天津五大商圈调研报告

专业模块分析

目录

第一部分概要

第二部分天津百货业商圈分析

第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析

第五部分和平路商圈代表百货店分析

第六部分南门外商圈代表百货店分析

第七部分小白楼商圈代表百货点分析

第八部分友谊商厦分析

第九部分小结

第一部分概要

一、调研目的

此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。

二、调研范围

天津五大商圈和友谊商厦

三、调研时间

2008年

四、调研对象

南京路：伊势丹、国际、津乐汇

滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦

和平路：百盛

南门外：新世界

小白楼：滨江购物、凯旋门

友谊路：友谊商厦

第二部分天津百货业商圈分析

一、五大商圈概况

整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。

1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。

2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。

3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。

4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。

5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建

成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，将成为天津核心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。

二、五大商圈百货店总体分析

注：南京路商圈庄吉商厦开业时间为2006年9月 南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日

南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定

图表一：五大商圈百货店数量分析图

南京路, 4

滨江道, 7

和平路, 2

南门外, 3

小白楼, 2

由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。

图表二：五大商圈百货店业态类型分析图

高级百货44%

中级百货39%

特色百货17%

由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店）。这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。特色百货所占比例为17%。虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而专。

图三：五大商圈高级百货占有率分析图

37%

滨江道25%

13%

南门外小白楼0%

由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。这说明此商圈高端消费人群居多， 购买力强。其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD 中心这种百货业态显然是不合理的。海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。

根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：

1.品牌布局

2.客流

3.现场管理特色

4.服务特色

5.陈列

6.促销活动

7.名品销售（待续） 8.客单价（待续）

第三部分南京路商圈百货店代表调查分析（一）品牌分布

备注：南京路商圈营业面积最大的是国际商场,商品品类最多的是津乐汇。

（二）客流

备注：南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：

1.地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。

2.一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。

3.商品价格中等，能够让一般大众接受。

4.与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。

5．停车方便。

南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：

2. 国际名品齐全，适合高收入人群前来购物。

3.楼上经营的娱乐体育项目适合高收入人群。

4.商场为日资企业，能够吸引在津日本人。

南京路商圈国际商厦客流量最少，分析原因如下：

1.前期经营不加，在大通集团接管之前处于歇业状态，消费者改变以往印象需要一定时间。

2.B座二楼以上（含二楼）正处于装修状态，没有开业，影响客流。

3.定位高端市场，旁边有着强有力竞争对手——伊势丹。

（三）现场管理特色

备注：根据南京路商圈典型百货店现场管理特色的进行对比分析：

1.在三个百货店中现场管理中，伊势丹和国际商场管理最出色，津乐汇在现场管理方面出现漏洞。

2.在员工服务素质方面，国际商场无论是咨询台人员还是导购员综合素质最高，能够给顾客提供

3.在工装方面，伊势丹的工装最为漂亮，尤其是咨询台人员工装很有特色，值得借鉴。

备注：根据对服务项目的分析，得出以上结论

1.伊势丹服务项目最多共计12项，国际商场和津乐汇分别是5项和6项。

2.伊势丹的服务人群包含广泛,其中既有针对所有顾客的服务项目,又有对特殊人群的额外服务，如婴儿看护、借用轮椅、提供花镜等项

3.国际商场服务项目方面显然不够，而且都是基本服务，对服务对象的细分工作做的不好。

4.伊势丹推出存衣存包服务项目是一大亮点,此项服务在超市经营中运用较多,最初目的为超市防损,,但是存衣存包服务确实能够给顾客的购物提供便利,使顾客轻松购物,增加顾客在商场的停留时间。（下面是存取物品的标签样式）

反面

5. 津乐汇爱心伞服务项目具有特色，主要应用雨天，但是天津地区雨天较少，所以服务率不高。

对于时尚女性巨大吸引力的特征，应将爱心伞服务面扩大，增加防晒功能，同时应在商场内竖立紫外线等级牌配合使用。

（五）陈列

1、伊势丹陈列

①伊势丹装修比较豪华，但是由于经营面积不大，分布品类过多整体陈列略现凌乱；

②一步入商场共享空间内有个从上而下的瀑布十分吸人眼球；

③问询处在入口右手边，便于顾客咨询；

④每层在直达梯处有三把休息椅；

⑤每个电梯口有本层的导购图；

⑥2楼至6楼都设有有洗手间，洗收间有专为儿童的洗手台以及残疾人设施。女卫生间设有婴

儿床；

⑦2、3、4、6楼都设有IC电话，电话旁的便条纸很有特色；

⑧五楼设有休息区和母婴儿休息室还有工商银行；

⑨六楼设有会员卡俱乐部；

⑩ＰＯＰ架五种（金属架、硬塑）高度可变化，每一个专柜内都有一个约20CM*30CM的品牌说明的落地牌，材质为透明有机玻璃，内容为品牌的产地，风格等内容。

2、国际商场陈列

①装修考究，商厦内透明度极好，整体布局整齐有序；

②专柜橱窗圆润、透明，样式统一；

③商场内垃圾桶与休息椅颜色统一（橙色），样式新颖；

④每个电梯口有悬挂导购说明。

⑤电梯上下处警示牌、提示牌设计精致；

⑥二楼以上观望围廊栏杆都装上了档板玻璃，既美观又保护的顾客安全

⑦ POP价样式新颖，金属质地，类似于乐谱支架。

3、津乐汇陈列

①整体视觉感觉凌乱；

②服务台位置偏僻不利于顾客寻找；

③楼梯口挂有悬挂导购说明；

④每个楼层围廊都有休息椅；

⑤POP价主要有两种，样式普通。

注：以上促销活动为个百货店春季活动。

1）伊势丹春季促销活动以特卖活动、赠品活动、娱乐活动为主。

（1）在特卖活动方面：每周四到下周三六楼特卖场都有真对某品类的专场特卖。

其中为迎接“五一黄金周”4月20日（周四）至4月26日（周三）在六楼特卖场举行男女

旅游用品的专场特卖。

（2）在赠品活动方面：一楼国际一线品牌化妆品多数以“购买产品，好礼相赠”的方式进行促销。

（3）在文化娱乐方面：

①4月中旬举行了婚纱展

②为迎接母亲节的到来将在4月20日到4月26日五楼儿童俱乐部举行“母亲节绘画征集”

活动。

2）伊势丹的在促销活动上有很好的借鉴性：

（1）促销活动多样化

（2）特卖活动固定为每周四到下周三带动平常销售额的提升，避免假日经济的过多影响

（3）文化娱乐活动类型多，可以满足极大程度的丰富了顾客的业余文化生活，拉进了与消费者的距离。

2、国际商场促销种类与分析

国际商场的促销活动比较单一，主要是个别专柜的打折活动，这已经远远的满足不了当前消费者消费需求。作为高级百货店文化活动组织较少，不利于抓住高端客户。

3、津乐汇促销分析

津乐汇的促销活动主要集中与打折与文化娱乐方面，值得一提的是进期在商场外矗立的巨大牛仔裤，吸引了很多年轻人进行“攀岩”，对宣传百货店品牌起到了促进作用。

第四部分滨江道商圈百货店代表分析

（一）品牌布局

江商厦中年服装所占比例较大。

备注：

滨江道客流量最大的是滨江商厦，分析原因如下

1.天津本土企业，了解天津市场。

2.经营时间长，在天津百姓中印象深刻。

3.商场定位中端市场，价格容易使一搬大众接受。

4.商品样式普通，适合一般消费者。

滨江道商圈伊都锦消费人群层次最高，属于名副其实的高级百货店。但是由于其处在滨江道步行街中部，车辆进入困难，停车不便，这成为制约高端消费者前来购物的一大关键因素。

友谊新天地可以说是滨江道商圈的一鼓重要力量，虽然开业时间不长，但是其以品类齐全，款式新颖、价格合理，服务设施齐全，吸引了大量顾客。值得一提的是，友谊新天地比较宽广的停车场更是给许多有车族提供了极大便利。

（三）现场管理

备注：1.友谊新天地的在柜台上帖有防火须知比较有特色，可时刻提醒员工处理火灾的方法。

2.工装方面伊都锦和友谊新天地都比较有特色，值得借鉴。

（四）服务特色

备注:由以上图表可以看出：在服务项目中，滨江商厦服务项目最多为9项，其中借用拐杖是其一个特点。伊都锦定位高端市场，在服务项目上比较少，而且并没有提供高端消费者所关心的色彩咨询服务和陪同购物服务，这显然是满足不了高端消费者的消费需求。

（五）陈列

1、伊都锦陈列

伊都锦是滨江道商圈整体陈列与灯光的应用使得整个商场金碧辉煌，专柜摆放整齐、有序。

服务台在一楼，位置明显，台前设有中文和日文两种楼层介绍牌。

每层电梯口处都设有中文和日文两种导购图，还有垃圾箱（方形、黑色、精致）

卖场紧急出口标志明显。

卫生间设在专厅内，有挡板，不易寻找。卫生间内为防滑地砖、人造大理石台面、通风状况良好、自动感应水管、有宝宝床（女）、整理镜、干手机、皂液及卫生纸充足。

卖场内随处可见申办会员卡的方法及入会程序说明。

各楼层设有顾客自动取阅架，样式美观、精致，金属质地，主要放商品宣传海报。

POP架为长约80cm的金属支架，放上长40c m×35cm的宣传广告，由于向上倾斜40度，方便顾客阅览。

2、友谊新天地陈列

同一品类商品集中，区域大，方便顾客选购。

楼层导购图分布较多，内容详细，标有你所在的位置以及楼层品牌。

导购牌为悬挂式，玻璃质地，标注楼层所含品类。

服务台设在地下一层B区，不利于顾客寻找，面积不大。

地下一层共享空间内由于客流量大比较乱，放在特卖区旁边的休息桌椅样式新颖，质地为无色玻璃，利于顾客在特卖区内的休息。

地下一层、三层、四层、五层设有洗手间，洗手间区域面积宽敞，有休息椅。

洗手间门口处放有屏风，上面有品牌宣传广告，比较美观，内部设施比较齐全。旁边都设有IC 电话处

POP 架友谊运用不多，主要两种，样式比较普通

（六）促销

备注：

对友谊新天地促销活动全方位、多样化，主要有以下几种活动：

1. 特卖活动方面：地下一层共享空间内，雅戈尔服装特卖，宣传力度很大，带动了其他一些滞销商

品的销售。

2. 打折方面：地下一层箱包和皮鞋进行八折销售。五楼儿童商品二折起（包括：童装和玩具）。

3. 购物减现方面：一层时尚品牌举行满200减100的活动，活动商品主要是淑女装、少女装等 为

夏装销售提前打好预热。

4. 赠品方面：购买新婚商品有酬宾活动，主要是看中将要到来的“五一黄金周”的婚礼市场。

5. 文化娱乐方面：地下一层B 区餐厅区，每天下午12：30——13：30有歌手唱歌，13

：30——14：

30有钢琴表演，地点比较偏僻。

伊都锦还没有大型促销活动，只是在六楼特卖区进行固定的特卖活动。

滨江商厦的促销方式比较普通，主要是过季服装的特卖活动和五楼手机卖场满1000减50的减现活动。

第五部分 和平路商圈代表百货店分析

（一） 品牌布局

备注：百盛七楼特卖场主要销售过季服装、男女正装等，八楼特卖场主要销售国际一、二线品牌

（二）客流

备注：和平路商圈百货店客流量要比滨江道客流量少一些，因为此商圈百货店少，聚应效力弱于滨江道商圈。

（三）现场管理特色

备注：服务从整体上看比较不错，进入商品专柜大多能听到“欢迎光临百盛”，顾客在选购商品时能耐心面对顾客的挑选，详细介绍产品。

（四）服务特色（百盛）

（五）陈列

1.百盛整体布局很规整，尤其是收银台，每个楼层有4个，东西各一个，中部两个。

2.商场入口处有A TM提款机。

3电梯上方都有每层楼经营的品类。

4.每层电梯旁都有本楼层咨询台

5.有每层都有两部贵宾直达梯。

6.八楼一线品牌特卖场立有假一陪十的承诺牌

（六）促销

2.珠宝满200减120元

3.化妆品多数为满一定金额赠送相关产品

4.特卖活动常年进行，集中在七楼、八楼。

百盛促销活动比较多样，宣传力度也很大，其中化妆品的赠品活动比较有影响，参加品牌范围广，多为国际一线品牌。八楼一线品特卖成为其促销活动的一大两点。

第六部分南门外商圈代表百货店分析

（一）品类分布

（二）客流

备注：新世界所在商圈虽然百货业不发达，但它与古文化街、鼓楼等具有天津传统风格的商业区相邻以及本身地下的龙城店家乐福，对周围居民的吸引，使得的客流量能够保持中等水平。

（三）现场管理特色

备注：新世界的楼管的现场管理到位，随时可看到楼管巡场。

（四）服务特色

(五) 陈列

１.ＰＯＰ架两种（金属架），旗状（主要用于悬挂POP ，POP样式为长方形，底色红色，白色字，另一种长方形，底色白色，黑色和彩色字，写有恕不参加此次活动或写有恕不参加此次活动）和丁字状，高度可变化；

２.每个电梯口有垃圾桶（银白色柱型）卫生间指示牌，扶梯相交处有警示牌（小心碰头）；

３.共享空间利用充分做一些大型活动的宣传、展示、特卖。

4.整体布局略显凌乱。

（六）促销活动

备注：1新世界的促销活动比较频繁，种类也比较多，共有六种。

2购物返券活动是重点，参加活动品牌多，返券金额高（满238送238），效果明显。

3在文化娱乐方面露天进行了表演，主题是“庆祝复活节，精彩新世界”节目内容比较丰富，

主要有现代劲舞、拉丁舞、互动游戏、歌曲、魔术。但是现场观众不多，主要是因为当天

天气状况很差，所以建议，举办活动在考虑日期的同时应注意天气状况。

第七部分小白楼商圈代表百货点分析

（一）品类分布

（二）客流

备注：此商业区域客流不是很大，原因如下：

1）小白楼商圈周围商业氛围相对较弱，专卖店等其他零售业态不发达，对顾客吸引力不够。

2）商圈整体环境胀乱，受区域拆迁和地铁建设的影响较大

3）两家商场档次一般。

（三）现场管理特色

备注：从这两家商场的现场管理和员工素质来看，都不是太好，滨江购物的工装颜色很抢眼，容易让顾客看到，凯旋门的工装穿着率很低，大都是自己的专柜衣服，整体看上去很乱。

（四）服务特色

备注：滨江购物共有５项服务项目。其中陪同购物服务得需要顾客消费1万元以上；

凯旋门共有４项服务项目，但总服务台设在四楼角落，不方便顾客寻找，而且没有专人

负责。

(五) 陈列

滨江购物：

1.商场入口处挂有对消费者５大承诺的宣传牌（文明经商，守法经营；遵守商业道德；全心全意

为消费者服务；为顾客提供安全舒适的购物环境；各商场和服务办公室无条件接待顾客投诉和咨询）

2.ＰＯＰ架只有个别专柜使用，样式普通

3.吊旗运用居多，主要宣传区域商品

4.电梯口都有楼层导购图和警示牌

5.二楼以上在每层观景台都放置花篮，美观而且防止顾客翻越。

6.在一楼拐角处设有密码解锁和皮带打眼的柜台，便于方便顾客。

凯旋门：

1.POP架为三角架，类似于照相机支架

2.上下扶梯交接处上方贴有提示牌

备注：滨江购物在陈列中采取二楼以上在每层观景台都放置花篮的办法，我们将来可以参考，因为天津海信的卖场每层的围廊周边也应在美观的同时保证安全。

(六）促销活动

1）滨江购物的促销活动重点是特卖活动，在一楼共享大厅内，特卖场面积大，品种齐全，停滞顾客多，效果比较好。

2）方式主要是以皮尔卡丹服装为主线，带动其他品种或品牌销售。

3）在滨江购物消费化妆品满800元，即可为新娘上门免费化妆，而且还可借带防真首饰。通过电话咨询感到此项服务应用较少。

2.凯旋门促销活动

1）凯旋门促销活动重点是购物减现（满200减100），宣传力度很大，商场内外宣传广告很多。

第八部分友谊商厦分析

概况:天津友谊商厦创建于于1985年,起初定位就是高级百货业态,目前，是天津唯一的ISO9002-2000和ISO14001双认证商业企业。它地处河西区友谊路，交通顺畅,边临天津宾馆、水晶宫饭店、津利华、喜来登大酒店以及酒吧街、国展中心、天津大礼堂、博物馆等地，周围高档小区分布众多，地理位置十分优越。

（一）品类分布

备注：友谊商厦营业面积2.6万平方米，经营的名品居多，其中国际一线品牌占商场的35%，是整个天津市场世界一线品牌最齐全的商场，她倡导的口号是“买名牌到友谊”。

（二）客流

2.客流量相对较少，这是因为友谊商厦名品居多，价格昂贵，消费群体主要是高端消费者。

（三）现场管理特色

备注：友谊商厦的导车服务是其他商场没有的，视觉效果很抢眼，与众不同，体现高级百货的档

天津商圈分布介绍

商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。 商圈位置

西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 商圈位置 南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业） 主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点 食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。 在全国拥有成熟的经营模式的大悦城在近几年时间内异军突起，不知不觉中已经成为了天津商业的新地标。此外，大都会购物中心和旅馆街改造开业后将继续为这个商圈提供助力。 商圈位置 小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。

大悦城商业研究报告

中粮集团—大悦城商业研究 富港增城东汇城推广部 蒋里广

目录 ?中粮集团简介?大悦城商业版图 ?大悦城发展策略?大悦城商业品牌塑造?全国重点大悦城分析西单大悦城朝阳大悦城烟台大悦城上海大悦城天津大悦城沈阳大悦城成都大悦城

中粮集团简介 中粮集团有限公司（COFCO）是全球领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，集农产品贸易、物流、加工和粮油食品生产销售为一体，为接近全球四分之一的人口提供粮油食品。 目前，中粮资产超过719亿美元，336个分公司和机构覆盖140多个国家和地区。作为投资控股企业，中粮旗下拥有八家上市公司，其中包括中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（02319.HK）、中粮包装(00906.HK)、大悦城地产（00207.HK）五家香港上市公司， 以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地公司。 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工业百强之首。

大悦城商业版图 大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已成功复制了沈阳中街大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、烟台大悦城6个运营项目 ，并成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来5年，大悦城还将在 全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、天津六纬路大悦城、北京安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。

商圈调查报告

金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈

三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,

天津商圈分布介绍完整版

天津商圈分布介绍 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。

商圈位置 西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 商圈位置 南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业） 主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点 食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。

重庆市江北商圈市场调研报告

一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境

人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，

天津商业市场调研分析及应用

天津商业市场调研分析 一、天津市宏观经济环境 天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。 1、国民生产总值（GDP） 据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006年全市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。2007年1—2月份实现地区生产总值（GDP）655.74亿元，同比增长13.5%。人均地区生产总值为5177美元。

2、社会消费品零售总额 消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增长14.0%。其中批发和零售贸易业零售额1143.04亿元，增长13.5%，住宿和餐饮业零售额209.97亿元，增长17.4%。 3、财政收入 2006年全市财政收入突破900亿元，达到925.62亿元，比上年增长27.6%，占全市生产总值的比重为21.3%，比上年提高1.7个百分点。全市财政支出654.2亿元，比上年增长25.7%。其中，基本建设和城市维护建设支出263.2亿元，增长28.2%； 4、人口情况 2006年末全市常住人口为1075万人，户籍人口948.88万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为7.67‰，人口死亡率为6.07‰，人口自然增长率为1.60‰。 5、金融业 存贷款规模继续扩大。2006年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额6839.20亿元，比年初增加854.52亿元。其中储蓄存款余额2922.70亿元，比年初增加349.68亿元。年末本外币各项贷款余额5415.72亿元，比年初增加780.14亿元。 6、人均收入与支出 2006年天津城市人均可支配收入约14200元，人均消费支出10500元，恩格尔系数为34.9%。 综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是2006天津市经济运行的主要特征，自从2000年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。

商业街区情况调研报告

商业街区情况调研报告 街商业街区是县城的商业集聚带,是市民居家购物休闲首选的商业街区,也是重要的对外窗口。街的形象代表着的城市形象,街的现在和未来是居民关注的焦点之一。 一、街的历史沿革和发展现状 据清光绪八年《县志》记载,溧邑自隋唐以来,街衢繁盛,物阜民康,唐时,城外街为县城之中心,县衙署和城隍庙就设在街道之中。万历二十七年,知县徐必达修治城内街道,皆铺以石。古往今来,街始终店家林立,商贾云集,生意兴旺,人流如潮,是我县一条传统的商业街,也是我县商业文化的聚集地。 街长450米,位于护城河北岸,珍珠路与中大街之间,居于商业核心区的中心位置。建国后,我县国有和集体商业公司的零售店面大都设在这条街上。1984年的县城总体规划,就把街确定为商业步行街。1995年初,县委、县政府结合旧城改造,对街南街区域进行全面拆旧建新,北面商铺也装修出新,路面进行了简易铺装,并于1996年1月8日举行了街商业步行街落成典礼,成为当时郊县旧城商业街区改造的样板工程。此后,街北街陆续进行了局部出新改造。XX年开始,以街为轴心,对珍珠路、交通路、中大街、大东门街围合地带进行“两场一街”(商贸文化广场、街商业广场、大东门

美食街)拆旧建新改造,XX年陆续建成投入运营。XX年街西北区域地块开工建设“名仕阁”商住楼,XX年底前将建成投入运行。至此,街商业街区的改造建设初步完毕,街已由原来的一条老商业街,演变成一个完整的商业街区。整个街区占地面积约40万平米,其中商用建筑面积约20万平米,街面广场、停车、空闲面积约5万多平米。街商业街区内拥有大小商户500多家,汇集了我县大型超市、电器卖场、星级酒店、休闲娱乐、时尚饮食和大部分知名品牌店。经过近几年的打造,街区内的商娱功能放大,时尚业态增多,门类逐步齐全,已经成为县城地区不可替代的商业中心区和人流物流聚集区,也是我县商业文化和对外形象的一张名片。 目前,对商业街区实施管理的单位有5家:一是“两场一街办公室”,原在“县三产办”名下,XX年1月以后移交给永阳镇三产办,从事带有一定政府综合协调性质的管理职能;二是“两场一街”的物业管理公司,共有3家,分别是:管理街商业广场的瑞祥物业公司,管理商贸文化广场的秦环物业公司和管理大东门美食街的青河物业公司,均由原开发建设“两场一街”的3家开发商分别聘用,从事区域内的日常物业管理;三是由市容局承担街包括南区及“两场一街”以外的街巷河沿的市容环卫管理。 二、街商业街区目前存在的主要问题 街商业街区虽然经过几次改造,但限于当时的财力、规

关于全国五大商圈的调研报告

专业模块分析

目录 第一部分概要 第二部分天津百货业商圈分析 第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析 第五部分和平路商圈代表百货店分析 第六部分南门外商圈代表百货店分析 第七部分小白楼商圈代表百货点分析 第八部分友谊商厦分析 第九部分小结

第一部分概要 一、调研目的 此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。 二、调研范围 天津五大商圈和友谊商厦 三、调研时间 2006年4月 四、调研对象 南京路：伊势丹、国际、津乐汇 滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界 小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦

第二部分天津百货业商圈分析 一、五大商圈概况 整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。 1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。 2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。 3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。 4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。 5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹

关于商圈调查报告

关于商圈调查报告 商圈是一个地理概念，广义上的商圈指的是不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，而这个区域的范围就叫商圈。从狭义上来说，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店里的地理区域。早在连锁店经营和许多大型项目的可行性论证中，商圈研究就是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状态、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。 影响商圈调查的因素有哪些呢？ 1.人口特点 主要包括地区人口规模、家庭数收入分配、受教育程度和年龄分布等。零售企业在确定商圈范围后，可以通过人口统计资料了解商圈内的并进行汇总分析。不同的零售企业需要不同的区域人口资料。在选址时，书店或汽车厂商通常比快餐店需掌握更多资料。 2.经济基础特点 考察一个区域的经济基础特点至关重要，经济基础反映了一个地区的商业和工业结构以及居民的收入来源，追求稳定经营的零售企业通常偏爱多元化的经济结构而不太喜欢过分依赖某一产业的单一经济结构，因为后者往往容易受到经济周期以及产品需求变动的冲击。在评估商圈时，零售企业应该考虑以下的经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期性波动对地区或行业影响的可能性，某些行业或企业的发展前景等。 3.竞争状况和市场饱和度

零售企业只有在分析了竞争状况之后才能正确评估某区域的市场机会。尽管某些区域的消费特点与目标市场很接近，经济状况良好，但如果竞争过于激烈，仍不是最佳选择。同样，一个地区即使人口少，经济状况一般，如果竞争较缓和，也可能不失为较好的选址。考察一个地区的竞争状况，应着重分析以下因素：现有商店的数量、规模，新开店的发展速度，各商店的优势与劣势，近期与长远的发展趋势以及市场的饱和度等。应将这些指标与地区的人口数量和增长速度联系起来综合分析。 商圈分析有以下几方面现实意义： 一是可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础； 二是可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调整营销组合策略； 三是可以预测新开商店的经济效益，根据商圈购买力的大小及在本店的购买概率大体测算本店的销售额； 四是可以帮助零售商计算出特定地理区域内的最佳网点数； 五是可以帮助零售商了解周围环境的其他因素变化，如竞争状况、城市建设、政策法规、经济增长等情况。 以上就是我们做的关于商圈调查的一些资讯，做好商圈调查可以了解顾客的需求和提高顾客满意度，希望对大家能够有所帮助，更多调研资讯可以直接登录查看。

天津市主要商圈与商业调查分析1652303711

天津市已有主要商圈与商业调查分析 一、天津市商圈整体感受 天津商业缺乏个性，缺乏灵活运用和创新。天津商业缺乏有效的规划，商业中心主要沿着南京路展开，滨江道和平路档次较低，提升档次，提高商店服务能力、增加娱乐、餐饮等内容是首要任务。 友谊商店与伊势丹基本代表了天津高端百货，但友谊商店远离核心商圈，伊势丹缺乏国际一线品牌，所以天津高端百货还有一定发展空间。最佳位置还是比邻伊势丹而居，坐享和平路、滨江道之热闹，坐拥地铁之便捷，不失区域之繁华。 天津的商业还处在旧有商圈的氛围，没有建立新商业圈，东马路新世界百货还刚刚步入正轨，周边环境尚在等待完善，小白楼商业区随着城改的兴建而渐趋衰落，目前仅有的两个滨江购物广场与凯旋门百货难以承担大规模商圈所需的商业氛围，需要周边新建的恒华中心等开业后才能有所兴旺。 天津商业的规划布局一个主要问题是政府职能部门的指导落后，而且国际化商业机构一段时期内不看好天津，市民消费能力还尚需时日提高，恩格尔系数远远高于京沪等地。未来发展还有待于结合交通规划、城市功能的架构进行布局，地铁沿线是城市主要活力主干之一，南京路6个主要站点的地上物盖是新型商业放射线的方向，海光寺、鞍山道、营口道、国际大厦、小白楼、南楼等将成为核心标点。 二、天津商业调研初步结论 1、目前天津主要形成滨江路—和平路金街商圈、小白楼商圈、南京路商圈、南市东马 路商圈等几个主要商圈，以及西南部天津体育中心地区正在形成的时代奥城商圈， 河西区的南楼商圈，以及南部友谊路的友谊商场，东部河东区的嘉华国际商业中心 （沃尔玛嘉华店），红桥区的大胡同等大型商业设施； 2、天津商业正在由以前的单一商业核心结构向城市多核心结构发展，目前天津只有单 一核心的市级商业中心（辐射范围为整个天津市），即为市中心的滨江路—和平路 金街与南京路商圈，而小白楼商圈、南楼商圈、嘉华商圈与新兴时代奥城商圈都是 为以服务于周边地区为主的人群的区域性商圈，其辐射范围和影响力较小，大型综

天津大悦城项目概况新

天津大悦城 项目概况 由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米（含地下部分），涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“城市综合体”。项目地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。金钻地段赋予其无可比拟的傲人优势。国际化趋势的地标性商业建筑群彰

显了现代城市商业的独特风貌。 商业概况 天津大悦城购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费目的地，建成后将是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的大型商业旗舰。 交通状况 项目位置距离地铁一号线（西南角站）和地铁4号线（东南角站）步行均5分钟。周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出口无缝连接，组成了通达的立体交通脉络。大大增强了本项目的便利性和交通易达性。 商圈状况 项目地处天津市核心区域，其便捷的交通优势使项目周边具有极大的辐射力。项目周边3公里范围内拥有73万人口，5公里范围内拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平米，约14万中高端消费群体。古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，

每年有近600万的旅游人群。项目比邻天大、南大等著名高等学府，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。 建筑亮点 ?2009年天津市新的十大地标性建筑群。 ?项目位于天津市核心区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据 了三大传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核心位置，是天津市级最大的新兴商圈 ?25万平米的超大商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。 ?项目拥有便利的立体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的 地铁2号线无缝连接。 ?天津市拥有最多停车位（近3000个）的综合体，停车楼与购物中心L2、L3层紧密连接 ?在天津首次引入综合电影院、全明星真冰场、主题KTV和美式大型儿童体验中心等主 力业态，全方位的功能业态，满足消费者一站式购物的体验需求。 购物中心定位 ?整体定位：国际时尚青年城 1.主力客群：18-35岁年轻时尚的都市青年； 2.B区定位：时尚潮流馆 C区定位：青春活力馆 3.B、C各楼层定位： B区 C区 1)B1—缤纷大街 1）B1--动感地带 2)F1—国际大街 2）F1—活力地带 3)F2—摩登大街 3）F2—炫彩园地 4)F3—潮流大街 4）F3—梦幻木马 5)F4—欢聚大街 5）F4—宇宙之城 4.购物中心亮点： 运用最具前沿的高端数码电子科技、引入最具时尚潮流感的新品牌、打造 最具前卫、视觉震撼的2托3特色主题街区，增添新颖的购物感觉，使消 费者置身其中享受随心。 场地平面图

天津商圈分布介绍

1、滨江道商圈 商圈位置 滨江道商圈位于和平区北部，主要集中在由和平路、道、滨江道和道组成的网状地块。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为市两大商圈之一的滨江道商圈处于市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 2、路商圈

商圈位置 路商圈位置集中在路中心地段，区域为以道与路交叉处为圆心，一公里半径围。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。 3、和平路商圈 商圈位置

西至和平路与福安大街交口，东至和平路与道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中）主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 4、南市商圈 商圈位置 南市商圈位于市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业）主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，本地人相对较少。而大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点

万达商圈调查分析报告

万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能

于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步

天津商圈分布介绍资料讲解

天津商圈分布介绍

商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 2、南京路商圈

商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。 3、和平路商圈 商圈位置

西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 4、南市商圈 商圈位置 南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业） 主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。

商圈调研总结

市场分析于商圈调研： 1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？ 商圈调研报告提纲： 1、调研背景 2、调研目的 3、调研范围 4、调研方式 5、调研起止时间 6、商圈调查内容 （1）商圈规划 （2）政府相关政策 （3）商圈历年发展状况 （4）商圈内人口及消费特征 （5）商圈内人流、车流状况 （6）商圈内业态业种分布状况 （7）商圈内竞争状况 （8）商圈未来发展潜力 7、调研结论 商圈调查的方法： 1、案头调查（文案调查）： 明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告 收集资料的方式： 利用互联网搜索引擎 向规划局收集城市发展规划 向旅游局收集旅游规划 向商贸局收集商业网点资料 向地区政府收集历年政府工作报告 购买有关书籍和资料等 2、实地调查： （1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类； （2）商圈内人流量、车流量现场调查； （3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查； （4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查

2、零售店选址应具备的条件。大卖场超市选址的原则零售店址应具备的条件： 1、商业活动频度高； 2、人口密度高； 3、面向客流量最多的街道； 4、交通便利的地区 5、接近人们聚集的场所； 6、类商店聚集的街区。 大卖场选址原则： 1、充足的商圈购买潜力。 2、方便消费者购买。 3、方便货品运送 4、有利于竞争。 5、有利于网点扩充。

3、商圈的特征、商圈三个层级（作具体的说明），商圈分析的作用商圈的特点： 1．动态性。随着商圈的经营管理能力等因素发生变化 2．不规则性。一方面是由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，比如交通等。另一方面则是由于某些客观吸引力因素的存在 3．差异性。商圈的规模和业态等不同。 4．层次性。商圈一般由三个层次构成。 商圈三个层级 主要商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域内70%左右的顾客会到商店购物。 次要商圈位于主要商圈的外围，一般25%左右的顾客到商店购物； 边缘商圈属于卖场的辐射区域范围，一般只有5%左右的顾客到商店购物。 商圈分析的目的和作用： 1、详细了解顾客的人口和社会经济特征； 2、确定促销活动的重点； 3、分析新开门店能否扩大市场； 4、计算出特定区域内的最佳网点数。 5、发现位置缺陷 6、了解其他因素并进行评价

上海五大商圈

上海市五大商圈现状调查 1.徐家汇商圈（综合性商业区域） 徐家汇是上海四大城市副中心之一，亦为上海十大商业中心之一。 位置：东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路。 占地面积：1.2平方公里。 交通：1、9、11号线及几十条公交线路如：徐闵线、816路、958路、178路大站车、956路等等，形成了四通八达、快捷方便的立体交通网络，使其成为上海的城市副中心。拥有轨道交通1号线、9号线、11号线3线换乘的徐家汇站是上海地铁中拥有出口最多（已开通达到21个，预留6号口，总共22个）的地铁站。 主要商业物业：港汇恒隆广场，东方商厦。 购物中心：太平洋百货和汇金百货。 专业市场：太平洋数码广场，百脑汇，百思买。 租金：多数在￥4.50-6.0元/天/m2 2.南京路商圈（中华商业第一街） 南京西路是被称为“中华商业第一街”──南京路（南京东路和南京西路）的西半部，跨黄浦，静安两区。 位置：精华段都集中在静安区，东起成都北路，西至延安西路，全长2933米，穿越静安寺闹市地区，横贯静安全境。 交通：地铁一号，二号，八号线位于城市的中心。 主要商业物业:会德丰国际广场,越洋国际广场,嘉里中心二期,1788国际中心,东海广场,恒隆广场,中信泰富,梅陇镇广场. 购物中心：来福士，百联世贸 百货：新世界，置地广场，第一百货。 租金：多数在￥7.50-12.0元/天/m2 3.淮海路商圈（最繁华的商业街之一） 在上海市中心，广义的淮海路一共包括3段，全长约6千米。 位置：东端的淮海东路，东起人民路，西迄西藏南路，长373米，。西端的淮海西路，长1506米，东起华山路，西迄虹桥路、凯旋路交汇处。 交通：地铁一号线、十号线 主要商业物业：香港广场、力宝广场、大上海时代广场（现连卡佛）、巴黎春天、万得城 百货：太平洋，巴黎春天 购物中心：华狮广场，大时代广场 租金：多数在￥12.0-15.0元/天/m2 4.陆家嘴商圈（上海CBD中心） 上海最主要的商务中心，已有四十多家跨国公司和一百多家经融机构。 位置：位于浦东新区黄浦江畔，面对外滩。

天津商圈分析报告模版

商圈分析报告 院（系） 专业 学生姓名 学号 2016年 6 月 11 日

摘要 传统百货纷纷凋零、新兴的购物中心纷纷崛起，当房地产改变了城市居住环境、电商改变了人们的消费习惯，那么整个商圈格局已经被重构了。 商圈重构的结果是，单核心的商业格局已经被打破，多中心商圈格局基本成型。因此，对城市商圈重新进行盘点。 关键字; 商圈; 电商;多格局

目录 一、以购物中心定义商圈 (1) 二、重要商圈盘点 (2) （一）滨江道商圈 (3) （二）路商圈 (6) （三）小白楼商圈 (8) 三、基础实施及环境分析 (10)

一、以购物中心重新定义新商圈 业专家分析，城市功能外扩、各区域大型购物中心开工建设或投入使用，都加速了多中心、多功能新商圈格局的形成。 随着城市化加速推进，多中心商圈发展趋势日渐明显。旧城市中心改造，新城市副中心以及外环居住组团的建设，一些区域由原来的工业区向现代产业服务区的转变，新的居住区形成后自然就形成了新的商圈。此外，由中心向外交通条件的改善降低了人们的出行成本,提高了城市边缘区的交通可达性,为新商圈的聚集效应提供了良好的条件。 此外，人们消费习惯的变化也在推动商圈的变化，曾经单纯的购物消费推动了和平路滨江道商业的人流如织日进斗金，而现在随着中低端产品都被网购抢去了市场，人们更愿意到购物中心里进行体验式消费，看电影、吃饭、喝咖啡然后顺便买点东西回家。 业人士认为，由于目前传统商圈功能仍不完善，新商圈将填补这些空缺。从规划开始就以综合体建设为主的新商圈如津滨大道商圈、中北镇商圈，友谊路商圈、大梅江商圈等都以购物中心或商务中心等标志性建筑为龙头，以区域经济定位及产业、文化特色为核心，突出了综合功能，业态组合也更充实。

天津商圈分布介绍

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商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。

核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。 商圈位置 西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户

上海大悦城调研报告

上海大悦城考察报告 2010年，因为项目冗长的开发周期，大量资金的沉淀，房产调控又日趋严厉，新梅急于脱手套现支持主业房产，彼时中粮资金充沛，雄心勃勃开启南下战略，在沪上地块，位置绝佳，成本不贵，两者一拍即合才有了太古城向大悦城的转变。 上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，总投资额超过120亿，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，目标是打造苏州河北岸的商业新地标。 苏河湾地区规划将通过“两个片区、三颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，打造闸北金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台，努力成为继南京西路、陆家嘴之后又一个核心CBD的拓展区域。 西藏北路、浙江北路之间区域，将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线，让四行仓库、上海总商会、百年石库门建筑等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。 距离项目周边1公里外北有上海火车站商圈，南有人民广场商圈，项目处于两大商圈双向辐射范围之内，但由于黄浦江的存在，分别有南北高架和西藏北路桥的阻隔，商脉被切断，无法形成商圈联动，因此也很难借助两商圈的优势为项目本身导入客流。 大悦城B1层与地铁8号线曲阜路站相通，较庞大的日均客流量

能有效地调整消费者结构，并为商业提供一定客源支持，未来区域规划成为第三个CBD拓展区，大悦城也将逐步开发酒店、写字楼、酒店式公寓，成为大规模城市综合体，资金、人流、信息的互动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。 大悦城秉承其一贯愉悦消费者的出发点，在上海打造“乐尚生活魅力场（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引领区域时尚的新高潮。 上海大悦城整体定位为都市白领女性的“约会主场”，将目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性，为她们提供符合潮流、性感、享乐的一站式生活服务。 上海大悦城从500多个招商品牌中挑选了180个，国际品牌的数量达到71.2%，从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。特别增加了厨艺培训馆和家居美术馆等特色品牌。 从整体经营上看，大悦城以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到74.3%和48.2%，餐饮在数量上占22%，面积上占41%。知名餐饮品牌店的引入无疑为项目加分许多，众多消费者慕名而来，为高层餐饮带来了很高人气的同时，也拉动了对底层商业的消费。 大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。地下二层为车库，地下一层为精品超市、时尚杂货、流行小食主题为乐活族；一到六层以潮流服饰、美妆等零售为主打，定义主题为美学家、拜物教、时装