探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据

探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据

一、楼层分配率求取方法

1、基本原理

楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来．

各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。

2、地价楼层分配率的测算方法

以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。

测算原理公式为：

楼层效用比＝建筑物楼层效用比＋地价楼层效用比

根据以上原理．确定测算综合用地地价楼层分配率的公式为：

式中，Fi为某层地价楼层分配率，Si为某层地价楼层效用比，S为各层地价楼层效用比之和，Ai为某楼层不动产总价，A为最低售价楼层不动产总价，n为建筑物楼层总数，Bi最为某楼层建筑造价。

3、典型样本地价楼层分配率的测算

本文共收集某市近郊四区综合用地样点106个，剔除数据不完整或明显偏离客观事实的样点后，保留有效样点87个，不同楼层样点分布较为均匀。

选取2007年建成，当年出售的6幢商住楼(分别用A、B、C、D、E、F表示)作为地价分摊的典型样本。求取地价楼层分配率。

选取样本位于某市xx区．其中A、B是某一商住小区内l、2号楼，C、D、E、F 是另一商住小区内13、14、25、26号楼。6幢楼盘位于同一地段，楼层数相同，建筑形态均为钢混结构。1～2层作为临街商铺。各楼宇建筑面积的差异或容积率并不影响地价楼层分配率的求取。

二、容积率修正系数确定方法

1、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

（1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。（2）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（3）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（4）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

2、住宅用地容积率修正系数确定方法

各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。

A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，

对地价的影响是不同的。进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系：

因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。

（1）建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路。首先，确定区域基准条件容积率修正系数。应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该

值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。其次，确定无地上建筑物时的地价。利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。再其次，测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，测算建蔽率在基准条件下，由于房屋层数的不同，地价的变化情况。最后，测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。利用上述有关资料，建立容积率修正系数、建蔽率、房屋层数代数式，逐项求出不同建蔽率，不同楼层数量条件下的相应容积率修正系数。

（2）住宅用地容积率修正系数确定方法模似实例。现以某县城Ⅰ级住宅用地区域为例，说明容积率修正系数确定方法。

①区域基准条件确定

某县城Ⅰ级住宅用地区域均为近几年开发建成，按照城镇建设规划，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面积＝建筑占地面积＝楼层面积，即建蔽率为100%。房屋层数一般为5层，所以，区域基准条件为建蔽率100%，房屋层数为5层，即K基＝K（100%.5）＝0。

K（100%.5）——建蔽率为100%，房屋层数为5层时的容积率修正系数。

②确定无地上建筑物时的地价。

根据成本逼近法求取地价的计算公式：

土地价格＝土地取得费＋土地审批税费＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润＋土地所有权权益，计算得到某城关镇Ⅰ级住宅用地无地上建筑物即建蔽率为0时的成本地价为620元/m2。

③测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。

ⅰ.调查同一区域商品房售价资料。

在实地调查了某县城Ⅰ级区域有关商品房售价市场资料，将同一区域其它条件相似的不同房屋层数商品房平均售价资料整理编制成表1。

ⅱ.建筑成本计算。

根据某房地产开发成本资料，开发房地产的成本包括建安成本、投资利息、开发商合理利润、有关税费等在内，合计约800元/m2。

ⅲ.各楼层应分摊的地价计算。

根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式：土地价格＝开发后的房地产总价值－（整个开发项目的开发成本＋开发商合理利润），不同层数楼房应分摊的地价计算结果如表2：

ⅳ.计算各种不同层数地价与房屋层数在基准条件下的地价差额ΔP。

通过对该县城Ⅰ级住宅用地的调查，房屋层数大多是5层楼，以5层楼的地价1780为基准房屋层数地价，计算不同层数楼房地价与基准楼层地价差价ΔP，结果如表3：

ⅴ.计算建蔽率在基准条件下，由于楼层数量变化后的容积率修正系数。

将各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差ΔP，除以区域基准地价P基，得出的百分比即为建蔽率在基准条件下，由于房屋层楼变化后的容积率修正系数，设Kn为建蔽率在基准条件下，且层数为n层时的容积率修正系数，那么④测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。

设m为建蔽率，n为各类房屋层数，Kmn为建蔽率m，房屋层数n的容积率修正数，Kn为建蔽率为基准条件，且层数为n层时的容积率修正系数，Pmn为建蔽率

为m，房屋层数为n时的地价，P基为基准地价，根据上述计算的资料，此时有：

三、结论

基准地价结合空间分配率测算综合用地价格，首先要用基准地价修正系数法分别测算出待估宗地不同用途用地单位价格，并确定其空间分配系数(地价楼层分配率等)；然后，分别以各用途用地单位价格结合地价楼层分配率等系数测算出待估宗地的总地价和单位面积地价；将两种方法测算出的结果结合剩余法等其他方法测算出的结果进行比较、验证，最后确定待估综合用地地价。本文提供的几种综合楼宇各楼层的地价分配率，可作为一般意义上的修正系数来用，但地价楼层分配率仍要受到诸多区域因素和个别因素的影响，在精度要求相对较高的土地估价中，其地价楼层分配率须按本文提供的方法，选取样点重新测算；另外，现实生活中还存在办公+住宅、办公+商业、工业+商业、工业+住宅等多种混合用地方式以及3种以上用途混合的用地方式，采用本文介绍的方法进行评估操作难度较大。因此，如何完善综合用地地价楼层分配率的取值测算还需要进一步的探析和实践。容积率修正，从各基准区域建蔽率和楼层修正系数可以看出，容积率对住宅地价影响有时很大，是一个重要修正因素，不能忽略。容积率修正应结合建蔽率和房屋层数进行，不能以单一的容积率修正来代替建蔽率和房屋层数联合修正。建蔽率和房屋层数确定容积率修正系数关键是要确定出在基准建蔽率时不同房

屋层数的容积率修正系数Kn，否则其它建蔽率和各不同房屋层数条件下容积率

修正系数将难以确定。本文用建蔽率和房屋层数确定容积率修正系数是以某县实际评估实践中建蔽率和楼层对地价影响程度测算出来的，作为一种方法和思路进行了具体探讨。

容积率修正系数的确定

一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 （四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积

基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。 3-1-1 / 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程

度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］ 公式中： K2——土地使用权年期修正系数 r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中

容积率修正系数

容积率修正系数.txt台湾一日不收复，我一日不过4级！如果太阳不出来了，我就不去上班了；如果出来了，我就继续睡觉！容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： （一）特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； （二）样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。 五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用

土地使用权评估

要点： 土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、 假设开发法和路线价法。 一、市场比较法： 要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。 同时参照物应选择三个以上。 1.土地使用权年限修正系数计算: 1 1 计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］ (1+R)m (1+R)n 其中:y--年限修正系数； n--参照物土地使用权限剩余年限； m--待估土地使用权限剩余年限； R--折现率。

2.容积率修正系数计算： 待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= --------------------- 参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算: 计算公式: P=S×a1×a2 其中:p --待评土地块使用权转让价格 S --基准地价 a1 --个别因素修正系数 a2 --市场转让因素修正系数 4.土地收益年限测算: 计算式: n=N-S n--土地收益年限； N--土地出让年限； S--已使用年限。

5.土地假设开发法计算: 表达式: 地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法: 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积 被评估宗地总价的计算公式为： n P= A∑ (Ki×Mi) i=1 式中:P为待评宗地总价格; A为路线价; n为待评宗地划分的地段数; Ki为第i段地的深度指数; Mi为第i段的面积 7.地产估价重置成本法:

数学表达式: 地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。地产评估值=地产重置成本-各种贬值 采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。 a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地； b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价； c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。 8.地产经济性贬值额计算: 地产经济性贬值额定=地产收益年损失额/投资报酬率 n -n 或∑Ri×（1+r) i=1 式中:Ri---第i年地产收益损失额;

土地使用权价格测算报告

土地使用权价格测算报告 按照（桂政函〔2010〕号）中集团注册资本有关要求，现对自治区人民政府直属机构名下的部分土地使用权价格进行初步测算，为领导决策提供相关依据。 一、测算依据 1、广西壮族自治区实施?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?办法（自治区人民政府令第46号）。 2、自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（桂价费字〔2001〕250号）。 3、关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知（桂财建〔2009〕254号）。 4、广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号）。 5、南宁市人民政府关于印发?南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法?的通知（南府发〔2008〕15号）。 6、南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发〔2008〕65号）。 二、测算方法 由于待测算的18宗土地取得方式为划拨和出让两种类型，经综合考虑，属于划拨土地的16宗土地采用成本逼近法计算，属于出让土地的2宗地采取基准地价修正法计算。 1、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 计算公式为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 由于土地用途均为农用地或为划拨目录用地，在此不计算土地增值收益。 因此，实际计算公式为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 （2-1） 2、基准地价修正法 基准地价修系数正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。 根据?城镇土地估价规程?及各地区?土地定级估价?成果，计算公式为： Pi=P×K×T×D±L 其中：Pi——估价对象修正后地价； P——估价对象所在区域网格点基准地价； K——个别因素修正； T——估价期日修正系数;

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析(精)

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析 伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司 土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。 一、楼层分配率求取方法 1、基本原理。楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来． 各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。 2、地价楼层分配率的测算方法 以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。

关于容积率修正系数调整的相关建议

关于容积率修正系数调整的相关建议 根据本估价机构对城郊农民宅基地拆迁实务中总结的经验和教训，结合房地产估价原理谈谈对容积率修正系数调整的相关建议。 一、假设房地产市场单价不变，土地容积率不同对地价的影响 根据国土资源部《城镇土地估价规程》，结合盐城市区土地出让一级市场的情况，通过单因素分析原理测算土地容积率不同对地价的影响。 案例A：假设市区城郊同一区域三宗土地需挂牌出让，规划条件为建设普通商品房，假设建筑成本、专业费用、规费、小区配套费、开发利润、税费等条件均相同情况下，区域商品房单价相同，测算出让不同容积率下出让评估挂牌价，结果详见下表。 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，房地产的楼面地价是相同的，故在房地产补偿单价相同，以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为国有出让土地状况下测算的结果，那么就提出两个问题： 1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是不是一样？

2、假设城郊农民住宅交易时，需不需要象房改房需补缴土地出让金，即城郊农民宅基地是不是参照国有划拨土地使用权评估？ 二、假设城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的情况下，土地容积率不同对房地产单价的影响 (一)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该不同容积率土地的评估地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响 案例B：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。 注：按案例A评估地价的40%计算土地出让金。 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为土地出让金按评估价的40%下测算的结果，那么就提出两个问题： 1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是

房地产估价中容积率修正系数的确定

房地产估价中容积率修正系数的确定 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时，

关于土地估价年期修正的思考

内容提要： 现有土地使用年期公式只适用于在法定出让年限内土地使用权到期不续期的情况。对于土地出让年限届满，土地使用权到期续期的情况下，利用“国标” 所公布的土地年期修正公式将使评估结果偏低。本文提出了改进意见。 由于我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，因此在土地估价中常常需要进行土地年期修正。但在估价实务中现在采用的土地使用年期修正存在一定 局限，值得商榷。 一、当前土地年期修正公式存在土地使用年限越短，估价越不准，价值偏 低的情况 根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）土地年期修正公式（以下简称“国标”公式）为： V t =V o ×K V t ：年期修正后宗地价格； V o ：年期修正前宗地价格； K：年期修正系数。 K=[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n] 式中：r ：土地还原率； m ：待估宗地的使用年限； n ：比较实例的使用年限。 “国标”公式是以土地全部预期价值进行修正的，在法定出让年限内，土地到期不续期条件下无疑是正确的。在法定出让年限期满，土地到期续期条件下则存在明显的偏差。这是由于构成地价重要组成部分的土地取得费用、开发费用等

已在土地法定年限内摊销完，只要交纳土地出让金就可以续期，因此续期有效年限内的土地价值就是出让金。在这种情况下，“国标”公式显然是不正确的。其 主要原因有三： 1．“国标”公式只考虑了土地使用权年期到期后，国家无偿收回土地使用权不续期这一特殊情况，没考虑土地使用权年期到期后续期情况。 2．现实中存在大量证载土地使用权年限少于法定出让年限的土地出让方式。这种情况包括：（1）土地受让方为减轻一次性交纳土地出让金的资金压力，与土地管理部门协商后，缩短土地使用权出让年限，到期再交纳续期土地出让金。（2）地方政府为均衡土地出让金收入，缩短土地使用权出让年限，到期再收取 续期土地出让金。 3．土地使用权租赁方式的存在。根据《规范国有土地租赁若干意见》[国土资发（1999）222号]，国有土地租赁可根据实际情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁年限一般不超过5年，长期租赁最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。承租土地使用权期满，承租人可申请续期。 上述土地使用权到期后都存在续期情况，根据我们对若干土地估价案例分析得知，在以上情况下按“国标”公式进行土地使用权年期修正后，其估价值均偏 低。下面我们以一个实例加以说明。 2001年10月15日某公司欲出售一宗商业用地，土地面积150平方米，土地剩余出让年限1年，需对之进行出售日的价值评估。另外据调查相邻地块出让年限40年，同期出让价为10000元/平方米。假定相邻地块出让价为10000元/平方米比较公允，土地还原率为8%，除出让年限外其他条件均相同，则2001年 10月15日该公司商业用地评估值应为

容积率修正系数(精)

容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： （一）特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； （二）样点地价法：

新版重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知课件.doc

重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知 2008-01-23 渝府〔2002〕79 号 有关区人民政府，市政府有关部门，有关单位： 根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，为进一步推 进土地使用制度改革，加强政府对土地价格的宏观调控，2002 年6 月17 日市政府第114 次常务会议决定调整渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区、北部新区、经开区、 高新区国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准。现将有关事项通知如下： 一、调整后的基准地价和土地出让金标准自2002 年6 月18 日起执行，我市国有土地使用权土地级别由市国土房管局另行公布。 二、除渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区、北部新区、经 开区、高新区以外 的其它区域的基准地价和土地出让金标准暂按渝府发〔2000〕76 号文件执行。 三、基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出来的平均价格，是制定土地费（税）和宏观调控土地 市场的依据。土地 出让金是国有土地使用权出让时，土地使用者应向政府缴纳的款项。 四、本通知由市国土房管局负责解释。 附表：1．重庆市国有土地使用权基准地价 2 ．重庆市国有土地使用权出让金标准 二○○二年六月十九日 主题词：经济管理土地价格调整通知

抄送：市委办公厅，市人大常委会办公厅，市政协办公厅， 市高法院，市检察院，重庆警备区。 重庆市人民政府办公厅2002 年6 月19 日印发 附表1： 重庆市国有土地使用权基准地价 单位：元/ 平方米 商业用地住宅用地工业用地 土地级别 （40 年）（70 年）（50 年） 1 11953 3503 1499 2 9977 3078 1204 3 7499 2206 711 4 5957 1777 460 5 4822 1237 350 6 4334 959 286 7 3993 841 220 8 3109 737 185 9 2648 660 10 1875 589 11 947 444 12 491 338 注：1．上表基准地价为城镇国有土地“五通一平”（即通路、通水、通电、通讯、通气、平整场地）条件下的平均价格。 2．国有土地开发程度修正系数及容积率修正系数由市国土房管局另行制定颁布。 3．上表基准地价包括土地取得费、土地开发费及土地增值收益（土地出让金）等。

基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

基准地价系数修正法基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。1利用级别或区域基准地价评估基准地价（1）基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（2）程序a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：V =u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地价u：路线价dv：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)修正体系、编制及计算1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。影响因素：包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。3、市区外原乡（镇）政府建成区范围内基准地价计算公式为：标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价

容积率修正系数表(精)

容积率修正系数表 修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住 0.1 1.5001.437 1.418 0.2 1.4671.406 1.387 0.3 1.4351.375 1.358 0.4 1.4041.346 1.329 0.5 1.3741.318 1.301 0.6 1.3441.290 1.275 0.7 1.3151.263 1.249 0.8 1.2871.238 1.224 0.9 1.2591.213 1.200 1 1.2321.189 1.177 1.1 1.2051.166 1.155 1.2 1.1801.144 1.134 1.3 1.1551.123 1.114 1.4 1.1311.103 1.095 1.5 1.1071.083 1.077 1.6 1.0841.065 1.060 1.7 1.0621.047 1.043 1.8 1.0411.031 1.028 1.9 1.0201.015 1.014 2 1.0001.000 1.000 2.1 0.980 0.986 0.9884.1 0.739 0.89 3 0.928 6.1 0.66 4 0.837 0.8848.1 0.5900.782 0.8412.2 0.962 0.973 0.9764.2 0.735 0.890 0.926 6.2 0.661 0.835 0.8828.2 0.5860.779 0.8382.3 0.944 0.961 0.9664.3 0.732 0.887 0.924 6.3 0.657 0.832 0.8808.3 0.5820.776 0.8362.4 0.926 0.950 0.9564.4 0.728 0.885 0.922 6.4 0.653 0.829 0.8788.4 0.5790.773 0.8342.5 0.910 0.940 0.9474.5 0.724 0.882 0.919 6.5 0.650 0.826 0.8768.5 0.5750.771 0.8322.6 0.894 0.931 0.9404.6 0.720 0.879 0.917 6.6 0.646 0.824 0.8738.6 0.5710.768 0.8302.7 0.879 0.922 0.9334.7 0.717 0.876 0.915 6.7 0.642 0.821 0.8718.7 0.5670.765 0.8272.8 0.864 0.915 0.9274.8 0.713 0.874 0.913 6.8 0.638 0.818 0.8698.8 0.5640.762 0.8252.9 0.850 0.908 0.9224.9 0.709 0.871 0.911 3 0.837 0.903

第六章 房地产评估答案

第六章房地产评估 一、单项选择题 1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（ B）年。A.70 B.50 C.40 D.45 2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（　 D　）。 A.实际总收益－实际总费用 B.实际总收益－客观总费用 C.客观总收益－实际总费用 D.客观总收益－客观总费用 3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（　C　）。 A.整个开发期 B.整个销售期 C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半 土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。 4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（　B　）。 A.120万元 B.79.23万元 C.60万元 D.100万元 土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。 5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（　A　）评估较为合适。 A.成本法 B.市场法

C.剩余法 D.收益法 6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（　A　）元。 A.3 609 B.2 500 C.3 541 D.4 500 先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。 7.土地的“三通一平”是指（　C　）。 A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通气、平整地面 C.通水、通路、通电、平整地面 D.通气、通电、通讯、平整地面 8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。 A.127.70万元 B.139.55万元 C.150.00万元 D.175.00万元 土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，10）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×6.145×0.3855＝139.55（万元）。 9.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（C） A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.33 经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积

关于容积率修正

容积率修正系数初探 摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期 作者：邢士国 政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中，容积率的修正很重要。 一、容积率修正系数的内涵 一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为： 二、容积率修正系数的作用 l、是政府土地政策的反映 （1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。通过上述调整达到节约土地的目的。 （2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价

的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。 2、是土地收益和土地价格关系的反映 地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。 三、容积率修正系数的分类 各种不同的土地用途要求容积率不同，有些对建筑密度还有特殊要求，如对于养鸡场、木材加工厂、知识密集型企业、多层住宅小区和别墅来说，由于土地用途不同，要求容积率也不同。因此，制定容积率修正系数如果脱离土地用途就不可能达到容积率修正的目的。侧如，在北京市基准地价体系中容积率修正系数未对土地用途做出分类，对某些行业来说容积率修正系数没有起到作用：如别墅、木材加工厂等项目容积率都小于1，容积率修正系数都为1，没有达到容积率修正的目的。 根据实际工作中的一些经验，我认为容积率修正系数一般应以最佳容积率时的容积率修正系数定为1。依不同行业规划设计的最佳容积率的要求可以分成以下几类分别制定： 1、要求容积率较小的项目：如别墅、高尔夫球场、跑马场等。 2、对容积率和建筑密度有特殊要求的特殊行业：如养殖场、装订厂、木材加工厂、货场、构件厂等。 3、容积率可以较高的行业：如电子、服装、商业等。 4、住宅：可以分成多层住宅、高层住宅两类。 5、一般工业项目：如机械加工等。

国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则

重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则 根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的规定，制定本实施细则。 1、基本概念 1.1基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。 1.2公示地价。公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。 1.3土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。 1.4土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行公布。 宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。 1.5土地有偿使用费。土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。 有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。 1.6土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。 土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。 1.7土地租赁金。土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定赂国家支付的有偿使用

费。 1.8土地收益。指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房增管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。 划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。 1.9土地出让综合价金。土地出让综合价金包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。 2、土地用途分类 重庆市国有土寺使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种用地类型。 2.1商服业用地包括：商业服务业、旅游业和金融保险业用地。 加油站、招待所、经营性墓地、经营性市场等用地的基准地价和公示地价参照商服业用地执行。 2.2住宅用地包括：指供居住的各类房屋用地。 2.3工业用地包括：工业、仓储用地。 市政公用设施、绿化、文化体育、科研设计、教育、医卫、铁路、民用机场、港口码头、其他交通等的基准地价和公示地价可以参照工业用地执行。 2.4各用地类型的具体含义参照《城镇地籍调查规程》。 3、年限修正 重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价使用年限统一为50年。当实际使用年限不是50年时，应对基准地价和楼面价出让金作年限修正。年限修正系数的计算公式为：