天津市前期物业管理备案程序

物业管理承接查验手册(全本)

物业管理 承接查验手册（全本）

物业承接查验程序 一、目的 规范物业公司承接查验程序,确保物业承接查验工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的承接查验,与相关部门、单位的交接。 三、职责 1.物业公司接到建设单位竣工承接查验的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成承接查验小组。 2.承接查验小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的承接查验。 3.承接查验小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行承接查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图承接查验。 4.承接查验小组对物业按运行系统承接查验,主要承接查验供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟建设单位办理接管手续。 四、工作程序 1.承接查验的准备 承接查验小组根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制承接查验计划和承接查验标准。 2.承接查验的实施 (1)承接查验小组依据承接查验计划、标准，按专业分工进行预承接查验。 (2)在预承接查验过程中,检查出未达到承接查验标准的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，提出书面整改报告返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。

(3)对在承接查验中未达到承接查验要求的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，整改实施后，承接查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式承接查验。 (4)楼宇的实物承接查验,应注意:对每个独立单元房、场地、区域的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管承接查验清单中。 (5)设备的实物承接查验,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管承接查验清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行承接查验，承接查验结果记录在设施、设备接管承接查验清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料承接查验：根据承接查验计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管承接查验应检索提交资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。 二、技术资料 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2.地质勘察报告。 3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。

前期物业管理服务合同范本

前期物业管理服务合同范本 Model contract of early property management service 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01

前期物业管理服务合同范本 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据服务合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 特别提示 一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用 《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部[1997]263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。 二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有 关问题的通知》（成房物[2000]第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门 备案。 三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。 前期物业管理服务合同（示范文本）说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签 约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建 设并出售的房屋。 本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开 发企业非自用和出租尚未售出的房屋。 本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款 后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理 企业签订。 6、对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需 要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系 我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。 我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。

然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。 一、当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。 归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。

县物业管理实施细则

县物业管理实施细则 物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下文是县物业管理实施细则,欢迎阅读! 第一章总则 第一节目的·依据 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照《抚州市物业管理实施细则》，结合本县实际，制定《资溪县物业管理实施细则》(以下简称《细则》)。 第二节概念·范围 第二条本《细则》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。 本《细则》所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。 本《细则》所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。 本《细则》所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。 第三条本《细则》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。

第三节原则·职能 第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。 第五条县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： (一)业主大会和业主委员会的业务指导; (二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理; (三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理; (四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉; (五)物业使用和维护的监督管理; (六)其他监督管理职责。 规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。 乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主 大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物 业管理与社区管理的相互关系。 社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 第二章业主、业主大会及业主委员会 第一节业主权利与义务 第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

天津市房地产管理局天津市住宅小区物业管理暂行办法

【发布单位】80203 【发布文号】 【发布日期】1996-11-10 【生效日期】1996-11-10 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网 天津市房地产管理局 天津市住宅小区物业管理暂行办法 （1996年11月10日） 第一章总则 第一条第一条为了加强本市住宅小区的物业管理，保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。 第二条第二条本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作，可参照本办法执行。 第三条第三条本办法所称物业管理，是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等，以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。 第四条第四条市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门，主要职责是： （一）贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章； （二）起草本市住宅小区物业管理的法规和规章，制定配套办法； （三）审查和管理物业管理企业的资质，颁发《物业管理资质证书》； （四）培训物业管理专业人员，颁发《物业管理岗位资格证书》； （五）指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。 各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。

第五条第五条规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处，按照各自职责，对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。 第六条第六条住宅小区推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，依照本办法作出规划，逐步实行物业管理。 第七条第七条物业管理应纳入住宅小区建设规划，规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。 第二章物业管理委员会 第八条第八条实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会（以下简称管委会）。 管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。 管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。 第九条第九条管委会的权利： （一）代表住宅小区内的房地产产权人和使用人，维护房地产产权人、使用人的合法权益；（二）制定管委会章程； （三）选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同； （四）审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施； （五）对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。 第十条第十条管委会的义务： （一）反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实； （二）协助物业管理企业落实各项管理工作； （三）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督； （四）接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

社区管理与物业管理的融合创新模式分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/9a4906570.html, 社区管理与物业管理的融合创新模式分析 作者：刘涛 来源：《中国市场》2018年第03期 [摘要]随着城市化进程推进，社区管理与物业管理在人们日常生活中重要性越来越高。传统社区管理由于管理方式的粗糙与笼统，管理效率低下。在这种情况下，社区管理需要充分融合，才能更好地发挥出效果。文章首先分析了社区管理与物业管理的现状和关系，然后对社区管理与物业管理的融合创新模式进行探究，以供参考。 [关键词]社区管理；物业管理；融合创新 [DOI]10.13939/https://www.wendangku.net/doc/9a4906570.html,ki.zgsc.2018.03.138 随着城市住宅小区越来越多，住户与物业之间的矛盾也在不断激化。加上很多社区管理提供的服务也难以满足住户的需求，为了让住户更加满意，需要不断创新管理模式，充分结合物业管理与社会管理的优点，让社区管理与物业管理水平更上一层楼，从而提高住户的满意度。 1 社区管理与物业管理现状 第一，物业管理掌握了居民的信息却难以解决问题，而社区管理则难以了解第一手的居民信息。[1]我国人口众多，社区管辖面积大，同时，由于之前对社区管理工作的重视程度不 够，社区管理部门严重缺乏工作人员。因此，难以准确掌握居民的各种需求。在日常生活当中，社区住户与物业部门联系较为密切，很多住户出现问题之后，第一时间想到的是找物业。而物业管辖范围比较小，能够获得住户的一手信息，但是物业管理部门权力不足，难以快速帮助住户解决问题。因此，想要提高物业社区管理服务，就应该结合社区管理与物业管理的优势，让两者共同作用。 第二，物业管理没有足够的外在推力，而社区管理内在动力不足。物业管理一般由公司或者中介部门承担，得不到社会和政府的支持与理解，缺乏足够的外在推力，导致物业管理部门容易陷入孤立无援的状态。而社区管理是一种互动式管理，需要上下有机结合，才能发挥出最大的效果。社区管理虽然有社会与政府的支持，拥有足够的外在推力，但是与居民的联系不够，严重缺乏内在动力。这种情况导致物业管理与社区管理独立开展时，两者管理效果均不明显，影响管理质量。 第三，物业管理与社区管理缺乏深度合作，遇到问题时，喜欢相互指责和推卸责任。物业管理与社区管理均为保证居民安全、为居民解决问题的重要部门，但是由于两者所属的部门不同，难以齐心协力地为居民解决问题。两者合作过于形式和表面，一旦遇到问题，两者则更容易相互指责与相互推卸。 2 社区管理与物业管理的关系

物业管理申请备案顺序

物业管理申请备案流程 本项目办理物业管理，需向高新区房管局提出申请，办理有关手续。办理手续流程如下： 一、提交建筑区划划分申请，提交《成都市建筑区划划分申请表》,取得《成都市建筑区划划分意见书》。 1、在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案，向高新区规划建设局城建处提出划分建筑区划的要求。 2、填报《成都市建筑区划划分申请表》。 3、还应提交下列资料（复印件应加盖鲜章）： （1）营业执照及资质证书（交复印件，验原件）； （2）土地使用批文或使用证明（交复印件，验原件）； （3）用地规划红线图（交复印件，验原件）； （4）建设工程规划总平面图（交复印件，验原件）； （5）其他所需文件、资料。 4、高新区规划建设局城建处自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知我公司。 5、高新区规划建设局城建处划分建筑区划后，出具《成都市建筑区划划分意见书》；我公司应当将意见书的内容包含在房屋买卖合同中，并在房屋销售现场公示。 二、取得《成都市建筑区划划分意见书》后，即可组织 进行物业招投标，申请招标备案。 1、填报《成都市物业服务招标备案表》。

2、提交《成都市物业服务招标备案表》时，需提交资料如下（资料应装订成册，复印件应加盖鲜章）： （1）开发建设单位营业执照（交复印件） （2）建设项目总平面图（交复印件，验原件）； （3）建筑区划划分意见书（交复印件，验原件）； （4）业主大会决定及相关资料； （5）招标公告或投标邀请书 （6）应当提交的其他资料。 3、行政服务事项时限5个工作日，取得招投标备案核准意见。 4、组织进行招投标。 三、招投标结束后，自确定中标人之日起15日内，持所需资料到市物业管理监督服务中心办理中标备案手续。 1、填报《物业服务招投标中标备案表》 2、填报《物业服务招投标中标备案表》的同时，应当提交下列资料（复印件应加盖企业鲜章）： （1）评标委员会的评标报告（原件）； （2）中标人的投标文件（原件）； （3）中标通知书（原件）； （4）应当提交的其他资料。 3行政服务事项时限：5个工作日，取得中标备案核准意见。 四、开发商零时的物业管理（如售楼部）由开发商自行安排无需办理备案手续。

天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法

于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的通知 【标题】关于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的通知【颁布日期】2009-10-30 【时效性】有效【实施日期】2009-12-1 【颁布单位】天津市发展和改革委员会天津市国土资源和房屋管理局【失效日期】2014-11-30 【内容分类】委局级-物业管理【文号】津发改价房地〔2009〕1100号 发布日期：2009-11-9 9:07:47 责编：作者： 各区、县物价局、房管局，各有关单位： 现将修订后的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，并就有关事项通知如下，请一并贯彻执行。 一、本《办法》实施后，新建和物业服务合同已到期的普通住宅小区确定物业管理服务标准和收费标准的，应当按照本《办法》的规定执行。 二、本《办法》实施前，已成立业主大会且物业服务合同未到期的普通住宅小区，经业主大会同意可以按照本《办法》的规定，由业主大会与物业服务企业协商确定新的物业管理服务标准和收费标准，并签订新的物业服务合同或补充协议；也可以继续执行原物业服务合同约定的物业管理服务标准和收费标准。待合同到期后，业主大会与物业服务企业应当按照本《办法》规定，协商确定新的物业管理服务标准和收费标准，并签订物业服务合同。 本《办法》实施前，尚未成立业主大会的普通住宅小区，仍按原物业管理服务标准和收费标准执行。待成立业主大会后，由业主大会与物业服务企业按照本《办法》规定，协商确定新的物业管理服务标准和收费标准，并签订物业服务合同。 未经业主大会同意物业服务企业不得自行提高收费标准。 三、廉租住房小区和整修后实行物业管理服务的旧楼区，物业管理服务费仍按照现行有关规定执行。 四、各级价格主管部门和物业管理行政主管部门，要按照各自职责，加强指导和监督，认真组织好新《办法》的贯彻和执行，及时掌握执行情况。执行中的问题，请及时向我们反馈。 二〇〇九年十月三十日 天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法 第一条为了规范我市普通住宅小区物业管理服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）和《天津市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定

浅析社区管理与物业管理的关系

浅析社区管理与物业管理的关系与 发展现状 一、社区管理与物业管理的概念 １、社区管理的概念 “社区”是社会学中的基本概念，一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。其基本构成要素有四个方面： （一）、相对稳定的人文区位意义上的地域。特定的区域不仅是社区成员活动的基本空间场所，而且社区成员的活动方式乃至思想感情也都被打上区域的烙印和特征。 （二）、是一定规模和具有同质性的人口。社区人口主要表现为人口的数量规模和分布，以及人口的素质构成。以职业因素等为主的同质性的人口素质构成很大程度上决定了社区的类型。 （三）、是以横向分布和联系为主要特征的组织结构。社区作为一个社会实体，是由一些群体和组织构成的。社区结构既体现了社区内各种群体、组织的分布状况及其相互之间的关系水平，并且在很大程度上反映出社区发展的水平。 （四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式。基于社区的共同利益、面临的共同问题和共同需要，每一个社区都会形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。

正因为社区的这些特征，决定了社区管理的特性及其重要的意义。所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。在我国，社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。其具体的背景：一是我国社会发展战略的调整。即由经济增长转向社会全面进步的发展观的形成；由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。二是市场经济体制改革的深化，对重铸新型社区结构，加强社区管理有着迫切的需求。三是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移，赋予了社区管理以充分的条件。 ２、物业管理的概念 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业区域内的房屋、设施、场地等进行的统一的、专业化的管理活动，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：一是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。二是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管

物业管理手册范本

物业管理手册 第一章、物业管理常规服务 一、物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的日常维护和管理； （二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）管理区域内交通秩序的维护； （五）管理区域内人居生活基本的水、电、暖等供给与维护； （六）管理区域内其它需要协助、协调管理事项的服务； （七）代收、代缴费用工作； （八）物业档案资料的管理。 二、物业服务时间 （一）办公室服务时间：周一至周六早8：00-12：00；午14：00-18：00；周日休息，特殊情况可电话联系； （二）门卫安全服务时间：全天24小时服务，节假日照常。白天实行交替值班，夜间实行坐班和巡查值班； （三）常规维修、维护时间：常规例行检查维修；预约维修、维护；紧急情况下即时维修、维护； 三、物业服务人员 安全保卫、清洁卫生、绿化养护、水电维修、办公室及后勤均设有专职人员，员工都有相应的从业岗位证书，有相应的工作牌。 第二章、公共秩序 一、宠物饲养

（一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业登记备案； （二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼宠物袋内；请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物；请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。 （三）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。 （四）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理； （五）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医； （六）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。 二、高空抛物 （一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。 （二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。（三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气预报，请注意关好门窗。 三、噪音控制 （一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关小家中电视、音响的音量，尽量降低家庭娱乐所产生的噪音；

小区物业管理规范

小区物业管理规范 1

为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《业主大会规程》及有关法规、规章、规范性文件制订本规约。本规约对物业区域内全体业主均具有约束力。 第一章总则 第一条、坐落位置：福州市鼓楼区洪山镇文林路43号 第二条、本物业区域内的所有业主应共同遵守物业管理有关法规、政策和规约规定，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定；积极主动地维护小区的各项利益，相互保障小区内的业主们的生活、工作不受她人干扰，安全不受威胁；遵守本规约以及业主大会、业主委员会制定的管理细则及各项管理规章制度；同时，业主应保证其共居人、承租人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业并承担连带责任。第二章业主权利和义务 业主权利： 第三条、业主对其名下的物业享有占有、使用、收益和处理权；第四条、按照物业服务合同的约定，业主享有接受物业服务企业提供服务的权利； 第五条、业主有权参加业主大会，并享有业主委员会委员的选举权与被选举权；业主对业主大会的各项议题享有表决权；业主有权监督业主委员会及物业服务企业的工作，并对业主委员会、物业服务企业就本物业的有关问题提出合理意见、建议和要求。

第六条、业主有权按照有关规定进行其名下物业自用部位的装饰维修；有权自行或聘请她人对其物业自用部位设施设备进行维修、维护；并有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设施、设备的状况、建议物业服务企业及时修缮； 第七条、业主有权监督物业服务企业收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定和期限，公布业主委员会经费及物业服务企业费用的使用情况和收支帐目； 第八条、业主有权要求异产毗邻部位的其它维修责任人承担维修养护责任，对方拒不维修并造成业主或她人损失的，可向业主委员会投诉直至申请有关部门调解、仲裁或诉讼； 第九条、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有决策权、知情权和监督权； 第十条、业主有权监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 第十一条、法律、法规规定的其它权利； 业主义务： 第十二条、业主应遵守国家相关法律、法规、政策和本规约的规定；遵守业主大会、业主委员会依照有关规定和本规约订立的本物业服务区域内的规章制度；并积极参加业主委员会的建设和活动。 第十三条、业主应执行业主大会及业主委员会经过的相关决议；第十四条、空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不得

物业痕迹管理

物业痕迹管理 常常听到同行或者是物业前辈说这样一句话，物业管理其实就是痕迹管理，那么痕迹管理到底包括哪些内容呢？所谓“痕迹管理”可以分为二个部分：一是做任何事情都要有文字记录；二是在现场要留下管理“痕迹”。 一、健全各项记录表格 我们物业服务人员整天忙忙碌碌，要是没有做好记录，日复一日、年复一年也不知道我们究竟做了些什么事情，日常管理记录表格可以将我们的管理“痕迹”记录下来；另一方面健全各项管理记录和表格也是为了发生事故后便于追溯，找出事故责任人和防止同样事故的再次发生，也是作为规避责任与风险的一种自我证明方式。 常用的必要记录表格有下面几种类型： 1、验收记录 各类设施设备交接验收记录表格，包括钥匙的移交清单等。设备验收时存在的问题记录在相应的《工程缺陷》表格中，并经施工方和业主方确认，以便整改以后的再验收或者设备出现故障时的责任追究。 2、运行记录 运行记录可以分为项目的运行记录和设备的运行记录二部分。项目运行记录包括如《业主（或租户）的入户登记表》、《业主（或租户）用电记录表》、《客户信息受理记录》、《现场施工人员登记表》

等等除设备运行以外的记录表。设备运行记录包括物业设施设备在运行中的正常或异常，各类表计的读数记录表格等。如：《变电所值班运行记录》、《空调机房值班运行记录》、《中央控制室值班运行记录》、《突发事件记录及处理结果》等。 3、巡检记录 随着新项目越来越多自动化、智能化设备的应用，很多的设施设备处于自动运行、无人值守的状态，这就需要我们加强巡检，提早发现故障苗头、及时解决故障问题。如：《水泵房巡检记录》、《消防设备巡检记录》、《电梯日常巡视记录表》等等。 4、访客登记 建立访客登记制度，对进入本物业管理区域内的访客实施有效的管理和服务。关键和重要部位都应该设有《来访人员登记录》，如：服务前台、配电房、中央控制室等。 5、工作日志 各个部门（每个管理员）都要建立部门（自己）的《工作日志》，把这一天完成的主要工作，成绩和存在的问题等记录在案。把设备验收记录、运行记录、巡检记录和访客登记以外的事件记录在《工作日志》之中。 6、设备台账 各项目通过建立台账，使得设备的基础管理、设备使用、维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的安全管理等一目了

物业管理细则

XX市物业管理实施细则 为认真贯彻执行《XX市物业管理实施办法（暂行）》（简称办法），促进全市物业管理工作规范有序运行，特制定实施细则： 一、物业用房及附属设臵设备的配臵 1. 新建物业，开发建设单位应当按照“办法”规定配臵物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于20平方米。 物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房地产管理部门依法办理房屋产权登记手续。 2．住宅小区内配套建设的商业网点、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。 3．住宅小区内规定用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定，属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。 占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，开发建设单位不得销售。 4. 用地面积15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站（垃圾房），有居民休闲健身场所的应当配套建设一座公共厕所。

5.开发建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现房销售备案前，应落实前期物业服务。并将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市房管局备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 二、前期物业管理与物业交付 1．开发建设单位应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。 有下列情形之一的，经市房管局批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业： （1）投标人少于3人； （2）总建筑面积少于2万平方米。 2.开发建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。 3．开发建设单位应在物业交付15日前，按住建部“物业承接查验办法”，在市物业主管部门、业主的监督下，同前期物业服务企业完成物业承接查验工作，并报市房管局备案。 4.前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。 5.前期物业服务企业,可以接受开发建设单位的委托,协助开发 建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。 6.开发建设单位应当在市房管局、街道办事处（乡镇人民政府)的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)业主名册； (5)物业服务用房及配套设施的产权清单； (6) 物业管理必需的其他资料。

物业管理前期承接查验表格模板

__________物业承接查验协议书 甲方（）： 乙方（）： 为维护业主的合法权益，明确甲乙双方责任，根据国务院《物业管理条例》、《物业承接查验办法》及省市相关政策规定，甲乙双方对（项目名称）的承接查验事宜，达成如下协议： 第一条承接查验内容 一、基础资料移交：甲方已依法向乙方移交如下资料： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、； 6、； 7、； 8、； 9、；

业交付使用后日内向乙方移交。 二、现场查验：查验范围为物业服务用房、设备设施用房、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产。 1、共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 2、共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及

物业服务用房等。 3、共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、（安防设备）消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。 二、物业共用部位、设施、设备的查验结论： 经乙方查验，甲方确认，上述物业共用部位、设施、设备存在的问题如下： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、； 6、； 经甲乙双方协商一致，就存在的问题确定解决方法如下： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、； 6、； 第二条承接查验及交接时间 一、现场查验时间：年月日至年月日

二、物业交接工作： 物业交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，由甲乙双方共同签章确认。 甲方将物业服务用房、共用部位、共用设施设备交接给乙方，按方式： 1、现场查验后即交接给乙方，不合格项目甲方另行整改； 2、现场查验合格双方办理交接手续后交付乙方。 第三条承接查验标准 承接查验标准：经规划部门批准的规划设计方案和经设计部门批准的建设图纸资料，及国家强制性法规和规范文件。 第四条不合格项目解决方法 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由甲乙双方参加查验的人员签字确认，报房地产行政主管部门做为备案材料之一。 承接查验不合格项目，按以下方式解决： （1）存在人身安全隐患的，甲方于查验后7日内整改完毕； （2）物业共用部位、共用设施设备功能不能正常使用的，甲方于查验后15日内整改完毕； （3）物业共用部位、共用设施设备质量及数量不符的，甲方应出示具有相关资质等级的设计单位或主管部门出具的变更说

浅谈物业管理与社区服务的关系

浅谈物业管理与社区服务的关系 物业管理与社区服务既有区别又相互联系，弄清二者之间的区别与联系，对物业管理企业正确处理好物业管理与社区服务的关系，兼顾物业管理主业与社区服务的双重任务，促进物业管理和社区两个文明建设事业的共同发展，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一具有十分重要的意义。 一、物业管理与社区服务的区别与联系 1、物业管理与社区服务的区别 物业管理与社区服务的区别主要表现在以下几个方面：（1）基本涵义上的区别，所谓物业管理是指：物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、治安、交通和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整洁，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。所谓社区服务是指：社区服务单位（包括街道办事处、居委会、社团组织、企事业单位、物业管理企业等），为了满足社区居民日常生活需求，并为他们提供一种基础性保障和福利性照顾等，而开展的各种有偿和无偿性的便民利民服务。（2）实施管理与服务组织机构的区别。物业管理服务，是由物业管理企业（公司）负责开展和实施的，凡在物业管辖区内的一切涉及到物业管理方面的项目和内容都由物业管理企业（公司）统一领导、统一计划、统一安排、统一落实，参与物业管

理有组织机构是单一的。而社区服务，是由参与社区服务的单位共同负责开展和实施的。目前，虽然主要由社区街道、居委会、社团组织通过建立各种服务机构来开展和实施社区服务工作，但为了充分挖掘社区资源，调动社区内一切积极因素，共同满足社区居民日常生活需求，共创文明社区和文明城市，社区范围内的企事业单位、物业管理企业等也可以发挥自身的优势，通过独立和联合建立各种服务机构，积极开展和实施社区服务工作，因此，参与社区服务的组织机构是多方面的。（3）服务对象的区别。物业管理的服务对象是物业管理企业所接管区域内物业所有权人和使用人，其物业管理服务的对象具有局限性。是受物业所有权人和使用人的委托，通过双方签订物业管理委托合同，在确定物业管理企业与物业所有权人（业主）各自的权利和义务关系的基础上，为物业所有权人（业主）提供各种物业管理方面的服务。物业管理企业为物业所有权人（业主）提供物业管理服务和业主接受物业管理服务等方面存在一种契约关系，并受这种契约关系的制约。而社区服务的对象是社区范围内所有的居民和用户，不仅包括物业管辖区内的物业所有权人和使用人，而且包括不属于物业管辖范围的居民和用户，以及暂住和流动人口，社区服务的对象比较广泛。社区服务的服务方和被服务方，在提供服务和接受服务等方面是自愿的，不受物业管理委托合同这一契约关系的制约。（4）服务内容的区别。物业管理的服务内容，主要包括物业管理企业辖区内房屋建筑的维修养护管理，房屋设备维修养护管理，环境绿化管理，环境卫生管理，治安管理，道路车辆管理等。物业管理企业在提供这些服务方面

物业管理的服务范围及实施标准

物业管理的服务范围及实施标准 在物业管理区域内，物业部门应实行全年365天、每天24小时服务，营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。提供的物业服务包括以下内容，并应达到约定的质量标准： 一、物业共用部位的维修、养护和管理服务； 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 1、物业部门对共用部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。 2、房屋立面、公共楼道及区内无堆放杂物现象。 二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务； 共用设施、设备是指共用的上下水管道、电梯、扶梯、供电线路、中央空调管路、消防设施、走廊、路灯、池、井、公益性文体设施、共用设施设备用房等。 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案，设施设备标志齐全、规范，责任人明确。 2、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，并根据检查情况，按规定组织维修。 3、配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。 4、消防设施设备完好，消防通道畅通。 5、物业人员维修需要进入乙方租赁物业内时，提前通知乙方并在双方商定的适当时间进行维修和修缮工作，以使乙方的正常营业不受或少受影响或干扰；危及人身或财产安全的紧急情况除外。 6、全天24小时受理各种类型的报修、急修、抢修工作。接获报修需求后应持维修单到达现场，讲明内容后实施维修，完成后请业（租）户在维修单上签认。 7、报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。 一一小修急修及时率100％； 一一次维修合格率>90％； 一一维修服务回访率30％；

《社区物业管理与服务》复习范围(一)及参考标准答案(精)

《社区物业管理与服务》复习范围(一)及参考答案(精)

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复习范围(一 一、填空题 (每小题 2分,共 20分 1、以血缘为基础的社会,即人们常说的以 __家庭 _____为细胞的社会。 2、社区居民具有共同的 ___社会意识 ______。 3、社区管理对象包括地区性事务、社会性事务、群众性事务和 _公益性事务________。 4、业主委员会由业主大会产生,在物业管理区域内代表全体业主 对物业实施自治管理,它是依法成立的群众性自治组织,依据法律法规,具有 作为诉讼当事人的资格。 5、按照马斯洛的需要层次理论,人的需要从低级到高级排成阶梯,依次为:生理需要、安全需要、相属关系和爱的需要、尊重的需要和自我实现的需要。 6、单位制的功能有政治动员、经济发展和社会控制。 7、 1981 年,深圳市第一家专业性的物业管理公司—“深圳市物业 管理公司”挂牌,表明我国房屋管理体制开始发生变化。 8、社区建设的江汉模式的核心是转变政府职能。 9、《城市街道办事处组织条例》于 1954 年 12月 31日全国人民代 表大会常务委员会第四次会议通过。 10、全科医疗是社区卫生服务的基本特征和基本服务模式。 二、不定项选择题 (少选、多选不给分。每题 2分,共 20分。 1、首次将“社区”一词用于社会学研究的是德国社会学家(B 。 A. 费孝通 B. 滕尼斯 C.罗密斯 D. 帕克 3

2、下列选项中,属于社区环境管理要素的是( D 。 A. 马路的宽窄 B. 气候条件 C.讲座 D.电力 3、 ( A 是社区存在和发展的基本条件。 A. 社区管理主体 B. 社区治安管理 C.社区发展 D. 社区民主政治建设 4、下列选项中, ( D 不属于社区卫生服务的范畴。 A. 社区疾病预防服务 B.社区医疗服务 C.社区计划生育服务 D.社区体育服务 5、在( C 国家普遍实行“政府主导型”这种社区管理模式。 A. 美国 B.德国 C.新加坡 D.日本 6、城市社区社会保障一般包括( ABC 。 A. 社会救济和医疗保险 B. 养老保险和优抚安置 C. 失业保险和社会福利 D. 社会教育和社会治安 7、在物业建成和出售前,应由谁负责首次选聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同? ( A A.房地产开发商 B.房地产行政主管 C.业主管理委员会 D.街道办事处 8、制约社区教育的因素主要有(ADE 。 A. 经济发展水平 B.技术手段 C.政治体制转变 D. 管理形式 E.传统教育观念 9、根据参与主体意愿的强烈程度,社区民主政治参与可分为( BC 。 A. 制度化参与 B.动员型参与 C.主动型参与 D. 非组织参与 10、现代物业管理企业应该是具有独立法人资格的 ( D A. 行政机关 B.事业部门 C.社会团体 D.经济实体 三、简答题 (每小题 7分,共 21分 4