房地产估价作业4

19、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

答案D

20、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A188.92

B194.62

C196.25

D198.18

答案A

22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元，

A245

B275

C315

D345

答案：D

1.某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%，运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m 的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分)

答案

假定各年的租金收入均发生在年末

1.租约期内

该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2)

1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元) 2.租约期外

价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则:

一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2) 二层层高 3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)

(2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/

(1+10%)4=107.7310(万元)