贴线率与贴线率的计算

贴线率与贴线率的计算

“贴线率”

是指由多个建筑的立面构成的街墙立面至少应该跨及所在街区长度的百分比，即临路建筑物的连续及底层建筑物的退让程度，是建筑物的长度和临街红线长度的比值，这个比值越高，沿街面看上去越齐整。在集中绿地或活动广场周围的展馆建筑界面贴线率不得不低于70% ，在集中绿地或活动广场周围的展馆建筑界面建议采用局部底层架空形式。界面建筑裙房贴线率是指裙房贴近建筑后退线建设的比率，界面建筑裙房贴线率是衡量街道空间连续性的重要指标，对裙房贴线率的控制主要是保证街道裙房空间的连续性。

“贴线率的计算”

贴线率= 建筑长度/街道长度

缴纳土地增值税时建筑物成新率计算方法(参考)

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。 现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。 其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下： （1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N} 其中q为成新率 R——残值率 t——使用年限 N——经济寿命 比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3% （2）现场观察法： 参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率 实例： 评定情况评定分累计 结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34 承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10 非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4 屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6 楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8 装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36 外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4 内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6 顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10 细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6 设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55 电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30 （3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定： 分为：完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新

生产线平衡的计算及改善方法

生产线平衡的计算及改 善方法 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

生产线平衡的计算及改善方法 一、“节拍”、“瓶颈”、“空闲时间”、“工艺平衡”的定义 流程的“节拍”（Cycle time）是指连续完成相同的两个产品之间的间隔时间。换句话说，即指完成一个产品所需的平均时间。节拍通常只是用于定义一个流程中某一具体工序或环节的单位产出时间。如果产品必须是成批制作的，则节拍指两批产品之间的间隔时间。在流程设计中，如果预先给定了一个流程每天（或其它单位时间段）必须的产出，首先需要考虑的是流程的节拍。 而通常把一个流程中生产节拍最慢的环节叫做“瓶颈“（Bottleneck）。流程中存在的瓶颈不仅限制了一个流程的产出速度，而且影响了其它环节生产能力的发挥。更广义地讲，所谓瓶颈是指整个流程中制约产出的各种因素。例如，在有些情况下，可能利用的人力不足、原材料不能及时到位、某环节设备发生故障、信息流阻滞等，都有可能成为瓶颈。正如“瓶颈”的字面含义，一个瓶子瓶口大小决定着液体从中流出的速度，生产运作流程中的瓶颈则制约着整个流程的产出速度。瓶颈还有可能“漂移”，取决于在特定时间段内生产的产品或使用的人力和设备。因此在流程设计中和日后的日常生产运作中都需要引起足够的重视。 空闲时间是指工作时间内没有执行有效工作任务的那段时间，可以指设备或人的时间。当一个流程中各个工序的节拍不一致时，瓶颈工序以外的其它工序就会产生空闲时间。

这就需要对生产工艺进行平衡。制造业的生产线多半是在进行了细分之后的多工序流水化连续作业生产线，此时由于分工作业，简化了作业难度，使作业熟练度容易提高，从而提高了作业效率。然而经过了这样的作业细分化之后，各工序的作业时间在理论上，现实上都不能完全相同，这就势必存在工序间节拍不一致出现瓶颈的现象。除了造成的无谓的工时损失外，还造成大量的工序堆积即存滞品发生，严重的还会造成生产的中止。为了解决以上问题就必须对各工序的作业时间平均化，同时对作业进行标准化，以使生产线能顺畅活动。 “生产线工艺平衡”即是对生产的全部工序进行平均化，调整各作业负荷，以使各作业时间尽可能相近。是生产流程设计与作业标准化必须考虑的最重要的问题。生产线工艺平衡的目的是通过平衡生产线使用现场更加容易理解“一个流”的必要性及“小单元生产”（Cell production）的编制方法，它是一切新理论新方法的基础。 四、生产线工艺平衡的改善原则方法 1、首先应考虑对瓶颈工序进行作业改善，作业改善的方法，可参照程序分析的改善方法及动作分析、工装自动化等IE方法与手段； 2、将瓶颈工序的作业内容分担给其它工序； 3、增加各作业员，只要平衡率提高了，人均产量就等于提高了，单位产品成本也随之下降； 4、合并相关工序，重新排布生产工序，相对来讲在作业内容较多的情况下容易拉平衡； 6、分解作业时间较短的工序，把该工序安排到其它工序当中去。

建筑物成新率计算

建筑物成新率计算

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一)建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值(年） 生产用房 非生产用房 非腐蚀受腐蚀 钢结构70 50 ８0 钢筋混凝土结构50 35 60 混合结构４0 ３0 50 砖木结构30 ２0 40 简易结构10 10 1０ ２、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 (二)房屋已使用年限(t) 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建,已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况,确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为１、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 房屋质 量等级 评定标准成新率范围备注 1级完好房整幢房屋结构构件安全可靠,整体性好, 装修设备完整无破损，能保证正常使用的 房屋 ０.９0— 1．00 2级基本完好房结构安全可靠,整体性好,装修设备个别 部位有轻微破损,但整体现状基本良好, 能保证正常使用的房屋 0．70-－ 0．89 ３级一般损坏房结构构件或装修设备局部破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象,需要进行小修或 中修的房屋 0.60-－0. ６9 4级严重损坏房结构构件、装修设备明显破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象，需要进行中修或 大修的房屋 ０．４0－- ０.5９ ５级危险房屋基础、主体结构和屋盖结构等受力物件已 属危险构件,结构丧失稳定性和承载能 残值率－ -0.39 建设部《危 险房屋鉴

生产线平衡公式

生产线平衡的定义 一、“节拍”、“瓶颈”、“空闲时间”、“工艺平衡”的定义 流程的“节拍”（Cycle time）是指连续完成相同的两个产品（或两次服务，或两批产品）之间的间隔时间。换句话说，即指完成一个产品所需的平均时间。节拍通常只是用于定义一个流程中某一具体工序或环节的单位产出时间。如果产品必须是成批制作的，则节拍指两批产品之间的间隔时间。在流程设计中，如果预先给定了一个流程每天（或其它单位时间段）必须的产出，首先需要考虑的是流程的节拍。 而通常把一个流程中生产节拍最慢的环节叫做“瓶颈“（Bottleneck）。流程中存在的瓶颈不仅限制了一个流程的产出速度，而且影响了其它环节生产能力的发挥。更广义地讲，所谓瓶颈是指整个流程中制约产出的各种因素。例如，在有些情况下，可能利用的人力不足、原材料不能及时到位、某环节设备发生故障、信息流阻滞等，都有可能成为瓶颈。正如“瓶颈”的字面含义，一个瓶子瓶口大小决定着液体从中流出的速度，生产运作流程中的瓶颈则制约着整个流程的产出速度。瓶颈还有可能“漂移”，取决于在特定时间段内生产的产品或使用的人力和设备。因此在流程设计中和日后的日常生产运作中都需要引起足够的重视。 与节拍和瓶颈相关联的另一个概念是流程中的“空闲时间”（idle time）。空闲时间是指工作时间内没有执行有效工作任务的那段时间，可以指设备或人的时间。当一个流程中各个工序的节拍不一致时，瓶颈工序以外的其它工序就会产生空闲时间。 这就需要对生产工艺进行平衡。制造业的生产线多半是在进行了细分之后的多工序流水化连续作业生产线，此时由于分工作业，简化了作业难度，使作业熟练度容易提高，从而提高了作业效率。然而经过了这样的作业细分化之后，各工序的作业时间在理论上，现实上都不能完全相同，这就势必存在工序间节拍不一致出现瓶颈的现象。除了造成的无谓的工时损失外，还造成大量的工序堆积即存滞品发生，严重的还会造成生产的中止。为了解决以上问题就必须对各工序的作业时间平均化，同时对作业进行标准化，以使生产线能顺畅活动。 “生产线工艺平衡”即是对生产的全部工序进行平均化，调整各作业负荷，以使各作业时间尽可能相近。是生产流程设计与作业标准化必须考虑的最重要的问题。生产线工艺平衡的目的是通过平衡生产线使用现场更加容易理解“一个流”的必要性及“小单元生产”（Cell production）的编制方法，它是一切新理论新方法的基础。 二、平衡生产线的意义 通过平衡生产线可以达到以下几个目的： 1、提高作业员及设备工装的工作效率； 2、减少单件产品的工时消耗，降低成本（等同于提高人均产量）； 3、减少工序的在制品，真正实现“一个流”； 4、在平衡的生产线基础上实现单元生产，提高生产应变能力，对应市场变化，实现柔性生产系统；

建筑物成新率计算

一）建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。 ..

二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 ..

2.房屋残值率参考值 3.确定成新调整率的方法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 ..

（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=2000－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89 故成新调整率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调整率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 ..

生产线平衡效率核算方法

工站布置原則： 保证各工序之间的先后顺序； 组合的工序时间不能大于节拍； 各工作地的作业时间应尽量接近或等于节拍； 使工站数目尽量少。 三﹑生产线平衡的分析改善 分析改善步骤﹕ 1.各工站顺序(作业单位)填入生产流动平衡表內. 2.量测各工序作业时间记入表內. 3.清点各工序人数记入表內. 4.根据分配时间划出柱狀图或曲线图. 5.在最高时间点的工序顶点橫向划一条线. 6.计算平衡率. t 各工站工时之和÷(S 瓶颈工站工时×R 工站总数)×100% 确定生产线平衡改善方向 1、5M 方法的改善： 5M ：人员，机器设备，物料，作业方法，环境) 减少耗时最长工序作业时间的方法有： 人员(Man):调换作业者;增加作业者;多能工训练；新手避免工作负荷过重，利用作业员熟练程度的差异性，平衡作业流程. 机器设备(Machine):利用或改良工具、机器;人机比合理配置;人机同步作业;提高自动半自动化水平;人机工程分析，提高机械效率. 2、作业方法的改善 %100??-?=∑r S t r S i ε100??-?=∑ r S t r S i ε%100??-?=∑r S t r S i ε100??-?=∑r S t r S i ε

四、改善(IE)七大手法 手法名称简称 (1)防止呆子法(Fool-Proof) 防呆法 (2)动作改善法(动作经济原则) 动改法 (3)流程程序法流程法 (4)5X5WIH(5X5何法) 五五法 (5)人机配合法(多动作法) 人机法 (6)双手操作法双手法 (7)工作抽查法抽查法 IE活动的对象 1.工艺 5.设备 2.作业 6.工装 3.搬运 7.材料 4.生产布局 8.管理程序 现场浪费现象按人、机、物三方面进行概述 人：用人过多，有人不干活，有活没人干，停工等待，员工操作节奏不致，操作动作不标准，无效劳动多，效率低。 机：机器，设备利用率不高。 物：物料消耗高，物料摆放不合理，物流规划不完善。 生产线平衡，广义的来说也应该是涵盖组与组之间的平衡。而所谓的生产线平衡就是指工程流动间或工序流动间负荷之差距最小，流动顺畅，减少因时间差所造成之等待或滞留现象。 1.平衡的目的 ●物流快速，减少生产周期。 ●减少或消除物料或半成品周转场所。 ●消除工程“瓶颈”，提高作业效率。 ●稳定产品品质。 ●提升工作士气，改善作业秩序。 2.生产线平衡表示法 生产线平衡，一般使用生产流动平衡表来表示，纵轴表示渐渐，横轴表示工程顺序，并标出其标准时间，画法可使用曲线图或柱状图。 3.现状生产线平衡分析的主要相关要素 （1）工程名：指本工程的名称或代号； （2）标准时间：指作业指导书上所要求的作业时间； （3）实测时间：指作业者完成操作的实际时间； （4）节拍：根据生产计划量所得出的一个工程所需时间； （5）不平衡率：是指生产线各工程工作分割的不均衡度。 4.分析现状生产线不平衡的步骤 （1）作成统计表。 （2）分别测定和统计各工程的标准时间和实测时间，记录到表格内（以1工程=1人记入，当1工程有2人以上时，则将所得时间除以相应人数）。 （3）根据公式计算出不平衡率，并记入表格中。 （4）绘出图表。 （5）根据图表进行分析，注意以下分析要点： ●有无超出节拍的工程？有几个？初步掌握超出的理由。

建筑物成新率计算

一）建筑物耐用年限（N） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋己使用年限二估价基准日年份一房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况, 确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基木完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准

3.确定成新调整率的方法 (1)当基木成新率(ql)在房屋质量等级相对应的成新率范围内时, 成新调整率为零(q2)。 (2)房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率(q)取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限, 即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量

等级相对应的成新率范围小于基木成新率时，成新调整率应为负数。即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基木完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解:非生产混合结构房屋耐用年限*50年 房屋己使用年限t=2000-1992=8年 基本成新率ql二1一8/50二0. 84 2级基本完好房相对应的成新率范围为0. 70—0. 89 故成新调整率为零。 成新率二基本成新率ql+成新调整率q2=0. 84+0=0. 84 例2?某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日 为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产砖木结构房屋耐用年限240年

生产线平衡的计算及改善方法

生产线平衡的计算及改善方法 一、“节拍”、“瓶颈”、“空闲时间”、“工艺平衡”的定义 流程的“节拍”（Cycle time）是指连续完成相同的两个产品之间的间隔时间。换句话说，即指完成一个产品所需的平均时间。节拍通常只是用于定义一个流程中某一具体工序或环节的单位产出时间。如果产品必须是成批制作的，则节拍指两批产品之间的间隔时间。在流程设计中，如果预先给定了一个流程每天（或其它单位时间段）必须的产出，首先需要考虑的是流程的节拍。 而通常把一个流程中生产节拍最慢的环节叫做“瓶颈“（Bottleneck）。流程中存在的瓶颈不仅限制了一个流程的产出速度，而且影响了其它环节生产能力的发挥。更广义地讲，所谓瓶颈是指整个流程中制约产出的各种因素。例如，在有些情况下，可能利用的人力不足、原材料不能及时到位、某环节设备发生故障、信息流阻滞等，都有可能成为瓶颈。正如“瓶颈”的字面含义，一个瓶子瓶口大小决定着液体从中流出的速度，生产运作流程中的瓶颈则制约着整个流程的产出速度。瓶颈还有可能“漂移”，取决于在特定时间段内生产的产品或使用的人力和设备。因此在流程设计中和日后的日常生产运作中都需要引起足够的重视。 空闲时间是指工作时间内没有执行有效工作任务的那段时间，可以指设备或人的时间。当一个流程中各个工序的节拍不一致时，瓶颈工序以外的其它工序就会产生空闲时间。

这就需要对生产工艺进行平衡。制造业的生产线多半是在进行了细分之后的多工序流水化连续作业生产线，此时由于分工作业，简化了作业难度，使作业熟练度容易提高，从而提高了作业效率。然而经过了这样的作业细分化之后，各工序的作业时间在理论上，现实上都不能完全相同，这就势必存在工序间节拍不一致出现瓶颈的现象。除了造成的无谓的工时损失外，还造成大量的工序堆积即存滞品发生，严重的还会造成生产的中止。为了解决以上问题就必须对各工序的作业时间平均化，同时对作业进行标准化，以使生产线能顺畅活动。 “生产线工艺平衡”即是对生产的全部工序进行平均化，调整各作业负荷，以使各作业时间尽可能相近。是生产流程设计与作业标准化必须考虑的最重要的问题。生产线工艺平衡的目的是通过平衡生产线使用现场更加容易理解“一个流”的必要性及“小单元生产”（Cell production）的编制方法，它是一切新理论新方法的基础。 四、生产线工艺平衡的改善原则方法 1、首先应考虑对瓶颈工序进行作业改善，作业改善的方法，可参照程序分析的改善方法及动作分析、工装自动化等IE方法与手段； 2、将瓶颈工序的作业内容分担给其它工序； 3、增加各作业员，只要平衡率提高了，人均产量就等于提高了，单位产品成本也随之下降； 4、合并相关工序，重新排布生产工序，相对来讲在作业内容较多的

建筑物成新率计算样本

一）建筑物耐用年限（N） 1、各种构造房屋经济耐用年限参照值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋通过改建、翻建，已使用年限起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限，按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调节率 估价人员实地观测，鉴定房屋实际新旧限度，依照房屋建成时间、维修养护状况、使用状况以及地基稳定性等，评出房屋质量状况，拟定房屋成新调节率。 1.房屋质量级别：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级普通损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准

2.房屋残值率参照值 3.拟定成新调节率办法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量级别相相应成新率范畴内时，成新调节率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于构造损坏老化而进行小修、中修、大修等因素使评估房屋质量级别相相应成新率范畴不不大于基本成新率时，成新率（q）取评估房屋质量级别相相应成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等因素导致评估房屋质量级别相相应成新率范畴不大于基本成新率时，成新调节率应为负数。

即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合构造，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为2级基本完好房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产混合构造房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相相应成新率范畴为0.70--0.89 故成新调节率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调节率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木构造，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为3级普通损坏房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产砖木构造房屋耐用年限N=40年 房屋已使用年限已超过40年，取40年。

生产线平衡率

生产线平衡 一、“节拍”、“瓶颈”、“空闲时间”、“工艺平衡”的定义 流程的“节拍”（Cycle time）是指连续完成相同的两个产品（或两次服务，或两批产品）之 间的间隔时间。换句话说，即指完成一个产品所需的平均时间。节拍通常只是用于定义一个流 程中某一具体工序或环节的单位产出时间。如果产品必须是成批制作的，则节拍指两批产品之 间的间隔时间。在流程设计中，如果预先给定了一个流程每天（或其它单位时间段）必须的产 出，首先需要考虑的是流程的节拍。 而通常把一个流程中生产节拍最慢的环节叫做“瓶颈“（Bottleneck）。流程中存在的瓶颈不 仅限制了一个流程的产出速度，而且影响了其它环节生产能力的发挥。更广义地讲，所谓瓶颈 是指整个流程中制约产出的各种因素。例如，在有些情况下，可能利用的人力不足、原材料不 能及时到位、某环节设备发生故障、信息流阻滞等，都有可能成为瓶颈。正如“瓶颈”的字面 含义，一个瓶子瓶口大小决定着液体从中流出的速度，生产运作流程中的瓶颈则制约着整个流 程的产出速度。瓶颈还有可能“漂移”，取决于在特定时间段内生产的产品或使用的人力和设 备。因此在流程设计中和日后的日常生产运作中都需要引起足够的重视。 与节拍和瓶颈相关联的另一个概念是流程中的“空闲时间”（idle time）。空闲时间是指工 作时间内没有执行有效工作任务的那段时间，可以指设备或人的时间。当一个流程中各个工序 的节拍不一致时，瓶颈工序以外的其它工序就会产生空闲时间。 这就需要对生产工艺进行平衡。制造业的生产线多半是在进行了细分之后的多工序流水化连续 作业生产线，此时由于分工作业，简化了作业难度，使作业熟练度容易提高，从而提高了作业 效率。然而经过了这样的作业细分化之后，各工序的作业时间在理论上，现实上都不能完全相 同，这就势必存在工序间节拍不一致出现瓶颈的现象。除了造成的无谓的工时损失外，还造成 大量的工序堆积即存滞品发生，严重的还会造成生产的中止。为了解决以上问题就必须对各工

房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价 格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域 的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、 不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要 的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积 建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积 建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积

生产线平衡率

生產線平衡率比較單一，而如果是產品工序或制造工序平衡率就比較復雜。 生產線平衡定義：就是對這條線的全部工序(工位)進行平均化，調整各工序(工位)作業負荷，以使各工序(工位)作業時間盡可能相近。如果計算生產線平衡率或者是損失率的話，首先要理解兩個概念：節拍與瓶頸 節拍：就是我們平時“散裝”英語所說Cycle time，也就是完成一個工序(工位)的生產周期時間﹔ 瓶頸：就是我們平時“散裝”英語所說Bottleneck，也就是整個工序(工位)里面最慢的那個工序(工位) 生產線平衡率=各工序(工位)時間總和/bottleneck Cycle time*工序(工位)數*100% 例如A生產線生產A機種有5個工位，每個工位Cycle time分別是10秒.8秒.9秒.10秒.11秒，那么Bottleneck Cycle time就是11秒。 計算公式：A生產線生產A機種平衡率=(10+8+9+10+11)/(11*5)*100%=48/55*100%=87.27% 生產線損失率=1-平衡率﹔A生產線生產A機種損失率=1-87.27%=12.73% 由以上例子可以看出，工序(工位)作業時間平衡有多重要了... 產品工序或制造工序平衡率也是這個思路，慢慢想想也就通了...

生产线平衡即是对生产的全部工序进行平均化，调整作业负荷，以使各作业时间尽可能相近的技术手段与方法。目的是消除作业间不平衡的效率损失以及生产过剩。生产线平衡是一门很大的学问，生产线平衡直接关系到生产线的正常使用。生产线平衡指南主要包括生产线平衡的相关定义、生产线平衡的意义、工艺平衡率的计算、生产线平衡的改善原则和方法。 (Line Balancing)如何指派工作予工作站的决策过程，及使各个工作站负荷一样，便称之为生产线平衡。 Line Balancing (LB), is the problem of assigning operations to workstations along an assembly line, in such a way that the assignment be optimal in some sense. 节拍、瓶颈、空闲时间、工艺平衡的定义 流程的“节拍”（Cycle time）是指连续完成相同的两个产品（或两次服务，或两批产品）之间的间隔时间。换句话说，即指完成一个产品所需的平均时间。节拍通常只是用于定义一个流程中某一具体工序或环节的单位产出时间。如果产品必须是成批制作的，则节拍指两批产品之间的间隔时间。在流程设计中，如果预先给定了一个流程每天（或其它单位时间段）必须的产出，首先需要考虑的是流程的节拍。 而通常把一个流程中生产节拍最慢的环节叫做“瓶颈“（Bottleneck）。流程中存在的瓶颈不仅限制了一个流程的产出速度，而且影响了其它环节生产能力的发挥。更广义地讲，所

房屋建筑物成新率现场勘察表

房屋建筑物成新率现场勘察表 序号：估价时点：年月日 建筑物名称座落 维护保养及时较及时一般较不及时不及时 可使用年限已使用年尚可使用年 房屋结构构造现状评定分 结构部分G 1.地基基础 □有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；□有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；□ 局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；□承载能力不足，有明显不均匀沉降或 明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。 2.承重构件□足够承载力；□梁身弯曲变形；□梁身遭损；□梁身锈蚀；□梁身有裂纹；□连接牢固；□其他：

□足够承载力；□板身弯曲变形；□板身锈蚀；□板身有裂纹；□连接牢固；□其他： □足够承载力；□柱身弯曲变形；□柱身锈蚀；□柱身有裂纹；□连接牢固；□柱身有剥落；□其他： □足够承载力；□墙体变形；□墙体有裂纹；□连接牢固；□墙体有剥落；□其他： 3.非承重墙□节点坚固严实；□少量轻度裂缝；□轻微裂缝空鼓；□严重裂缝酥松； 4.屋面□不渗漏，保温隔热层完好；□局部渗漏，保温隔热局部损坏；□局部开裂，局部渗漏；□严重漏雨严重损坏； 5.楼地面□平整坚固完好；□轻度磨损剥落；□局部磨损断裂；□沉陷不平残破；

结构部分权重 结构得分（1+2+3+4+5） 评定分：（1+2+3+4+5）*权重 装修部分S 6.门窗 □完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无 油漆要求)；□少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；□有翘裂，松动，腐朽现象，开关不 灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落□腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂， 或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底 7.外墙 □完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外)，勾缝砂浆密实；□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少 量酥松脱落；□部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；□严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水， 勾缝砂浆严重松酥脱落。 8.内墙 □完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝(风裂除外)；□稍有空鼓、裂缝、剥落；□部分空鼓、裂缝、剥落；□严重空鼓、 裂缝、剥落。 9.顶棚□完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；□无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、

生产线平衡的定义资料讲解

生产线平衡的定义

生产线平衡的定义 一、“节拍”、“瓶颈”、“空闲时间”、“工艺平衡”的定义 流程的“节拍”（Cycle time）是指连续完成相同的两个产品（或两次服务，或两批产品）之间的间隔时间。换句话说，即指完成一个产品所需的平均时间。节拍通常只是用于定义一个流程中某一具体工序或环节的单位产出时间。如果产品必须是成批制作的，则节拍指两批产品之间的间隔时间。在流程设计中，如果预先给定了一个流程每天（或其它单位时间段）必须的产出，首先需要考虑的是流程的节拍。 而通常把一个流程中生产节拍最慢的环节叫做“瓶颈“（Bottleneck）。流程中存在的瓶颈不仅限制了一个流程的产出速度，而且影响了其它环节生产能力的发挥。更广义地讲，所谓瓶颈是指整个流程中制约产出的各种因素。例如，在有些情况下，可能利用的人力不足、原材料不能及时到位、某环节设备发生故障、信息流阻滞等，都有可能成为瓶颈。正如“瓶颈”的字面含义，一个瓶子瓶口大小决定着液体从中流出的速度，生产运作流程中的瓶颈则制约着整个流程的产出速度。瓶颈还有可能“漂移”，取决于在特定时间段内生产的产品或使用的人力和设备。因此在流程设计中和日后的日常生产运作中都需要引起足够的重视。 与节拍和瓶颈相关联的另一个概念是流程中的“空闲时间”（idle time）。空闲时间是指工作时间内没有执行有效工作任务的那段时

间，可以指设备或人的时间。当一个流程中各个工序的节拍不一致时，瓶颈工序以外的其它工序就会产生空闲时间。 这就需要对生产工艺进行平衡。制造业的生产线多半是在进行了细分之后的多工序流水化连续作业生产线，此时由于分工作业，简化了作业难度，使作业熟练度容易提高，从而提高了作业效率。然而经过了这样的作业细分化之后，各工序的作业时间在理论上，现实上都不能完全相同，这就势必存在工序间节拍不一致出现瓶颈的现象。除了造成的无谓的工时损失外，还造成大量的工序堆积即存滞品发生，严重的还会造成生产的中止。为了解决以上问题就必须对各工序的作业时间平均化，同时对作业进行标准化，以使生产线能顺畅活动。 “生产线工艺平衡”即是对生产的全部工序进行平均化，调整各作业负荷，以使各作业时间尽可能相近。是生产流程设计与作业标准化必须考虑的最重要的问题。生产线工艺平衡的目的是通过平衡生产线使用现场更加容易理解“一个流”的必要性及“小单元生产”（Cell production）的编制方法，它是一切新理论新方法的基础。 二、平衡生产线的意义 通过平衡生产线可以达到以下几个目的： 1、提高作业员及设备工装的工作效率； 2、减少单件产品的工时消耗，降低成本（等同于提高人均产量）；

IE分析方法和常用计算公式

一.流水线优化部分: 1.输送带的pitch 时间 = 整日的上班时间/日产量*(1+不良率) 2.输送带的速度 = 记号间隔距离 /输送带的pitch 时间 3.日产量 = 整日的上班时间/实际际cycle 时间(瓶颈站的作业时间) 4.效率 = 投入cycle 时间/实际cycle 时间 = 第一站的作业时间/最后一站 5.的作业时间(当然也可用瓶颈站的作业时间来算, 不过观察最后一站总是较简单、实际) 6.在流水线上的在制品数量就= ( 最后一站的作业时间 - 第一站的作业时间 ) * （整日的上班时间/最后一站的作业时间） 7. 稼动率 = 在作业的时间 / 整日的上班时间(所谓稼动就是流水线上有效的工作) 二.流水线设计部分: 1.先求节拍时间 C= 2.工站理论值 N= 3.评价流水线效率= 4.选择作业分配原则: A 按后续作业量的多少来安排作业(第一规则遇到问题时采用第二规则) B 按作业时间最长安排作业(若作业最长时间相同,任选其一安排作业) 三.生产线平衡部分: 1.生产线平衡率＝各工序时间总和／（人数×CT ）×100％ ＝∑ti ／（人数×CT ）×100％ 2.生产线平衡损失率＝1－生产线平衡率 3、生产线平衡改善的方法 ? 工时长的工序的改善方法： A ．细分作业内容，将一部分作业转移至其他工序 B ．改善作业本身 C ．谋求工序机械化 D ．通过改良，增大机器的运作能力 E ．增加作业人数 F ．调配经验丰富，作业技能高的熟练作业人员 G ．“瓶颈”工序能力不足的部分，利用加班完成，或用其他方法完成 ? 工时短的工序的改善方法： A ．细分作业内容，将作业转移至其他工序，取消该工序 B ．从其他工序转移来部分作业内容，增加作业量 C ．将同是作业工时短的工序合并起来 D ．在不影响后工序的前提下，采用继续集中作业方式 4、生产线平衡分析步骤 ? 决定分析对象和要达到的目标 ? 取得相关人员的理解和帮助 ? 分解各工序的作业单元 ? 测定每个作业单元的时间 每天的生产时间 每天的计划产量 完成作业所需的时间总量 T 节拍 C 完成作业所需的时间总量 T 实际工站数目N ×节拍C

房屋建筑物评估案例

房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的

总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 （2）前期及其他费用计算表

生产线平衡率

生产线平衡率的计算例子： 工位标准时间人数 1. 1 2. 1 3. 2 4. 1 5. 1 C/T:Cycle Time 一个作业中开始动作至下一个开始动作实施的总时间 Neck Time: 瓶颈工位时间，即最长的 CT 平衡率(LOB:Line Of Balance)=整个工程所需时间/ ( Neck Time*总人数) 一、若第 3 个工位是由两个人联合操作完成的，那是 二、平衡率 =++++/(6*=66% 三、CT(tact time or cycle time) 即节拍时间 = 四、标准产量 =3600/=215(PCS/H/LINE) 五、人均产量 =215/6=H 六、若第 3 个工位是由两个人并行操作完成的，那是 七、平衡率 =++++/(6*=81% 八、CT(tact time or cycle time) 即节拍时间 = 九、标准产量 =3600/=265(PCS/H/LINE) 十、人均产量 =265/6=44PCS/H 线平衡分析，这一基本技能与工作，工作与学习过的IE 朋友来讲都不会陌生，线平衡分析能做，但是大家又是如何利用线平衡分析来做改善的呢 线平衡分析是 IE 基础中的一项技能与工作，但这项工作只能反映现场一个状况而已，并不能在现场得到一个改善结果。线平衡分析，是效率提升改善的一个环节，那么也只能是改善环节中的统计与分析阶段。线平衡改善也就是效率提升工作，按照如下步骤制定工作进程表进行(一定要做好工作进程表) ： 一、选择改善对象 效率提升改善选择对象要有两个： 1、首先是要选择做效率提升改善产品型号，先利用P-Q图进行分析，用 ABC法进行选择几 个所要改善的产品型号备用。另外还要看看过去该产品的生产效率记录，初步估计其改善的效果有多大，然后再确定该产品。 2、选择所要改善的线体，线体的选择注重两个方面，一是要线体的人员必须要安定；二是要线体的组 长要有积极主动改善的思想，而且执行力要强，选择这一条是相当重要的，这必须要在平常工作中，长期观察，以及与产线组长沟通方可得到的，这也是改善中很关键的一个选择。 二、线平衡分析——统计分析阶段 线平衡分析也分为三个步骤： 1、线平衡统计：统计过程无非就是进行现场工时测量，没个工位时间测量至少10 组数据。 如果多数是设备作业，这个时候就要对设备进行时间测量。并记录下实际的产量。 2、线平衡分析：按照线平衡分析的方法进行。注意寻找瓶颈工位及时间，得到线平衡率是多少，这个 将作为改善的原始基础数据，以做改善过程中的对比用。 3、改善目标评估与确认：根据线平衡分析的数据，以及对各工位时间的掌握程度，初步估计需要提升