成都标杆地产高端住宅区项目实地考察月日

【成都】标杆地产高端住宅区项目实地考察（3

月7日）

【课程背景】

房地产考察：标杆地产高端住宅区项目实地考察（含龙湖、万科、金科、绿地3月7日）；发现中国美丽的楼盘，集结住宅缔造者的经典作品，记录让城市骄傲的住宅标签，彰显建筑新地标。中房商学院邀请各界精英齐聚渝蜀之地，观摩成都、重庆的高端住宅，敬请关注！

【考察行程安排】

2014年3月7日（成都）

半山艾马仕，中粮祥云国际生活区，成都华侨城东岸。万科五龙山，欧香小镇

2014年3月8日（成都）

美城悦荣府，龙湖悠山郡，华润金悦湾（前往重庆）

2014年3月9日（重庆）

万科城，红鼎高尔夫社区、金科中央御院，东原嘉阅湾，绿地海外滩

【考察项目介绍】

项目一：万科五龙山别墅

【建筑类别】住宅【开发商】成都万科新都置业有限公司

【项目介绍】万科五龙山——城市、山居、TOP系！整个社区依山而建，最大高差达到80米，10万平米的湖区，

依山面水，风景绝佳，且最大程度的保留了五龙山的原生森林，是距离城市最近的能独享山、水、森林的山居别墅。万科集团首次跨界作品，全国首创“独栋平层化?宽HOUSE”，将独栋二层的主卧、主卫、书房平移至一层，与客厅、餐厅、厨房组成全新大平层，置入万科TOP系独栋资源之中。西南首个“绿色三星”住宅，地暖、净水、中央空调全系装修最大约18米面宽、约3.3米层高、约8米大横厅，媲美独栋的装修大平层。

项目二：中粮祥云国际生活区

【建筑类别】住宅、叠墅、商业【开发商】中粮地产成都有限公司

【项目介绍】中粮祥云国际生活区位于武侯大道口，住宅占地133亩，生活、商务、娱乐等配套占地102亩，拥有仅2.2的超低容积率。其102亩的生活、商务、娱乐配套用地将重金打造商业旗舰品牌“中粮·大悦城”，以引进世界知名的时尚生活高端品牌，旨在营造国际都会生活氛围，将风靡全球的国际生活标准引入成都

中粮祥云国际生活区北侧是武侯大道，双向六车道，路况非常良好，向东开车五分钟可达西二环路内双楠最繁华街区，往西可直接上西三环路，项目南侧是佳灵路，向东驱车五分钟可直接通往的新兴红牌楼商圈，项目西侧是中粮打造的英伦风情景观大道——祥云大道，双向六车道，联接武侯大道和佳灵路。项目东侧是一条市政规划道路，也是由中粮打造成为英伦景观风情街，再往东500米是武阳大道2.5环，多条城市主干道分布项目周边，5分钟可达到市中心，15分钟可到达双流国际机场。2010年即将开建的地铁三号线一期起点站出口距离项目仅400米，地铁三号线是成都市区最重要的四条主干线之一，南到双流东升和双流国际机场，北到新都区和青白江区。经过市中区心春熙路等区域，一期预计2013年建成通车，通车了也将大大缩短项目到市中心的时间和距离。

项目三：半山艾马仕

【建筑类别】别墅【开发商】成都其士和圣华房地产发展有限公司

【项目介绍】半山艾马仕由成都其士房地产发展有限公司和成都圣华房地产开发有限公司投资建设精心打造，从建筑外表到内部装饰，无不展示着尊贵气息。以人为尺度打造的人性化规划，得天独厚的地理位置，全日照采光

南北通透的建筑布局，国际巨匠的园林景观设计，让“半山艾马仕”有资格成为传世名宅。

项目四：龙湖悠山郡

【建筑类别】独栋别墅【开发商】成都龙湖锦城置业有限公司

【项目介绍】龙湖悠山郡占地近400亩。独创英伦独院、大院别墅，是龙湖集团17年以来规模最大的纯别墅项目。吸收了英国最美乡村“科茨沃尔德”的经典元素，风格定位于温暖的英式乡村风格；整体通过8种材质和多达12种颜色，以凸窗、露台、花架、门廊、拱形门窗、烟囱、虎头窗、屋檐和不同坡度的屋顶等各种元素的组合，形成了多种风格的随意组合；

项目五：万科城

【建筑类别】塔楼多层高层【开发商】重庆万旭和万科（重庆）蓝山置业公司

【项目介绍】万科城是位于照母山板块万科大社区的重要组成部分；是项目规模约65万方的综合大盘，首期为城市装修高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体（同时还有洋房、别墅）；万科城背山面水，毗邻近4200亩照母山森林公园和建设中的400亩市政规划公园、林地公园，环境十分宜居，产品形态非常丰富。

项目六：红鼎高尔夫社区（2013中国高尔夫别墅金奖）

【建筑类别】独栋别墅【开发商】重庆红鼎实业发展有限责任公司

【项目介绍】红鼎高尔夫社区总建筑面积28万㎡,总户数347套，采用嵌入式规划布局、保证户户景观别致；依山梯步修建，层层叠筑铸就建筑经典；红鼎高尔夫社区汇集了浪漫的法式宫廷建筑、经典的英伦维多利亚建筑和人文气质的意大利地中海建筑，在山峦起伏、葱绿平整的果岭上分布不同风格的独栋和类独栋别墅；

项目七：华润金悦湾

【建筑类别】高层、板楼【开发商】华润置地（成都）青羊有限公司

【项目介绍】项目占地168亩，纯21、23层高层建筑规划、210-426平米纯板式大平层，成都最美丽的建筑立面、中国最昂贵的园林景观、华润首创的L型户型以及顶级的产品标准和精装修，华润置地用70年的成就和品牌，整合了全球最专业最优秀的设计团队，其中包括澳大利亚柏涛、澳大利亚普利斯、威尔逊、香港陈建中等，来保证金悦湾将会成为成都顶级高端住宅市场的居住价值标杆。

项目八：金科中央御院

【建筑类别】联排独栋叠拼【开发商】重庆金科寰宇置业有限公司

【项目介绍】金科中央御院总占地面积345亩，总建筑面积约54万方，主要打造以湖景联排、叠拼、类独栋等别墅物业为主，以及少量部分洋房产品的高品质社区。金科中央御院主打art deco（新古典主义），即经过改良的古典主义风格。在保留材质、色彩原有风格的基础上摒弃了过于复杂的机理和装饰，既感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，又简化了线条与繁琐。

项目九：欧香小镇

【建筑类别】别墅【开发商】成都星慧置业有限公司

【项目介绍】欧香小镇占据“骑龙”板块，其上风上水地脉虽历时千年而不易，谱写家族大家风范，成就今日欧香小镇。百年雍容老树下，隐逸190席家族别墅，新古典建筑风格华丽而稳重，价值不菲的卡拉麦里金花岗石、要求极高的干挂施工工艺、厚重凝练的石材立面，无不彰显着传世别墅凝重的美感和高贵。全新定义奢阔尺度，137m2两房、202 m2三房、287 m2三套房，3.5米极致层高，6.9米墅级阔绰客厅，非凡巨制，终究仰止。

项目十：绿地海外滩

【建筑类别】高层、叠拼、独栋【开发商】重庆绿地申浦房地产开发有限公司

【项目介绍】绿地海外滩项目是由绿地集团倾力打造的集江景洋房、高层公寓、甲级写字楼和特色商业等多业态于一体的复合型项目，项目总占地面积约18万㎡，总建筑面积约45万㎡。地块处于北滨路沿线，直面临嘉陵江，背靠洪恩寺公园，西接江北大石坝片区，向东连通观音桥商圈，并可直接接驳嘉华大桥达到渝中半岛，区位交通条件优越。本项目倾注了绿地集团20年地产开发精髓，是绿地在重庆的里程碑作品，将成为重庆北滨又一标志性楼盘。

项目十一：美城悦荣府

【建筑类别】住宅【开发商】成都环美置业有限公司

【项目介绍】美城悦荣府位于大源中央居住区核心，左伊藤，右欧尚，是由城市别墅和高层华宅组成的300亩高端社区。项目高层户型区间为66-103㎡，在遍地大平层的大源，极其稀缺，且户型大多南北通透，户户见景，是不可多得的精品。

项目自身配备了20000㎡城市公园，拥有网球场、室内恒温游泳池、室外游泳池、台球室、咖啡吧等品质生活休闲空间。项目物业由别墅级物管运营管理，提供人性化的优质服务。

项目十二：成都华侨城东岸

【建筑类别】别墅【开发商】成都天府华侨城实业发展有限公司

【项目介绍】成都华侨城东岸是由华侨城集团子公司成都华侨城地产开发，以“旅游+地产”为核心，具有文化特色的片区开发运营模式，在“依托自然，以人为本”的规划原则下，成都华侨城出巨资打造1.5公里府河外河，1.8公里府河内河，铸就了全国难以比肩的生态低密环水的高端住宅社区。主城区含有3000亩纯粹高端岛居版图，对城市和自然的双重占有。

项目十三：东原嘉阅湾

【建筑类别】住宅【开发商】重庆东原创博房地产开发有限公司

【项目介绍】东原嘉阅湾是东原地产继东原中央美地、东原1891、东原香山之后，在渝又一高端力作。项目雄踞两江新区嘉悦大桥旁，东邻嘉陵江，西倚原山坡地，南面中央公园，北距嘉悦大桥仅2公里，四通八达。

东原嘉阅湾于嘉陵江的回水湾之畔，有3000米江岸线。四分建筑六分生态的低密规划。项目尊重原生地貌，利用地块的大高差滨江坡地，规划出台地江景效果，由西向东依次建筑高层、洋房、别墅，形成有序的梯级布局，最大限度引入自然景观资源。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院中房博越

[时间地点]：2014年3月7-9日成都+重庆（详见报到通知）

[培训费用]：3600元/人（含考察费、资料费、组织费、大巴费、午餐费）住宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

成都市首份高收入人群钟表消费调查报告.doc

成都市首份高收入人群钟表消费调查报告

（手表大全：） 高收入阶层是购置奢靡品的主力，但要全面的调查到这部分人的购置需求和购置心态是一个很难实现的进程。通过成都商报伸向成都各行各业的触角，负责此次调查的成都市舆情调查中心收集了几百份高收入人士的样本，经过一个月时间的调查，得出了名贵的成都高收入阶层对于最具代表性和消费潜力的奢靡品—钟表的消费问卷。为了保证此次调查的公证性和全面性，我们也婉拒了数个品牌及本地钟表卖场的支援恳求。这也是成都市首份高收入人群关于奢靡品消费的调查报告，手表大全在公布之前就受到业内外人士的广泛关注。 此次参与被调查的人群中有成都几大钟表卖场的忠实顾客和会员，均为年薪10万元以上，学历较高的高收入阶层。遍及金融、餐饮、房地产、家电、教导、it等行业，男性和女性所占比例分别为66。7％和23。3％，受调查者都是有一定购置能力及时尚品位的人士。 报告解释 近半高收入者拥有手表3只以上 品牌知晓度：劳力士第一 调查报告显示，45。9％的被访者拥有手表数量都在3只及以上，其中手表数量在5只及以上的比例为17。4％，这说明成都的钟表市场已经受到高收入阶层的极大关注，很多人都表示一支好的手表既为了美观也是身份的象征。 在关于品牌知晓度的调查中，高级表类中劳力士作为业内外人士都非常认可的品牌凭着其悠久的历史和良好的运作在手表品牌知晓度排行中高居榜首，紧随其后的是欧米茄和浪琴。而知晓度相对较低的手表品牌重要有真力实、沛纳海等在成都刚刚开业或者还未开业的品牌。刚刚进入成都一个月的宝格丽在经过开业盛况给成都市民上了一堂时尚讲堂以后也已经有了可观的知晓度。在调查中我们还发现，部分暂时没有能力购置太多支名贵手表的消费者对于名表都有较高的知晓度，对于一些暂时还没有在成都开店、相对冷僻的品牌也有人熟知。 受访人员手表拥有情形 在调查人群中，高级表的普及率最高，特级表因为价钱的因素，还只是小众消费品，在拥有率排名前20的手表品牌中，有江诗丹顿和百达翡丽，分别占6。

房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一．总体规划宏观背景分析 1．中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。 2．成都市城市发展规划： 据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略： 迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划

成都市首份高收入人群钟表消费调查报告(完整版)

报告编号：YT-FS-8023-15 成都市首份高收入人群钟表消费调查报告(完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

成都市首份高收入人群钟表消费调 查报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 （手表大全：） 高收入阶层是购置奢靡品的主力，但要全面的调查到这部分人的购置需求和购置心态是一个很难实现的进程。通过成都商报伸向成都各行各业的触角，负责此次调查的成都市舆情调查中心收集了几百份高收入人士的样本，经过一个月时间的调查，得出了名贵的成都高收入阶层对于最具代表性和消费潜力的奢靡品—钟表的消费问卷。为了保证此次调查的公证性和全面性，我们也婉拒了数个品牌及本地钟表卖场的支援恳求。这也是成都市首份高收入人群关于奢靡品消费的调查报告，手表大全在公布之前就受到业内外人士的广泛关注。

此次参与被调查的人群中有成都几大钟表卖场的忠实顾客和会员，均为年薪10万元以上，学历较高的高收入阶层。遍及金融、餐饮、房地产、家电、教导、 it等行业，男性和女性所占比例分别为66。7％和23。3％，受调查者都是有一定购置能力及时尚品位的人士。 报告解释 近半高收入者拥有手表3只以上 品牌知晓度：劳力士第一 调查报告显示，45。9％的被访者拥有手表数量都在3只及以上，其中手表数量在5只及以上的比例为17。4％，这说明成都的钟表市场已经受到高收入阶层的极大关注，很多人都表示一支好的手表既为了美观也是身份的象征。 在关于品牌知晓度的调查中，高级表类中劳力士作为业内外人士都非常认可的品牌凭着其悠久的历史和良好的运作在手表品牌知晓度排行中高居榜首，紧随其后的是欧米茄和浪琴。而知晓度相对较低的手表品牌重要有真力实、沛纳海等在成都刚刚开业或者还

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

成都市首份高收入人群钟表消费调查报告正式版

For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 成都市首份高收入人群钟表消费调查报告正式版

成都市首份高收入人群钟表消费调查 报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 （手表大全：） 高收入阶层是购置奢靡品的主力，但要全面的调查到这部分人的购置需求和购置心态是一个很难实现的进程。通过成都商报伸向成都各行各业的触角，负责此次调查的成都市舆情调查中心收集了几百份高收入人士的样本，经过一个月时间的调查，得出了名贵的成都高收入阶层对于最具代表性和消费潜力的奢靡品—钟表的消费问卷。为了保证此次调查的公证性和全面性，我们也婉拒了数个品牌及本地钟表卖场的支援恳求。这也是成都市首份高收

入人群关于奢靡品消费的调查报告，手表大全在公布之前就受到业内外人士的广泛关注。 此次参与被调查的人群中有成都几大钟表卖场的忠实顾客和会员，均为年薪10万元以上，学历较高的高收入阶层。遍及金融、餐饮、房地产、家电、教导、it等行业，男性和女性所占比例分别为66。7％和23。3％，受调查者都是有一定购置能力及时尚品位的人士。 报告解释 近半高收入者拥有手表3只以上 品牌知晓度：劳力士第一 调查报告显示，45。9％的被访者拥有手表数量都在3只及以上，其中手表数量

成都各大购物中心的优势与不足

成都各大购物中心的优势与不足 去年下半年开始，众多国内外知名商业零售企业雄踞成都开发商业综合体、购物中心，为稍显平淡的2012年燃起一轮轮开业高潮。有专业人士称，2012年是成都商业综合体开发的集中爆发年，多达6个大型商业综合体全新开业，面积大都在10万平方米以上，为喜欢热闹的成都人提供了更多融吃、喝、玩、乐、购于一体的多元化消费休闲新体验，而今年又将有数家大型商业综合体在成都开业。上周，记者兵对成都部分新开购物中心进行了实地调查，并通过四川日报网、腾讯·大成网开通网友调查平台，对购物中心进行了为期3天的综合调查。多达2000名网友关注本次调查，并对成都已开购物中心提出改善建议。 上周末，记者兵分几路，对成都金牛万达广场、来福士广场、万象城、龙湖三千集、九方购物中心、奥克斯广场进行实地调查。时尚品牌人气高、餐饮业态丰富、精品超市受青睐，是被调查购物中心的共同特点。但面积太大、人气不平均、提供休息的设施不足、儿童游乐设施较少等也成为购物中心普遍面临和急需改善的方面。

【点击查看商铺详情>>】 金牛万达广场：休息设施不足开业仅一个季度的金牛万达坐拥地利，赚足了北城人气。除了万达百货、万达影城、大歌星等万达自有品牌主力店外，还引入了众多的快时尚品牌，如ZARA、UNIQLO、H&M、C&A、MUJI等，可以说是目前成都快时尚品牌最集中的购物中心。不论从方正大气的外观还是通透的内部布局，金牛万达都为“西部最大综合体”的美誉撑起了台面。 3月2日晚上7点，晚餐高峰期，即使是人流不算最多的3号入口（1号入口正对地铁出口，人流量最大）也达到了5分钟进出140人次，停车场负一楼入口5分钟进入车辆近30辆。4楼“熙客小吃”和韩式烧烤等部分餐饮店面有排队候座现象。购物中心的便民措施也很到位，总服务台有饮水机、雨具和婴儿推车等。一个很有说服力的小细节是：记者假扮的消费者需要一杯水，于是工作人员很认真地打开每个抽屉寻找一次性纸杯。但唯一不足的是供消费者休息的设施较少。 来福士广场：国际品牌独具特色看中来福士特立独行的设计风格的市民特别钟情于它的设计概念，不过仍有些人觉得购物中心布局有时会让人有被“绕晕”的感觉。其次，购

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

房地产典型案例分析

房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；

成都商业市场商圈环境系列研究分析

成都商业市场商圈环境系列研究分析 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大 核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前， 春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区 域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈 即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈

成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。 ●红牌楼商圈：商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后, 川威-劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。 ●红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。 ●建设路商圈：商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国

(房地产管理)失败楼盘案例分析

失败楼盘案例研析 一．引言 房地产行业作为资金高投入，经营开发高风险、收益高回报、产业高聚集及技术高密集的“五高行业”，从最初的土地的获得，前期的规划，产品的设计到工程的建设，销售推广再到后期的经营管理，每个环节都紧密相扣，任何一环节出现差池，都有可能导致楼盘滞销，而每个环节又离不开成功的策划，房地产业内有句经典的名言——“没有失败的楼盘，只有失败的策划”。这份报告所提及的各类失败案例都无不例外的在这些环节当中出现了错误的策划决策，导致楼盘失败。清楚的认识这些楼盘失败的原因，对于以后本项目的决策将起到积极的借鉴作用。 二．房地产项目失败的两大因素及其基本应对策略 导致房地产项目失败的因素有千千万万，错综复杂，归纳起来可以分为“致命型”和“非致命型”两种影响因素，分别对项目造成了“致命性硬伤”和“非致命性软伤”。 1、致命性硬伤及其基本应对策略 致命型影响因素给项目造成了“致命性硬伤”，导致项目要么是无药可救，要么就是要付出巨大代价才能起死回生，这些影响因素包括严重的建筑质量问题、严重偏差的项目市场地位等。受致命性硬伤而失败的房地产开发项目多发在房地产业发展初期和房地产开发过热时期，主要是由于决策者的决策失误造成的。虽然有很多项目在致命型影响因素的作用下一败涂地，但也有一些项目在被“宣判死刑”后，仍可以通过特定的策略起死回生，但无一例

外的要付出巨大的代价。因此，规避这种“硬伤”的最佳方法是在项目的最初期就应防微杜渐，通过严谨的工程监督及科学的管理决策消灭“硬伤”于萌芽之初。 房地产开发项目致命性 硬伤的基本对策 病理分析（销售障碍分析） 对诊下药（应对策略） 2、非致命性软伤及其基本应对策略 非致命型影响因素会造成房地产开发项目在一定时期的一定程度上的滞销，即策略上的失败，但可以通过一定的措施扭转不利局面，重新赢取市场。造成项目滞销的非致命型影响因素包括项目市场定位失误、产品设计失误、销售组织不力、销售控制失误、销售渠道不畅、入市时机不当、营销推广不力、开发商诚信差及开发商实力弱等因素。随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售

高端酒店市场分析

高端酒店市场分析 Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】

截至2017年9月，我国各类酒店合计已接近40万家。如此庞大的市场内，中高端酒店仍存在结构性不足问题，其市场份额尚不足20%。 引言 2017年7月，万达集团将北京万达嘉华等77个酒店以亿元的价格转让给富力地产，成为今年高端酒店市场最大的交易项目。交易背后，除了万达本身的运营状况掀起巨大热议外，今后高端酒店市场的发展方向也引起业内广泛思考。高端酒店作为酒店集团重资产的典型代表，在过去的十年中，几乎渗透到了国内所有一二线城市的核心地段。虽然整体规模尚不及中低档酒店，但今年前三个季度，高端酒店的数量同比上年增长了%。其中受国家发展政策导向影响，西北、华东等地区更是获得了快速发展。 在高端酒店市场全面回暖的背后，是高端酒店消费的愈加年轻化。以80、90后消费者为代表的高端酒店消费人群，在过去一年呈现出了更加多元化的消费喜好。市场中主流高端酒店品牌在面对消费需求变化的场景下，应当如何调整战略定位，进行有效营销运营 在此背景下，2017年底，迈点研究院(MTA)再度携手TalkingData，针对过去一年中中国住宿业市场的实际发展状况与客群消费状况，将陆续发布高端、精品、客栈民宿、服务式公寓、长租公寓系列行业白皮书，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读住宿业市场，为住宿业经营者、业主提供投资与经营发展的参考。 注：本篇内容为《2017年度中国高端酒店市场大数据分析报告》的精华版，如需阅读完整版报告，可点击此链接，填写相关信息，由迈点研究院(MTA)审核后统一发送PDF版。 市场规模和投资热点 据迈点研究院(MTA)的不完全统计，截至2017年9月，我国各类酒店合计已接近40万家。然而如此庞大的市场内，中高端酒店仍存在结构性不足的问题，国内中高端酒店市场份额尚不足20%，而在美国酒店市场，这一数据达到 50%以上。具体来看我国高端酒店市场规模和投资情况：

中国高端酒店市场分析

截至2017年9月，我国各类酒店合计已接近40万家。如此庞大的市场内，中高端酒店仍存在结构性不足问题，其市场份额尚不足20%。引言 2017年7月，万达集团将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，成为今年高端酒店市场最大的交易项目。交易背后，除了万达本身的运营状况掀起巨大热议外，今后高端酒店市场的发展方向也引起业内广泛思考。高端酒店作为酒店集团重资产的典型代表，在过去的十年中，几乎渗透到了国内所有一二线城市的核心地段。虽然整体规模尚不及中低档酒店，但今年前三个季度，高端酒店的数量同比上年增长了34.3%。其中受国家发展政策导向影响，西北、华东等地区更是获得了快速发展。在高端酒店市场全面回暖的背后，是高端酒店消费的愈加年轻化。以80、90后消费者为代表的高端酒店消费人群，在过去一年呈现出了更加多元化的消费喜好。市场中主流高端酒店品牌在面对消费需求变化的场景下，应当如何调整战略定位，进行有效营销运营? 在此背景下，2017年底，迈点研究院(MTA)再度携手TalkingData，针对过去一年中中国住宿业市场的实际发展状况与客群消费状况，将陆续发布高端、精品、客栈民宿、服务式公寓、长租公寓系列行业白皮书，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读住宿业市场，为住宿业经营者、业主提供投资与经营发展的参考。 注：本篇内容为《2017年度中国高端酒店市场大数据分析报告》的精华版，如需阅读完整版报告，可点击此链接，填写相关信息，由迈点研究院(MTA)审核后统一发送PDF 版。

市场规模和投资热点 据迈点研究院(MTA)的不完全统计，截至2017年9月，我国各类酒店合计已接近40万家。然而如此庞大的市场内，中高端酒店仍存在结构性不足的问题，国内中高端酒店市场份额尚不足20%，而在美国酒店市场，这一数据达到50%以上。具体来看我国高端酒店市场规模和投资情况： 市场规模分析 2017年国内酒店市场全面回暖，国际酒店集团加快在中国市场的布局，并热衷于推出跨界及软品牌产品。国内酒店及地产集团则开始响应国家政策支持，借助特色小镇等IP产品，提升旗下高端酒店品牌的影响力。截至9月底，中国酒店市场上除精品酒店外，其他传统酒店规模都在进一步扩大。其中，高端酒店体量相较去年提升了34.3%，且大多以品牌连锁的方式出现。 热门投资城市 虽然从区域分布上华东地区领先优势明显，但在具体城市规模上，北京仍以超过600家高端酒店的规模位列2017年度中国高端酒店TOP20城市之首。而在增长率方面，成都及杭州的数据更为亮眼，2017年前三个季度，成都及杭州地区高端酒店增长率均超过30%。自G20峰会后，杭州地区高端酒店市场迈入新的发展阶段，国际高端酒店品牌大量涌入;此外，W、艾美等酒店的开业，也进一步激活了苏州酒店市场，其高端酒店增长率显着提升;桂林则因中国-东盟博览会旅游展、国际旅游胜地建设目标，吸引了众多投资目光。2016年5月，桂林万达旅游城项目正式奠基，显着带动了桂林高端酒店市场的增长，目前该地区高端酒店占整个城市酒店市场规模的6.3%，未来还将进一步扩大。

房地产项目可行性分析报告案例(doc 9页)

房地产项目可行性分析报告案例(doc 9页)

房地产项目可行性分析报告案例 一、总论 1、项目建设背景 A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 2、项目概况 该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套

幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、A州市介绍 A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长 14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、A州市住宅市场分析 1、2002年以前A州市住宅市场分析

成都及郫县商业概况153119252分析

成都商业市场概况分析2011-2 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前，春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈

即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈 成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以

成都居民消费调研年度报告

成都居民消费调查报告

目录 第一部分成都宏观经济环境3 一、城市简况3 二、城市规划4 1. 成都城市发展战略4 2.成都市都市区总体规划4 3.区域定位4 4. 城市发展方向5 5. 城市发展热点区域5 三、宏观经济环境6 1. GDP (6) 2. 固定资产投资6 3. 社会消费7 4. 居民收入7 四、人口状况8 第二部分成都房地产市场状况8 一、政策背景8 二、成都房地产市场总体简况10 1. 房地产开发投资规模日益增大10 2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大10 3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡11 4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确11 三、成都房地产各类型市场简况12 1. 住宅市场12 2. 甲级写字楼市场13 3. 商业市场15 4. 二手房市场（商品房）16 四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售工程) (17) 1. 城东片区：17 2. 城南片区：19 3. 城西片区：21 4. 城北片区：22 5. 城中片区：23 第三部分成都土地市场状况25 一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况25 1. 2004年成都主城区土地交易列表25 2. 2005年成都主城区土地交易列表29 3. 2006年上半年成都主城区土地交易列表31 二、近年成都主城区土地市场比较分析33 第四部分消费者状况35 一、解读成都35 二、生活形态分析35 三、住宅消费特点36 第五部分综合评述38

第一部分成都宏观经济环境 一、城市简况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。

成都商圈分析

图中画黑色区域的商圈为目前成都重点打造的中高端商圈 1，春熙路盐市口商圈 传统的成都市中心核心商圈。很早投入运营的太平洋百货，王府井百货以及伊势丹，伊藤洋华堂4大百货构成此商圈成熟的运营环境。也是目前成都最为成熟的商圈。2013年即将开业的九龙仓的IFS国金中心，将会成为整个中国最为高端的商业综合体。目前其签约品牌均为国际一线，将稳居成都市的高端地标城市综合体。另外，太古广场以仿古的商街模式同样打造高端的购物中心。盐市口区域配有华联百货，茂业百货，并配有未来的华置广场商业，未来的春熙路盐市口商圈将不断的定位升级，满足各个不同档次的消费人群。 2，红照壁商圈 传统的成都高端商业商圈。美美力诚很早就霸占成都高端奢侈品卖场头把交椅，本地开发商仁和春天逆势而上，几年内稳坐奢侈品卖场头衔。10年仁恒置地广场的开业，把这一格局打破，进一步提升红照壁商圈的奢侈品档次，成为目前成都地标性的综合体项目。 同时，该区域配有远东太平洋百货，航天科技大厦裙楼商业，该商圈成为不二的中高端消费目的地。 3，攀成钢商圈 全新的区域，11年开业的万象城吹响了该商圈的发展浪潮。国内外优秀开发商均战略布局于此，万象城二期目前正积极的规划中。同时，新鸿基，九龙仓，香港置地三巨头合作的ICC项目将成为该区域的明星高端商业综合体项目，意在与九龙仓的IFS共同竞争成都的顶级购物中心。同时，乐天自行买地于此，将建立在成都第一个全权拥有的综合体项目。该商圈搭配攀成钢区域未来高端的住宅，将会成为未来成都重点的成熟区域。4，天府新区商圈（包含高新管委会，金融城，大源区域） 成都政府重点打造的天府新区，名震国内外。成都的城南片区是众所周知未来打造的重中之重。目前，已经落成的九方购物中心定位中端，并搭配餐饮娱乐休闲，成为城南一站式的休闲购物目的地。吸纳新南片区的部分客源。3年内就已经完全成熟的新南片区，以宜家，欧尚，凯丹，迪卡隆共同配合，已经成为与春熙路遥想呼应的重点成熟商圈。 未来金融城区域会涌现诸如：银泰中心，中国华商金融贸易中心（本案），美美百货，仁和春天百货等高端商业，形成与红照壁，春熙路商圈高端商业竞争之势。而本区域的成熟高端住宅配套，也使其成为5年内成都第二个市中心。 其次火车北站商圈： 1，今年12月刚开业的金牛万达，是超大体量的商业综合体。定位中端，吸纳着成都北面的客群。在建的龙湖时代天街，也是超大体量的商业综合体，与金牛万达大体雷同。2，位于成都二环路东北角的建设路商圈，以伊藤洋华堂为基础，发展成为配有SM广场，龙湖三千集的成熟三角商圈，未来万科也将落成其在成都第一个商业项目，钻石广场。 该区域总体来说属于中端定位。 3，位于成都二环路东南角的万达广场锦华商圈，以万达广场为基础，未来搭配有华润开发的商业街，同样也成为该区域的重点商圈。 4，至于成都西边的光华村商圈和内双楠商圈，没有新建的商业项目。均是较为成熟的伊藤百货，仁和春天等。相对来说密集度较以上其他商圈来说还欠缺一点。 总的来说，未来成都商业发展的趋势为，市中心的春熙路红星路口，红照壁，攀成钢，金融城区域将瓜分成都高端商业市场；

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托

设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，