加油站收购项目尽职调查报告_初步调查结果
目录
第一部分初步调查结果 (1)
一、尽职调查工作初步成果 (1)
（一）目标项目产权情况 (1)
（二）目标项目经营许可情况 (1)
（三）经营情况 (1)
（四）收购后再投资情况 (2)
二、关于尽职调查时间、人员与调查进程情况说明 (2)
三、调查基准日 (2)
第二部分各加油站基本情况 (3)
一、目标项目基本情况 (3)
二、目标项目经营业务范围 (3)
三、目标项目采购模式 (4)
四、目标项目销售模式 (4)
五、目标项目现状及周边自然情况 (4)
六、目标公司生产设施及技术情况 (14)
七、目标公司人员情况 (15)
八、目标公司财务状况及经营成果 (15)
第三部分项目估算价值 (16)
一、业主报价 (16)
二、预估值情况 (16)
第一部分初步调查结果
一、尽职调查工作初步成果
（一）目标项目产权情况
1、加油站产权情况
根据业主提供的目标项目的营业执照资料，目标项目的产权主体多数为非公司制企业，而且目标项目的产权人与实际控制人不一致。宁津加油站的营业执照已过经营期限。
建议进一步核实确认，并取得相关证明文件，以便确定未来的合作方式及股权设置，
以及收购后证照过户事项。
2、加油站资产产权情况
风顺加油站和金顺加油站的证载土地使用权人与实际使用人不一致、大港加油站和东城加油站占用的土地为租赁土地。
为避免收购后在资产使用上发生争议，建议由业主对收购后相关产权处理方式进行进一步确认。
（二）目标项目经营许可情况
胶州市营海物资经销部加油站、莱州市文峰办风顺加油站、乐陵市大港加油城、宁津县恒源加油站等加油站的危险化学品经营许可证均已过去或临近到期。
建议对新建项目的成品油零售经营批准证书和危险化学品经营许可的办理情况有业主给予承诺或说明；对上述过期或临近到期的危险化学品经营许可证的后续办理情况给予说明。另外，还需要业主补充提供环保、消防、计量等管理部门的验收、许可文件。
（三）经营情况
业主提供的资料中未提及与各加油站历史经营情况相关的采购模式和销售模式等相关资料，不利于收购方对业主提供的投资分析资料进行了解和判断，也不利于收购方对收购后经营模式的确定，据以预测投资后的经济效益分析。
另外，现场调查时多数加油站临近道路的车流量较小，与业主提供的投资分析存在一定的差距，。
建议由业主补充与历史经营模式相关的资料，尤其是油品来源、质量标准、定价原则等资料。同时，建议进一步对各加油站的车流量进行现场核实。
（四）收购后再投资情况
根据目前业主提供的资料和现场调查情况除新建的加油站，多数加油站的建筑物及设备比较陈旧、落后，在收购后需要进行改造、更新。
建议对各目标项目的生产设施和建筑物的现状进行进一步的调查，估测收购后的改造支出，为确定收购的定价提供参考。
二、关于尽职调查时间、人员与调查进程情况说明
为实施对山东省部分市区加油站的收购工作，对山东省辖区内青岛、烟台、威海等六个市区内13个加油站进行了初步调查。
(1) 调查时间：2013年10月16日至2013年10月20日
(2) 参与人员：黄立新、赵强
三、调查基准日
2013年10月16日
第二部分各加油站基本情况
一、目标项目基本情况
加油站名称企业类型产权持有人公司住址
威海市石油有限公司疏港
路加油加气站
威海经济技术开发区(疏港路)东烟台市牟平区兴海石油化
工有限公司
有限责任牟平区姜格庄镇金山新区
海阳市新城石油有限公司有限责任公司
（法人独资）
海阳市工业园区大连街30号
胶州市营海物资经销部加
油站
个人独资企业高玉龙青岛市胶州市营海镇营房村莱州市文峰办风顺加油站非公司私营企业莱州市文峰街道办事处杏元村
莱州市金顺加油站莱州市沙河镇政府驻地（威乌高速公路高疃收费站北侧）
乐陵市大港加油城个人独资企业徐立峰乐陵市兴隆北大街西与挺进路南交叉口处
乐陵市东城加油站个体工商户刘天成乐陵市云红大街难首路东
乐陵市双诚加油站个体工商户杨书生乐陵市市中办事处善化桥248省道20公里800米处右侧
二、目标项目经营业务范围
加油站名称法定代表人
或负责人
经营范围及方式
成品油批准
证书编号
经营情况
加油站名称法定代表人
或负责人
经营范围及方式
成品油批准
证书编号
经营情况
威海市石油有限公司
疏港路加油加气站
在建
烟台市牟平区兴海石
油化工有限公司
苏在国3706053057 正常经营海阳市新城石油有限
公司
李众谋润滑油批发、零售在建
胶州市营海物资经销
部加油站
高玉龙汽油、柴油零售；润滑油零售37028103047 正常经营莱州市文峰办风顺加
油站
王兴珍汽油、柴油零售；润滑油3706113088 正常运营莱州市金顺加油站冷建东在建
乐陵市大港加油城徐立峰汽油、柴油零售3714023064 正常运营
乐陵市东城加油站刘天成成品油零售3714023037 正常经营，准备扩建
乐陵市双诚加油站杨书生汽油、柴油零售3714023041 在建
宁津县恒源加油站于同升汽油、柴油、机油零食；兼营
3714023041在建
三、目标项目采购模式
（需进一步调查）
四、目标项目销售模式
（需进一步调查）
五、目标项目现状及周边自然情况
（一）威海市石油有限公司疏港陆加油加气站
1、现状
2、地理位置
威海市石油有限公司疏港陆加油加气站地处威海经济技术开发区凤林街道办事处凤林社区内疏港路东，疏港路与珠海路交叉路口附近。
3、加油站密度
疏港路向北与S302、S704公路相连；向南与S301公路相连，并通往威青高速公路。延疏港路向北有1公里有一处加油站，向南至S301公路区间内无加油站。
（二）烟台市牟平区兴海石油化工有限公司加油站
1、现状
2、地理位置
烟台市牟平区兴海石油化工有限公司加油站位于山东省烟台市荣乌高速酒馆出入口1公里处，是S302公路进入荣乌高速的必经之地。
3、加油站密度
烟台市牟平区兴海石油化工有限公司加油站东南1.2公里外沿S302公路有一家加油站。
（三）海阳市新城石油有限公司
1、现状
2、地理位置
海阳市新城石油有限公司加油站位于海阳市北部，海滨西路北、西安路东。延海滨西路可直通青岛市。
3、加油站密度
烟台市牟平区兴海石油化工有限公司加油站周边3公里内无加油站。
（四）胶州市营海物资经销部加油站
1、现状
2、地理位置
胶州市营海物资经销部加油站位于山东省青岛市胶州市营海镇营房村。
3、加油站密度
胶州市营海物资经销部加油站延S397公路向南2公里有一家加油站，向西0.7公里有一家加油站，西北方向2公里以外沿S325路有多家加油站。
（五）莱州市文峰办风顺加油站
1、现状
2、地理位置
莱州市文峰办风顺加油站莱州市文峰街道办事处杏元村S218公路附近。
3、加油站密度
莱州市文峰办风顺加油站延S218公路向北1公里内有一家加油站，向南1公里内有一家加油站，向南与S308公路交接处有多家加油站。
（六）莱州市金顺加油站
1、现状
2、地理位置
莱州市金顺加油站莱州市沙河镇政府驻地（威乌高速公路高疃收费站北侧），S308公路延线。
3、加油站密度
莱州市金顺加油站延S308公路向东、西2公里内各有一家加油站。
（七）乐陵市大港加油城
1、现状
2、地理位置
乐陵市大港加油城位于乐陵市北部，兴隆北大街西与挺进路南交叉口处。
3、加油站密度
乐陵市大港加油城周边临近电厂、糖厂，延挺进西路东、西两侧1公里内各有一加油站，兴隆北大街上目前无加油站，除厂矿车辆外，其他车辆较少。挺进西路双向6车道。
（八）乐陵市东城加油站
1、现状
2、地理位置
乐陵市东城加油站位于乐陵市北部，兴隆北大街西与挺进路南交叉口处。
3、加油站密度
乐陵市东城加油站对面为居民区，车流量较小，云红南大街向北及阜盛东路向东1公里内均各有一加油站。
（九）乐陵市双诚加油站
1、现状
2、地理位置
乐陵市双诚加油站位于乐陵市东南部善华桥村S248国道沿线，距滨德高速入口1.5公里，距市区3公里。
3、加油站密度
乐陵市双诚加油站北侧3.5公里内有4座加油站。位于S248隔离带的西侧，由市区到高速入口除该站之外另有6个加油站。
（十）宁津县恒源加油站
1、现状
2、地理位置
宁津县恒源加油站德州市宁津县幸福街与西换一路交叉口，西环一路西侧沿线。
3、加油站密度
宁津县恒源加油站北侧延西环一路两侧1公里内有3座加油站，向南至振华大街有多家加油站，而且中石化、壳牌等品牌加油站较多。
六、目标公司生产设施及技术情况
（一）土地使用权情况
加油站名称土地使用权人土地证号座落地点土地用途取得方式土地面
积（㎡）
终止日期
加油站名称土地使用权人土地证号座落地点土地用途取得方式土地面
积（㎡）
终止日期
威海市石油
有限公司疏港陆加油加气站威海市石油有限
公司
威经国用
(2013)第
(091)号
经区疏港路
东
批发零售用
地
出让8370.00 2052-10-16
烟台市牟平区兴海石油化工有限公司烟台市牟平区兴
海石油化工有限
公司
烟国用
(2013)第
(091)号
牟平区姜格
庄镇金山新
区
工业（061）出让
18135.0
2056-12-30
商业用地出让4505.00
海阳市新城石油有限公司海阳市新城石油
有限公司
海国用
(2012)第
(1674)号
海阳市海滨
西路北、西
安路东
商服出让2666.60 2052-5-28
胶州市营海物资经销部加油站胶州市营海物资
经销部加油站
胶州市营海
镇周家村村
南
商业服务出让1867.10 2041-5-21
莱州市文峰
办风顺加油站张安平
莱州国用
(00)字号
南十里堡镇
杏元村
工业转让3053.68 2048-12-30
莱州市金顺加油站冷建东
莱州国用
(2012)第
(0309)号
莱州市沙河
镇东河崖村
商业服务业国有出让3999.89 2051-6-13
乐陵市大港加油城乐陵市市中街道
办事处北关居民
委员会
北环与兴隆
街十字口
租赁1591.00 2036-10-31
乐陵市东城加油站乐陵市云红街道
办事处董家村民
委员会
董家村云红
南大街路东
租赁275.00 2053-8-5
乐陵市善化桥双城加油站乐陵市双城加油
站
乐陵市市中
街道原敬老
院
商业服务业
动迁置换
(出让)
5202.60
宁津县恒源加油站徐立峰
国用（2012）
第87号
县城西外环
路北段西侧
商业出让1526.28 2038-7
（二）建筑物
各加油站经营室的装饰均比较简陋，尤其莱州风顺加油站和乐陵的三家加油站的经营室、地面硬化、罩棚等比较陈旧，需要修缮。
（三）主要生产设备
除新建加油站，多数加油站的加油计量及储存设备较为落后、陈旧，收购后需要改进
或更换。
七、目标公司人员情况
（需进一步调查）
八、目标公司财务状况及经营成果
（需进一步调查）
第三部分项目估算价值
一、业主报价
根据业主提供的投资分析，各加油站的报价为：
加油站名称投资报价（万元）
威海市石油有限公司疏港陆加油加气站4500
烟台市牟平区兴海石油化工有限公司1100
海阳市新城石油有限公司1400
胶州市营海物资经销部加油站1600
莱州市文峰办风顺加油站800
莱州市金顺加油站1600
乐陵市大港加油城1450
乐陵市东城加油站1700
乐陵市双诚加油站1300
1200
二、预估值情况
具体预估值情况需根据进一步调查资料分析确定，但根据业主提供的投资分析表中的数据，认为有以下几点需要关注：
1、投资回收期
投资分析表中业主对各项目的投资回收期的设定预期基本在3-5年之间。
2、项目财务基准收益率
项目财务基准收益率（ic）选8%，虽然符合《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价方法与参数》的规定，但就目前市场收益水平和项目风险来看相对偏低。预计在12%左右较为合理。
3、油品销售价差的设定为汽油1200元/吨、柴油400元/吨，比中石油的设定为（中石油一般按汽油在500-600元/吨之间，0#柴油为300元/吨计算）较为乐观，需要根据各加油站油品的来源及质量进行进一步的评价。
4、销售量的确定基本达到设计能力，我们结合现场调查的情况认为还是过于乐观。
5、由于未对各加油站的经营情况进行详细了解，因此对人员、运输、仓储、维修等费用还需要进一步核实确定。
6、业主投资分析表中没有考虑后续的追加投资，我们通过现场调查发现除新建项目多数加油的经营用房和罩棚较为破旧、地面硬化均有不同程度的破损、加油设备较为落后，从外表形象与中石油、中石化及壳牌等品牌加油站相差较远，收购后如保证加油站的竞争力及正常运营预计需要一定的追加投资。