房地产经纪人协理

房地产经纪人协理

考试大纲

（征求意见稿）

中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写

二〇一一年二月

全国房地产经纪人协理从业资格考试大纲说明

房地产经纪人协理从业资格考试，是房地产经纪人员从业管理的重要手段，是房地产经纪人员职业资格制度的重要内容。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。

根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》（第8号令），原人事部、建设部印发的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（人发[2001]128号），住房和城乡建设部委托中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织编写了《全国房地产经纪人协理从业资格考试大纲（试行）》，经人力资源和社会保障部审定通过，现予以公布。

《全国房地产经纪人协理从业资格考试大纲（试行）》的范围和内容是根据房地产经纪人协理实际工作需要和规范从业要求确定的，基本涵盖了从事房地产经纪服务所需要基本知识和专业能力。对房地产经纪人协理的职业技术能力要求是：了解房地产相关法律法规及行业管理规定；具有一定的房地产专业知识；熟悉房地产交易流程，熟知房地产交易税、费，掌握房地产经纪实务操作的技术及技能。

《全国房地产经纪人协理从业资格考试大纲（试行）》是全国房地产经纪人协理从业资格考试的指导性文件和命题、组卷的法定依据，是应考人员明确考试规则、范围和内容的必备指南。

科目一：《房地产经纪基础》

第一章房地产经纪行业发展

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产经纪的含义、特点、必要性、作用，房地产经纪业务的分类，房地产经纪行业发展等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产经纪的含义和特点

房地产经纪的含义，房地产经纪的中介性，服务性，专业性等特点。

（二）房地产经纪的必要性和作用

房地产经纪的必要性，房地产经纪在提供交易信息、降低交易成本、提高交易效率、保障交易安全、维护交易秩序、优化资源配置等方面的作用。

（三）房地产经纪业务的分类

按经纪对象分类（存量房经纪业务和新建商品房经纪业务），按经纪对象的用途分类（住宅经纪业务和非住宅经纪业务），按交易方式分类（买卖经纪业务和租赁经纪业务），按服务方式分类（房地产居间业务和房地产代理业务），按服务内容分类（经纪基本业务和经纪延伸业务）。

（四）房地产经纪行业发展历程

我国和当地房地产经纪行业发展过程和现状。

（五）房地产经纪行业发展前景

房地产经纪行业的信息密集、知识密集、劳动密集、与房地产市场波动密切相关等特点，房地产经纪行业发展面临的机遇和挑战，发展趋

势。

第二章房地产经纪人员和机构

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪机构的设立、备案、经营模式，以及房地产经纪人员的岗位、薪酬模式等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产经纪人员职业资格制度

国家对房地产经纪人员实行职业资格制度的规定，房地产经纪人员职业资格的种类（房地产经纪人协理资格和房地产经纪人资格），房地产经纪人员职业资格考试、注册、继续教育的相关规定，房地产经纪人员的权利和义务。

（二）房地产经纪机构的设立和备案

房地产经纪机构的组织形式，房地产经纪机构向工商行政管理部门申请登记和具有足够数量的房地产经纪人员等设立要求，房地产经纪机构向所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案的要求。

（三）房地产经纪机构的经营模式

房地产经纪机构不同经营模式（连锁经营模式、直营模式和特许经营模式等）的含义、特点和优劣势。

（四）房地产经纪人员岗位

房地产经纪机构的部门和岗位设置，房地产经纪人员职位晋升。

（五）房地产经纪人协理的聘用及薪酬模式

劳动合同的主要内容和签订，房地产经纪人协理的薪酬制度。

第三章房地产经纪行业管理

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产经纪管理相关法律，《房地产经纪管理办法》，房地产经纪行业行政监管，房地产经纪行业自律管理等知识的掌握和运用程度，以及依据相关法律法规处理房地产经纪工作中具体问题的能力。

二、考试内容

（一）房地产经纪管理相关法律

《民法通则》，《刑法》，《城市房地产管理法》，《合同法》，《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》、《广告法》、《价格法》等法律中与房地产经纪相关的主要规定。

（二）《房地产经纪管理办法》

《房地产经纪管理办法》的主要内容。

（三）房地产经纪行业行政监管

各级建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障等房地产经纪行业相关政府主管部门，及其对房地产经纪行业管理的主要内容。

（四）房地产经纪行业自律管理

各级房地产经纪行业组织及其自律管理的主要内容。

第四章房地产基础

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产的含义、特性，房地产和住宅的分类，房地产权利的主要种类，房屋构造和面积、房地产区位和环

境等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产的含义和特性

房地产的含义，房地产的特性。

（二）房地产和住宅的分类

房地产按用途、建筑结构、层数等的分类，住宅的分类。

（三）房地产权利的主要种类

所有权、建设用地使用权、抵押权、租赁权等的含义、特征、取得、转移和灭失等。

（四）房屋构造和面积

房屋基本构造、设施设备、装饰装修，房屋面积的种类和含义，户型图的认识和草绘。

（五）房地产区位和环境

房地产区位的含义及其主要方面，绿地率、绿化率、容积率、采光、朝向等的含义。

第五章房地产市场

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产的需求和供给、房地产市场分类、房地产价格的主要种类、影响房地产价格的主要因素等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产的需求和供给

房地产需求和供给的含义，影响房地产需求量、供给量的主要因素。

（二）房地产市场的分类

房地产一、二、三级市场的划分，房屋一、二、三级市场的划分。

（三）房地产价格的主要种类

房地产价格和价值的种类，房地产价格的特征。

（四）影响房地产价格的主要因素

影响房地产价格的各种因素及其作用机制。

第六章房地产买卖

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产买卖程序、房屋买卖规定、不得买卖的房地产等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产买卖程序

买卖意向达成，买卖合同签订、备案及申报成交价格，结算交易资金并缴纳税费，申请房地产登记，领取房地产权属证书。

（二）商品房屋买卖规定

新建商品房销售（现售和预售）的规定，存量商品房买卖的规定，及买卖中的注意事项（共有房屋、已抵押房屋、已出租房屋，买卖当事人的民事行为能力等）。

（三）其他住房买卖规定

已购公有住房、经济适用住房、限价商品住房等买卖的特别规定。

（四）不得买卖的房地产

法律法规规定禁止买卖的房地产类型。

第七章房屋租赁

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房屋租赁程序、商品房房屋租赁规定、不得出租的房屋等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房屋租赁程序

房屋租赁意向达成，签订书面的房屋租赁合同，缴纳相关税费，房屋租赁备案，领取房屋租赁登记备案证明。

（二）商品房屋租赁规定

商品房屋出租、转租的规定及注意事项，房屋租赁登记备案的时限、提交材料及信息系统的使用，房屋租赁登记备案代办。

（三）不得出租的房屋

法律法规规定的禁止出租房屋的类型。

第八章房地产税费

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产交易环节和使用环节的税费，不同类型房屋交易的税费种类、标准和交纳义务人，房地产交易相关费用等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产交易环节的税收

房地产交易环节税收的种类（如营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税等），征收对象、纳税人、计税依据、税率及减免税规定。

（二）房地产交易环节的费用

房地产交易环节费用的种类（如住宅专项维修资金、住房交易手续

费、估价费、担保费、公证费、房地产登记费、房地产经纪服务佣金等），交费主体和收费标准。

（三）房地产使用环节的税收

房地产使用环节税收的种类（如房产税、城镇土地使用税等），征收对象、纳税人、计税依据、税率或税额标准、减免税规定等。

（四）房地产使用环节的费用

房地产使用环节费用的种类（如物业服务费、水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、车位费等），交费主体和收费标准。

科目二：《房地产经纪实务》

第一章房地产经纪业务流程

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对存量房买卖经纪业务流程、存量房租赁经纪业务流程、新建商品房销售业务流程等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）存量房买卖经纪业务流程

存量房买卖经纪业务的主要步骤、操作要点及注意事项，常用的表格、表单等业务文书。

（二）存量房租赁经纪业务流程

存量房租赁经纪业务的主要步骤、操作要点及注意事项，常用的表格、表单等业务文书。

（三）新建商品房销售业务流程

新建商品房销售业务的主要步骤、操作要点及注意事项，常用的表格、表单等业务文书。

第二章房地产交易相关信息搜集

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房源信息、客源信息、房地产市场信息的搜集和整理等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房源信息搜集和整理

房源信息搜集的途径、方法和内容（坐落、户型、面积、要价、出

售或出租等情况以及客户基本信息等），房源信息整理归类，房源信息的共享和利用。

（二）客源信息搜集和整理

客源信息搜集的途径、方法和内容（区位、总价、户型、面积、出售或出租等要求以及客户基本信息等），客源信息的整理归类，客源信息的共享和利用。

（三）房地产市场信息的搜集和整理

房地产市场信息（房地产市场价格、租金水平等）搜集的途径，房地产市场信息的分类，房地产市场信息的管理和应用。

第三章房地产经纪服务合同签订

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产经纪服务合同的种类、示范文本的内容，房地产经纪服务合同的签订准备工作，房地产经纪服务合同签订等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产经纪服务合同的种类

房地产经纪服务合同的种类（房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同、贷款代办服务合同、房地产登记代办服务合同）及适用的业务。

（二）房地产经纪服务合同示范文本

房地产经纪服务合同示范文本的主要内容。

（三）房地产经纪服务合同签订准备工作

委托人身份证件的查看，出售、出租房屋的实地查看及权属证书查验，服务内容、服务标准、收费标准洽谈，书面告知委托人的事项。

（四）房地产经纪服务合同签订

签订各种房地产经纪服务合同的注意事项，签名、盖章、保存等要求。

第四章实地看房和房屋状况说明书编制

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房屋状况说明书、房地产查看，带客看房等知识、方法的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房屋状况说明书

房屋状况说明书的主要内容，填写要求。

（二）房地产查看

房地产查看的程序、方法、内容、注意事项，房屋状况记录，房屋状况说明书编制。

（三）带客看房

带客看房的流程、注意事项。

第五章房地产交易合同代拟

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对不同类型房地产交易合同的内容、签署房地产交易合同的注意事项、网上签约与合同备案等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）存量房买卖合同

存量房买卖合同示范文本，合同的主要内容，重要条款的解释说明，协助交易当事人洽谈合同，协助签订合同，合同签订中的注意事项。

（二）房屋租赁合同

房屋租赁合同示范文本，合同的主要内容，重要条款的解释说明，协助交易当事人洽谈合同，协助签订合同，合同签订中的注意事项。

（三）网上签约与合同备案

房地产交易合同网上签约的相关规定，网上签约及合同备案的操作。

第六章房地产交易资金结算

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对常见房地产交易款项，房地产交易资金的付款方式，房地产交易资金的结算、监管方式及监管流程等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）常见房地产交易款项

押金、租金、预订款、定金、价款等房地产交易资金的含义、性质及有关规定。

（二）房地产交易资金支付方式

一次性付款与分期付款，自有资金支付与贷款支付，现金支付与转账支付。

（三）房地产交易资金结算及监管方式

结算方式的分类（交易当事人自行结算，通过交易资金专用结算账户划转），资金监管的有关规定，资金监管方式（银行托管、政府监管、

房地产交易保证机构监管、房地产经纪机构监管）的比较和选择。

（四）房地产交易资金监管业务流程

房地产交易资金监管的主要步骤（房地产交易资金监管协议的签订，交易资金结算专用账户的开设，交易资金存入，划转条件达成及资金划转，发票或收据的开具）、操作要点及注意事项。

第七章住房贷款代办

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对住房贷款中的主要用语，住房贷款的主要种类和办理程序、住房贷款相关规定，还款方式的选择及贷款计算、贷款代办服务等知识的掌握及运用程度。

二、考试内容

（一）住房贷款中的主要术语

首付款、首付款比例、贷款金额、贷款价值比（抵押率）、贷款期限、贷款利率、贷款额度、还款收入比、循环授信等术语的含义。

（二）住房贷款的主要种类和办理程序

商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款的含义、特点、要求，住房贷款的办理程序。

（三）住房贷款相关规定

不得抵押的房地产，不同房屋的贷款规定，对借款人、借款额的规定，贷款种类选择和贷款额度计算。

（四）还款方式选择及还款额计算

还款方式的种类和还款额的计算（等额本息还款计算，等额本金还款计算），还款方式的选择。

（五）贷款代办服务

购房贷款代办的服务内容、服务标准和收费标准，购房贷款代办服务合同的签订。

第八章房地产登记代办

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产登记相关规定，房地产登记代办服务，房地产登记信息查询等知识的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产登记相关规定

房地产登记机构，房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权登记申请的规定及要求提交的材料。

（二）房地产登记代办服务

房地产登记代办的服务内容、服务标准、收费标准，房地产登记代办服务合同的签订，委托代理人申请房地产登记提交的资料。

（三）房地产登记信息查询

房地产登记簿的内容，房地产登记信息查询资格的取得，房地产登记查询的相关规定。

第九章房地产经纪行为规范

一、考试目的

通过本章考试，测查应考人员对房地产经纪职业道德、房地产经纪服务礼仪及禁止行为等的掌握和运用程度。

二、考试内容

（一）房地产经纪职业道德

从事房地产经纪活动应当遵循的原则，房地产经纪人员的职业道德。

（二）房地产经纪服务礼仪

房地产经纪人员的仪容、仪态，房地产经纪人员的沟通礼仪。

（三）房地产经纪服务禁止行为

房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪服务活动中不得有的行为。

考试样题

单项选择题(共50题，每题1分。每题有4个备选项，其中只有1个最符合题意)

房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为，属于（）。

A．房地产居间 B．房地产代理

C．房地产行纪 D．房地产策划

参考答案：B

多项选择题(共30题，每题2分。每题有5个备选项，其中有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)

房地产中介服务包括（）。

A．房地产咨询 B．物业管理

C．房地产经纪 D．房地产价格评估

E．房地产投资开发

参考答案：A、C、D

综合分析题（共20题，每题2分。每题有4个备选项，其中有1个或1个以上符合题意，至少有1个错误项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2的住房，单价为8 000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。

1．甲企业在销售房屋时应当缴纳的税金为（）。

A．房产税 B．营业税

C．契税 D．城市维护建设税

2．王某购买该套住房应缴纳的契税税率为（）。

A．1% B．1.1%

C．3%～5% D．6%

3．关于王某合法使用其住房公积金的说法，正确的为（）。A．用于装修房屋 B．用于购买国债赚取利息

C．用于购买股票赚取收益 D．用于购买住房

4．王某的房屋权属证应由（）颁发。

A．市、县人民政府房产管理部门

B．市、县人民政府土地管理部门

C．区级以上人民政府房产管理部门

D．区级以上人民政府土地管理部门

5．甲企业因房屋面积误差应当返还王某（）万元。A．2.40 B．2.88

C．3.36 D．4.32

参考答案： 1．BD 2．A 3．D 4．A 5．B