2018-2019年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

一、单项选择题

1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。

A模拟房地产市场定价

B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

答案：D

2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()

A征用期间导致房屋毁损的价值损失

B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C征用期间租赁经营损失

征用期间市场上类似房地产的增值差价

答案：D

3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()

A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费

B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务

D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

答案：D

4、关于估价目的的说法错误的是()

A估价目的取决于委托人对估价的实际需要

B任何估价项目都有估价目的

C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价报告的用途

答案：C

5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()

A拥有的房地产权利

B受其他房地产权利的限制情况

C受房地产权利以外因素的限制

D额外的利益或好处

答案：C

6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()

A建筑密度大小

B房型设计

C临路状况

D公共配套设施情况

答案：B

7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()

A对住宅本身进行投资改良

B由于人口增长对住宅的需求增加

C因通货膨胀导致住宅价格上升

因人工成本上升导致住宅重置成本提高

8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()

A房地产转让估价应评估出租****益价值

B续贷抵押估价应评估出租****益价值

C房屋征收估价应评估完全产权价值

D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

答案：D

9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。

A5893

B6387

C6473

D7016

答案：C

10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()

A国内生产总值

B国民消费价格指数

C汇率波动

D税收减免

答案：D

11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。

A房地产地役权

B房地产权利及其行使租赁权

C房地产使用管制

D相邻关系

答案：D

12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。

A12

B25

C27

D40

答案：B

13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()

A房屋征收决定公告之日

B原征收补偿协议达成之日

C用于产权调换房屋支付之日

D委托估价之日

答案：A

14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.

A9175

B9400

C9450

D9775

答案：B

15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()

A所在区域的消费者观念发生了变化

B国家调整了房地产税费政策

C国际与国内均出现了通货膨胀

D对可比实例进行了装修改造

答案：D

16、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.

A3673.20

B3673.68

C3790.43

D3790.93

答案：B

17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()

A100/101

B100/100

C100/99

D100/98

答案：A

22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。

A、245

B、275

C、315

D、345

参考答案：D

23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废气建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为()。

A、1.43%

B、2.00%

C、7.86%

D、11.00%

参考答案：B

24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。

A、2.00%

B、2.13%

C、2.22%

D、2.50%

参考答案：C

25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()。

A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间

B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和

C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和

参考答案：B

26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。

A、78

B、102

C、180

D、302

参考答案：B

27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。

A、价值时点

B、开发完成

C、未来延迟销售

D、销售完成

参考答案：C

34、关于估价方法选用的说法，正确的是()

A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实力调查困难，可不选用?

D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

参考答案：A

35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()

A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明

参考答案：D

二、多项选择题

1、关于专业房地产估价的说法，正确的有()

A、应由专业机构和专业人员完成

B、应经过审慎判断并提供专业意见

C、出具的结果具有证明效力

D、应收取一定的服务费用

E、咨询性估价无需承担法律责任

参考答案：ABCD

2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有()

A、农地

B、写字楼

C、加油站

D、二手商品住宅

E、行政办公楼

参考答案：ABCD

3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()

A、住宅已设定抵押权

B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定

C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租

D、在建工程有拖欠工程款

E、高层住宅可观赏临近公园的景观

参考答案：ABD

4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有()

A、周边土地出让出现“地王”

B、家庭规模小型化

C、下周贷款利率DGDP增速放缓

E、城镇化速度减慢

答案：ABC

5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()

A、建筑面积

B、建筑进深

C、室内净高

D、建筑层数

E、建筑质量

答案：ABCD

6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有()

A、在建工程抵押估价

B、期房预售价格评估

C、预购商品房抵押估价

D、用于产权调换的期房价格评估

E、建筑物火宅损毁价值评估

答案：BCD

7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有()

A、高档公寓

B、标准厂房

C、房地产开发用地

D、行政办公楼

E、在建工程

参考答案：ABC

8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()

A、租赁权限制情况

B、交易税费负担转嫁情况

C、已抵押担保债权情况

D、地役权设立情况

E、利用方式限制情况

参考答案：ACDE

9、评估承租****益价值时，收益法估价参数确定正确的有()

A、收益期应为租赁合同剩余租赁期

B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C、净收益应为合同租金减去运营费用

D、净收益应为市场租金减去运营费用

E、净收益应为市场租金减去合同租金

参考答案：AE

10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()

A、供求关系短期内不太稳定

B、自由竞争的市场环境

C、较长时期的市场运行

D、可大量重复开发建设

E、成本和效用变动不同步

参考答案：BCD

11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有()

A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用

C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用

D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

参考答案：ABD

12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有()

A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期

B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期

C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日

D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间

E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

参考答案：ABD

13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有()

A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动

B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力

C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产

D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产

E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产

参考答案：ABCD

14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()

A、市场状况

B、交易情况

C、区位情况

D、使用期限

E、开发程度

参考答案：ACDE

15、关于估价委托书的说法，正确的有()

A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书

B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草

C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明

D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求

E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内

参考答案：ACDE

三、判断题

1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()

参考答案：√

2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证()

参考答案：√

3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价()

参考答案：√

4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准() 参考答案：√

5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()

参考答案：×

6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()

参考答案：×

7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()

参考答案：×

8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大() 参考答案：×

9、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格()

参考答案：×

10、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在()

参考答案：√

11、实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由()

参考答案：×

12、标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法()

参考答案：×

13、城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地域()

参考答案：×

14、评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层()

参考答案：√

15、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致()

参考答案：×

四、综合分析

一.某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%，运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m 的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分)

答案

假定各年的租金收入均发生在年末

1.租约期内

该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2) 1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元)

2.租约期外

价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则:

一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)

二层层高3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2) (2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/

(1+10%)4=107.7310(万元)

3.转售

转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率{(1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1一25%)/6%}×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(万元)

V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)

二.某公司5年前通过出让方式职得土地面积2000m2、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年，第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入)，管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(10分)

答案1.重置成本

(1)土地成本:3000×2000×[1一1/(1+6%)45]/[1一1/(1+6%)50]=588.35(万元)

(2)建设成本

1)第一年:1500×40%=600(万元)；

2)第二年:1500×60%=900(万元)

(3)管理费用

1)第一年:600×3%=18(万元)；

2)第二年:900×3%=27(万元)

(4)利息

588.35×[(1+6%)2一1]+(600+18)[(1+6%)1.5一1]+(900+27)[(1+6%)0.5一1]=156.5711(万元)

(5)销售税费150万元

(6)开发利润300(万元)

重置成本:588.35+1500+18+27+156.5711+150+300=2739.92(万元)

2.折旧

(1)门窗墙面修复成本=8(万元);

(2)装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元);

(3)设备折旧额=100×3/10=30(万元);

(4)长寿命项目折旧额=(2739.92一8一540一100)×1/48×3=130.745(万元)

折旧合计为:8+324+30+130.745=492.745(万元)

3.该宗房地产成本价值=2739.92-492.745=2247.175(万元)

2019年房地产估价师《理论与方法》真题

1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。

A模拟房地产市场定价

B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

答案：D

2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失

B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C征用期间租赁经营损失

征用期间市场上类似房地产的增值差价

答案：D

3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()

A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费

B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务

D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

答案：D

4、关于估价目的的说法错误的是()

A估价目的取决于委托人对估价的实际需要

B任何估价项目都有估价目的

C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途

答案：C

5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()

A拥有的房地产权利

B受其他房地产权利的限制情况

C受房地产权利以外因素的限制

D额外的利益或好处

答案：C

6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()

A建筑密度大小

B房型设计

C临路状况

D公共配套设施情况

答案：B

7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()

A对住宅本身进行投资改良

B由于人口增长对住宅的需求增加

C因通货膨胀导致住宅价格上升

因人工成本上升导致住宅重置成本提高

8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()

A房地产转让估价应评估出租人权益价值

B续贷抵押估价应评估出租人权益价值

C房屋征收估价应评估完全产权价值

D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

答案：D

9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。

A5893

B6387

C6473

D7016

答案：C

10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()

A国内生产总值

B国民消费价格指数

C汇率波动

D税收减免

答案：D

11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权

B房地产权利及其行使租赁权

C房地产使用管制

D相邻关系

答案：D

12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。

A12

B25

C27

D40

答案：B

13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()

A房屋征收决定公告之日

B原征收补偿新协议达成之日

C用于产权调换房屋支付之日

D委托估价之日

答案：A

14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.

A9175

B9400

C9450

D9775

答案：B

15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()

A所在区域的消费者观念发生了变化

B国家调整了房地产税费政策

C国际与国内均出现了通货膨胀

D对可比实例进行了装修改造

答案：D

16、为评估某房地产2019年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2019年10月1日，新合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2019年8月1日至2019年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.

A3673.20

B3673.68

C3790.43

D3790.93

答案：B

17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()

A100/101

B100/100

C100/99

D100/98

答案：A

18、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。

A标准化修正的分子应为100

B标准化修正的分母应为97

C房地产状况调整的分子应为100

D房地产状况调整的分母应为95

答案：A

19、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

答案D

20、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A188.92

B194.62

C196.25

D198.18

答案A

22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁新合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元，

A245

B275

C315

D345

答案：D

23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为()

A1.43%

B2.00%

C7.865

D11.00%

答案：B

24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()

A2.00%

B2.13%

C2.22%

D2.50%

答案：C

25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()

A自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间

B为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和

C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和

答案：B

26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。

A78

B102

C180

D302

答案：B

27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。

A价值时点

B开发完成

C未来延迟销售

D销售完成

答案：C

34、关于估价方法选用的说法，正确的是()

A旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法

B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用? D已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

答案：A

35、房地产估价新报告中估价师声明的内容不包括()

A估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D估价师对估价结果成立条件的提示和说明

答案：D

1、关于专业房地产估价的说法，正确的有()

A、应由专业机构和专业人员完成

B、应经过审慎判断并提供专业意见

C、出具的结果具有证明效力

D、应收取一定的服务费用

E、咨询性估价无需承担法律责任

答案：ABCD

2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有()

A、农地

B、写字楼

C、加油站

D、二手商品住宅

E、行政办公楼

答案：ABCD

3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()

A、住宅已设定抵押权

B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定

C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租

D、在建工程有拖欠工程款

E、高层住宅可观赏临近公园的景观

答案：ABD

4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有() A周边土地出让出现“地王”

B家庭规模小型化

C下周贷款利率

DGDP增速放缓

E城镇化速度减慢

答案：ABC

5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有() A建筑面积

B建筑进深

C室内净高

D建筑层数

E建筑质量

答案：ABCD

6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有() A在建工程抵押估价

B期房预售价格评估

C预购商品房抵押估价

D用于产权调换的期房价格评估

E建筑物火宅损毁价值评估

答案：BCD

7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有()

A、高档公寓

B、标准厂房

C、房地产开发用地

D、行政办公楼

E、在建工程

答案：ABC

8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()

A、租赁权限制情况

B、交易税费负担转嫁情况

C、已抵押担保债权情况

D、地役权设立情况

E、利用方式限制情况

答案：ACDE

9、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()

A、收益期应为租赁新合同剩余租赁期

B、收益期应为经济寿命减去租赁新合同剩余租赁期

高级统计师考试答案

高级统计师考试答案-2007年 2008-06-06 09:06 第一题：从概念、编制方法和应用的角度，对居民消费价格指数（CPI）和购买力平价（PPP）进行比较 居民消费价格指数在我们编的<<高级统计师考试复习资料>>的82页，购买力平价的概念在补充课堂第二部分第五节。答案要点： 居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，是对城市居民消费价格指数和农村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果。 我国编制价格指数的商品和服务项目，根据全国城乡近11万户居民家庭消费支出构成资料和有关规定确定，目前共包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、居住八大类，251个基本分类，约700个代表品种。居民消费价格指数就是在对全国550个样本市县近3万个采价点进行价格调查的基础上，根据国际规范的流程和公式算出来的。 利用居民消费价格指数，可以观察和分析消费品的零售价格和服务价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度，是进行价格总水平监测和调控及国民经济核算的重要指标。 购买力平价是指不同国家商品(货物和劳务)的价格比率，也就是基准国单位通货所能购买的商品数量,在对比国购买时需要该国通货的数额。 购买力平价是通过价格调查收集对比国家150多类、2000多种代表规格品(商品和劳务)的价格资料，并利用支出法计算的各国国内生产总值作基础，用国内生产总值按150多类划分的支出构成作为权数进行加权平均，计算出的国内生产总值的购买力平价。 购买力平价是决定汇率主要因素之一，也是进行国际经济比较的重要指标之一。 居民消费价格指数和购买力平价指数的编制思路是相同的，简单地说都用的是加权的方法计算。但它们的用途和概念是不一样。

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2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

2016-2018年高级统计师高级统计实务与案例分析试卷考试真题

2016年高级统计师高级统计实务与案例分析试卷考试真题 1．本试卷有两部分，共8道题，满分150分。其中第一部分为必答题，共6道题，满分130分；第二部分为选答题，要求选答1道题，若多答，评卷时只对前1道答题打分，满分20分。 2．在你拿到试卷的同时将得到一份专用答题卡，所有试题务必在专用答题卡上作答，在试卷或草稿纸上作答不得分。 3．用铅笔填涂答题卡首页的准考证号；答题以及需要填写姓名、准考证号码的地方用黑色签字笔书写。 4．答题时请认真阅读试题，对准题号作答。 第一部分必答题 第一题（25分） 简述当前开展“三新”（新产业、新业态、新商业模式）统计的意义。 第二题（20分） 简述国民经济核算中的基本总量指标及其平衡关系。 第三题（25分） 某地有三家工业企业A、B、C，共属于同一家集团公司，A企业为该集团公司的核心企业。2016年2月，政府统计机构没有在规定时间收到三家企业的统计报表，向三家企业分别发出要求其补报有关统计资料的催报单。A企业汇总三家企业的生产经营情况后，在催报期限内，以A企业的名义将三家企业的生产经营情况一并予以上报；B企业在催报期限内补报了本企业的统计报表，但经核查，统计报表中有多项统计指标没有填写；C企业认为A企业已经将本企业情况一并打捆上报，因此没有补报本企业的统计报表。请回答：（1）该案例中三家企业是否都存在违法行为？分别是哪些统计违法行为？ （2）应当如何处罚？ 第四题（20分） 阐述抽样调查中可能产生的误差，并结合实际提出控制误差的建议。 第五题（20分） 解释人口老龄化的概念，并结合表中数据分析该地区人口老龄化的状况及可能产生的影响。 第六题（20分） 根据下图简要分析我国近年经济发展的基本特征。

2018年中级统计师资格考试模拟试题(八)

2018年中级统计师资格考试模拟试题(八) 2018年中级统计师资格考试模拟试题(八) 1.在研究某城市居民的消费水平时，要通过对个别居民消费状况的了解达到对全市居民总体消费水平的认识，这主要体现了统计学研究对象的( )。 A.客观性 B.数量性 C.随机性 D.总体性 2.总体的差异性是指( )。 A.总体单位标志的不同表现 B.总体单位不同的标志 C.表现总体特征的各种指标 D.表现总体特征的各种标志 3.在对总体现象进行分析的基础上，有意识地选择若干具有代表性的单位进行调查，这种调查方法是( )。 A.抽样调查 B.典型调查 C.重点调查 D.普查 4.普查的标准时间是指( )。 A.调查员登记调查资料时间 B.调查资料所属时间 C.完成登记任务时间 D.完成整个调查工作时间 5.统计整理阶段工作中最关键的问题是( )。 A.对调查资料的审核 B.统计分组 C.资料汇总 D.编制统计图表 6.次数分布中的次数是指( )。 A.划分各组的数量标志 B.分组的组数

C.分布在各组的总体单位数 D.标志变异个数 7.为反映不等距数列的实际分布情况，应计算( )。 A.次数 B.次数密度 C.频数 D.权数 8.某企业总产值计划在去年的基础上提高8%，执行结果仅比去年提高4%，则总产值计划执行结果的提高程度的计算公式是( )。 A.4%/8% B.8%/4% C.104%/108% — 1 D.108%/104% — 1 9.在右偏态分布条件下算术平均数、中位数和众数的关系表现为( )。 A. B. C. D. 10.对某单位职工的文化程度进行抽样调查，得知其中80%的人是高中毕业，抽样平均误差为2%，当置信度为95.45%时(z=2)，该单位职工中具有高中文化程度的比重是( )。 A.大于84% B.等于78% C.在76%-84%之间 D.在78%-82%之间 10.置信区间的大小表达了区间估计的( )。 A.可靠性 B.显著性 C.可靠概率 D.精确性 1.D 2.A 3.B 4.B 5.B 6.C 7.B 8.C 9.C 10.C

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

2018年高级统计师考试真题

二○一八年度高级统计师资格考评结合考试 高级统计实务与案例分析试卷 注意事项 1.本试卷有两部分，共8道题，满分150分。其中第一部分为必答题，共6道题，满分125分;第二部分为选答题，若多答，评卷时只对前1道答题打分，满分25分。 2.在你拿到试卷的同时将得到一份专用答题卡，所有试题务必在专用答题卡上作答，在试卷或草稿纸上作答不得分。 3.用铅笔填涂答题卡首页的准考证号;答题以及需要填写姓名、准考证号码的地方用黑色签字笔书写。 4.答题时请认真阅读试题，对准题号作答。 第一部分必答题 第一题(25分) 党的十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。这种转变对统计工作提出了新的要求。请简述:(1)对高质量发展进行统计监测的意义;(2)构建衡量和推动高质量发展统计指标体系的基本思路。 第二题(20分) 国家统计局自2018年4月份起定期发布城镇调查失业率。该指标与城镇登记失业率并用，反映我国失业就业状况。请简述:(1)城镇调查失业率与城镇登记失业率的区别;(2)发布城镇调查失业率的意义。 第三题(20分)

全国经济普查是我国重大的国情国力调查，每五年开展一次。请简述:(1)经济普查的目的、对象及主要内容;(2)确保经济普查数据质量应从哪些方面入手。 第四题(20分) 《中国国民经济核算体系(2016)》规定:把一部分能够带来预期收益的研发支出不再作为中间消耗，而是作为固定资本形成计入GDP。请简述这项变化对GDP核算的影响。 第五题(15分) 当前，商业发展呈现出“线上线下融合发展”的新态势。为快速了解和掌握新兴商业经济的发展情况，某地区商业主管部门委托你组织一次问卷调查。请问:(1)如何选择调查对象和调查的主要内容;(2)应采用何种调查方式，并简述理由。 第六题(25分) 请根据下表数据，从创新投入、协调发展、生态环境三个角度分析我国2012~2016年的发展情况。

2017年中级统计师资格考试模拟试题

2017年中级统计师资格考试模拟试题 一、单项选择题(以下每小题各有四项备选答案，其中只有一项是正确的。每小题1分。) 1、计算城镇失业率的分母是() A.城镇失业人数 B.城镇就业人数 C.总人口 D.城镇就业人员与失业人员之和 答案：D 【解析】城镇失业率=城镇失业人员/(城镇就业人员+城镇失业人员)X100%。 2、大中型企业科技活动的统计范围是() A.工业企业的科学研究与试验发展及成果应用 B.技术改进 C.基础研究 D.科技服务 答案：A 【解析】大中型企业科技活动的统计范围只限于工业企业的科学研究与试验发展及其成果应用两类，即通常讲的技术开发活动。 3、恩格尔定律公式是() A.食物支出百分比与总支出(或收入)百分比之比 B.食物支出变动百分比与总支出(或收入)百分比之比 C.食物支出变动百分比与总支出(或收入)变动百分比之比 D.食物支出百分比与总支出(或收入)变动百分比之比 答案：C 【解析】对恩格尔定律公式内容的考查。 4、农村住户调查的调查单位是()。 A.农村居民 B.农村常住户 C.农村暂住人口 D.农村村民 答案：B 【解析】农村住户调查的调查单位为农村常住户。一般包括三类：长期(一年以上)居住在乡镇行政管理区域内的住户、长期居住在城关镇所辖行政村范围内的住户、户口不在本地而在本地居住一年及以上的住户。 5、城镇居民家庭非现金收入每月填报，每()上报 A.月 B.季度 C.半年 D.年 答案：D 解析：城镇居民家庭成员基本情况、城镇居民家庭基本情况、城镇居民家庭现金收支、城镇居民家庭消费支出等内容采用日记账方法来收集，每季上报一次;城镇居民家庭非现金收入每月填报，年末一次性上报。 6.()在法律体系中具有最高的法律效力。 A.统计法律

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

2012-2015年高级统计师资格考评结合考试《高级统计实务与案例分析》试卷

2012年-2015年高级统计师资格考评结合考试 高级统计实务与案例分析试卷 1．本试卷有两部分，共10道题，满分150分。 2．在你拿到试卷的同时将得到一份专用答题卡，所有试题务必在专用答题卡上作答，在试卷或草稿纸上作答不得分。 3．用2B铅笔填涂答题卡首页的准考证号；答题以及需要填写姓名、准考证号码的地方用黑色签字笔书写。 4．答题时请认真阅读试题，对准题号作答。 2012年真题 第一部分必答题 第一题（15分） 利用行政记录收集数据是一种重要的统计调查方法，请简述该方法的主要特点以及在应用中应注意的问题。 第二题（10分） 某地企业主管部门负责人在2011年年报期间，通过电子邮件、短信等方式，向一些企业发送数据资料，要求企业按照他发送的数据上网报送。经过核实，这些企业网上报送的数据要比实际数据高出3-5倍。请问该案例中存在哪些统计违法行为？如果你是其中某个企业的统计人员，你该怎么办？

第三题（15分） 某乡共有10个行政村，现用与规模大小成比例的概率抽样（PPS方法）抽中3个村（即1号村、5号村、7号村）进行小麦产量调查，数据如下表所示。请根据表中数据估计该乡当年小麦总产量。 第四题（15分） 实施“四大工程”是统计改革的重大举措，请简要说明“四大工程”的基本内容、具体措施和主要作用。 第五题（20分） 简述GDP缩减指数与CPI的作用及二者之间的区别。 第二部分选答题 本部分有5道题，要求回答3道题。若多答，评卷时只对前三道答题打分。 第六题（25分）

简述GDP 核算中的进出口与海关统计中的进出口总额之间的关系。 第七题（25分） 下图是发展中国家和发达国家的2005年人口金字塔，请据此对发展中国家和发达国家的人口状况进行比较分析。 2005年发展中国家和发达国家人口金字塔（单位：百万人） 表1和表2给出的是中国及相关国家1990-2007年居民消费支出相关数据。请根据这些资料分析说明这一时期我国居民消费的趋势和特点。 表1 居民消费支出占GDP 比重 单位：% 1990 1995 2000 2005 2006 2007 国际平均 60.0 60.8 61.3 61.1 60.7 低收入国家 77.8 75.3 75.2 74.8 73.4 74.1 中等收入国家 60.3 59.7 59.8 56.1 54.7 54.6 高收入国家 59.8 60.8 61.5 61.9 61.7 中国 48.8 44.9 46.4 37.7 36.3 35.6 美国 66.7 67.8 69.0 70.4 70.2 70.3 表2 1990-2007年居民消费支出与GDP 增长率 单位：% 居民消费支出年均增长率 GDP 年均增长率 国际平均 2.9 2.9 低收入国家 3.7 4.1 中等收入国家 4.6 4.6 2 300 100 100 300 300 200 100 0 100 200 300 发展中国家 发达国家 男性 女性 男性 女性 80+ 75 - 79 70 - 74 65 - 69 60 - 64 55 - 59 50 - 54 45 - 49 40 - 44 35 - 39 30 - 34 25 - 29 20 - 24 15 - 19 10 - 14 5 - 9 0 - 4 年龄

中级统计师考试统计工作练习题

中级统计师考试统计工作练习题 中级统计师考试统计工作练习题 一些好的答题技巧能够助你在小细节上得分。下面是小编为大家整理的中级统计师考试统计工作练习题，欢迎参考~ 1、广义的统计整理是对( )。 A.汇总资料进行理整 B.原始资料进行整理 C.次级资料进行整理 D.原始资料和次级资料进行整理 [答案] D [解析] 广义的统计整理是指对统计调查所取得的原始资料(初级资料)进行整理，以及对某些已经加工整理过的综合统计资料(次级资料)的再整理。 2、统计调查和统计分析的对象是( ) A.国民经济发展情况 B.国情国力和社会发展情况 C.经济发展和人民生活情况 D.国民经济和社会发展情况 [答案]D 3、某商业局对其所属商店的销售计划完成百分比采用如下分组，则下列正确的是( )。 A.80～89%，90～99%，100～109%，110%以上 B.80%以下，80.1～100%，90.1～100%，100.1～110% C.90%以下，90～100%，100～110%，110～120%，120%以上 D.85%以下，85～95%，95～105%，105～115% [答案] C [解析] 根据经验，研究总体分布时，分组数目一般不低于5组，不高于15组。题中，对其所属商店的销售计划完成百分比分组，分布数列是连续变量数列，故还需要满足相邻两组的组限必须重叠的原则，因此，C项的分组是正确的。 4、从全部调查研究对象中，抽选一部分单位进行调查，并据以对全部调查研

究对象做出估计和推断的一种调查方法，是( ) A.抽样调查 B.典型调查 C.重点调查 D.问卷调查 [答案]A [解析]这是抽样调查的概念。 5、《关于划分企业登记注册类型的规定》中明确，企业划分为3个大类为( ) A.国有企业 B.集体企业 C.独资企业 D.内资企业、港澳台商投资企业、外商投资企业 [答案]D [解析]《关于划分企业登记注册类型的规定》是从企业组织形式和财产组织方式的角度来反映所有制的实现形式，规定以我国工商行政管理部门对企业登记注册的实际类型为基础，将全部企业划分为3个大类，16个中类，部分中类下又设若干小类。其中3个大类主要包括内资企业、港澳台商投资企业和外商投资企业。 6、简单分组和复合分组的区别在于( )。 A.选择分组标志的性质不同 B.组数的多少不同 C.选择分组标志的多少不同 D.总体的复杂程度不同 [答案] C [解析] 简单分组和复合分组的区别在于选择分组标志的多少不同。简单分组是指只按一个标志进行的分组，而复合分组是指按两个或两个以上标志层叠进行的分组。 7、了解全国规模以上工业企业生产、销售总值，则调查单位为( ) A. 所有规模以上每一个工业法人企业

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

2019年高级统计师考试题

二○一九年高级统计师资格考评结合考试 高级统计实务与案例分析试卷 注意事项 1.本试卷有两部分，共8 道题，满分150 分。其中第一部分为必答题，共6 道题， 满分125 分；第二部分为选答题，若多答，评卷时只对前1 道答题打分，满分25 分。 2.在你拿到试卷的同时将得到一份专用答题卡，所有试题务必在专用答题卡上作答，在试卷或草稿纸上作答不得分。 3.用铅笔填涂答题卡首页的准考证号；答题以及需要填写姓名、准考证号码的地 方用黑色签字笔书写。 4.答题时请认真阅读试题，对准题号作答。 第一部分必答题 第一题（20 分） 2019 年1 月10 日，中央电视台播放了全国统计工作会议的有关消息，“我国将全力实 施好三大核算改革”，即建立国家统一的经济核算制度、编制全国和地方资产负债表、探索编 制自然资源资产负债表。请分别阐述三大核算改革的重大意义。 第二题（20 分） 案情摘要：根据群众举报，国务院第四次全国经济普查领导小组办公室和国家统计局 对某省A 县第四次全国经济普查违法举报线索进行了立案调查。立案调查发现，A 县规模 以上工业、固定资产投资普查数据严重失实。工业商务和信息化局有关负责人强令、胁迫部 分工业企业按照给定的增速或数据确定工业总产值等指标数据，并据此填报相关统计报表，教育体育局有关人员无授权且无依据代填代报部分企业固定资产投资统计报表，发改局有关 工作人员伪造投资项目入库材料和合同、打捆并代填代报企业统计数据。 请结合上述案情，（1）列出本案中统计违法主体及其统计违法行为，以及依法依规 可给予的处理方式；（2）谈谈对统计造假弄虚作假行为危害性的认识，并结合实际提出 防范和惩治统计造假弄虚作假的具体建议。 第三题（20 分） 2019 年6 月，5G 商用牌照正式发放，标志着我国进入5G 商用元年。请阐述，随 着5G 时代的到来，统计工作将面临的机遇与挑战。 高级统计实务与案例分析试卷第1 页（共4 页）

中级统计师资格考试模拟试题

中级统计师资格考试模拟试题 2017年中级统计师资格考试模拟试题 一、单项选择题(以下每小题各有四项备选答案，其中只有一项是正确的。每小题1分。) 1、计算城镇失业率的分母是() A.城镇失业人数 B.城镇就业人数 C.总人口 D.城镇就业人员与失业人员之和 答案：D 【解析】城镇失业率=城镇失业人员/(城镇就业人员+城镇失业人员)X100%。 2、大中型企业科技活动的统计范围是() A.工业企业的科学研究与试验发展及成果应用 B.技术改进 C.基础研究 D.科技服务 答案：A 【解析】大中型企业科技活动的统计范围只限于工业企业的科学研究与试验发展及其成果应用两类，即通常讲的技术开发活动。 3、恩格尔定律公式是()

A.食物支出百分比与总支出(或收入)百分比之比 B.食物支出变动百分比与总支出(或收入)百分比之比 C.食物支出变动百分比与总支出(或收入)变动百分比之比 D.食物支出百分比与总支出(或收入)变动百分比之比 答案：C 【解析】对恩格尔定律公式内容的考查。 4、农村住户调查的调查单位是()。 A.农村居民 B.农村常住户 C.农村暂住人口 D.农村村民 答案：B 【解析】农村住户调查的调查单位为农村常住户。一般包括三类：长期(一年以上)居住在乡镇行政管理区域内的住户、长期居住在城 关镇所辖行政村范围内的住户、户口不在本地而在本地居住一年及 以上的住户。 5、城镇居民家庭非现金收入每月填报，每()上报 A.月 B.季度 C.半年 D.年 答案：D 解析：城镇居民家庭成员基本情况、城镇居民家庭基本情况、城镇居民家庭现金收支、城镇居民家庭消费支出等内容采用日记账方

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。