2017年房地产行业三四线城市分析报告

２０１７年房地产行业三四线城市分析报告

目录

一、前言&投资概要 (6)

二、三四线数据分析：供需结构改善、友好信贷支持、货币化安置兜底，料三四线成交放量或将持续 (6)

1、一二线成交连续5个月缩量，而同期三四线超预期持续放量对冲、占比持续扩大 (6)

2、15年前后城市间量价同步演变为分化，近期三线成交热度持续性超市场预期 (8)

3、供需结构改善、友好信贷支持、货币化安置兜底，料三四线成交放量或将持续 (10)

1）供需结构改善：土地缩量、销量向好、库存下降，部分三四线库存已明显下降至1年 (10)

2）去库存政策：三四线友好信贷政策助力需求释放，棚改货币化安置托底三四线去库存需求 (14)

三、三线草根调研：供需改善、坚持去库存、友好信贷、货币化安置等中期因素决定需求释放或持续 (19)

1、苏州大区：大部分区域库存均明显下降，苏州虽有限购去化却依然不错，花桥限购后市场冰冻 (21)

1）城市概述：苏州位处长三角地理中心，经济体量巨大、产业结构丰富，当地楼市需求支撑较强 (21)

2）销售情况：限购城市与非限购城市成交分化较大，限购区下降、非限购区上涨 (21)

3）价格走势：去年苏州房价上涨20-50%、花桥上涨100%，下半年房价或成本推动型小幅上涨 (22)

4）去化情况：限价之后新房房价具相对优势、去化表现并不差，但以投资客为主的花桥表现较差 (22)

5）库存情况：苏州大区中库存分化加剧，苏州、昆山等库存大幅下降，而常熟、张家港等库存仍处高位22

6）土地成交：供地减少或无效库存偏多导致有效库存较少，推动苏州大区部分城市土地市场依然火热 (22)

7）新开工意愿：在低库存下，政府限价太低、近期销售缩量，开发商虽有新开工意愿、但也较谨慎 (23)

8）客群来源：苏州大区中客群分化较大，苏州、常熟等主要为本地客群，而昆山、吴江等主要为外地客群 (23)

2、常州：土地三年禁拍、库存快速走低、需求有较强支撑，预计下半年房价或将上涨约10% (25)

1）城市概述：常州工业发达、人均GDP较高，当地楼市需求支撑较强 (25)

2）销售情况：当地房企普通看多，销售计划同增均在25%以上 (26)

3）库存情况：近期库存降至4.5个月，长期库存也已降至2年 (26)

4）土地成交：17年供地少、库存维持低位，年底或出现成本推动型房价上涨 (26)

5）到访量：17年节后需求回升，虽差于16年9月、但好于Q4，实际需求并不差 (26)

6）房价走势：房价在去年9月冲高回落，房企计划今年Q3价格上调约10% (26)

7）信贷政策：目前普遍首套20%+利率8.5折，当地购房信贷政策较为友好 (26)

8）外地客：外地客占比10-30%不等、近期又有抬头迹象，更偏爱大品牌中档价位产品 (27)

9）货币安置：招商花园城货币安置购房占比11-25%，货币安置或可托底三四线销量 (27)

3、镇江：供需结构改善下，宁镇扬一体化概念+5年大拆迁计划将给镇江提供足够的量价弹性 (28)

1）城市概述：镇江制造业较强、地理上位于南京周边，后续宁镇扬一体化和棚改货币化安置是主要看点. 29

2）销售情况：近期到访量提升、销售高增、去化率较高，全年销售可看高一线，并房企销售计划平均同增25% (29)

3）库存情况：镇江市区库存已从22个月降至7个月，剔除未拿证部分实际目前库存仅3-4个月 (29)

4）土地成交：过去3年供地大降、土地掌控在国企手里、今年上半年或仍不推地，后续土地价格或仍将上行 (30)

5）房价走势：16年镇江市区房价平均上涨33%，近期市政府紧急召开会议将加强预售证监管 (30)

6）信贷政策：目前普遍首套20%+利率8.5折，当地购房信贷政策较为友好 (30)

7）外地客：在南京限购和宁镇扬一体化概念推动下，外地客占比由10%提升至20%、并且近期又有抬头迹象 (30)

8）楼市政策：近期虽紧急开会提醒开发商谨慎涨价，同时也明确去库存政策仍将继续执行 (31)

9）货币化安置政策：镇江计划未来5年拆迁410万平，对应货币化安置共可去化住宅库存达650万平 (31)

10）宁镇扬一体化：宁镇扬一体化列为江苏省重要发展战略，交通、医疗和教育一体化将推动镇江更快发展 (31)

4、扬州：供需结构改善、友好信贷政策、宁镇扬一体化推升需求，房价上涨、地价上涨更多 (34)

1）城市概述：扬州经济略差于镇江，地理上位于南京周边，后续宁镇扬一体化是主要看点 (34)

2）销售情况：扬州16年销售创历史记录、并同比增长50%，万科扬州计划17年销售同比增长30% (34)

3）库存情况：扬州库存已从20个月降至10个月，土地缩量以及限制高价项目入市是库存下降的主因.. 35

4）土地成交：扬州过去2年供地大降，土地价格涨幅更为明显、后续或出现房价成本推动型上涨 (35)

5）房价走势：16年扬州房价平均上涨30%，各区域项目间价格涨幅差异较大 (35)

6）信贷政策：目前普遍首套20%+利率9折，当地购房信贷政策较为友好 (35)

7）外地客：在南京限购、宁镇扬一体化和扬州棚改拆迁的推动下，进一步推动外地和本地需求的释放 (35)

5、调研总结：供需改善、坚持去库存、友好信贷、货币化安置等中期因素决定需求释放或能持续 (37)

四、开发投资：上调17年销售同比由-10%至-5.8%，并预判全年投资或略好于预期 (38)

1、销售方面：考虑货币化安置后，三四线销售有力对冲一二线下滑，预计销售同比下降5.8% (38)

2、新开工、拿地、投资方面：考虑三线去库存见效，预计新开工、拿地、投资略好于预期、但弹性不大 (38)

五、投资建议：当鬼城不再、强三线逆袭、料量价齐升，继续看好强三线开发房企 (39)

图表目录

图表1、69城成交面积：一二线连续5个月缩量，而三四线连续5个月放量（剔春节因素） (7)

图表2、69城成交面积占比：一二线连续5个月下降，而三四线连续5个月上升 (7)

图表3、2013-2017年的1-2月一二三四线城市成交面积的对比（剔春节因素） (8)

图表4、69城成交面积同比：14年前一二三四线城市同涨同跌，14年后则出现了明显分化 (9)

图表5、百城价格指数同比：14年前一二三四线城市同涨同跌，14年后则出现了明显分化 (9)

图表6、百城价格同比增速差：各能级城市房价增速差是本轮量价热度传递的关键因素 (10)

图表7、2008-2016年百城土地成交面积及其同比走势 (11)

图表8、2009-2016年百城分能级土地成交面积同比 (11)

图表9、2008-2016年百城分能级土地成交面积占比 (11)

图表10、2013-2017年前2月69个城市分能级住宅成交面积同比走势 (12)

图表11、全国已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (13)

图表12、19城拿证可售面积的走势 (13)

图表13、19城拿证可售面积去化月数（3个月移动平均） (13)

图表14、27城的近期库存和远期库存 (14)

图表15、一、二、三四线城市近期库存和远期库存 (14)

图表16、常州、镇江、扬州的购房按揭政策 (15)

图表17、2016年以来中央及部分省去库存政策（不完全统计） (15)

图表18、2016年以来部分城市去库存政策（不完全统计） (16)

图表19、2017年1-2月地方两会政府工作报告有关稳定房地产市场论述 (16)

图表20、2017年棚改货币化安置面积的估算以及占比全国住宅销售面积情况 (18)

图表21、部分省市的货币化安置比例计划和实现情况 (18)

图表22、2013-2016E国开行发放棚户区改造专项贷款及其中货币化安置贷款估算 (19)

图表23、长三角强三线城市草根调研路线 (20)

图表24、本次草根调研城市基本面比较 (20)

图表25、本次三线城市草根调研走访项目 (20)

图表26、苏州商品房住宅销售和土地供应 (23)

图表27、苏州商品房住宅可售面积走势 (23)

图表28、苏州大区及下属区县近期+远期库存去化周期 (23)

图表29、苏州城区、昆山和太仓的近期库存去化周期 (23)

图表30、苏州城区及下属区县购房者客群结构 (24)

图表31、花桥区域项目到访及销售情况 (24)

图表32、花桥万科mixtown项目客户构成 (25)

图表33、花桥绿地icity项目客户构成 (25)

图表34、花桥绿地icity项目客户支付方式 (25)

图表35、花桥绿地icity项目客户户籍 (25)

图表36、常州商品房住宅土地成交建面及销售面积 (27)

图表37、常州武进区调研楼盘基本信息、客户构成及到访情况 (27)

图表38、常州调研项目公司销售计划 (28)

图表39、万科城项目购房者按揭结构情况 (28)

图表40、万科城项目外地客占比变动 (28)

图表41、镇江商品房住宅土地供应建面及销售面积 (32)

图表42、镇江国有建设用地协议出让面积 (32)

图表43、镇江京口区调研楼盘基本信息、客户构成及到访情况 (32)

图表44、镇江主流房企项目公司销售计划 (32)

图表45、镇江招商北固湾客户结构 (33)

图表46、镇江中南世纪城客户结构 (33)

图表47 图表镇江招商北固湾和中南世纪城外地客占比 (33)

图表48、镇江市棚改货币化安置政策细则 (33)

图表49、扬州商品房住宅土地供应建面及销售面积 (36)

图表50、扬州邗江区调研楼盘基本信息、客户构成及到访情况 (36)

图表51、扬州万科翡翠西岸购房客户按揭结构 (37)

图表52、2017年全国住宅销售面积同比的敏感性分析 (38)

图表53、17年全国住宅销售面积同比中性偏悲观预期 (39)

图表54、17年全国住宅销售面积同比中性偏乐观预期 (39)