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20170地产：调控效果历史对比与动态跟踪之十九：五城市实行“认房又认贷款记录“调控升级或将进一步扩散

[Table_Title]

房地产

行业研究/动态报告

五城市实行“认房又认贷款记录”调控升级或将进一步扩散

—调控效果历史对比与动态跟踪之十九

动态研究报告/房地产2017年03月22日

报告摘要：

●事件：截至3月21日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成

都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊、西安、保定、长沙、石家庄、青岛、赣州、南昌、嘉兴等大中城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷；此外崇礼、怀来、涿州、涞水、嘉善、昆山等一线城市卫星城也相继出台了调控政策。

2017年以来，北京、广州、郑州、杭州、南京、嘉善、南昌、崇礼、廊坊等热点城市在2016年出台的调控政策基础上进一步升级了调控政策，加强限购限贷。

特别是郑州、北京、广州相继出台“认房又认贷款记录”政策，截至3月21日，全国已有5个城市实行该政策（另两个为上海和深圳）。

●新房销量环比有所回升，较调控前仍有较大差距

本周各线城市新房销量明显回升，但较调控前水平仍有较大差距。大中城市新房成交量本周环比上升12.30%，较调控前水平下降43.85%。一线城市环比上升 3.83%，较调控前下跌31.09%，二线城市环比上升24.19%，较调控前下跌

51.34%，三线城市环比上升0.93%，较调控前下跌34.15%。一线城市如北京最近

一周新房成交量环比微降3.59%，较调控前下降了53.38%，上海最近一周环比上升9.20%，较调控前下降了22.90%，广州最近一周环比上升3.52%，较调控前下降了34.15%，深圳最近一周环比下降32.86%，较调控前下降了71.33%；二线城市如武汉最近一周环比上升10.45%，与调控前相比下降了27.65%；杭州最近一周环比上升177.64%，与调控前相比上升了0.72%；南京最近一周成交量环比上升1.31%，与调控前相比下降了72.02%；济南最近一周成交量环比下降14.44%，与调控前相比下降了72.02%。

从月度数据看，受春节因素影响，各热点城市2月新房成交量较1月环比大幅回落。54个大中城市环比下降55%，一线城市环比下降65%，如北京下降

32.39%，深圳下降46.23%，但也有城市继续增长，如上海上升49%和广州上升

0.54%；二线城市环比下降63%，如武汉下降16.13%，但也有城市维持上升势头，

如杭州上升9.65%；三线城市环比下降45%。

●投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等

我们认为，近期调控政策不断升级彰显了决策层维持房地产市场平稳健康发展的决心，不排除调控政策向其他热点城市进一步扩散的可能。政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，股息率提高增强了行业龙头对中长期资金的吸引力。

建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。

●风险提示：

销售数据不及预期；调控政策超预期。[Table_Invest]

推荐维持评级[Table_QuotePic]

行业与沪深300走势比较

[Table_Author]

分析师：胡琛

执业证号：S0100513070016

电话：010-********

邮箱：huchen_yjs@https://www.wendangku.net/doc/a13168916.html, 研究助理：徐超

执业证号：S0100116080017

电话：010-********

邮箱：xuchao@https://www.wendangku.net/doc/a13168916.html, [Table_docReport]

相关研究

1.《新房销量继续上升热点城市房价持续趋稳回落—调控效果历史对比与动态跟踪之十八》2017.

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房地产沪深300

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1

一、21城出台楼市调控，热点城市限购限贷政策升级

截至3月21日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊、西安等23个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。

11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南、西安等热点一二线城市进一步升级调控政策，11月10日，杭州进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购；11月28日，上海提高住房贷款首付比例；11月28日，天津提高住房贷款首付比例；12月12日，珠海提高公积金贷款首付比例；12月23日，郑州进入认房又认贷的调控阶段；12月26日，济南限购政策升级;12月31日，西安出台限购政策。

二、新房销量环比明显回升，较调控前仍有较大差距

上周各线城市新房销量明显回升，但较调控前水平仍有较大差距。大中城市新房成交量本周环比上升12.30%，但较调控前水平平均下降43.85%。一线城市新房成交量本周环比上升3.83%，但较调控前下跌31.09%，二线城市新房成交量本周环比上升24.19%，但较调控前下跌51.34%，三线城市新房成交量本周环比上升0.93%，但较调控前下跌34.15%。分城市看，本周一线城市成交量微升，继续保持上升趋势。二线热点城市成交量显著回升，除武汉上升外，其他城市普遍下降且下降幅度较大差异较大，同时较调控前仍有较大差距。一线城市如北京最近一周新房成交量环比微降3.59%，但较调控前下降了53.38%，上海最近一周新房成交量环比上升9.20%，但较调控前下降了22.90%，广州最近一周新房成交量环比上升3.52%，但较调控前下降了34.15%，深圳最近一周新房成交量环比下降32.86%，下降幅度较大主要原因是深圳新房成交量与其他一线城市而言较小，基数较小，同时其较调控前下降了71.33%；二线城市如武汉最近一周成交量环比上升10.45%，但与调控前相比下降了27.65%；杭州最近一周成交量环比上升177.64%，但与调控前相比上升了0.72%；南京最近一周成交量环比上升1.31%，但与调控前相比下降了72.02%；济南最近一周成交量环比下降14.44%，但与调控前相比下降了72.02%。

图1：全国大中城市新房周度成交情况

图2：一线城市新房周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

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2016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-032017-02-102017-02-172017-02-242017-03-032017-03-102017-03-17

大中城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-80%

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204060801001201401602016-08-262016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-032017-02-102017-02-172017-02-242017-03-032017-03-102017-03-17

一线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

图3：二线城市新房周度成交情况

图4：三线城市新房周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

2011年各城市限购政策出台后，周成交量迅速出现大幅下滑。如北京市2011年2月15

日限购后一周，新房周成交量环比下降36.46%；上海2011年1月18日限购后的9周里，只

有一周的成交量超过限购前一周的50%；广州2011年2月24日限购后一周成交量环比下降

41.22%；南京2011年2月26日限购后一周成交量环比下滑28.96%；厦门2011年2月22日

限购后一周成交量环比下滑53.08%。

图5：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图6：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失

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二线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-40%-30%-20%-10%

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三线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%

05101520253035402011-01-11

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2011-05-03

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北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比增长率（右）

-200%-100%

0%100%200%300%400%500%05

1015202530352016-09-02

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北京:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

图7：上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图8：上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失

图9：深圳市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图10：深圳市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节原因，2017/01/21-2017/02/03周成交量缺失

图11：广州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图12：广州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节成交量恢复，02/11-02/17周成交量环比上涨4407%

-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%

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上海商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比增长率（右）

-200%-100%0%100%200%300%400%0

上海:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-100%

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深圳商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比增长率（右） -100%

-50%0%50%100%150%200%02468

101214162016-09-09

2016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-032017-02-102017-02-172017-02-242017-03-032017-03-102017-03-17

深圳:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-100%

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20252011-01-27

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2011-05-05

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2011-05-19

广州商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比增长率（右）

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广州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

图13：南京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图14：南京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节成交量恢复，02/13-02/19周成交量环比上涨328%

图15：厦门市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图16：厦门市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节成交量恢复，02/09-02/15周成交量环比上涨3890%

图17：福州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图18：福州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节成交量恢复，02/08-02/14周成交量环比上涨1113%

-100%

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2011-05-07

2011-05-14

南京商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比增长率（右）

-100%-50%0%50%100%150%0

10203040506070

南京:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-150%-100%

-50%0%50%100%150%0.01.02.03.04.05.06.07.08.0

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2011-03-29

2011-04-05

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2011-05-17

厦门商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比增长率（右） -200%-100%

0%100%200%300%400%0112233442016-09-09

厦门:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-100%

-80%

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-20%

20%40%60%

0.0

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1.0

1.5

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3.0

3.5

4.04.5

5.02011-02-07

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2011-02-21

2011-02-28

2011-03-07

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2011-05-02

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2011-05-23

2011-05-30

福州商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比增长率（右）

-150%

-100%

-50%

50%

100%

150%

200%250%300%

1012

福州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

图19：苏州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

图20：苏州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

注：由于春节成交量恢复，02/10-02/16周成交量环比上涨806.51%

图21：杭州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

图22：武汉市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

图23：济南市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院

从月度数据看，受春节因素影响，各热点城市2月新房成交量较1月环比大幅回落。54

-150%-100%

-50%0%50%100%150%02468

2011-02-02

2011-02-09

2011-02-16

2011-02-23

2011-03-02

2011-03-09

2011-03-16

2011-03-23

2011-03-30

2011-04-06

2011-04-13

2011-04-20

2011-04-27

2011-05-04

2011-05-11

2011-05-18

2011-05-25

苏州商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比增长率（右）

-100%

-50%0%50%100%150%200%250%0

1020

2016-07-152016-07-222016-07-292016-08-052016-08-122016-08-192016-08-262016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-032017-02-102017-02-172017-02-242017-03-032017-03-102017-03-17

苏州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-150%-100%

-50%0%50%100%150%200%250%300%350%010

杭州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-60%-50%-40%-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%50%0

1020304050607080902016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-032017-02-102017-02-172017-02-242017-03-032017-03-102017-03-17

武汉:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）

环比（右）

-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

20%

40%

60%

80%

1020

环比（右）

个大中城市环比下降55%，一线城市环比下降65%，如北京下降32.39%，深圳下降46.23%，但也城市继续增长，如上海上升49%和广州上升0.54%；二线城市环比下降63%，如武汉下降16.13%，但也城市继续增长，如杭州上升9.65%；三线城市环比下降45%。

图24：大中城市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图25：一线城市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

图26：二线城市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图27：三线城市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

图28：北京市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图29：上海市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

-80%

-60%-40%-20%0%20%40%60%0

50010001500200025003000350040002016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

54大中城市:商品房成交面积（万平方米，左）同比（右）环比（右）

-80%

-70%-60%-50%-40%

-30%-20%-10%0%10%20%0

100200300

4005006002016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

一线城市:商品房成交面积（万平方米，左）同比（右）环比（右）

-80%

-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0

2004006008001000120014001600180020002016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

二线城市:商品房成交面积（万平方米，左）同比（右）环比（右）

-60%

-40%-20%0%20%40%60%80%0

2004006008001000120014002016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

三线城市：商品房成交面积（万平方米，左）同比（右）环比（右）

-100%-50%

50%

100%150%

204060

1001202016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

北京:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-60%

-40%

-20%0%20%40%60%

80%100%120%

140%0

50100150

200

2503002016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

上海:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

图30：深圳市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图31：广州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

图32：南京市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图33：厦门市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

图34：福州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图35：苏州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

-60%

-40%-20%0%20%40%60%0

1020304050602016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

深圳:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-100%

-50%0%50%100%150%200%0

204060801001201401602016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

广州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-60%

-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0

204060801001201401601802002016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

南京:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-100%

-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%0

102030405060702016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

厦门:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-200%

-100%0%100%200%300%400%500%600%0

5101520253035402016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

福州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-80%

-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0

204060801001201401601802016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

苏州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

图36：杭州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

图37：武汉市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院资料来源：Wind ，民生证券研究院

图38：济南市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：Wind ，民生证券研究院

-100%

-50%

0%50%

100%150%200%

250%300%

350%0

100

150

200

250

2016-01

2016-02

2016-03

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2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

杭州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-60%

-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0

501001502002503003502016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

武汉:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

-200%

-100%

0%100%

200%300%

400%500%

600%700%

800%0

50100150200250

2016-01

2016-02

2016-03

2016-04

2016-05

2016-06

2016-07

2016-08

2016-09

2016-10

2016-11

2016-12

2017-01

2017-02

济南:商品房成交面积：住宅（万平方米，左）环比（右）

三、热点城市房价增速持续回落，部分城市出台行政干预举措

从历史经验看，限购政策对新房价格的影响主要体现为环比增速迅速下降至0左右，价格

走势趋于平稳。如北京2011年2月限购后连续7个月，新房价格指数环比增速在0.0%-0.2%

之间，之后更是出现了连续8个月的小幅回落；上海在2011年1月限购之后，从第2个月开

始环比增速迅速下滑至接近于0，并从第9个月开始了连续8个月的微跌；广州从2011年2

月限购后环比增速下滑明显，从第8个月开始了连续8个月的微跌；南京在2011年2月限购

之后第二个月即开始了连续13个月的微跌。

70个城市中，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。其中，新建商品住

宅价格环比下降的城市有12个，持平的城市有2个，分别为济南与福州，涨幅在0.5%及以内

的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅

价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。70个城市新建商品住宅价格

环比整体呈现上涨趋势。

表1：15个一线和热点二线城市2月与1月新建商品住宅价格变动对比表

2月1月2月相对于1月变

动

12月

1月相对于12月

变动

成都-0.40%0.00%-0.40%-0.20%0.20%杭州-0.20%0.00%-0.20%0.00%0.00%合肥-0.20%-0.10%-0.10%-0.20%0.10%武汉-0.20%-0.10%-0.10%-0.30%0.20%北京-0.10%0.00%-0.10%-0.10%0.10%深圳-0.60%-0.50%-0.10%-0.40%-0.10%郑州-0.30%-0.20%-0.10%-0.10%-0.10%南京-0.10%-0.20%0.10%-0.10%-0.10%厦门-0.10%-0.20%0.10%-0.10%-0.10%济南0.00%-0.10%0.10%-0.30%0.20%福州0.00%-0.30%0.30%-0.40%0.10%上海0.20%-0.10%0.30%-0.20%0.10%广州0.90%0.60%0.30%0.70%-0.10%无锡-0.10%-0.50%0.40%-0.10%-0.40%天津0.40%-0.30%0.70%0.00%-0.30%资料来源：国家统计局，民生证券研究院

根据国家统计局公布的数据，2月份，15个热点一二线城市中，除广州、天津、上海新房

价格环比微升，济南、福州环比持平外，其他10个城市新房价格均有不同程度的下降。但值

得注意的是，像北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量比新房更大，且新房多分布于偏

远郊区，单纯关注新房价格指数可能存在一定的失真。