北京市四合院市场分析doc12(1)
北京市四合院市场分析
主要结论
·北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各项政策出台，促进了四合院的交易。同时，供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。
·**四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为3-4万元/平米。受历史文化影响，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。
·难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是**四合院项目（以下简称项目）最大的优势。但项目周边环境对项目影响很大，尤其是**市政代征地，拆迁成本很高，如不改造，必然影响出售价格。另外**的改造能大大提升项目价值，但其进度要落后于本项目。
·项目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的项目，作为居住用地，竞争项目环境幽静，私密性强，给项目构成了一些威胁。
·产品营销需要更准确的定位，对于不同的院子采取不同的销售策略。项目销售价格预计如下：
市政代征地不拆
1#院：3500万 35000元/平米
2#院：3400万 35000元/平米
3#院：4000万 40000元/平米
4#院：3900万 40000元/平米
5#院：1.03亿 45000元/平米
市政地改造完善：
1#院：4500万 45000元/平米
2#院：4300万 45000元/平米
3#院：4000万 40000元/平米
4#院：3900万 40000元/平米
5#院：1.15亿 50000元/平米
一、北京市四合院市场概述
据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，挂牌保护的只有658座，主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进，四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。
但由于历史原因，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，据专业四合院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的不过5%-10%，即
120-240套之间。给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等
一系列利好条件下，四合院需求增加，一批新建的四合院应运而生，市场反应良好。
但保护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行微循环式的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同肌理，保护现有的四合院建筑。从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特殊的市场，这对犹如**一样进行商业开发四合院的公司是不利的，尤其对开发规模较小的四合院的企业。
四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。其中大栅栏由宣武区政府改造，改造后煤市街西部将建成200个左右的四合院居民区和四合院商务区。西城什刹海地区四合院交易火爆，近几年也建成了许多四合院，加剧了市场的竞争。三眼井地区成为北京最大的旧城改造区，将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。南锣鼓巷地区自古以来为名人政客居住之地，长约1000米，东西各有8条对称的胡同，是北京胡同肌理保存最完整的地区，原貌破坏也不大，根据旧城保护规划区域内可以新建四合院的地不多，因此此地四合院价格偏高。
从地理位置上看，什刹海东侧为地安门大街，作为城市新格局两轴中的纵轴；南侧为平安大道，交通便利。区域内前海、后海、西海三个湖泊使周边环境明显好于其它地区，自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区，成为市场的热点。
从北京的四合院交易情况看，新建四合院的价格因区域、环境、建筑材
料、历史渊源等不同区别很大；相同区域的四合院因其周边环境、风水、配套设施、使用材料等不同价位差别也很大。大栅栏在1.5～2万元之间，什刹海地区在3-4万元之间，三眼井地区在2-3万元之间，南锣鼓巷地区在2.8-3.5万元之间。
因此本项目在区域上是有竞争力的，按照现在四合院交易，价格应在平均水平上浮20%-30%。项目售价估计在3.5-5万元之间。
二、项目市场分析
1、市场供给逐渐会大于需求
四合院市场是一个特殊的市场，他的购买群体相对来说很窄。而根据相关政策，北京市政府对于历史保护区的改造避开了大拆大建的商业开发模式，采用了政府为主的微循环开发模式，改造中要市政先行等，旨在保护历史文化，强调要保护胡同机理和以院落为单位保护和修缮四合院，鼓励社会购买四合院等，说明四合院尤其是修缮和新建的四合院将会增加。另一方面，通过对原有四合院居民的货币补助和新房安置等，使得改造后的四合院产权清晰，可以交易的四合院将会大大增加。
另外，政府为了鼓励社会力量参与旧城保护，只要通过规划许可就可以对自己居住的四合院进行修缮和改造，如后海南沿有很多私人改造的四合院。
相较需求供给增加很快，四合院市场呈供给逐渐大于需求的趋势。这对
项目是不利的。
另一方面，现在微循环改造决定了四合院基本只能以零星的产品供应市场，这样的四合院一般与大杂院混杂在一起，大片区的四合院群供给会越来越少，甚至没有，而本项目属于片区四合院院落开发，而且规模庞大，这是公司的一大优势。
2、项目建筑设计无可挑剔
较其它的四合院开发，项目无论是规模和设计均体现了极品四合院的标准。具体体现在以下几个方面：
成片开发：从政策上看，以后在保护区内类似本项目的“推平头”式的片区开发基本上不会再有，愈显项目四合院的稀有和高贵。
历史价值：项目用地为咸丰皇帝亲戚之郡王府，北高南低，坐北朝南，符合古代风水观念。
产品设计：由国内顶尖级古建设计大师设计，将古典传统建筑形式与现代舒适生活方式完美结合，地下个性空间的创造，满足了健身、娱乐、社交等多种需要。
建筑风格：项目用料均采用真工实料，严格按照明清传统建筑，且对施工有着极其严格的要求，力争使项目成为新建四合院的巅峰之作。
高绿化率：每户24%-30%的绿化率，院落景色各异。
物业管理：独有的中央空调和优秀的物业管理是项目的另一大优势。这
也是片区开发的优势。
从建筑规划和产品设计上看，项目具有其它项目没有的优势，传统与现代的完美结合，良好的后续物业服务等均提升了项目的价值。
项目从外观到室内装饰，较其它不提供室内装修的项目比较，有优势也有劣势。优势体现在确保老四合院的特色，劣势在于室内装饰没有适当的考虑客户的差异化需求。据项目介绍原预算为3800万的室内全红木古典家具配备和装修已经取消。
3、周边环境对项目的影响
地理位置：项目紧邻历史悠久的人文自然风景区，随着政府改造工程的推进，周边环境将得到很大改善，地段价值会得到提升。
人文环境：郭沫若故居、恭王府花园、醇亲王府、广华寺、银锭观山、钟鼓楼等历史古迹遍布周围，历史文化悠久，与四合院悠久的历史相得益彰。区域优势得以体现。
周边环境：地理位置优越，但项目周边环境现状欠佳。目前规划为微循环改造用地，其进度对项目的环境产生很大的影响。二是代征地的拆迁改造。代征地的绿化可以使周边环境大为改善，但同时代征地面积为较大，近邻后海，拆迁成本很高，使得项目成本增加。
但较目前环境对项目价值提升的影响，拆迁地的环境改造非常必要，参照其他新建四合院的出售价格和周边环境，如不改造项目中性价格很难达到元/平米。
风水：对于项目购买者来说，价格不是最主要的影响因素。诸如“宁住庙左，不住庙右，宁住庙前，不住庙后，”等观念对购买者心理影响很大，项目对此作了详细的注解：如此地原为前清军王府旧址、四向方位符合风水等。
综上所述，项目区域优势明显，自身建筑设计堪称极品，但项目周边环境不佳。周边环境的改善尤其是代征地的改造对项目价格影响很大。
如果维持现状，代征地不拆迁省去拆迁成本。项目竣工后，与周围的环境形成巨大的反差，俗话说“物以类聚，人以群分”，这样非但不能凸现四合院的价值，反而给项目带来不利的影响。参照后海区域同类开发项目，均价维持在20000-30000元/平米之间。
代征地改善、周边环境的进一步改善，会使项目整体价值得到提升，估计均价在20000-30000元/平米之间。
4、同类项目的比较
目前四合院的开发基本上由城区管理部门或下属公司经营较区域其它同类项目，本项目开发完全属于企业行为，其开发成本较政府开发要高，风险要大。
项目最大的威胁来自于同区域的其他四合院的开发，另外不同地域的同类产品也对其价格产生影响。
区域四合院项目开发比较
占地2600平米环境幽静，适宜居住养身。二期即将开发。后海北沿乙16号，占地1000多平米，作为居住四合院，这些地方的环境比本项目要好，形成了竞争的格局。
参照竞争项目的售价，结合项目自身的优劣势，对项目估价如下：
市政代征地不改造：
1#院：3500万 20000元/平米
2#院：3400万 25000元/平米
3#院：4000万 35000元/平米
4#院：3900万 40000元/平米
5#院：1.03亿 45000元/平米
市政地改造完善：
1#院：4500万 4000元/平米
2#院：4300万 0元/平米
3#院：4000万 24000元/平米
4#院：3900万 412000元/平米
5#院：1.15亿 45000元/平米
5、销售策划
四合院是一个非常特殊的产品，其特殊性决定了销售的特殊性。
四合院代表了深厚的历史文化，是我国古建筑的精华，因此不能简单区别于别墅、豪宅，市场定位要充分体现四合院的历史文化。
对于不同的院落进行不同的营销策划。