“城中村”改造规划

“城中村”改造规划浅析

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“城中村”改造规划浅析

——太原市的实证与思考

[关键词] 城中村现状成因存在问题改造模式

前言

随着社会主义市场经济的发展，城市化进程日益加快，但有限的城市发展空间难以满足城市建设的需求，合理、有效整合城市现有建设用地，是城市争取更大发展空间的必然选择。“城中村”改造工作成为推进城市化进程和拓展城市发展空间的当务之急。

第一章“城中村”概念及概况

“城中村”即城市规划区范围内的村庄。是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映. 长期以来，由于优越的区位条件，“城中村”得以迅速扩大和蔓延，其问题也随之日益突现。纵观全国，新、老城市均存在“城中村”问题。深圳在发展过程中形成100余个“城中村”、珠海在发展城中形成26个“城中村”、石家庄在发展到二环路时就产生了45个“城中村”、西安市在城市发展扩大的过程中形成417个“城中村”、广州市共有138个“城中村”。

太原市是山西省的省会，城市建设经历了翻天覆地的变化，

城市建城区从解放初的30平方公里扩大到1997年的182.3平方公里，人口增值221.6万。太原市的发展大致经历了五个主要时期：即迅速扩展期（1949-1959年）、高速波动发展期（1959-1969年）、缓慢发展期（1969-1976年）、稳定发展期（1976-1990年）、快速膨胀期（1990-2001年）。在城市的空间形态的发展上，第一、二时期城市主要向北和南扩展；第三、四时期，主要向东部、西北部进行零星扩散，继而向城市东南、西南方向扩展；第五时期，特别是近十年，由于受东、西、北三面环山地形的限制，太原市城市空间整体呈向南发展趋势，并部分跨过汾河朝西南方向延伸。太原市为适应建设需要，市区范围和行政区划曾多次扩增和调整。1950年，将小返、瓜地沟、化客头、王村等划入太原市；1951年，将晋源、小店划入太原市；1953年、1954年两次将现市区北郊部分村庄划入太原市。改革开放后，城市建设步伐加快，用地迅速向周边拓展，将越来越多的农村包围到城市中来，形成目前太原市城市规划区用地规模控制范围197平方公里内的75个“城中村”，土地总面积88平方公里，总人口117324人。其中，农村建房用地面积19平方公里，农业用地面积40平方公里，乡镇企业用地面积22平方公里，公益用地面积2平方公里，未利用土地面积3平方公里。

第二章“城中村”现状

2．1 经济产业现状：从“城中村”实态调查分析得出，太原市

的“三产”收入表现为第一产业收入低，而第二、三产业收入为农村经济的主要收入。根据“城中村”所处的地理位置及发展趋势，将“城中村”大致分为三类，即内环以内的“城中村”（简称“城中村Ⅰ”）、内环与中环之间或处在城市近期重点建设区域的“城中村”（简称“城中村Ⅱ”）及中环以外或未列入近期重点建设区域的“城中村”（简称“城中村Ⅲ”）三类。“城中村Ⅰ”主导产业是商业和餐饮业，平均占到全部农村经济收入的78%；“城中村Ⅱ”大多没有明显的主导产业，商业和餐饮业收入在全部农村经济收入中所占比重平均仅为30.2%，而工业、运输业及其它服务行业收入所占比重较大，如郝庄，工业收入占农村经济收入的４９.８％，下元村的服务行业收入占农村收入的51.3%。“城中村Ⅲ”主导产业情况相似于“城中村Ⅱ”，即没有明显的主导产业。有矿产资源的村庄主要产业为

运输业和工业等，其中，工业收入在农村经济收入中所占比重为６０.２％；没有矿产资源的村庄农民以耕种为主要职业。

从上面的分析中可以反映出，“城中村Ⅰ”处于城市建成区，四周均为城市用地，其第一、二产业比重几乎为零，且用地规模有限，因此服务、餐饮等第三产业成为村庄的主要产业；“城中村Ⅱ”由于城市市区在空间上快速发展，在短期内局部被城市所包围，而其自身形成的经济产业结构还存在，在受到城市经济发展与辐射带动作用下，出现了多种产业并行发展的格局；“城中村Ⅲ”远离城市中心区，在短时间内城市拓展过来的可能性较小，

作为城市发展的储备用地，其农村经济产业发展时间更长，主要趋向于自发式发展，因而表现出村庄因地制宜，利用自身资源等优势发展产业的特点。

２．２文化现状：“城中村”村民文化现状与距离市中心区的距离有直接的关系，呈反比例增长，距离城市中心区越短，文化素质越高，反之，越低。远离市中心区的“城中村”受到城市先进文化、信息的辐射较少，基本处于封闭式教育状态，缺少与外界信息的广泛接触。

据调查太原市19~45岁人群，“城中村Ⅰ”大专以上文化程度占总人数的20% ，高中文化程度占总人数的42%，初中文化程度占总人数的28%，小学文化程度10%；文盲0%；“城中村Ⅱ”大专以上文化程度占总人数的20% ，高中文化程度占总人数的38%，初中文化程度占总人数的28%，小学文化程度10%；文盲4%；“城中村Ⅲ”大专以上文化程度占总人数的8% ，高中文化程度占总人数的20%，初中文化程度占总人数的32%，小学文化程度22%；文盲18%。

2．3 用地现状：“城中村”用地处于粗放式型经营状态。土地使用功能以商业、居住为主，配套必要的中小学、托幼用地。由于长期以来，缺乏统一规划管理，村镇建设无序发展，用地功能混杂、绿化奇缺、环境恶劣。由于沿街土地的区位优势，村民沿街建设大量高容积率、高建筑密度的商业建筑，在村内建设以居住为主，路网密度较低，且交通组织较差。

2．4 市政配套设施现状：长期存在的城乡二元化结构导致政府对“城中村”投入较少，“城中村”配套基本靠村民自己解决。距离城市核心区近的“城中村”依靠城市配套，基本实现“七通”，但较为偏远的村庄，取暖靠煤炉，喝水靠水井，排水随便流……没有集中的配套设施。村内道路形成较少，交通条件极差。

第三章“城中村”形成原因及存在的主要问题

3．1 形成原因

改革开发前，我国城市发展总体速度缓慢，农业是国民经济的基础，且受自给自足小农经济生活方式的影响，城市发展更多地受到农业能够提供多少剩余农产品尤其是商品粮的制约，形成城乡二元结构，限制城市向农村扩展。重工业起步的工业化过程，所需资本投入量大，属资本密集型而非劳动密集型产业，一定数量的资本对工业劳动力的吸纳力就相对较低，城市化整体受限制和严格管制，比工业化的步伐缓慢。城市发展主要受计划经济体制和行政级别的影响；在发展观念上，由于担心城市人口与福利对财政的巨大压力，整体上限制城市人口增加。所有这些因素制约着城市的发展。但随着我国经济恢复与大规模的工业建设，城市局部拓展，将导致部分农村包入城市区域内，村庄耕地逐渐减少，生活方式逐渐向城市转变，但村民户籍仍为农村户口，这也就是最早概念上的“城中村”。当时生产力水平还很低，“城中村”所隐藏的问题，由于所处城市发展相对落后，没有突出的暴露出来，“城中村”因此默默地延续发展下来。而城市周边的农村，

沿袭着农村经济模式，担负着城市发展的基础保障，在较长时间内拥有大量的土地，相对独立地存在于城市的外围。改革开放以后，城市的工作重点转移到社会主义现代化建设上来。中国城市化步伐也大大加快，进入了一个崭新时期。到2000年第五次人口普查时，城市人口总量45844万人，城市化率上升到36。2%。城市的发展除了国家这一推动主体外，还出现了集体、个体、企业外力推动以及它们之间相互组合。经过政治体制改革和社会主义市场经济体制的建立，城市经济的发展开始了新的一轮高速增长，经济特区、开发区和房地产业、城市各项基础设施迅速发展，城市用地规模迅速扩展。为回避对周边农村的改造，采取绕过村子向外扩展模式。随着城市建设步伐的加快，越来越多的农村被城市用地包围，快速地形成了大量的“城中村”。

3.2 “城中村”存在的主要问题：

3.2.1 严重制约城市发展空间

“城中村”的土地除部分被征用为国有外，大部分为集体所有，发给居民或村民的住宅用地均为集体土地使用证。“城中村”虽然身处城市，但是内部的体制和制度，仍然保留着城乡二元化管理体制和土地的二元所有制结构，这种管理体制和土地二元结构，处处制约着城市化的发展空间。

3.2.2 影响城市规划的实施

全国各城市经济在近几年有了长足的发展，相继建成了部分大型世纪商贸中心、会展体育中心、市民广场等重点项目，大

大提升了城市品位，但“城中村”散布于城区中，各种土地用途相互混淆，国有集体土地相互穿插，楼房设计质量差，村内道路狭窄弯曲，外来人口聚集，杂草、垃圾成堆，从整体上影响城市规划的实施，也严重影响市容市貌和城市管理。

3.2.3 阻碍城市土地集约利用

由于“城中村”房子大部分是过去建设的低矮旧房，建设杂乱无章，新造的房子按照村镇规划进行建设，千方百计把房子建到交通要道或单家独户建房。相当部分的农民新建住房后，并未将原有住宅拆除，而是作为生产用防或其他用途。随着土地价值显现，许多农村居民，铤而走险违法占地，乱搭乱建，道路无系统，交通用地严重不足，土地资源未能合理有效利用。同时，由于“城中村”的土地属集体所有而限制流转，但私下房地产交易却相当活跃，不仅造成土地资产的流失，也对正常土地市场秩序造成冲击。

3.2.4 城中村”土地权属不清

村庄用地规模是进行“城中村”改造的重要指标，但长期以来，由于以下原因，村庄界线不明，飞地现象严重。

首先，相临村庄的村界划分均靠各村内德高望重的老者指定，随着时间的推移，一代换一代，村界越来越不明确，在改造中极易引发权属矛盾。

其次，集体土地出让、转让、出租程序不合法。“城中村”土地在区位上具有很大优势，许多开发单位为了逃避开发城市土

地带来的土地出让金，选中了只需交村委会很低费用或无偿使用的“城中村”土地，但由于村委会干部缺少法律知识和法律意识，使得土地使用合同签定不规范，致使许多“城中村”土地无形流失或与开发单位存在严重的权属矛盾。

3.2.5 廉租房引发严重社会问题

低廉的出租价格吸引了大量外来打工人员及校外租房的大学生，外来人口的大量涌入及内部人口的自然增长，使得“城中村”人口迅速增加，并且导致居住人口结构复杂化，在管理不善的条件下，极易诱发危及社会的不安定因素，致使“城中村”成为城市的死角和犯罪的高发区，严重影响了社会治安。

第四章太原市“城中村”改造探析

4.1改造难点：

4.1.1如何解决“城中村“改造后村民的生存发展问题

“城中村”改造应提倡“以人文本”。“城中村”改造不可简单的当成改善农民居住环境、提高农村建设品位，使他们从表象融入城市，而是要真正解决如何提高农民生活水平，促进农村经济发展的问题。“城中村”村民文化水平低、抵御风险能力差、劳动技能弱，在“城中村”改造之前，可以依赖“一亩三分地”来生存，但“城中村”改造后，他们失去了多余的土地，到底靠什么去生存、发展，是改造过程中必须予以高度重视的问题。规划应根据“城中村”发展需求，合理预留产业发展用地和合理布局产业。特别应注意充分利用现有旅游、矿产等资源。如，太原

太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见

太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批

城中村改造建设规划问题及解决策略

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/ab9532288.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。

城中村改造项目具体操作步骤参考资料

城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图

广州市旧城改造工作流程图

广州市旧厂房改造工作流程图

广州市“城中村”改造有关程序

一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。

(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。

【常识】城中村改造基本流程(例)

规划——土地收储——拆迁——建设 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。 2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

2014郑州城中村改造补偿标准网友版

2014郑州城中村改造补偿标准网友版(仅供参考) 一、符合改造补偿标准的人群 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,只要能够证明房屋是合法拥有,应当按照补偿标准进行补偿，(这里所指的标准就是指有房产证的标准).我国《房屋拆迁管理条例》规定,土地和房屋不得分开进行买卖.房屋拆迁补偿应当将所拆迁的房屋和土地一起进行补偿,不得分开补偿.所以,补偿标准应当是按照实际丈量的平方数乘以每平方米的补偿价格(违章建筑不包括在内)进行计算. 二、两种改造补偿方式 根据《关于加强城乡规划土地建设管理和投融资工作的意见》，国有土地上住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。 选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置;二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。 三、最新改造补偿方案 根据最新城中村补偿标准显示,2014年补偿方案与2013年相差不会太大，标准如下，建成区内集体土地上房屋被征收后，要按照人均住房安置建筑面积不大于60平方米、商业用房不小于10平方米标准安置，允许以激励的方式按成本仅供参 考

价增购不大于20平方米住宅安置用房，安置住宅房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于90平方米。 建成区外规划区内(含规划区周边3公里范围内)的合村并城，人均住房安置面积不大于70平方米，商业用房安置面积不大于20平方米，同时，3层以上不予赔付。 附09年郑州金水区改造补偿方案： 白庙村的标准是：三层以下1：1，三层以上3：1赔付。 西史赵村的标准：每人（含儿童）200平方住宅，另外每人20平方的门面房。 凤凰台的标准是：三层以下1：1，三层以上3：1赔付。另外每人50平方的门面房。 四、认真落实城中村改造优惠政策 城中村改造项目中居民住宅和使用燃气、暖气的其他建筑面积，按规定减半征收基础设施配套费；除此之外的建筑面积暂免征收基础设施配套费。基础设施配套费等行政事业性收费和养老医疗失业保险金、墙改基金等政府性基金暂延缓至办理商品房预售许可证时收取。 城中村土地出让政府收益金除上缴国家、省部分外，其余部分一次性全额拨付给区政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设；在拨付上述资金的同时，由市发展改革、规划、财政部门同时明确该城中村范围内应由区政府修建的基础设施项目。 五、关于城中村改造工作中有关土地管理问题 城中村村民安置用地可以由村集体经济组织依法以自办出让方式办理土地使用手续；城中村改造范围内市政基础设施和公共服务设施用地可以按划拨方式办理土地使用手续。村民房屋已经拆迁、但本村组土地无法满足安置和配套开发的，由区政府在本辖区内协调其他土地捆绑解决。 仅供参 考

城中村改造项目流程图

城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅

城中村改造基本流程

城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

(最新)郑州市城中村改造主要工作流程

郑州市城中村改造主要工作流程 （暂定） 一、城中村改造项目申报 二、区政府审核、完善资料、上报市村改办 三、区政府组织招商、选商 四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作 五、区政府组织实施拆迁 六、市政府批准列入市城中村改造计划 七、国土部门组织土地征收报批 八、编制改造方案上报市政府审批 九、国土部门组织土地招拍挂 十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策 十一、安置区交房、办理房产证等手续

郑州市城中村改造工作流程详细说明 第一步：城中村改造项目申报 （一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。 （二）申报、审批城中村改造应提供的资料。 1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料； 2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料； 3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析； 4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。 第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民

大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。 第三步：区政府组织招商、选商 1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。 2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：（1）申报意向书； （2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）； （3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书； （4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书； （5）可行性论证分析报告； （6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。

城中村改造方案

城中村改造方案

目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)

一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)

第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。

城中村改造项目前期营销推广方案

宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案

华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。

4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。

二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能

杭州市“城中村”改造规划研究

杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区

内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由

郑州城中村改造计划

2012年最新批准改造的20个城中村（组）名单 二七区兑周村、王立砦(小区网，论坛)村、孙八砦村（除1、3、4外的村民组）、贾 砦村；惠济区张砦村、苏屯村；中原区孙庄村、东陈伍寨村； 金水区杲村、张砦新村、杜岭新村、张庄村、马李庄村、燕庄村司家庄、燕庄村聂庄； 高新区大里村、北里村、瓦屋李村； 管城区小王庄、西吴河. 郑州市政府要求各区政府、高新区管委会要切实做好各辖区内村(组)人口、土地、村 民住宅及集体用房和安置基数的认定，指导上述村(组)制定城中村改造方案。市规划局、 国土局、财政局、房管局、城改办将各司其职，做好20个村（组）城中村改造的规划、土地、审核报批等工作。 郑州城中村改造方案 2013年郑州城中村改造名单：大孟砦、押砦、东韩砦、西韩砦、黄家庵、马李庄、庙李、陈砦、沙门、刘庄、梨园、邵庄等12个城中村改造； 2014年城中村改造名单：枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦等10个城中村改造； 管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造；惠济区3年内启动剩 余的11个城中村改造。 20、郑州创美纸制品有限公司土地开发项目郑州创美纸制品有限公司协议合资基础设 施房地产业 该项目单位在郑州市中原区郑上路108号，位于郑上路与华山路交叉口向西500米，西三 环内；占地90余亩，土地性质为工业用地。申彬 +86-371-67610879 +86-371-67616362 21、火车站西出站口周边地块开发项目二七区投资促进局协议 "合作 独资" 基础设施房地产业 该项目位于京广北路以东、马砦街以北、中原东路以南，总占地面积15.85万平米，二期 拆迁正在进行中。刘一鹏 +86-371-68981980 +86-371-68980998 touzicujin@https://www.wendangku.net/doc/ab9532288.html, 22、中原路沿线改造项目二七区投资促进局协议 "合作 独资" 基础设施房地产业

我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法

我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心

城中村改造案例与经验

城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本

地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新

郑州市高新区城中村改造

关于协调解决高新区城中村改造有关问题的函 郑开管文[ 2010 ] 101号 市城中村改造办公室： 现将郑州高新区城中村改造工作汇报如下，请帮助协调解决有关问题。 一、高新区城中村基本情况 高新区规划面积70平方公里，下辖两个办事处、39个行政村（76个自然村），总人口约20万。目前建成区面积33平方公里，该范围内分布着近20个行政村，即所谓的城中村，随着高新区的不断开发建设，城中村的数量将会不断增加。 高新区建成区内大量的城中村人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。城中村问题已成为高新区城市化进程的“痼疾”，不利于城区整体规划和建设，严重阻碍了精神文明建设的普及与发展。若不加快城中村改造，今后改造任务将越来越重，成本将越来越高。 二、高新区城中村改造工作的依据 高新区城中村改造工作经市政府多次研究，并明确有关规定。 （一）2006年12月19日，《郑州市城中村改造工作领导小组关于高新技术产业开发区所属城中村纳入郑州市城中村改造范围的批复》（郑村改〔2006〕18号），同意高新区对辖区内所属城中村进行改造建设，并纳入郑州市城中村改造计划。 （二）2007年6月12日，《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）第四十九条规定：郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本区实际情况，另行制定政策上报市人民政府批准后实施。 （三）2008年4月22日，《郑州市人民政府关于郑州高新区城中村改造政策等问题的会议纪要》（〔2008〕36号）第一项指出：郑州高新区城中村改造工作按照《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）及相关政策规定执行，该区域城中村改造工作与各区一致，纳入全市统一管理。 （四）2009年6月29日，《郑州市人民政府关于金水区沈庄城中村改造等问题的会议纪要》（〔2009〕38号）第四项指出：关于郑州高新区城中村改造控制性详细规划问题，郑州高新区城中村改造项目的控制性详细规划方案由市规划局统一组织编制和批复。 三、高新区城中村改造的进展情况 市政府相继于2006年12月批准了付庄村，2008年7月批准了五龙口村、兰寨村、东史马村、郭庄村、布袋李村，2008年11月批准了堂李村、大谢村等我区8个村庄实施城中村改造。其中，付庄村、郭庄村、东史马村、布袋李村已开工建设。随着高新区的快速发展，洼刘村、祥营村、五龙口村、陈庄村、兰寨村、堂李村、大谢村已被列入近期急需改造的范围。 （一）市政府已批复并被列入郑州市42个遗留问题的4个村庄的进展情况

“城中村”的规划分析

“城中村”的规划分析 发表时间：2018-04-02T16:14:04.267Z 来源：《基层建设》2017年第34期作者：金潮江1 周益涛2 周杰3 [导读] 摘要：城中村是指那些已经被纳入了县市级的土地规划，一些被剩余的农村就形成了孤立在城市之中的“城中村”，并且成为了城市建设的一个心病。 1.义桥镇村镇建设办公室浙江杭州 311200；2、3、浙江庆杰建设有限公司浙江杭州 311200 摘要：城中村是指那些已经被纳入了县市级的土地规划，一些被剩余的农村就形成了孤立在城市之中的“城中村”，并且成为了城市建设的一个心病。城中村的卫生、治安等都比较差，并且经济发展畸形，严重影响了周围的城市发展。因此将城中村重新规划，提高城市发展的质量和竞争力势在必行。 关键词：城中村；规划；服务 1萧山区城中村存在的问题 1.1违章建筑多 城中村的普遍问题之一就是违章建筑多，这是由于城中村在城市规划时一些村民的房屋被拆除，而又不能够及时地建房解决居住问题便会开始私自搭建违章建筑。近年来，由于城中村的住房租金便宜吸引了越来越多的人来城中村租房，一些房主为了增加收入便不停地加盖房屋，或者在自己的地上未经批准搭建新房屋。这类现象在城市的边缘表现得更为明显。 1.2规划不合理 一些城中村往往是迫于城市规划和扩建而形成的的，因此毫无规划可言。它们往往杂乱无章，与周边的城市显得格格不入。各类住房建筑选址混乱，往往是村民有地就建房，根本没有考虑到规划问题，因此便造成了城中村建设的城市密达过大、建筑外观不美观。 1.3治安环境差 城中村由于大多为外来的人口，人口极为复杂，各种各类的职业均占有，例如有周边高校学生、农民工、无业游民等等。这些人往往都是城中村的短期租客，素质参差不齐，导致了城中村的治安环境差，有些地方甚至时有发生偷盗事件，令城中村的生活环境雪上加霜。 1.4生活基础服务设施不足 城中村大多是缺乏生活基础服务设施的，地方政府对城中村的投入也较少。许多村庄的地面存在不同程度损毁，一道恶劣天气就容易形成水坑、泥坑。村庄的市政设施例如水电设施、燃气设施、排水设施等也不够完善，许多村民私拉电线等现象经常发生，因此四处的线路、管道、污水乱排放等现象屡见不鲜。许多城中村更是没有正规的幼儿园、文化场所、卫生服务站等。 2 城中村规划措施 许多城中村往往留有村庄的印记，不适宜将城市的建设模式引入到其中，因此在规划时可以考虑保留城中村原先村庄载体的文化特点来进行规划改造，以改善城中村环境、治安、居民生活质量为重点。 2.1规划模式 2.1.1拆旧建新 拆旧建新就是由村民自行出资加上政府补助和当地村委会和政府进行的组织引导下，把原先的老旧、违章建筑进行拆除，在原住宅地址上重新新建由有关部门规划设计的房屋。拆旧建新模式能够为大多数村民所接受，不改变村民原先的生活方式，也不需要另外增加建设用地。但是拆旧建新对于城中村的规划没有太大的意义，仅能够在外表上统一了城中村的建筑样式和风格，但是其村庄的道路规划、房屋建设布局规划等都没有得到改变。因此拆旧建新只适用于那些原本建筑规划布局良好的村庄。 2.1.2原址重建 原址重建是由村委会和当地政府进行组织，全面拆除原先的村庄，并且将所有的宅地进行科学划分后合理的分配给村民。原址重建能够全面改善城中村的布局，并且提高了村民的生活和居住质量。但是原址重建实施难度较大，需要征得所有村民的统一，并且对一些没有房屋或是房屋多的村民来说存在一定的分配难度。因此原址重建适用于村庄规模小，并且用地面积足够分配的城中村。 2.1.3新征预留 新征预留是政府对村庄土地进行征收，把征用土地的10%留作村庄建设，其余划归国有土地。村庄建设用地优先安置原先的村民，其余的土地可以由房地产开发商进行开发商品房。此模式能够完全改变城中村原先的格局，商业建设能够一定程度上拉动城中村经济，但是城府征地费用较高。因此此模式适用于那些保留有农业耕地较多的城中村来改善其经济发展。 2.1.4原址商业开发 村委会和当地政府组织拆除原先村落，在原村庄上规划建设多层住宅或者是商业市场，所建成的多层住宅按村民原先房屋面积进行分配。此模式能够彻底改善原村庄的布局，把原先凌乱的房屋建设改为美观的多层住宅建设，不仅能够提高村民的居住环境质量，更能把多余的土地用作商业建设解决当地的经济发展问题。但是建设多层住宅的时间较长，并且需要保证工程的质量，由此引发的一系列问题可能村民难以接受。此模式仅适用于那些比较靠近城市主干道路或是中心区域的城中村，才能够有商业开发的价值。 2.2规划建议 进行城中村改造规划必须要提高认识，城中村改造不仅是城市建设问题，更是经济耕作方式的变化，建筑形态和布局变化只是他们的表现形式之一。为了更好地进行城中村改造，应当要加强各方面的领导，有必要还应当成立专门的规划小组，以应对改造过程中可能出现的各种问题，让改造工作顺利进行，此外还需要明确责任，把各部门的责任落实到位，才能够提高改造的效率。城中村的改造中要重视拆迁和村民安置问题，以人为本，涉及到村民利 益的问题要多多重视好好解决。充分调动村民积极性，可以适当增加一些就业岗位解决原先靠耕作作为经济来源的村民的就业问题。还要将村民纳入到社会保障体系之中，实现城中村改造的根本目的。 3 结语 城中村的规划是为了更好地实现城市化进行，统筹城乡发展。萧山区的城中村改造具有一定的代表性和意义。明确城中村改造模式，才能够结合每个地区的城中村特点进行城中村规划改造，提高规划的先进性和科学性。

关于郑州市城中村改造的调查与分析

《关于郑州市城中村改造的调查与分析》 一．序言 城中村是我国城市化进程中特有的现象，推动城中村改造也是我区继续推进城市化、建设现代化城区的应有之义。城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市快而出现的一种特殊现象，目前在国内大中城市中普遍存在的一个现象或者说是问题，因此我认为需要结合本学期《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》综合分析城中村改建的问题。 二．郑州简介 相信大多数人对郑州都有或多或少的了解，其中对郑州发展也都有所了解。因此本次就以河南省省会城市郑州作为本次论文的分析城市。郑州是一个古老的城市，始于夏商时期，曾在此建都。近代中国，郑州一直在县级和市级之间徘徊。1953年，1954年，河南省省会由开封前往郑州，郑州成为河南省省会城市。郑州市地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市，得益于独特的地理位置，征收也是历史上重要的商埠，至今仍是中部地区重要的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。 三．城中村特征及其成因 “城中村”的形成是经济、社会、文化、管理等多种要素相互作用的结果，但根源是我国长期实行的城乡二元管理体制。村落徒弟所有权归属集体名村民委员会时期管理主体。“城中村”市政公用、市容园林等城市基础设施建设薄弱，“城中村”道路、排水、供热供气、环境卫生、园林绿化等设施基本为空白，居住环境恶劣；村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”问题突出；大量低收入、素质低的流动人口涌入“城中村”使得“城中村”成为这回丑恶现象的多发地。“城中村”的这些特点，决定其生产方式、生活方式、地缘特征都已不是传统意义上的农村，成为城市的溃疡，对其改造已经成为当务之急。“城中村”问题毫无疑问已经成为当前必须要解决的重要城市发展的一个问题。毛泽东曾经说过，矛盾是普遍存在的，社会主义同样充满着矛盾，正是这些矛盾推动着社会主义社会不断地向前发展。矛盾不断出现，又不断解决，就是事物发展的辩证规律。 四．郑州市“城中村”改造过程 郑州近些年来发展速度非常快，近年来郑州城市建设取得了很大的成绩，这也是每个郑州人所津津乐道的。其中城市建设最重要且最难的部分当属城中村改建了，所以本学期就《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系》社会调查报告还是更加贴合实际，就郑州市近郊