我国房地产金融风险成因及对策

我国房地产金融风险成因及对策

Studies on the Causes and Countermeasures of the Financial Risks of Real

Estate in China

摘要

近年来，我国正处于经济高速发展和城镇化快速推进的过程之中，房地产无论是作为一种投资品还是作为一种生活必需品都受到前所未有的关注，成为了最具投资价值和最富需求价值的特殊商品。正因为如此，房地产价格变动比一般商品更加剧烈，对经济的影响也更加巨大。由于房地产供需市场和房地产经营活动受多重复杂因素的影响，从而更容易产生房地产金融风险问题，这些问题一旦产生，将会对实体经济带来十分有害的影响。因此，针对房地产经营活动中可能出现的金融风险进行研究，对于一国宏观经济的顺利发展和消费者利益的保障具有十分重要意义。

本文对我国房地产金融风险的研究首先从阐述房地产金融的基本理论入手，全面探讨了房地产金融的内涵、特点与发展历程，并对我国房地产金融风险的现状进行分析，分析得出金融机构内在的制度和经营行为、房地产企业信贷和个人信贷等方面是导致房地产金融风险的根本原因；最后，本文从商业银行、房地产企业、个人及政府方面对防范房地产金融风险提出若干建议和对策。

关键词：房地产金融房地产企业信贷经营行为价格变动

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Studies on the Causes and Countermeasures of the Financial Risks of Real Estate in China

Abstract

In recent years, Chinese rapid economic development and is in the process of accelerated urbanization among real estate either as an investment or as a necessity goods are subject to unprecedented attention, became the most investment value and the value of the most demand special commodity. Because of this, changes in real estate prices is more intense than general merchandise, the economic impact is also greater. As the real estate market and real estate supply and demand affect the operations of multiple complex factors, and thus more prone to the risk of real estate finance issues, which once produced, will bring very harmful effects on the real economy. Therefore, the real estate business activities for financial risks that may arise in research, and for ensuring the smooth development of a country's macro-economic interests of consumers has very important significance.

This paper studies the risk of real estate finance real estate finance first from the basic theory expounded start a comprehensive study of the meaning of real estate finance, characteristics and development process, and to analyze the current situation of Chinese real estate financial risk analysis reveals the inherent system of financial institutions and conduct of operations, real estate companies and other aspects of credit and personal credit is the root cause of the real estate financial risk; Finally, from commercial banks, real estate companies, individuals and government to guard against financial risks of real estate made a number of suggestions and countermeasures.

Key words: Real Estate Finance Real Estate Corporate Credit Business Behavior Price Changes

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目录

摘要 ............................................................................................................................................ I Abstract ...................................................................................................................................... I I 1 前言.. (1)

1.1 本研究的目的与意义 (1)

1.2 国内外研究文献综述 (1)

1.3 本研究的主要内容 (3)

2 房地产金融风险理论 (4)

2.1 房地产金融风险概念 (4)

2.2 房地产金融风险的分类与特征 (4)

3 我国房地产金融的发展历史与现状 (6)

3.1 我国房地产金融的发展历史 (6)

3.2 我国房地产金融的现状及其风险分析 (8)

4 我国房地产业金融风险成因分析 (10)

4.1 房地产企业融资渠道单一 (10)

4.2 商业银行管理机制的弊端 (10)

4.3 房地产企业自身经营管理不善 (11)

4.4 个人住房消费信贷潜在违约风险较大 (12)

4.5 房地产市场价格过高 (12)

4.6 国家政策性风险和法律法规风险 (12)

5 防范房地产金融风险的对策 (13)

5.1 拓展多元化融资渠道 (13)

5.2 加强商业银行内控机制建设 (13)

5.3 提高房地产企业信用及增强企业竞争力 (14)

5.4 完善个人征信系统并提高个人房贷资产质量 (14)

5.5 抑制房地产过度投机投资以平抑房价 (15)

5.6 加强配套的政策及法律法规建设 (15)

6 结论 (16)

参考文献 (17)

致谢 ......................................................................................................... 错误！未定义书签。

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1 前言

1.1 本研究的目的与意义

房地产金融是房地产业发展的重要方面，房地产业有四大特点：投资金额大，投资周期长，高风险，高回报。人们的全部资产当中有一半左右在房地产上。房地产占用银行的资金特别多，如果房价突然大幅度下跌，肯定会导致银行业的危机，并且很迅速地蔓延到所有的行业。覆巢之下岂有完卵。因此，世界各国都特别关注房地产业的金融安全防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险，促进房地产业健康发展的关键。

一直以来，国内外学者对于宏观房地产金融的研究过于简单，缺少系统性和整体性，随着金融环境的改善、金融技术的发展、房地产经济环境的变化以及宏观经济形势的变化，房地产金融作为一门以实证研究为主的学科自然要被赋予更多的内容，其理论研究有待突破。

在当前我国宏观经济持续快速发展，金融深化进程不断推进的背景下，房地产金融业在国家金融业中的地位作用也日益突出，从而要求我国房地产金融在市场、制度和主体等方面建设的也将日益加强。因此，使本课题的研究具有更加重要的现实意义和理论意义。

房地产金融作为产业金融，其研究一直以实证研究为主。对它的研究国内外的侧重点各有不同。房地产金融涉及金融、房地产和宏观经济多个方面，随着这几方面的发展变化，房地产金融的理论研究需要不断的完善和丰富，因此，房地产金融风险的分析和研究可以为房地产金融的系统研究增加一定理论依据。

我国的房地产金融业经过多年的发展各方面都取得了一些成绩，但仍然存在不少问题，房地产金融风险的研究强调房地产金融市场、房地产金融制度和房地产金融主体等各环节的协同运作，为更好的防范房地产金融风险提供了很好的途径与方法。

利用金融政策对房地产业进行宏观调控历来是各国政府主要手段之一，但要保证政策实施的有效性，必须对被调控对象的整体情况有一个全面的把握。因此，对房地产金融风险的分析研究可以为政府实施宏观调控提供有效的参考。

1.2 国内外研究文献综述

1.2.1 国外研究文献综述

以海曼.明基(1982)为代表的多位西方经济学家，提出了“金融不稳定”假说，认为商业银行和贷款人的内在特性注定他们需经历周期性的波动，而此波动又通过金融中介扩散至经济运行的各个环节，以致引发更大范围的经济动荡。巴拉斯和弗格森

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(Barras&Ferguson,1985)，格雷纳第尔(Grenadier,1995)等经济学家将房地产建筑业周期纳入考量，对房地产周期波动的基本条件、经济体预期、传导机制进行研究。

信息经济学则是从信息不对称的角度对房地产金融风险的形成进行解释。米什金(Mishkin,1997)就提出加大房地产金融风险的原因是从事信用创造的房地产金融与贷款人之间的信息不对称。凯里(Carey,1990)所做的研究中，将信息不对称的因素引入土地价格的形成中，对房地产金融中的价格形成与投融资经济个体关系进行了分析。

还有许多学者对房地产金融市场参与者的心理、行为进行研究，得出对房地产金融风险的成因解释。赫舒拉发(Hirshleifer,1975)，金德尔伯格(Kindleberger,1989)认为，市场参与者易受趋同心理、盲从等因素引起投机行为，这是资产价格的决定因素之一，同时是加大泡沫，产生风险的主因之一。王(Wong,1998)通过对泰国金融危机的分析，研究了房地产泡沫形成中市场参与者过度乐观和从众心理下所作出投机行为的促进作用。

目前利用量化手段对风险进行管理的模式已得到认可。随着对于房地产金融风险成因的研究不断深入，以及上世纪90年代几次金融危机中所表现出的房地产业膨胀对金融危机的诱发作用，西方经济学者开始进入此方面的研究。早期在此方面取得成就的学者有布鲁格曼(William B.Brueggerman)，罗斯(Peter S.Rose)分别从房地产金融投资和商业银行管理两方面进行了研究。

约瑟夫和托德(Joseph Adamson & Todd J Zywicki,2007)通过对次贷危机中金融监管机构的行为研究，提出金融监管机构应帮助房地产市场中借款人识别市场中风险的建议。格林斯潘(2008)，在对次贷分析的研究报告中指出，使用的包括风险模型在内的多个模型，并未有效的囊括到全部驱动经济本体主导变量，风险管理中的量化监管模型仍需改进。保罗.米尔斯(Paul Mills,2007)在分析次贷的产生原因等基础上，提出了对房贷改革的建议。米什金(Mishkin,2007)通过分析货币政策在房地产市场中的作用机制后，提出了对于传导机制不明朗状态下的货币政策操作建议。

1.2.2 国内研究文献综述

对我国房地产金融风险的警惕源于房地产价格泡沫的争论。在验证泡沫的存在性时，最初国内学者多采用统计指标法，通过一系列指标的国际对比进行检验。指标体系的构成大致包括生产类、消费类、交易类三大类，涉及到的指标有房地产投资占全社会固定资产投资的比重、商品房施工面积与竣工面积比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房价收入比、房屋空置率，代表性的文献有谢经荣(2002)，李维哲、曲波(2002)，彭建林、王阿忠(2005)，李建国、祝建辉(2006)，修丽娜、刘湘南、黄凌翔(2009)，蒋南平(2009)等。采用统计指标法的研究多得出国内存在区域性泡沫的结论，但是由于该方法判断泡沫存在性的临界值是通过总结国际经验得来的，具有很大的主观性，同时各国发展阶段和统计口径也存在差别，所以后来的研究采用更加严谨的计量经济学方法。这些方法大致可以分为两类，一类是检验预期是否对房地产价格具有显著的影响，另一类是从消费者的决策出发，通过建立经济模型来推算房地产的基础价值，并通过与房地产市场实际价格比较以衡量是否存在房地产泡沫以及泡沫程度。

中介作用引致的代理问题最终导致了资产泡沫。其基本思想是如果资金的最终提供

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者无法观测到投资的特征，就会存在一个经典的风险转移(risk一shifting)问题。风险转移提高了投资在风险资产上的回报率，并使投资者将价格哄抬到基本价值之上。国内方面，袁志刚、樊潇彦(2003)较早借鉴了Allen和Gale的思想。袁志刚、樊潇彦(2003)考虑购房者只靠自己的可支配收入购房，地产商只靠自有资金运转和购房者与地产商都可以取得银行贷款两种情况，这两种情况下行为人预期的和最后的市场均衡价格是不同的，文章通过对比两种均衡价格给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件，以及导致泡沫破灭的相应条件。文章认为紧缩性土地政策和税收政策、高通胀率、高收入将提高泡沫的绝对规模，低利率将抬高泡沫的相对规模，而高抵押比例将放大泡沫的绝对规模和相对规模。周京奎(2004)认为袁文在构建房地产市场局部均衡模型时所使用的效用函数存在严重缺陷，并且对房地产泡沫的定义缺乏说服力。在袁文的基础上，周京奎(2004，2005，2006)构建了金融支持过度背景下房地产泡沫形成与运行的信念模型、市场不确定性模型、反馈效应与投机行为模型来分析在该背景下房地产泡沫形成的机理。

“利益论”的研究成果也较为丰富。刘铁军(2007)借鉴冲击一传导学说的分析框架，从外部冲击和内部作用机制两个方面对我国房地产市场非理性繁荣的形成机制进行系统分析。该文选择政府行为作为最主要的外部冲击，中央政府和地方政府的两阶段动态博弈模型显示中央政府和地方政府的占优选择均为保持房地产价格上涨，房地产市场各个参与主体间的相互博弈则是房地产市场非理性繁荣的内部作用机制，房地产市场主体间复杂的相互作用过程将房地产价格进一步推高，在这其中信息不对称和参与主体的有限理性发挥关键作用。李明海(2007)则认为房地产的持续平稳健康成长更有利于中央政府的利益，所以中央政府在对待房地产问题上与地方政府的意见并不总是一致。高房价给购房者带来了巨大的压力，在利益博弈中购房者处于弱势地位，其利益逐步被边缘化。程艳琴(2007)认为产生房价泡沫的最主要的根源在于地方政府的投机主义倾向，在与中央政府的博弈中，地方政府是经济人，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控对稳定房价的积极作用。

学者们也讨论了高房价对金融稳定的影响。张晓晶、孙涛(2006)指出，增长面因素、制度面因素、宏观面因素共同驱动了1998-2004年新一轮的房地产周期，这一轮房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风险以及长存短贷的期限错配风险。唐建伟等(2006)认为资产价格波动主要通过信贷风险渠道。市场风险渠道。经纪业务收入渠道、为附属机构注资的风险渠道及/第二回合渠道等传导渠道，影响到银行系统的稳定。王维安、贺聪(2005)从区域经济发展不平衡出发分析了房地产市场区域性风险的扩散机制。文章认为房地产市场的泡沫往往产生于房地产市场最薄弱的环节（经济欠发达地区市场），并由跨地区投资的房地产企业迅速扩散到整个区域。在经济欠发达地区房地产市场风险的过度累积，可能会导致房地产泡沫的率先破灭，进而导致跨地区投资的房地产企业资金链断裂，从而迅速把风险扩散到整个区域，引发区域性金融危机。

1.3 本研究的主要内容

本文共分为六章，综合运用经济学、金融学的相关理论知识，对防范我国房地产金

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融风险这一课题进行了研究。本文首先详细的阐述了房地产金融风险概念、房地产金融风险种类及特点，为后文我国房地产金融风险的分析提供理论基础。第二部分对我国房地产金融的发展进行研究。首先，回顾了我国房地产金融的发展历程。其次，分析了我国房地产金融发展的现状与存在问题。以求了解我国房地产金融风险产生的环境，在有此了解的基础上再对我国房地产金融风险进行研究与判断。第三部分对我国目前的房地产金融风险进行分析。第四部分，结合前文对我国房地产金融风险的判断、我国房地产金融风险成因的分析，对我国房地产金融风险防范提出若干建议。

2 房地产金融风险理论

2.1 房地产金融风险概念

房地产金融，指房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的一系列金融活动总称，或是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门和环节筹集、融通及提供相应服务的所有金融活动。

风险是指由系统自身及外部环境的不确定性因素导致损失的可能性。房地产金融风险，指房地产金融领域中的“不确定性或不完全信息”，如经营房地产金融业务的机构决策失误、管理不善或客观环境条件变化等原因导致该机构资产、收益或信誉遭受损失的可能性。从广义角度来看，房地产金融风险不仅指单个涉及房地产金融业务的项目、金融机构面临的风险，还包括房地产金融体系的风险。房地产金融的风险并非仅为损益，风险收益也应考虑在内。由于房地产金融风险的连带效应，某金融机构面临较大房地产金融风险，尤其已蒙受较大损失时，其他金融机构的稳定性、流动性、安全性可能会受到公众质疑。易因公众恐慌而导致挤兑，对银行体系进行冲击，一旦银行体系在此冲击下倒下，引发多米诺骨牌效应，迅速蔓延整个金融体系进而引致金融动荡甚至金融危机的爆发。

2.2 房地产金融风险的分类与特征

2.2.1 房地产金融风险的分类

根据巴塞尔协议的标准，房地产金融风险可分为系统性风险和非系统性风险两种。房地产金融的系统风险，指因政治、经济等宏观因素变动的影响，引发系统失衡、房地产市场走势低迷、房产价格暴跌，导致从事房地产金融业务的金融机构遭受损失的可能性，由此引发房地产金融领域出现多米诺骨牌式崩溃。一旦系统风险爆发，即便房地产金融体系中的金融机构采取了有效的保护措施，面临房产价格暴跌、市场低迷的局面，仍会遭受巨额的损失。

房地产金融风险的非系统风险，主要指从事房地产金融服务的单个项目、单个金融机构遭受的风险，根据其特点可以细分为：信用风险、流动性风险、市场风险等。

信用风险又称违约风险，指由于借款人因偿债能力不足或不愿偿债致使违约，使得

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银行房地产贷款本息不能全额或按时收回而面临损失的可能性。按照借款对象的不同，又可分为开发商信用风险及个人信贷风险。造成它的原因可能是：贷款前，资格审查评估失误；贷款后，贷款人偿债意愿、偿债能力或其他因素发生变化。

房地产金融的流动性风险是指金融机构面对流动性不足时，缺乏足够现金或迅速变现的能力，导致其清偿能力急剧下降，不能清偿到期债务、无法满足客户取现要求的风险。具体包括原发性与继发性两种。原发性，通常为房地产中长期贷款资产结构中占比过高，导致流动性不足。银行等从事房地产金融服务的机构多采用房产抵押的方式借出资金，如果借款人无法按期还款，抵押物获得、抵押物变卖环节中出现问题同样会带来流动性风险，这就是继发性房地产金融流动风险。

市场风险主要是指房地产市场的不确定性，使得房地产开发商、购买者、房地产金融服务提供机构带来损失的风险。由于房地产交易具有极强的投机性，容易造成泡沫。一旦泡沫破裂，房地产开发商会面临巨额本金利息的损失，甚有可能破产倒闭；房地产金融服务提供机构面临大量坏账。作为抵押物的房产，价值大幅缩水，给房地产金融服务提供机构带来不少损失。同时，目前，由于我国房地产金融市场中存在着住房二级市场不发达、法制不健全的问题，所以处置抵押房产的难度较大。另外，《商业银行法》规定了商业银行处置抵押房产有时间限制，逾期面临处分。但中介服务不发达的当下，抵押房产拍卖需经历评估、委托拍卖一系列流程，其中所付出变现成本极高。往往抵押房产拍卖成功也需承担较大损失。

其它风险包括利率风险、汇率风险、通货膨胀风险。利率风险，即为由于利率变动所引发的风险。对商业银行而言，如果存款利率上升、贷款利率下降，或存贷款利率虽同向变化但利差缩小，均会压缩商业银行的盈利空间，导致银行获利水平下降，带来经营效益方面的风险。在房地产金融市场中，因其资金融通期限较长，银行所面对的利率风险更大。在涉及跨境投资时，汇率的变动也会引发风险，这就是汇率风险。在涉外投资中，若所持货币贬值，本币计价的资产价值将会缩水。对于利用外资的开发商，若本币贬值，以外币计价的偿债压力将会增大。通货膨胀风险，也就是货币贬值、物价上涨的风险。通货膨胀时，若名义利率不变，商业银行需面对实际利率下降引发的风险。在浮动利率制度下，通货膨胀风险较小。除了上述风险，房地产金融中还存有操作风险等其它风险。如日常经营中，房地产贷款业务操作中的人为操作失误的风险，经营不善引致亏损的风险，房地产保险和房地产信托中的操作风险等。

2.2.2 房地产金融风险的特征

有别于其他金融风险，房地产金融风险具体说来有以下几个特征：

隐蔽性。信息经济学的观点认为，信息的不对称是诱发金融风险的主要原因。在房地产金融体系中有着严重的信息不对称问题，为房地产金融市场提供资金的投资方与借入资金的融资方信息沟通制造障碍。从事房地产金融服务的金融机构对于资金融通方及其贷款运用的信息无法及时全面掌握，导致在对融资方运用贷款过程中的行为约束效力失效，甚至存在监管成本过高而选择放弃监管的现象。一旦融资方经营状况出现问题，无法及时如额偿还贷款，甚至进一步财务恶化崩溃，房地产金融服务提供机构不得不承

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担损失。这种房地产金融市场信息不对称，房地产金融服务机构无法全面及时实施风险监管的状况造就了房地产金融风险具有隐蔽性的特点。因信息不完全使得部分房地产金融风险不易早期发现，其因隐蔽性又导致风险未能及时消除，在金融机构中潜伏积累，一旦这些风险积聚超过临界值爆发，必定是在金融体系中大规模爆发，造成金融机构的严重损失。

扩张性。在当代经济社会中金融发挥着越来越重要的作用，金融产品、金融服务遍及经济社会中的各个角落，由于各种金融资产、各类金融机构的密切关联，已形成一个资产价格波动相互影响，迅速传递的网络系统。经济交往中，资金融通、债权债务关系的建立发展离不开金融机构的推动，在这个过程中，必然会产生风险，而这一风险一旦爆发便会通过已形成的金融体系网络迅速传递，从而造就了房地产金融风险的扩张性。在房地产金融市场中，市场参与者之间存在着细密交织的资金网络，随着资金的融通借贷，产生了大量的债权债务关系。另外，房地产金融机构同业之间还有着大量的业务往来。一旦房地产价格发生波动或是融资企业发生经营风险，均可能致使房地产金融机构经营中发生问题，在金融风险扩张性机制作用下，通过已形成的金融服务网络快速传递，往往会使整个金融体系运转不畅引发金融动荡甚至诱发金融危机。

周期性。任何房地产金融机构的经营运作都是处于既定的货币政策大背景下，受到政府监督与调控的。政府会根据调控目标和经济周期对货币政策进行调整。在货币政策处于资金融通较为容易、银行借贷限制较少、金融体系流动性相对充足的宽松期时，影响房地产金融机构安全性的因素较少，房地产金融风险相对较小；在货币政策处于银行信贷限制较高、企业融资成本较高、金融体系流动性紧张的紧缩期时，影响房地产金融机构安全性的因素较多，房地产金融金融风险相对较大。由此可看出，经济周期的波动性通过政府对货币政策的相应调整作用于房地产金融，从而影响房地产金融风险，使得房地产金融风险具备周期性的特征。

可控性。但凡经济活动都存在风险，只要有房地产金融业务活动发生，在资金融通、债权债务关系产生的过程中必然会产生风险，即房地产金融风险必然存在。虽然房地产金融风险的存在有着客观必然性，但它同时是人为可控的。房地产金融市场参与者，通过主动的对风险进行监控、识别和衡量，可以明确所面临风险的种类、程度。在对此达到准确认识的基础上，通过采取避险机制和适当的金融工具可主动的转移风险，或控制风险。对于监管者而言，通过有效的监管、制度建设、完善市场体系，有效防范、控制房地产金融风险和从根本上消除因制度不适宜、市场体系不健全所造成风险。

3 我国房地产金融的发展历史与现状

3.1 我国房地产金融的发展历史

自1978年起，我国住房制度、房地产业和房地产金融体系发生了一系列重大变革。我国住房制度由政府计划分配转为市场货币化分配，房地产金融由政府计划配置资金转为通过住房信贷进行市场资源配置的房地产金融体系。纵观这三十多年来我国房地产金

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融的发展，其大致经历了以下三个阶段：

（1）1978 年-1990 年，住房制度探索、房地产金融起步阶段。1978年前，我国实行计划经济体制，住房制度为产权公有、实物分配、低租金的福利性分房制度。十一届三中全会后，党和国家制定了一系列改革开放的政策方针。1978年至1988年间，政府先后出台《加快城市住房建设的报告》、《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》、《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，明确了住房商品化的改革目标。

与此同步，1985年中国建设银行率先推出土地开发和商品房贷款，由此开启了银行业房贷业务的改革发展篇章。1988年起，中国工商银行、中国建设银行等专业银行在总行、管理行和经办行设立了房地产信贷部，大力发展住房信贷业务，此举也促进了我国房地产保险、代理和信托等中介服务机构的产生与发展。此阶段，房地产金融主要是作为住房制度改革的配套服务开始起步，房贷品种仅为房地产开发贷款、流动资金贷款，承办业务的银行有限，业务规模也不大。

（2）1991 年-1997 年，住房制度改革、房地产金融转型阶段。此阶段，国务院1991年出台的《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》、《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》中提出了采取出售公房等多种形式推进房改，改进住房金融体制，明确了建立和推行住房公积金制度。在1994年，中国人民银行印发的《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》、《政策性住房信贷业务管理暂行规定》等一系列文件，标志着我国基本确立了自营性和政策性住房信贷业务兼有的住房信贷体系。1997年，中央金融工作会议取消了对我国商业银行贷款规模的管理，之后又出台了存款准备金政策、住房贷款政策对房地产融资进行调整。

1991年，建设银行率先提供与住房公积金配套的金融服务，标志着这一住房储蓄制度在我国的推行。1992年，我国商业银行又推出购房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务。此阶段，受到住房制度改革的作用，住房建设和房地产市场渐渐活跃，为房地产金融发展提供空间。也正是在这一阶段我国房地产金融的经营管理体系得以确立，同时明确了房地产金融服务的经营方向。由于此阶段明确提出鼓励和支持各级金融机构开展经营性商品房贷款业务的改革举措，单位购建房贷款和商业银行房地产开发贷款得到较快发展，但此阶段个人购买商品房比例较低，银行个人住房贷款的市场不大。

（3）1998 年-至今，住房制度改革深化、房地产金融发展阶段。1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了住房分配制，推进住房商品化进程，大力发展房地产金融业务。中国人民银行和银监会先后出台《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件，调整有关住房信贷政策，取消对商业银行开展个人贷款的规模限制。其中，建设部于2000年出台的《住房置业担保管理试行办法》，标志着我国个人住房贷款担保机制的确立。2004年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请。此项申请于2005年2月获准，2005年3月21日，我国信贷资产证券化试点工作正式启动。

在国家倡导房地产消费的政策背景下，我国商业银行纷纷扩大住房信贷业务范围、丰富信贷品种。2008年，应对国际金融危机对我国的不利影响，国务院引发《关于当前

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金融促进经济发展的若干意见》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等政策措施，倡导商业银行加大对居民购买普通自住房和改善性住房以及保障性住房建设金融支持力度。

3.2 我国房地产金融的现状及其风险分析

3.2.1 我国房地产金融现状

我国房地产业和金融业联系日益紧密，金融体系对房地产的支持力度不断增强，房地产金融发展迅速，主要表现在以下几个方面：

（1）房地产金融机构多元化。随着我国金融体制改革的不断推进，国有银行股份制改革的深入和中小银行的蓬勃发展，再加上金融业全面开放后大量涌入的外资银行，我国从事房地产金融的机构日趋多元化，各种性质的金融机构纷纷开始兼营或专营房地产金融业务。另外，为商业银行房地产贷款提供保险的商业性保险公司、为促进住房二级市场的流动性而设立的旨在提供个人抵押贷款担保的置业担保公司也逐步发展壮大，部分外资银行也开始提供房地产贷款业务，一个以国内商业银行为主体，其他金融机构为补充的房地产金融服务体系基本形成，为促进我国房地产金融的快速发展提供了金融支持保证。

（2）房地产金融的银行支持力度增强。房地产金融的快速发展阶段与商业银行的资金支持是密不可分的，自1998年以来，全国商业银行对房地产的支持由过去的只对房地产开发企业贷款支持转变为对投资和销售两个方面的贷款，银行信贷已成为支撑房地产快速发展的重要支撑。随着房地产市场的繁荣，我国银行对房地产开发企业的贷款力度不断增加，我国个人消费贷款总额也在迅速增长，说明了个人住房贷款的迅速增长是导致个人消费贷款快速增长的主要因素。

（3）房地产金融创新工具不断丰富。为更好的服务于房地产金融，提高融资效率和降低金融风险，我国银行业关于房地产金融的金融创新层出不穷。到目前为止，我国己基本开展了包括住房抵押贷款、个人公积金、住房储蓄业务、各种类型的房地产开发贷款典当以及其他房地产金融形式如回租、回购、贷款合作、物业维修基金、反抵押贷款、资产担保贷款在内的金融创新服务，特别值得一提的是，随着2003年6月中央银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）的颁布实施，房地产信托已成为当前我国房地产最为活跃的融资方式之一，层出不穷的各种房地产金融创新工具为我国房地产业快速发展提供了有力支撑。

3.2.2 我国房地产金融风险现状分析

我国房地产金融在飞速发展取得显著成就的同时，也出现了不少的问题，其中日益增大的房地产金融风险就是为当前经济运行中最值得关注的问题之一，房地产金融风险不断在我国银行体系中积累，一旦房地产金融风险大规模爆发，我国以银行体系为主导的金融经济体系极有可能遭受重创。

（1）房地产新政频出，系统性风险陡增。从理论上讲，房地产业涉及的产业门类

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众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，一国政府当局特别重视本国的房地产业并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。以抑制需求为主旋律的宏观调控虽然抬高了房地产行业的准入门槛，缔造了属于资本的游戏规则，但并没有达到预期的目的，部分城市房价甚至加速上涨，从这一角度来说，调控难言硕果，可以预见的是我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一定会增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对地产金融市场主体的生产经营产生重大影响，影响其正常的生产经营安排和获利预期，各商业银行面临的房地产金融系统性风险将进一步增加。

（2）房地产市场过热，市场风险突显。近年来，由于我国房地产价格一路鹰升，国家不断加强对房地产市场的引导和调控，以解决商品住房市场运行中出现的矛盾和问题，稳定房价，取得了明显效果，但是房地产市场投机氛围仍然比较浓厚，总体价格仍处高位，尤其是商品房，平均销售价格仍快速增长。由于房地产商品的特殊性，很容易导致其价格过分增长而偏离其真实的价值，从而产生泡沫。高启的房地产价格和不断增加的商品房空置面积，充分说明我国房地产市场存在着明显的过热迹象，一旦房地产市场价格急剧回落，房地产开发商和投机者将无力偿还贷款，作为抵押物的房地产价值也将急剧缩水，为房地产业提供金融支持的银行体系无疑最终会遭受最大损失。

（3）房产企业过度扩张，信用风险明显。在房地产市场资金链中，我国银行基本参与了房地产开发的全过程，除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受借款企业和个人的信用风险。一般说来，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险，主要表现在以下几个方面：一是房地产企业信用风险不断增加。由于房地产开发所需资金数额巨大，所有房地产企业无不通过外援性融资来解决资金问题。随着我国房地产市场的空前繁荣，房地产企业纷纷加速扩张，疯狂寻求资金支持。二是个人住房贷款信用风险逐步显现。从统计资料来看，目前关于个人住房贷款的违约率还比较低，个人住房贷款作为一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定性强等特点，其风险是逐年积累和释放的，一旦利率上升，房价下跌，个人选择提前还款就可能给银行带来提前还贷的风险。

（4）资产负债结构错位，流动性风险显现。长期以来，尽管我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率居高不下等问题，但由于具有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系改革的深入和资本市场制度性缺陷的解决，资本市场开始分流居民储蓄，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降趋势，银行流动性压力陡然增加，流动性风险成为银行不得不高度关注风险之一。

如果按照现在的速度发展下去，很快将超过国际警戒线，同时，由于我国资产证券化市场和抵押市场不发达，住房贷款无法通过资产证券化方式及时得到转让，当借款人违约时，由于银行对房地产抵押物的变现的手续繁杂、处置抵押物的程序冗长，成本过高，使得银行无法释放继发性流动性风险从而致风险一直在银行体系累积，可以预见，流动性风险的高发期将会很到来。

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4 我国房地产业金融风险成因分析

4.1 房地产企业融资渠道单一

经过多年的探索发展，中国己建立起了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，银行信贷为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。与此同时，我国现阶段的房地产金融市场所暴露出的融资渠道单一，依赖银行贷款的问题不容我们忽视。

尽管随着房地产金融市场的发展，开发商通过沪深股市募集资金、房地产信托产品等取得发展，但通过上述方式所取得的资金在开发商资金来源中占比极低。融资方式依赖银行信贷的问题仍然存在。

目前我国房地产资金信托业务蓬勃发展，但从总体上看，目前的房地产信托功能较为单一，房地产信托计划大部分为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，不具备风险管理和期限转换的市场功能。从资金来源渠道看，近年来数据可看出，大约20%的房地产开发企业项目的投入资金来自银行信贷，而建筑公司垫付的占总投资三分之一的款项同样是银行贷款，而资金来源中占比40%以上的其他资金中，一半是个人按揭贷款。估计银行贷款、定金及预付款中大部分通过银行抵押贷款支付、个人按揭贷款可达到房地产行业融资总量的50%-60%，远高于银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通用标准。我国房地产融资中对银行信贷的依赖可见一斑。同时，我国商业银行缺乏有效的风险转移和分散机制，一旦风险发生，商业银行必将遭受重创。

4.2 商业银行管理机制的弊端

虽然我国商业银行经过多年的发展，己经借鉴西方发达国家的经验建立起一套对信贷风险的管理机制，但仍存在很多问题。

4.2.1 银行内部控制制度不完善

银行很难深入内部去了解企业的真实经营状况，对于资金的运用那更是雾里看花，财务一般来说非上市公司是不愿向外界公开的，这些决定了在与房地产企业的合作关系中，银行处于信息劣势地位。银行机构没有建立起长期高效的风险防范机制，现有管理手段和审计指标体系落后，信息渠道不畅，从而使贷后监测企业不够细致，难以及时、有效地监控企业的资金使用情况。

4.2.2 房地产金融信息化程度低

虽然近些年来我国房地产信贷规模发展较快，但仍不能满足当今社会的要求，致使各个银行很难就房地产信贷相关信息进行沟通，也就无法联合起来使用相同政策防范房地产信贷风险，使房地产贷款不良资产骤增。虽然近几年我国商业银行已经学习外资银行的做法，努力发展了一些科学的贷款分析方法，并建立起风险评级制度，但评级系统的可操作性不强，指标体系的完整性和量化分析模型设置的科学性和全面性还存在较大

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的问题。此外，呆帐准备金提取制度也不合理，存在着提取水平比较低、提取范围过窄、对准备金的提取和核销缺乏自主权等问题。

4.3 房地产企业自身经营管理不善

我国房地产开发准入门槛较低，企业经营规模小，抗风险能力不强。很多开发企业对于是否贷款、贷多少、怎么贷等决策没有形成规范，对项目的潜在风险准备不足。另一方面，一些开发商在利益的驱使下，盲目开发高档楼宇，造成供求日益失衡，容易使自身陷入销售风险。

4.3.1 我国房地产开发准入门槛较低

我国房地产开发准入门槛较低，企业经营规模小，抗风险能力不强。目前，中国房地产开发企业有3万余家，平均净资产不足1000万元，具有一级资质的占比略高于1%，二级资质的不足10%，全国房地产开发企业平均每家开发量只有116万平方米；第二，多数房地产企业信用度不高，拖欠工程款严重，拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚假繁荣，是房地产发展的一大隐患。开发企业将建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险分担给了建筑企业，使社会信用体系遭到破坏。

4.3.2 还贷能力弱

2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，进一步明确了加强房地产市场调控的政策信号。其中对提高调整房屋交易营业税、禁止期房转让、保证中小套型住房供应、打击炒地等方面，作了相当细致的具体规定，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。例如在重庆，房产新政实施细则规定，购入住房两年内售出，应缴营业税为房屋售价乘以51.5%的税率。由此，短线的楼市投资者成本涨51.5%，收益大打折扣，利润空间大幅变小房地产商利润的收缩，在很大程度上影响到其对商业银行的还贷能力，从而给商业银行带来风险。

4.3.3 销售不规范

盲目开发高档楼宇，日益造成供求失衡，房地产开发商面临销售风险，直接关系到房产信贷的风险状况。房地产商之所以热衷于开发高档房，道理很简单，按照目前土地的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品。同一块土地，高价房与低价房成本相差不多，但利润却是几十倍的差异，从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高档住宅，但实际上许多地方的高档楼盘比例却高达30%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。国家统计局发布的报告显示，截至2005年9月末，全国商品房空置面积1109亿平方米，同比增长101.8%。其中，商品住宅空置面积6006万平方米，增长41.2%。无视日益饱和的高档房市场，无视资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾而盲目开发，房产商们将面临严峻的销售问题，这也直接危及我国金融机构

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的房地产贷款质量。

4.4 个人住房消费信贷潜在违约风险较大

我国目前的信息传递机制不完善并且还未建立个人信用制度，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准。银行因为对贷款购房者的资信状况、收入水平、己有资产等缺乏详尽了解，使得使得银行在与贷款购房者之间的对策博弈中居于信息劣势。这种信息不对称的情况对占有信息优势的贷款者提供了机会，其会利用隐藏真实信息达到自身利益最大化，甚至做出损害银行利益而优化自身收益的行为，引发道德风险和欺诈行为。如提供伪造的个人收入证明以此取得更大的贷款额度，或同一房产进行多次多项抵押贷款;房地产开发商挪用贷款资金，恶意出售抵押物，恶意逃债等。此外，信息传递机制和信用体系的缺乏所导致的信息不对称还会引发逆向选择。所有这些都说明，一旦风险暴露和债务链条发生中断，就会给银行造成极大的风险。其次，银行用以支持长期的个人住房贷款的资金多来源于储蓄存款、短存长贷的期限不匹配问题较严重，给银行带来流动性风险;再次，局部地区的贷款炒房活动也直接影响了银行贷款安全，一旦楼市波动或其他主客观原因导致投机失败，银行将面临很大信用风险。

4.5 房地产市场价格过高

由于房价不稳，加剧了市场风险。货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存在着信息不对称的问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押，而房地产在绝大多数国家都是最重要的抵押物品。抵押物的价值成为约束贷款者最大借款额的一个重要方面。如果房地产价格上升，抵押物的价格就会增加，银行贷款损失就会减少，从而提高银行的净资产和利润水平。我国近几年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投资品，但在一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入房地产的炒作。个别房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制造假象，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。

虽然从全国的平均数据看，房产均价还未达到泡沫状态，但对于我国部分城市所出现的问题，我们应提高警惕。一旦我国宏观经济环境发生变化，经济增速放缓，房地产价格下跌，如若部分城市的房产泡沫破灭，所带来的影响是相当严重的。而房产价格持续高位运行致使投机者对房地产趋之若鹜，出现了房地产投资增幅过大、价格持续上涨等问题。如不少城市存在的炒楼现象，以及开发商囤地等现象，这都属于过度投机行为，这类行为将会催生房地产泡沫，前文己提及一旦泡沫破灭，银行贷款的就是贷款人无力偿款，抵押物价值缩水，不良贷款剧增的现象，进而触发金融危机。此外，汇改之后，大量外资流入我国，房地产业成为其主要选择。而外资的大量流入，不仅对我国宏观调控，金融监管带来困难，还会引起流动性过剩，催生房产泡沫，加大金融风险。

4.6 国家政策性风险和法律法规风险

4.6.1 国家政策性风险

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国家经济发展方针、政策和法律、法规等的变化，会导致房地产金融市场的环境发生变化，从而影响整个房地产市场的未来发展走向，也影响着房地产金融风险大小的变化。例如2004年国家加大对房地产金融的监管力度，控制房地产信贷，很大程度上减小了房地产金融的风险。相反，国家对房地产金融市场放开，可能会导致金融风险的加大。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定等，都对房地产金融业务构成风险。特别是在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产金融业务发展的影响更大。

4.6.2 法律法规风险

房地产业涉及千家万户、多种行业，但至今尚未有完善的法律法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，没有更为直接细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等进行约束和规范，没有建立房地产金融风险防范机制，也没有建立一个专业的金融风险管理机构。因此，我国房地产金融市场的法律法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，对房地产金融市场的监管和调控力度很弱，由此亦增大了房地产金融风险。

5 防范房地产金融风险的对策

5.1 拓展多元化融资渠道

应大力拓展多元化的房地产融资渠道，提高房地产金融资源的使用效率。房地产业对资金需求量极大，属于典型的资本密集型行业。我国房地产开发企业的融资渠道单一，主要是银行贷款，一旦国家货币政策从紧，房价回落导致开发商因收益减少而无力还款，就可能使银行面临较大的风险。要解决目前房地产金融市场融资渠道单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行贷款的局面，就需要建立一个多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。

房地产信托融资方式相对银行贷款而言，能够大幅降低房地产开发公司的融资成本，募集资金较为灵活方便并且利率可以调整。由于房地产信托制度具有灵活性和独特的财产隔离功能、权益重组功能等几大优点，使其成为最佳融资方式之一。房地产信托与银行贷款结合起来，就产生了一种新融资组合模式，即“信托+银行”方式。虽然房地产信托在我国近几年才刚起步，目前投资房地产的信托资金不到300亿元人民币，但各界普遍认为这种模式未来将成为中国房地产开发企业的主流融资模式。当然，中国目前的信托融资还受到一些条件的限制，比如，缺乏相关的法律政策、信托产品的流通性问题，以及信托资金异地使用和审批比较严格等，这些都限制了房地产信托市场的形成和发展。

5.2 加强商业银行内控机制建设

加强商业银行内控机制建设，首先要提高风险管理意识。金融部门无论是管理层，

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还是普通员工都应树立起风险管理意识。没有正确树立起风险管理意识，银行在开展每一笔业务都有可能出现疏忽，最终导致自身利益的损失。提高风险管理意识，首先要不断的学习业务知识，不断的总结过去；其次要密切关注同业经验和教训；最后要在组织内部强化风险观教育，金融部门不但要对自己的利益负责，而且还要时刻为广大储蓄户负责。

其次，培育先进的组织文化。完善的现代银行内控体制应该以运作合法、有效和信息畅通为目标，涵盖银行的管理和控制文化、风险的有效识别和评估、控制活动和责任分离、信息和交流以及监控和缺陷修正等五个方面的内容，而有利于风险管理的先进的组织文化是最重要的，也正是我们所急需培育的。

再次，注重人才培养、完善用人制度。现代金融管理要求银行人员必须具备丰富的跨学科知识和高的业务素质和操作技能。积极完善用人制度，进一步打破现有的不符合市场竞争要求的用人制度，引进竞争机制，裁减冗余、更新换代。引进激励制度，实行更加合理的薪酬制度，充分发挥员工的积极性。

最后，完善内部监督制度建设。一方面要加强内部审计制度建设和审计队伍建设，改进内部审计方法，把审计工作落实到位，不应流以形式。另一方面对审计出的问题积极加以整改，对违规人员要加大惩处力度，对违法人员要追究法律责任，使内部监督工作出成效。

5.3 提高房地产企业信用及增强企业竞争力

目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险。房地产企业要自律而且要能够正确地认识和看待市场。我国的房地产开发项目很多，在这种条件下，如果企业无视消费者应有的利益和权利，不尊重市场，恶意欺骗购房人，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及金融风险的产生。房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使一些信用度不高和不具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的竞争力是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础。

5.4 完善个人征信系统并提高个人房贷资产质量

个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系，通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。要建立信贷人员贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等，要查验借款申请人提交的商品房销(预)售合同或协议是否经房地产管理部门进行交易鉴证、办理销售登记手续;要通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性，首付款金额是否达到贷款条件要求，交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致，要参照同

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类物业的价格水平，验证借款申请人所购房屋价格的合理性。

5.5 抑制房地产过度投机投资以平抑房价

需求中含有虚涨因素是我国目前房地产住宅市场需求长期大于供给的主因，在我国房地产市场中主要存在投资性需求过旺。因此，抑制房地产过度投资，平抑房地产价格，可通过以下几个渠道进行。

首先要通过运用房地产信贷政策、税收政策等抑制投资性需求。在房地产金融政策方面，对购买第三套住房者采取抵押贷款成数减半、提高贷款利率等从严限制的手段加以控制；对非常住人口的境外人士和外省市人士的投资性购房，甚至可以采取本地银行不予贷款的政策，限制炒房。在税收政策方面，提高对住房保有年限较短，转让住房投资者的个人所得税和营业税的征收税率，同时，应将税收重点从房地产的流通交易环节转移到房地产保有环节上来，建议开征物业税，使交易环节的税费不至于过重从而有效降低房地产的开发成本和购房成本，有效抑制房地产投机，稳定房地产价格。

其次，要继续放缓各地区的旧城区改造速度，根据能够提供的配套商品房房源状况，确定拆迁总量。

最后，要引导改善性住房需求，倡导逐级改善和适度消费，大力发展租赁市场，在扩大存量房交易的同时，还可适量建造一些只租不卖的经济实用住房，以满足中低收入者的住房需求。通过上述措施，如果能把现存住宅市场需求的虚假成分挤掉，使真实需求的增长保持在正常状态，将有利于供求关系向供略大于求的方向转化，减轻房价上涨的压力。

5.6 加强配套的政策及法律法规建设

5.6.1 加强政府宏观调控政策

政府在使用宏观调控政策时必须加强对整个宏观经济形势的评估和预测，综合考虑调控政策可能产生的负面影响，特别要警惕为应对经济周期而制定的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。从制定货币政策的角度讲，调控目标既要考虑到对经济增长和物价的调控，同时也需要考虑由于利率的调整或政策的实施对于金融市场和特殊群体的冲击，对资产价格的影响做出充分估计，评估政府政策对住房市场的作用，以及对整个经济链条的冲击，考虑政策产生的负面影响，以达到政策效应最大化，尽最大可能避免经济发生大的波动。

近年来，我国的房地产业得到蓬勃发展。同时，房地产价格也节节高升，房价居高不下，尽管在次贷危机期间，房价有短时的小幅下降，但改变不了整体上涨的趋势，就整个房地产市场而言在一定程度上已经存在房地产泡沫。为了应对次贷危机对我国经济的影响，我国果断采取宽松的货币政策，有效地拉动了内需，抑制了经济的下滑，但同时，也使我国面临着通货膨胀加速的情况。在这种情况下，政府采取宏观调控政策就需要非常审慎。为遏制通货膨胀而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，需要充分考虑贷款紧缩对房地产开发企业和住房消费者的影响，以及对银行系统乃至整个经济系统的巨

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大冲击，减少宏观调控政策所带来的负面影响。

5.6.2 完善相关法律法规

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融尤其必要。因此应建立健全与房地产融资有关的法律法规体系，从各个环节防范和减少住房金融风险，为加大住房等相关环节的信贷投入营造一个良好的法律基础。一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。对《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》等法律法规进行修改、完善，围绕住房贷款的各个环节，包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等进行研究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实用性和可操作性。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房抵押贷款管理法》《住房贷款保险法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。

6 结论

房地产金融始终是国家宏观调控的对象，其所带来的风险也是多方关注的焦点之一，近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中心城市出现了房地产投资的过热现象，我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加，类似“房地产过热论”“泡沫论”和“风险论”等观点论文也经常出自业内知名专家学者之手。

根据本文的分析，可以得出如下的结论：房地产投资持续、高速增长，远高于同期的固定资产投资，总体上房地产市场是繁荣的同时也存在着导致房地产泡沫产生的因素。的确，虽然房地产金融存在着一些问题，但我们不能因噎废食，止步不前。因此，发展住房金融支持住房消费仍面临有利的政策和市场形势。同时，中国房地产市场发展到今天，无论是开发商还是消费者都对银行的服务提出了更高的要求，还要结合各行的自身特点，找准市场定位，合理确定业务发展空间。因此，金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。要严格按照中国人民银行等国家主管部门的一系列要求，规范房地产金融业务发展。

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(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

我国系统性金融风险产生的原因

我国系统性金融风险产生的原因 一、金融风险的概念 风险是一个非常宽泛、常用的词汇。目前金融理论界对风险的解释或界定主要有以下一些观点:(1)风险是结果的不确定性;(2)风险是损失发生的可能性或可能发生的损失:(3)风险是结果对期望的偏离;(4)风险是导致损失的变化;(5)风险是受伤害或损失的危险。上述对风险的解释可以说都从不同的角度揭示了风险的某些内在特性。这些解释主要涉及到不确定性、损失、可能性、波动性(即对期望的偏离)和危险等概念。根据中国人民大学的陈忠阳分析，风险具有以下几个特点:(1)风险是对事物发展未来状态的看法，更具体而言是对投资在损失或盈利发生以前状态的看法，因此，时间是形成风险的基本因素之一;(2)风险产生的根源在于事物发展未来状态所具有的不确定性，不确定性也是形成风险的基本因素之一;(3)风险和不确定性在很大程度上都受到经济主体对相关信息的掌握，信息是影响风险的重要因素之一;(4)风险是针对事物发展的未来状态出现不利情形的描述，如损失或低于期望值的回报，损失也是风险的基本因素之一。 因此，根据风险的基本特征，笔者认为金融风险就是指在货币经营和信用活动中，由于各种因素变化的影响，使金融机构或投资者的实际收益与预期收益发生背离的不确定性，及其资产蒙受损失的可能性。 金融活动非常复杂，涉及广泛的领域。某个重要领域的链条很可能由于诸多原因发生断裂，造成对原有平衡状态的破坏，使得参与金

融活动的经济主体遭受资产或收入的损失。由此，轻则引发金融波动，重则导致信用危机。只要有金融市场和金融活动，就必然有不确定性，这是金融活动的内在规律决定的，但是不确定性的存在，并不意味着必然发生金融波动或信用危机。产生金融风险往往是由于多种因素的影响，如宏观经济环境剧烈恶化，社会环境发生重大四川大学硕士学位论文变化，社会心理预期崩溃，政府政策重大失误，自然灾害和突发性事件，金融系统链条断裂等等。 二、金融风险的分类 现代金融风险的种类有很多，有信用风险、市场风险、外汇风险、利率风险、财务风险、管理风险、购买力风险等，所有这些风险既有相对独立的特征，也包含着密切的联系，正是各种风险之间存在着紧密的相互关系，从而使得现实经济活动中很难分清造成损失的结果是有什么风险带来的。但是，如果我们从引发金融风险的根本原因及其规避风险的结果上来考察金融风险，以上所有的风险均可以归结为系统性风险(Systematic Risk)和非系统性风险(UnsystematicRisk)。 1.系统性风险也称为不可多样化风险(Undiversifiable Risk)。它是指因外部客观环境发生变化，金融投资者自身不能控制的一些因素所引起的投资报酬的变动，这些不可控的因素主要是政治、经济、自然灾害和突发事件等，其不利影响可能在整个金融体系引发“多米诺骨牌”效应，造成经济金融的大幅度波动，产生宏观层面上的金融风险‘。具体包括: (1)利率风险。它是指金融机构资产负债的构成和期限之对应不吻合，由于利率变动而引起收益恶化的可能性:。中央银行收紧

价格波动与房地产金融风险文献综述

宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点 为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。 贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。 房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。 房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。 销售进度监控与落实还款难以匹配。 对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款…… 办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意： 一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。 二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发

金融风险与金融风险管理

货币银行学 第十四章金融风险与金融风险管理 教学目的与要求 1、熟练掌握金融风险的涵义、特点、后果及分类; 2、掌握产生金融风险的成因; 3、掌握金融风险管理的涵义及基本内容。 教学建议 结合中国银行业存在的金融风险来理解金融风险和金融风险管理。教学内容 第一节金融风险概述 第二节金融风险的成因 第三节金融风险管理 第一节金融风险概述 一、金融风险的定义 金融风险就是指在资金融通和货币资金的经营过程中, 由于各种无法预见的不确定性因素带来的影响, 使资金经营者的实际收益与预期收益发生一定的偏差, 从而有蒙受损失或获得额外收益的可能性。也就是指经济金融条件的变化给金融参与者造成的收益或损失的不确定性。 金融风险具有下列特征: 1、金融风险产生于金融活动之中;

2、金融风险具有受益和损失的双面影响; 3、金融风险的承担者是金融活动的参与者; 4、金融风险的防范与管理难度较大。 二、金融风险的特点 1、永久性和必然性 2、累加性和突发性 3、危害性和扩散性 4、收益性和可交易性 三、金融风险的后果 1、蒙受损失 2、获得收益 四、金融风险的种类 ( 一) 按金融风险产生的根本原因和规避风险的结果划分: 1、系统性风险: 因外部客观环境变化, 金融参与者不能控制的因素引起的风险。 2、非系统性风险: 资金借贷或经营者因自身经营管理不善或受投机因素的干扰, 自身心理预期的失误等因素引起的金融风险。 ( 二) 按金融风险产生的具体原因划分 1、利率风险: 金融市场上利率变化使经济主体在筹资和投资时所遭受损失或获得收益的可能性。 2、汇率风险: 由汇率变动引起的风险, 包括交易风险、折算

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

PPP模式下工程项目融资金融风险成因及对策探析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/b04689715.html, PPP模式下工程项目融资金融风险成因及对策探析 作者：张继红 来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第08期 摘要：PPP模式是一种创新的融资模式，其能够减轻政府的财务负担，为项目吸引更多的资金，保障项目的顺利运行。但是PPP项目所具备的工期长，规模大的特点使得PPP项目承 担较高的金融风险。本文对PPP模式下工程项目融资金融风险成因进行了深入的分析，提出了相应的解决措施。 关键词：PPP模式工程项目融资金融风险 一、PPP模式下工程项目融资金融风险成因 1.PPP项目耗时过长，融资模式过于复杂，金融风险发生的几率非常大。目前，我国PPP 项目的融资过程、资金来源和结构都非常复杂，而且项目规模较大，所以投资金融非常大，大部分的PPP项目融资都是通过引入外资贷款，而外汇融资的风险相比其他融资方式的风险较大，从而就会给PPP模式下的工程项目融资带来较大的风险，再加上从PPP项目的融资决策 分析、谈判签约、建设投资到投入使用、取得销售收入、偿还贷款的整个过程需要耗费很长的时间，有的项目甚至会花10年的时间来完成，而在这么长的时间里，PPP项目所面对的风险不仅面临着当前金融风险，还面临着未来的金融风险，金融风险中汇率和利率等的波动非常大，从而无形中使得PPP项目金融风险发生的几率不断上升，给项目的发展带来不利的影响。 2.自由浮动的汇率、市场化的利率，导致金融风险较高。在目前的国际经济体系中，大部分政府对汇率的波动放任不管，也不重视利率的管制，从而使得利率和汇率的波动非常大，再加上市场上多种金融衍生产品的不断出现，使得市场上出现了大量的经济投机行为，从而导致汇率的波动愈发剧烈。同时，在各国经济发展不同的情况下，各国都同样遭受着劳动力价格和商品价格等不断上升所导致的通货膨胀风险，而对于PPP项目来说，由于其大部分资金都是通过外汇融资的贷款所得，所以其受到市场的影响较大，从而导致整个PPP项目建设过程中都面对这极高的金融风险。 二、解决PPP模式下工程项目融资金融风险对策 1.建立完善的PPP项目建设相关法律法规，增强投资者信心。目前，我国虽然有关于PPP 融资模式应用的一些规定，但是还尚未针对PPP模式形成完善的法律规定，随着PPP模式下 的基础设施建设项目在我国的发展，PPP项目所涉及的主体不断增多，从而各种问题、矛盾和争执也就越来越多，再加上PPP项目的规模较大，工期较长，需要对项目的风险进行全面的识别、评估和分担，所以我国必须建立与PPP模式下工程项目建设相关的法律法规，从而严格

房地产对金融的影响演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。

浅析房地产企业的融资风险与控制-开题报告

文献综述 国外文献 到目前为止，美国的房地产资本市场在世界范围上来说，其发展的规模是最大的，而且发展的时间也非常的长，也是发展的相对成熟的，对于房地产企业的融资理论研究也是非常深刻。。而一个完善的房地产金融体系是进行研究一个基础。而，我国的房地产企业起步相对较晚，房地产企业的理论研究程度不深，与国外相比有非常大的差距，因此，借鉴国外的优秀的经验对我国的房地产融资市场的发展有着积极的促进作用。 克文尼德(Herve A. kevenides, ）在2002年指出当前的房地产企业进行融资所面临的风险主要有经营风险、政治风险、利率风险、环境风险、管理风险、人口风险、通货膨胀风险、流动性风险等，并通过对风险进行一一分析得出，应通过创新衍生品来进行风险管理。路易斯(Louis Archambaul, 2008)指出通过信托融资，可以为房地产摆脱困境，可以为公司带来直接贷款、股权投资、资产证券化等诸多的有利条件。泰伦斯(TerrenceM.Clauretie, 2011)根据当时的经济状况和房地产企业融资情况，并结合相关理论，陈诉了房地产企业的发展状况和房地产金融机构发展趋势，并分析联邦立法对伊房地产进行融资的风险的控制作用，和对当时住房问题的影响。尼克(Nick French, 2013)主要是通过对房地产企业融资进行分析，了解房地地产企业融资的相关途径，并进行实际的调查，发现其中存在的问题，并探寻相关的模式进行控制。在20世纪70年代以后，风险衡量、风险分析、防范、决策等相关的理论研究获得大量的成功。沃特金斯普曼、克里斯(Chapman, Chris,1997)在房地产项目风险识别、评价和防范等方面做了大量的全面的研究。丹尼尔(Daniel B.Lewis, 2006)认为房地产企业进行融资，控制融资风险，而其中一个非常有效的方法是对融资渠道进行创新，不仅对房地产企业的融资有着积极的影响，对房地产企业的发展也有着非常重要的作用。曹(J. Albert Cao, 2008)等对中国的现状进行分析，并以此选出了上海、北京、重庆、广州这几个城市作为示例进行分析城市的治理情况和投资环境对房地产市场的影响程度。 国内相关文献 房地产行业相对于国外起步也比较晚，因此对于房地产企业的相关理论研究也是

房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产金融风险概念和特点

房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期

浅析房地产企业投资管理及风险控制

浅析房地产企业投资管理及风险控制 作者简介：范慧敏（1983.07―）女，汉族，福建省大田县，本科，中级经济师，助教，现为厦门东海职业技术学院经济管理学院专任教师。 摘要：近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性，常常在投资的过程中，缺少必要的科学的管理，完善的决策和有效的监督，使得企业资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，严重影响到了企业的发展。 关键词：房地产企业；投资管理；问题；风险控制 一、引言 近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这

些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用，投资是我国房地产企业发展的必要手段。 二、房地产投资开发项目的特点 （一）房地产开发项目投资巨大 房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力，其投入的金额也是相当巨大的，少则上千万，多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益，甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。 （二）房地产开发项目投资差异明显 投资中难有两个完全相同的项目，每个项目的开发都有自身的特点，有着特有的用途、功能、规模和环境，在工程内容和实物形态上都有差异。例如，在同样的工程中和处在不同的地域上，人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以，房地产开发项目投资的差异是十分明显的。 （三）房地产开发项目投资需单独计算 每个房地产开发项目都各有自己的用途，所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋，再加上不同地

房地产金融风险及防范

房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门

和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供

金融风险管理终极版

我国房地产金融风险现状 及对策建议 课程金融风险管理 学生贺萌学号 3112351002

引言 任课教师薛宏刚 二零一二年十二月 我国房地产金融风险现状及对策建议 摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。 关键词：房地产；金融风险分析；风险防范 一、引言 近年来，中国经济高速发展，房地产行业投资过热，同时又把房地产行业和中国金融机构相结合，所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要，而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发，也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年，开发企业现金流更加吃紧，房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响，如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言，虽然各种风险还没有暴露，但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性，因此我们要对其高度关注，防范于未然。 二、我国房地产金融风险的现状 房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。 （一）政策与法律风险 目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后向银行贷款，因此，我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。 （二）市场风险 ○1由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融

浅谈房地产金融发展趋势及布局

浅谈房地产金融发展趋势及布局 从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。 一、中国房地产上市公司融资状况继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等

吸引了资本市场广泛关注。（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。 二、房地产金融的发展趋势房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目

金融风险特征形成原因及防范措施专题调研思考

金融风险特征形成原因及防范措施专题调研思考 一、金融风险的特征及表现形式 金融对经济社会跨越式发展起到支撑和引领作用，而银行的金融支持更是实体经济增长的重要依托，党中央高度重视防范金融风险、保障金融安全相关工作，多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线，这是做好金融领域审计工作的根本要求。 金融风险的基本特征是：不确定性、相关性、隐蔽性、叠加性和传染性。针对银行而言，金融风险主要包括信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险、合规风险和战略风险九大类，具体表现为以下五种形式： （一）违规办理信贷业务，埋藏风险隐患 贷款“贷前调查、贷时审查和贷后检查”制度（以下简称三查制度）执行不到位，放宽授信管理和放贷条件，集团客户识别不清，违规向不符合借款条件的关联企业发放贷款；贷款抵押担保不合规，手续不全或抵质押物不足值，追偿难度大、隐患多；未尽贸易背景审查职责，为交易背景不真实客户办理票据业务，致使借款人以虚假增值税专用发票等资料套取银行资金，最终形成垫款；贷款资金被转移至关联企业，借款人逐渐空壳化，导致债权悬空。

（二）风控意识淡薄，内控制度执行不严 银行合规意识淡薄，重业绩轻管理，财务、授权、印章、账户资金、信息系统等方面存在制度漏洞缺陷，且制度执行不严；追求规模与速度，风险防范工作流于表面合规；管理链条长，总行控制能力逐级弱化，对分支机构绕开总行授权拆分业务、化整为零等行为无法及时识别和评估潜在的操作风险及其性质。 （三）资金投向管控领域，流向不合规 资金投向是银行落实供给侧结构性改革的具体表现，但仍存在有的信贷资金直接投向或通过信托收益权转让、信托贷款等方式“绕道”投向政府融资平台；对同业投资业务投向未尽合规性审查义务，资金流向项目资本金不到位的房地产开发项目；对部分投资业务资金流向审查不严，致使信托贷款资金回流至借款人等问题。 （四）资金“空转”，虚增业务规模 部分信贷资金在金融体系内流转，脱实向虚，造成影子银行业务繁荣，银行存款、银行承兑汇票及贴现业务、理财等业务规模虚增，交易结构复杂、交易链条长等乱象丛生。如贷款资金转至他行再转回本行开立定期存款账户，再用定期存款进行质押开出银行承兑汇票后贴现；贷款资金转出再转回，银行挪作存款或银行承兑汇票保证金；有的关联企业之间相互开具银行承兑汇票再进行票据贴现，资金转回出票