房地产法律制度
从1978年改革开放始，1“中国在重新进入世界结构的同时启
动了认识和实践中国法制之全面建设的历史进程。”正是在此历史
进程中，由于先天的缺失，法律难以在短时间内形成一套完整有效
的体系，因而政府采用了以政策辅助推行法律建设的方法，也得到
了很好的效果，这即是法律与政策的渊源。但随着时间推移，政策
与法律之间的关系就像是帝王与权臣一般，由最初打天下之际的互
相扶持逐渐变成了坐天下之时相生而又抵触的复杂关系，二者之间
本就存在的分歧、矛盾越来越难以压制，由此引发了政策与法律之
间的冲突。归其根源，产生之时二者之间就有排斥性的存在，所以
要说我国政策与法律的分野，不如说是对二者在改革开放至今的发
展过程中所体现的巨大差异的分析。
国内关于法治的认识有很多，择其一取之，从法律根本角度上来看，2”法治是一种文明秩序。文明秩序是形成一个社会的政治、
经济乃至文化秩序的基础，是一种元秩序（meta-order）。以法律
为核心建立起来的社会框架，即＇法治＇，可以称之为法律文明秩序。“3“作为法律文明秩序的法治由以下四个方面的内容构成：以法治文明为主导的权威系统，以权利和法律中心的概念范畴系统，
以司法制度为社会最基本的制度安排和以个人权利及法律为依归的
文明秩序意识。”4“在法治社会中，政治活动被规则化、程序化。政治合法性的意义完全在于被合理化了的程序的合法性。具体表现
在选举的程序、立法程序、司法程序以及政治参与等方面。与政治
的规则化、程序化相一致，法治社会中的经济活动也被规则化与程
序化，和关系经济或者伦理经济相比，可以称之为规则化的经济或
市场经济。经济活动纯粹以盈利为目的，经济活动的规则公开化、
标准化、规模系统化。”以上论述传达出的信息之一就是中国的社
会变革实质就是以法治为价值取向的社会秩序的重建。然而，回顾
改革开放的历史，5“一方面是以政策为主导的社会变革历史，另一方面，我们又试图赋予中国的社会变革以法治的意义。”
1邓正来，中国法学向何处去（上）
2於兴中，法治与文明秩序
3於兴中，法治与文明秩序
4於兴中，法治与文明秩序
5杨再平，《政策法学：迈向实践与理想形态的中国法学》，《理论探索》2006年第5期（总第161期）
基于此论来看国内政策与法律的分野，中国的法学论者一直秉
承着“法治是对传统人治的反动”这一观点，由此引发的对政策本
身人治性质的追究，而这种追究所切换成的对法治的诉求恰恰是我
国国内法律与政策分野的根源。
2.1.2法理层面及实际运用上法律与政策的分野
6“在中国，共产党政策与法律的关系是一个国家治理方式的
问题，即在国家治理体系中，党的政策与法律这两种核心的治理规
则之间究竟呈现出一种怎样的结构形态。它同时也一直是法理学的
核心问题，＇人治与法治＇、＇法治与法制＇、＇政策治理还是法
律治理＇、＇良性违宪＇等问题的争论背后，都直接或间接地涉及
对政策与法律之关系的思考。”从本质看来，法律是代表国家意志
和公共意志的存在，而政策由党的领导机关依有关规定程序制定，
是全党意志的集中，不具备国家意志的属性。而经过实践验证、总
结来说：法律有高度的明确性，以规则为主而不能仅限于原则性的
规定，具体、明确、详尽；有些政策文件则主要或完全由原则性规
定组成，只规定行为方向而不规定具体行为规则。从制定主体上讲，法律的制定必须由专门的立法机关进行，相较而言很多国家机关都
拥有发布政策的权力。再从效力上来看，法律具有鲜明强制性和惩
罚性；国家政策虽有一定强制力，但这种强制力较弱。此外，法律
与政策的稳定程度也大不相同,法律是最权威、最严厉、最持久、最
有效的社会控制手段，政策则更具灵活性。
2.2我国房地产产业发展过程中的法律与政策
2.2.1我国房地产产业发展过程中的法律
7“最近几年来。我国房地产业作为一个新兴的产业先是在沿海
城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看，它还远未成
为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表现在今后相当长
的一个时期内，国家还须对房地产业采取发展的方针，因此，对房
地产业进行宏观调控，将是国家的一个长期任务。”早在1994年，西南政法的李昌麒教授就对发展房地产业提出了5个目标：目标之一，对耕地占有面积的控制；目标之二，把房地产开发控制在城市
规范许可范围之内；目标之三，确立合理的地价与房价基准；目标
6何啸，“改革进程：中国共产党政策语法流程关系结构的历史转型”,《中共中央党校》2014年
7李昌麒，《试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障》，《中国法学》1994年第6期
之四，控制房地产开发贷款总量；目标之五，符合生态环境的要求。仅围绕这些目标来展开讨论，在20年后的今天，从相关法律的制定、应用方面来讲，李教授是否已经得餍所望了呢？
关于对耕地占有面积控制的目标，我国于1998年8月29日第
九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议对《中华人民共和国
土地管理法》进行了全面修订（第二次修订），明确规定：国家依
法实行国有土地有偿使用制度。其后又在2004年通过了《宪法修正案》且与同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确立了对土
地征用的补偿原则。而控制房地产开发于城市规范许可范围内的目
标本应落实在《城市规划法》的头上，奈何自1989年颁布以来，并未有大的改动，反而在2007年10月28日通过了《中华人民共和
国城乡规划法》，似是在一定程度上整合了城乡房地产产业规划的
规范。再看目标之三，确立合理的地价与房价基准，这可谓是所有
致力于房地产产业发展研究的学者们皓首穷经以求解决之道，乃至
除少数人之外全国人民都翘首企盼以求有所平衡的核心问题。这就
涉及到了土地管理、税收法律制度，对外资流入我国房地产市场的
控制，对“限房价，竞地价“土地出让制度的落实等方方面面的问题，关键还是要制定相关的法规政策抑制房地产行业暴利。现实却是：政策制定了很多，法律却松散的分布于地方法律与相关规定之中，难掌大局。至于目标之四、之五，只能说是睹影知竿，前面的
尚且眉目不清，后面的目标只能闭口不言了罢。
2.2.2我国房地产产业发展过程中的政策
毛主席有言：“党的政策是党的生命。”回首我国改革开放的
进程，不难发现政策在其中扮演了远较法律重要的角色。房地产市
场发展进程更是论证了这一点，早在1980年邓小平同志就对住房问题做了个《关于建筑业和住宅问题的谈话》，以此为契机，种种暂
行规定、管理办法、报告、条例纷纷登场，成功的为房地产产业发
夯实了基础，之后又有1998年国务院发布之后被视为房改纲领性文件的《关于进一步深入城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，
直到近年来的国八条、限购、不动产统一登记政策。细细看来，政
策的作用不可谓不大，房价也并非如普遍观点般——一直在涨，而
是周期性的波动。
2.2.3我国房地产产业发展过程中的法律与政策的关系
总结一下，我国的房地产产业发展进程中，政策与法律似乎是
相辅相成，处于微妙的平衡关系。然而，从外部视角来看8“政策-
法律关系结构本身又是＇历史性＇的，与更广阔的社会变迁紧密相联，不同的历史时期、不同的政治条件、不同的经济环境、不同的
民情等等因素，都构成了其生发与调试的外部制约因素。”这样看来，起码在房地产产业发展进程中，在这一独立的历史条件下，政
策在其中的作用超过法律，位置先于法律，应用价值也大于法律。
这难道是说，政策相较法律而言更适合解决我国国家发展的问题吗？
3法律与政策的现实冲突
3.1法理证论
3.1.1何为不冲突
政策与法律作为不同的治理规则，最理想的结果无非是达成
“政策作指导，法律作依据”的关系结构。这其中就包括了四个层面：第一，法律成为改革行为的依据，这是对依法治国的深化，治
理国家要依据法律，进行改革也必须依据法律。第二，政策在发展
方向上作出指导，退出具体治理的领域。第三，党通过制定政策来
引领改革的方向，通过带头贯彻落实法律来实现改革，通过手中掌
握的国家政权来治理国家。第四，构建起比较现代化的治理体系，
这个治理体系包括（但不仅限于）法律和政策，在治理体系中，二
者回到其应有的位置，共同为全面深化改革提供价值、方向和秩序。达成此项便能消弭二者冲突，齐头并进，共同促进，互相发展。
3.1.2 何种冲突、缘何冲突
居于现实，这就要求政策先行，法律随之补充完善的发展模式，问题随之而来：政策在先行的道路上可能会顺风顺水，取得突出的
成果；或者政策的推行反而阻碍了发展进程，造成了负面的后果。
若是第一种情况，由于法律在无论在程序上还是内容上都非常的复
杂繁琐，运用上又需要长期实践的反复论证，而政策短期内便形成
良好的效果，这就很可能引发权利机关的政治惰性，不愿意花费更
多的时间、精力去投入到长期的法律规划中去。俗话说“前人栽树，后人乘凉”，如今的现实就是，愿意干栽树这种苦活的人越来越少了。；再看第二种情况，无论从常识判断还是依靠逻辑推理，已经
引起的负面后果实际上就否定了相关法律制定的意义，就更没有必
8何啸，“改革进程：中国共产党政策语法流程关系结构的历史转型”,《中共中央党校》2014年
要白费心思做吃力不讨好的事情了。但用这样直接的思维方式来回
答问题真的正确吗？这样的思考难道不是把法律与政策直接归为一
谈了吗？两株出于一处，外表相似的蘑菇，一株有毒，另一株就一
定有毒吗？很多事情的失败不是因为方向错误，而仅可能是溃于小
小的细节之处。勿论法律与政策之间本就有很大的差别，即使二者
差别极小，只要还是不能混为一谈的两个概念，就不能因为其中的
一个不能达成目标就否认另一个在此方面的价值。何种冲突，缘何
冲突，都能归于一点，即二者之间的联系性与差异性的冲突。
3.2我国房地产产业发展进程中法律与政策的现实冲突
在我国房地产产业发展进程中，法律规制与政策调整的最突出
的现实冲突便体现在地价与房价的控制问题上。近年来，房地产市
场持续火爆，房价、地价节节攀升，势不可挡，已经对民众的生活
造成了极大的不利影响，为此，国家频繁出台政策，试图稳定房地
产市场，但结果却不尽人意，这是政策方向错误的问题吗？举例来看，在不动产统一登记制度犹抱琵琶半遮面之际，舆论就给出了积
极评价，诸如对反腐倡廉的促进，对限购政策的呼应，更重要的是
对房价的有效抑制。然而实行道路上却举步维艰，归根结底是政策
本身效力的缺陷，缺乏国家强制力的保障，中央政策到了地方难免
不能执行到位，正如民间所说“上有政策。下有对策”。这就是政
策行进过快而少了法律依据的缺陷，即便如此，政府还是难下立法
决心，而是继续输出政策进行房地产市场调控。为什么？因为9“这
是一个政策不断增长且日益盛行的时代。政策的增长和盛行导因与
经济社会生活的日益复杂化以及人们对于政府期望的增加。”在法
律与政策中选择无疑形成了一道哲学上所谓的“二难命题”，法律
与政策的现实冲突即为政策增长引起的法律空洞化，反应在我国的
房地产市场上就是法律体系不成熟，只能依赖政策调整，而政策在
面对过于复杂的状况时却难免捉襟见肘，不能起效。
小结：政策与法律的冲突源于二者之间矛盾的关系，要解决此
种冲突首先要理清个中联系与区别，再慢慢摸索解决之道，徐徐图
之却不能不图。政策与法律本是一体，本就无哪一个更重要的问题，而应当达成平衡的发展状况。而就目前的状况而言，首先要注重的
还是对法律制度的完善，毕竟政策已颇显占据大半江山之势。
9刑会强，《政策增长与法律空洞化——以经济法为例的观察》，《法制与社会发展》2012年第3期（总第105期）
房地产法律制度教学大纲,房地产交易法律制度
房地产法律制度教学大纲,房地产交易法律制度 房地产法律制度教学大纲 10级高职《房地产法律制度》教学大纲 课程编号:3011326总学分：4学分 RealestatelawSystem 课程性质:学习本课程，要使学生学掌握房地产法的基本概念、基本原理、基本知识，并 能据此分析解决房地产开发、交易和管理过程中产生的实际问题，促使房地产健康发展。 适用专业:适应各种不同需要的优秀人才。 学时分配:课程总学时64学时；总学分：4学分。 教材:王世涛主编《房地产法律制度》，东北财经大学出版社，20XX 年版。 参考书目： 1.赵红梅，房地产法论，中国政法大学出版社，1995 2.董藩，房地产经济概说，东北财经大学出版社，1999 一、课程的目的与任务：该课程以讲授房地产法的基本理论和基本制度为核心内容，讲求理论性和应用性的结合，既体现房地产法法学本
身的科学性、系统性和逻辑性，又密切联系我国法制建设的实际，来阐明房地产法的一系列问题。 二、课程的基本要求：通过本课程的讲解，使学生系统地、准确地理解和掌握房地产法的基本原理、具体的各项法律制度及其相应的规范，并能够在实践中灵活地运用，分析和处理各种房地产法实务问题。 三、课程教学内容 第一章房地产法概述 了解.房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。 第二章房地产管理体制 了解我国房地产管理体制的沿革；掌握我国现行房地产管理体制的基本架构。 第三章土地管理法律制度了解土地管理法的概念，土地法律关系，土地管理法的渊源和效力以及土地管理法基本内容；了解土地利用总体规划；掌握土地所有权制度、国有土地有偿使用制度和国有土地使用权划拨的有关内容，掌握耕地保护法律制度和建设用地法律制度的内容要点。 第四章城市房地产权属及其管理法律制度 掌握房屋所有权、土地使用权，建筑物区分所有权、住房部分产权和房地产相邻权等有关概念和内容；掌握城市房地产权属登记的概念、功能、效力，房产权属登记和地产权属登记的内容；了解城市公有房
浅论我国房地产法律制度
所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人 支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存 与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此
浅谈房地产法律制度及其完善
浅谈房地产法律制度及其 完善 The latest revision on November 22, 2020
浅谈中国房地产法律制度及其完善 顾明 摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。 关键词房地产业基础性产业法律制度 一、房地产法律制度 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。 房地产法律的基本原则有如下四条： 第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。 第二，合理使用土地和保护耕地。 第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” 第四，保护房地产权利人合法权益。 一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。 二、中国房地产业的法律制度 （一）房地产法律制度的发展目标 1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。 一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。 对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。 为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。 至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。 （二）房地产法律制度的现状 当下，中国已形成了以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。 除了2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）外，还颁布了大量的法律法规、部
浅谈中国房地产法律制度及其完善
浅谈中国房地产法律制度及其完善 顾明 摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。 关键词房地产业基础性产业法律制度 一、房地产法律制度 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。 房地产法律的基本原则有如下四条： 第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。 第二，合理使用土地和保护耕地。 第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” 第四，保护房地产权利人合法权益。 一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。
二、中国房地产业的法律制度 （一）房地产法律制度的发展目标 1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。 一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。 对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。 为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。 至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。 （二）房地产法律制度的现状
我国房地产法律制度及其经济法律关系
2019年第6 期一、房地产市场概念及其构成(一)房地产市场的相关概念 房地产是一个复杂的概念,它既表示客观存在的物质实体,又表示非物质形式存在的法律权利。作为具象概念,房地产是房产和地产的总称,在物质上,房地产由土地和土地上的构筑物和狭义建筑物构成。作为抽象概念,房地产本质上是一种财产型权利,这种权利包括房地产实体中的各种经济利益以及其衍生出来的各项经济权利。 房地产市场是商品经济发展到一定阶段的产物,是商品经济范畴的概念。具体而言,房地产市场是指所有有关房地产的商品交换或流通关系的总和,包括土地、建筑、相关劳动服务、相关交易服务以及经济活动进行的领域或场所。就我国而言,房地产市场在我国已经成为社会主义市场经济的重要组成部分,是社会主义市场经济的一个活跃领域。房地产作为消费品在消费品市场是重大交易对象;在生产要素市场,房地产也是人们起居和从事生产经营活动所不可或缺的物质条件。 (二)房地产市场的构成 通常认为,房地产市场是由市场主体、市场客体、市场组织方式等因素构成的一个完整体系。房地产市场的主体是指参与房地产交换的当事人,这里的当事人不仅仅可以是经济个体,也可以是经济组织。房地产市场主体的基本要素包括供给主体、需求主体、中介机构以及管理者。房地产市场的客体是指房地产市场的交易对象。房地产市场的交易对象通常包括房产、地产以及关联的各种劳动服务和交易服务等。同时,作为交易商品,房地产具有不动性,所以在实际的经济活动中,房地产市场的客体是房地产产权制度中的房地产产权的交换。房地产市场的交易组织方式是市场各个主体形成的联系方式以及相应特征,而房地产市场关系包括市场中买方和卖方的关系、买方相互间的关系以及卖方相互间的关系等。房地产市场的组织形式包括专门为房地产交易各方提供房地产商品交易的固定房地产交易场所,以及在房地产交易 场所以外为交易各方提供交易场所的场外市场。在房地产体系中,多个房地产市场相互联系且彼此制约,形成联系的、竞争的、统一的关系。一般地,完整的房地产市场体系由土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场、物业服务市场、房地产市场管理机构等构成。 二、我国房地产法律制度 (一)我国房地产法律制度基本概念 房地产法律关系是一种综合性法律关系。房地产关系是在获得、开发、利用、买卖和管理房地产过程中形成的社会关系。房地产关系既包括财产型关系,也包括非财产型关系,既包括平等主体之间的民事法律关系,也包括非平等主体之间的行政法律关系。 房地产法律制度是为了对房地产市场以及其中的关系进行规范和调整的,而设置一系列法律规范和调控政策的制度体系。作为国家法律制度体系的重要组成部分,我国房地产法律制度主要有规范文件层次多、规范文件变化快以及行政管理性质突出的特征。首先,房地产法律制度的立法层次诸多,具体涵盖宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章等。此外,通常当国家在针对房地产市场的某些问题出台相应法律法规或政策文件的时候,地方政府也往往会公布一系列地方性法规、地方性政府规章或政策文件等。其次,房地产法律制度的规范文件也一直处于变化之中。随着社会主义市场经济的快速发展,我国房地产市场经济也在发生日新月异的变化,为了适应房地产市场的变化,国家一方面要修改废除不再适用的法律规范,另一方面还需要制定新的法律规范,这就使得我国房地产市场的规范文件处于不断更新的状态。此外,由于各地房地产市场的具体情况存在差异,这就使得国家层面给出的规范通常是宏观层面的,在不违背上位法的法律效力的前提下,地方政府留有一定的制定具体规范的权力,这样就会导致有关房地产市场的地方规范变得复杂而繁多。再者,我国房地产法律制度还具有行政管理性质突出的特征。我国房地产市场是我国国民经济的支柱型产业,房 我国房地产法律制度及其经济法律关系 王仙菊 摘要:房地产是复杂的综合概念,房地产市场是商品经济发展到一定时期的产物。在我国,房地产行业是基础性的支柱型产业,其运行状况和发展方向直接影响国民经济的健康发展,因此,国家对房地产法律关系的调整和管理就显得必要而重要。我国房地产法律制度经过数十年的发展,已经基本建立起较为完善的具有中国特色的房地产法律制度体系。本文在介绍我国房地产法律制度的基础上,从经济层面简要分析了房地产法律关系,并且从经济角度分析了政府对房地产市场监管的必要性。 关键词:房地产市场;法律制度;经济法律关系中图分类号:D922.181;F293.3 文献标识码:A 作者单位:华东政法大学 经济与法 167
房地产法律制度简答题
1.房地产业的基本活动：①土地开发和再开发；②房屋开发；③地产经营（土地使用权出让、转让、出租、抵押）；④房产经营（房产买卖、租赁、抵押、典当、信托）；⑤房地产中介服务（信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证）；⑥物业管理（居家服务、维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付）；⑦房地产金融（信贷、保险和房地产金融资产投资） 2.房地产业的地位、作用 (1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。 (2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。 (3)可以改善人民的住房条件和生活环境。 (4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。 (5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 (6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。 (7)可以增加政府财政收入。 3.房改的基本内容可以概括为“三改四建”： “三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。 “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。 4.现行城市土地使用制度的基本框架： 在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者； 土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护； 需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 5.房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下5点： 土地、房屋财产关系;土地利用和管理关系;城市房地产开发经营关系;城市房地产管理关系;城市的整体规划;.城市物业管理关系 6.征收土地的特点： ?征收土地的主体是国家，土地征收具有强制性，是国家的行政行为； ?征收土地必须以土地补偿为必备条件； ?被征收后的土地所有权发生转移，集体所有的土地变为国家所有的土地。 征收的标的只能是集体所有的土地。 7.征收集体土地的原则 ? 1.珍惜土地，合理利用土地；2.保证国家建设用地；
中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善法
中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房 地产法律制度的完善法 所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的进展表明,这项制度对培养我国房地产市场、推动房地产业的进展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》称:“专门多市场风险和交易咨询题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商差不多积存了一定的实力,能够考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市赶忙表态,目前可不能取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内可不能取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所烈火讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:第一,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够查找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真摸索。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严峻不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃进展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(p ositivelaw)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权能够
房地产法律制度
第十四章房地产法律制度 教学目的与要求 初步掌握房地产法的基本原理 了解我国房地产法律制度的基本内容 第一节房地产法概述 一、房地产概述 （一）房产与地产 1、房产的概念 房产指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产，是房地产 法调整和保护的对象。 2、地产的概念 广义地产泛指土地财产，它由土地物质和全部土地资本构成。 狭义的地产则指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、 经营者和使用者进行土地开发、经营，并能带来经济效益的 建设用地。 （二）房地产业 1、房地产的概念 广义的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固 着在土地、建筑物上的不可分离的部分。 狭义的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产， 尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。 2、房地产业的概念和性质
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业在产业意义上有如下特征： （1）城市第三产业性。 （2）综合产业性与导向性。 （3）投机性与泡沫性。 二、房地产法概述 （一）房地产法的概念和调整对象 1、房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 2、房地产法的调整对象 按照法律关系所涉及的法律部门看，房地产法的调整对象可分 为三类： （1）房地产民事关系。 （2）房地产行政关系。 （3）房地产经济法律关系。 （二）我国房地产立法概况 1、专门性立法 专门性立法是指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政 策和司法解释。 2、相关性立法 相关性立法是指我国各部门法律中直接与房地产有关的规 定。
第二节房地产开发法律制度 一、房地产开发用地制度 （一）土地使用权的概念和类型 1、土地使用权的概念 土地使用权是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。 2、土地使用权的类型 依土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。 依土地使用权取得方式不同，可将国有土地分为出让土地使用权和划拨土地使用权。 依土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。 （二）土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念和特征 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 其法律特征如下： （1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的。 （2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。 （3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。
完善房地产法律制度
房地产立法的现实依据 我国的法律体系中有一个重要的组成部分,它与亿万人民的切身利益密切相关,受到人们广泛关注,这就是房地产法。一项抽样调查表明,城市居民的家庭财产中,住房占到77.44%,几乎是大半壁江山,这表明住房在人们生活中居于重中之重的地位,也折射出房地产法律在民事法律中的重要地位。这里所称房地产,是指现代城市型房地产。其主要特征是:以独栋多层建筑物或者多栋多层建筑物组成的住宅区为建造模式,由多人共同拥有和多户共同毗邻相居,既有可以分割的专有专用部分,又有不可分割的共有共用部分,形成多元化和多层次的人身财产关系,由此带来房地产立法的高难度和高复杂性。 我们可以看到这样的情形:城市的很多居民,往往要举全家之力,要举父子两代人之力以至祖孙三代人之力,经过几年的艰难筹款,方能获得一套住房。而一些人在迁入新居之后,又往往会遇到意想不到的烦恼。他们所在的住宅小区,总是迟迟形不成一种安宁有序的居住环境,建立不起一种和谐融洽的人际关系,矛盾纠纷难以解决。因此,人们要求得到法律规范和受到法律保护的呼声十分强烈。而从立法的角度来看,我国第一次在物权法中确立的新型房地产法律制度,尚难以完全适应人们的这种迫切要求和期待。 房地产法律制度的不足 经过研究和分析,笔者提出房地产法律制度中的一些不足之处,并与法律界同仁共同探求改进完善的方向和途径。 一是住宅建筑物与住宅区的关系未能理顺,调整住宅区权属关系的法律规范缺位。作为住宅的城市型房地产,因在一宗土地上开发建设一座多层建筑物或多座多层建筑物而区别为两种主要的类型,前者可以直接从城市的市政设施获得水、电、气、热、采暖、排水、通信、电视等生活居住所需的诸多方面的供应和服务,后者(即我们所称的住宅小区)则由于城市市政设施提供的供应服务只达到住宅区边界外侧,还需要扩充利用大片的土地,建设大量的辅助供应服务设施,并相应地开拓建设道路、绿地、车库等场地设施。 作为住宅的建筑物系依托和依附于住宅区而存在,离开住宅区内的各类设施,建筑物的功能即告丧失,住宅区成为全体住户业主的居住共同体、财产共同体和“命运共同体”。建筑物虽为住宅区的主体部分,但业主的权利并非只限于建筑物,而应是无所不在地延及住宅区的全部版图和每个角落。我们从其他一些国家、地区可以看到,他们的城市房地产也都有这
第四章 房地产交易法律制度
第四章房地产交易法律制度 第一节概述 一、房地产交易的概念和特征 房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总称。即以房地产为商品而进行的各种经营活动。与普通商品交易相比，房地产交易具有以下特征： 、标的物位置的固定性。 、房地产交易标的额大，专业性强。 、房地产交易比一般商品交易复杂得多，交易的顺利完成，通常需要有关中介服务机构和专业人员的介入。 、房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地资源的占用和土地收益的重新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。 二、房地产交易的原则 、房地一体原则。 、依法登记原则。 、房地产交易价格分别管制原则。 三、房地产交易的管理机构及房地产交易所 、房地产交易的管理机构 （）房地产交易管理是房地产行政主管部门代表国家及地方政府，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。房地产交易管理是纵向行政行为，是对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。 （）管理机关是建设行政主管部门和土地管理部门。具体而言是：（）国家建设部、国家国土资源部主管全国范围的房地产交易；（）县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门管理本行政区域内的房地产交易。 建设部与国家土地管理局的职责： 地方各级房地产管理机构的职责： 、房地产交易所 房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。房地产交易所的活动有如下特点： （）交易场所固定化。 （）交易活动公开化。 （）服务内容力求全面化。 （）经营与管理兼顾化。 .房地产交易所的主要职责包括： （）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务； （）开展房地产价值、价格评估； （）提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务；（）对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为； （）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。 第二节房地产转让 案例：年，甲因经商资金不足向乙借款万。年，甲与市某区旧城改造办公室签订店面房购买合同，交清价款并实际接管使用店面房，但未按照合同约定办理产权登记和领取房产证书。
第八章房地产交易法律制度
第八章房地产交易法律制度 目的要求 如果说房地产权益是一种静态的法律制度，那么房地产交易则是一种动态的法律制度。本章对房地产交易的特征、形式和基本原则作了阐述，并着重对房地产交易中转让的法律规范进行了深入分析。探讨转让形式中几种特殊的合法转让形式，强调我国房地产转让的必备条件和禁止性条件，这对于准确地、全面地理解房地产转让的法律规范具有极其重要的现实意义。 教学重点 第一节房地产交易概述 一、房地产交易的概念及其特征 房地产交易是指房地产交易主体就房地产的土地使用权、所有权及其他项权利的流通。房地产交易的形式包括房地产转让和房屋租赁。房地产交易具有以下的特征： 1．房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点。房地产交易与一般商品的交易有所不同，一般商品交易可以集中在一个固定场所看样定货而完成交易行为，而房地产交易必须对每宗房地产进行实地调查，可以说是一个没有柜台的市场。 2．房地产交易是土地使用权和房屋所有权的转移。作为交易标的的房地产本身并不发生流通，而是房屋及其占用范围内的土地使用权在平等主体之间的流转。 3．房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的。房地产交易不能做到“一手交钱、一手交货”，交易双方需在较长时期内保持相应的法律关系。例如，以抵押贷款方式购买房屋，或者以租赁方式取得房屋的承租权。 4．房地产交易环节的复杂而离不开中介服务。由于房地产个别差异性大，质量标准技术性强，交易手续复杂，因而房地产交易往往需要诸多的中介服务，即各种交易咨询、融资和估价等中介机构。总之，房地产交易中介机构起着重要的辅助作用。 二、房地产交易的一般规定 （一）房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易 在处理土地与建筑物的关系时我国的立法是采取相结合的原则，通常称为“房随地走，或地随房走”。《房地产管理法》第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这条规定是为了避免因房屋和土地权利人不同而可能造成的矛盾，这可从两个方面加以理解： 一是房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必
中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善
所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称：“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”8月19日，最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态，目前不会取消房地产的预售制度。8月24日，建设部新闻发言人又明确指出，国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。 我们认为，实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件：首先，现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次，为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次，在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。 一、商品房预售制度考察：文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港，当时香港住房严重不足，需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间，香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”，并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为，法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定，土地的使用权可以依照法律规定转让。从此，土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此后，我国房地产立法地位不仅提高，房地产法调整的对象和范围也不断扩大，从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性，处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场， 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等，均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散，我们对其进行归纳分析，认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面： (一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定：国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。 (二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化， 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可
房地产产权产籍管理法律制度
第四章房地产产权产籍管理法律制度 本章主要内容 第一节概述 一、房地产权属登记的概念 二、房地产权属登记的功能 三、房地产权属登记的效力 第二节土地权属登记管理 一、地产权属登记的种类 二、地产权属登记的程序 第三节房屋权属登记管理 一、房产权属登记的种类 二、房产权属登记的程序 第四节城市房屋管理 一、城市私房管理 二、城市公房管理 本章学习辅导 第一节概述 一、房地产权属登记的概念
房地产权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权隶属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。广州、深圳等少数城市制作、颁发统一的房地产权证书。 二、房地产权属登记的功能 房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和管理功能。 (一)产权确认功能 (二)公示功能 (三)管理功能 三、房地产权属登记的效力 (一)房地产权属登记的效力模式 房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。 各国关于房地产权属登记及其效力的规定，大致有三种模式。． 1．德国法模式
2．托伦斯(Robert Torrens)模式 3．法国法模式 (二)我国房地产权属登记的效力 《土地管理法》第9条规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。上述规定表明，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册”和“核发证书”，亦即都强调以登记为取得物权的成立要件。 (三)登记与公信力 德国法模式与托伦斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。 我国房地产立法是否承认登记的公信力，学者们有不同看法：一种意见认为，我国房地产登记具有公信力；另一种意见认为，我国房地产立法未体现登记具有公信力。笔者认为，我国房地产立法承认登记具有公信力，但规定得不明确。因为：(1)《房屋所有权证》和《土地使用权证》是权利人管理物业的法律凭证，产权受法律保护。(2)我国房地产立法承认登记为房地产权变动的成立要件，不登记即无房地产权，这就意味着登记具有公信力。 (3)我国不动产物权的变动中实际上已开始承认善意取得制度。登记具有公信力是保障交易安全的前提，符合社会主义市场经济客观要求。