中原地产培训连载之二(一般策划流程)

中原地产培训连载之二(一般策划流程)

二、一般策划流程

1．工作流程

1.1设立项目档案及文件夹

内容：

文件夹文件命名

报告以报告名字命名（例：定位报告）

推广计划及支出预算以日期命名

会议内容及纪要以日期命名

工作时间表以日期命名

销控表以日期命名

价格表以单元号及日期命名

销售需知以日期命名

销售文件以文件名称命名

工地包装方案以文件名称命名

软性文章以文章题目命名

传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名

销售部定期反馈意见以日期命名

统计以日期命名

销售总结以日期命名

销售工具建议及设计以销售工具名称命名

报广以刊登媒体及日期命名

1.2编定工作时间表（看附件一）

内容：

→ 提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告）

→ 选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）

→ 落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间

→ 平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告

→ 售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期

→ 培训计划时间安排

→ 内部认购及开盘日期

→ 各项活动及细节安排日期

→ 律师、银行落实日期

→ 价单、付款方式落实

→ 推广计划落实

1.3合作伙伴

----建筑设计公司

----园林设计公司

----广告设计公司

----银行

----律师

----效果图公司

----模型公司

----室内装修公司

----公积金代办公司、展位特装公司

1.4工作执行及与发展商定期会议

----会议需最少每周一次；

----订立固定时间，以方便每一个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备；

----每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；

----通过会议进一步落实及执行各方案的细致部分；

----固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；

----所有发展商同意或确定执行之内容，必须有发展商的书面确认及存档。

1.5动态市场调研

由于市场变化速度极快，所以动态的市场调研是必须的，充分了解其他竞争对手的动向、销售情况、客户特征、推售单位、广告诉求点，广告频率，促销手段，价格走势等等。

动态市场调研必须每月最少做一次。

项目策划组必须将调查的数据结果交市场研究部，另需存放一份在策划部秘书处，供其他同事阅读，并有责任更新替换。

1.6开盘前策略性检讨及修正

此部分必须要于开盘/内部认购1个月前做，以配合最接近市场动态的策略。请不要怕做出检讨或修正所带来的麻烦，因目的只在乎有更理想的销售业绩。如果由于没有做出及时的修正，销售的误差所带来损失为我司或任何同事都不能承担的后果。发展商以数以亿万元的金额投资，这个数额是非常庞大的，所谓‘一指错，全盘皆落错’。我们需抱有客观的分析，将可能发生的结果完全反应给发展商知道。

1.7开盘

开盘时策划人员必须长时间留守销售现场，以留意客户的来电情况，关心问题，成交单位走势，成交速度，销售人员的接听电话技巧，引导客户情况，对楼盘的熟悉情况，销售情况是否与计划相符，以及对开盘时所反映的问题及时做出调整。

1.8订立各销售阶段的目标

前文提到策划必须具备前瞻性及预测能力，令销售的每个细节都在掌握之内，所以在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如预计售出的单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各阶段的销售反应与制定目标相比较，我们才能知道真正的结果是否在我们预见之内，如果不是，便要立即做出检讨修正。

每月底必须设定策划目标，并交予***。

2．营销策划流程图

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万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析

中原地产薪酬体系

广东中原地产代理有限公司薪酬体系设计报告 05人力资源管理班 第四组CASH Creativity-Activity-Sociability-Human resource 组长：廖姗副组长：黄键华 组员：尹倩婷冯小英陈嘉琦许贺蟾谢晓璐王蕊邓海波汤远聪 一、薪酬设计内部环境分析 广东中原地产代理有限公司GuangdongCentaline Property Limited ? Copyright成立于1994年9月,隶属于中原（中国）物业顾问有限公司，乃香港中原集团全资子公司。主要代理一、二手房地产买卖及租赁业务，兼房地产研究分析、项目策划推广等. （一）企业文化： 1．核心理念： （1）管理： 推崇“无为而治”的管理模式，下放权力。“无为而非无作为”，提倡管理“不妄为”，期望每一位员工拥有自己的创新自由空间，重视员工的积极性与创造性，广开言路。期望以管理层不妄为，为员工创造大有为的、开明、宽松的、本土化、因地制宜的环境，以“无为管理，有为行事”的精神迈向大治的最高境界。 （2）营运： 在市场规则下，寻找顺应自然发展的道路。相信“交易创造价值”，努力促成每一单交易，要成为市场的领导者，让自己在任何环境下能够保持适者生存。 （3）人力：

认为回报来自于自身的奋斗，用人唯贤，重视能力，不认为学历与资历代表一切（不论资排辈），竭力为每一位贤者创造发展空间、提供平台做自己的事业，达到双赢。 2.薪酬哲学/组织对待薪酬的理念： (1)报酬与个人贡献挂钩；员工的收入来自员工的奋斗，合理分配利益，让每位员工的付出得到最合理的回报。 (2)与员工分享利润。 (3)推崇团队精神，更重视个人价值；薪酬设置能鼓励良性竞争。另外，通过相互分享传授经验、有机团队合作提供一条龙跟进服务等形式来减少个人间的冲突。（二）企业组织结构 1 手。 立志让中原的服务走近每个人，让中原的生命力不息。 2．发展阶段： 目前处于高速发展阶段。2007年上半年分行数量增加四成，预期今年达到200间。 3．经济效益（薪酬支付能力）

【培训】中原地产策划部培训手册57P

【关键字】培训 中原地产60页核心机密：《策划部培训手册》 序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、比赛对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程

中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益； ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 内容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算以日期命名 会议内容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名 销售需知以日期命名 销售文件以文件名称命名 工地包装方案以文件名称命名 软性文章以文章题目命名 传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名 销售部定期反馈意见以日期命名 统计以日期命名 销售总结以日期命名 销售工具建议及设计以销售工具名称命名

中原地产策划部培训手册模板

中原地产策划部培训手册模板 1

序言 进入中原的同事, 都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路, 可变的情况实在太多, 唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯, 活学活用。因此经过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等, 才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分: 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序( 投资商) 九、策划部制度 2

一、企划目的 企划是什么? 企划可简单地理解为”策谋及计划”, 但企划会比策划更高一个层次, 因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏, 在于能否给予楼盘独突的个性, 而这个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的, 从开始市场调研、产品定位、形象定位, 直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断, 具备创作力, 具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项, 例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等, 都必须透彻掌握及亲力亲为, 才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握, 开盘前已对整个销售有全面的计划, 并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作, 是反映人们下意识的渴望, 把人们下意识的需要表示出来, 故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识, 让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的: ----为楼盘达到最理想的销售业绩; ----令发展商用最小的资金达到最大的效益 ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌; ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 3

万科地产项目全程策划流程

万科地产项目全程策划流程 一、市场调研 1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2、市场分析 （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4、竞争个案项目调查与分析 5、消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6、结论 二、项目环境调研 1、地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形

（4）地貌 （5）性质 2、地块本身的优劣势 3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1、投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策） （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2、土地建筑功能选择 3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4、土地延展价值分析判断（十种因素） 5、成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入

（3）边际成本利润 6、投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7、同类项目成败的市场因素分析 四、营销策划 （一）市场调查 1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2、建筑规模与风格 3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ·经济实力 ·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

中原地产营销策划笔试题及答案

佛山中原地产营销策划笔试题答案 一、填空题： 1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位（概念性设计）、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。 2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。 3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护；入户花园的出现其实是内外分区的体现；洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的，在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开。 4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售许可证号、销售电话、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求时机以及媒体通路等问题。 5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种：生活主张，（或生活方式），从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。 6、SWOT分析是用市场机遇（OPPURTUNITY）和威胁挑战（THREAT）评价现在和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。

活动策划的基本流程及内容

活动策划的基本流程 1、制定活动实施计划（活动任务推进表，庆典活动物料项目推进表，前期广告宣传计划），依据市场部组织开业庆典活动策划。 2、确定活动、庆典方案（包括备选方案）。 3、与各大媒体谈判包括：软硬新闻、商品广告、有偿新闻，媒体支持等。主要洽谈对象包括：当地各大报纸期刊杂志、广播电台、电视台、广告公司等。 4、组织采购部与供应商谈判、对象包括：手机厂家、省包、国包，及与公司业务需求紧密相关的其他个人或单位。谈判内容包括：商品价格谈判、商品供货数量谈判、供货条件谈判、赞助费用谈判、文艺活动谈判、供应商独立活动谈判、广告赞助谈判。 5、由市场部提出相关广告策划方案、活动方案及费用预算，内容包括时间、场地、开业活动形式、宣传媒体、广告和宣传品设计方案、公司配合部门、单项费用预算和总额等内容。 6、由市场部组织通讯公司主管总经理、销售部（批发零售）、及相关部门对广告策划方案、费用预算、广告及宣传品设计方案进行评审，形成“业务评审表”。 7、如果评审未通过，则根据评审意见对方案及费用预算进行修改，并再次组织新的评审。 8、通过评审，由市场部进行开业前的准备工作。 9、开业前软硬广告的撰写设计、排期投放 10、由市场部依据方案，形成“项目实施分工责任表”，并下发通知。 11、办理活动的相关城管手续。 12、市场部与销售部相互配合，购买活动相关物品 13、宣传品的设计、制作与发放。 14、活动内容培训、现场布置. 15、市场部核实活动准备情况。 16、活动、庆典彩排 活动前两天，组织销售部、市场部的相关人员进行培训，熟悉现场活动程序。并进行彩排，可以会议的形式。并根据活动当天可能发生的临时情况制定备选方案。 17、实施活动、庆典的活动方案。 18、实施当天由零售主管和市场部人员检查门店活动促销情况。 19、根据市场信息反馈及临时情况对方案实施进行修改调整。

房地产策划工作的流程图

房地产策划工作的流程 一、房地产代理公司全程策划工作流程 （一）[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断 负责部门：策划部、代理部、研究部 报告名称：《**项目策划大纲》 中心容： 宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。 地段资料：规划要点、坐标。 周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议 负责部门：策划部 报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》 或《项目调整建议》 中心容：草图、立意、说明、交流记录 （二）[前期策划阶段] 3、地块在条件整合及价值分析 负责部门：策划部、投资部 报告名称：《**项目土地价值与分析报告》 中心容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位 负责部门：策划部 报告名称：《**项目综合定位报告》 中心容：上述各容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查

负责部门：策划部、研究部 报告名称：《**项目市场调查报告》 中心容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析 负责部门：投资部、策划部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》 中心容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》 中心容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 （三）[营销策划阶段] 9、营销整体规划 负责部门：策划部、代理部 报告名称：《**项目营销整体规划》 中心容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 10、经济敏感分性 负责部门：投资部 报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》 中心容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

中原策划师经典培训手册范本

中原策划师经典培训手册 序言 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有*个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。 此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益；

----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 容： 文件夹文件命名 报告以报告名字命名（例：定位报告） 推广计划及支出预算以日期命名 会议容及纪要以日期命名 工作时间表以日期命名 销控表以日期命名 价格表以单元号及日期命名 销售需知以日期命名 销售文件以文件名称命名 工地包装方案以文件名称命名 软性文章以文章题目命名 传真（包括与发展商的信件）以传真容命名 销售部定期反馈意见以日期命名 统计以日期命名 销售总结以日期命名 销售工具建议及设计以销售工具名称命名 报广以刊登媒体及日期命名 1.2编定工作时间表（看附件一） 容： →提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告） →选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告） →落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间 →平面设计的容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单；礼品；报纸广告；杂志广告 →售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期 →培训计划时间安排 →部认购及开盘日期 →各项活动及细节安排日期 →律师、银行落实日期 →价单、付款方式落实 →推广计划落实 1.3合作伙伴 ----建筑设计公司 ----园林设计公司

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估

二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。

★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:

中原地产XX项目看房通道包装方案94526335

南区看房通道包装方案 （征求意见稿） 方案思路 位置模块 包装模块 方案组合 时间控制 责任分配 成本控制

一、方案思路 本次南区看房通道的包装，主要基于以下思路和目的： ◆包装目前尘土飞扬的施工环境； ◆隔离可展示区域与不可展示区域； ◆丰富客户视野容； ◆服务于南区7月20日开盘活动及随后日常销售； ◆为来访客户营造仪式感、尊重感和迎接感； ◆增添南区销售气氛； ◆为下一阶段之“家族”概念体系提供支援； ◆兼容并支持下一阶段之“佳兆业10周年”主题； ◆辅助于置业顾问对于来访客户的销售说讲； ◆维持并增高项目形象；

二、位置模块 南区看房通道目前各待包装位置如下图所示： 图1 待包装位置示意图 大门 A B C D E F G H

表1 待包装位置清单

三、包装模块 根据项目情况，结合目前各种主流、常见的包装手段，借鉴部分新兴、新颖

四、方案组合 针对此次南区看房通道中9处待包装部位，利用上述20项可用包装手段，现给出如下三个建议包装方案： 方案一气势型推荐 基于主流传统型包装方式，以花海战术和人海战术，致力营造形象与气势，转移客户关注重点，强调服务与尊贵，贯穿名门望族的“家族”概念体系。 位置模块包装模块效益雷达 A 4+5+6+12+17+19 B 1+20 C 3+4+6 D14+6+10+14+15 D22+7+16 E 8+14 F 1+10 G 1+9 H 12+13 主入口环境以花篮，大量小型鲜花盆，在地面上摆放成佳兆业Logo形状，彰显气势，营造迎宾气氛，充气拱门配上金色条幅，4 名保安站岗迎宾、导车 主入口前视面大型户外广告牌，用成串气球包边装饰，欢迎作用，形象展示，主题为家族概念体系，或佳兆业10周年概念体系 东北部拐角前视面落地式中小型广告牌，主要展示南区260m2户型信息，配以成造型摆放的小型鲜花盆，两侧各放置两个假花花篮 看房车路线环境小型鲜花盆双排沿路摆放，点缀以假花花篮，各路口处设置导示牌，对于树木采取金布包裹树干；在三个岔路口的路面采用西班牙风格艺术彩绘，或欧式色调纹理彩绘，冲击视觉。 看房车路线侧视面以工程钢管搭设出广告牌载体，用挂墙式广告牌展示家族概念意象图片、景观绿化植物图片、豪门生活意象图片；建筑物侧墙面或阳台处悬挂塑料假花花篮或装饰品 西侧调规区围挡种植临时绿化带，隔离参观区与施工区，对于树木采取金布 包裹树干 可展示区末端围挡大牌与导示，容为感觉总结提点，或心理催化型文字，佳兆业人居理念，生活态度方面的名人名言亦可 后期制作之围挡围挡大牌、永久绿化 步行参观区环境采用人海战术，对讲机接到客户参观消息后，保安、保洁、或雇佣临时服务生、群众演员，整齐着装，沿步行参观区站立，面向客户前来方向，迎宾、鞠躬、齐声喊话，每4人一组，共设3组，H区域每个紫色箭头处列队1组。

中原地产策划培训讲义

中原地产策划培训讲义 进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情形实在太多，唯有靠个人平日累积的体会及吸取市场的资讯，活学活用。因此通过与进展商/同事/部门的交流、个案研究、实际体会的过程等，才是学习的要紧渠道。此培训打算分九部分： 一、企划目的 二、一样策划流程 三、策划报告的内容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地明白得为“策谋及打算”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为动身点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而那个个性是能满足客户所需的。 策划是将楼盘的专门理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。不管楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻把握及亲力亲为，才可不能显现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面把握，开盘前已对整个销售有全面的打算，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的期望，把人们下意识的需要表达出来，故此制造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和期望在意识的层面出现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令进展商用最小的资金达到最大的效益； ----为进展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一样策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

房地产营销策划管理规定及工作流程

房地产营销策划管理规定 及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021

第一章营销策划部组织结构及岗位设置 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。

中原地产策划部工作流程及职责1965878121

策划部工作流程及职责 目录 第一部分策划中心部门职责要求-------------------------------------------------------------------------3

第二部分策划中心部门人员岗位职责---------------------------------------------------------------------5 策划中心负责人岗位职责（策划总监） 策划中心策划师岗位职责（策划师） 策划中心策执行策划岗位职责 第三部分策划中心工作流程-----------------------------------------------------------------------------7 项目介入阶段 项目启动阶段 调查分析阶段 方案设计阶段 第四部分策划中心与其他部门沟通流程-------------------------------------------------------------------10 策划中心与市场部的沟通流程 策划中心与销售部的沟通流程 策划中心与广告公司的沟通流程 第五部分策划中心例会制度-----------------------------------------------------------------------------13 第六部分策划中心工作交接流程-------------------------------------------------------------------------13 第一部分策划中心部门职责要求 一、方案撰写 1、负责公司操作项目的方案的提案、策划、执行和效果评估； 2、跟踪和反馈方案的推广执行情况；

万科房地产项目运作流程图

万科房地产项目运作流程图

项目运作流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事 宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：

①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。 3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意 图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式 策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营 最终裁决：

中原地产某项目看房通道包装方案94526335

中原地产某项目看房通道包装方案94526335

南区看房通道包装方案 （征求意见稿） 方案思路 位置模块 包装模块 方案组合 时间控制 责任分配 成本控制

一、方案思路 本次南区看房通道的包装，主要基于以下思路和目的： ◆包装目前尘土飞扬的施工环境； ◆隔离可展示区域与不可展示区域； ◆丰富客户视野内容； ◆服务于南区7月20日开盘活动及随后日常销售； ◆为来访客户营造仪式感、尊重感和迎接感； ◆增添南区销售气氛； ◆为下一阶段之“家族”概念体系提供支援； ◆兼容并支持下一阶段之“佳兆业10周年”主题； ◆辅助于置业顾问对于来访客户的销售说讲； ◆维持并增高项目形象；

二、位置模块 南区看房通道目前各待包装位置如下图所示： 图1 待包装位置示意图 大 A B C D E F G H

南京中原房地产营销顾问有限公司 NANJING CENT ALINE PROPERTY CONSUL T ANTS L TD 编号位置描述功能描述尺寸描述实拍照片 A 主入口环境迎宾、仪式感、开盘气氛、销售气氛m2 B 主入口前视面产品形象展示、信息喉舌m2 C 东北部拐角前视面产品信息展示、线路引导m2 D1看房车路线环境气氛烘托、尊重、美化m2 D2看房车路线侧视面产品概念展示、关注转移m2 E 西侧调规区围挡分割施工环境与营销环境m2 F 可展示区末端心理催化、感觉定向m2 G 后期制作之围挡分割施工环境与营销环境m2 H 步行参观区环境产品信息展示、引导m2 表1 待包装位置清单 5

三、包装模块 根据项目情况，结合目前各种主流、常见的包装手段，借鉴部分新兴、新颖的包装创意，本次看房通道包装的可选方式库如下： 编号方式描述 1 户外大牌角钢焊接镀锌铁皮蒙面固定式户外大牌，喷绘画面 2 挂墙牌轻型方管焊接挂墙式中小型广告牌，喷绘画面 3 落地牌入土立柱落地式中小型广告牌，喷绘画面 4 小型盆花鲜花，开花，橡胶质简易式花盆，小型，成片摆放 5 大型盘花开花或不开花绿色植物，陶盆，大型，点缀摆放 6 假花花篮大型假花，竹编花篮，大型，成列摆放 7 工程钢管工程钢管，扣件连接，黄黑色警示漆，可做广告牌载体 8 临时绿化入土绿化，草皮、灌木为主，无乔木或仅为辅 9 永久绿化依规划、景观设计图，永久性绿化 10 导示牌按既有VI体系，以功能为主，形象为辅 11 道旗以概念性内容为主，服务于下一阶段营销主题 12 保安迎宾，导车，形象，服务展示，安全提示 13 保洁打扫，形象，服务展示 14 乔木包裹于乔木树干处包裹金布，1m左右高度 15 地面彩绘西班牙风格地面油漆彩绘画，直接绘制于沥青路面，可 承受车辆行人反复磨踏，保新期3个月 16 悬挂装饰对联、彩条、灯笼、中国结、塑料假花、花篮、

中原地产策划培训讲义全

进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。此培训计划分九部分： 一、企划目的 二、一般策划流程 三、策划报告的容 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 九、策划部制度 一、企划目的 企划是什么？ 企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。 策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所

策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。 策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。 创作 所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。 目的： ----为楼盘达到最理想的销售业绩； ----令发展商用最小的资金达到最大的效益； ----为发展商及楼盘打下知名度及品牌； ----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。 二、一般策划流程 1．工作流程 1.1设立项目档案及文件夹 容：

房地产代理公司全程策划工作流程(参考模板)

房地产代理公司全程策划工作流程[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断 负责部门：策划部、营销部、拓展部 报告名称：《**项目策划大纲》 中心内容： 宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。 地段资料：规划要点、坐标。 周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议 负责部门：策划部 报告名称：《会议纪要汇总》 《**项目概念设计提示》 或《项目调整建议》 中心内容：草图、立意、说明、交流记录 [前期策划阶段] 3、地块内在条件整合及价值分析 负责部门：策划部、市场部 报告名称：《**项目土地价值与分析报告》 中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 4、资源综合及定位 负责部门：策划部 报告名称：《**项目综合定位报告》

中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查 负责部门：策划部、市场部 报告名称：《**项目市场调查报告》 中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析 负责部门：市场部、策划部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架 负责部门：营销部、策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》 中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》 中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 [营销策划阶段] 9、营销整体规划 负责部门：策划部、营销部 报告名称：《**项目营销整体规划》 中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 10、经济敏感分性

房地产代表公司全程策划工作流程

房地产代表公司全程策划工作流程代理公司全程策划工作程序[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断 负责部门：策划部、代理部、研究部 报告名称：《**项目策划大纲》 中心内容： 宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。 地段资料：规划要点、坐标。 周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议 负责部门：策划部 报告名称：《会议纪要汇总》 《**项目概念设计提示》 或《项目调整建议》 中心内容：草图、立意、说明、交流记录 [前期策划阶段] 3、地块内在条件整合及价值分析 负责部门：策划部、投资部 报告名称：《**项目土地价值与分析报告》 中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 4、资源综合及定位

负责部门：策划部 报告名称：《**项目综合定位报告》 中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查 负责部门：策划部、研究部 报告名称：《**项目市场调查报告》 中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析 负责部门：投资部、策划部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》 中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》 中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 [营销策划阶段]