房地产公司盈利能力分析 以万科为例

密级公开

学号5120111093

毕业设计（论文）

房地产公司盈利能力分析

-以万科为例

院（系、部）：经济管理学院

姓名：李淑杰

年级：2011级

专业：会计学

指导教师：王伯安

教师职称：教授

2015年5月29日·北京

北京石油化工学院

学位论文电子版授权使用协议

论文《房地产公司盈利能力分析-以万科为例》系本人在北京石油化工学院学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩。

本人系作品的唯一作者，即著作权人。现本人同意将本作品收录于“北京石油化工学院学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。

本人完全同意本作品在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以及全文部分浏览服务。公开级学位论文全文电子版允许读者在校园网上浏览并下载全文。

注：本协议书对于“非公开学位论文”在保密期限过后同样适用。

院系名称：经济管理学院

作者签名：李淑杰

学号： 5120111093

2015 年 6 月 25 日

摘要

20 年来，房地产业蓬勃发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一，在经济建设中扮演着越来越重要的作用。然而，2008 年全球性金融危机以及政府一系列宏观调控政策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。当前中国的房地产企业，普遍存在着企业规模小、管理水平低、资产负债率高、资信不高、市场竞争力有限、项目运作能力差、整体盈利水平低等问题，所有这些增加了经营风险，企业的生存和发展面临巨大压力。在此背景下，房地产企业要想在不断变化的市场上获得生存和发展的空间，必须积极探索新的盈利模式和发展思路，增强自己的盈利能力，因此研究房地产上市公司盈利能力极其影响因素，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定现实意义和指导意义。

公司的财务状况是企业过去和现在经营成果和财务状况的科学评价,含有大量关于企业的重要信息,是投资者与债权人进行投资决策的重要依据,是公司管理层决策的重要依据。本文以万科为例,结合公司2010一2014年的财务数据和报告,从企业所处行业、企业的市场定位、资产负债和现金流量等六个方面全面系统的分析万科的财务状况，结合杜邦分析法分析万科的盈利能力,进而针对万科目前的财务状况,指出其存在的问题,并提出一些改进建议。

关键词:盈利能力,特征指标,杜邦分析法

ABSTRACT

After over 20 years of prosperous development,the Real Estate industry has become prominent in the economy of China,and now plays an increasingly significant role in economy construction. However,the 2008 global financial crisis and the government macro-control policies have brought profound changes,which make Chinese real estate market come into a deep period of adjustment. In order to get the space of survival and development in the changing market,China's real estate business must explore new profit model and development thought,strengthen his profitability. Therefore the study of the Earning Capacity and it's affecting factors of Real Estate Listed Companies has a certain practical significance and guiding significance for standing the real estate market healthy and sustainable development.

The company's financial situation is the enterprise in the past and present operating results and financial conditions of science evaluation, contains a lot of important information about the enterprise, is the important basis of investment decision for investor and creditor, is the important basis of management decision. Based on vanke as an example, this paper combined with the company in 2010 a 2014 financial data and reports, industry, enterprises from the enterprise market positioning, balance sheet and cash flow in six aspects, Analysis of Vanke profitability with DuPont analysis, according to Vanke's current financial situation, points out the existing problems, and puts forward some suggestions for improvement

KEY WORDS: Earning Capacity, Characteristic Index, DuPont Analysis

目录

第一章绪论 (1)

1.1研究背景与意义 (1)

1.2房地产公司盈利能力国内外研究现状 (2)

1.3 本文研究思路及内容 (3)

第二章我国房地产公司现状及存在问题 (5)

2.1 我国房地产公司现状及其作用 (5)

2.2 我国房地产公司盈利状况 (6)

2.3 我国房地产公司存在的问题 (7)

2.4 万科现况 (8)

第三章房地产公司盈利能力评价指标及影响因素 (10)

3.1 盈利能力的含义 (10)

3.2 房地产公司盈利能力影响因素 (10)

3.3 房地产公司盈利能力指标确定原则 (12)

3.4 房地产公司盈利能力分析指标体系 (12)

第四章万科盈利能力指标分析 (14)

4.1 盈利能力相关数据分析 (14)

4.2 盈利能力指标分析 (14)

第五章万科盈利能力杜邦分析 (17)

5.1 杜邦分析法体系 (17)

5.2 对净资产收益率的分析 (18)

5.3 对总资产净利率和权益乘数的分析 (19)

5.4 对销售净利率的分析 (20)

5.5 对总资产周转率的分析 (21)

第六章结论 (23)

参考文献 (25)

致谢 (27)

附录 (28)

声明 (29)

第一章绪论

1.1研究背景与意义

80 年代后期，房地产作为一门新兴的产业，开始在我国市场上崭露头角，在1992 年至1994 年、1998 年至2011 年这两个时期，房地产已经成为我国经济的热点，对促进经济起到了重要的作用。在亚洲金融危机期间以及在随后经济不景气的2001 年，房地产业对我国经济的推动作用也较为明显。房地产行业对提高就业率和安置剩余劳动力方面的作用也很大。从事房地产开发的企业数量在上世纪九十年代急剧增长，从1990 年的440 家大量增加到了2000 年的27303 家，其数量在十年间增加了5.2 倍，在这十年期间房地产从业人员从原来的14.7 万人增加到了97.2 万人，总数量也增加了很多。我国房地产从业人员现状是从业人数的规模较大，但是受到专业的教育、培训以及从业经验丰富的房地产专业人才却极少。房地产行业的健康发展能够促进社会稳定，使人民安居乐业，与社会其它行业息息相关，该行业是我国国民经济支柱产业。但近年来，房地产行业也暴露出很多问题，如资产负债率过高、融资渠道单一、制度不健全、资本结构亟待优化等等。因此，国内外学者对上市公司盈利能力的研究，有助于优化资本结构，提高抵御风险的能力，为提高公司的业绩提供科学的决策依据，有利于房地产行业的健康全面发展，促进国民经济的发展以及社会的和谐稳定[1]。

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。

2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。集团在2015年有望再破各项记录。

对万科集团而言盈利能力能够用以评价集团的经营业绩、管理水平，乃至预期它的发展前途，对集团关系重大。因而，通过深入分析上市公司的盈利能力能对万科公司的经营业绩做出客观评价，帮助投资者做出正确决策，减少投资的盲目性，

具有一定得理论意义和现实意义。

1.2房地产公司盈利能力国内外研究现状

在20 世纪80 年代之前，国外关于企业绩效评价是立足于投资者和债权人的利益的，一般选用基于盈利、运营、流动和偿债能力相关指标，并对企业的员工和领导者的业绩进行评价，决定其相应的报酬。随后，美国管理会计委员会发布了“计量业绩效说明书“，该书从企业财务分析方面出发，提出有关企业经营绩效的8 项指标，包括投资报酬率、市场价值、每股盈余、经济收益、现金流量、净收益、调整通货膨胀后的业绩经济收益、剩余收益市场价值。但该指标仍存在一些欠缺和不足之处，尤其剩余收益市场价值的衡量方面。到90 年代，美国斯特恩斯图尔特咨询公司针对剩余收益指标的问题提出了经济增加值（EV A）的概念，用以评价企业的经营成果。EV A 是公司调整后的营业净利润减去该公司现资产的经济价值的机会成本后的余额，其计算公式为EV A＝税后营业利润－资本成本＝调整后税后营业净利润－资本投入额×加权平均资本成本率。随着企业管理制度的不断完善和发展，美国学者卡普兰和诺顿提出平衡积分卡业绩评价体系，该指标体系是综合了财务与非财务指标双重因素，实现了短期和长期目标的协调，达到内部与外部、过程与结果、管理业绩与经营业绩等诸多方面的平衡，综合的评价了企业的经营状况，并加入了未来的一些相关驱动因素，使得企业绩效评价更加全面、客观，能够实现企业的长足发展。目前国外很多家成功企业都在采用平衡积分卡业绩评价方法进行相关企业的绩效评价，该方法还被载入了《哈佛商业评论》中，并且获得了社会的广泛好评。国外的一些研究者经过不断的调研、探究，认为评价企业财务的指标应立足于企业的盈利水平、偿还债务能力和企业的成长速度等方面，并且关于这三个方面的比例大致为5:3:2，而评价盈利水平的指标主要包含销售净利率、净值报酬率和资产净利率等，对应比重为2:1:2。

近年来国内的许多经济学者深入对房地产上市公司绩效评价的研究并形成诸多拥有实际价值的应用成果。在这些研究当中，有关于综合分析的实证研究与应用相对较少，而更多的是关于房地产上市公司资本结构和融资问题的实证分析。孙璐、刘军琦，运用平衡积分卡方法，从财务绩效、企业内部运作、学习与成长和顾客四个方面，着力构建了针对房地产上市公司的综合评价指标体系。石明华阐述了国内外企业业绩评价的理论发展过程，同时总结研究了我国房地产上市公司在经营方面

的主要特点，分别从财务效益、企业发展潜力、客户对企业的评价和企业成长潜力四个方面建立了评价指标体系，并采用主成分分析法对房地产上市公司绩效进行了实证研究[8]。李岳、章世鹏以我国房地产上市公司的收益情况作为研究对象，选取了2001 年到2002 两年的指标数据，运用曼一惠特尼U 检验，对这些样本数据进行了动态比较分析。陈国伟对我国房地产上市公司的盈利能力和偿债能力进行了企业绩效评价，并且在企业的财务风险和经济增加值方面对文章进行分析。鞠颂采用因子分析方法，对深股市的房地产上市公司进行了因子分析，通过分析得出各个房地产公司的综合得分以及排名，进而进行综合分析，并且分析了企业经营绩效的影响因素，包括企业的资本结构、股本结构、和公司治理等方面。谭颖贤采用定量综合分析，对我国房地产上市公司进行了因子分析，根据得出的因子排名，具体评估了房地产行业上市公司经营管理能力，并给出相关意见和建议。对马跃以2007 年沪深两市证券交易所的50 家房地产行业上市公司的9 项财务指标为样本，使用MINITAB 软件对数据进行因子分析后对各个指标赋予相应的权重，并得出综合排名。康俊楷采用功效系数法从房地产行业和企业内部两个方面出发建立了一个综合评价体系，使得评价更具科学、更加合理，但因评价体系中各指标权重因缺乏流程化、客观性的程序使得评价结果拥有一定的主观色彩，致使对最后评价得分的真实性产生影响。

1.3本文研究思路及内容

第一章通过阅读大量的国内外相关文献，熟悉相关理论知识和研究方法,阐述房地产上市公司盈利能力分析选题背景及研究意义，房地产公司盈利能力评价理论在国内外的发展情况和研究方法文献综述，提出本文研究思路和主要内容。

第二章主要是对我国房地产公司盈利状况，现状和作用以及存在的问题进行综述，对房地产公司目前状况和发展趋势进行相关的分析

第三章介绍了盈利能力指标体系及其影响因素，主要包括盈利能力的含义、房地产上市公司盈利能力分析指标体系、房地产上市公司盈利能力指标确定原则以及房地产上市公司盈利能力影响因素。

第四章为实证部分，利用万科近年财务数据对万科盈利能力进行初步分析

第五章用杜邦分析法分析，引入杜邦分析法的指标体系影响因素及其含义。接着以万科2010至2014年相应的财务指标分析，然后建立盈利能力指标体系，再用

万科2010至2014的财务数据进行分析,通过纵向和横向的综合对比，分析万科盈利能力存在的问题和特点。

第六章根据实证分析结果，总结实证结论。

第二章我国房地产公司现状及存在问题

2.1我国房地产公司现状及其作用

近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。

住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。

综合全球发达国家及地区的经济发展情况来分析，国民经济对房地产行业的依赖程度非常的高。这是因为房地产行业不仅是国民经济的基础，同时也是国民经济增长的支柱性产业之一。因此实现房地产行业的稳定并健康的发展，对促进整个国民经济的蓬勃发展具有重要的作用。房地产行业在近三十年市场化改革中迅速增

长，既是我国改革开放几十年发展的重要成果，也是我国经济腾飞的重要物质保障和标识。其作用具体表现在：

(1)推动城市现代化进程，促进现代化建设。现代城市的开发和建设离不开对土地和房屋的整体规划，合理的规划布局保证了城市功能的协调布局；一个城市的合理运转需要合理对城市土地进行规划，重点就是经营城市土地和房地产，达到土地使用效益最优化；同时也使整个产业布局实现最优化，土地不断增值，为社会经济的长远发展创造优良的外围环境和内部的条件。房地产行业从中发挥了决定性作用，这在许多国内城镇的成功实践中都有所体现。

(2)带动相关周边产业发展，促进区域经的济增长。房地产行业的发展还对周边行业的发展起到带动作用，房地产业的产值每增加1%，就会带动相关产业的产值增加1%-1.5%。房地产行业对中国国内经济的持续、稳定及快速增长做出了巨大贡献[12]。

(3)增加财政收入积累资金，促进城镇现代化建设。地产业的发展还有另一个重要作用是为国家以及地方的财政开辟重要收入来源。研究报告表明，房地产行业通过各种渠道所提供税费，而这也为国家和地方提供了大量的财政收入。

(4)加快社会主义文化发展，促进精神文明建设一幢精致的建筑在体现其自身物质文明的同时，同样带来其独特的文化艺术气息，也体现出精神文明建设对实体行业的推动作用。

(5)改善国民居住条件，提高民众的住房体验。房地产行业的发展，发展促进住宅建设，可以为民众提供数量更多、品质优秀、环境更优的住房条件，满足民众日益增长的更高居住需求。能够在一定程度上促进生产力的健康发展。

2.2我国房地产公司盈利状况

中国证券报记者从北京产权交易所、上海联合产权交易所、浙江产权交易所等各大产权交易所获悉，目前有多个房地产项目正在挂牌转让。总体上来看，这些项目公司目前的经营情况都不乐观。业内判断，从今年1月和2月的房地产销售数据来看，房地产市场依旧低迷，房价仍处于下行通道，市场回暖仍需等待政策面进一步释放利好。整体盈利状况不佳梳理这些项目不难发现，整体来看这些公司规模均不大，挂牌价格也不高。根据挂牌项目披露的财务数据，整体来看，这些公司目前的经营状况均不够理想。

评估多出现溢价虽然整体来看盈利状况不佳，但是由于这些公司旗下的房产项目，评估值出现大幅溢价。房地产成交大幅下滑根据国家统计局3月11日公布的2015年1-2月全国房地产市场运行数据，全国房地产成交状况出现较大幅下滑。数据显示，2015年1-2月全国销售面积8764万平方米，同比下降16.3%，较2014年全年销售面积同比降幅大幅扩大8.7个百分点；销售金额5972亿元，同比下降15.8%，较2014年全年销售金额同比降幅扩大9.5个百分点。

受成交下滑影响，投资增速仍然持续处于下行通道。。在全国商品房销售同比大幅下滑的背景下，开发商去库存的压力仍然较大。兴业证券研报指出，在货币政策宽松常态化的背景下，地产基本面复苏将贯穿2015年全年。此外，央行今年以来的降息降准政策虽然有助于企业开发端成本改善，但对销量的提振作用有限，后期基本面的触底反弹仍需等待政策面的进一步利好释放。

2.3我国房地产公司存在的问题

2015 年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。

房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期。悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015 年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。

尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。尤其中小房企不会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松紧影响着开发商的定价起伏。

需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015 年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化2015 年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少，2014 年调整较大，潜在需求旺盛。2015 年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。

从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。

2.4万科现况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务是中国大陆首批公开上市的企业之一于1991年l月29日在深交所正式挂牌交易,公司通过配售和定向发行新股2836万股集资人民币1.27亿元公司开始跨地域房地产业务的发展。近年来万科凭借对经营环境变化的敏锐嗅觉和及时应对公司业绩逐年上升。

万科2014年年度业绩。2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。

受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

根据同日公布的2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息（含税）5.0元（2013年度为4.1元）。以2014年末总股份数计算，万科现金股利达到约55.19亿元，占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

第三章房地产公司盈利能力评价指标及影响因素

3.1盈利能力的含义

盈利能力是指企业利用各类资源、各种渠道在一定时期内赚取收益的能力，

是企业的各个部门生产经营成果的综合反映，是经营管理环节的指南针，综合的

体现了企业的经营管理能力、创新发展能力、规避风险和偿债等能力。盈利能力

反映了企业经济效益，同时对企业价值的衡量起到了决定作用，企业的目标就是

追求价值最大化，即在风险确定的情况下，以最低成本尽可能获取最大利润，虽

然利润额这一指标也可以反映企业的盈利能力，但不能只简单考虑其绝对量，还

要考虑到他的相对数量。因为利润额不仅取决于企业绩效的好坏，还要受到一系

列因素的影响，如企业的资产规模、经济资源占有量、资本投入和产品自身价值

等等。因此，我们对企业盈利能力的评价，不仅要从生产经营的角度衡量，还要

考虑到收入、资产收益率等财务指标。

3.2房地产公司盈利能力影响因素

要研究房地产上市公司的盈利能力状况，就要充分了解影响盈利水平的各种因素。影响公司盈利能力的因素很多，这些因素可以划分为公司外部因素和内部因素。外部因素包括经济环境、市场环境和法律环境等等，这些外部因素是公司不能改变的，因此，提高企业的竞争力和综合实力只有改变内部的自身条件，资产利用合理化，时跟进外部环境的变化，充分利用外部环境，提高企业自身综合能力，逐步扩大市场占有率。在这种情况下，对于不能改变的外部环境来说，研究企业内部因素就有了重要的意义。

改善公司盈利能力可以通过有效合理的调整公司内部因素，充分合理利用现有资源改善公司的内部环境。影响上市公司盈利能力的因素有两方面，管理因素和财务因素。企业的产供销管理、风险处理能力和财务控制能力属于企业内部的管理因素，而会计政策的选择、公司的规模、资本结构、现金流量的保障及企业的盈利模式等属于内部的财务因素。

(1)公司的规模,公司规模是指劳动力、生产资料在企业内的集中程度，即生产

和经营规模，反映生产和经营能力的大小。划分公司规模的标准有：固定资产原值、职工人数设备和厂房的实物数量、利润额、销售额、用年产量和年产值表示的企业综合生产能力和原材料处理能力和等。一般情况下，盈利能力与公司规模成正向变化，公司规模越大，可用资源越多，获利的机会就越多，盈利能力也就越强。

(2)会计政策的选择,盈利是公司根据会计准则和其他相关的会计原则，对一定会计期间公司经营成果的反映，它不仅受到会计准则和会计政策因素的影响，还会受到公司本身财务状况及经营情况的影响。公司选择不同的会计准则，其得到的收益情况也会产生差异。一般来说，稳健的会计政策有助于收益质量的提高，且有助于提高盈利能力分析结果的准确性和真实性。

(3)现金流的保障,一般情况下，只有当会计收益有相应的净现金流入时，才表明收益实现，现金流量决定了公司的经营情况以及发展方向。一定的现金流量保障是实现盈利水平的重要因素。因此现金流量决定着公司盈利状况及公司的发展方向和生存前景。现金流量的保障是盈利水平的重要因素。经营过程中实现的现金净流量越多，则企业风险越小，盈利能力越强，反之，现金流量越少，企业的盈利能力越弱。

(4)资本结构,资本结构，其广义含义是指企业各种要素的组合结构；狭义含义指企业的长期负债和权益资本的比例关系。资本结构是以债务或者权益性融资方式进行资本调整，实现企业资本比例调整的一种价值分配情况，它决定了企业产权的归属，同时也重组了各投资主体所应有的权益和应承受的风险。资本结构是影响企业财务状况的关键性因素，负债程度高的企业经营风险也较大。从长远的角度来讲，如果一个企业，它的资产报酬率大于企业贷款利率，企业的负债经营是能够实现企业价值增值的，反之则会使企业利润率低下，资产负债率过高，财务状况不稳定。部分企业因过重追求投资规模，不断增加资本投入，忽略了企业真实资本结构与计划投资的匹配程度，企业的利润率不增反减。在着手进行企业盈利能力的分析时，诸多财务人员因经验不足或考虑不周，忽视了资本结构变动与企业营业能力的关联性，撇开资本结构变动的影响，独立的针对企业借入资本或对企业的自由资本进行分析，致使预算企业结构调整过程中财务分析的严重偏差。

(5)企业盈利模式,企业盈利模式就是企业获取利润的方式和途径，是企业有机整合内部和外部的资源，为其自身创造价值的经营模式。当企业发掘出自己独特的经营模式时，表可获取超额利润，这也是企业提高核心竞争力。表面上看到企业对

行业的选择或对经营范围的选择并不能代表企业的盈利模式。要想知道企业盈利的根本所在，发掘企业盈利能力的潜在动力，财务人员就必须了解该企业的经营模式，不能只简单地分析其行业特征或经营范围，而要对这家企业的盈利机制进行深入的分析。

3.3房地产公司盈利能力指标确定原则

(1)目的性原则。应从我们的研究目的出发，选择相关房地产上市公司的盈利能力指标，以实现全面衡量公司盈利能力的目的。

(2)科学性原则。选择房地产上市公司盈利能力指标，定性指标要能够真实反映公司各方面的情况，包括公司经营管理的整体、局部以及某一方面的实际状况。建筑物的外形，小区的绿化等方面，能够在这些方面提高人们的精神文化娱乐水平，因此，房地产行业在不断发展的过程中，在强调物质文明展示的同时，也增进了精神文明建设。分析定量指标时，应当注意绝对量和相对量的结合使用，并注意所选指标的分子与分母能够相互配比。

(3)全面性原则。我们应对选择的盈利指标进行综合的分析评价，确定其能够对房地产上市公司进行综合评价。

(4)系统性原则。选取的房地产上市公司盈利能力各项指标应该是一个完整的体系，各项指标之间应当相互联系，不能顾此失彼，当然也不能使得各个指标所反应的内容是重复的。

3.4房地产公司盈利能力分析指标体系

评价房地产上市公司盈利能力的指标可以是一个绝对值，如每股净资产、净

利润、利润总额、每股主营业务收入、营业收入和每股收益等，也可以是一个相

对值，如净资产收益率、净利润同比、销售净利率和总资产收益率等。

房地产上市公司会在每一季度较为详尽的纰漏其财务的相关综合指标信息，包括净资产收益率、流动资金、偿债能力等，并对会计的三个基本表的信息进行实时纰漏，房地产公司在对盈利能力进行分析时，主要侧重对利润表的分析，而且要注意各财务指标对利润的影响，必要时要剔除对房地产盈利能力造成异常影响的因素。同时要重点分析利润的构成，特别是主营业务利润所占的比重，不仅要考察现阶段公司的盈利情况，还要结合历史数据，分析公司现阶段盈利能力和潜在成长

能力。反映房地产上市公司盈利能力的指标有资产报酬率、成本费用净利率、每股净资产、净资产收益率、每股收益、销售净利率、每股股利等。反映房地产上市公司盈利能力。

第四章万科盈利能力指标分析

4.1盈利能力相关数据分析

万科2010-2014年连续四年的主要财务数据如表4-1所示。

表4-1万科盈利能力相关数据

年份2014 2013 2012 2011 2010

总资产(万元) 5084087

6

4792053

2

3788016

2

2962084

4

2156375

5

利润总额(万元) 2525236 2429101 2107019 1580588 1194075 营业利润(万元) 2497936 2426134 2101304 1576322 1189489 净利润(万元) 1574545 1511855 1255118 962488 728313 股东权益不含少数股8816457 7689598 6382555 5296780 4423268 从表4-1可以看出，万科在过去五年内都保持盈利状态，无发生亏损情况，而且净利润基本呈增长状态，表明了该公司拥有良好的利润增长率。然而，这五年的营业利润的增减变化情况并没有净利润增长情况那么理想，2014年的营业利润明显不如2013年，可以看出激烈的同行竞争环境确实给公司的销售情况带来了影响，并且受到市场供求影响，万科在14年销售增长并不理想，使得14年的营业利润等增长缓慢。同时也表明了公司的利润并非全靠销售收入，其他盈利手段如投资等也为企业带来了收益。

4.2盈利能力指标分析

盈利能力实际上就是指企业的增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低，企业获取利润的能力。具体计算方式如下：

主营业务毛利率﹦（销售收入﹣销售成本）/销售收入×100%

每股收益﹦（净利润-优先股股利）/流通股股数

每股经营活动净现金流量﹦经营活动净现金流量/总股本

净资产收益率﹦净利润/平均净资产×100%

总资产利润率﹦净利润/股东权益×100%

成本费用利润率﹦营业利润/成本费用总额×l00%

表4-2万科盈利能力指标

年份2014 2013 2012 2011 2010 净资产收益率(%) 17.86 19.66 19.66 18.17 16.47 总资产净利润率(%) 3.91 4.27 4.64 4.53 5

成本费用利润率(%) 20.24 21.67 25.4 27.9 29.76 每股经营活动产生的现金-- 0.18 0.34 0.31 0.2 基本每股收益(元) 1.43 1.37 1.14 0.88 0.66 销售毛利率(%) 29.94 31.47 36.56 39.78 40.7 （1）主营业务利润率逐年下降。从10年的40%下降到14年的30%，说明了随着房地产行业市场的逐渐饱和，销售成本的增长速度在逐渐超过销售利润的增长主要是主营业务成本比重太大，虽然期间费用有所下降，但是仍然对销售毛利有所影响。但是5年间主营业务毛利率整体还在30%左右，总的来说效益还是不错的。公司主营业务大多聚集在经济核心区，90%以上的房地产收入来源于三大经济圈，业务聚集于毛利率较高、需求旺盛的经济核心区。

（2）公司每股收益正常迅速。从10年的0.66到14年的1.43几乎翻了2倍多，说明万科的盈利能力在逐年增长，在有关上市公司的众多盈利能力分析指标中，每股收益一直是广大投资者关注的焦点，是多数投资者用来衡量上市公司有无投资价值的重要因素。总体来看，公司为投资者获得收益的能力很强。如果能够继续保持这种态势发展，相信万科凭借其较高的投资回报将会吸引更多的潜在投资者进行投资。但是不能忽视的是增长率在逐年下降，虽然整体翻翻，但是13年到14年增长率只有4%，需要引起很大的重视。

（3）公司每股经营活动现金流量净额整体趋于稳定。主要原因在于：房地产业的特性决定了公司有大量的应收账款，公司大量的营业收入都没有以现金的形式实现。加剧了现金流的紧张状况。万科在扩张政策上做了调整，减小了极度扩张给万科带来的负面的影响。但是在13年该项数据有较大的下滑，说明公司应当引起重视。

（4）公司的净资产收益率相对稳定，而总资产收益率却在逐年下降。公司的盈利能力比较强且可持续性较好。在盈利能力分析指标体系中，净资产收益率是最能综合地反映一个公司盈利能力水平的指标，因此对其进行分析有着重要的意义，

论文正文-万科股份有限公司盈利能力分析及评价

引言 对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。 盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。 本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。

1 万科公司的概况及盈利能力理论 1.1万科公司概况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4 亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5] 作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。 1.2盈利能力分析理论 财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。 盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。 对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。 公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良

好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）

万科集团盈利能力分析汇编

中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间

【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标

目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)

万科股份有限公司盈利能力研究

万科股份有限公司盈利能力研究 二十一世纪初,随着国民经济的快速发展,人们在保障了基本需求的前提下,对住房标准的要求越来越高。例如,对户型的需求,对居住环境的需求等。 同时,房地产行业的快速发展,激烈竞争,也带动了其他相关产业的迅速发展。由于市场的强烈需求,房地产公司不断扩大供给,盈利水平也大幅提升,致使房地产业成为暴利行业。 众所周知,中国的房地产业是国民经济的支柱产业,万科公司又当属其龙头 企业。自成立以来,万科公司的盈利能力一直处于行业领先地位,研究该公司的盈利能力不仅具有重要的现实意义,同样具有理论意义。 对于利用财务指标以及非财务指标分析万科公司的盈利能力,可以为相关报表使用者提供重要信息,做出正确的投资决策,还可以为同行业甚至其他行业提 供借鉴。同时本文通过个案分析法研究房地产行业的盈利能力,可以进一步丰富我国的研究理论,也能为房地产行业的分析提供理论依据。 盈利能力是公司财务报表分析的重要指标,所以不管是投资者、债权人或是企业经营者,其最为关注的就是公司的盈利水平。本文从财务指标以及非财务指标分析万科的盈利能力,选取适当的财务指标以及分析方法,进而发现了该公司 存在的问题:公司近年来盈利能力持续下降。 通过研究万科公司,笔者得出结论:公司的财务指标和非财务指标对公司盈 利水平均有显著影响。因此,本文针对公司存在的问题提出了三点建议:灵活定位市场战略,合理控制成本,科学管理人力资源,这对公司盈利能力的提高和公司发展尤为重要。 全文共六章。第一章,绪论,该部分主要描述了研究的背景意义、研究思路和

方法、国内外文献综述,以及文章的主要作用。 第二章,相关概念解释。该部分介绍了盈利能力分析的理论基础。 第三章,公司概况,该部分主要介绍了房地产行业的概况,万科公司的概况,万科公司作为龙头企业的发展优势以及与同行业的盈利能力比较。第四章,盈利能力的财务指标以及分析法分析。 该部分主要介绍财务指标运用,如主营业务利润率分析、销售毛利率、销售净利率、成本费用利润率和净资产收益率分析,分析方法使用描述性统计方法。第五章利用非财务指标分析有市场定位、成本控制方法和人力资源管理分析万科公司的盈利能力,以及万科公司存在的问题。 第六章,研究结论及建议。

万科A获利能力分析

万科A获利能力分析 一、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1.营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X"跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2.期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。 3.主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 17-19年销售毛利率逐渐增长。17年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。18年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。

利润构成分析:由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2017年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4.盈利能力指标 (1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。 ( 2) 经营指数与每股现金流量经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，18年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度; 19年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 每股收益17年的大幅下降是由于上一年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。19年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获取现金能力偏低。 总结:万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

万科企业股份有限公司20072009财务表表分析

万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析 一、万科公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为V ANKE) 2.法定代表人：王石 3.公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净 资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交 易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民 币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项 目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联 合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 二、企业盈利能力分析 （一）资产经营和资本经营盈利能力分析 1、资产经营盈利能力分析 （1）资产经营盈利能力指标： 总资产报酬率=（利润总额+ 利息支出）/ 平均总资产* 100% 2008年：总资产报酬率变化： 总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）* 22.521% = -2.249% 销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）*37.379% = -2.054% 2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%= 0.793% 总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）*17.027%= 0.116% 销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）*38.063%= 0.676% 水平分析： 2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。 2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。 2、资本经营盈利能力分析 （1）资本经营盈利能力指标

万科A获利能力分析

万科A获利能力分析 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。实务中, 上市公司经常采用每股收益、每股股利、市盈率、每股净资产等指标 评价其获利能力。 一、获利能力指标 万科A的获利能力指标表 表 、获利能力主要竞争者及同业比较

1、2008年度获利能力比较。 万科A2008年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表 2、2009年度获利能力比较。 万科A2009年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表 表2-2 3、2010年度获利能力比较。 万科A2010年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表 表 三、获利能力分析

、销售毛利率分析 销售毛利率 表3-1 计算结果表明，万科公司2010年的销售毛率为21.95%,虽然比2008 年上升了6.98，但与同行业相比，其获利能力较弱，说明每一元主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少。对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。 二、营业利润分析 营业利润率 表3-2

万科A获利能力分析及与同行业比较分析

万科A获利能力分析及与 同行业比较分析 一、概述 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花

园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和

财务报表分析 万科A-盈利能力分析

万科A----盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1、营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了长江三角洲、珠江三角洲和渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区 27.03%37.16%25.08% 域 32.38%36.46%26.06% 长江三角洲区 域 京津以及地区32.01%18.77%36.34% 其他8.58%7.60%12.52% 2、期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用率。 各项目增长幅度表 年份2006—20072007---20082009---2009 主营业务利润57.01%39.04%56.79% 营业费用66.48%55.99%41.83% 管理费用43.17%0.48%42.82%

3、主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析：由下表可见，06-09年销售毛利率逐年增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。 年份2006200720082009 销售净利润8.368.511.4512.79 销售毛利润20．0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4、盈利能力指标 （1）资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势（见下表）。说明企业盈利能力不断提高。 年份2006200720082009 资产净利率4．65% 5.13%5．65% 6.14% 11.31%11.53%14.26%16.25% 净资产收益 率 （2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为主”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 年份2006200720082009 经营指数0.62 1.19-2.730.34

万科A获利能力分析

万科A获利能力分析 一、概述 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”

是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机

财务与成本管理——万科集团盈利能力分析

无锡太湖学院会计学院期末考查作业 2015-2016-2 作业日期：2016年6 月6日 万科集团盈利能力分析 摘要：本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 关键词：万科集团，盈利能力 一、盈利能力作用意义概述 盈利能力，也称获利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力，追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点。财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。 企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人、或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。作为投资人,主要关注的是企业投资的回报率；而对于一般投资者而言,关心的是企业股息、红利的发放问题；对于拥有企业控制权的投资者,则会更多地考虑如何增强企业竞争力、扩大市场占有率、追求长期利益的持续、稳定增长；债权人也要通过盈利状况的分析以准确评价企业债务的偿还能力，控制信贷风险。所以不论是投资人、债权人还是企业经营管理人员,都日益重视企业盈利能力的分析。这就需要对企业进行盈利分析，才能反映和衡量企业经营业绩，发现经营管理存在的问题，进而采取措施解决问题、提高企业收益水平。 二、万科公司营运能力的分析 （一）万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现

万科集团盈利能力分析

中央广播电视大学六盘水分校 毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间

【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标

目录 一、盈利能力分析概述 0 （一）企业盈利能力内涵 0 （二）盈利能力分析指标 0 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (4) （一）万科股份有限公司概况 (4) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (4) 1.盈利模式分析 (4) 2针对财务数据对万科进行分析 (5) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (6) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (6) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (6) 2、运营能力波动大 (7) 3、成长能力缺乏稳定性 (8) 4、流动性强，负债率下降 (8) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (10) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (10) （一）增强企业核心竞争力 (10) （二）增强公司获取现金的能力 (11) （三）加强公司内部结构的治理 (11) （四）改善企业的资产质量 (11) （五）健全外部监管机制 (12) 参考文献 (12) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (13) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (17) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (30)

电大本科会计学-财务报表分析-作业三万科a获利能力分析

万科A获利能力分析 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为

核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

万科03任务-获利能力分析

二、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。 1.营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例 珠江三角洲区域27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区32.01% 18.77% 36.34% 其他8.58% 7.6% 12.52% 2.期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表 年份2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润57.01% 39.04% 56.79% 营业费用66.48% 55.99% 41.83% 管理费用43.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。 年份2006 2007 2008 2009 销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79 销售毛利润20.09 22.51 25.75 28.72

制造型企业盈利能力分析——以某公司为例

本科生毕业设计（论文）封面 （ 2016 届） 论文（设计）题目 作者 学院、专业 班级 指导教师（职称） 论文字数 论文完成时间 大学教务处制

会计原创毕业论文参考选题(200个) 一、论文说明 本写作团队致力于会计 二、原创论文参考题目 1 审计职业判断及其重要性的研究 2 投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响 3 税收遵从的影响因素及对策分析 4 基于公司治理的内部控制浅析 5 上市公司会计信息质量的研究 6 中国工商银行资本管理研究 7 浅谈我国中小企业会计诚信 8 企业无形资产管理问题的研究 9 高管人员的薪酬管理设计研究 10 财务报表分析在重大错报风险评估中的应用研究——以某公司为例 11 某公司盈余质量分析 12 作业成本法在我国企业的应用研究 13 电子商务对传统会计的影响和创新 14 个人所得税纳税筹划问题探讨 15 商业银行的成本粘性问题研究 16 对提高会计信息质量的认识 17 我国家族式企业内部控制研究 18 基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例 19 基于公司治理的内部控制浅析 20 房产税税基确认方法的研究 21 基于多元化经营视角的企业财务投资战略研究 22 企业信用管理的财务效果分析——以某公司为例 23 浙江中小企业融资环境问题探讨 24 民营上市公司投资行为与效率研究 25 成长型中小（民营）企业纳税筹划操作策略研究 26 基于公司治理的内部控制浅析 27 浅析企业内部会计控制 28 碳排放权交易在我国的发展研究 29 营改增对劳务输入企业的影响研究 30 浅议新会计准则的几点变化及对上市公司盈余管理的影响 31 对审计风险及其控制的探讨 32 某公司信用政策设计 33 内部控制对中小企业会计核算的影响—以某公司为例 34 企业纳税筹划失败案例分析研究 35 某房地产公司货币资金内部控制的问题与对策研究 36 某公司电算化会计系统下信息质量管理研究 37 森林资源社会效益核算 38 我国中小企业信用担保的风险控制研究

万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报

万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区32.01% 18.77% 36.34% 其他8.58% 7.60% 12.52% 2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率各项目增长幅度表年份2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润57.01% 39.04% 56.79% 营业费用66.48% 55.99% 41.83% 管理费用4 3.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。年份2006 2007 2008 2009 销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79 销售毛利润20.09 22.51 25.75 28.72 利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。年份2006 2007 2008 2009 资产净利率4.65% 5.13% 5.65% 6.14% 净资产收益率11.31% 11.53% 14.26% 16.25% ( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。年份2006 2007 2008 2009 经营指数0.62 1.19 -2.73 0.34 每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。年份2006 2007 2008 2009 每股现金流量0.26 -1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀.

万科近五年企业盈利能力分析

企业盈利能力分析 盈利能力指标 2009年2010年2011年 净资产收益率15.27%17.68%18.95%销售净利率13.15%17.43%16.16% 21.12%30.05%27.79%营业费用利润 率 1、 净资产收益率 A股上市房地产企业2009-2012年净资产收益率情况 净资产收益率是反映企业盈利能力的核心指标。该指标越高，反映企业盈利能力越好。由上表及图可知，万科公司近三年净资产收益率呈上升趋势,且均高于行业平均水平，说明该公司盈利能力较高。2011年净资产收益率创造公司历史新高，迎来连续三年

增长。2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。在业内人士看来，万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。 2、 销售净利率 销售净利率是反映企业销售能力的最终指标，只有当年净利率增长速度快于收入增长速度时，该指标才能提高。万科公司2010年销售净利率较2009年有所上升，表明该公司2010年销售能力有所提高，但2011年该指标较2010年有所下滑，对此，万科董秘谭华杰介绍称，随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，2011年公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。此外，业内人士称， 2011年整个行业平均销售净利率降低，是由于项目结算不均衡所造成的。 3、营业费用利润率 营业费用利润率是反映成本利润率指标的一种形式，即营业利润与营业费用总额的比率，体现了增加利润是以降低成本及费用为基础的。指标数