2020年(房地产市场分析)年月武汉房地产楼市研究月报

（房地产市场分析）年月武汉房地产楼市研究月报

武汉市房地产市场月度报告

(2010年8月)

德盛行地产机构

市场研究中心

2010-9-10

目录

数字楼市（2010.08） (2)

第一章市场资讯 (4)

1.1 经济与政策 (4)

1.2 市场动态 (6)

1.3 规划与城建 (6)

第二章土地市场 (9)

2.1 挂牌土地拍卖情况 (9)

2.2 土地出让情况 (10)

2.3 土地出让分析 (10)

2.4 重点地块介绍 (11)

第三章房产市场 (15)

3.1 德盛指数 (15)

3.2 月度成交分析 (16)

3.3 每日商品房成交分析 (16)

3.4 每周成交分析 (17)

3.5 区域成交分析 (17)

3.6 供应分析 (19)

第四章区域市场分析 (21)

4.1二七片区综述 (21)

4.2片区利好因素 (21)

4.3片区楼市分析 (23)

4.4二七及周边区域主要在售楼盘一览 (24)

4.5典型个案分析 (25)

数字楼市（2010.08）

土地市场

成交宗数：7宗

成交面积：94.7万平方米

成交金额：8.0175亿元

成交可建面积：45.441万平方米

商品房市场

房地产吸纳指数（德盛指数）：68.75

新增供应面积：67.39万方（约6700套）成交套数：10058套

成交面积：96.1015万平方米

成交金额：65.42166亿元

成交均价：6604元/

第一章市场资讯

1.1 经济与政策

国土部提高征地补偿20%-30% 3个月内到位直接给农民

■同一区域内，征地补偿应执行同一补偿标准

■征地补偿费应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付到位

■应在实施拆迁前妥善安排好被拆迁农户的居住问题

8月1日国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，新标准的实施使征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。其中，征地统一年产值是综合考虑一定区域内农用地的年产值来测算征地补偿标准；征地区片综合地价是综合考虑一定区片范围内土地类型、产值、土地区位、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素测算的征地补偿标准。这次补偿标准普遍提高，提高幅度平均在20%—30%。另外，体现了同地同价的原则。强调在同一区域或区片范围内，征地补偿应执行同一标准。

《通知》指出，征地补偿费应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付到位。为了保证农民能够得到自己的征地补偿费，首先，要求建设项目将征地补偿费足额列入项目投资概算。其次，征地批准后，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，将应支付给被征地农民的补偿安置费，直接支付给农民个人，不再通过乡、村等环节支付，防止截留、挪用征地补偿费问题。第三，健全反馈制度，要求市县国土资源部门在规定时间内向部、省报告征地补偿费用落实到位等批后实施情况，切实加强征地批后实施监管。（来源于人民日报）

保监会：保险资金不得直接从事房地产开发建设

8月5日，保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》，自2010年8月31日开始施行。办法对于保险资金运用投资于股票市场、债券市场、房地产市场等多项内容作出限制规定。《办法》规定，各类保险公司的保险资金运用，不得存款于非银行金融机构;不得直接从事房地产开发建设;投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产。特别是不得买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票;从事创业风险投资等征求意见，就争议比较大的条款都列在其中，共计7种用途禁止投资运用。同时，要求投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%;投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%;投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，而不动产和相关金融产品合计不高于本公司上季末总资产的10%，等等。（来源于中国之声《央广新闻》）

武汉成为公积金贷款支持保障房建设首批试点

8月5日，住房城乡建设部披露，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。

同期，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署和银监会联合发出《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，要求项目贷款必须定向用于试点项目，严禁挪作他用。经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过3年;政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。

另外，试点项目建设必须严格遵守法律法规和工程建设强制性标准，保证工程质量安全。经济适用住房建设应严格执行单套建筑面积控制在60平方米左右的规定，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积应严格控制在60平方米以下。利用项目贷款建设的保障性住房必须严格控制供应对象。同等条件下，住房公积金缴存职工优先购买或租赁。

被列为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的还有天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐。（来源于新华社）

湖北省被列入全国首批低碳试点

8月6日,省发改委披露，国家发改委确定在7个省市和6个城市开展低碳试点，我省成为全国首批试点省市之一。

所谓低碳地区，是以低碳经济为发展模式及方向、市民以低碳生活为理念和行为特征、政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图的区域。国家发改委要求，试点地区要编制低碳发展规划，制定支持低碳绿色发展的配套政策，加快建立以低碳排放为特征的产业体系，建立温室气体排放数据统计和管理体系，积极倡导低碳绿色生活方式和消费模式。（来源于湖北日报）【点评】经济跑步前进的湖北，能源紧缺，环保减排压力非常大，发展低碳经济是解决上述难题的必然选择。进行低碳经济试验和示范，有利于降低高能耗产业的比重，逐渐形成低碳产业群，助推我省调整产业结构和转变发展方式。

1.2 市场动态

武汉固定资产投资头7个月猛增27.3% 房地产投资增四成

8月23日，武汉市统计局介绍，今年1至7月份，武汉市固定资产投资继续增长，达1894.45亿元，比上年同期增长27.3%。推动我市固定资产投资继续大步向前的主因有两个，一个是民间投资，一个便是房地产投资。随着经济走出金融危机，民间投资信心增强，非国有经济单位投资的占比不断提高。今年前7个月，我市非国有单位完成投资1093.64亿元，同比增长29.7%，高出全社会投资增幅2.4个百分点，投资比重达到57.7%，比上年同期提高1个百分点。其中，民间投资920.95亿元，增长32.2%，占48.6%，比上年同期提高1.8个百分点。

由于2009年商品房热销，使得开发商手中回笼资金较多，因此投资高峰期到来。数据显示，1至7月，房地产开发投资488.61亿元，增长42.5%。新开工商品房面积1133.4万平方米，

增长75.5%，显示房地产开发呈良好态势。（来源于长江日报）

【点评】这两项投资都将预示着经济向好。民间投资的不断上升，表示大家看好经济的向上趋势，经济回暖得到确立。房地产投资的加强，将大大增加市场供给，会对平抑房价起到作用。

1.3 规划与城建

“十二五”规划：武汉市民5年后可享集中供暖

到2015年，武汉将有160万市民享受到城市集中提供的“市政冷气”，8月7日武汉市政协透露，已将城市集中供热制冷纳入“十二五”规划。

据初拟的实施方案，武汉三镇将筹划建设一批“热电联产”项目，向周边地区辐射供热制冷。其中，江南片区拟扩建武昌热电厂和青山热电厂，并规划建设化工新城热电厂、九峰山热电厂、关山热电厂，建成后，江南地区供热基本形成立体管网体系。汉阳地区在汉阳煤气厂原址规划建设汉阳热电厂；汉口地区规划在汉口煤气厂原址建设汉口燃机供热工程，并建设后湖热电厂。据初步规划，武汉集中供热制冷将以热电联产为主要依托，同时大力发展“冷、热、电”三联供和燃气空调，适度发展地泵热技术。力争到“十二五”末期，集中供热制冷覆盖区域达500平方公里，服务人口160万人。

为此，武汉市将尽快制定相关配套政策，强力推进集中供热制冷。比如，凡是热源点可以覆盖的地区，严禁建设小型锅炉，凡是主城区内新开发的小区和办公大楼，均引导建设集中供热制冷配套设施。（来源于楚天都市报）

武汉投资20亿黄陂建2175亩国内最大钢铁市场

8月7日，黄陂区，占地2175亩的国内最大钢铁交易市场——中国长江金属交易中心，将于年底在武湖建成投入运营，总投资约20亿元。该市场位于武湖农场沙口镇，设计年交易量1500～2000万吨，年交易额1000亿元，由商务交易区、钢材超市区、露天堆场区、金属材料加工区、质押库、有色金属室内库、汽车物流区、配套管理区等功能区域组成，设有6条场内铁路专用线，目前省内知名钢铁经销商湖北华明集团、湖北环海工贸、武汉天合物资、武汉金冈物资等已签约入驻。（来源于武汉晨报）

武汉通过绿色建筑管理试行办法盖“绿色建筑”政府有奖

8月16日，武汉市政府常务会原则通过了《武汉市绿色建筑管理试行办法》，鼓励新建建筑达到绿色标准。

绿色建筑，是指在建筑的全寿命周期内，尽量节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效使用空间的建筑。和节能建筑相比，绿色建筑除了节能之外，还强调节地、节水、节材和环保，对于实现人、建筑和环境之间的平衡化和持续发展，降低居住能耗，提高

居住舒适性、改善居民生活品质都有着十分重大的意义。

该试行办法规定，中心城区新建单体建筑面积2万平方米以上的公共建筑，新建建筑面积20万平方米以上的住宅小区应当按照绿色建筑的标准进行规划、建设和管理。

为推动我市发展绿色建筑，减少能源消耗，我市对绿色建筑实行评星定级。市政府常务会透露，获得星级绿色可获奖励。（来源于楚天金报）

武汉廉租房申请门槛降低月入不足600元可申请廉租房

8月25日，武汉市廉租房保障提标扩面，下半年新增2万户低收入住房困难家庭受惠。武汉市房管局透露，该市廉租住房保障准入条件调整方案已批准实施，居民申请条件进一步放宽。按调整方案，下半年，7个中心城区廉租住房租金补贴的申请条件由之前的“人均每月可支配收入400元以下、人均住房建筑面积10平方米以下”，分别提高为600元以下和12平方米以下;廉租住房实物配租申请条件，同步调整为“人均每月可支配收入600元以下的低收入无房家庭”。租金补贴按保障面积与现有住房面积的差额计发。按目前标准，最低收入住房困难家庭每人每平方米每月补贴10元，其他低收入家庭补贴7元。以无自有住房的三口之家计算，最低收入家庭每月可领到租金补贴360元，低收入家庭可领到252元。（来源于楚天都市报）

国务院批复郑州城市定位武汉与郑州“龙头”之争告一段落

8月25日，国务院批复《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》，把郑州定位为“我国中部地区重要的中心城市”，与今年3月份国务院对武汉是“我国中部地区的中心城市”定位批复仅两字之差。

2004年12月14日，郑州一家媒体一篇《中部五省角逐城市群建设》的报道掀起了中部崛起“龙头”之争，今年武汉和郑州的城市总体规划相继获批，使得这个“龙头”之争告一段落。

今年3月8日，国务院正式批复同意《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》，称“武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。”（来源于长江商报）

【点评】“中部地区的中心城市”和“中部地区重要的中心城市”虽然是两字之差，但意义显而易见，“中心”只有一个，而“重要的”可以有多个，武汉在全国发展布局中的功能定位再次上升到国家高度。

第二章土地市场

2.1 挂牌土地拍卖情况

图2-1.挂牌土地分布位置

从成交区域来看，有4宗位于黄陂区，3宗地块分布于蔡甸区。

从土地用地类型看，纯居住和商业居住用地各2宗，都分布于黄陂区，商服用地两宗，位于蔡甸区，绿化用地1宗，位于蔡甸区竹圻村。

2.2 土地出让情况

2.3 土地出让分析

在土地成交面积上，共成交94.7万平方米，其中蔡甸区占了90.5%，蔡甸区P（2010）073号，是绿化用地，占地面积39.26公顷。

从可建面积上看，黄陂区潜在供应面积较大。

从土地用途上来看，蔡甸区的地块主要是用于商服和绿化，黄陂区的地块以商住为主。

8月份出让地块成交结果显示，武汉市主城区政府推地减少，导致市场成交量减少，开发商开始转向黄陂、蔡甸等远城区地块，尤其是黄陂成交的地块以商品房为主。

2.4 重点地块介绍

P(2010)069号地块基本情况

地块简介

项目用地位于盘龙城开发区刘店村，其四至关系为：东、西临渔塘、旱地，南临张斗湖，北临24米宽的城市规划道路。用地现状为渔塘。

地块优势

项目用地所处的盘龙城经济开发区位于武汉市北郊、黄陂最南端，隔府河与汉口相望，在武汉外环线和中环线之间，地处阳逻深水港、汉口火车站、天河机场所形成的一个“金三角”区域，是武汉市新的经济发展带。区域交通便捷，境内巨龙大道东接岱黄一级公路，西连天河机场和外环线，南经盘龙大桥与市区直接相连，北接川龙大道直达黄陂城区，周边现有1128、1129、1165、291、292、293等多条公交线路，30分钟可达市中心，出行便利。

项目用地所在区域具备深厚的文化底蕴，有商代古城遗址盘龙城，1988年被国务院确认为全国重点文物保护单位，并被追溯为“华夏文明南方之源，九省通衢武汉之根”。根据规划，拟在遗址附近修建“武汉盘龙文物博览园”、殷商文化一条街、遗址复原区等，现已开始引资对其进行旅游开发。同时，项目用地北距后湖约1公里，区域空气自然清新，气候宜人，是理想的居住场所。

项目用地周边配套设施较为完善，主要商业配套设施有28街商业街、汉口北国际商品交易中心、盘龙汽车城、武汉当归大酒店、叶店平价超市等；教育配套设施有盘龙一中、盘龙小学、筹建中的省级高中、武汉光华学校、武汉外国语学校；医疗配套设施有市一医院盘龙医院、一医院亚健康治疗中心等。

依托优良的自然环境和便捷的交通，近年来，周边新建了众多居住楼盘，如龙城天居园、

佳海哥林花园、珩生领秀城、宏宇未来海岸、盘龙湾等，区域居住氛围浓厚。

根据盘龙城经济开发区的发展定位，该区将建设成为武汉现代制造区、环境优美的生态居住区和中外闻名的盘龙旅游区，打造中国第一龙城，发展潜力较大。

规划要求

项目规划用地性质为商住用地，规划总用地面积66666.67平方米，其中规划净用地面积65274.71平方米，代征绿化面积1391.96平方米（面积均以实测为准）；容积率控制在2.8以内，可建总建筑面积控制在18.28万平方米以内；建筑密度控制在25%以内，建筑高度控制在100米以内，绿地率不低于35％。

规划设计遵照建设部建住房[2006]165号文“套型面积90平方米以下的住房建设面积占住房开发总量70%以上” 要求、《武汉市城市建筑规划管理实施办法》、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》及《武汉市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定》。用地单位须按规划控制要求沿道路退让10米绿化带。

市场分析

盘龙城有汉口后花园之称，近年来，随着区域交通环境、配套设施的日益完善，众多开发商在此安寨扎营，新建了众多居住楼盘。凭借优良的环境、较低的价格以及距离中心城区较近的优势，吸引了中心城区以及周边地区的购房者。据调查，目前周边楼盘销售价格大多在3500-4300元/平方米之间。

P(2010)070号地块基本情况

地块简介

项目用地位于黄陂区前川街东寺村，其四至关系为：东、西临空地、南临市政宿舍，北临30米宽规划道路。用地场地平整，外形规整，具备优良的开发建设条件。

地块优势

项目用地周边交通条件良好，紧邻前川街的主干道黄陂大道、双凤大道、百锦街等，往北从黄陂大道上岱黄高速可直通武汉市外环线，迅速通达周边区域。近年来。随着城乡统筹的进一步深入，从前川街客运中心到武汉市中心城区开通了292路等多路公交车及客运巴士，出行十分便利。

项目用地雄踞黄陂前川街商业、文化中心腹地，拥有前川街镇完善的公共配套设施。目前用地周边的主要公共服务配套设施有前川第一中学、黄陂卫生学校、黄陂区实验中学、黄陂区人民医院、武商量贩黄陂店等。

前川街各项配套设施完善，随着旧城改造的不断深入，区域内房地产开发活跃，项目用地周边开发了前川欣城、南德新都、金龙四季阳光二期等众多楼盘，逐渐形成了良好的居住氛围。

根据规划，前川街是未来都市区外围重点城镇，将加强住区建设，提高宜居环境，不断增强前川作为黄陂政治、经济、文化中心的综合承载力和辐射带动能力，增加对农村人口的吸引力，届时将进一步带动房地产业的快速发展。

规划要求

项目规划用地性质为居住用地，规划净用地面积4819.15平方米，绿化代征用地面积1275.98平方米（以上面积均以实测为准）；容积率控制在2.7以内，可建总建筑面积控制在13012平方米以内，建筑密度控制在30%以内，建筑高度控制在100米以内，绿地率不低于30%。

建筑设计遵照建设部住房【2006】165号文“套型面积90平方米以下的住房建设面积占住房开发总量70%以上”要求、《武汉市城市建筑规划管理实施办法》、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》及《武汉市城市市政公用和其它工程设施规划管理技术规定》执行。地块东侧需按城市规划无偿退让道路空间（具体面积以实际核定为准），且不因退让奖励建筑面积。

市场分析

作为黄陂区的行政中心，前川街配套设施完善，对周边农村人口有较大的吸引力，对商品房的需求越来越大。目前区域内商品房销售价格在3000元/平方米左右。随着城乡统筹的进一步深入，以及前川和谐宜居新城区目标的逐步实施，区域环境将得到进一步改善，房地产开发潜力将得到进一步凸显。

第三章房产市场

3.1 德盛指数

3.1.1 武汉市房地产吸纳指数

本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。

指数构建过程如下：

C t,j=［B t,j/(K t,j-1+Z t,j)］*100%

Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）, Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。

Y t,j=(C t,j/C2007, 1) *100

Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。

3.1.2 指数应用

8月份，武汉市房地产市场成交10058余套，扣除定向限价房因素，实际只成交了7580套商品房，实际上延续了前几个月市场低迷的形势。但本月成交量还是出现了小幅的上扬，本月德盛指数也上升了3个百分点，达到68.75点，这是德盛指数自4月份调控措施出台以来首次出现的上升趋势。

8月份新上市项目相比上月有了一定规模的减少，上市房源量仅为6700余套，即将转入的九、十月份，新项目的大量上市和各项目加大推盘量，供给方的压力明显较大。

图3-1.德盛指数示意图

（更多详情请咨询德盛行地产机构）3.2 月度成交分析

图3-2.武汉市月度成交走势图

通过对武汉房地产信息网公布的数据统计，8月全市商品房量价齐涨。在成交量上，本月成交10058套，但本月成交了定向限价房达到了2478套，扣除这一因素，本月实际成交7580套商品房，比上月只增加了265套，环比增加3.62％，同比去年8月下降了37.62％，受上月开盘、加推盘的影响，本月延续了上月的交易量，但与去年同期相比，成交量仍显低迷；在成交价格上，本月均价6604元/平方米，比上月上涨了85元，环比增幅为1.3％，比去年同期上涨了18.84％，本月由于主城区商品房销售量所占比例较大，另外在商品房的种类上，商铺销量所占比例较大，因此结构性成交依然是导致价格上扬的主要因素。

3.3 每日商品房成交分析

图3-3.武汉市商品房每日成交走势图

从成交趋势图上看，8月份平均每日成交量为324套，从成交量看上半月成交趋势还

是处于低迷态势，但在18日-22日限价房推出导致月成交量迅速增加，最高时期在8月20日时达到856套，可见成交量增加并不是市场出现了反弹迹象。在成交价格上基本前期比较稳定，到了8月下旬出现了一定的波动。

3.4 每周成交分析

图3-4.商品房每周成交走势图

8月第一周，成交量维持了7月份第四周下跌的趋势，而在第二周里出现了小幅的反弹，在随后的第三周里成交量大幅增长，直至第四周才有了一定的回落趋势。成交均价在前两周还处于比较稳定的状态，而后两周与成交量呈现出反向走势，但仍都在高位运行。

3.5 区域成交分析

图3-5.各区域成交套数对比图

本月住宅成交量相比上月增加和减少的区域的各占到一半的比例，但不同的是，成交减少的区域跌量较小，而区域成交大幅增多的现象十分突出，可见重点区域成为了当前市场成交的主流市场。本月成交量出现的区域有经济开发区、硚口区、汉阳区、洪山区、青山区以及江夏区，而东湖开发区、江岸区、武昌区、黄陂区、江汉区以及东西湖区等成交热点区域保持了较大的成交量，这几个区域也是当前推盘量较大的区域，受市场的关注也比较高。

图3-6.各区域成交均价对比

成交价均出现下跌

除沌口经济开发区和东西湖区等3个区域外，本月在各区域上商品住房成交均价都出现了下跌，但下跌的趋势仍比较平稳。个别区域跌幅较大，跌幅最大区域是江岸区，跌幅达到20.83%，跌幅第二的区域是武昌区，跌幅达到10.8%。成交价最高的区域仍然是江汉区，成交均价达到了9481元/㎡，但相比上月跌幅有6.6%。成交均价最低的区域依然是黄陂区，仅为3704元/㎡。可见政策的效应已经出现，市场上以价换量的趋势还是明显的。

3.6 供应分析

3.6.2 供应分析

图3-7.武汉市各区域商品房新增预售情况

8月商品房上市面积67.39万方，住宅上市面积46.39万方，商业及其他产品上市量21.00万方，本月住宅上市量主要来自于新洲区、东湖开发区以及江夏区，开发商布局主城区外的现象明显。

第四章区域市场分析

4.1二七片区综述

二七片区位于城市中心区，由黄浦大道、发展大道及沿江大道围合而成的区域，其中发展大道延长线与规划建设的二七路长江大桥相连。解放大道、二七路、建设大道、工农兵路成为该片区主要的城市干道，目前，二七路长江大桥已经开工建设，发展大道延长线至二七路长江大桥间的道路尚未建成，轻轨一号线已全线通车。

根据《武汉市主城区总体规划图1996—2020》，二七片区将主要用于居住、商业、工业用地、教育科研用地和仓储用地等。其中商业位于该片区中心位置，居住用地则分布在商业用地周围，除此之外，教育科研用地和仓储用地分布在片区边缘沿着城市主干道的位置。

图4-1.二七片区位置

4.2片区利好因素

二七片区未来将建设成为一个集商业、住宅、文化于一体的综合性城市核心区，规划居住用地占了该区总面积越三分之一，可以预见，二七未来的房地产市场发展潜力巨大。另外，片区中心的商业可以极大的提升区域品质，完善区域金融配套设施，为住宅市场的开发奠定基础，新二七片将发展为武汉滨江商务区。

图4-2.新二七（滨江商务区）产业格局

今年7月底轻轨1号线的通车，拉近了二七片区与汉口中心区的距离。轨道交通将促使二七片区成为与汉口中心区、CBD片区并齐的汉口另一极。

轻轨通车后，会大大减小片区之间的距离，使整个汉口的经济圈更加缩小。轻轨沿线的物业一直将轻轨作为项目的核心卖点，轻轨通车前以炒热轻轨概念的形式进行，但在轻轨通车后，客户会切实感到轻轨给出行带来的交通便利，同时也会对项目的配套，有切实体会，这就对沿线项目的小区配套提出了更高的要求，只有既拥有完善的生活配套、舒适的小区环境、又拥有便捷的交通配套的项目才能真正接受客户的考验。

图4-3.轻轨1号线走向示意图

目前，位于二七路长江大桥对岸的徐东，房地产市场发展已经具备规模，二七路长江大桥通车后，将会使得二七片区与徐东片区联系更加紧密，实现区域互动。

图4-4.二七长江大桥

4.3片区楼市分析

二七片区的房地产市场在区域交通配套发展的同时也得到了长远的发展，众多实力派开发商争相在该区域战略布局。

大型城市综合体——航天双城，已通过深耕细作，极大改变了区域形象，正成为区域地标，引领整个二七板块崛起、腾飞。航天双城位于解放大道与二七路交汇处，扼守二七板块核心位置。业态方面，航天双城涵盖住宅、步行街、写字楼、SOHO公寓、写字楼，另外还规划了4万方的大型市政公园。

从近期汉口中心区的发展看，未来将有两个发展重心，一个是CBD，一个是沿江商务区。而在中心城区的长江沿岸，且同比其他区域拥有强烈的交通利好的前提下，二七片区将是又一块未开发的临江宝地。

百步亭与后湖已经渐渐融合成为一个大型、成熟的居住板块，体量之大在武汉市首屈一指，二七板块与该板块紧密连接。放眼该区域，航天双城这一综合体项目必将成为区域未来商圈核心，从而彻底提升区域价值，改变区域居民动辄奔赴武广商圈购物消费的传统习惯。

二七区域市场在房价稳定的同时成交量也保持在较高的水平，价格逐步走高的态势既是市场对区域的认可也是片区自身发展潜力的综合体现。

4.4二七及周边区域主要在售楼盘一览

图4-5. 二七及周边区域主要在售楼盘区位图

表4-1. 二七及周边区域主要在售楼盘情况

4.5典型个案分析

大江天际位于武汉市汉口中心城区，地处江大路20号, 临近绿化占地面积最大的解放公园，自然条件独特，区域周边的配套设施完善，交通条件便利，南接长江二桥，北通汉口火车站及天河机场，西连武汉西北湖CBD中央商务区。建设大道、解放大道、发展大道、黄浦大街更为其构建了极为强大的交通网络，辐射武汉三镇。

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

武汉市房地产市场调查报告

武汉市房地产市场 调查报告

武汉市房地产市场调查报告 目录 一、武汉市概况 二、武汉市房地产市场概述 三、武汉与南昌两地房地产市场比较 四、武汉市房价低迷原因分析 五、武汉市房地产推动因素 六、盘龙城市开发区房地产开发简介 七、我司项目地块分析 八、附:武汉部分楼盘调查表 一、武汉市概况 武汉市是湖北省省会,中国长江流域重要的中心城市,华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区,汉口为商业区,汉阳为工业区。 武汉市现辖13个行政区,面积8467平方公里,人口740万人,流动人口400余万。国民生产总值1493亿元武汉市GDP达1493.1亿元,人均近美元,人均可支配收人7815元。一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元,增长

12.1%,同比提高0.1个百分点,增幅为近三年最高水平,完成全年计划的21%,同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%,为年计划的24%;固定资产投资增长12.8%;社会消费品零售总额增长12.6%;城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%;全市新增就业岗位近2万个。 二、武汉市房地产市场综述 一)、市场宏观概述 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下,武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右; 、楼市有所回落,均价在元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发、销售正逐步回升。底开始武汉市房地产市场迅猛发展,受市场需求拉动,房屋价格迅速提升,房市均价已达到2366元/平方米,较上涨160元/平方米,涨幅7.7%。并有望在突破到2600元/平方米,据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个3—5年的持续上升期。] 近两年以来,武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。”三片五区”,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。 武汉市房地产各项经济指标

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

国内外房地产经济周期研究综述(一)

国内外房地产经济周期研究综述(一) 一、引言 20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。 二、国外房地产经济周期研究综述 1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容 国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。

（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。 （2）沉寂阶段。二战后的20世纪50—70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。 （3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968—1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979—1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

武汉市房地产发展的特点和趋势

武汉市房地产发展的特点和趋势 摘要 我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。 具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势： 1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良

好的发展态势。 2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。 3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。 一、武汉市房地产业的发展历史 武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,'年经全国第六届人大代表大会通过的《政府工作

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日

2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测

2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

房地产市场分析的内容与特点(1)

房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；

武汉市房地产项目开发

武汉市房地产项目开发 策划书

目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、

武汉市房地产市场情况调查

城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查

2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总

武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调

房地产市场定位与产品设计定位

市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议

销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史

房地产市场调查的主要内容

房地产市场调查的主要内容 1、市场环境调查 ①宏观环境调查，主要指对一个国家政治、经济的形式调查。 ②中观环境调查，主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划，房地产的总量与总需 求量、进行区域的交通条件研究、对影响区域发展其他因素和条件进行研究社区环境等情况。 ③微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。 2、消费者调查 （1）消费者的构成调查 ①消费者是哪些人，即某类房地产现实与潜在消费者的数量与特征，如消费者人口数量、 性格比例、年龄分布、职业分布、教育程度、社会阶层、谁是购买者等 ②消费者在哪里住； ③消费者经济来源和收入水平； ④消费者实际支付能力； ⑤消费者需要什么产品，如小区规划、建筑造型、套型面积、周边环境、价格、付款方 式等的偏好 ⑥消费者对某类房地产的总需求量。 （2）消费者动机调查 ⊙为了改善居住条件，投资收益，投机收益，为了子女上学，为了靠近工作单位等。（3）消费行为调查 ①消费者购买房地产种类、类型； ②消费者购买房地产的数量； ③消费者购买过程中对户型、价格、质量、地段、开发企业品牌等的要求和注重程度； ④消费者的购买时间或时机； ⑤消费者的购买频度； ⑥广告及其推广对购买行为的影响等。 （4）房地产市场供给调查 ①土地供应及规划等方面的调查。 ②存量市场状况及供应调查。 ③增量市场供应增量调查。 3、竞争楼盘的调查 （1）产品 ①区位：（地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境、） ②产品特征：（建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率） ③公司组成：（开发商、设计单位、承建商、和物业管理公司） ④交房时间 （2）价格 ①单价：（起价、平均价、主力单价） ②总价 ③付款方式：（一次性付款、按照工程进度付款的建筑期付款、按照约定时间付款、利 用商业贷款或公积金贷款付款等 （3）广告与促销手段 （4）销售情况与销售渠道