湛江市某住宅小区项目策划

湛江市怡和花园住宅小区工程策划书

一、工程总论湛江市怡和花园住宅小区是某开发公司在湛江市人民大道中

18号开发的普通商品房工程，小区总用地面积15000平方M，总建筑面积48000平方M，是住宅及配套商业完善的小区。该小区由本公司独立开发，工程的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位部分或租或售。本工程总投资7300万元，自有资金3500万元,向银行贷款3000万元，其他资金800万元。工程总开发成本7312万元,总销售收入9164万元，上缴税收及其他行政收费1000万元，总开发价值8614万元，开发商利润1300万元，开发商成本利润率17.8%。

二、工程简况湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号，西临人民大道，南边是规划路，东面是规划的大型住宅区，北边是原万里汽车公司的销售展场。交通便利，位置优越，环境优雅，是良好的商住用地。

二、工程市场研究

1、一般因素

湛江市,一个美丽的海滨城市，位于南海之滨，中国大陆的最南端，广东省的西南部。湛江市有着优越的地缘区位优势。湛江市地处广东、广西、海南三省区的交汇处，背靠中国华南和西南腹地，是中国西南各省区通往国外的主要出海口，亦是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亚洲太平洋经济圈中具有极其重要的战略地位。湛江市户籍总人口693.45万人，市辖区人口142万人。本市作为区域性中心城市，有优美的环境、完备的基础设施、良好的教育及医疗条件等，必将吸引市内外更多的居民进入市区投资、置业、居住，从而加大对房地产的需求。近年来市政府实施经营城市战略，盘活城市的有形和无形资产，广泛吸引国内外客商投

资开发和经营本市基础设施，必须促进房地产业的健康发展，将使商业营业性物业开发加快。同时，通过政府搭台、企业唱戏，举办各类经贸博览会、房地产洽谈会展销会等，提高城市品位和知名度，促使一大批投资工程的签订，外资、内联企业在湛江投资增多，必将增加对房地产的需求，刺激房地产业的发展。粤海铁路、广湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛铁路以及即将动工的海湾大桥等大型区域性基础设施建设，本市作为中心城市的作用将大大增强，对周边市县的影响扩大，特别是海湾大桥的建成，将使湛江市经济技术开发区的交通状况大为改善，城市基础设施建设速度加快，必然带动该区域房地产的快速发展。湛江市创建中国优秀旅游城市已通过国家验收组验收，目前又启动创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市，努力打造“南方港城，南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。

2、区域位置因素

随着湛江市经济开发区的经济区位重新定位，作为湛江未来的城市中心，湛江市经济开发区的地理位置十分优越，是金融、商业、文教、居住理想的黄金宝地。湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号，是我市繁华的金融中心及住宅新城区。对面是金碧花园、海关宿舍小区、泉庄农贸市场、南面紧靠霞山区，北面临近金融中心、市政中心，东面是规划的大型住宅区。八层往宅可观览海景，环境雅静，附近有政府机关、银行、海关、邮电、学校、幼儿园、市场、医院、高级酒店、大型娱乐场所、民航机场等。并已经省、市有关部门特许批准开发具有约700多M的地下温泉，是目前湛江市唯一具有地下温泉的居住区，也是较大的花园住宅小区。所以本小区拟商业用房与住宅用房为主，争取未来五年至十年内成为新的城市商业中心。

3、基础设施情况

（1）供水:市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。

（2）排水: 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨水、污水合流。（3）

供电: 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。（4）通讯:区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

三、工程总体规划技术方案随着城市化进程的不断加快，人们对烦嚣的城市

生活已经有点厌烦，人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往。我们可以引入现代化、智能化的设计，把它建成以“绿色—生态—健康”为主题的生态家园，以迎合“南方港城，南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。所以，我们的目标客户就锁定是收入较高的白领阶层。本小区的目标客户是收入较高的白领阶层，这些人需要一个好的居住环境，所以，本小区应该导入“绿色家园”、“生态家园”、“健康家园”等口号（这是以本小区确实是绿色、生态、健康为前提的）。同时，本小区也要适应社会的潮流，进行“智能化”的设计，使得其具备现代化。当然，上述的这些概念并不是什么新的概念，它们已经是被社会上的人所接受，但他们并没有说是过时了，他们恰恰是现在人们所向往的。湛江市怡和花园住宅小区工程建设拟定以多层、小高层为主，拟兴建五幢商住楼，全部采用电梯垂直交通方式。建筑面积为48000m2,形成低建筑密度、低容积率、绿化率高、配套设施完备的新型小区。其中：

把小区的目标表现得更加具体一点：

1、规划超前化。

第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施在5—10年内不落后；

第二，建筑规划符合当今时代的潮流；第三，建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，服务意识的超前化，；包括物业经管的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想”为出发点。这些都能体现了本小区的超前意识。

2、户型合理化。本小区的户型设置虽然说不上像有的开发商提出的所谓“无缺陷设计”（这是不切实际的提法），但是，本小区的户型绝对是合理、实用的。

3、建筑艺术化。在小区规划时，要求建筑的艺术化，包括建筑设计本身和整个小区的环境设计。

4、质量规范化。对于质量规范，本小区要求要达到国家的优良水平，这也是本小区敢于向购房者提出“三项承诺”的信心标志。

5、建材环保化。对于这个规范，不仅是本小区追求的一个目标，同时也是其他发展商想方设法要达到的目标。现在社会上到处都在讲环保，人们也喜欢环保，因此，本小区要迎合消费者的需求；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑的成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。

6、环境公园化。对于本小区，绿化率达到40%以上，再加上底层架空做成绿化休闲场所，所以实际上本楼盘的绿化率很高。本小区的中心花园面积超过4000平方M，本小区的住宅就像坐落在公园里一样。

7、生活科学化。也就是前面提到的，本小区导入先进的家居智能化设置，实现小区内信息网络化、经管有效化、家居智能化等。

8、社区人性化。对于这个规范，是本小区的一种理念，也是该小区的宣传主题之一。通过物业经管公司的桥梁作用，把广大住户紧紧联系在一起，使到整个小区充满着温馨、温暖的生活气氛。(未完)

某商业住宅小区策划实施方案

目录 前言 市场分析 产品定位 有效客层划分模式 销售主导策略 价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程 公司简介 合作基本方案 附：项目团队主要人员介绍 售楼处操作规范 售楼处工作制度 推案计划

前言 中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。 一、超级大战场的竞争形势 虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。 二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？ 三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围 这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的

范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。 我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。

第一部分：市场分析 一、杨浦区房产市场特点 1、热点集中 杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。 根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。 杨浦环内楼盘大部分见缝插针，规模较小，以同济绿园为代表，售价不断提升，使喜欢地段、讲究邻里品质的客户得到满足。 环内交易量居前的楼盘，成交价主要集中在4000-4400元/ m2，如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低，为4000元/ m2，目前已全部售完。 2、比价较低 与虹口相比，杨浦房产历来价格较低，具有价格优势，能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区的客户。杨浦区环内楼盘价格与虹口区环外部分楼盘售价相当。因此，外区特别是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。 预计虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地区的高档楼盘的推出影响，价格将有所上扬，打破目前与环外楼盘价格差不大的格局。

湛江市住宅小区项目策划书

湛江市住宅小区项 目策划书 湛江市怡和花园住宅小区项目策划书 一、项目总论 湛江市怡和花园住宅小区是某开发公司在湛江市人民大道中 18号开发的普通商品房项目,小区总用地面积15000平方米，总建筑面积48000平方米，是住宅及配套商业完善的小区。该 小区由本公司独立开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位部分或租或售。本项目总投资7300万元，自有资金3500万元，向银行贷款3000万元，其它资金800万元。项目总开发成本7312万元，总销售收入9164万元,上缴税收及其它行政收费1000万

元，总开发价值8614万元，开发商利润1300万元，开发商成本利润率17.8% 。 二、项目概况 湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号,西临 人民大道，南边是规划路，东面是规划的大型住宅区，北边是原万里汽车公司的销售展场。交通便利，位置优越，环境优雅，是良好的商住 用地。 二、项目市场研究 1、一般因素 湛江市，一个美丽的海滨城市，位于南海之滨，中国大陆的最南端,广东省的西南部。湛江市有着优越的地缘区位优势。 湛江市地处广东、广西、海南三省区的交汇处,背靠中国华南和西南腹地，是中国西南各省区通往国外的主要出海口，亦是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亚洲太平洋经济圈中具有极其重要的战略地位。湛江市户籍总人口693.45万人，市辖区人口142万人。本市作为区域性中心城市，有优美的环境、完备的基础设施、良好的教育及医疗条件等，必将吸引市内外更多的居民进入市区投资、置业、居住,从而加大对房地产的需求。近年来市政府实施经营城市战略,盘活城市的有形和无形资产，广泛吸引国内外客商投资开发和经营本市基础设施，必须促进房

住宅小区项目方案设计文本说明0808cg

禹宏·启城住宅小区项目方案设计 第一章建筑设计 一、设计依据 1、建设单位提供的数字化四线坐标及现状地形图 2、建设项目规划意见书和勘测红线图 3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002版） 4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 5、《住宅设计规范》（GB50096-2011） 6、《住宅建筑规范》（GB50368-2005） 7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 8、《建筑设计防火规范》GB50016-2006 9、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98） 10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ５００６７－９７） 11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010） 12、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005） 13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001） 14、现行的《蚌埠市城市规划管理技术规定》 15、《建设项目日照分析技术管理规则（试行）》（2005版） 16、《建筑工程面积计算规范》GBT/50353-2005 17、与本项目相关的国家、地方颁布的法律、法规、规范和技术标准。 二、项目概况 1、项目区位 本项目地块位于安徽省蚌埠市，东临中学西路，西接西外环路，南临健康路，北接禹王西路。交通十分便利，接近城西新城区中心，本小区和拟建的医院、第二中学，都在半径600米的距离之内。地理位置优越，随着相应市政配套的日益完善，本区域将成为蚌埠市未来又一高档商住圈。 2、用地性质及规模 项目地块规划为居住和商业用地，总用地面积约80838.0㎡，规划总建筑面积209983平方米，地上建筑面积约19.39万平方米。 3、地形地貌 地块用地呈长方形，当前为闲置用地，现状地块内有堆土，东西两边略有高差，总体地势南低北高。 4、规划要求 ■容积率 地块容积率要求≤2.4 ■建筑密度 地块1建筑密度：26% （出让要求不大于26%）

某住宅小区建设工程项目策划书(DOC 42页)

某住宅小区建设工程项目策划书(DOC 42页)

“金谷华庭”住宅小区建设工程 项 目 策 划 书 编制人：XXXXXXXXXXXXXXXXX

日期：2011/6/13 第一章工程概况及项目总平面图 1-1：项目概况 ①、该项目位于天津市南开区红旗南路229号 ②、住宅项目：共五幢，均为20层，框架结构，面积约4.8万平方米。 1-2：项目总平面图 1-3：项目工程管理的特点和难点 ①要求达到市优质工程和省文明工地要求 ②施工质量要求高,管理难度大. ③一次性开工面积较大,工程量较多. ④本工程工期较紧. 第二章项目的组织架构与岗位职责 2-1：整个项目开发过程中各单位的组织构架及职责 2-2：项目中心组织构架及岗位职责 2-2-1 项目中心组织构架 项目采用总承包的管理模式，组建总承包项目部，将工程划分为几个部分，分包给具有实力的专业公司施工，总包项目部负责组织、协调、控制、监督、验收。

组织机构采用了直线职能式的组织机构形式，以利于明确职责、强化管理、便于协调，指令明确。 2-2-2 项目中心工作职责及岗位职责 1、部门经理 ①、组织带领公司工程技术管理人员对开发项目编制《工程管理策划书》以及工程建造技术标准化工作，确保产品建造过程的品质管理 ②、组织落实工程管理策划要求，对项目进度、质量、成本进行实质性管理，并报送月度管理动态报告 ③、督办项目部在整个施工过程的各种证照、批文办理，确保项目按期施工、竣工验收 ④、审核开发项目《工程管理月报》，及时掌握各项目进度、质量、投资执行状况，并上报月度公司例会 ⑤、定期检查、指导、监督项目部的工程管理工作，发现重大偏差进行及时的纠偏处理和跟踪督办，控制现场签证及其他无效成本的发生 ⑥、参与工程类供应商、承包商的日常管理和履约评审管理 ⑦、组织入住前的工程大检查，对质量缺陷和隐患进行指导整改，确保交楼的顺利 ⑧、负责拟定本部门团队的人员招聘计划并进行入职把关，人员资质认证、培训及日常管理工作 ⑨、负责本部门各岗位绩效指标确定和绩效考核管理工作 ⑩、负责本部门员工的职业生涯规划和团队组织建设工作 2、项目工程师

住宅小区项目方案设计说明环保专篇

住宅小区项目方案设计说明：环保专篇住宅小区项目方案设计说明：环保专篇提要：结合各个组团的景观设计及周边绿地，适当种植大乔木，小灌木等适应洛阳地区树种，结合休闲绿地，创造宜人的社区环境 住宅小区项目方案设计说明：环保专篇 本项目位于漳州市芗城区东南角、芗城区与龙文区的连接地带，东侧是城市主干道-九龙大道，南侧是规划中的下洲路和诗浦中、小学。西临规划中的丹霞路，北侧是建设中的住宅区及已建成的闽南综合大市场。 本项目总用地面积为平方米，规划地上总建筑面积268000平方米，地下室建筑面积为14996平方米。本次规划为zz小区一期的Ⅱ、Ⅲ区，一期总用地面积为平方米，地上总建筑面积为平方米。本次方案包括底层带商业网点的小高层、高层住宅；12-18层二类高层住宅及相关配套公建会所、八班幼儿园。 一、建筑部分 高层住宅部分为分体式空调，备用发电机房、高低压变配电室、水池、泵房等分区域均设于地下一层。 （一）发电机房、泵房等设备用房墙体采用190空心砖砌，内墙面与顶棚均作内贴矿棉毡，外包铝板网吸音墙。 （二）生活水池与消防水池分开设置，生活水池选用玻

璃钢水池，以确保生活用水水质要求。 （三）地下一层发电机房及厨房的烟囱结合主楼直上屋顶，实现高空排放。 （四）Ⅱ、Ⅲ区分组团分设若干垃圾收集点，服务半径小于70米。沿小区内主干道及人流密集处设若干废物箱，间距约为50米。 （五）结合各个组团的景观设计及周边绿地，适当种植大乔木，小灌木等适应洛阳地区树种，结合休闲绿地，创造宜人的社区环境。同时能起到很好的隔声减噪的作用。 二、给排水部分 （一）本工程室外排水采用雨污分流，室内污水经三级化粪池处理后排入城市污水管网。 （二）本工程水泵房设于Ⅱ地块3#楼地下室，水泵均采用减振及减噪措施。 （三）生活水池选用玻璃钢水池，屋顶水箱采用玻璃钢水箱，并设置有水箱自动清洗设备，提高用水水质，地下生活水池单独设置，减小用水循环时间 （四）洁具采用节水型。 三、电气部分 本工程电气产品均为无噪声无污染环保型产品，对环境无影响。 （二）柴油发电机组原则上为消防应急专用，机组放在

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

某住宅小区项目可行性研究报告

某住宅小区项目可行性研究报告

XX住宅小区项目 可 行 性 研 究 报 告 重庆XX房地产开发有限公司 二○一○年三月

目录 一、编制依据 (3) 二、项目价值研究…………………………………………………3-10 三、项目开发建设计划 (10) 四、项目开发组织机构……………………………………………10-11 五、财务分析………………………………………………………11-13 六、项目市场分析及策略…………………………………………13-14 七、开发理念及市场定位…………………………………………14-19 八、产品分析………………………………………………………19-22 九、推广营销………………………………………………………22-31 十、项目推广诉求点分析................................................31-45 十一、阶段推广方案......................................................45-58 十二、销售执行方案......................................................58-68 十三、结论 (3)

一、编制依据 本可行性研究是根据房屋开发行业有关建筑经济技术指标，以及本市建设管理有关文件、房屋开发政策法规，结合本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。本项目可行性研究的内容包括项目概况、开发项目用地现状调查、市场预测及分析、项目开发理念及规划设计方案介绍、建设条件、建设进度计划、投资估算及财务效益评价等。 基础依据： 1、国土局出让国土红线图； 2、规划局规划红线； 3、重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准； 4、有关该项目的行政性文件及批复； 5、《XX建设控规方案》； 6、其它有关资料。 二、项目价值研究 （一）地块研究 1、基本情况 本项目位于XX县XX镇，璧青路东侧，璧青路与红宇大道交汇处。

湛江市怡和花园住宅小区项目策划书

XX市怡和花园住宅小区项目策划书 一、项目总论 XX市怡和花园住宅小区是某开发公司在XX市人民大道中18号开发的普通商品房项目，小区总用地面积15000平方米，总建筑面积48000平方米，是住宅及配套商业完善的小区。该小区由本公司独立开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位部分或租或售。本项目总投资7300万元，自有资金3500万元,向银行贷款3000万元，其他资金800万元。项目总开发成本7312万元,总销售收入9164万元，上缴税收及其他行政收费1000万元，总开发价值8614万元，开发商利润1300万元，开发商成本利润率17.8%。 二、项目概况 XX市怡和花园住宅小区位于XX市人民大道中18号，西临人民大道，南边是规划路，东面是规划的大型住宅区，北边是原万里汽车公司的销售展场。交通便利，位置优越，环境优雅，是良好的商住用地。 二、项目市场研究 1、一般因素 XX市,一个美丽的海滨城市，位于南海之滨，中国大陆的最南端，XX 省的西南部。XX市有着优越的地缘区位优势。XX市地处XX、XX、XX三省区的交汇处，背靠中国华南和西南腹地，是中国西南各省区通往国外的主要出XX，亦是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亚洲太平洋经济圈中具有极其重要的战略地位。XX市户籍总人口693.45万人，市辖区人口142万人。本市作为区域性中心城市，有优美的环境、完备的基础设施、良好的教育及医疗条件等，必将吸引市内外更多的居民进入市区投资、置业、居住，从而加大对房地产的需求。近年来市政府实

施经营城市战略，盘活城市的有形和无形资产，广泛吸引国内外客商投资开发和经营本市基础设施，必须促进房地产业的健康发展，将使商业营业性物业开发加快。同时，通过政府搭台、企业唱戏，举办各类经贸博览会、房地产洽谈会展销会等，提高城市品位和知名度，促使一大批投资项目的签订，外资、内联企业在XX投资增多，必将增加对房地产的需求，刺激房地产业的发展。粤海铁路、广湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛铁路以及即将动工的海湾大桥等大型区域性基础设施建设，本市作为中心城市的作用将大大增强，对周边市县的影响扩大，特别是海湾大桥的建成，将使XX市经济技术开发区的交通状况大为改善，城市基础设施建设速度加快，必然带动该区域房地产的快速发展。XX市创建中国优秀旅游城市已通过国家验收组验收，目前又启动创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模X城市，努力打造“南方港城，南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。 2、区域位置因素 随着XX市经济开发区的经济区位重新定位，作为XX未来的城市中心，XX 市经济开发区的地理位置十分优越，是金融、商业、文教、居住理想的黄金宝地。XX市怡和花园住宅小区位于XX市人民大道中18号，是我市繁华的金融中心及住宅新城区。对面是金碧花园、海关宿舍小区、泉庄农贸市场、南面紧靠霞山区，北面临近金融中心、市政中心，东面是规划的大型住宅区。八层往宅可观览海景，环境雅静，附近有政府机关、银行、海关、邮电、学校、幼儿园、市场、医院、高级酒店、大型娱乐场所、民航机场等。并已经省、市有关部门特许批准开发具有约700多米的地下温泉，是目前XX市唯一具有地下温泉的居住区，也是较大的花园住宅小区。所以本小区拟商业用房与住宅用房为主，争取未来五年至十年内成为新的城市商业中心。 3、基础设施情况 （1）供水:市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。 （2）排水: 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨水、污水合流。

【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页)

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荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导： 您们好！ 诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在金宾士地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥！ 荆州市利嘉物业管理有限公司

二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密，仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺： ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日

住宅小区公建配套项目建设计划表

住宅小区公建配套项目建设计划表

方案； 2.此表一式三份，经市房管局备案后作为申领《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》的要件。

上河嘉园公建配套实施方案 泰州上河嘉园置业有限公司开发的“上河嘉园”项目，位于站前路南，兴森路东。总占地面积33033平方米，规划总建筑面积40977平方米，集多层住宅，别墅，商业用房为一体的高档住宅小区。其容积率为1.182，路绿化率为30.5％，小区内大型配套工程均采用招标方式确定实力较强的施工单位负责。水、电、燃气、有线、电视、路灯等均由泰州市的各专业单位部门负责设计、施工。具体方案如下： 1.道路 满足消防需求，区内道路5米，采用沥青路面。具体做法：素土夯实+20㎝石子+15㎝C20砼+8㎝厚中粒式沥青。道路两侧为路牙，小区次干道采用石材铺装路面。 实施时间：2011年3月1日至2011年11月30日 2.绿化 小区景观设计，重结合绿化来构筑社区的休闲系统，绿化体系分为三个层次，核心景观空间，组团绿化空间和外围沿街绿地公共绿化带，通过道路绿化，平台绿化，中心架高绿化形成小区绿化率为30.5％绿化系统 实施时间：2011年3月1日至2011年11月30日 3．路东照明 路灯系统设计委托泰州市路灯管理处设计施工和维护，主干道为路灯，支道和宅间为庭院灯。 实施时间：2011年3月1日至2011年11月30日 4．供电工程 供电工程有泰州市电力部门按户数及负荷要求设计施工。设配电房一座，小区住宅258户，商业用房3幢，采用一户一表制，场外高压线均采用地埋敷设，其线路根据电力部门设计并施工，低压主干电缆采用集中电缆沟埋没。 实施时间：2011年3月1日至2011年11月30日 5.供水系统 小区供水系统由泰州市自来水公司专业单位设计并施工，并纳入城市自来水管网系统。主供水管采用两根200mm铸铁双供水接口，并形成环网，由自来水公司专业部门验收合格，符合供水条件方可实施。 实施时间：2011年3月1日至2011年11月30日

居住小区规划设计项目策划书

居住小区规划设计策划书一、目标的确定 项目名称：居住小区规划设计 基本目的：为人们提供一个良好的居住环境，满足人的行为与需求，并且将社区与周边环境结合起来，让社区成为城市停驻点。 用地描述：用地位于昆明市官渡区 项目规模：容积率：1.5-2.0 用地规模：6-8公顷（6-8万m2） 绿化率：≥25% 住区出入口（可通消防车）：不少于２个 区内公共设施：一个８班幼儿园 适量商业空间 二、外部条件的调查 ■基地现状 竣工时间：1999年 建筑结构：框架结构 建筑类型：板楼多层 绿化率：45% 容积率：2.3 项目用地周边情况

交通系统及绿化分布 ■昆明市气候 最佳朝向 太阳辐射分析焓湿图

风环境分析 气候条件： 昆明属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温 15℃左右，年均日照2200小时左右，无霜期240天以上，年均降水约1000毫米。 昆明四季温暖如春，全年温差较小，市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃左右，最冷时月平均气温8℃左右。 历史上年极端气温最高30.4℃，最低-7.8℃。 由于温度、湿度适宜，日照长，霜期短，所以鲜花常年不谢，草木四季长青，昆明“春城”的美誉由此得来。 昆明日温差较大，紫外线强度较高，一天之中有四季，有遇雨变成冬之说，在冬、春两季，日温差可达12~20℃。 昆明气候的主要特点有以下几点：1.春季温暖，干燥少雨，蒸发旺盛，日温变化大；2.夏无酷暑，雨量集中，且多大雨、暴雨，降水量占全年的60%以上，故易受洪涝灾害；3.秋季温凉，天高气爽，雨水减少。秋季降温快，天气干燥，多数地区气温要比春季低2℃左右。降水量比夏季减少一半多，但多于冬、春两季，故秋旱较少见；4.冬无严寒，日照充足，天晴少雨。5.干、湿季分明。全年降水量在时间分布上，明显地分为干、湿两季。5～10月为雨季，降水量占全年的85%左右；11月至次年4月为干季，降水量仅占全年的15%左右。 ■相关法规 1.多、高层住宅建筑标准层层高不得超过3.6米 2.住宅建筑之间的间距，应保证受遮挡的建筑有国家规范规定数量的居室在 冬至日有效时间段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续一小时 3.老年人住宅、残疾人住宅建筑之间的间距，应保证卧室、起居室在 冬至日有效时间段内能获得满窗日照的有效时间不少于连续两小时 4.城市一般区域建设项目地块主要控制指标表：

某住宅小区工程施工安全技术措施方案

金栋福邸住宅小区1#—6#楼工程 施 工 安 全 技 术 措 施 方 案

福建龙辉马建设有限公司黎平分公司 金侗福邸住宅小区工程项目部 施工安全技术措施审批表 工程名称：金侗福邸住宅小区1#—6#楼工程 一、安全体系： (5) 二、工程概况： (5)

三、施工布置总图（详见附图） (6) 四、甲方施工安全经费证明（详见附页） (7) 五、应急预案措施 (7) 六、各分部分项安全技术措施 (1) 1．、．基础分部安全技术措施 ．．．．．．．．．．............................................................................................... 1． 2．、．主体分部安全技术措施 ．．．．．．．．．．............................................................................................... 1． 3．、．屋面分部安全技术措施 ．．．．．．．．．．............................................................................................... 2． 4．、．装饰分部安全技术措施 ．．．．．．．．．．............................................................................................... 2． 七、基础现场勘验、制定放坡系数、周边防水 (2) 八、施工用电 (2) 九、模板安全技术措施 (4) 1、编制依据 (4) 2、工程概况：....................................................................................... 错误！未定义书签。 3、材料配置以及施工准备 (4) 4、施工准备 (4) 5、安装工程 (5) 6、构造柱模板： (6) 7、圈梁模板： (6) 8、安全要求： (7) 9、安全保证措施： (7) 十、脚手架安全技术措施 (7)

小区物业管理项目计划书

项目计划书 一、引言 1、编写目的 随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，为了完成该软件，在此制定出相应的详细计划。 2、小区物业管理系统简介 小区物业信息管理系统是针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。 二、项目概述 1.项目目标 随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。 2.功能需求 典型的小区物业管理系统主要应具有以下管理功能： 系统用户管理；管理使用该系统的用户信息，包括系统用户的添加、修改、 删除 楼盘信息管理：管理小区中楼盘的基本信息，包括楼盘信息的添加、修改、 删除、查询 住户信息管理：管理小区住户的各种信息，包括住户信息的添加、修改、删 除、查询 停车场管理：管理停车场的各种信息，包括停车场信息的添加、修改、删除、 查询

某住宅小区项目中水回用系统方案及技术可行性实施报告

目录 1．市气象、气候 (2) 2．设计原则 (3) 3．方案比选 (3) 4. 回用水质 (6) 5．中水处理站污水收集方案 (8) 6．中水回用量计算 (8) 7．本项目污水水量计算 (10) 8．中水回用水量平衡图示 (11) 9．中水处理站水处理工艺 (12) 10．中水处理站主要构筑物 (13) 11．中水处理站主要水处理设备 (15) 12、建筑结构设计及电气自控设计 (16) 13、经济效益分析 (17) 14、总结 (18)

中水回用系统方案及技术可行性报告上海绿地集团置业有限公司绿地新城住宅小区项目是以高层住宅为主，辅以配套商业和办公楼的大型居住和商务社区，其中居住区包括1#~15#住宅楼。绿地新城住宅小区总用地面积为84007m2，总建筑面积为389152m2，其中地上建筑面积为325947m2（住宅：307947m2，底商：18000m2），地下建筑面积为63205m2，绿化面积为30242.52m2，道路广场面积为34442.87m2。 本项目位于市槐荫区，经四路以南、道德北街以北、槐村街以东、纬十二路以西。省市位居中国40个严重缺水城市之列，根据省人民政府《关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》（鲁政发[2001]16号）文的精神，本项目建设中水处理站，其设计处理规模为400m3/d，建筑面积571m2，中水处理站出水主要用于地块二、地块三（B地块）、地块四绿化、道路广场清洁及公建B-1、B-2、D-1、D-2冲厕用水。 1、市气象、气候 市地处中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区。为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。基本气象条件如下： （1）气温 市气温七月最高，一月最低，年平均气温为14.3℃，累年极高气温为42.5℃(发生在1955年7月24日)，极低气温为-19.7℃(发生在1953年1月17日)，从每年气温统计值来看，其气温呈逐渐增加的趋势。 （2）降水量 市年平均降水量为669.30mm，年最小降水量为320.70mm，年最大降水量为1283.40mm(1973年)，累年月最大降水量为504.50mm(发生在1962年7月)，一日最大降水量为298.40mm(发生在1962年7月13日)，一日最大降雪量为190mm(1971年3月2日)，一年之中降水主要集中在六、七、八月份，多以暴雨形式降落，三个月的降水量占全年降水量的65%。 （3）蒸发量 据统计资料，月平均蒸发量一月份最小61.10 mm，六月份最大340.30mm，年蒸发量2263.00mm。

住宅小区建设工程项目策划方案

“金谷华庭”住宅小区建设工程 项 目 策 划 书 编制人：XXXXXXXXXXXXXXXXX

日期：2011/6/13 第一章工程概况及项目总平面图 1-1：项目概况 ①、该项目位于天津市南开区红旗南路229号 ②、住宅项目：共五幢，均为20层，框架结构，面积约4.8万平方米。 1-2：项目总平面图 1-3：项目工程管理的特点和难点 ①要求达到市优质工程和省文明工地要求 ②施工质量要求高,管理难度大. ③一次性开工面积较大,工程量较多. ④本工程工期较紧. 第二章项目的组织架构与岗位职责 2-1：整个项目开发过程中各单位的组织构架及职责 2-2：项目中心组织构架及岗位职责 2-2-1 项目中心组织构架 项目采用总承包的管理模式，组建总承包项目部，将工程划分为几个部分，分包给具有实力的专业公司施工，总包项目部负责组织、协调、控制、监督、验收。

组织机构采用了直线职能式的组织机构形式，以利于明确职责、强化管理、便于协调，指令明确。 2-2-2 项目中心工作职责及岗位职责 1、部门经理 ①、组织带领公司工程技术管理人员对开发项目编制《工程管理策划书》以及工程建造技术标准化工作，确保产品建造过程的品质管理 ②、组织落实工程管理策划要求，对项目进度、质量、成本进行实质性管理，并报送月度管理动态报告 ③、督办项目部在整个施工过程的各种证照、批文办理，确保项目按期施工、竣工验收 ④、审核开发项目《工程管理月报》，及时掌握各项目进度、质量、投资执行状况，并上报月度公司例会 ⑤、定期检查、指导、监督项目部的工程管理工作，发现重大偏差进行及时的纠偏处理和跟踪督办，控制现场签证及其他无效成本的发生 ⑥、参与工程类供应商、承包商的日常管理和履约评审管理 ⑦、组织入住前的工程大检查，对质量缺陷和隐患进行指导整改，确保交楼的顺利 ⑧、负责拟定本部门团队的人员招聘计划并进行入职把关，人员资质认证、培训及日常管理工作 ⑨、负责本部门各岗位绩效指标确定和绩效考核管理工作 ⑩、负责本部门员工的职业生涯规划和团队组织建设工作 2、项目工程师

上海某住宅房地产项目前期开发策划案例

上海某住宅房地产项目前期开发策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：(有关表格请参考本文末的表格,下同) 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种

项目争创市物业管理示范住宅小区实施方案

整体解决方案系列 项目争创市物业管理示范住宅小区实施方案 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-12474项目争创市物业管理示范住宅小区 实施方案 The implementation plan of the project striving for the city's property management demonstration residential district 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 项目争创市物业管理"示范住宅小区"实施工作方案 20**年按**物业年度规划要求及E花园项目物业管理品质提升的需要，提请开展XX市物业管理"示范住宅小区"创建工作，旨在进一步完善小区的硬件设施，推动小区物业管理服务更加规范化、专业化、精细化、职业化，加强行业交流，多方面吸收物业管理行业发展的创新成果，全面提升小区物业管理服务品质，营造更加和谐的小区生活环境，使业主能享受到**物业更加优质的物业管理服务。 为保障创优工作质量，成功取得XX市物业管理"示范住宅小区"称号及奖牌，根据《国优标准》，结合E花园项目的实际情况，制定本创优工作实施方案。

一、方案依据 建住房物[2000]008号文《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》及XX市物业管理"示范住宅小区"创建申报要求。 二、创优目标:以较好的成绩通过XX市"示范住宅小区"的检查考评，获得市"物业管理示范住宅小区"称号及奖牌物业公司已从入住办理开始连续坚持对E花园项目投入资金，不断进行小区硬件设施的整改完善，提升小区硬件标准和养护品质，打造高尚、精品、和谐小区品牌。 本年度创优经费包括项目整改完善费用、资料印刷费、接待费、增加维修材料费等项目，详见《20**年度E花园项目创优费用预算》。 三、组织机构及职责 1、**物业针对E花园项目市优创建工作成立了"E花园创优工作小组"，负责市优创建领导、支持与督导工作: 工作小组成员如下: 组长:Z(XX市**物业服务有限公司总经理) 副组长:Z(XX市**物业服务有限公司副总经理)

xxx住宅项目营销推广方案

目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结

一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：

综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

房地产销售方案范文)

XXX市XXXXXX住宅小区营销方案 xxxxxx房产策划咨询有限公司 年月日

目录

一、总体方案 1、销售SWOT分析 （1）、优势： a.区域内目前最大、品牌最集中的建材广场 b.文登、威海现唯一全功能超级社区 c.国际化品牌导入、国际化管理 d.商住互动，并能刺激社区内部消费 e.项目内部配套齐全 f.切入辐射能力强，切有本土消费支撑 g.物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通 h.性价比较高，投资能力强，增长潜性大 i.开发区“经营孵化器”政策指引 j.环境幽雅，山水俊秀 k.建筑形态超前，同属标志性建筑

（2）、劣势： a.人流交通尚未完善 b.区域市场尚未成熟 c.区域发展处于初期阶段 d.开发周期较长，风险极高 e.周边形象差，开发项目少周边配套不完善（3）、机会： a.政府的大力扶持帮助项目顺利进行 b.“联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间 c.旅游城市先决条件，带动商业发展 d.与外商交流贸易，直接吸引外资进入 e.房地产业的迅速发展 f.人均收入、消费水平及消费概念的提升 g.市区开发区大力发展促动业态发展 （4）、威胁： a.首次开发大型项目，市场可变性难以预计 a.周边城市市场浅抢市场份额 b.整体项目后期工程连贯性影响大

政府主观意识影响项目发展进度2、客户定位 考虑到一期建材市场的国际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖全市，同时也吸纳着省内本土、全国和国外的投资者和经营者，此间，我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比50%，经历了前期的市场调研，我们发现本土消费情节严重，就拿购物大卖场来说，已有很多外地高端同类商场入住各区域，但实际经营上并没有几家可以在营业额、人流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析，商业物业非常之少，且商业项目本土消费率不高，可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄，为吸引到足够的投资量，我们将以主题为“本土企业开发的超级国际型项目”增加情节延展和自毫感吸引消费者为主，同时宣传“投资群回报率大于银行利率”带动本土投资意识；而设计全国范围内投资占比35%是必然的，全国投资客户经验丰富，大部分都具有主观意识，对城市发展都期间过程和政策非常熟悉，特别是浙江、杭州、温州一带，更是群集了大量此类型的投资客户，且以前与我们有过业务来往，部分已成为我们的固定客户源，在沟通、交流上占据了已占据了人和。在对他们进行宣传和演解方面都相对易于接受，另一方面，他们由于以前的投资指向性过强，投资金额也相对居高，由此，性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势。总体上我们在选择全国投资客户时，目标将更多集中在了浙江、杭州、温州一带，同期城市成长率、附加值、性价比优势、国际品牌主导的体现将成为吸引他们的要点；“多国之窗”，如果离开国外投资市场，那