房地产估价案例分析及解题思路_案例笔记

我的案例笔记（03年）

二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记

《房地产估价案例与分析》

目录

第一部分房地产估价原则 (1)

第二部分估价程序 (2)

第三部分房地产估价技术路线 (3)

第四部分估价方法 (3)

一、市场比较法 (3)

二、收益法 (5)

三、成本法 (7)

四、假设开发法 (9)

五、基准地价修正

法 (11)

第五部分不同估价目的下的估价 (11)

一、土地使用权出让价格评估 (11)

二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12)

四、房地产抵押价值评估 (13)

五、房地产保险估价 (14)

六、房地产课税估价 (14)

七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)

八、房地产的分割、合并估价 (15)

九、房地产纠纷估价 (16)

十、房地产拍卖底价评

估 (17)

十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)

十二、损害赔偿估价 (18)

第六部分各种类型的房地产估价 (18)

一、居住房地产估价 (18)

二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………

18

三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………

18

四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………

19

五、工业房地产估价 (19)

六、特殊用途房地产估价 (19)

第七部分估价报告格式 (19)

估价报告常见错

误 (21)

第八部分估价报告案例 (23)

第九部分投资分析 (23)

第十部分网上下载 (24)

案例分析解题思路

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线路线的三个方面

①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方

法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p 6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程：

①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。

二、房地产估价方法

1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。

②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P3

4

③各方法相互引用P54

比较项目比较法成本法收益法假设开发法

价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方

价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价

格整体价—部分价

价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格

价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—

现在

3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么为什么而估怎么估

4、估价方法的选用《规范》P8

三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。

1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。

B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。

C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权

2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）

3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。

不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。

（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。

（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比

4、估价时点原则《原理》P97

5、公平原则

四、估价目的（核心）

1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）

2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）

3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）

4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；

5、目

的决定时点和价格形成对应的市场条件；

6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。

7、目的影响技术路线。

五、房地产价值形成及分配规律

1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；

2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）

3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）

4、带租约的房地产转让价格；

5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）

7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。

六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

1、一般资料：

（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。（2）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、特殊物业）

（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

（4）估价对象区域条件资料：①交通。②环境。③繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。

2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）

（1）市场比较法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数及汇率方面的资料。④房地产状况修正的有关技术资料。

（2）成本法：①土地取得成本方面的资料。②土地开发和房屋建设方面的资料。③管理费用方面

的资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥建筑物的折旧方面的资料。

（3）收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。②估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③折旧、剩余收益年限等资料。④资本化率方面的资料。（4）假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同类项目开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。

七估价报告

（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

（二）错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。

2、不规范。①术语不规范；②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；

(2)推理说明不充分。①时间修正未说明市场状况分析。②比准价格的未说明理由。如加权、平均。③各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。５、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）

（三）常见错误

A、封面

B、目录

C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）

D、估价师声明

E、假设和限制条件：①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；②他项权利（抵押权对资产的影响）；③特殊处理（无法确认的数

据特殊处理）；④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

F、估价结果报告（１）委托方（一般无误）（２）估价方（看是否超级评估）（３）估价对象：区位、实物、权益。

①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。

（４）估价目的；（５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）

（６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）

（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）

（８）估价原则。

（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）

（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民

币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。

（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。

（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。

G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）

（１）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（２）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）

（３）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应

（４）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张

（５）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定

（６）估价方法的选用：①思路②方法③采用方法的理由④方法适用的条件和范围

（７）测算过程

H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。

I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料

八、运用各种估价方法时应注意的问题。

●市场比较法●

①可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年）

②建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）

③交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）

④交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）

⑤房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。

●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）

①计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误

②收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）

③收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）

④费用也要客观（P199教材）a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯

收益中包含以上各项）。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）

⑤带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明

⑥纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明

⑦资本化率的确定要充分说明理由；⑧收益年限的确定；

⑨公式运用是否正确。

●成本法●

①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；②开发成本的确定要有依据；

③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；

⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。

⑶四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出

错；⑥税费；

⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。

⑧折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。

⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧；⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。

●假设开发法●（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中

利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）

①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；

②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；

③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本

④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算

⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。）

九、几个概念

1、房地产可视为实物、权益和区位的结合。

①实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。

②权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。

③两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。

④两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。

⑤两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。

2、相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。

3、一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

4、对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。

5、从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。

6、在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。

7、在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

8、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。

9、地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。

10、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

第一部分房地产估价原则：

一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的

2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。

2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。

3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。

4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。

最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途

为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：

1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用

及建造新建筑物的费用之后的余额。

2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。

3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。

5、上述情形的某种组合。

三、替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。

四、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价

时点时的客观合理价格或价值。

1、估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。

2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。

3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。

4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。

5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。

五、公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)

第二部分估价程序

一、获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。

二、受理估价委托及明确估价基本事项。

1、明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委托人认可。

2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、

[笔记]证据法学案例分析题

[笔记]证据法学案例分析题 (2011) 三、(本题22分) 案情:2010年10月2日午夜，A市某区公安人员在辖区内巡逻时，发现路边停靠的一辆轿车内坐着三个年轻人(朱某、尤某、何某)行迹可疑，即上前盘查。经查，在该车后备箱中发现盗窃机动车工具，遂将三人带回区公安分局进一步审查。案件侦查终结后，区检察院向区法院提起公诉。 (证据)朱某——在侦查中供称，其作案方式是3人乘坐尤某的汽车在街上寻找作案目标，确定目标后由朱某、何某下车盗窃，得手后共同分赃。作案过程由尤某策划、指挥。在法庭调查中承认起诉书指控的犯罪事实，但声称在侦查中被刑讯受伤。 尤某——在侦查中与朱某供述基本相同，但不承认作案由自己策划、指挥。在法庭调查中翻供，不承认参与盗窃机动车的犯罪，声称对朱某盗窃机动车毫不知情，并声称在侦查中被刑讯受伤。 何某——始终否认参与犯罪。声称被抓获当天从C市老家来A市玩，与原先偶然认识的朱某、尤某一起吃完晚饭后坐在车里闲聊，才被公安机关抓获。声称以前从没有与A市的朱某、尤某共同盗窃，并声称在侦查中被刑讯受伤。 公安机关——在朱某、尤某供述的十几起案件中核实认定了A市发生的3起案件，并依循线索找到被害人，取得当初报案材料和被害人陈述。调取到某一案发地录像，显示朱某、尤某盗窃汽车经过。根据朱某、尤某在侦查阶段的供述，认定何某在2010年3月19日参与一起盗窃机动车案件。 何某辩护人——称在案卷材料中看到朱某、尤某、何某受伤后包有纱布的照片，并提供4份书面材料:(1)何某父亲的书面证言:2010年3月19日前后，何某

因打架被当地公安机关告知在家等候处理，不得外出。何某未离开C市;(2)2010年4月5日，公安机关发出的行政处罚通知书;(3)C市某机关工作人员赵某的书面证言:2010年3月19日案发前后，经常与何某在一起打牌，何某随叫随到，期间未离开C市;(4)何某女友范某的书面证言:2010年3月期间，何某一直在家，偶尔与朋友打牌，未离开C市。 (法庭审判)庭审中，3名被告人均称受到侦查人员刑讯。辩护人提出，在案卷材料中看到朱某、尤某、何某受伤后包有纱布的照片，被告人供述系通过刑讯逼供取得，属于非法证据，应当予以排除，要求法庭调查。公诉人反驳，被告人受伤系因抓捕时3人有逃跑和反抗行为造成，与讯问无关，但未提供相关证据证明。法庭认为，辩护人意见没有足够根据，即开始对案件进行实体审理。 法庭调查中，根据朱某供述，认定尤某为策划、指挥者，系主犯。 审理中，何某辩护人向法庭提供了证明何某没有作案时间的4份书面材料。法庭认为，公诉方提供的有罪证据确实充分，辩护人提供的材料不足以充分证明何某在案发时没有来过A市，且材料不具有关联性，不予采纳。 最后，法院采纳在侦查中朱某、尤某的供述笔录、被害人陈述、报案材料、监控录像作为定案根据，认定尤某、朱某、何某构成盗窃罪(尤某为主犯)，分别判处有期徒刑9年、5年和3年。 问题: 1(法院对于辩护人提出排除非法证据的请求的处理是否正确,为什么? 2(如法院对证据合法性有疑问，应当如何进行调查, 3(法院对尤某的犯罪事实的认定是否已经达到事实清楚、证据确实充分,为什么, 4(现有证据能否证明何某构成犯罪,为什么,

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

注册安全工程师事故案例分析笔记及答题技巧

注册安全工程师事故案例 分析笔记及答题技巧 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

一、参照事故类别进行分类 按《企业职工伤亡事故分类》（GB6441－86）根据导致事故的原因、致伤物和伤 害方式等将危险因素分为 20 类：（典型）车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、其他伤害、起重伤害、高处坠落、灼烫\物体打击、 （可能）坍塌、容器爆炸、其他爆炸、中毒和窒息、淹溺、锅炉爆炸、 （较少）瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮（爆破） 2.生产过程中危险和有害因素（13861-09） 人的因素（指挥失误、违章作业、误操作、监护失误）；物的因素（物的缺陷、噪声、高温、防护缺陷、漏电）；管理因素（组织结构不健全、责任制未落实、规章制度不完善、培训不完善、安全投入不足、其他管理缺陷） 四、事故预防优先原则：消除、预防、减弱、隔离、连锁、警告。 二、事故预防对策的基本要求： １、预防生产过程中产生的危险有害因素；２、排除工作场所的危险和危害因素； ３、处置危险和危害物并降低到国家标准规定的限值内； ４、预防生产装置失灵和操作失误产生的危险和危害因素； ５、发生意外事故时，为遇险人员提供自救和施救条件。 五、控制危险、危害因素的对策： １、改进工艺过程、机械化、自动化；２、设置安全装置； ３、预防性的机械强度试验；４、电气安全对策；５、机械设备的维护保养和计划检修； ６、工作地点的布置与整治；７、个人防护用品。 六、事故报告的内容： １、事故发生单位概况；２、事故发生的时间、地点以及事故现场情况；３、事故的简要经过；４、事故已经造成或者可能造成的伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计 的直接经济损失；５、已经采取的措施；６、其他应当报告的情况。 七、事故调查的程序： １、成立事故调查组；２、事故现场抢救、处理；３、事故有关物证的搜集；４、事故事实材料搜集；５、事故人证材料的搜集；６、事故现场摄影、录像； ７、事故现场图的绘制；８、事故原因分析；９、编写事故调查处理报告； １０、事故调查处理结案归档。 事故调查组成：人民政府、安全生产监督部门、负有安全生产监督职责的有关部门、监察机关、公安机关、工会；邀请检察机关；聘请有关专家。

案例部分复习笔记-完整版(要求背诵)

鉴于案例部分是较难攻克的一门课，所以本人在案例这门课上花费了大量时间。附件部分是我自己根据王老师（王起全）老师的音频，逐步逐步总结出来的，希望对大家有用。和大家分享成果就是一种成功的过程。祝愿大家都能一次性通过考试，为我国的安全事业添砖加瓦。 案例部分复习笔记： 安全标准化建设的流程： 五个基本保障（重点内容）： 1确定目标2组织机构保障3安全生产投入保障4法律法规的执行和规章制度的建设5 教育培训 五个重要保障： 1 生产设备设施的安全 2 作业安全 3 隐患排查和治理 4 重大危险源监控 5 职业健康 三个事后监督 1.应急救援 2. 事故管理3 绩效评定和持续改进 安全文化建立的操作步骤： 1.安全文化建设委员会—Tim等 2.制定规划——道康宁全场的安全 3.培训骨干——成品工厂和JV工厂的个区域负责人 4.宣传教育——通过入场培训和DCU培训 5.努力实践——实践 重大危险源的计算：q1/Q1+q1/Q2+…+qn/Qn≥1,q1：代表危险源的实际存在量（吨），Q1：代表各种危险源的临界量。 安全规章制度建立的依据是： 1.按照法律法规和国家和行业规范 2.核心是有害因素辨识和控制 3.以国际国内先进的安全管理方式为依据 安全规章制度建立的八大流程： 主要负责人授权安全部门起草安全规章制度（3-5年全面修订一次）： 1.起草——授权安全部门 2.会签或公开征求意见 3.审核 4.签发 5.发布-通过红头文件 6.培训 7.反馈

1.措施应用的单位或工作场所 2.措施名称 3.措施目的和内容 4.经费预算和来源 5.实施部门的负责人 6.开工日期和竣工日期 7.预期效果和检查验收 安全措施计划的编制方法（五同时）： 1.确定措施计划的编制时间——计划 2.布置措施计划编制工作——布置（确定内容） 3.确定措施计划项目和内容——编制（安全部门负责制定） 4.编制措施计划——审批（总工） 5.下达安全措施计划（实施） 三同时的流程： 可行性研究报告——安全预评价（建设单位委托评价机构根据可行性报告在可行性研究报告阶段设计前）——1. 送安监局备案2. 建设单位给设计单位===根据安全预评价出设计安全专篇和图纸和方案——施工单位——严格施工（施工单位对施工质量和安全全权负责）——施工结束——验收评价（试生产后正式投产前）-验收报告——1. 企业留底 2. 送安监（竣工验收意见书）——合格和不合格 案例考生写安全条件论证报告： 1.危险源辨识 2.对周边设施和居民的影响 3.周边的设施和居民对本项目的影响 4.自然灾害的影响 编制安全检查表（考试重点） 序号内容结果依据备注 1特种作业人员持 合格1 特种作业培训考核规定 2 安全生产法 2汽油车间防雷接 不合格防雷接地标准 3 4 5 重大事故隐患报告： 1.隐患产生的原因和产生原因 2.危害程度和整改难易度分析 3.隐患治理方案— 1）治理的目标和任务2）治理的方法和措施3）经费和物资的落实4）、负责治理的机构和人员5）治理的时限和要求6）安全措施和应急预案 安全评价：危险和有害因素识别危险度评价安全措施对策和建议

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）

3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

案例分析学习笔记教学内容

2018年注安案例分析学习笔记 一、根据导致事故的原因、致伤物和伤害方式等，将危险因素分为20类：物体打击、车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、灼烫、起重伤害、高处坠落、其他伤害；坍塌、中毒和窒息、锅炉爆炸、容器爆炸、其他爆炸；淹溺、瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮。 二、事故分类：1、死亡判定（3-10-30）.2、重伤判定（10-50-100）。3、直接经济损失（1000-5000-1个亿）。4、死亡时间追加为30天，交通、火灾7日。 三、事故报告的内容：1、事故发生单位概况.2、事故的简要经过.3、事故发生的时间、地点以及事故现场情况.4、事故已经造成或者可能造成的伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计的直接经济损失.5、已经采取的措施.6、其他应当报告的情况。 四、事故调查的程序：1、成立事故调查。2、事故现场抢救处理。3、事故有关物证的搜集。4、事故事实材料搜集。5、事故认证材料的收集.6、事故现场摄影、录像；7、事故现场图的绘制。8、事故原因分析.9、编写事故调查处理报告。10、事故调查处理结案归档。 五、事故调查组的职责：1、查明事故发生的原因，人员伤亡及财产损失情况；2、认定事故的性质和责任；3、提出对事故责任的处理建议；4、总结事故教训，提出防范和整改措施；5、提交事故调查报告。 六、事故分析原因：人、物、管理缺陷、生产环境。分析步聚： 1、有令不行、有禁不止、不落实整改措施、不重视安全工作，忽视安全管理. 2、违章指挥、违规作业. 3、人员未经专业培训或教育培训不够. 4、作业现场混乱或劳动组织不合理. 5、有关部门未督促企业落实整改措施. 6、技术和设计上有缺陷。 7、安全操作规程不健全。

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

案例分析学习笔记

2018 年注安案例分析学习笔记 一、根据导致事故的原因、致伤物和伤害方式等，将危险因素分为20 类：物体打击、车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、灼烫、起重伤害、高处坠落、其他伤害；坍塌、中毒和窒息、锅炉爆炸、容器爆炸、其他爆炸；淹溺、瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮。 二、事故分类：1、死亡判定( 3-10-30 ).2 、重伤判定( 10-50-100 )。 3、直接经济损失( 1000-5000-1 个亿)。 4、死亡时间追加为30 天，交通、火灾7 日 三、事故报告的内容：1、事故发生单位概况.2 、事故的简要经过.3 、事故发生的时间、地点以及事故现场情况.4 、事故已经造成或者可能造成的 伤亡人数 (包括下落不明的人数)和初步估计的直接经济损失.5 、已经采取 的措施.6 、其他应当报告的情况。 四、事故调查的程序：1、成立事故调查。2、事故现场抢救处理。3、事故有关物证的搜集。4、事故事实材料搜集。5、事故认证材料的收集.6 、事故现场摄影、录像；7、事故现场图的绘制。8、事故原因分析.9 、编写事故调查处理报告。10、事故调查处理结案归档。 五、事故调查组的职责：1、查明事故发生的原因，人员伤亡及财产损失情况； 2、认定事故的性质和责任； 3、提出对事故责任的处理建议； 4、总结事故 教训，提出防范和整改措施；5、提交事故调查报告。 六、事故分析原因：人、物、管理缺陷、生产环境。分析步聚： 1、有令不行、有禁不止、不落实整改措施、不重视安全工作，忽视安全管理. 2、违章指挥、违规作业.3 、人员未经专业培训或教育培训不够.4 、作业现场混乱或劳动组织不合理.5 、有关部门未督促企业落实整改措施.

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

广告创意与案例分析笔记

第一章广告创意概述 第一节广告创意的概念及本质 主要内容：①创意是什么②广告创意的实质 一、什么是创意？ Creation 最广泛认同的中文创意来源 Idea 美国创意大师詹姆斯·韦伯·扬广告名著中的被广泛采纳 1、广义上的创意可以定义为一切具有创造性的意念和想法。 在中国传统美学中，“意”是一种使人感受、领舞、玩味无穷却难以言却。 2、创意最大的特点是“新”，即新颖、新奇、新鲜。因为创新性、是创意区别于一般的意念 和想法之处。 二、广告创意的定义： 1、教材：（最精辟的定义）旧的元素，新的组合。------詹姆斯·韦伯·扬 广告创意是综合运用各种天赋能力和专业技术，由现有素材中求得新概念，新表现，新手法的过程。 案例：成长难免有创伤-----邦迪 2、广告策划与广告创意： 广告策划和广告创意都属于广告活动的要素之一，而广告创意属于广告表现的核心要素之一。 广告策划解决的是广告活动的方向对与错的问题，广告创意解决的是目标受众对广告产品喜欢。 案例：没有愈合不了的伤口-----邦迪 3、广告创意定义：（必须要记）

广告创意是广告创意人员根据商品（品牌）的整体传播策略，对抽象的商品（品牌）的诉求概念加以提炼，成为物质层面的功能特征或精神层面的价值观念，并将之转换为具象的视觉符号以求达成理想的传播效果的创造性的形象思维活动。 4、如何理解广告创意的定义？ (1)广告创意是创造性的思维活动 (2)广告创意的前提是科学地调查和分析 (3)广告创意就是要善于将抽象的诉求概念转换为具象的、艺术性的表现形式 现代广告策划和设计的实质就是创意，创意是广告的灵魂。 5、走出广告创意的误区： （1）广告创意不仅是表现手段，也是策略。（例：麦当劳，我就喜欢：我就喜欢动刀子系列） （2）广告创意重在影响而不是说服。[影响是说服前提，说服是影响的最终归宿]（例：CANAL+“衣橱篇”——绝不要低估好故事的力量） （3）广告创意中少有绝对的新与旧，多是旧元素的新组合。（例：Rose内衣广告） 6、广告创意的实质： 创意的实质就是具有颠覆性的，值得拥有的好点子。（例:百事可乐贩卖机，柜员机。） 第二节广告创意的任务 一、广告创意的作用 1.有助于广告活动达成预期目标。 [绝对伏特加创意广告（TBWA 李岱艾日本）①心电图②酒杯弯曲] 2.有助于广告进行告知活动。[中兴百货]

房地产估价案例

房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方：房地产评估事务所有限公司 估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处

估价作业日期：估价报告编号：

目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件

致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日

附表

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和

自考合同法重点难点案例分析笔记[1][1]

合同法笔记 第一章合同与合同法 1.简述合同的概念及其法律特征。 我国《合同法》第２条规定：“合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。”合同具有以下特征： （1）合同是一种合意，合同的本质在于，它是一种合意。因此，合同必须包含以下要素：一是合同的成立必须有两个以上的当事人；二是各方当事人需互相作出意思表示；三是各个意思表示是一致的。 （2）合同是发生法律上效果的双方民事行为，合同不是事实行为，而是一种民事行为，是能够引起法律效果的双方民事行为。 （3）合同是发生民法上效果的民事行为。所谓民法上的效力，是指合同能够产生设立、变更或者终止民事权利义务关系的效力。 2.区分单务合同和双务合同的意义。所谓双务合同， 是指当事人双方互负对待给付义务的合同，即一方当事人愿意负担履行义务，旨在使他方当事人因此负有对待给付的义务。双务合同是典型的交易形式，因为当事人间的对待给付具有交换性（如买卖、互易、租赁合同）； 所谓单务合同是指合同当事人仅有一方负担给付义务的合同（如借用合同）。 在法律上区分单务合同和双务合同的意义有以下几点： 第一，是否适用同时履行抗辩权方面不同：单务合同不适用同时履行抗辩权；而在双务合同中，若当事人同时履行义务的，适用同时履行抗辩权。 第二，在风险的负担上是不同的：在双务合同中，如果非因一方当事人的原因（如不可抗力的发生）导致其不能履行合同义务，其合同债务应被免除，其享有的合同权利也应归于消灭。一方已经履行的，应将其所得返还对方。在单务合同中，如果一方因不可抗力而导致不能履行义务，不会发生双务合同中的风险负担问题 第三，因一方的过错所致合同不履行的后果不同。在双务合同中，如果非违约方已履行合同的，可以要求违约方履行合同或承担其他违约责任。如果非违约方要求解除合同，则对于其已经履行的部分有权要求未履行义务的一方返还其已取得的财产。在单务合同中，因主要由一方承担义务，如果他已经履行了部分义务，同时违反了合同义务，则无权要求对方对待履行或者返还财产。 3.区分有偿合同与无偿合同的意义。 根据当事人是否可以从合同中获取某种利益，可以将合同分为有偿合同与无偿合同。 有偿合同是指一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益，对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同，有偿合同是商品交换最典型的法律形式； 无偿合同是指一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。

房地产估价常见错误案例分析

房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨

前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误

《安全生产事故案例分析》精选课堂笔记

《安全生产事故案例分析》课堂笔记－第一讲-1- 检验应考人员对生产领域中危害因素类别和辨识方法的掌握程度； 二、重点、难点： 熟悉安全生产中主要危害因素的类别； 三、内容讲解： 1. 1

危险、危害因素的概念及分类 危害是指可能造成人员伤害、职业病、财产损失、作业环境破坏的根源或状态。危险是指特定危险事件发生的可能性与后果的结合。总的说来，危险、危害因素是指能对人造成伤亡或影响人的身体健康甚至导致疾病，对物造成突发性损坏或慢性损坏的因素。 为了区别客体对人体不利作用的特点和效果，通常将其分为危险因素（强调突发性和瞬间作用）和危害因素（强调在一定时间范围内的积累作用）。有时对两者不加以区分，统称危险、危害因素。客观存在的危险、危害物质或能量超过临界值的设备、设施和场所，都可能成为危险、危害因素。 一、生产活动中主要危险、危害因素的类别 危险、危害因素尽管表现形式不同，但从本质上讲，之所以能造成危险、危害后果（发生伤亡事故、损害人身健康和造成物的损坏等），均可归结为存在能量、有害物质和能量、有害物质失去控制等方面因素的综合作用，并导致能量的意外释放或有害物质泄漏、扩散的结果。存在能量、有害物质和失控是危险、危害因素产生的根本原因。 （一）危险、危害因素产生 1. 能量、有害物质 能量、有害物质是危险、危害因素产生的根源，也是最根本的危

险、危害因素。一般地说，系统具有的能量越大、存在的危害物质的数量越多，系统的潜在危险性和危害性也越大。另一方面，只要进行生产活动，就需要相应的能量和物质（包括有害物质），因此生产活动中的危险、危害因素是客观存在的，是不能完全消除的。 （ 1 ）能量就是做工的能力。它即可以造福人类，也可能造成人员伤亡和财产损失。一切产生、供给能量的能源和能量的载体在一定条件下，都可能是危险、危害因素。 （ 2 ）有害物质在一定条件下能损伤人体的生理机能和正常代谢功能，破坏设备和物品的效能，也是主要的危险、危害因素。 2. 失控 在生产中，人们通过工艺和工艺装备使能量、物质（包括有害物质）按人们的意愿在系统中流动、转换，进行生产。同时又必须结束和控制这些能量及有害物质，消除、减少产生不良后果的条件，使之不能发生危险、危害后果。如果发生失控 ( 没有采取控制、屏蔽措施或控制、屏蔽措施失效