厕所、阳台、楼梯走道及屋面采用现浇板，其余部位均采用预应力空心板。 2016年发现XXXXXXXXXX（原名XXXXXXXXXX）楼面及墙体抹灰存在裂缝，局部地坪存在沉陷，经对 1#、3#、5#、7#、9#、11#楼进行了结构安全性鉴定。鉴定结论为由于地坪回填土层不均匀沉降或温度变化、材料自身伸缩、不同材料伸缩变形不一致产生，现存在的裂缝均为非承重结构受力裂缝，不影响建筑原有结构安全使用。 为了保证XXXXXXXXXX（原名XXXXXXXXXX）的正常使用，对预应力空心板间灌缝混凝土裂缝、墙面抹灰裂缝、厨房楼面渗漏、室内外地坪沉陷、架空层非承重墙体水平裂缝进行维修处理。本工程维修处理工程量均为现场实际完成工程量收方签证为准。 第二章、编制依据 1）《砌体结构工程施工质量验收规范》 GB50203-2011 2）《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2015 3）《混凝土结构后锚固技术规范》（JGJ145-2004） 4）《建筑抗震加固技术规程》（JGJ116-2009）

小区广场及公共服务设施改造工程可行性研究报告

小区广场及公共服务设施改造工程可行性研究报告

1. 总论 1.1项目概述 1.1.1 项目位置 XXXX坐落在XXXX市西城区，位于黄河路以北,西三路以西，属XX社区管辖。 1.1.2项目概况 XXXX地块总面积1.62万平方米，小区内现有瑕余园、和趣园、石榴园等小游园，游园内缺少休闲活动空间，原有景观植被碱化严重，小区内原有公共设施年久失修，破损严重。为了改善小区内的生活环境，提高环境绿化品质，创建和谐社区，需对场地内景观绿化及公共配套设施进行统一规划设计。 1.2编制依据 1.2.1 XX社区“关于编制XX广场及公共服务设施改造可行性研究报告”的委托书 1.2.2XXXX现状的现场调研； 1.2.3XX社区物华物业公司提供的相关资料。 1.2.4XX社区小区安防工作的要求及小区安防现状。 1.2.5胜利石油管理局有关设计规程、规范。 1.3编制原则 1.3.1贯彻集团公司深化社区服务系统改革精神，完善社区基础设施，贯彻胜利油田“安全第一，预防为主”的安全生产方针，营造出持续稳定的安全生产环境；

1.3.2遵循国家安全、环保政策，消除安全隐患、节能降耗，提高管理水平； 1.3.3严格执行国家及行业有关设计规范、标准； 1.3.4合理利用已建设施，降低工程造价； 1.3.5技术先进、经济合理。 1.4设计标准、规范 1.4.1建筑 ⑴《民用建筑设计通则》 GB 50352-2005 ⑵《城市排水工程规划规范》 GB 50318-2000 ⑶《风景名胜区规划规范》 GB 50298-1999 ⑷《风景园林图例图示标准》 CJJ 67－95 ⑸《公园设计规范》 CJJ 48—92 ⑹《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB 50068-2001 ⑺《建筑抗震设计规范》（2008年版） GB 50011-2001 ⑻《混凝土结构设计规范》 GB 50010-2002 ⑼《建筑结构荷载规范》（2006年版） GB 50009-2001 ⑽《建筑地基基础设计规范》 GB 50007-2002 1.4.2电气部分 ⑴《民用建筑电气设计规范》 JGJ 16-2008 ⑵《建筑照明设计标准》 GB 50034—2004 ⑶《供配电系统设计规范》 GB 50052-95 ⑷《低压配电设计规范》 GB 50054-95

房屋本体的维护与管理,日常维修、日常管理方案

房屋本体的维护与管理，日常维修、日常管理方案 一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上

5)房屋零修、急修及时率为100% 6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡； 15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。

房屋租赁期间的维护管理方案

二、房屋租赁期间的维护、管理方案一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上 5)房屋零修、急修及时率为100%

6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡； 15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。

房屋维修养护制度

房屋维修养护制度 第一条目的 合理计划保养维修，保房屋的正常使用。 第二条方法和过程控制 1、根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理的配置，满足业主使用和质量要求。 2、及时修缮维修全面保养保持房屋本体正常使用功能； 3、修缮标准应当与物业原有建筑风格和标准相适应。 4、掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证物业的正常使用。 5、制定和执行修缮原则指标计划，审核修缮方案及工程决算，有计划对房屋本体进行维护； 6、严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督、建立和完善岗位责任制，构配件检验制及技术档案制度；完善工程项目质量体系。 7、房屋本体的分类：修缮工程分为小修、大修、中修和综合维修工程五类。 8、小修：保持房屋本体原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水，上下水管道修补，内外墙，地面抹灰修补等。

9、中修：房屋本体少量部位损坏，清洗在，粉刷，修补或部位得做面层，楼地面，楼梯等的维修，门窗等。 10、大修：主体结构大部分严格损坏，有危险必须进行大型维修的工程，一般包括；对共用设施设备的拆除，如上下水管道，供电功率线路及对主体进行专项中固的工程。 11、翻修“指拆除重建”。 12、综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。第三条房屋本体日常小修的管理 1、对于房屋本体共用设施，应指定维修责任人，每周查看一次，发现问题及时维护并做好记录。 2、各部门应装修的方案严格审核并对装修过程进行检查。 3、严禁对房屋本体内，外承重墙，梁，柱，楼板，阳台天台屋面及通道进行违拆除搭占不得影响相邻房屋，平台，道路，停车场，自行一房等公用设施而影响其相邻房屋本体的使用。 4、楼梯门的墙面，台阶，扶手等设施应当每五年至少修缮一次；房屋本体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。 5、法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的，应当向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会认可。

小区广场及公共服务设施改造可研

1. 总论 1.1项目概述 1.1.1 项目位置 XXXX坐落在XXXX市西城区，位于黄河路以北,西三路以西，属胜中社区管辖。 1.1.2项目概况 XXXX地块总面积1.62万平方米，小区内现有瑕余园、和趣园、石榴园等小游园，游园内缺少休闲活动空间，原有景观植被碱化严重，小区内原有公共设施年久失修，破损严重。为了改善小区内的生活环境，提高环境绿化品质，创建和谐社区，需对场地内景观绿化及公共配套设施进行统一规划设计。 1.2编制依据 1.2.1 胜中社区“关于编制集翠苑广场及公共服务设施改造可行性研究报告”的委托书 1.2.2XXXX现状的现场调研； 1.2.3胜中社区物华物业公司提供的相关资料。 1.2.4胜中社区小区安防工作的要求及小区安防现状。 1.2.5胜利石油管理局有关设计规程、规范。 1.3编制原则 1.3.1贯彻集团公司深化社区服务系统改革精神，完善社区基础设施，贯彻胜利油田“安全第一，预防为主”的安全生产方针，营造出持续稳定的安全生产环境；

1.3.2遵循国家安全、环保政策，消除安全隐患、节能降耗，提高管理水平； 1.3.3严格执行国家及行业有关设计规范、标准； 1.3.4合理利用已建设施，降低工程造价； 1.3.5技术先进、经济合理。 1.4设计标准、规范 1.4.1建筑 ⑴《民用建筑设计通则》 GB 50352-2005 ⑵《城市排水工程规划规范》 GB 50318-2000 ⑶《风景名胜区规划规范》 GB 50298-1999 ⑷《风景园林图例图示标准》 CJJ 67－95 ⑸《公园设计规范》 CJJ 48—92 ⑹《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB 50068-2001 ⑺《建筑抗震设计规范》（2008年版） GB 50011-2001 ⑻《混凝土结构设计规范》 GB 50010-2002 ⑼《建筑结构荷载规范》（2006年版） GB 50009-2001 ⑽《建筑地基基础设计规范》 GB 50007-2002 1.4.2电气部分 ⑴《民用建筑电气设计规范》 JGJ 16-2008 ⑵《建筑照明设计标准》 GB 50034—2004 ⑶《供配电系统设计规范》 GB 50052-95 ⑷《低压配电设计规范》 GB 50054-95