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青岛市房地产市场分析报告(00001)

2004年青岛市房地产市场分析报告

一、青岛市的地理环境和人口

青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。

青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫M，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫M（1911年），最少仅308.2毫M（1981年），降水的年变率为62％。年平

均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2M/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。

2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）

91.19万人，其中市内四区25.39万人。

二、青岛市居住格局及发展变化

解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心

和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。

综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。

大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。

首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施工程、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。

其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫”、“江南花园”等。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。

市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。

房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的

交通问题、生活设施配套和物业经管三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方M猛升至近年的4000多元／平方M。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。

三、青岛市房地产市场现状

今年以来，青岛市房地产开发在市场需求的拉动下，“青房”景气指数继续攀升，处于比较景气的运行状态，八个分类指数全面处于景气区间。

（一）房地产总体发展水平向好

综观前三季度，虽然一季度“青房”景气指数短期处于不景气状态进入黄灯预警区，但随着4月份以来竣工房屋量的激增，全市房地产开发呈现出投资规模扩大，供需渐趋平衡的总体运行态势，上半年“青房”景气综合指数重跃103.97点的景气状态；进入7月份以后，青岛市房地产开发投资与消费全面活跃，促动前三季度“青房”景气总指数进一步攀高，跃至104.05点的比较景气状态，比去年同期上提2.01点。

（二）开发投资分类指数小幅升高

前三季度，青岛市房地产开发规模快步扩大，至9月末累计完成投资107.6亿元，增长39.2％，比去年前11个月100.6

亿元的累计投资额多出7亿元，从投资构成看，用于土建工程的投资73.3亿元，增长48.6％，高于全市投资增速9.4个百分点，在全部投资额中占68.1％，比去年占比提高4.3个百分点；从房屋用途看，商品住宅投资完成86.3亿元，比去年同期增长49.1%，高于全市房地产投资增速9.9个百分点。投资的快速增长促动全市房地产开发投资分类指数达到101.63点，比去年同期上提0.92点，比2003年12月份升高2.11点。

（三）受宏观调控政策影响，两大先行指数纷纷回落

今年以来，国家启动土地和信贷两个重要“杠杆”对房地产行业进行宏观调控，青岛市房地产企业土地购置和土地开发力度有所放缓。前三季度，全市房地产企业完成土地转让收入17.1亿元，增长13.9％，增速比去年同期回落95.1个百分点，完成土地开发面积330.1万平方M，增长29.1%，增速比去年回落8.7个百分点。这两项前期开发指标增速的放缓，促使全市土地转让收入和土地开发面积两项分类指数回落，前三季度这两类指数分别为103.59点和105.07点，分别比去年同期回落4.05点和0.59点。

（四）新开工面积分类指数临近“景气”界线

由于目前青岛市在建房屋盘子很大，房地产企业为了化解风险加大了在建工程的投入，新开工工程上马步伐有所放缓，前三季度全市新开工施工面积达687.9万平方M，比去年增长15.5％，增幅比去年回落11.2个百分点，其中：住宅新开工596.0万平方M，增长15.8％，占全部新开面积的86.6％，

办公楼和商业营业用房新开工面积13.2万平方M和56.3万平方M，分别增长2.8%和5.8%。新开工程的走缓，使青岛市新开工面积分类指数落至100点的景气界线，为100.84点，比去年下降0.6点，比2003年底下降1.2点。

（五）竣工面积分类指数升幅最大

今年以来，由于各房地产企业加大了在建工程的投资力度，施工进度加快，市面上竣工房屋量快速增加，市场供应缺口缩小。前三季度，全市累计竣工各类房屋278.8万平方M，比去年增长36.8％，其中：住宅竣工214.4万平方M，增长25.0％。竣工房屋面积的增多，促使竣工面积分类指数大幅上提，前三季度达到104.56点，比去年同期提高7.03点，比2003年底提高5.12点，成为8个分类指数中升幅最大的一个，也是促动青岛市房地产开发综合景气水平上扬的重要因素。

（六）销售价格分类指数点位最高

竣工工程的增多增加了市面上可销售房屋的供应量，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，加上土地价格、建造成本及投资炒作等诸因素的共同影响，青岛市全部商品房屋平均价格涨势显著，拉动房屋销售价格分类指数跃至高位，成为8个分类指数中点位最高的一个，达到111.45点，比去年同期上升6.42点，比2003年底提高5.6点。据测算，前三季度全市商品房屋平均销售价格为3102元/平方M，比去年同期提高622元/平方M，其中：商品住宅平均销售价格为2781元/平方M,比去年提高357元/平方M

（七）资金来源分类指数上升较多

今年以来，青岛市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足；国务院提高房地产开发工程资本金比率等一系列宏观政策的出台，也促使青岛市房地产企业资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强，从而拉动资金来源分类指数明显上升，前三季度达到104.97点，比去年同期提高5.5点，比2003年底提高3.21点。前三季度，全市房地产开发本年到位资金155.4亿元，比去年增长39.5%，资金到位率达144.4%，再加上上年结转的43.2亿元，与完成投资的顺差在91亿元，比去年同期顺差扩大28.2亿元。从资金来源构成看：国内贷款30.5亿元，比去年增长15.5％，比上半年国内贷款增速回落33.1个百分点；企业自筹资金55.0亿元，增长86.2％，比上半年增速提高1.8个百分点；定金及预收款等其他资金来源69.8亿元，增长26.0%。

通过调查分析，青岛房地产市场存在如下特点：

（一）投资规模继续扩大，增速加快

上半年，青岛市房地产投资规模持续增加，完成开发投资58.6亿元，比上年增长43.7％，成为近两年以来房地产投资增速的最高点，占城镇以上固定资产投资的20.6％，高于上年同期0.4个百分点。主要原因：一是土地政策效应的促动。从2002年7月1日起执行的国务院11号文件，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，同时要求协议出让的土地必须在两年以内

开工，否则强行收回，青岛市房地产企业囤积的开发用地不少，截至2003年底全市房地产待开发土地面积313万平方M，比2002年增长51.5％。今年4月份，国土资源部再次颁发71号文件，严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在8月31日前处理完毕，否则收回土地，纳入国家土地储备体系，土地清查力度的加大促使有钱有地的开发商担心手上积存的土地被政府收回而加快工程的推出，而有地没钱和有钱没地的开发商也加快股权合作步伐，一方出地，一方出钱进行联建开发，确保开发资质。二是房地产大市的影响。目前，国家正对固定资产投资采取紧缩政策进行限制，对房地产市场投资炒作引发的泡沫需求也出台政策给予干预，青岛市房地产开发目前在建盘子很大，占用了房地产企业的大量资金，相应增加了潜在风险，而有效化解的途径之一就是在目前市场相对较热的情况下，加大投资力度，提早进入销售环节；再者，青岛因其得天独厚的地理区位，很受外地人推崇，随着竣工房屋的增多，供求基本平衡，但住宅销售仍然呈现出供不应求的热销端倪，从而也促动房地产企业加快住宅投资建设，在行情看好之时稳赚一把。三是上年同期受“非典”制约，影响和延缓了房地产投资规模的扩大与工程进度的正常进展，基数相对偏低。

（二）土木工程投资力度加大，住宅开发仍是重中之重

上半年，从投资工程看，青岛市房地产企业用于土建的投入41.0亿元，增长51.0％，高于全市投资增速7.3个百分点，在全部投资额中占70％，比上年占比提高3.4个百分点。从房

屋用途看，商品住宅投资完成46.7亿元，比上年增长57.9%，高于全市房地产投资增幅14.2个百分点；办公楼投资扭转前五个月的下降态势，微幅上涨，完成投资1.9亿元，增长4.2％；商业营业用房完成5.6亿元，比上年下降2.2％，其他投资4.4亿元，增长19.8%。

从不同房屋用途所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的79.8%，比上年同期提高7.2个百分点；办公楼投资占3.3%，下降1.2个百分点；商业营业用房投资占9.5%，下降4.5个百分点；其他用房投资占7.4%，下降1.5个百分点。

（三）施工面积快步扩张，新开工程增多

国家一系列宏观调控措施的陆续出台，势必对房地产市场的后续发展产生影响，一些开发商在目前政策刚刚收紧之时，加快了施工与投资的进程。上半年，青岛市房地产工程新开工程也逐步进入快车道，施工面积快步扩张。全市商品房施工面积1597.3万平方M，比上年增长49.9%，单个工程施工面积超过10万平方M的楼盘34个，市内四区及崂山在建工程中施工面积在10万平M以上的12个。全市新开工面积479.5万平方M，比上年增长34.7％，比上年同期增幅提升8.1个百分点，其中：住宅新开工418.8万平方M，增长34.7％，占全部新开面积的87.3％。

（四）供需渐趋平衡，商品住宅销售仍处卖方市场

今年以来，青岛市房地产开发在四月份以后，竣工房屋逐

渐放量增多，市面上可供销售房屋迅速增加，随之带动商品房屋销售持续热卖，除去竣工中的公益性、统筹代建、拆迁还建及出租用等不用作销售的房屋以外，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，商品住宅供给仍显不足，全部商品房屋竣工面积与销售面积之比为1.03：1，住宅竣工面积与销售面积之比为0.89：1。上半年，青岛市累计竣工各类房屋175.9万平方M，比上年增长98.0％，其中：住宅竣工126.2万平方M，增长69.9％；全部商品房屋销售面积171.7万平方M，比上年增长58.4%，其中：商品住宅销售141.8万平方M，增长50.6％，仍比住宅竣工面积多出15.6万平方M，占全部商品房屋销售面积的82.6%。

目前，青岛市房地产开发投资的增长状况和结构变化，是符合青岛市场发展现状的，具有牢固的市场基础，主要是青岛市环境优美，气候宜人，是最适宜人居住的城市之一，当前又有奥运概念作支撑，人居环境不断改善，住宅消费炙手可热。从市场供求看，也充分说明了这一点上。

（五）房屋造价及售价均呈扬升走势

钢筋、水泥等原材料价格的上涨及新材料、新设计、新概念的推广使用，商品房屋品质不断提升，加上精装修类商务办公楼的推出，也相应提高了青岛市商品房屋的土建造价和房屋售价。上半年，青岛市全部商品房屋竣工造价（建安工程造价）1586元/平方，比上年提高538元，其中住宅竣工造价1133元/平方，比上年提高108元。全部商品房屋平均售价3118

元，比上年提高670元，其中住宅售价2634元，比上年提高289元。

（六）投资地域偏移郊区

青岛市郊区经济发展迅速，城市化进程加快，使住宅郊区化日益兴起，加上市内老城区土地稀有与地价扬升，使许多房地产企业将目光转投郊区板块。随着产业的快速发展和基础设施的日益完善，西海岸迅速凝聚起人气，房地产业日益繁荣。黄岛和胶南紧紧抓住实施挺进西海岸战略和"三点布局、一线展开、组团发展"城市发展战略的重大机遇，及时调整城市的框架布局，大大改善了西海岸的人居环境，房地产开发迅速升温，目前，黄岛和胶南已经连成一片，胶南市的新城区也迅速崛起，西海岸的房地产开发投资额由2001年的14.4亿元，增加到2003年的27.4亿元，年均增长37.9%，商品房平均售价由2001年的1255元/平方M，飞涨到2003年的1803元/平方M，涨幅高达43.7%，热点地区已经达到5000多元/平方M，2001年至2003年三年间，西海岸累计完成房地产开发投资63亿元，竣工各类房屋431.1万平方M，其中住宅332.1万平方M，销售额累计实现56.3亿元，年均增长46.7%。目前，西海岸已经成为青岛市房地产开发的热点区域，一个个时尚现代、美观漂亮的现代化智能小区崛地而起，既满足了人们日益增长的居住需求，同时也为西海岸的城区形象增色不少。

（七）存在问题

1、办公楼及商业营业用房空置较多

目前青岛市的商品房屋供需状况显示，商品住宅仍然供不应求，空置住宅继续得到有效消化，但办公楼及商业营业用房新增空置规模继续扩大，应引起重视。上半年，青岛市办公楼及商业营业用房竣工面积分别为16.7万平房M和21.0万平房M，其销售面积分别为12.0万平方M和13.9万平房M，分别少于竣工面积4.7万平方M和7.1万平方M，即新增空置面积4.7万和7.1万平方M。办公楼及商业营业用房空置面积的增多，虽然受只租不卖或等待升值因素的影响，但主要原因仍是适销不对路造成的。随着青岛市山东路、中山路等历史遗留“烂尾”工程的全面盘活启动，办公楼及兼具商住两用功能的商住楼的市场供应势必有所增加，一旦把握不住市场走势，极易带来新的空置，不利于房地产企业的后续发展和保持青岛市商品房市场的供需平衡。

2、银行潜在风险仍然较大

自2003年6月的121号文，到央行8月23日调整存款准备金率由原6%调高至7%的“5号令”，到今年4月底国务院提高房地产开发工程资本金比率，其目的在于防范金融风险，限制房地产贷款的过快增长。从上半年青岛市房地产开发资金来源看，国内贷款虽占比略有下降，但增幅仍然偏高，银行信贷风险较大。上半年青岛市房地产企业本年到位资金来源99.9亿元，比上年增长50.1％，其中：国内贷款21.5亿元，增长48.6％，占资金来源的21.5％，比上年占比仅下降0.2个百分点；自筹资金34.7亿元，比上年增长84.4％，占全部资金来

源的34.7％；定金及预收款等其他资金来源43.6亿元，增长31.2％，占43.6％。虽然各房地产在工程运作过程中都相应提高了自筹资金的比率，但若包括个人购房贷款转化为开发企业的开发资金部分，则房地产开发中实际使用银行资金的比重还要高，说明青岛市房地产企业资金链中对银行信贷资金的依赖度还是偏高，银行信贷风险仍然比较大。

四、未来房地产市场发展的总体趋势预测

（1）未来房地产开发的重要区域分析

青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。

市南区因为除了旧城改造工程外，大部分土地已经开发完成，市场供应量将相对减少；而崂山区在2000年市内四区土地控制加强时房地产开发投资大举进入该区圈占土地，使该区大部分土地已被开发公司购买，崂山区的房地产市场仍将有大批新盘面世，因为该区域拥有稀缺环境资源，必将使开发的商品房是面向高档消费市场的高端产品，因此该区域将成为高档

房地产市场的热点区域。

为缩小青岛市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府近年增大了四方区和李沧区的土地供应量。随着大规模小区开发的工程的增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一部分市场需求。

市北区将逐步受到市场的关注，市场发展前景较为乐观。市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后一带。

青岛市房地产开发经管局在不久前对外披露的信息中，提到了一个新的词汇：开发计划。在市内四区的2005年度开发计划中，初步确定了2005年高档商品房、普通商品房、经济适用住房按12：58：30的比例建设。还计划到2010年市内四区新增住宅1200万平方M（约15万套）。根据政府公布的有关信息，2005年的开发计划中，高档商品住房主要分布在市南区及市北、四方、李沧中心区；普通商品住房主要分布在东西快速路、重庆路、308国道三条主要干道两侧；经济适用住房，在四方东部、李沧东部集中划定一片区域，进行统一征地、统一建设、统一配套、统一定价、统一销售，控制土地成本，严格销售渠道和供应对象，确保经济适用住房既“经济”，又销售给中低偏下收入家庭。对于这个开发计划，及其中的普通商品房，许多人给予了足够的关注。对于2005年的青岛房地产市场，这个开发计划也

将起到相当的作用与影响。

（2）青岛市房地产价格预测

统计数据显示，去年市内四区区域成交均价有升无降。而四方和李沧的房价则飞涨起来。与去年同期比较，每平方M均价上涨最大的为四方区，上涨807元／平方M；其次是李沧区，上涨484元／平方M；递次排列为市北区上涨432元／平方M；市南区上涨288元／平方M。以均价上涨幅度排列，四方涨幅最高达25.19％；依次为李沧区20.64％；市北区9.44％，市南区4.65％。2004年，市南区商品房价位在6000元／平方M至8000元／平方M之间浮动；市北（包括四方区部分）价位在4000－5000元／平方M之间浮动。

青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅很大，2002年房地产价格张幅在全国排名第三位，与杭州、宁波等城市接近。2004年1月30日，由国家发改委和国家统计局联合发布的2003年全国35个大中城市房地产市场调查报告中显示，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%，而其中上海房屋销售价格上涨幅度力拔头筹，高达29.1%，青岛排名第二为17.7% 。2004年青岛一度成为拉动全国房价上涨的九大城市之一。

以下从多方面分析青岛市未来房地产价格的走势。

市场供应量和政策：

青岛市房地产开发经管局负责人介绍，为了让市区房

地产市场达到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、市民购房负担比较合理的状态，经过初步测算、现场查看和协商研究，青岛建立了第一个房地产开发工程库，计划到2010年市内四区新增住宅1200万平方M，约15万套。这一目标的如期实现将使青岛提前10年达到建设部确立的“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的小康住宅新规范。该负责人还介绍，为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2008年以前的几年将是加大供应量的主要时段，每年的供应量将可能超过200万平方M的平均值。《青岛市市内四区房地产开发2005年度计划》已初步编制完成，供应量有望突破300万平方M。另外，在加强住宅增量建设的同时，在存量方面，青岛计划对质量较好、规划保留的住宅小区进行综合整治以强化功能。2005年，初步确定综合整治旧城区60余万平方M。

在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供应量，拓展城市发展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。土地是房地产开发业中的重要基本要素，合理、有效地利用土地资源、控制土地价格快速上涨是房地产业持续健康发展的关键。一是政府应从控制土地供应量入手，配合青岛市建立的多层次住宅供应体系，对市场需求空间有限、空置面积存量较大的区域，要严格控制新增开发建

设用地的供应量，同时政府土地部门应适当“挖潜”多放一些居住用地，尤其是市内四区应着力增加普通商品住宅的用地量，而对目前空置面积较多的办公楼、商业营业用房等需求相对过剩的土地给予开发限制。二是继续加大土地经管与清查力度，对开发商手中囤积的“圈而不开”的土地超过两年的坚决按照有关规定予以收回。三是完善土地招标拍卖制度，在进行土地招标时不应只考虑到拍卖价格，还应兼顾到企业的资质、信用、开发业绩、财务状况、开发的规划技术方案等因素，建立科学、合理和公平的招标原则。

可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的工程将很快投入开发或加快开发速度，未来2—3年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。

中央房地产贷款方面的实施细则的出台，将规范房地产开发的贷款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细则的出台将使实力不够的开发商面临极大的考验，亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫”成份。房地产业涉及行业广、产业联动性强，政府应当重点从以下方面加强监管：一是提高市场准入门槛，加强房地产企业的资质经管和开发工程审批经管，严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，要坚决取消其开发资质；执行房地产开发工程资本金制度、工程手册制

度，积极推行业主工程款支付担保制度，规范房地产工程转让行为；二是加强金融监管，抑制投机需求。当前要加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度，对符合条件的房地产开发企业和房地产工程，继续加大信贷支持力度；同时要加强房地产开发工程贷款审核经管，银行贷款不能用于土地购买活动，开发活动也应有一定的自有资金保证，对预售款和信贷资金使用方向的监督经管也应规范和加强。三是充分发挥城市规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设工程。四是加快房地产市场信用体系建设，通过建立房地产企业包括开发、中介和物管企业及相关人员的信用档案体系，建立公开、公平、公正、透明、自主、互利的契约制度，让市场主体自发地形成相互制约的关系，培育诚实守信的市场环境。

市场需求方面：

世界各国的经验表明，但人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30—35平方M之前，会保持较旺盛的住房需求，另据专家分析，当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%—20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5—10个百分点，住房消费还有较大的消费空间。近五年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上，城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和

质量将有较长期的市场需求，城市大量的危旧房改造和房地产二级市场的活跃，租赁市场必将得到加快发育。特别是居民可支配收入每年以接近10%的速度增长，海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造出更为便捷的方式，这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨。

据对400户城市居民抽样调查资料显示，2003年青岛市城镇居民人均可支配收入10075.32元，同比增长15.5％，扣除价格因素影响，实际增长13.9％。其中各占20％的最高收入家庭、中等收入家庭和最低收入家庭人均收入分别为21087.2元、8540.4元和4076.37元。随着人民生活水平的不断提高，市民的消费需求也由“吃、穿、用”向“住、行”升级转型，而“住”是大件消费的首选，调查资料表明，本年度居民用于居住方面的支出人均769.63元，同比增长17.0％，居住投入已跃升为居民消费领域的重头戏。另外，据对青岛市400户居民的住房需求调查显示，在有意向买房的87户家庭中购房面积在65－80平方M的占43.7％，计划购买80－120平M 以上的占42.5％，潜在的消费意向使得居住环境较好的二、三类、四类地段的普通商品住宅市场空间广阔。

目前国内市场各行业消费品生产能力过剩，消费不足，竞争日益激烈，利润率下降，其他行业的相对不景气，特别是股票证卷市场的低迷，导致社会游资大量涌入房地产行业，房地

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一；北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三；往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍；成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。数据就看到这里，后面我们来聊聊市场全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产市场调查报告

涉县房地产市场调查报告市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告

一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之

称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势

2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告

2017-2021年青岛房地产市场市场调研及前景分析报告

▄核心内容提要产业链（Industry Chain）狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节；广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。市场规模（Market Size）市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。消费结构（consumption structure）消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告二〇〇四年十一月

目录第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

青岛商业地产市场研究

1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述数据来源：国家统计局对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。

数据来源：国家统计局从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。一、大丰港房地产发展状况大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐

量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、

中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。第一部分，调控政策的基调与梳理（一）总体基调虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。（二）政策梳理二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，

青岛市房地产市场交易情况分

青岛市市内四区2005年房地产市场交易情况分析一、增量房地产市场情况（一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。（二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。

（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。

公司房地产市场调查报告

金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金额为63157.7573万元。据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况

,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

青岛市房地产市场分析报告(doc 41页)

青岛市房地产市场分析月报（2007-11） 11月国内重要房产类新闻 ●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。二是控制单宗土地出让规模。强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关

企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 ●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)

青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析

一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

青岛市房地产市场分析报告

2004年青岛市房地产市场分析报告一、青岛市的地理环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日

数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。二、青岛市居住格局及发展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心

房地产市场调查的报告模板

房地产市场调查的报告模板导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）（市场分析）房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考未经允许不得引用房地产市场价格分析报告（2010年10-11月）2010.12 目录章节目录一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12