沈阳 2011年10月份房地产市场研究报告

2011 年 10 月
公司地址：沈阳市和平区总统大厦 C 座 1101 室
联系电话：024-********-816

第一篇 第一章
市场资讯篇 ........................................................................................................................ 5 政策法规 ........................................................................................................................ 5
楼市动态........................................................................................................................................ 6 行业动态........................................................................................................................................ 7 第二章 本月新品上市 ................................................................................................................ 9
一、本月新品上市情况 ............................................................................................................. 9 开盘速递 10
第二篇 第一章 市场动态篇 .......................................................................................................................12 商品房市场 ...................................................................................................................12
一、商品房供应量分析 ............................................................................................................12 二、商品房成交量分析 ............................................................................................................14 三、商品房供求关系分析 ........................................................................................................15 四、本月各区商品房成交情况分析 .........................................................................................16
第二章 商品住宅市场 ...............................................................................................................16
一、商品住宅供应量分析 ........................................................................................................16 二、商品住宅供应户均面积分析 .............................................................................................18 三、商品住宅成交量分析 ........................................................................................................19 四、商品住宅供求关系分析 ....................................................................................................19 五、商品住宅成交套均面积分析 .............................................................................................20 六、各物业形态成交面积分析.................................................................................................20
第三章 环线市场分析 ...............................................................................................................23
一、本月商品房各环线供应与成交比例分析 ..........................................................................23 二、一环内市场分析 ................................................................................................................24 四、二至三环间市场分析 ........................................................................................................25 五、三环外市场分析 ................................................................................................................26
第四章 别墅市场分析 ...............................................................................................................27
一、本月别墅市场走势分析 ....................................................................................................27 二、别墅各产品成交走势分析.................................................................................................28
第五章 商业用房市场 ...............................................................................................................33
一、供应量分析 .......................................................................................................................33 二、成交量分析 .......................................................................................................................33 三、供求关系分析....................................................................................................................34
第三篇 第一章 媒体统计 ...........................................................................................................................34 本月媒体投放总体分析 ................................................................................................34
一、本月报广投放总量 ............................................................................................................34 二、近期报广投放走势 ............................................................................................................35
第二章 第三章 各大媒体投放对比分析 ................................................................................................35 各类物业类型报广统计 ................................................................................................37
一、各区域报广投放情况 ........................................................................................................38 二、各行政区域在各媒体的报广投放情况..............................................................................40 三、本月报广投放金额前五名.................................................................................................41
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四、本月报广诉求点情况表 ....................................................................................................41
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本月导读
上月（万平）
商品房供应量 商品房成交量 商品住宅供应量 商品住宅成交量 363.7 154.32 318.97 130.7 215.4 145.7 177.1 125.48
TEL：22813450/51/52/53/61/62
市场研究中心
本月（万平）
环比
↓40.78% ↓1.59% ↓37.2% ↓3.99%
国务院:未完成保障房任务 城市政府禁建办公楼
------------------------P5
国务院:单套经济适用房要 控制在 60 平方米以内
------------------------P6
9 月全市供应量为 215.4 万平方米，环比下降 40.78% 详见 P12 9 月商品住宅的供应量为 200.28 万平方米， 环比下降 37.2% 详见 P17 本月二至三环间的商品房供应占 29.1%，三环外占 32.7%， 两者整体占全市商品房供应量的 61.8%，二环内只占 38.2%。 详见 P24 本月别墅产品成交 4 万平米，环比下降 28.3%，同比下降 37%，成交 151 套。 详见 P28 本月商业用房供 应面积为 13.7 万平方米， 环比下降 66.57%， 同比上升 232.5%，供应套数为 1531 套。 详见 P34 本月共有 149 个项目投放报广，相对 9 月媒体投放明显减少， 投放量为 429.6 版， 投放金额为 100.439.000 元， 频次到达 566 次。 详见 P36
楼市宏观调控持续收紧 外资房企仍“看多”楼市
------------------------P6
缺乏实质性降价举措
------------------------P6
深
圳楼市黄金周遭遇“冷” 北京遭遇 10 年来最惨淡 金九 银 十 楼 市 提前 入 冬
------------------------P7
房企 现 金 流告 急 四 季 度 楼盘促销高潮临近
------------------------P7
“金九银十”拖累七成城 市前 10 月成交量不及上 年 75%
------------------------P8
本月媒体报广投放金额前五
排名
1 2 3 4 5
详见 P43
项目名称
版面（版） 投放频次（次） 投放金额（元）
13.6 12 7.5 11.5 10 15 13 7 13 13 3.563.300 3.010.000 2.466.500 2.298.000 2.143.000
中海地产 金地铂悦
保利达江湾城
二三线城市房价藏反弹迹 象 调控成果恐成泡影度
------------------------P9
格林英郡 优薇澜
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第一篇
第一章 政策法规
类别 序号 时间
市场资讯篇
资讯内容
联祥观点
宏观资讯
1
目前不管城镇还是农村，它都 CPI 连续两月出现回落 4 存在很大的收入差距的，这个 2011-10-25 季度政策或有松动迹象 平均收入水平也是被少数高收 入群体拉高的。 “金九”已过，“银十”当头， 全国轰轰烈烈的调控政策让 沈阳楼市量价齐跌成交惨 2011 年的“金九银十”已不复 2011-10-26 淡 开发商另谋生存路 往年，沈阳楼市在限购以及信 贷紧张的压力下，开发商频频 举起打折招牌。 在沈阳市土地交易中心举行的 沈阳浑南土地加价幅度攀 土地拍卖会上，一买家接连出 2011-10-26 升 5 宗块地花了 10 多亿 手，10 分钟内将 5 块待拍土地 收入囊中， 总耗资超过 10 亿元。
行业资讯
2
沈阳资讯
3
?
国务院:未完成保障房任务城市政府禁建办公楼 央政府提出，对完不成保障房建设任务的地方政府，住房和城乡建设部和监察部将
对负责人进行问责。完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府 办公用房。 国务院办公厅 9 月 28 日下发了关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，明确 提出到“十二五”期末，全国保障房的覆盖面要达到 20%，该意见涉及到保障房建设的 重点、扶持政策、保障房质量以及分配制度等方面。 为确保保障房的资金到位， 国务院要求住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金 和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。 土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于 10%。 对于完不成保 障性安居工程建设任务的城市， 一律不得兴建和购置政府办公用房。 意见同时要求各地， 继续安排经济适用住房和限价商品住房建设，经济适用住房单套建筑面积控制在 60 平 方米以内。 有些地方已经出现了保障房的质量问题，国务院此次强化了保障房的质量要求，项 目法人对住房建设质量负永久责任，实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负
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责人责任终身制。 ? 国务院:单套经济适用房要控制在 60 平方米以内 中国政府网 30 日全文刊登了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指 导意见》。 意见要求各地，要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。公共租 赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、 新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来 务工人员供应，单套建筑面积以 40 平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。租 金标准由市县人民政府结合当地实际，按照略低于市场租金的原则合理确定。 意见同时要求各地，继续安排经济适用住房和限价商品住房建设，经济适用住房单 套建筑面积控制在 60 平方米以内； 加快实施各类棚户区改造； 加大农村危房改造力度， 逐步扩大中央补助地区范围，加大地方政府补助力度。
楼市动态
? 楼市宏观调控持续收紧 外资房企仍“看多”楼市 全球最大私募股权投资公司黑石集团出售上海的一栋商业楼宇，引起各界关注。不 过，瑞安建业近日将定位转以中国内地房地产发展为业务重心，凯德商用在香港第二上 市。尽管内地楼市宏观调控持续收紧，来自外资的房企为中国楼市投上一张看多票。 瑞安建业品牌转型 9 月 29 日， 瑞安建业于香港举行新品牌揭幕酒会， 并高调宣布， 公司的英文名称正式改为"SOCAM DevelopmentLimited"，同时公司的定位转以中国 内地房地产发展为业务重心。 瑞安建业成功转型，将以内地房地产市场为重心，主力拓展内地特殊房地产项目及 知识型社区。 瑞安建业董事总经理及行政总裁黄勤道表示， 新英文名中的 Development 比较贴切地反映了公司转以中国内地房地产发展为业务重心的定位。"瑞安建业"将在未 来充分发挥在收购、建筑、项目管理、市场推广及销售方面的优势，专注发展中国内地 特殊房地产项目及知识性社区。 ? 缺乏实质性降价举措 深圳楼市黄金周遭遇“冷” 继"金九"泡汤之后，深圳楼市"银十"似乎同样遭遇了"滑铁卢"。连日来，深圳市秋季 房地产交易会出现了客流下滑、看多买少的"惨淡"局面。市场分析认为，市民对控制高 房价的预期与房地产开发商缺乏实质性降价举措之间的巨大落差， 是造成当前房地产市
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场交易持续低迷的主要原因。 深圳秋季房地产交易会被视为华南地区房地产交易的一个重要"风向标"，本届秋交 会更是被视为当地和周边开发商冲刺全年销售业绩最佳时期。为此，各大开发商均使出 了浑身解数吸引消费者，有的开发商甚至从云南空运数万朵玫瑰装饰展位，以求良好的 市场前景。 然而，市场却给出了不同的"反应"。与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入２ 日以后，客流明显下滑，多名销售人员"围攻"一位参观者的情况多有出现。有销售人员 表示，一些观众参观的目的并不是了解楼盘信息，而是为了领取促销礼品，"有的人甚 至排了半小时的队，还说不出我们楼盘项目的名称。" ? 北京遭遇 10 年来最惨淡金九银十 楼市提前入冬 北京或将创造近 10 年来最惨淡的"金九银十"。 北京房地产交易管理网数据显示，9 月以来，北京上市的商品房期房项目达到 34 个， 住宅 10276 套， 但截至 10 月 10 日， 累计签约套数只有 1068 套， 签约率只有 10.4%。 上市的 34 个住宅项目的总签约回款只有 19.8 亿元，回款率不足 4.7%。10 月 1 日至 6 日，北京住宅成交总量为 866 套，环比下跌 62%。 与此同时，降价的项目在逐渐扩大。北京中原统计数据显示，9 月份以来，合计有 销售记录的项目为 191 个住宅项目，其中均价比 8 月份下调的为 14 个项目，降价的项 目数量在明显增加。 不仅是北京，一线城市已全面进入楼市淡季。10 月 1 日至 7 日，全市新建商品住 宅仅成交 289 套，同比大跌近九成，与 9 月平均成交水平相比下跌了近四成。据 21 世 纪不动产上海区域市场中心统计， 国庆前四天上海的日平均成交量不足 100 套， 月 4 10 日至 7 日全市新建商品住宅累计成交 398 套， 不仅低于 9 月份日均成交 163.5 套的水平， 与去年同期 462 套相比更是缩水近 8 成，为近 6 年最低。
行业动态
? 房企现金流告急 四季度楼盘促销高潮临近 房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、 存货激增、 现金流日益紧张。 截至 10 月 23 日已有 29 家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑 40%，经营性现金流量净额从去年同期的 30.8 亿元骤降为-16.6 亿元。随着信贷环境持
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续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼 资金。 Wind 统计数据显示，2011 年三季度，29 家上市房企共计实现营业总收入 156.4 亿元，环比下滑 19.5%；其中有 21 家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指 标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29 家房企三季度共计实现归属于母公司股东的 净利润 16.7 亿元，环比大幅下滑了 40%。 上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示，9 月全国 30 城市新建商品住宅成交面积环比减少 3%，同比大减 35%，“金九”盛景未 能出现。今年 1 至 9 月，一线城市累计新房成交量同比减少 9%。10 月，北京和深圳成 交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到 40%以上。主要二线城市前三季度 成交量同比减少 11%。 10 月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交同比大幅下降，且多数降幅在 50% 以上，“银十”很难达成。10 月 3 日至 9 日监测的 33 个城市中，31 个城市成交量同 比下降，其中 20 个城市成交量跌幅在 50%以上；10 月 10 日至 16 日监测的 35 个城市 中，28 个城市成交量同比下降，其中 14 个城市成交量跌幅在 50%以上。 受销售持续低迷影响， 衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅 下滑。从三季度的数据看，29 家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6 亿元，而在去 年同期则为 30.8 亿元，其中有 15 家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货指 标来看， 上述房企三季度存货达 2337 亿元， 比去年同期的 1551 亿元大幅上升 50.7%， 也高于 6 月末的 2195 亿元。 ? “金九银十”拖累七成城市前 10 月成交量不及上年 75% “以北京为例。截至 24 日，10 月份北京一手商品房住宅签约量仅 4062 套，二手 房住宅签约量为 4817 套，合计 8879 套，与上月的 13986 套相比，环比大跌 36.5%， 与去年同期的 21822 套相比，更是大泄近六成。可以初步推定，即使加上 10 月最后几 天的成交量，估计 10 月北京住宅成交量同比跌幅也将在 50%左右。 有统计数据显示，截至 25 日，北京从 9 月 1 日以来入市的商品房期房住宅项目数 达 53 个，合计提供的住宅套数为 16169 套，总可售面积为 230.68 万平方米，但在“铜 九铁十”期间，这 53 个商品房期房住宅项目，截至 10 月 25 日的总签约面积只有 20.6 万平方米，平均签约率仅约 8.9%。进一步分析发现，53 个项目中，有 38 个项目签约 率低于 10%，占比近 72%；24 个项目为零签约，占比近 45.3%。 — 8 —

?
二三线城市房价藏反弹迹象 调控成果恐成泡影度 10 月 21 日至 22 日，在出席第八届中国东盟博览会期间，国务院总理温家宝在广
西南宁市进行了走访。温总理指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时 期，各级政府要进一步巩固调控成果。 温总理一直心系商品房价格和住房保 障问题，要么公开承诺在任期内使房价能够 保持在一个合理的价位，要么公开表态相信房价会回到合理的价位。在市场层面，尽管 房价上涨势头被遏制，但目前基本处于一种僵持状态。与 8 月相比，9 月 70 个大中城 市中，价格下降的城市有 17 个，持平的城市有 29 个。同时，北京、上海、广州等一线 城市连续三个月价格持平。对于这种僵持状态，显然，急需宏观层面明确态度以改变市 场判断。 在政策层面，“国八条”今年初出台之后，尽管偶尔有零星的政策出台影响房价， 但已经长时间没有出台有威慑力的政策。由于缺少新政策持续发力，楼市有了一定抗药 性这也是一线城市房价连续三个月价格持平的原因之一。再加上很多地方政府的调控态 度在摇摆， 或暗地里放松调控， 才导致很多城市房价陷入僵持状态， 下行态势不太明显。
第二章 本月新品上市
一、本月新品上市情况 项目名称
中粮隆玺壹号
开盘类型
开盘
开盘日期
2011-10-9
推案量
41420
推案价格（元/平）
精装均价 20000 清水均价 15000
优惠信息
清水
一次性 97 折贷款 99 折，精 装 30 万抵 40 万 10 万抵 15 万
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开盘速递
1、
2011 年 10 月 9 日中粮隆玺壹号开盘
n
项目简介：
中粮隆玺壹号 中粮地产 160000 平方米 490000 平方米 高层 2011-10-09
项目名称 开发商 占地面积 建筑面积 产品类型 最早开盘时间 交通情况
物业地址 总户数 容积率 绿化率 物业费 外立面风格
沈阳市皇姑区黄河大街航空学院原 址 1952 2.38 35.27% 待定 Art Deco 风格
已推 6#楼为精装产品 217，326，232，381，382，393， 装修情况 地铁 2 号线。 1#、3#、8#、9#楼均为清水产品
n 类型
推盘户型配比 结构
三室 四室 跃层 四室 小计 251 410 小计 总计
面积区间
186 251 270-410
套数
108 36 8 152 36 2 38 190
比例
71% 23.7% 5.3% 100% 50% 50% 100% 100%
销售套数
25 9 1 35 17 1 18 53
去化率
23.1% 25% 12.5% 22.7% 47.2% 50% 47.3% 27.8%
高层（清水）
高层（精装）
跃层
n
日期 2011-10-09
开盘状况：
开盘/加推 建筑类型 价格（元/㎡） 开盘 高层 开盘优惠 推案量（㎡）套数 41420 推案描述 本次共推出 5 栋 20 层高 190 层 1#、3#、6#、8#、
精装均价 20000 一次性 97 折
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清水均价 15000 贷款 99 折， 精 装 30 万抵 40 万， 清水 10 万 抵 15 万。
9#，其中 6#为精装房 源，其他均为清水房源， 共计 190 套。
本项目开盘地点选择在现场售楼处，本次共推出 5 栋 20 层高层，此次推出的产品 6#楼为精装产品，1#、3#、8#、9#楼均为清水产品，均为两梯两户，只有 9#为 2 个 单元，但是本次只推出一个单元，其他均为一个单元。共计 190 套产品，每栋楼一层产 品均为跃层，270 平产品为 186 平的跃层，410 平产品为 251 平产品 的跃层。本次开 盘前期认筹量约为 80 组，当天成交 53 套，去化率仅为 27.8%， ，主要是因为前期蓄客 量不足，与高端客户匮乏等因素造成本次去化效果较差。 n 项目点评： 本项目位于沈阳市皇姑区黄河大街航空学院原址，地理位置优越，周边交通生活配 套齐全， 项目总体规划用地面积 26 万㎡， 总建筑面积约 49 万㎡， 园区绿化率高达 35%， 共计 42 栋， 住宅部分分为三期开发， 还将建设 18 万㎡的商业配套， 包括超五星级酒店、 高端购物中心及四栋央企总部写字楼。 本次中粮隆玺壹号的开盘， 主打的产品为 186—251 平的产品，一层均为跃层产 品， 建筑风格为 ARTDECO 新古典主义风格， 采用西式文化与中国传统文化相结合的 方式，建筑外墙的厚重石材透着内敛高贵的气韵，收到部分高端客户的追捧。
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第二篇
市场动态篇
第一章 商品房市场
一、商品房供应量分析
单位：万平 250 200 150 100 50 0 总供应量 住宅 商业 办公 供应面积 公寓 供应套数 车库 公建
套数 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
本月全市供应量为 215.4 万平方米，环比-40.78%,供应套数为 26020 套。其中住宅 供应面积为 200.28 万平方米，占总供应量 92.97%，商品住宅供应套数为 24040 套， 办公用房供应面积 0 平，所占比例为 0%，供应套数为 0 套。商业用房供应面积为 13.7 万平方米，占总供应量 6.37%，供应套数为 1531 套。 n 商品房供应量走势
套数 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
单位：万平 400 350 300 250 200 150 100 50 0
363.788945
总建面
总套数
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本月全市商品房供应量为 215.4 万平方米，环比下降 40.78%，同比上升 77.29%， 供应套数 26020 套， 环比均呈下降趋势同比呈现上升趋势， 受前两年土地集中放量的影 响，从今年三月份开始，市场供应量开始呈放量趋势，四月份达到目前本年度最高值， 由于前期开发商大量储备土地，但目前楼市调控力度不断升级，特别是近期银行信贷进 一步收紧的前提下，使得开发商快速回拢资金的需要不断增强，因此加大推售力度、加 快新品上市、提高市场供应量加大市场占有率是目前开发商普遍采用的营销手段，通过 此类手段加快产品去化率回拢资金，因此未来整体商品房供应量应该还会持续攀升。 本月各区商品房供应量分布情况
和平区
沈北新区 苏家 14.9% 屯区 1.9%
和平区 5.8%
沈河区 大东区 3.9% 7.3%
沈河区 大东区 铁西区
铁西区 23.6% 于洪区 17.3%
皇姑区 于洪区 东陵区 浑南新区
浑南 新区 7.7% 东陵区 5.8%
皇姑区 11.9%
苏家屯区 沈北新区
本月沈阳各区域商品房供应量同比环比基本呈现上升趋势， 受不同区域可供开发土 地资源所限以及楼市调控的影响，二环外各区域的商品房供应量已经远超老市内五区， 特别是铁西以及皇姑这样的老市内五区，目前区域供应量主体也基本以二环外为主。二 环外区域商品房供应充足，适宜居住，价格合理，受到广大购房的倾睐。 铁西区是本月供应量最大的区域,但是围绕中央街的经济开发区,也将在近期出现新 一轮的供应井喷。 于洪区在本月开盘和加推比较频繁， 受限购令影响于洪区域快速发展， 特别是丁香湖区域各项基础配套正在逐步完善，中海、远洋、万科、华润等项目的入驻 将在很大程度上为区域带来众多关注的同时也更加吸引着众多品牌开发商的进驻， 使得 丁香湖板块成为于洪最为繁华的地区。皇姑区由于保利和中海等项目开盘加推，本月供 应明显呈现上升趋势。本月苏家屯区供应较上月呈下降趋势，但其土地供应仍充足，不 受限购政策的影响，而且政府在打造大浑南区域规划等一些列利好消息的影响下，本月 区域商品房供应量的同比仍有提升，不过由于地理位置、交通等不利因素的影响，很多 — 13 —

项目的销售情况一般，受到供求关系的影响，开发商在改变营销策略的同时，未来供应 量应该有所缩减。 和平区由于土地供应量有限，区域发展成熟，本月商品房供应量的环比和同比均上 下浮动不大，浑南区域在经历了近几年的高速发展之后，区域逐步发展成熟，本月同比 环比均上升幅度很大，但销售旺季的到来，未来浑南各开发商将会加大开盘以及加推力 度，商品房将会迎来一个又一个火爆热销场面。 n 各区域供应量走势
单位：万平 120 100 80 60 40 20 0
和平建面 于洪建面
沈河建面 东陵建面
大东建面 浑南建面
铁西建面 苏家屯建面
皇姑建面 沈北建面
可以看出，2 月份由于正处于春节长假调整期所以各区域供应达到低点，而随着调 整后步入正轨各区供应量成加速上升趋势，4 月份到达前期各区供应量最大值，在经历 了 5 月份的回调之后，本月再次上升。于洪区下降幅度最为明显，铁西区和大东区受刚 性需求的影响，近期商品房供应量走向低位态势。和平区作为城市核心区，市区内发展 成熟，但持续供应的能力已经匮乏，目前长白岛地区已成为其主要供应量产出区域。目 前二环内各区域商品房供应量已基本饱和， 新项目上市量很小， 在售项目剩余产品有限， 二环至三环以及三环外各区域供应量的放大保证了沈阳整体的供应量稳步上升。 浑南区 作为近期热点概念区域，本月供应量有所回调，未来浑南区域将会有新项目面世，将会 推动其供应量的进一步走高。 二、商品房成交量分析 n 商品房成交走势分析 — 14 —

单位：万平 250 200 150 100 50 0
商品房成交走势图
单位：套 25000 20000 15000 10000 5000 0
成交面积
成交套数
本月商品房共成交 145.7 万平方米，成交量环比下降 1.59%，同比下降 32.68%， 成交套数为 15825，近期，国家采取一系列调控房价的措施，包括限购令的推出以及银 行信贷紧缩、提高贷款利息，加强对楼市的进一步调控。从近几个月的成交情况来看， 沈阳的商品房还处于刚性需求为主导的市场格局， 成交量基本维持在每个月 100 万平的 高位态势。从表中可以看出，今年的成交量较比去年同期有所下降，人们对商品房的需 求还在持续增加，对沈阳楼市的上升空间有一定预期，不过国家对房价的宏观调控使得 楼市规范化，合理化，这对于沈阳房地产市场的发展起到了向导作用，未来商品房成交 情况还要看国家政策的进一步导向。 三、商品房供求关系分析
供求比 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
商品住宅供求关系走势图
供求比
本月供求比为 1:0.68，供求关系格局相对平稳，由于目前国家对沈阳楼市的调控，
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加上银行的信贷紧缩调整，使得开发商加大推盘和促销产品的力度，导致供应量出现大 幅提升，而本月成交量继续维持在相对稳定的高位持续态势中，这势必会导致存货量的 增加，未来开发商会继续加大产品的促销力度，来迎接市场热销期的到来。 四、本月各区商品房成交情况分析
4%
10%
4%
8%
4%
和平区 沈河区 18% 铁西区 大东区 皇姑区 浑南新区
23% 8% 17% 4%
于洪区 东陵区 沈北新区
本月二环外各区域依然是商品房成交的主力区域，其中于洪区、铁西区受刚性需求 的导向，商品房成交量继续维持高位态势。浑南新区、苏家屯区、长白岛地区受到发展 大浑南、全运会以及政府南迁等利好政策影响，商品房成交量持续放量走高，另外本区 域不受限购令影响，区域发展规划合理，环境适宜居住，受到广大购房者的倾睐，保证 了区域商品房成交量的走高。市内五区由于商品房供应量有限，受到限购令影响，成交 量继续萎缩。
第二章 商品住宅市场
一、商品住宅供应量分析 n 商品住宅供应量走势
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单位：万平 350 300 250 200 150 100 50 0
套数 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
住宅面积
住宅套数
本月商品住宅的供应量为 200.28 万平方米，环比下降 37.2%，同比上升 71.8%， 商品住宅供应套数为 24040 套， 本月商品住宅供应量环比呈现下降趋势， 同比呈现上升 趋势， 在经历了 2010 年 12 月至 2011 年 3 月份的低位调整之后， 月份出现大幅上涨， 4 本月供应量依然维持一个高位的态势。金九银十楼市进入十月份开始进入销售淡季，加 上政策对楼市的导向，使得开发商加大商品房住宅的供应量，加大促销力度。 n 本月各区商品住宅供应量分布情况
苏家屯区 1.9% 沈北新区 15.9%
和平区
和平区 5.9%
沈河区 3.8%
大东区 5.8% 铁西区 23.4%
沈河区 大东区 铁西区 皇姑区 于洪区 东陵区
东陵区 5.4% 浑南新区 8.2%
浑南新区
于洪区 17.3%
皇姑区 12.4%
苏家屯区 沈北新区
本月商品住宅供应量最大的是铁西区，为 46.9 万平，环比持续上升，于洪区紧跟 其后，这两个面积大区土地资源丰富，均以刚性需求为主导，尤其是于洪区，楼盘基本 分布在二环和三环之间，项目体量较大，而二环内受到政策的打压，从于洪区、浑南区 及沈北区的住宅供应量可以看出，开发商将拿地目标转移到二环至三环乃至三环以外地 — 17 —

区。本月皇姑区由于上月部分开发商在一段时间的蓄水期之后，提高楼盘的加推力度， 使得本月供应量上下浮动不大。本月苏家屯区商品住宅供应量为 3.9 万平，环比同比较 上月下降幅度很大，主要原因在于本区上月供应量暴涨，导致本月继承上月供应，本区 土地资源丰富，新项目较多，是限购政策的盲区，而且受到发展大浑南，政府南迁等利 好消息的影响，目前成为既浑南之后热炒的区域，而且房价普遍较低，随着交通等生活 配套的完善，区域未来供应量将继续呈高增长态势。沈河区上月供应量较多，本月没有 加推项目，商品住宅供应量减少。和平区以长白岛地区为主要的商品住宅供应区域，目 前长白岛地区的万科、远洋、中海等项目已经处于中尾盘销售阶段，导致和平区整体供 应量的萎缩，未来会有新项目开发，区域供应量将会有所提升。其余各区供应量变化不 大，总体供应量随着销售旺季的到来呈上升趋势。 二、商品住宅供应户均面积分析
单位：平 120 110 100 90 80 70 60
套均面积
本月商品住宅的户均面积为 83.3 平米，本月同环比均呈现下降趋势，刚需为主的 市场背景使得目前市场户型面积供应上普遍还是以中小户型为主， 这其中尤其以二室乃 至小三室面积在 80-100 平米的功能型户型产品为主，100 平米以下户型便于控制总价， 使得中小户型更加受到市场的倾昧。
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三、商品住宅成交量分析
单位：万平 单位：套
350 300 250 200 150 100 50 0
商品住宅成交走势图
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
供应量
成交量
供应套数
成交套数
本月商品住宅共成交 125.48 万平方米，环比下降 3.99%，同比下降 33.65%，共成 交 13818 套。金九银十，随着冬季的到来库存量有限，开发商不断加推新盘，供应量有 所下降，本月成交依旧维持在一个稳定的发展态势，未来开发商会加大产品促销力度， 来消化一部分存货，供应量会随之回调，而成交量会稳步上升。 四、商品住宅供求关系分析
供求比 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2010-01 2010-02 2010-03 2010-04 2010-05 2010-06 2010-07 2010-08 2010-09 2010-10 2010-11 2010-12 2011-01 2011-02 2011-03 2011-04 2011-05 2011-06 2011-07 2011-08 2011-09 2011-10
商品住宅供求关系走势图
供求比
本月供求比为 1:0. 62， 供求关系较为平稳， 国家政策调控以及银行信贷紧缩政策， 加之销售旺季的到来， 开发商加推产品频繁， 同时开发商大力度促销产品,导致本月供求 比上升，未来几个月将是沈城楼市的火爆期。
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五、商品住宅成交套均面积分析
单位：平方米 120 100 80 60 40 20 0
商品住宅套均面积走势图
商品住宅套均面积
本月商品住宅成交套均面积为 90.8 平，近期基本保持稳定，目前沈阳市房地产市 场还是以刚性需求为主的格局，实用两室还是最受年轻人喜欢的户型。国家限购政策的 推行，商品住宅集中在二环外成交，二环外土地供应量充足，大面积户型的占比较比二 环内大，成交套均面积有小幅下降。 六、各物业形态成交面积分析 n
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
本月商品住宅成交面积分析
成交量
本月商品住宅成交主力面积为 80-90 平，大多为两室、三室户型，其中 90-100 平 的户型在近期一直受到购房者的倾睐。随着国家经济的发展，人民生活水平的提高，很 多改善型需求的购房者选择 120-140 的大户型产品， 这部分购房者属于中高端人群， 因 — 20 —