土地使用权案例分析

符学经诉澄迈县福山镇迈岭管区文塘村等青苗赔偿费案

作者：摘自《人民法院案例与评注》民事卷五

符学经诉澄迈县福山镇迈领管区文塘村等青苗赔偿费案

焦点问题：承包期间，土地被政府征用，政府补偿的青苗款应属谁所有？

裁判要旨:

承包期间，承包人有权处分林木，故林木补偿款应属承包人所有。考虑到林木属再生林，政府征用以后，给发包人也造成一定损失，承包人同意青苗补偿款与发包人均分，各得50%，并不违反法律规定。

【案情】

原告（上诉人）：符学经。

被告（被上诉人）：澄迈县福镇迈领管区文塘村。

第三人（上诉人）：何文芳。

原告诉称：我和第三人于1995年5月与两被告签订100亩林木的承包合同，年限三年，承包金为8000元。合同订立后，已向两被告缴纳60%的定金4800元，两被告各得2400元。1996年1月，国家建设高速公路，征两本人的承包林木23亩，国土局赔偿青苗款33400元，全部汇入两被告帐户，经多次协商得不到解决。请求法院依法将该款全部判归承包人并由两被告支付该款的利息及承担案件受理费。

两被告辩称：原告和第三人的诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据。应按福山镇政府的意见，解除承包合同，驳回原告的起诉。请求法院依照征地补偿的有关规定给予裁定。

第三人述称：我经迈岭村、符学经的邀请，于1995年3月与两被告签订小叶按林木承包合同，我出资金我，符学经负责管理。承包时间为三年，数量100多亩，承包金8000元，合同签订后，我们已向两被告缴纳了60%的定金4800元，余下款项三年后砍伐完毕再付。林木被国家征用，青苗赔偿款应属于我们承包者。请求法院依法判决。

【审判】

（一）一审情况：

澄迈县人民法院经公开审理查明：原告和第三人于1995年3月与两被告签订100亩林木承包金炙8000元，合同签订后，原告和第三人向两被告缴纳了60%的定金4800元，两被告各得2400元。合同履行期间，1996年1月，其承包的林木26.789亩被国家征用，每亩赔偿人民币1000元，共计赔偿26789元，澄迈县国土局已将这笔款拨付给两被告在福山邮电局的帐户。原告及第三人得知后，多次提出与被告协商，福山镇司法助理主持调解无效。原告遂向法院起诉。

以上事实有以下证据证明：

（1）原告与两被告签订的林木承包合同。

（2）原告向被告支付承包金的收据。

（3）福山邮电局出具的存款凭证。

（4）当事人的陈述。

澄迈县人民法院认为：原告和第三人与两被告签订的林木承包合同是有效的。在合同履行其间，因国家建设高速公路需要，承包林木被征用，征用后按有关标准给予赔偿。考虑该林木属于长期性再生长植物，国家征用使两被告所受损失较大，青苗赔偿费应多分给两被告。澄迈县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十六条的规定，作出如下判决：

青苗款26789元的30%归原告符学经所有，70%归两被告所有。

诉讼费人民币1336元，由原告负担。

（二）二审情况:

1．上诉人符学经、何文芳上诉称：原审判决青苗款30%归其所有错误，要求判决青苗款的70%归其所有并要求两被告支付相应的利息。

2．被上诉人文塘村、迈岭村以原审判决基本正确为由进行答辩。

海南中级人民法院经审理，在一审查明事实的基础上进一步查明：林木承包合同是由上诉人符学经与两被上诉人签订的。承包金由两上诉人支付。其林木承名合同约定：合同生效后，上诉人符学经应交承包款的60%即4800元给两被上诉人，余款在承包期满再付清；承包期间，上诉人需要砍伐，须交全部承包金；承包人不得把承包权转让，承包期满，下伐树林所有权属被上诉人。二审期间，两上诉人将余下的3200元承包金等付给两被上诉人。经本院调解，两上诉人同意青苗赔偿款26789元与两被上诉人均分，各得50%，被上诉人不同意，调解无效。

上述事实除一审证据外，有被上诉人承认上诉人已支付余下3200元承包金的陈述为证。

海南中级人民法院认为：上诉人符学经与两被上诉人签订的林木承包合同，符合法律规定，属有效合同。合同签订后，两上诉人依法向两被上诉人支付完承包金，故林木所有权在合同约定期间内应属上诉人符学经所有。1996年1月，国家因建设需要征用了26.789亩林地，并赔偿青苗损失费26789元，应属上诉人符学经所有。二审期间，上诉人符学经同意青苗补偿款26789元的50%归被上诉人所有，50%归其与何文芳共有，可予照准。原审判决70%归被上诉人所有，30%归上诉人符学经所有，没有法律依据，应予变更。上诉人上诉有理，应予支持。

海南中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

变更原判为：青苗补偿款26789元的50%归上诉人符学经、何文芳共有，50%归被上诉人文塘村、迈岭村共有。限被上诉人在接到本判决书之日起十天内将13394.50元支付给上述人符学经、何文芳。

一、二审案件受理费各1336元，由上诉人符学经、何文芳与被上诉人文塘村、迈岭村

各负一半。

【评注】

本安是基于农村承包合同而引起的青苗补偿款纠纷。从农村承包合同的法律特征看，双方签订林木承包合同符合农村承包合同的法律规定，一、二审认定合同有效正确。本案争执的焦点是：承包期间，林地被政府征用，政府补偿的青苗款应属谁所有。对此，双方在合同中没有具体约定，但合同中约定，上诉人需要砍伐，须交全部承包金我。二审期间，上诉人已支付完承包金，被上诉人也予以接受，说明双方已按合同约定合部履行。因此，承包期间，上诉人有权处分林木要，故林木补偿款应属上诉人所有。考虑到该林木属再生林，政府征用以后，给被上诉人也造成一定损失，上诉人同意青苗补偿款与被上诉人均分，各得50%，并不违反法律规定。二审据此判决是正确的，体现了公平合理的原则。

【法律依据】

《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日是）

第二十六条第一款土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

我国当前的国有土地使用权取得方式

题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》

中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用权租赁协议(样式一)实用版

YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日

土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：

土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

国有土地使用权转让合同广州市公开交易方式

国有土地使用权转让合同 易方式） 第一条订立合冋双方当事人 转让方（以下简称甲方）： 法定代表人：身份证号码 身份证号码 身份证号码 委托代理人：身份证号码 受让方（以下简称乙方）： 法定代表人：身份证号码 身份证号码 身份证号码 委托代理人：身份证号码 甲方根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》的有关规定，在广州市房地产交易中心通过公开交易方式转让土地使用权，乙方依照规定程序参与竞买，并经广州市房地产交易中心确认，成为竞得人。为明确有关转让事项，甲乙双方本着平等和自愿的原则，经友好协商，达成如下合同条文，以共同遵守。 第二条转让土地基本情况 2.1 国有土地使用证号： _____________________________________________________________________ 2.2国有土地使用权岀让合同书号：_____________________________________________________________ 2.3地号：___________________________________________________________________________________ 2.4土地所在位置：__________________________________________________________________________ 2.5土地用途：______________________________________________________________________________ 2.6土地面积：______________________________________________________________________________ 2.7建筑面积：_______________________________________________________________________________ 2.8现状：___________________________________________________________________________________ 2.9抵押情况：_______________________________________________________________________________ 第三条公开交易情况和结果 3.1公开交易方式：___________________________________________________________________________ 3.2公开交易期限：___________________________________________________________________________ 3.3成交确认书编号：_________________________________________________________________________

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

土地使用权租赁合同

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土地使用权租赁合同(正式版) The Purpose Of This Document Is To Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承 租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使 用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应 当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者 将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使 用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后， 方可将土地使用权出租； (3)土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物同时出租。反之,地上建筑物及其他附着物出租

时，其土地使用权也应当同时出租； (4)以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时，必须征得土地管理部门的同意,重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。 (5)土地使用权出租时，如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得市、县土地管理部门的同意,并办理土地用途变更登记; (6)土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。 土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租，应由出租人与承租人订立书面合同，并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。 请在此处输入公司或组织的名字 Enter The Name Of The Company Or Organization Here

非农集体土地使用权转让协议

转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。

5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日

广州市国有土地使用权转让合同

广州市国有土地使用权转让合同（公开交 易方式） 广州市国有土地使用权转让合同（公开交易方式）广州市国有土 地使用权转让合同（公开交易方式）第一条订立双方当事人 转让方（以下简称甲方）：__________________ 法定代表人：_________________________________ 委托代理人：_________________________________ 受让方（以下简称乙方）：___________________ 法定代表人：_________________________________ 委托代理人：_________________________________ 甲方根据《________ 》的有关规定，在_________ 房地产交易中 心通过公开交易方式转让土地使用权，乙方依照规定程序参与竞买， 并经_______ 房地产交易中心确认，成为竞得人。为明确有关转让事 项，甲乙双方本着平等和自愿的原则，经友好协商，达成如下合同条 文，以共同遵守。 第二条转让土地基本情况 仁国有土地使用证号：__________________________________________ 2.国有土地使用权出让合同书号：______________________________ 3.地号：_____________________________________________________

4.土地所在位置：_____________________________________________ 5.土地用途：_________________________________________________ 6.土地面积：__________________ 米 7.建筑面积：________________ 米，其中：非住宅____________ 平方米，住宅________ 平方米。 8.现状：已三通一平，有________ 套（户）需回迁安置，回迁 安置总面积为_______ 平方米，其中，回迁住宅_________ 平方米，非 住宅_______ 平方米，回迁日期为 _________ 年________ 月，每月应支 付临迁费、代管房租金除四害费等 _________ 元。 9 .抵押情况：_________________________________________________ 第三条公开交易情况和结果 1.公开交易方式：公开挂牌转让国有土地使用权 2.公开交易期限：________________________________________ 3.成交确认书编号：______________________________________ 4.转让份额：____________________________________________ 5.成交价格：人民币_______ 元,大写人民币___________________ 元整。 第四条甲方保证本合同第二条所述内容真实，保证土地权属清 晰，符合法律法规规定的土地使用权转让应具备的条件。 第五条甲乙双方完全认可公开交易情况和交易结果，甲方同意按公开交易成交价格和转让份额将土地使用权（含地上建筑物、附着物）转让给乙方，乙方同意接受。

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

土地使用权在取得时所需的材料

土地使用权在取得时所需的材料 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 ▲一、土地使用权在取得时所需的材料 1、土地登记申请书; 2、单位设立证明、法定代表人的证明或者是个人身份的证明和户籍的证明; 3、出具土地权属来源的相关证明，属于共同使用一宗土地的情况，还须要提交共有人的共同使用该宗土地的约定或者协议等相关资料; 4、地上的建筑物和其他的附着物的合法产权的证明;

5、法律、法规、规章规定所需要提交的其他文件的资料。 ▲二、获得土地使用权的方式有哪几种 (一)以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 (二)以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、

土地使用权租赁协议范本正式版

YOUR LOGO 土地使用权租赁协议范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用

土地使用权租赁协议范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号 《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务，订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的

集体土地使用权转让合同范本(标准版).docx

编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日

转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。

六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日

广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法

【发布单位】81905 【发布文号】穗府[1989]46号 【发布日期】1989-05-03 【生效日期】1989-06-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网 广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法 （穗府（1989）46号一九八九年五月三日） 第一章总则 第一条第一条为合理使用和保护土地，加强广州市城市国有土地管理，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》和《城市规划条例》，制定本办法。 第二条第二条广州市市区城镇国有土地的使用权（有以下简称土地使用权），按本办法的规定实行有限期、有偿地出让和转让。土地使用权有偿出让和转让期间，所有权仍属国家所有。 第三条第三条土地使用权有偿出让，是指广州市人民政府（以下简称市政府）将市区内的城镇国有土地使用权有限期、有偿地转移给受让人。 土地使用权转让，是指有偿出让取得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用期限内，将全部或部分土地使用权以出售、出租、交换、赠与或继承等方式转让给他人。 地下埋藏的各类自然资源、埋藏物、隐藏物等属于国家所有，不在土地使用权有偿出让和转让范围内。 第四条第四条市政府对广州市市区内国有土地实行统一管理，授权广州市城乡建设委员会（以下简称市建委）作为市区城镇国有土地使用权出让和转让事务的主管机关（以下简称出让主管机关），会同广州市城市规划局（以下简称市规划局）、广州市房地产管理局（以

下简称市房地局）组织实施市区城镇国有土地使用权的出让和转让工作。 第五条第五条土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国的企业、其他经济组织或个人。但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国 家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。 第六条第六条有偿出让和出售、出租或交换土地使用权，当事人双方应鉴订合同。 第七条第七条本办法规定应交纳的有关价款或税费，均以人民币计价结算，也可以按当 日人民币牌价汇率折合外汇结算。 第八条第八条土地使用权有偿出让和转让的权益登记，由市房地局负责。经审核后，由 市房地局发给国有土地使用权证或国有土地他项权证，登记资料允许公开查阅。 第九条第九条受让人在取得使用权的土地上进行各项经营活动，应依法向广州市有关部 门办理申请报批手续。 第十条第十条土地使用权受让人的各项合法权益受国家法律保护。 第二章国有土地使用权出让 第十一条第十一条土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由出让主管机关（出让人）与受让人鉴订，受让人须按合同的规定缴纳土地使用权价款和有关税费，并向市房地局办理 登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权。 第十二条第十二条出让使用权的地块，必须是权属明确的国有土地；有明确的用途、使 用期限和规划设计要求。

“土地使用权、不动产、在建工程出资模式”案例分析

房地产项目资产重组之三：“土地使用权、不动产、在建工程出资模式”案例分析 2013-07-11 09:03:33来源：纳税服务网作者：李森【大中小】添加收藏 案例背景介绍 辉安国际房地产开发有限公司是一家从事商业地产开发、住宅地产开发的小型房地产开发公司，公司在过去的10年里已经成功开发了多个商业及住宅项目。公司在一年前通过“招拍挂”的方式取得一块商业用地（B土地）。B土地地理位置优越，位于城市商业区。当地政府为鼓励本市商业、服务业的发展，特出台了“对高档酒店、商场建设用地土减免部分土地出让金”的优惠政策。B土地建设规划为五星级酒店、商场、写字楼，符合本地政府的优惠政策的规定。辉安国际房地产开发有限公司在享受当地政府减免部分土地出让金后，实际支付的B 土地地价款及相关税费为100?000?000元。由于房地产开发行业持续的销售低迷，辉安国际房地产开发有限公司资产流动性受到了严重的影响。公司已经没有大量资金继续进行B土地的后续开发工作及五星级酒店的筹建工作。辉安国际房地产开发有限公司股东会决定通过资产重组引入资金方进行合作开发，开发完成后共同经营五星级酒店及持有型物业。 辉安国际房地产开发有限公司预算部、工程部、资金部、酒店筹建部对该土地使用权的开发资金总量及酒店筹建资金总量进行了详细的预测，预测开发资金缺口为250?000?000元。通过对B土地周边近1年的土地成交情况调查，B 土地经当地的评估师事务所评估的土地市场价值为150?000?000元。 辉安国际房地产开发有限公司与京彩时代酒店投资管理有限公司进行多轮谈判后，双方最终决定以“土地使用权出资模式”完成资产重组，并进行后续的合作开发、酒店管理。本次资产重组的思路为：辉安国际房地产开发有限公司以B土地的土地使用权作价出资，京彩时代酒店投资管理有限公司以货币出资，双方共同出资设立京辉国际房地产开发管理有限公司，辉安国际房地产开发有限公司将其持有的B土地作价150?000?000元进行出资，京彩时代酒店投资管理有限公司以货币资金250?000?000元出资，共同设立京辉国际房地产开发管理有

浅议土地使用权取得时间的界定

浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设

起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让

国有土地使用权租赁管理办法

国有土地使用权租赁管理办法 第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法（试行）。 第二条国有土地使用权租赁（下简国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租 金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地 租赁。 第三条对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用；对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域 内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。 第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当

包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和 义务等。 第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。 第七条国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社 会监督。 第八条国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 采用短期租赁的，按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整 的时间间隔和调整方式。 第九条国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，

集体土地使用权证明书

集体土地使用权证明书 篇一：集体土地使用证明 证明 图号：，地号：，用地面积，建筑占地：，现提供给 特此证明 年月日 篇二：土地使用权属证明 土地使用权属证明乡(镇) 村 申请人性别出生年月婚否 现有家庭人口情况姓名性别出生年月与申请人关系婚否是否农业工作单位现有住宅(处) 占地面积(平方米) 申请 理由 申请人：年月日 申请间数拟选地点 (村内外) 旧宅基地新划 宅基地 申请面积 (平方米) 东西长米耕地平方米 折合平方米其中：

南北宽米非耕地平方米 四至 签字东至南至 西至北至 平面图比例尺：1：500 村民代表意见年月日 村委会意见 (盖章) 年月日乡镇政府意见 (盖章) 年月日 国土局意见经办人：年月日局长意见 (盖章) 年月日 审核人：年月日 主管局长：年月日 县政府 批示 (盖章) 年月日 批准文号：沧政农宅字[200 ] 号 农村建房宅基地 申 请 书 县人民政府制 说明 建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村

民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格。 申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。 农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡(镇)政府。 申请书封面批准文号，由批准机关填写。 此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。 申请 沧县国土局： 土地所： 我是村村民，全家口人，现有住房处，因 需申请新宅基一处，东西长米，南北长米，面积平方米，请予以批准。 附：现有宅基地情况一览表 内容 处数持证人(现居住者) 审批文(证)号面积(平方米) 第一处

广州市国有土地使用权转让合同(公开交易方式)

广州市国有土地使用权转让合同（公开交易方式） 第一条 订立合同双方当事人 转让方（以下简称甲方） 法 定 代 表 人 : ________________________________________ 人 : _______________________________ 受让方（以下简称乙方） 法 定 代 表 人 : ________________________________________ 人: ________________________________ 甲方根据 《 ____________ 》的有关规定 ,在 ________________________ ________ 房地产交易中心确认 ,成为竞得人。 为明确有关转让事项 ,甲乙双方本着平等和自愿 的原则 ,经友好协商 ,达成如下合同条文 ,以共同遵守。 第 二 条 转 让 土 地 基 本 情 况 1．国有 土地使用证 号 : ____ 2． 国 有 土 地 使 用 权出让合同书 号 3 ．地 号 : ____ _______ 4 ． 土地所在位 置 :___ _ 5 ． 土地用 途 : _____ ____ 6 ．土地面 积: _____ ___________ 平方米 7．建筑面积 : _________________ 平方米 ,其中 :非住 宅 平方米 ,住宅 ____ __ 平方米。 8． 现状 :已三通一平 ,有 __ ____ 套（户）需 回迁安置 ,回迁安置总面积为 ________ 平方米 ,其中 , 回迁住宅 ____ __ 平方米 ,非住宅 平方米 ,回迁日期为 _ _______ 年 ______ __月,每月应支付临迁费、 代管房租金除四 害费等 __ ______ 元。 9． 抵押情况 : ________ 第三条 公开交易情况和结果 1．公开交易方式 :公开挂牌转让国有土地使用权 2． 公 开 交 易 期 限 : ___________________________________ 3 ． 成交 确 认 书 编 号 : _______________________________________ 4 ． 转 让 份 额 : __________________________________________ 5．成交价格 :人民币 ____________ 元 ,大 写人民币 ________________ 元整。 第四条 甲方保证本合同第二条所述内容真实 ,保证土地权属清晰 ,符合法律法规规定的 土地使用权转让应具备的条件。 第五条 甲乙双方完全认可公开交易情况和交易结果 ,甲方同意按公开交易成交价格和 转让份额将土地使用权（含地上建筑物、附着物）转让给乙方 ,乙方同意接受。 第六条 依照有关规定 ,全额转让的 ,由受让方单独获取国有土地使用权 ,领取国有土地 使用证 ,并履行出让合同 ; 份额转让的 ,由转让方和受让方共同拥有国有土地使用权 ,领取国有 土地使用证 ,并共同履行出让合同 ;土地使用权设定抵押的 ,应取得抵押权人同意方可转让。 第七条 甲乙双方应依照有关规定 ,在规定的时间内向 ___________ 房地产交易中心提交 资料 ,办理交易手续 ,向相关部门交纳交易税费后 ,由乙方直接领取 《国有土地使用权交易证明 书》 ,并向土地管理部门申请土地权属登记。 第八条 除法律规定的免责因素之外 ,甲乙双方均应严格履行各自的职责 ,并依法承担违 约责任。 出现纠纷或违约行为 ,应本着实事求是的原则协商解决 ,协商不成时 ,甲乙双方同意通 过仲裁或法院判决（裁定）方式予以解决。 第九条 其他约定事项 1 ．土地转让时回迁安置义务的责任主体为受让人。 2．付款方式及期限 :《国有土地使用权转让合同书》签订后 5 天内一次付清。 3．移交 地块及项目的相关资料 : （1）《国有土使用证》 （2）《建设用地批准书》 （ 3） 《建设用地规划许可证》 （ 4）《设计要点批文》 （5）回迁补偿安置协议书 4．违 约责任 （ 1）甲方在收到全部成交款后 5 日内不能备齐有关资料给乙方办理交易过户及 房地产交易中心通过公开交易方式转让土地使用权 ,乙方依照规定程序参与竞买 ,并经 委托代理 委托代理