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2012年沈阳房地产市场回顾与预测——大势趋稳春意盎然(2)

大势趋稳，暖意盎然！

2012年沈阳房地产市场回顾与预测

资源中心出品

沈阳中原，2013.1.11

2013年市场预测结论

政策稳中有紧。2013年房地产调控政策不会有大动作，以稳为

主，但是不排除在成交量回升后，价格上涨，采取多种手段抑制价格上涨的可能。

供应量保持高位。高企的

库存，潜在大量的新开工面积，使得供应量在未来3年内呈井喷之势。

需求量增幅有限。在政策

基调保持不变的背景下，需求结构仍以刚需和首改为主，需求容量相对有限。

销售量推动价格小幅上涨。2013年仍然是“以价换量”的一年，在成交量上升后，会推动价格小幅上涨。 13年上半年延续12年底的良好走势，销量持续增加，价格上涨，但下半年价格又会

回归理性。

“跑量”是关键

报告内容

A.2012年楼市政策回顾及预测

B.2012年沈阳房地产市场特征回顾

C.2013年沈阳房地产市场供给情况预测

D.2012年沈阳住宅板块市场特征总结及预测

E.2012年沈阳媒体投放特征回顾

F.2012年公寓市场特征总结及预测

全年楼市政策回顾及预测Part 1

政策主基调：经历2011年的“楼市调控年”，2012年全年政策基调为“成效巩固年”，政策出台少，中央在经济与楼市调控间寻求平衡

2011年

2012年首次

上调存准金率

新国八条

二次上调存准金

央行加息，贷款利率上调

六次上调存准金

新增限购城市

央行三次加息从严从紧

执行巩固

首次下调存准金率国土部打击囤地

非对称下调存贷款利率四部委：严控土地储备总规模和融资规模

督查组检查房地产调控 1

2 5

7 6 7

中央重要表态：中央通过督察组落实、总理讲话等，充分表达调控不动摇的决心，以巩固调控成果，同时保增长渐成经济主旋律

中央重要表态汇总

时间内容主要指向

1-7月温总五次讲话巩固成果，切实防止房价反弹，促进房价合理回归。

7月国务院派督查组检查房地产调控落实情况落实执行，巩固成果7月营改增试点首次扩容落地财税助力稳增长促进经济增长

7月中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究上半

年经济形势和下半年经济工作

把稳增长放在更重要位置，坚持楼市

调控

11月央行发布了今年第三季度《中国货币政策执行报

告》

央行：继续严格执行差别化住房信贷

政策

11月国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土

地管理法修正案（草案）》

集体土地征地补偿提高

指向楼市的调控政策汇总：中央意在政策落实和巩固成果，故出台实质性调控政策较少，主要意在增加供给，规范土地市场

发布日期发布部门政策名称政策要点主要影响

2012年6月7日国土部国土部出新规打

击“囤地”闲置

两年将无偿收回

国土部公布了《闲置土地处置办法》，并

将于下月1日起实施。界定闲置土地“政

府原因”；“囤地”处置“无需协商”

防止有意囤地，意在增加有效

供给

2012年7月19

日国土资源

部住房城

乡建设部

《关于进一步严

格房地产用地管

理巩固房地产市

场调控成果的紧

急通知》

●各地要把落实住房用地供应计划作为下

半年的重点工作切实抓好，应保尽保保

障性安居工程用地。

●坚持房地产市场调控不放松，密切配合

做好各项工作，不断巩固调控成果，坚

决防止房价反弹

增加保障房实际供给，并坚定

调控决心

2012年11月16

日国土部、

财政部、

央行和银

监会

四部委：严控土

地储备总规模和

融资规模

●严格控制土地储备总规模和融资规模

●土地储备机构确需融资的，应纳入地方

政府性债务统一管理

●土地储备融资资金应按照专款专用

规范地方土地操作，加强资金

监管

中央实质调控政策汇总

在经济保增长的基调下，国家实现积极的金融政策，以刺激经济持续增长，此类政策一定程度削弱了楼市调控的市场影响。

政策出台背景：

●欧债危机爆发，全球经济增速放缓。

●中国经济发展瓶颈显现，内需不旺，依靠投资拉动的经济增长模式不可持续性

●经济先行指标PMI连续下滑，经济前景不乐观，保增长为发展主基调。

密集的金融政策

发布日期发布部门政策名称政策目的

2012年2月18日中国人民银行首次下调存款准备金，下调存款类金融机构人民币存款准备金

率0.5个百分点，此次央行将一次性释放约4000亿元资金

间接提高信贷额度，增

强资金流动性，刺激经

济增长

2012年5月18日中国人民银行5月18日起下调存款准备金率0.5个百分点间接提高信贷额度

2012年6月8日中国人民银行金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基

准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住

房公积金存贷款利率相应调整。

释放流动性

2012年6月8日全国人大禁止地方政府举债由国务院财政部门代发收紧政府钱袋，但也倒逼政府更依赖土地财政

2012年7月5日中国人民银行非对称下调存贷款利率：自2012年7月6日起下调金融机构人民

币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百

分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；将金融机构贷款

进一步释放流动性，并

推进利率市场化

中央力求在调楼市和保增长之间找到平衡，下半年保增长渐成主旋律，不断推出的经济刺激政策，一定程度降低了楼市调控效果国家政策总评

楼市调控经济增长>始终强调坚持楼市调控不放松、巩固调控成果的态度

>落实政策执行，规范土地市场

>连续使用金融货币工具，通过降低存准金率、下调存贷款利率等，逐步增强资金流动性，以阻止经济增长乏力的势头

沈阳对楼市推动态度依然明显，在政策可调空间内，主要运用公积金为主的手段刺激楼市增长

地方政策影响分析

地方支持政策

发布日期政府动作主要内容政策目的

2012年2月29日公积金贷款额度提至30

万

沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款最高

限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万

提高至50万。

增强公积金对楼市支持作用，

刺激楼市增长

2012年4月17日上调普通住房价格界定

标准

沈阳市对两个级别区域的普通住房价格标准进行

了调整。其中，一级区域由8290元/平方米调至

9470元/平方米，二级区域由原来的6720元/平方米

调整为7810元/平方米。此外，各级别区域内精装

修商品住房，在普通住房价格标准基础上，由原

来的每平方米向上浮动500元调整为浮动1000

降低购房成本，进而刺激楼

销量增长

2012年5月4日沈放宽公积金贷款购房

条件缴存半年即可提用

●沈阳市民缴存住房公积金满半年就可以申请用

公积金贷款买房

●个人购买首套90平方米以下住房的公积金首付

由原来的三成减少到两成。

增强公积金对楼市支持作用，

刺激楼市增长

对于影响楼市调控政策走势的相关环境要素梳理

内容

主要特点

国际环境

国内经济

国内市场

? 欧债危机始终悬而未决，欧洲经济复兴缓慢

? 美国财政悬崖未有妥善解决方案，国家经济增速萎缩已是必然，将使目前的全球经济雪上加霜

?美国的QE4或将加速热钱向中国流动，有益市场回暖 ? 四季度全国市场量价上涨，土地市场活跃，开发商拿地信

心恢复，市场现出回暖势头 ?刚需客户为市场需求主体

? 经济软着陆预期逐步实现，PMI 年末几月走强，经济动力

增强，这为楼市调控增加了决策层的信息和底气

?住房是关系民生的重要吉芬商品，新政府施新政态度明显，

对高房价乃至民怨很难接受

? 未来国际经济环境并不乐观

?经济好转增强调控信心

? 市场有回暖迹象，刚需占主体

基于环境要素梳理，判断2013年中央调控政策走向

1 2 3 4 ?主基调：预计13年政策环境与12年类似，坚持房地产调控，政策温和性收紧，再出严厉新政或方式的可能性均很小

?直接手段政策不太会全国一刀切，对过热城市会实行房产税扩容、约谈等针对性调控，；

?积极推进商品房、保障房的双轨制供应，加大供应量，逐步以市场手段替代行政手段?限购、限贷等行政手段在13年不宜取消，但针对首套购房等刚需会运用差别化信贷等支持

?其他举措继续落实地方政府的调控执行情况，尤其对保障房等推动力度提高。

?进一步规范市场，加大资金监察，避免热情过多进入楼市

?经济关联以内需驱动的经济增长模式短期很难实现，在GDP7.5%的目标下，投资仍保持高位，?加上境外热钱，预计新一轮通胀或将来临，为此，年中国家货币政策会将趋紧，

?如上调存准率等，一定程度遏制了开发商的资金血液

“土地财政”之下，地方政府对于房地产市场仍会采取积极的救市态度，但政策空间将会更加收窄

1 2 3 4 ?在强大的财政利益驱使下，对地方楼市的支持态度不会改变

?随着中央政策的管控力度加大，及支持举措的用尽，地方政策空间会被进一步压缩?受财政影响，会加大供地量及招商力度，加速出让金回流

?可能会利用增加房交会次数、优惠力度等措施刺激市场回升

2012年沈阳房地产市场特征回顾Part 2

2012年沈阳房地产市场特征总结：销售压力非常大，批售比仅为67%，达到近5年的最低值！价格涨幅有限，仅为4%。

供应量呈井喷之势

销售压力大，价格涨幅小

销售量降幅明显

>2012年住宅供应量达到1678万平米，供应有所放缓，同

比下降13%，但相对于08-10年供应量仍然呈现井喷之势！

>12年销售压力非常大，批售比

仅为67%，达到近5年的最低值，整体市场环境惨淡！库存压力进一步增加！

>月平均价格涨幅仅为4%，为近3年最低！

>2012年商品住宅销售量同比下降23%，是除08年以外，

近5年的最低值！

>全年成交量曲线呈现缓慢爬升的“慢牛”态势。

受整体市场不景气的影响，2012年市场供应有所放缓，同比下降13%，但相对于08-10年供应量仍然呈现井喷之势

2012年批准预售情况

2010-2012年商品住宅批准预售走势

>2012年受整体市场环境不景气的

影响，批准预售面积同比下降

13%，但相对于08-10年供应量仍

然呈现井喷之势。

>“金九银十”相比去年含金量更

低，10月供应量几乎跌进谷底，

11月则出现了强势反弹。

2008年2009年2010年2011年2012年

1312万平1062万平1340万平1924万平1678万平

数据来源：沈阳市房产局

2012年商品住宅销售量同比下降23%，是除08年以外，近5年的最低值！全年成交量曲线呈现缓慢爬升的“慢牛”态势。

2012年商品住宅销售情况

2010-2012年商品住宅销售量走势

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

1075万平 1223万平 1405万平

1443万平 1121万平

>1-2月正值春节前后，是传统的销售淡季；

>3-6月成交量在震荡中缓慢上升； >7月份以后市场逐渐呈现稳定的回暖态势，成交量缓慢回升，11月

份达到全年成交峰值！

从供需情况可以看出，12年销售压力非常大，批售比仅为67%，达到近5年的最低值，整体市场环境惨淡！库存压力进一步增加2008-2012年商品住宅供需情况分析

2012对于开发商而言是“忐忑”的一年，市场的脉搏似乎十分难以把握，全年供求曲线波动明显。

2012年商品住宅供需情况分析

从全年的成交结构可以看出，刚性需求主导市场，60-120平米的首置和首改比例最高，达到67%。

2012年商品住宅成交结构分析

数据来源：沈阳市房产局

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域发展（一）区域简况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。（二）区域经济与社会发展计划： 1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结：在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析一、全国房地产运行情况（-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况（二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙（三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况单位：万平方米，亿元（1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。（2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

房地产市场分析论文集(25个doc)27_New

房地产市场分析论文集(25个doc)27

水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。一、覆舟这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。二、茫然１９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一

不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，

房地产市场分析论文集(25个doc)23

恰到好处的心理营销北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。一、抓住顾客求新求美心理

随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产营销策略分析论文

毕业设计题目绿岛御园营销策略分析姓名陈蕾学号 0807240116 系（院）工商管理系班级_D08营销指导教师王瑜职称_教授年月日

目录摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。【关键词】市场营销营销策略营销策划一、绿岛集团简介（一）绿岛集团简介山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。二、营销环境分析（一）宏观环境分析 1、国家政策为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

沈阳房地产市场观察DOC9(1)

沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年要项出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。

房地产项目及区域市场分析

目录一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考未经允许不得引用房地产市场价格分析报告（2010年10-11月） 2010.12

目录章节目录一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)

表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析

沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。 2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。

房地产市场分析论文集(25个doc)17

做好房地产营销文章促开发企业健康发展当代建设钟治峰1999.04 搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础；制定房地产市场营销组合策略是房地产市场营销的核心；建立高效协调的营销组织并卓有成效地强化营销管理是房地产市场营销的保证。一、搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础第一,要进行房地产市场营销环境分析。即通过对影响房地产市场的各种经济、社会、法律、政策、技术等宏观环境、产业环境及微观环境的分析,从而把握市场趋势,进而挖掘和发现市场机会。特别要时刻把握影响房地产发展的财政税收、金融信贷、产业政策走向,超前决策和行动,掌握市场竞争的主动权。

第二,加强房地产市场供求分析。市场供求情况是企业最重要的信息,开发企业要善于总体上把握商品房市场情况、供求情况,要分析影响住房供求的因素,考虑城市化、收入变化、住房体制及住房政策、人口因素、就业水平等对住房需求的影响,以及利率、土地供应、建筑成本、税费、价格等对住房供给的影响,尤其要注意分析市场有效供给和有效需求。第三,搞好消费者购买行为分析。通过对影响消费者购买行为因素的分析,找出影响购买行为的关键因素,为营销决策提供信息。并在此基础上进行市场细分,选择目标市场。第四、注重对房地产市场竞争者的分析。我省房地产开发企业由８０年代中期的几十家发展到现在的１３００多家,每个企业的市场份额越来越小,竞争日趋激烈,这种竞争主要表现为同行业企业对同一市场的争夺。因此,房地产开发企业在确定自己的开发项目时,必须了解同一地区提供同类产品的档次及其开发企业的实力,发挥自己的竞争优势,避开来自竞争者的威胁。

沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书目录第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

浑南新区房地产市场调研分析报告

拂去工业的烟尘走进绿色的浑南 ————浑南新区房地产市场调研分析报告浑南新区位于沈阳城区南部，由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，东起沈抚高速公路东陵大桥，西至沈大铁路，北起浑河北大堤（大二环南段），南至三环高速公路，总面积120.6平方公里。其中，浑河沈阳市段面积为39.75平方公里，浑南地区80.85平方公里。现有两乡两镇，33个行政村，人口10万人。一、浑南新区整体情况简述（一）、自然情况浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整合于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C左右，年平均降水量为727.4毫米，年平均日照时数为2554小时，大气环境优于国家二级环境质量标准。地下水水质达到国际三级标准。现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

（二）、发展历史沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。 1、初创起步阶段（1988年—1992年）。1988年5月，市委、市政府决定在智力最密集的南湖地区，建设高新技术产业开发区，面积22.2平方公里（以政策区为主）。 2、发展提高阶段（1992年—2000年）。小平同志南巡讲话发表之后，市委、市政府作出把南湖科技开发区建设成“北方深圳”的重大决策，提出了“放开胆子，用足政策，跳跃发展，辐射全市”的十六字方针，高新区驶入了加速发展的快车道。 3、新区建设阶段。2001年1月，市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，高新区进入了“二次创业”的新的发展阶段。这一举措对于加快发展高新技术产业推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市发展空间，完善城市功能，培育新的经济增长极，带动沈阳经济社会实现跨越式发展，就有十分重要的战略意义。 2文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

房地产区域市场策划分析

房地产区域市场策划分析前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。

1.市场分析 1．1．区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2

房地产市场分析论文集(25个doc)24

我国人寿保险市场分析人口与经济陈再华1997.05 本文就我国人口的年龄结构变化，从宏观经济和微观经济的角度，结合我国政府对人寿保险的政策以及目前我国人寿市场的状况，客观分析我国的人寿市场潜力，并提出一些有现实意义的建议。中国是世界上人口最多的国家，但人口多并不意味着人人都能参加人寿保险，如果没有一定的经济基础，人们基本的温饱问题还未解决，就根本谈不上参加人寿保险。世界上如印度、巴西等人口众多的国家，参加人寿保险的比例并不高。同样，如果没有政府的政策和法律方面的保障，那么这个国家的人寿保险市场肯定是无序而难以发展的。一、人口结构分析

统计显示①，我国６５岁以上老年人口占总人口数的６．２３％，而６０岁②以上的老年人口总数已达１．１亿，占全国人口总数的９．３％，与１０％的老龄型社会临界点只差一步之遥。京、津、沪、浙、川等省市已越过这个临界点，率先步入老龄型的社会。按照老年人口平均３．２％的速度增加，预计到本世纪末，我国老年人口将增至１．３２亿，占全国人口总数的１０．５％，跨入老龄型的国家行列，人口总负担系数将超过５０％，而到２０４０年，我国老年人口总数将增至３．７４亿，占全国人口总数的２４．４８％，也就意味着，那时中国每四个人中就有一个老人。人口的老龄化对于经济的持续发展和社会的稳定产生巨大的影响，未来的中国谁来养老。一方面，人口的庞大基数决定了中国将经历世界人口史上最大规模的老年人口增长，而生育率的急剧下降和死亡率的降低加快了人口老龄型到来的时间和速度。据统计占世界五分之一、亚洲二分之一的６０岁以上老人生活在中国。发达国家人口老龄型社会的到来，是与实现工业现代化同步的，我国则是人口老龄型率先于工业现代化而实现的，养老的迫切性可见一

2012年沈阳房地产市场回顾与预测——大势趋稳 春意盎然(2)