万科房地产项目可行性研究报告模板

万科.房地产项目可行性研究汇报(模板)

目录

第1章总论 (3)

1.1.项目背景和概况 (3)

1.2.关键技术经济指标 (7)

1.3.问题和提议 (8)

第2章项目投资环境和市场研究 (9)

2.1.投资环境分析 (9)

2.2.区域房地产市场分析 (11)

2.3.销售估计 (15)

2.4.营销策略 (19)

第3章建设规模和项目开发条件 (21)

3.1.建设规模 (21)

3.2.项目概况现实状况 (21)

3.3.项目建设条件 (22)

第4章建筑方案 (26)

4.1.设计依据 (26)

4.2.项目设计专题和开发理念 (26)

4.3.项目总体计划方案 (27)

4.4.建筑设计 (28)

4.5.结构设计 (29)

4.6.给排水设计 (30)

第5章节能节水方法 (32)

5.1.设计依据 (32)

5.2.建筑部分节能设计 (32)

第6章环境影响评价 (33)

6.1.编制依据 (33)

6.2.环境现实状况 (33)

6.3.项目建设对环境影响 (34)

6.4.环境保护方法 (34)

第7章劳动卫生和消防 (35)

7.1.指导思想 (35)

7.2.职业安全卫生健康对策和方法 (35)

7.3.消防设计 (36)

第8章组织机构和人力资源配置 (38)

8.1.组织机构 (38)

8.2.人力资源配置 (38)

第9章项目实施进度 (39)

9.1.项目开发期 (39)

9.2.项目实施进度安排 (39)

9.3.项目实施过程控制方法 (39)

第10章项目招投标 (41)

10.1.工程项目招标投标概述 (41)

10.2.工程项目招标投标原因分析 (42)

10.3.招标依据 (44)

10.4.招标范围 (44)

10.5.招标方法 (44)

第11章投资估算和资金筹措 (45)

11.1.投资估算 (45)

11.2.资金筹措 (45)

第12章财务评价 (47)

12.1.项目评定依据 (47)

12.2.财务评价基础数据选择 (47)

12.3.财务评价 (47)

12.4.不确定性分析 (48)

第13章社会评价 (49)

13.1.项目对社会影响分析 (49)

13.2.风险分析 (50)

13.3.社会评价结论 (51)

第14章研究结论和提议 (52)

14.1.可行性研究结论 (52)

14.2.提议 (52)

第1章总论1.1.项目背景和概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目

2、承接单位概况

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发

单位性质：有限责任企业(外国自然人独资)

注册资金：港币2,000万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：吴小平

企业责任人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自20XX年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花全部开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资，前后在广州花全部建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，数次取得花全部区纳税优异民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地域投资房地产开发，其中在加拿大兴建“锦绣中华城”是温哥华最大华人居住小区。20XX 年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发，任实施董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提升衡阳人民生活质量、提升衡阳城市品位贡献力量。

建设单位介绍：衡阳富邦升辉房地产开发是由衡阳市政府在20XX年中国中西部招商会中引资过来加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局同意成立一家房地产开发、销售为一体综合性开发经营企业，企业下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，企业人员大全部是经验丰富专业人员，年开发能力为50万多平方米。

企业责任人吴小平先生于1990年开始包含房地产,并于第二年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发，十五年间前后开发了总建筑面积60余万平方米中、高级住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花全部区楼盘销售之最，是广州市花全部区纳税优异民营企业，花全部区经济发展优异企业，企业董事长吴小平先生也数次荣获“花全部区优异民营企业家”荣誉称号，花全部区关键领导全部称该企业“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

20XX年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发进行了为期3天考察并参观了其开发建设翠华花园、阳光花园等四个楼盘。经过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发含有实力，含有项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中人文友好小区。

衡阳富邦升辉房地产开发拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究汇报编制依据

（1）和委托方签署咨询协议；

（2）国家计委计办投资[20XX]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家相关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设目标、必需性、项目区域概况、项目计划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案和效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全方面论证和研究。

5、项目提出理由

①项目建设符合国民经济发展

目前，中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，肯定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推进国民经济发展支柱产业之一。依据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP比重还将快速上升，对GDP贡献率还将逐步增大。

依据国家相关部门分析和估计，中国居民住宅现在正在从生存型向舒适型方向转变，到20XX年，中国城镇居民人均建筑面积将达成22平方米，平均每户拥有一套功效基础齐全住房，住房消费占整个消费比重将达成15%，城市化水平将提升到36%左右。中国居民住宅近期发展目标是户均一套、人均一室，努力争取20XX年达成人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资带动作用较大，国家为推进中国国民经济连续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。所以，本项目标建设是国民经济发展需要。

②项目对城市建设将起到促进作用

20XX年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交《“3+5”新型城市群建设及产业发展思绪和对策研究总汇报》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功效互补高新产业聚集区、发展布局合理新型城市连绵区、中部领先现代大商业区、环境优美综合生态区。

衡阳作为“3+5”新型城市群建设中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位愈加突出，对全省各地乃至中南地域全部含有较强辐射力，在以长株潭为中心“3+5”城市群发展建设环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提升衡阳城市品位，加强城市辐射功效目标。依据湖南省住宅和房地产业20XX年计划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

现在，衡阳市人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，和湖南省住宅和房地产业发展计划相差甚远。所以，改善衡阳市人民居住条件已经成为衡阳市政府尤其关心问题之一。同时，伴随衡阳经济发展和人民生活水平不停提升，大家对居住环境等方面要求也越来越高，多年来实施房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民生活环

境、居住环境不停得到改善。

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体计划，落实了“3+5”城市群建设发展战略，其对加紧城镇化进程，美化城市空间，发明新城市景观，提升城市品位全部含有主动意义。

③处理劳动就业需要

因为中国现在正处于经济结构调整时期，部分行业职员下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，处理人民生活和就业问题已成为目前各级政府头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增加原动力，所以国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增加，以发明更多就业机会。

据相关权威人士测算，中国GDP每增加1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约能够拉动GDP增加0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。所以，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽略作用，而本项目作为衡阳市关键商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定贡献。

6、拟建地点

本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

8、关键建设条件

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目标一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然和人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生水岸生活。为了加紧招商引资力度，加紧衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可连续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区开启了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程建设。经考察，在中国20XX年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区责任人担任组员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市关键项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来经济效益及社会效益显著，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[20XX]20号文，“相关《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》通知，该通知第五条要求用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，依据投资方从事基础设施建设投资额加20%回报率确定赔偿用地面积，作为投资方开发用地，由市计划、国土资源等部门经依法同意后将用红线划归投资方实施控制开发”。第六条要求了东厢用地出让价。“已改制企业标准上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制企业，按市政府和省政府相关文件实施，整宗土地采取挂牌方法供地，市天翔企业（原三机厂）、市住宅企业、砂石企业等单位座落在湘江东岸南段土地纳