物流园区经营模式与市场分析
以市场为导向的物流园区规划
物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看，有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。这将推动中国物流园区的发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。今后较长一段时间，中国物流
园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。
一、需求分析
物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。最重要的是对物流需求方的调研，主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务X围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等。通过上述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析市场的容量、增长的速度、细分市场规模、成本与价格等等。
需求预测一般是根据当地的经济总量、外贸进出口额、港口吞吐量及增长情况，再依据经验值估计有多少比例的货物可能需经过物流园区进行处理，计算出物流园区的可能的业务量及未来发展情况。
做好市场分析与市场定位是物流园区开发最重要的工作，是关系到物流园区可持续发展的关键问题。当然，整个项目的评估还需要做多方面的工作，评估框架见下图。地区发展策略分析是评估地区的产业导向、土地及财税政策等是否有利于本项目的开展；技术支援能力分析是评估开发单位的技术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势，支持项目的持续发展；风险管理及项目进度控制也是评估的重要内容。项目成败归根到底还是要体现在财务收益方面，而财务营运的可行性分析最主要的三个指标是净现值、投资回报率和投资回收期
二、物流园区定位与功能设置
物流园区总体发展思路应该是结合本地区经济及产业发展情况，以市场需求为导向，依托港口、机场等交通枢纽，为本地进出口贸易或地区批零一体化、生产加工销售一体化，提供高度组织化、规模化、集约化的物流及供应链服务支持，发挥着引导生产、促进流通，甚至创造消费需求的功能，为提升本地
区的物流效率，降低物流成本，促进产业发展服务，从而融入全球供应链与价值链及当地产业及经济发展当中，在此过程中寻求利益的共享与自身价值的实现，谋求与外界的良性互动与可持续发展。
市场定位决定物流园区提供服务的内容及X围，直接关系到园区的经济及社会效益。应该根据园区的地理位置、交通状况、本地区的经济结构、产业发展情况、外贸发展、货物流向及货载结构等来确定园区的市场定位。物流园区的目标客户有来料加工企业、外贸公司、制造企业、跨国公司采购中心、批发（分销）企业、零售企业、码头、船公司、货运代理公司、第三方物流公司等；提供的服务有仓储（保税仓、监管仓、普通仓）、运输、集装箱堆存、CFS、多式联运及国际中转、国际采购物流、国际配送、VMI、物流增值服务等。物流园区应根据市场需求来选择目标客户，提供相应的服务。
物流园区市场定位确定之后再确定所提供的服务功能，根据服务内容设置相关功能区域及配套服务区域。按照便于交通组织及政府相关部门监管、节省用地等原则进行功能区域规划，以达到最优化布局。例如一个带有保税功能的物流园区会有国际采购区、国际配送区、国际中转区、国际转口贸易区、集装箱处理区、口岸功能区、商务配套区等区域。
三、物流园区商业模式设计
参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。
1.土地使用权有偿出让模式
由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其它条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。
2.自行投资模式
由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后物流园区进行独立营运，并获得所有项目的收获，同时承担全部项目风险。或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资，并由其组建管理公司，对建成后的流园区进行营运，同时承担项目风险。政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益。
3.“投资－经营－移交”（BOT）模式
通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套
等相关政策，由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理,给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权。开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润，特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府。
4.合资/合营投资模式
政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同负责土地开发及项目建设，项目建成后双方根据股权成立管理公司，对物流园区进行经营运作。收益按股份分红。
5.各商业模式比较分析
第一种模式：土地使用权有偿出让
优势：吸引有投资固定资产意向、希望有更多自主经营权和支配权的物流公司入驻，不必承担投资风险。
不足：失去对土地的大部份管理权及控制权，对园区的整体规划及管理可能带来不确定因素，且不能分享经营利润。第二种模式：自行营运及招标运营
优势：在足够的投资能力及技术管理能力下，选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权。但政府派驻的物流园区开发机构缺足够的技术管理能力，引及第三方物流企业进行招标
经营不失为一个好的解决方案。
不足：政府派驻的物流园区开发机构要承担全部（自行营运）或部分（招标营运）风险。在有第三方参与的情况下，收益将下降。
第三种模式：BOT
优点：可减低政府派驻的物流园区开发机构的投资风险。
不足：失去项目控制权和管理权，可能会偏离项目功能定位
第四种模式：中外合资/合营投资
优势：充分利用第三方物流公司的技术与管理优势，各自发挥所长。
不足：由于各参与方的企业文化、经营方针、管理模式等各方面各有差异可能出现一定程度摩擦，导致经营不良。
四、物流园区开发风险管理
物流园区的开发具有投资规模大、建设周期长、可变因素多、风险高的特点，但物流园区开发对本地的经济发展有重大影响，在物流园区开发过程中要识别风险产生的来源，判别风险程度，提出防X风险的对策，意义非常重大。
风险管理就是对物流园区开发过程中可能存在的不确定因素进行分析，进而确定与物流园区盈利密切相关的因素对主要投